TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES y APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 29, Tomo 12-A, de fecha 11 de octubre de 1.994, con el carácter de Administradora arrendadora de un inmueble propiedad del ciudadano CHUN WAH CHENG, Venezolano, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.306.732.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ALI OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, Venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-2.813.290 y V-5.656.550, abogadas en el libre ejercicio de la profesión, inscritas en el Inpreabogado bajo Nros. 22.820 y 22.845 en su orden.
PARTE DEMANDADA: ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro. 15, Tomo 32-A, de fecha 01 de agosto de 2001, con domicilio en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, e inscrita por ante el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nro. 43, Tomo 25-A, de fecha 18 de mayo de 2.004, representada por su Presidente, EDGAR DE JESUS DUQUE ZULUAGA, de Nacionalidad Colombiana, residente en el País, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. E-82.118.240, domiciliado en Valencia, Estado Carabobo.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS FRANCISCO INDRIAGO, SERGIO OSVALDO CAMPANA ZERPA e YRAIDA JOSEFINA MENDEZ HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.069, 34.764 y 71.483 en su orden.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
EXPEDIENTE: Nro. 5720.
SENTENCIA: Definitiva.

I
SINTESIS DE LA LITIS
El presente procedimiento, sujeto a Resolución Judicial, tiene como génesis escrito libelar remitido a éste despacho por el Tribunal en funciones de distribución, el mismo refiere una demanda incoada por la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERON SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), a través de sus apoderadas judiciales, que pretende a través de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la entrega de un inmueble arrendado como local comercial a la Sociedad Mercantil ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., el cual riela a los folios 1 al 3, en el que alegó la accionante:
.- que consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública quinta de valencia de fecha 05 de febrero de 2.007, Nro.30, Tomo 18, y por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de fecha 02 de marzo de 2007, Nro. 24, Tomo 36, que se dio en arrendamiento a la demandada un inmueble, constituido por un local comercial signado con el Nro. 1, ubicado en la planta baja del Edificio distinguido con los números 6-11 y 6-19, ubicado en la Avenida séptima o Avenida General Isaías Medina Angarita, cruce con calle seis de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
.- que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del contrato de arrendamiento se estableció por un plazo de un año fijo, contado a partir del “…primero (05)…” (sic) de septiembre de 2006, término que a todo evento se consideró improrrogable.
.- que igualmente se señaló que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prorroga legal, a la cual tiene derecho, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y que en el presente caso, a partir del 05 de septiembre de 2007, comenzó a disfrutar de la prorroga legal en razón de que no hubo suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.
.- que en fecha 14 de noviembre de 2007, como administradora del inmueble, notificó a la demandada por intermedio de éste mismo Tribunal, que se encontraba gozando de su prorroga legal, la cual se inició el 05 de septiembre de 2007, siendo su duración hasta el 04 de septiembre de 2008, conforme al literal b del artículo 38 de la Ley de arrendamientos, por lo que –señala-, es indudable que la demandada fue debida, oportuna y pertinentemente informada de la no renovación del contrato, así como de su derecho al disfrute de la prorroga legal.
.-que la entrega del inmueble debía producirse en fecha 04 de septiembre de 2008, ya que, el 05 de septiembre de 2007, comenzó para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal, la cual tenía vigencia hasta el 04 de septiembre de 2.008, conforme al artículo 38, literal b) de la ley especial y por cuanto al momento de la notificación de la no renovación del contrato por ser menor a cinco años la relación contractual, la entrega del inmueble debía ser para la fecha indicada, lo cual la demandante no ha cumplido.
.-Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil, así como los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, así como las disposiciones procesales y las disposiciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento.
.- señala como instrumentos que fundamentan su pretensión, el contrato de arrendamiento, poder que acredita la representación, mandato de administración, y notificación Judicial, para peticionar formalmente de la demandada, a través de su Presidente, la ejecución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble; en hacer entrega del inmueble sin plazo alguno totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en las condiciones en que fue recibido y en el pago de honorarios y costas procesales.
Estima su demanda en la suma de Bs. 4.000,oo
ADMISION DE DEMANDA
Riela al folio 23, auto de fecha 22 de enero de 2.009, por el que se da admisión a la demanda en cuestión, por el procedimiento breve.
CITACION DE LA DEMANDADA
Consta al folio 32, diligencia del alguacil de fecha 14 de mayo de 2.009, señalando que no ha logrado ubicar al representante de la demandada, por lo que conforme a lo solicitado por la accionada, se acordó su citación mediante carteles, los cuales son consignados en fecha 01 de julio de 2.009, constando igualmente que la secretaria del Tribunal fijó en fecha 27 de julio de 2.009 cartel de notificación en el domicilio aportado. (fs. 32 al 40)
Previa solicitud de la demandante se nombró en fecha 30 de septiembre de 2.009, como defensor Judicial al abogado Jesús Useche Lindarte, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 74.162, quien luego de ser debidamente notificado diligencia en fecha 13 de octubre de 2.009 señalando aceptar el cargo deferido y prestando el juramento de Ley. (f. 41 al 45)
En fecha 19 de octubre de 2.009, es consignado poder otorgado por la demandada a los abogados LUIS FRANCISCO INDRIAGO, SERGIO OSVALDO CAMPANA ZERPA e YRAIDA JOSEFINA MENDEZ HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.069, 34.764 y 71.483 en su orden.
DE LA CONTESTACION DE DEMANDA
A Través de su representante señala, que es importante destacar la relevancia de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que la demandada interpreta que a partir del 05 de septiembre de 2.007 se comenzó a disfrutar de la prórroga legal, por no haber suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, y agrega que aún cuando se estableció la prorroga legal, la actora notificó a través de este mismo Tribunal, que se encontraba gozando de la prorroga legal, la cual finalizaba en fecha 04 de septiembre de 2.008, observando que se omite de forma intencional mencionar la fecha en que se practicó la inútil notificación, siendo además que la demandante confunde y tergiversa el contenido del artículo 38 de la ley de arrendamientos, al señalar que la prorroga legal que correspondía era de un año, cuando la ley es clara al establecer que para un contrato que haya tenido una duración de un año, la prorroga legal máxima será de seis meses.
.- señalan que es cierto que la demandada celebró contrato de arrendamiento con la demandante en las fechas señaladas sobre el inmueble indicado y que el contrato se celebró en principio por un año, con vigencia desde el 05 de septiembre de 2.006 hasta el 04 de septiembre de 2.007.
.- que según lo indicado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, si alguna de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, “deberá notificarlo a la otra” y que en el caso del arrendador, se estableció en forma imperativa la obligación de notificar al arrendatario por lo menos con un mes de anticipación y en presente caso, finalizando el contrato en fecha 04 de septiembre de 2.007, se notifica a la demandada en fecha 14 de noviembre de 2.007, la supuesta decisión de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, como consta de expediente Nro. 4077.
.-que debe observarse que la parte actora incumplió con la obligación señalada en la cláusula cuarta que le imponía la obligación de notificar por lo menos con un mes de anticipación, por lo que consecuencialmente al haber continuado la demandada ocupando pacíficamente el inmueble y al haber continuado la arrendadora recibiendo pacíficamente los cánones de arrendamiento, aplicando lo señalado en la cláusula cuarta del contrato, conforme a la cual, el término original era improrrogable y solo podía continuarse con la relación arrendaticia mediante la suscripción de un nuevo contrato, se concluye que las partes convinieron celebrar un nuevo contrato en forma verbal y a tiempo indeterminado.
.- que una vez notificada de la finalización del contrato, aceptando lo señalado por la accionante de que se verificó la prórroga legal en fecha 04 de septiembre de 2.008, las partes continuaron la relación arrendaticia mediante nuevo contrato sin ningún término.
.-que igualmente se tiene que la arrendadora fijó para la prórroga legal como canon de arrendamiento, la cantidad de Bs. 5.050,47, y luego de cumplida ésta se fijó un nuevo canon arrendaticio, lo que ratifica la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado.
.- señala el contenido de las facturas emitidas por la demandante, en fechas 17 de diciembre de 2.008, 03 de febrero de 2009, 05 de marzo de 2.009, 06 de mayo de 2009, 02 de junio de 2009, 06 de julio de 2009, 03 de agosto de 2009, 07 de septiembre de 2009 y 01 de octubre de 2.009, las cuales contienen sello y firma de la arrendadora, por lo que puede observarse que la demandada se encuentra solvente y cumpliendo con su obligación de pago.
.- que aparte del valor probatorio de las facturas indicadas, y luego del vencimiento de la prórroga legal, las partes contratantes decidieron continuar con la relación arrendaticia en forma verbal, como lo ratifica el documento de fecha 17 de junio de 2009, denominado NOTIFICACION DE INSOLVENCIA donde se exige actualizar el monto por concepto depósito, por el que se conmina a la demandada a pagar la suma de Bs. 7.262, 44, los cuales fueron cancelados según consta de recibo expedido por la actora en fecha 26 de junio de 2009, lo que evidencia la existencia de un nuevo contrato verbal de arrendamiento.
.- señala que es incierto que la demandada haya incumplido con el contrato de arrendamiento, observándose de las facturas son emitidas con posterioridad al año siguiente a la supuesta finalización de la prórroga legal, quedando demostrada la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento distinto al que la actora pretende sea resuelto.
.- niega, rechaza y contradice que la demandada deba entregar el inmueble objeto de la presente demanda, ya que en virtud del nuevo contrato de arrendamiento y por estar solvente en sus obligaciones, tiene derecho a seguir ocupando el inmueble.
En fecha 26 de octubre de 2.009, la demandada presenta escrito de pruebas, las cuales son providenciadas mediante auto de fecha 27 de octubre de 2.009. (fs.69 al 72)
Consta en las actuaciones posteriores diversas solicitudes de suspensión de la causa, por parte de las partes a objeto de llegar a un acuerdo, lo cual no fue alcanzado.
De esta manera quedó trabada la Litis.
II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION
Prolegómeno a la determinación preliminar de la causa, se pasa de seguidas a realizar una síntesis, clara, precisa y lacónica de los términos en que fue planteada la controversia, dando con ello cumplimiento a la previsión normativa del artículo 243.3 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGACION DE LA DEMANDANTE
Arguye que consta en contrato de arrendamiento haber cedido a la demandada un inmueble, constituido por un local comercial signado con el Nro. 1, ubicado en la planta baja del Edificio distinguido con los números 6-11 y 6-19, ubicado en la Avenida séptima o Avenida General Isaías Medina Angarita, cruce con calle seis de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en el que se señaló en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que su duración se estableció por un plazo de un año fijo, contado a partir del 05 de septiembre de 2006, término que a todo evento se consideró improrrogable.
Indica que igualmente se señaló que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria después de vencido el término de duración del contrato, significa que se acoge a la prorroga legal, a la cual tiene derecho, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y que en el presente caso, a partir del 05 de septiembre de 2007, comenzó a disfrutar de la prorroga legal en razón de que no hubo suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.
Así mismo señala que en fecha 14 de noviembre de 2007, como administradora del inmueble, notificó a la demandada por intermedio de éste mismo Tribunal, que se encontraba gozando de su prorroga legal, la cual se inició el 05 de septiembre de 2007, siendo su duración hasta el 04 de septiembre de 2008, conforme al literal b del artículo 38 de la Ley de arrendamientos, por lo que se tiene que es indudable que la demandada fue debida, oportuna y pertinentemente informada de la no renovación del contrato, así como de su derecho al disfrute de la prorroga legal y que la entrega del inmueble debía producirse en fecha 04 de septiembre de 2008, ya que, el 05 de septiembre de 2007, comenzó para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal, la cual tenía vigencia hasta la fecha indicada, conforme al artículo 38, literal b) de la ley especial y por cuanto al momento de la notificación de la no renovación del contrato por ser menor a cinco años la relación contractual, la entrega del inmueble debía ser para el día 04 de septiembre de 2.008, lo cual la demandante no ha cumplido.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil, así como los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, así como las disposiciones procesales y las disposiciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento, para peticionar formalmente de la demandada, a través de su Presidente, la ejecución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble; en hacer entrega del inmueble sin plazo alguno totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en las condiciones en que fue recibido y en el pago de honorarios y costas procesales.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Conviene en el hecho de celebró contrato de arrendamiento con la demandante en las fechas señaladas y sobre el inmueble indicado, así como el hecho de que el contrato se celebró en principio por un año, con vigencia desde el 05 de septiembre de 2.006 hasta el 04 de septiembre de 2.007.
Destaca que según lo indicado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento claramente se señala que si alguna de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, “deberá notificarlo a la otra” y que en el caso del arrendador, se estableció en forma imperativa la obligación de notificar al arrendatario por lo menos con un mes de anticipación y en presente caso, finalizando el contrato en fecha 04 de septiembre de 2.007, se notifica a la demandada en fecha 14 de noviembre de 2.007, la supuesta decisión de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, como consta de expediente Nro. 4077, por lo que la parte actora incumplió con la obligación señalada en la cláusula cuarta que le imponía la obligación de notificar por lo menos con un mes de anticipación, por lo que consecuencialmente al haber continuado la demandada ocupando pacíficamente el inmueble y al haber continuado la arrendadora recibiendo pacíficamente los cánones de arrendamiento, aplicando lo señalado en la cláusula cuarta del contrato, conforme a la cual, el término original era improrrogable y solo podía continuarse con la relación arrendaticia mediante la suscripción de un nuevo contrato, se concluye que las partes convinieron celebrar un nuevo contrato en forma verbal y a tiempo indeterminado.
Así mismo se tiene que una vez notificada de la finalización del contrato y aceptando lo señalado por la accionante de que se verificó la prórroga legal en fecha 04 de septiembre de 2.008, las partes continuaron la relación arrendaticia mediante nuevo contrato sin ningún término, igualmente se tiene que la arrendadora fijó para la prórroga legal como canon de arrendamiento, la cantidad de Bs. 5.050,47, y luego de cumplida ésta se fijó un nuevo canon arrendaticio, lo que ratifica la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado.
Indica encontrarse solvente en el pago de canones arrendaticios, por lo que aparte del valor probatorio de las facturas indicadas, y luego del vencimiento de la prórroga legal, las partes contratantes decidieron continuar con la relación arrendaticia en forma verbal, como lo ratifica el documento de fecha 17 de junio de 2009, denominado NOTIFICACION DE INSOLVENCIA donde se exige actualizar el monto por concepto depósito, por el que se conmina a la demandada a pagar la suma de Bs. 7.262, 44, los cuales fueron cancelados según consta de recibo expedido por la actora en fecha 26 de junio de 2009, lo que evidencia la existencia de un nuevo contrato verbal de arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice que la demandada deba entregar el inmueble objeto de la presente demanda, ya que en virtud del nuevo contrato de arrendamiento y por estar solvente en sus obligaciones, tiene derecho a seguir ocupando el inmueble.
THEMA DECIDENDUM Y CARGA PROBATORIA
Conforme a las alegaciones de la demandante y la defensa de la accionada, se tiene que la presente controversia Judicial viene circunscrita a una pretensión de cumplimiento de
contrato de arrendamiento para que la demandada proceda a entregar el inmueble que ocupa por haber finalizado el contrato y disfrutado de la prórroga legal; circunstancia que niega la accionada señalando que la notificación no se realizó con la indicación señalada en el contrato y que las partes pactaron verbalmente un nuevo contrato de arrendamiento de manera verbal y a tiempo indeterminado por el hecho de la ocupación pacífica del inmueble después del supuesto vencimiento del contrato.
Precisado el Thema decidendum precisa éste operador de Justicia que en la presente causa, conforme a los principios rectores de la carga de la prueba establecidos en los artículos Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y 1354 del Código Civil alegada la obligación del demandado de entregar el inmueble, correspondía a la demandante la demostración de los hechos constitutivos de la misma y a la demandada la excepción o hechos impeditivos de la misma.
Ahora bien, previo al análisis del material probatorio cursante en autos y en cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia se pasa de seguidas a resolver lo solicitado en diligencia de fecha 11 de octubre de 2012, por parte del propietario del inmueble sobre perención de instancia por haber transcurrido más de un años sin la ejecución de actos de procedimiento. Se precisa al respecto, que al momento de la interposición de la anterior diligencia, en la causa, se habían cumplidos todos los actos de procedimiento de la Litis, es decir, se encontraba culminada la fase de cognición, en consecuencia, el juicio se encontraba en fase de sentencia, por lo que conforme al artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, no puede producirse perención en el presente caso, en consecuencia se desecha el pedimento de perención opuesto en los términos señalados. Así se decide.
Depurada la Litis y establecido el hecho controvertido y la carga probatoria en el caso sub iudice, se procede al análisis del material probatorio aportado por las partes.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda
- A los folios 4 y 5, riela copia simple de documento poder conferido por la empresa demandante a las abogadas Alix Orozco y Edith Rivera, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 04 de enero de 2.008, inserto bajo el Nro. 63, Tomo 249. Documental que se valora como documento privado reconocido de manera autentica, demostrativo de las facultades otorgadas a las profesionales del derecho en mención y en consecuencia sus actuaciones de manera valida en la Litis.
.- Folios 6 al 8, documento autenticado ante la Oficina Notarial tercera de San Cristóbal de fecha 16 de febrero de 2.000, Nro. 58, Tomo 18, relativo a la autorización que otorga el propietario del inmueble a la empresa demandante para administrar el inmueble objeto de la pretensión. Esta documental se valora como documento privado reconocido de manera autentica, demostrativo de lo indicado en su contenido material.
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la presente Litis, autenticado por ante la Notaría Pública quinta de valencia de fecha 05 de febrero de 2.007, Nro.30, Tomo 18, y por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de fecha 02 de marzo de 2007, Nro. 24, Tomo 36. Se valora como documento privado reconocido al ser otorgado de manera autentica, derivándose del mismo, que la demandante dio en arrendamiento a la demandada un inmueble, constituido por un local comercial signado con el Nro. 1, ubicado en la planta baja del Edificio distinguido con los números 6-11 y 6-19, ubicado en la Avenida séptima o Avenida General Isaías Medina Angarita, cruce con calle seis de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con un término de duración un año, contado desde el 05 de septiembre de 2.006, con las demás convenciones establecidas por las partes otorgantes, como reguladoras de su relación locaticia.
.- Copia simple de expediente Nro. 4077 (solicitud) de la nomenclatura de este Tribunal, relativo a notificación efectuada en fecha 14 de noviembre de 2.007 de la decisión de la demandante de no prorrogar contrato de arrendamiento, conforme a lo indicado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Documental que al ser emanado de un órgano Jurisdiccional se valora como documento Público demostrativo de lo indicado en su contenido material.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Con el escrito de contestación de demanda:
.- a los folios 55 al 64, rielan facturas emanadas de la empresa demandante con firma y sello húmedo, signadas 001482, 001483, 001681, 001834, 002181, 002319, 002497, 002644, 002804 y 002928 de fechas 17 de diciembre las dos primeras, y de fechas posteriores, 03 de febrero de 2.009, 05 de marzo de 2.009, 06 de mayo de 2009, 02 de junio de 2009, 06 de julio de 2009, 03 de agosto de 2009, 07 de septiembre de 2009 y 01 de octubre de 2.009, relativas a pago de canones arrendaticios para las fechas indicadas. Estas documentales privadas opuestas a la accionada no resultaron de manera alguna desconocidas, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como documentos privados tenidos como legalmente reconocidos, para demostrar que para las fechas indicadas la demandada canceló cánones arrendaticios por el uso y disfrute del inmueble y la demandante emitió en conformidad los correspondientes recibos.
.- Documental privada que riela al folio 65, emanada de la demandante, contentiva de una notificación de insolvencia de fecha 17 de junio de 2.009. Documental opuesta a la accionada y no desconocida en el decurso del iter procesal, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento privado legalmente reconocido y consecuencialmente demostrativo del señalamiento de la demandante en el documento en mención y para la fecha señalada.
.- Documental privada que riela al folio 67 emanado de la demandante, contentivo de recibo control Nro. 009729 de fecha 26 de junio de 2.009 por concepto de cancelación de diferencia de cláusula. Esta documental, opuesta a la accionada no resultó de manera alguna desconocida, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento privado legalmente reconocido, para demostrar que para las fechas indicada la demandada canceló la cantidad de Bs. 7.262,44 por concepto de diferencia de cláusula.
Promovidas por la parte demandada en el lapso probatorio.-
Promueve el valor y mérito de facturas que tienen en común el concepto de pago de alquileres del local objeto de la pretensión, señaladas 001482, 001483, 001681, 001834, 002181, 002319, 002497, 002644, 002804 y 002928 de fechas 17 de diciembre las dos primeras, y de fechas posteriores, 03 de febrero de 2.009, 05 de marzo de 2.009, 06 de mayo de 2009, 02 de junio de 2009, 06 de julio de 2009, 03 de agosto de 2009, 07 de septiembre de 2009 y 01 de octubre de 2.009. Se indica el análisis y valor previo acordado a este medio de prueba.
.-Documento privado que riela al folio 65, emanada de la demandante, contentiva de una notificación de insolvencia de fecha 17 de junio de 2.009 y Documental privada que riela al folio 67 emanado de la demandante, contentivo de recibo control Nro. 009729 de fecha 26 de junio de 2.009 por concepto de cancelación de diferencia de cláusula. Se indica el análisis previo a esta documental, por lo que se ratifica el valor probatorio señalado supra.

Analizado el cúmulo de pruebas aportada a la causa, y establecido como fue, que la controversia se circunscribió, a la determinación de la procedencia de los presupuestos legales para que la demandada procediera a cumplir con la entrega del inmueble arrendado, por haber culminado el término contractual y haber disfrutado de la prórroga legal, ante la negativa y rechazo de la accionada, se tiene que se demuestra, en primer término, la existencia de una relación arrendaticia, del que nacen para el arrendador y el arrendatario obligaciones reciprocas. Así se establece.
En el contrato que rige la relación arrendaticia las partes establecieron que comenzaba a regir el día 05 de septiembre de 2006, que su vigencia era de un año y que dicho término se consideraba improrrogable y que solo podrá continuarse con la relación arrendaticia mediante la suscripción de un nuevo contrato y que en caso de que alguna de las partes no deseara continuar con la relación arrendaticia, debía notificarlo a la otra, para el caso del arrendador a la arrendataria, por lo menos con un mes de anticipación. Así las cosas, se tiene entonces que las partes pactaron inicialmente una duración de un año para su relación contractual, plazo fijo que feneció el día 04 de septiembre del año 2.007, siendo el caso que quedó plenamente demostrado de los recibos de pago, y documental de cobro, que después de esa fecha, el arrendatario continuo ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, quien además emitió en conformidad comprobantes del pago del canon arrendaticio como contraprestación del uso y disfrute del inmueble por parte del arrendatario. Así queda establecido.
De conformidad con el artículo 1.600 Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, transformándose de determinados a indeterminados, como en el caso de autos, pero una vez transformados en contratos a tiempo indeterminado, esta naturaleza en cuanto al tiempo, no cambia a determinado, como pretende el actor a través de la voluntad unilateral del arrendador, de realizar una notificación judicial, señalando que la arrendataria se encontraba disfrutando de prórroga legal, cuando ya se había producido la tácita reconducción del contrato y cuando la notificación resultaba improcedente por extemporánea, puesto que no fue realizada con la antelación señalada en el contrato, sino en fecha 14 de noviembre del año 2.007, cuando el término inicial del contrato ocurría en fecha 04 de septiembre de 2.007. Así se establece.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada. Ahora bien, en el caso del contrato de autos no se evidencia el cumplimiento de lo señalado en su cláusula cuarta, esto es, la notificación de la no continuación de la relación arrendaticia con la antelación por lo menos de un mes- por parte del arrendador, puesto que como se indicó, la misma se realizó después del vencimiento del término inicial, esto es de manera extemporánea por tardía, de tal manera que ante la demostración de la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, sin oposición del demandante, tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, quedando demostrado que ciertamente en el caso de autos nos encontramos en presencia de un contrato que por los hechos precisados transitó a un contrato a tiempo indeterminado.
Sobre el punto del desahucio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz (expediente N° 06-0730), dejó por sentado lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla...”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 del Código Civil a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto, la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
Se tiene entonces que en el presente caso se observa, que efectivamente la arrendadora, hoy accionante, no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas, lo cual en todo caso, y basado en todos los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos, dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo la accionada, se declare la existencia de una relación arrendaticia verbal y a tiempo indeterminado, y como consecuencia de ello, declarar improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato por el supuesto disfrute de la prórroga legal que establece la Ley, por cuanto la primera ha incumplido con las cláusulas contractuales, al no manifestar al arrendatario con antelación, la no continuidad del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y el análisis de los hechos y el derecho, este Tribunal observa, los requisitos esenciales para que la presente acción prospere, a saber: a) La existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b) La notificación de la arrendadora a la arrendataria de la no continuidad de la relación arrendaticia efectuada con antelación al vencimiento del término y de forma legalmente válida y; c) La finalización del contrato. Presupuestos que en el presente caso no se encuentran cumplidas por parte de la demandante, ello ante la demostración por parte de la accionada de la continuidad de la relación arrendaticia con posterioridad al fenecimiento del término inicial, aunado a la improcedencia legal de la notificación realizada por la accionante al ser realizada tardíamente o en contradicción a la norma contractual, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, efectuada por la parte actora y, por consiguiente, así se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR por Improcedente la demanda que por Cumplimiento de contrato de arrendamiento es incoado por la Sociedad de comercio AMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), a través de sus apoderados Judiciales, contra la Sociedad de comercio ZAPATERIA GASOLINA EXTRA, C.A., representada por su Presidente, EDGAR DE JESUS DUQUE ZULUAGA.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo ha sido dictado fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes, conforme lo establecen los artículos 233 y 251 ambos del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese Y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil quince (2.015)

El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho.-
Refrendado:
La Secretaria,
Abog. Katherin Díaz Cárdenas
En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo las 1:30 P.M., dejando copia con el Nro. 201