TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
205° y 156°

ASUNTO: WH13-V-2012-000091
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES

DEMANDANTES:
TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, venezolanos, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.364.806, V-19.445.357 y V-10.578.464, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: ELIO DANIEL MUSTIOLA RIZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.776.
DEMANDADA: YAJAIRA ELENA PÉREZ, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nros. V-6.470.936.
APODERADO JUDICIAL: ARMANDO VALDIVIESO NÚÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.190.
MOTIVO: DAÑOS Y PERJUICIOS

II
SÍNTESIS
Se da inicio al presente juicio mediante demanda por DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por los ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, venezolanos, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.364.806, V-19.445.357 y V-10.578.464, respectivamente, debidamente representados por el abogado ELIO DANIEL MUSTIOLA RIZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.776, en fecha 31 de julio de 2012, contra la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nros. V-6.470.936, correspondiendo por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas (Hoy Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas), dándosele entrada en fecha 03 de agosto de 2012.
En fecha 03 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de reforma de la demanda, en los términos que siguen: 1) Que sus mandantes son propietarios de los inmuebles que a continuación se indican: a) TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT: Apartamento distinguido con el Nº (1), planta baja del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS, ubicado en el sitio llamado Viaducto a Desvío, Nº 29, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, que tiene una superficie aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (102,50 MTS2), y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,2143%, todo según documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 18-12-03, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el Nº 47, Protocolo 1º, tomo 13, 4to. Trimestre 03. Así como el apartamento distinguido con el Nº 4, planta nivel dos del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS, ubicado en el sitio llamado Viaducto a Desvío, Nº 29, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, que tiene una superficie aproximada de CUARENTA Y SEIS COMA OCHENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (46,83 MTS2), y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,0979% y le pertenece según documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 15-11-02, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el Nº 40, Protocolo 1º, Tomo 7, 4to. Trimestre 02; b) ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA: apartamento distinguido con el Nº 5, planta nivel dos del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS, ubicado en el sitio llamado Viaducto a Desvío, Nº 29, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (88,83 MTS2), y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,1857% y le pertenece según documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 18-04-11, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el Nº 2011.1241, Asiento Registral: 1, del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.547 y correspondiente al Libro de Folio Real 2011; c) CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO: Apartamento distinguido con el Nº 3, planta nivel uno del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS, ubicado en el sitio llamado Viaducto a Desvío, Nº 29, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CON SESENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (87,70 MTS2), y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,1833% y le pertenece según documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 23-07-03 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el Nº 33, Protocolo 1º, tomo 2, 3ero. Trimestre 03. 2) Que estos inmuebles fueron adquiridos mediante el Régimen de Propiedad Horizontal y su documento de condominio se encuentra debidamente protocolizado en fecha 22-08-01, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas bajo el Nº 45, Protocolo 1º, Tomo 7, 3ero, Trimestre 01. 3) Que la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, ya identificada, es propietaria del inmueble que se indica a continuación: Apartamento distinguido con el Nº 2, planta nivel uno del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS, ubicado en el sitio llamado Viaducto a Desvío, Nº 29, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, que tiene una superficie aproximada CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (152,50 MTS2), y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,3188%, y le pertenece según documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 22-03-02, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del Estado Vargas, bajo el Nº 18, Protocolo 1º, Tomo 9, 1er. Trimestre 02. 4) Que la sumatoria de los derechos y cargas pertenecientes a sus mandantes, ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, sobre el inmueble CONJUNTO RESIDENCIAL FLEITAS alcanzan un total de SESENTA Y OCHO COMA DOCE POR CIENTO (68,12%) y los de la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ tan solo un TREINTA Y UNO COMA DIEZ Y OCHO POR CIENTO (31,18%), por lo que a todas luces se ve que sus mandantes poseen la mayoría absoluta de los derechos, como lo demuestra y comprueba el documento de condominio ya señalado. 5) Que la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, durante el mes de febrero de 2005 fue autorizada por uno de sus mandantes, el ciudadano CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, para instalar un techo liviano en la terraza del apartamento de su propiedad, pero ésta procediendo de mala fe, sin contar con la permisología correspondiente de acuerdo a la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcciones en General vigente, y sin tener la aprobación del resto de los condóminos o comuneros como se lo exige el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, hizo construir en la indicada terraza no uno (01) sino tres (03) apartamentos cuyos linderos, medidas y demás características aparecen plenamente identificados en autos, sin respetar las instalaciones generales del inmueble con se exige en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. 6) Que dadas la irregularidades, sus mandantes en reiteradas oportunidades adelantaron una serie de gestiones extrajudiciales por ante la Dirección de Gestión Urbana, Unidad de Control Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Vargas, a través de cuya Unidad se le ordenó la paralización de las construcciones y edificaciones por la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, pero esta hizo caso omiso a tal providencia administrativa y culminó las construcciones, a pesar que dada la inspección adelantada se observaron daños visibles en las paredes del primer nivel del inmueble, con agrietamiento de frisos producto de filtraciones. 7) Que por cuanto a la presente fecha han resultado infructuosas todas y cada una de las gestiones extrajudiciales adelantadas tendentes a que la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ indemnice a sus mandantes por los daños y perjuicios sobrevenidos por las construcciones y edificaciones ilegales y arbitrarias por ella adelantadas de manera inconsulta en el referido condominio, es por lo que en tiempo hábil y oportuno para ello, en nombre de sus mandantes, y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 1.185 del Código Civil, acude para demandar a la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, para que previo el cumplimiento de las formalidades de ley, convenga y de no ser así sea condenada y obligada en demoler las construcciones y edificaciones adelantadas, y en reparar los daños causados al condominio por las construcciones ilegales y arbitrarias, los cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del vigente Código de Procedimiento Civil, los cuales se estiman en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 800.000,00) y están referidos a: bloqueo y daño de las instalaciones generales de electricidad incluidas en su apartamento, sobrecarga portal de estructuras generales y fundaciones con su consecuente debilitamiento, agrietamiento en paredes y amenaza en la seguridad del inmueble, alteración de la seguridad del edificio, su estructura y configuración con perjuicio de los derechos de los demás propietarios, aumento en los gastos de mantenimiento de las áreas comunes del condominio y Uso inconsulto de áreas comunes del condominio. 8) Que todos los conceptos demandados alcanzan la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 800.000,00) equivalentes actualmente a OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO CON 88/100 unidades tributarias (8.888,88 ut) (800.000,00/90,00= 8.888,88 ut), más el pago de las costas procesales del presente juicio, las cuales desde ya protestan, y solicitan sean calculadas prudencialmente en un treinta por ciento (30%) de la cantidad que deba pagar la parte demandada previa indexación.
En fecha 07 de mayo de 2014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas (Hoy Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas) admite la presente demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 29 de octubre de 2012, la Jueza del Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Dra. MERCEDES SOLÓRZANO, se inhibió de seguir conociendo la presente causa, correspondiendo conocer de la misma a este Tribunal, dándose por recibida en fecha 14 de noviembre de 2012.
En fecha 15 de mayo de 2014, vista la paralización de la presente causa durante el período comprendido entre el 15 de abril de 2013 hasta el 25 de abril de 2014, en virtud de la ejecución de los trabajos de implementación del circuito judicial civil de esta Circunscripción Judicial, según resolución Nº 02-2013 de fecha 04 de abril de 2013, así como la reanudación acordada mediante resolución Nº 2014-04 para el día 28 de abril de 2014, se ordenó la notificación de las partes.
Cumplidas como fueran las formalidades de notificación y citación, en fecha 14 de noviembre de 2014 comparece la parte demandada, debidamente representada por el abogado ARMANDO VALDIVIESO NÚÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.190, a fin de dar contestación a la demanda en los términos que a continuación se transcriben: 1) Que los demandantes, ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, como propietarios de unos apartamentos supuestamente adquiridos bajo el Régimen de Propiedad Horizontal y su Documento de Condominio en el Conjunto Residencial Fleitas, ubicado en la dirección de autos, demandan a la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, como propietaria del apartamento distinguido con el Nº 2, planta nivel uno (01) del señalado Conjunto Residencial por la indemnización de daños que ellos señalan en su escrito libelar. 2) Que es claro que y preciso que los demandantes se atribuyen la representación del condominio, de la Junta de Condominio y de la Asamblea General de los Copropietarios, lo cual corresponde por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal al administrador, por cuanto los demandantes accionan por supuestos daños causados a las cosas comunes. 3) Que en virtud de lo anteriormente señalado y por cuanto los demandantes se atribuyen derechos que le corresponden al Administrador del Condominio es por lo que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad e interés de la parte actora en este caso de los demandantes, por carecer de titularidad de conformidad con lo señalado en el literal E del artículo 20 de la citada Ley de Propiedad Horizontal. 4) Que el ciudadano CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, actúa en la presente causa en su supuesto carácter de propietario del departamento distinguido Nº 03, planta nivel del Conjunto Residencial Fleitas, descrito en autos, pero es el caso que el precitado ciudadano vendió el precitado inmueble a la ciudadana MERLY DAMELIS SILVA RODRÍGUEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.043.150, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, el señalado día 20 de septiembre de 2013, quedando inscrito bajo el Nº 2013-1154, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 456.24.1.7.1392 y correspondiente al Folio Real del año 2013, de manera que dicho ciudadano, como litis consorte activo y codemandante, no tiene cualidad e interés por falta de titularidad, ya que no es propietario del inmueble por el cual demanda y así lo solicita en este acto. 5) Que aun cuando el tribunal tiene la potestad de la defensa de los derechos de los ciudadanos establecidos en la Constitución, como lo hizo al que pone fin al juicio puede inadmitirla y declarar sin lugar la demanda, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 en concordancia con el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, considera que hay prohibición de admitir la acción propuesta, ya que el literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal solo permite cuando se trate de bienes comunes, ya que el Administrador del Condominio representa las cosas comunes y no los que demandan a su representada en la sentencia definitiva. 6) Que rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representada YAJAIRA ELENA PÉREZ, por ser inciertos y falsos todos los hechos señalados en la demanda, como en el escrito de forma de la misma. 7) Que rechaza la sumatoria y cargas pertenecientes a los demandantes y que alcancen el 68,12%. 8) Que rechaza e impugna todos los documentos consignados por los demandantes en cuanto perjudiquen a su representada. 9) Que rechaza que su representada haya causado daños tanto en las áreas privadas así como a las áreas comunes del Conjunto Residencial Fleitas y mucho menos perjuicio alguno. 10) Que rechaza el monto de la demanda, costas e indexación. 11) Que rechaza indemnización alguna por daños y perjuicios.
En fecha 18 de noviembre de 2014, el Tribunal deja constancia del vencimiento del lapso de contestación de la demanda y declara abierta a pruebas la presente causa.
En fecha 03 de diciembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 04 de diciembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de diciembre de 2014, se publican los escritos de pruebas promovidos por las partes.
En fecha 13 de enero de 2015, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 23 de marzo de 2015, el Tribunal abre el lapso para presentación de Informes en la presente causa.
En fecha 20 de abril de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de informes.
En fecha 21 de abril de 2015, el Tribunal abrió un lapso de ocho (08) días de despacho para que la parte actora presente escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada.
En fecha 05 de mayo de 2015, vencido como se encontraba el lapso de presentación de observaciones a los informes, se deja constancia que la parte actora no presentó escrito alguno y de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, se abrió el lapso para dictar sentencia.
En fecha 06 de julio de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de 30 días, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En el día de hoy, cinco (05) de agosto de 2015, este Tribunal, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
III
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
En la oportunidad de contestar a la demanda, la representación judicial de la parte demandada interpone como defensa previa la falta de cualidad activa de los aquí demandantes para sostener la presente causa, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hizo valer en los siguientes términos:
“(…)
…Así las cosas es claro y preciso que los demandantes, se atribuyen la representación del condominio, de la Junta de Condominio y de la Asamblea General de los Copropietarios, lo cual corresponde por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal al Administrador por cuanto los demandantes accionan por supuestos daños causados a cosas comunes… En virtud de lo anteriormente señalado y por cuanto los demandantes se atribuye (sic) derechos que le corresponden al Administrador del Condominio es por lo que de conformidad con lo establecido en la segunda parte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad e interés de la parte actora en este caso de los demandantes: TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, por carecer de titularidad de conformidad con lo señalado en el Literal E del Artículo 20 de la citada Ley de Propiedad Horizontal.”
Respecto a la defensa previa interpuesta, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiese proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Subrayados y negritas del Tribunal).
Asimismo, en sentencia N° 0740 dictada por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de mayo de 2009, en relación a la legitimación para estar en juicio sea demandante o demandado estableció lo siguiente:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla '…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y se ejercita en tal manera…' (Ensayos Jurídicos, Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisible por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschimdt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183.). Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y en que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el Art. 361 del C.P.C. vigente…”
Es decir, la cualidad o legitimatio ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.
En efecto, arguye quien aquí juzga que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.
De acuerdo a tales ideas, una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y como todo derecho tiene correlativamente una obligación, esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.
En este sentido, argumenta la parte demandada que la falta de cualidad de la parte actora obedece al mandato expreso que respecto al sujeto de derecho que debe demandar cuando se trate de la cosa común impone el artículo 20, literal E de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:
“Artículo 20. Corresponde al Administrador…
…Omissis…
E. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estas debidamente autorizado por la Junta de Condominio; y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Ahora bien, con referencia a la figura del administrador, el autor José Luis Aguilar Gorrondona en su obra “Cosas, Bienes y Derechos Reales”, página 352 y ss., establece:
“II. EL ADMINISTRADOR
1º Necesidad y unicidad
El conjunto de las disposiciones de la Ley vigente y el contraste entre ellas y el texto claramente supletorio del art. 17 de la Ley de 1958, revelan que hoy en día es legalmente obligatorio que todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal tenga Administrador. Por lo demás, también el conjunto de las disposiciones de la Ley parece indicar que ésta no concibe sino la existencia de un administrador único sin que prevea la manera de llenar sus faltas en general.
…Omissis…
4º Atribuciones
La Ley (L.P.H., art. 20) señala que las atribuciones del Administrador son:
E. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio; y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;…”
Así las cosas, cabe destacar que es la propia parte actora quien califica como cosa común aquellos sobre los cuales se han producidos los daños, equiparando la edificación conformada por los distintos inmuebles propiedad de los ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, como aquellos regidos por la precitada Ley de Propiedad Horizontal e incluso demandado a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la misma, planteando los daños en la forma que sigue:
“…DEMANDO, a la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, …sea condenada y obligada, en reparar los daños causados al condominio por las construcciones ilegales y arbitrarias…y están referidos a: Bloqueo y daño de las instalaciones generales de electricidad incluidas en su apartamento; Sobrecarga portal de estructuras generales y fundaciones con su consecuente debilitamiento, agrietamiento en paredes y amenaza en la seguridad del inmueble, Alteración de la seguridad del edificio, su estructura y configuración con perjuicio de los derechos de los demás propietarios; Aumento en los gastos del mantenimiento de las áreas comunes del condominio y Uso inconsulto de áreas comunes del condominio.”
En este mismo tenor el autor Gert Kummerow, en su obra Bienes y Derechos Reales, página 438, expone:
“(…)
La responsabilidad del administrador está regida por las normas relativas al mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente a juicio de la Asamblea de Copropietarios y, así mismo, si tuvieran interés en ella, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario (LPH, art. 19, tercera parte).
b) Atribuciones del administrador
El artículo 20 de la Ley describe un abultado número de las funciones que ha de cumplir el Administrador, y que se hallan estrechamente ligadas al núcleo de intereses de los propietarios. Entre otras, el administrador ejerce la representación en juicio de los propietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, autorizado para ello por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento (v., LPH, art. 20, literal e).”
Asimismo, en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia en el expediente Nº AA20-C-2003-000135, según la cual dejó sentado lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde sentencia Nº 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco y otros contra A.E. Campos y a A. Da Costa Campos, donde se estableció lo siguiente:
'...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto a lo que respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre el que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal...Omissis…'
Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, más no puede ser ejercida por uno solo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.”
Por su parte, el propio documento de condominio del Conjunto Residencial Fleitas, debidamente protocolizado en fecha 22 de marzo de 2002 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 18, del Protocolo Primero (1ero), Tomo Noveno (9no), Trimestre Primero, define en su artículo 8 como bienes comunes, los siguientes:
“ARTÍCULO 8.- Los bienes comunes o partes indivisas del inmueble que han de pertenecer a los eventuales y futuros propietarios de las dependencias, son las siguientes: Los cimientos y fundaciones, las estructuras, las columnas y soportables, demás anexos; la techumbre, instalaciones de energía eléctrica; las cloacas y obras destinadas a otros servicios; espacios libres; puertas de entrada; escaleras y pestillos de uso común; y cualesquiera otros bienes señalados como comunes en el cuerpo de este documento y en general, los bienes indispensables o necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, comodidad y conservación del Conjunto Residencial.”
Entonces, existiendo incluso en autos el documento de condominio del Conjunto Residencial Fleitas, en el cual aparecen identificados como cosa común los determinados como objeto de daño por parte de la demandada en su artículo 8, comprueba esta sentenciadora que, en efecto, el caso de autos no escapa a la aplicación de lo indicado en el artículo 20 literal E, según el cual quien debió interponer la presente demanda por los daños producidos a la cosa común debió ser la persona del Administrador del precitado inmueble sometido a la referida ley especial, o en su defecto, la Junta de Condominio en representación de los condueños y no así en forma personal por los propietarios de los apartamentos que constituyen el mismo, evidenciándose de esta forma la efectiva existencia de la denunciada falta de cualidad e interés de los ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO para sostener la presente acción, en consecuencia, vista la procedencia de la defensa previa interpuesta por la parte demandada, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la misma y así lo dejará establecido en la dispositiva del presente fallo, no deviniendo necesidad alguna de pasar a analizar el fondo de la presente controversia. Así se decide.
IV
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad de la parte actora interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, en el juicio que por DAÑOS Y PERJUICIOS incoaran los ciudadanos TRINIDAD DEL CARMEN TOVAR BLEQUETT, ALEJANDRA DEL CARMEN TOVAR QUEZADA y CARLOS EDUARDO QUERALES TENZO, venezolanos, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.364.806, V-19.445.357 y V-10.578.464, respectivamente, contra la ciudadana YAJAIRA ELENA PÉREZ, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nros. V-6.470.936. Así se decide. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintitrés (23) días del mes de Julio del año dos mil quince (2015).
LA JUEZA,
Abg. LISETH C. MORA VILLAFAÑE
LA SECRETARIA,
Abg. MERLY VILLARROEL

En la misma fecha del día de hoy, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.)

LA SECRETARIA,
Abg. MERLY VILLARROEL

LCMF/MV.