TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
San Cristóbal, Seis (06) de Febrero de Dos Mil Quince-
155º y 204º
EXPEDIENTE No. 093-14

En el día de hoy 06 de Febrero del 2015, siendo las 2:00 de la tarde, día y hora fijada para la continuación de la Audiencia Oral prevista en el articulo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anuncio el acto a las puertas del Tribunal, por el ciudadano Alguacil, dejándose constancia de la comparecencia de la representante legal Abogada MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ VILLACRECES del ciudadano JAIRO REY, para demandante y por otro lado la parte demandada ARELIS TORRES FLORES, plenamente identificada en autos y debidamente asistida por la Abogada JANETH CAROLINA PANQUEVA. Se abrió la Audiencia Oral presidida por el Juez Titular FELIX ANTONIO MATOS y se constituyo en la Sala de Despacho, se procedió a dar inicio a la audiencia fijada en el juicio que por DESALOJO, que interpusiera la ciudadana JAIRO REY, contra la ciudadana ARELIS TORRES FLOREZ. Seguidamente el ciudadano Juez le comunico a las partes el tiempo de que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndosele el derecho de palabra a la parte demandada ARELIS TORRES FLORES, plenamente identificada en autos y debidamente asistida por la Abogada JANETH CAROLINA PANQUEVA, para que continúe con su derecho de palabra: En Segundo Lugar, comprobada la solvencia de mi representada una vez incoada la presente demanda, y hecho del conocimiento de este honorable Tribunal de las distintas propiedades del ciudadano demandante con las cuales pudiera satisfacer la necesidad alegada de su hija, es que solicito sea declarada sin lugar la presente demanda por este Tribunal y así se decida, es todo, ciudadano Juez. De conformidad con el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal da por concluida la Audiencia Oral, le indica a las partes que deben de permanecer en la Sala de Audiencia por un lapso de Sesenta minutos a objeto de pronunciar el fallo, es todo. Seguidamente el ciudadano Juez, se retira a Sentenciar:

AUDIENCIA ORAL Y VALORACION DE LAS PRUEBAS Y MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

De conformidad con el artículo 112 de la Ley Para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Juzgador, terminada el debate Oral, procede inmediatamente a realizar el pronunciamiento oral de la sentencia y en plazo de tres días de despacho se procederá a la publicación del fallo completo, el cual se agregara al expediente.
En fecha 05 de febrero 2015, se inicia la Audiencia Oral, donde las partes tanto actora como demandada, hacen una breve exposición de sus alegatos y consignan e incorporan al debate, una serie de pruebas con las cuales pretenden demostrar sus pretensiones. Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe de decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la audiencia oral. Por lo cual se establece los limites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes. Se trata de un requisito de que la sentencia debe de contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y excepciones opuestas por las partes, según el ordinal 5 del artículo 243 del Código de procedimiento Civil. En este orden de ideas, establece el artículo 1354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Así mismo el articulo 506 del Código de procedimiento civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Cabe destacar que los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, pautan lo siguiente: Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes… “Los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Es importante destacar que la sala sostuvo en sentencia 1068 del 19 de mayo del 2006, que (…) que la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos de manera previa y formal por el legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene de formulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento, posee un amplio margen interpretativo. En este sentido se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento (…). En este mismo sentido la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece: Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.-) En inmuebles destinados a vivienda donde el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, para tal fin. 2.-) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. 3.-) El hecho de que la arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a uso deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivo. Además de otras causales que establece el referido artículo. Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarara que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El artículo 94, 95 y 96 establece: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la, posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble Debra de tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, solicitud escrita en donde expondrá los motivos que le asisten para la restitución del inmueble. Así mismo establece que previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) el procedimiento administrativo que será aplicado el establecido en el Decreto No. 8.190, descrito en los artículos 7 al 10.
Cabe destacar que el artículo 98 de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, establece que las demandas por desalojo, derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contendido en la citada Ley, independiente de su cuantía y supletoriamente se aplicarán las disposiciones del Código de procedimiento Civil, quedando evidente que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad, valoración probatoria según la sana critica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.
Que deberá de llevarse a efecto una Audiencia de Mediación, presidida por el Juez, tratando con la mayor diligencia que estas pongan fin a la controversia, a través de un medio de auto composición procesal. Concluida la audiencia de mediación sin que haya habido un acuerdo, el demandado deberá dentro de los Diez días de despacho siguientes dar contestación a la demanda. Del mismo modo se establece que concluido el lapso de contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los Tres días de despacho siguientes, el Juez dictara un auto fijando los hechos controvertidos y abrirá un lapso de 8 días para promover pruebas. Que la audiencia definitiva será presidida por el Juez, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración y que oídos los alegatos de las partes se evacuaran las pruebas en la forma que determine el Juez, comenzando con las de la parte actora.
Queda entendido que cumplida todas las previsiones establecidas en la ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el Tribunal deberá de velar que le sea garantizado un refugio temporal o la solución habitacional al afectado del desalojo al momento de la ejecución.
En consecuencia planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
En el caso sub iudice, pasa analizar este tribunal el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JAIRO REY y la ciudadana ARELIS TORRES FLORES, ya identificados, fungiendo con el carácter de arrendador y arrendataria, a tiempo determinado por el termino de un año fijo que comienza a correr a partir del 30 de noviembre del año 2010 hasta el 30 de noviembre del año 2011, fecha esta ultima en la cual la arrendataria deberá hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, contrato notariado de fecha 19 de noviembre del 2010, por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal, el cual fue anexo N en su original, el cual no fue impugnado ni desconocido ni tachado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, que versa sobre el inmueble objeto de la pretensión. La parte demandada alega que dicho contrato paso a tiempo indeterminado, sin embargo nuestra ley, a la que se ha hecho referencia no distingue entre contrato a termino fijo o indeterminado, sin embargo de las pruebas incorporadas a la Audiencia Oral se observa la parte demandante notifico vía telegráfica anexo Ñ la no renovación del contrato y que comenzaba a transcurrir la prorroga legal, lo cual es concordado con los recibos de pago de cánones de arrendamiento incorporados a la audiencia y que corren a los folios 60, 61, en donde se evidencia de la lectura de los mismo que son pagos correspondientes al periodo de la prorroga legal, y que este tribunal valora tanto el telegrama como dichos recibos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Juzgado considera que el Contrato se transformo en indeterminado. Igualmente del acta conciliatoria de fecha 28 de abril del 2014 incorporada al debate, se evidencia que no hubo conciliación y que la ciudadana ARELIS TORRES FLORES, reconoce que adeuda al ciudadano JAIRO REY, la suma de 24 mensualidades de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) por concepto de cánones de arrendamiento, vencidos y no pagados, la cual se valora de conformidad con el articulo 1384 del Código Civil, y concatenado con el articulo 1359 ejusdem, por ser un documento administrativo, emanado de un Organismo del Estado, suficientemente habilitado por la Ley y que no fue tachado por la parte demandada, por lo tanto se tiene por cierto de que la parte actora agoto la vía administrativa.
Copia Certificada del Acta de matrimonio de los ciudadanos Yelitza Margarita Rey Niño y Enmanuel Rodríguez Belandria, emitida por el Registro Civil del Municipio San Cristóbal, signada con el No. 288, a los fines de demostrar la relación matrimonial entre ambos ciudadanos. Este Juzgado le otorga valor de conformidad con el articulo 1384 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.359 del mismo y se tiene como cierto por no haber sido tachado de falso. Actas de nacimiento de los niños SAMUEL ORLANDO RODRIGUEZ REY Y EMMANUEL DAVID RODRIGUEZ REY, que fueron incorporadas a la audiencia oral y que corren a los folios21, 22,23 y 24, lo que demuestra la filiación y que son hijos de los ciudadanos YELITZA MARGARITA REY NIÑO Y EMMANUEL RODRIGUEZ BELANDRIA, la primera hija de la parte actora y se valora de conformidad con los artículos 1.384 y 1359 del Código Civil. Acta de nacimiento que corre al folio 27, emanada del Registro Principal, en donde se evidencia que la ciudadana YELITZA MARGARITA REY NIÑO, es hija de la parte actora, lo que demuestra la filiación consanguínea con el mismo y se valora de conformidad con los artículo 1.384 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido tachado por la parte demandada.
Igualmente corre al folio 7, anexo M documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, sin embargo este Tribunal lo valora, puesto que el mismo, guarda relación con el conflicto planteado, pues demuestra es la propiedad del inmueble, en la persona de la parte actora. Al folio 31 corre inserto contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos YOLIMAR DEL JASMIN MANRIQUE LUNA y la ciudadana YELITZA MARGARITA REY NIÑO, el cual fue incorporado a la Audiencia de juicio y ratificado en su contendido y firma mediante testimoniales, por las ciudadanas ya mencionadas, la parte demandada no ejerció el derecho de repreguntar y este juzgador al hacer un análisis de la mismas los valora de conformidad con los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil y aprecia que los testigos conocen los hechos controvertidos.
El contrato de arrendamiento privado que cursa al folio 52, entre la ciudadana BETTY CLARET MARRERO PADILLA Y ARELIS TORRES FLORES, sobre el inmueble objeto de la controversia por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte actora, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, puesto que evidencia una relación contractual anterior, a la que tenia con la parte actora. En cuanto a la copia simple del documento contentivo de un acta de remate donde el Banco Sofitasa, Banco Universal adquiere el inmueble, este Tribunal no la valora por cuanto No guarda relación con los hechos controvertidos. En cuanto a la prueba de informes solicitada por la parte demandada y cuyas resultas cursan al folio 96, se valoran de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO

En cuanto al argumento de la parte demandada, que la parte actora acumulo dos pretensiones que son contradictorias entre si, y que por lo tanto alega violación del articulo 49 de la Carta Magna, este Tribunal, a fin de evitar no pronunciarse sobre el argumento, hace la siguiente consideración: El articulo 77 y 78 del Código de procedimiento Civil establecen: “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferente títulos.” No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sen incompatibles. Respecto a estas normas la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, ha entendido que dos pretensiones se excluyen mutuamente, cuando los efectos jurídicos que tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se opone entre si, siendo un ejemplo usual y dado por la doctrina para entender esta hipótesis, el supuesto cuando se demanda por vía principal, el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita también la resolución de contrato. En el libelo de la demanda lo que se observa es que la parte actora requiere la entrega del inmueble que dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana ARELIS TORRES FLORES, por falta de pago de los cánones de arrendamiento y la necesidad imperiosa que tiene su hija de ocupar del inmueble en vista de que le están exigiendo la entrega de la vivienda que habita, por lo tanto para este juzgador la parte actora no incluyo en su libelo pretensiones incompatibles. Así se decide.
DECISION
Ahora bien analizadas y valoradas las pruebas de las partes y con vista a los alegatos efectuados en la audiencia oral y en el transcurso del proceso, determina quien aquí suscribe, que si bien la demanda por cumplimiento de contrato y subsidiariamente el desalojo y entrega del inmueble, esta dirigida a recuperar el inmueble, también es cierto que la controversia que se intente debe de ceñirse al procedimiento pautado en la Ley, en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar, el cumplimiento del contrato, fundamentado en la normativa descrita y subsidiariamente el desalojo, en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda , este Tribunal debe de determinar la procedencia o no de la causal invocada y tales efectos observa:
La parte actora fundamenta su acción de desalojo en la causal referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este juzgado que según la doctrina la parte actora debe de cumplir tres requisitos concurrentes a saber: 1.-) La existencia de la relación arrendaticia.2.-) La cualidad de propietario del inmueble del arrendador.3.-) Y comprobar la necesidad o motivo que justifique el desalojo en beneficio del dueño o pariente consanguíneo. En lo que respecta al alcance del concepto de necesidad, como causal de desalojo, establecida en el articulo 91 ordinal 2 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cabe destacarse que resulta amplio y subjetivo, así la actividad probatoria puede quedar satisfecha a través de presunciones e indicios los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve al proceso. En el presente caso el demandante aporto un cúmulo de pruebas que producen en el animo de quien aquí decide, el convencimiento pleno del estado de necesidad, que según afirma el demandante tiene su hija, ya que el inmueble que ocupa actualmente en calidad de inquilina lo tiene que entregar a su propietaria. Igualmente en la falta de pago de cánones de arrendamiento. Quedando establecida la insolvencia del demandado en el presente juicio y el incumplimiento de las obligaciones pactadas, el articulo 1952 del Código Civil dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.-) Debe de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.2.-) Debe de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Igualmente el artículo 1159 y 1160 del Código Civil ejusdem establece: Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento y por las causas autorizadas por la Ley. Los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mimos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De las normas transcritas se evidencia la obligación del arrendatario de cumplir con lo pactado en los contratos, así como de las otras obligaciones que emanen de ellos, no siendo para el potestativo cumplir o no cumplir con las obligaciones.
Alegada como ha sido la insolvencia del deudor el pago de los cánones de arrendamiento señalados para la procedencia del desalojo y habiendo sido demostrada, a criterio de quien juzga, la existencia de la relación locaticia y como consecuencia su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, de conformidad con las normas rectoras de la carga de la prueba, debía el mismo traer a los autos pruebas fehacientes del cumplimiento de tal obligación o de la exoneración de la misma, ello conforme lo dispuesto en el articulo 1354 del Código Civil que al efecto señala: Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido su extinción. Y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dice: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarlo y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

DISPOSITIVO
Por los razonamientos ya expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley emite los siguientes pronunciamientos:
1.-) Se Declara con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato y de manera subsidiaria el desalojo intentado por el ciudadano JAIRO ORLANDO REY GARCIA contra la ciudadana ARELIS TORRES FLORES, ambas partes plenamente identificadas en autos.
2.-) Como consecuencia de dicha declaratoria se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora el inmueble, ubicado en la calle 3 No. 7-22 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que específicamente le arrendó una casa de dos plantas, distribuida de la siguiente forma PRIMERA PLANTA: Compuesta por un garaje que es utilizado como local comercial. SEGUNDA PLANTA: la cual esta compuesta por tres habitaciones, una sala, una cocina, un comedor, dos baños, y un balcón exterior, ubicado en la calle 3, entre avenida 7ma y carrera 9 No. 7-22, centro parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual debe ser entregado libre de personas, bienes y semovientes, en buenas condiciones de uso y solvente en todos los servicios públicos.
3.-) Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el articulo 281 del Código de Procedimiento Civil.




DR. FELIX ANTONIO MATOS
JUEZ TITULAR





ABG. MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ VILLACRECES
APODERADA JUDICIAL DE LA PARA DEMANDANTE



ARELIS TORRES FLORES
PARTE DEMANDADA



Abogada JANETH CAROLINA PANQUEVA
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA



ABG. CARMEN B. MORENO PÉREZ
SECRETARIA