TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO GARCÍA DE HEVIA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
205º y 156º

EXP. N° 3.622.-

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA DE LA SENTENCIA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte Demandante: KAREN YELITZA CHACON PEREZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-13.141.610, domiciliada en La Fría, municipio García de Hevia del estado Táchira.
Apoderado de la parte demandante: OTTONIEL AGELVIS MORALES, venezolano, abogado, titular de la cédula de identidad N° V-10.157.694, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.742.
Parte Demandada: JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO, venezolano, con cédula de identidad N° V-5.730.717 y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, venezolana, con cédula de identidad Nro. V.- 5.731.990, domiciliados en San Cristóbal, municipio San Cristóbal del estado Táchira.
Apoderados de la parte demandada: WILFREDO ALEXANDER SANCHEZ LABRADOR y NURY ESTELLA MARIA CASTRILLO BARRIENTOS, venezolanos, abogados, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.192.263 y V-10.851.854 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.480 y 79.965 en su orden.
Motivo de la causa: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DE LA DEMANDA

En fecha 17 de junio de 2013, la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-13.141.610, domiciliada en La Fría, municipio García de Hevia del Estado Táchira, asistida por el abogado OTTONIEL AGELVIS MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.742, presentó escrito mediante el cual demanda a los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, arriba identificados, por Cumplimiento de Contrato que versan sobre la opción de compra venta, de un inmueble compuesto de un lote de terreno propio ubicado en la carrera 8, entre calles 5 y 6, de La Fría, Municipio García de Hevia, Estado Táchira, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de este Municipio, bajo el N° 2009.142, asiento registral Nro. 3, matriculado con el nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de enero de 2009, y posee una aclaratoria de medidas y linderos, inscrita en esa misma oficina de Registro Público bajo el Nro. 2009.142, asiento registral Nro. 4 del inmueble matriculado bajo el nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 27/09/2012.
El demandante consignó junto con el libelo de demanda:
a.) Copias fotostáticas de las cédulas de identidad de la parte demandante y de los co-demandados.
b.) Original del documento de contrato de opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaría pública La Fría, Estado Táchira, en fecha 01 de octubre de 2012, anotado bajo el Nro. 12, Folios 53-55, Tomo 115 del libro de Autenticaciones.
c.) Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, el cual se encuentra debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, bajo el Nro. 2009.142, asiento registral Nro. 3, matriculado con el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29-01-2009.
d.) Copia fotostática simple del documento de aclaratoria de medidas y libelos, del inmueble objeto de la presente acción, inscrita por ante la oficina de Registro público bajo el Nro. 2009.142, asiento registral Nro. 4 del inmueble matriculado bajo el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 27 de septiembre de 2012.
e.) Copia fotostática simple del documento de compra - venta que reposa en la Oficina de Registro Público de La Fría, municipio García de Hevia del estado Táchira, del cual se desprende el Contrato de Préstamo a Interés a Largo Plazo con garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, entre la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ y el operador financiero Banco Bicentenario, Banco Universal.
f.) Copia fotostática simple de la Constancia de Recepción emitida por la Oficina de Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira, de fecha 14 de marzo de 2013.
g.) Copia fotostática simple de la denuncia contra el Operador Financiero, ante el BANAVIH, de fecha 30 de abril de 2013.
En fecha 20 de junio de 2013, este Tribunal admitió la presente demanda, para lo cual acordó EMPLAZAR a los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, para que comparezcan dentro de los 20 días de despacho siguientes a aquel en que conste en autos haberse practicado su citación, a los fines de dar contestación a la demanda por Cumplimiento de Contrato, para lo cual se acordó exhortar al Tribunal de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y aperturar cuaderno separado de medidas.
En fecha 02 de julio de 2013, la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, presentó escrito mediante el cual otorga Poder Apud Acta al Abogado Ottoniel Agelvis Morales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 78.742.
En fecha 26 de julio de 2013, se recibió y agregó oficio Nro. 3190-798, procedente del Juez Primero de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante el cual remiten resultas del despacho de exhorto conferido para la citación de los co-demandados, el cual fue debidamente cumplido.
En fecha 02 de octubre de 2013, los ciudadanos JORGE ELIECER RODRIGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, presentaron escrito, mediante el cual otorgan poder Apud-Acta a los abogados WILFREDO ALEXANDER SANCHEZ LABRADOR y NURY ESTELLA MARIA CASTRILLO BARRIENTOS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.192.263 y V-10.851.854 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.480 y 79.965 en su orden.
En fecha 02 de octubre de 2013, los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, debidamente asistidos por la abogada NURY ESTELLA MARIA CASTRILLO BARRIENTOS, presentaron escrito de contestación de la demanda, y Reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, a la parte demandante, por cuanto la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ no cumplió con el pago establecido en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta de fecha 01/10/2012.-
En fecha 07 de octubre de 2013 este Tribunal acordó admitir la Reconvención por Resolución de Contrato de Compra Venta, incoada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y ordenó seguir el procedimiento establecido en los artículos 367 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de octubre de 2013, el Abogado OTTONIEL AGELVIS MORALES, apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, consignó escrito de contestación a la demanda de Reconvención, en 12 folios útiles.
En fecha 31 de octubre de 2013, el Abogado OTTONIEL AGELVIS MORALES, Apoderado Judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual señaló: 1.- La ratificación de las pruebas documentales, presentadas con el libelo de la demanda; 2.- Inspección Judicial, a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en el Inmueble objeto de la presente acción; 3.- Testimoniales, de acuerdo a lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueve las testimoniales de los ciudadanos: Selwin Leonardo Chacón Tarazona, Ada Rosalba Chacón y Roscery Iraly Vanegas Chacón; 4.- Prueba de Informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se oficie al banco Bicentenario banco Universal, a la Oficina del Registro Público de La Fría, municipio García de Hevia del estado Táchira, oficio al la Institución Financiera banco Nacional de Vivienda y hábitat (BANAVIH).
En fecha 06 de noviembre de 2013, la Abogada NURY ESTELLA MARIA CASTRILLO BARRIENTOS, co-apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual: 1.- Reproduce y hace valer a la parte actora, contrato de opción a Compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría pública de La Fría, Estado Táchira, en fecha 01/10/2012, debidamente identificado en la presente causa. 2.- Prueba de informes, solicitó oficiar al Banco nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), unidad de información San Cristóbal, estado Táchira; oficiar al Banco Bicentenario, Gerencia Administración de Créditos a Largos plazos, ubicada en Av. Venezuela, Torre Banco Bicentenario, PP El Rosal, Caracas.
En fecha 11 de noviembre de 2013, la Apoderada Judicial de la parte demandada - reconviniente, presentó escrito de oposición de las pruebas, en un (01) folio útil, bajo los siguientes términos: 1.- Se opone a la admisión de la prueba de inspección Judicial; 2.- Se opone a la admisión de la prueba de testimoniales y 3.- Se opone a la prueba contenida en el capítulo IV, prueba de Informes.
En fecha 13 de enero de 2014, se dictó AUTO mediante el cual se acordó reponer la causa al estado de emitir el auto de admisión de pruebas.
En fecha 13 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se acordó admitir las pruebas presentadas por la parte ACTORA-RECONVENIDA.
En fecha 13 de enero de 2014, se acordó admitir las pruebas presentadas por la apoderada judicial de la parte DEMANDADA – RECONVENIENTE.
En fecha 11 de febrero de 2014, el tribunal se trasladó al inmueble objeto de la presente acción, a los fines de realizar la Inspección Judicial promovida como prueba.
En fecha 12 de febrero de 2014, siendo el día para oír las testimoniales promovidas por la parte actora-reconvenida, se oyó las declaraciones de los ciudadanos SELWYN LEONARDO CHACON TARAZONA, ADA ROSALBA CHACÓN y ROSCERY IRALI VANEGAS CHACON.
En fecha 13 de marzo de 2014, se recibió oficio Nro. 431-35, procedente del Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira.
En fecha 26 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, solicitó se oficie nuevamente a la Dirección General del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y a la Gerencia de Administración de Créditos a Largos Plazos del Banco Bicentenario, a los fines que informen la información requerida.
En fecha 02 de julio 2014, se acordó oficiar a la Dirección General del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de ratificar el contenido del oficio Nro. 1286-016.
En fecha 17 de julio de 2014, se recibió oficio Nro. VPE/FAV/0/14/0000046, procedente de la Vicepresidencia Ejecutiva del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
En fecha 24 de septiembre de 2014, se acordó oficiar a la Gerencia de Administración de Créditos a Largos Plazos del Banco Bicentenario, a los fines de ratificar el oficio Nro. 1286-018 de fecha 13 de enero de 2014.
En fecha 26 de noviembre de 2014, se recibió oficio Nro. OCJ-GLE-6008/2014, procedente de la Vicepresidencia de Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal, pasa a hacerlo sobre la base de las siguientes consideraciones:

CAPÍTULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

En el cuerpo libelar la parte actora-reconvenida alegó lo siguiente: Que el día 01 de octubre de 2012, celebró con el ciudadano Jorge Eliecer Rodríguez Niño, contrato de Opción de Compra Venta, sobre un inmueble propiedad de este, ubicado en la carrera 8, entre calles 5 y 6, La Fría, municipio García de Hevia, estado Táchira, consistente en un lote de terreno propio y sobre él unas mejoras consistentes en una casa para habitación, construida de paredes de bloque, pisos de cemento, techo de platabanda, distribuida de la siguiente manera: 03 habitaciones, 01 sala de estar, 01 sala-recibo, 01 solar, 01 área de cocina, 01 área de servicio sanitarios, con servicios de agua, luz eléctrica, aseo domiciliario, con sus respectivas anexidades, dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: mide 10 mts con mejoras que son o fueron de Bernardo Arias; SUR: mide 10 mts. con la carrera 8; ESTE: mide 42 mts. con mejoras que son o fueron de Lucia Rosales y OESTE: mide 42 mts. con mejoras que son o fueron de Domingo Guerrero, encerrando un área total de 420 mts.2, el cual pertenece al demandado JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y a su cónyuge según consta en documento inscrito por ante el Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira, bajo el Nro. 2009-142, asiento registral N° 3, matriculado con el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de enero de 2009, y posee una aclaratoria de medidas y linderos, inscrita en esa misma oficina de Registro Público bajo el Nro. 2009-142, asiento registral Nro. 4 del inmueble matriculado bajo el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 27 de septiembre de 2012. Que en dicho contrato de opción de compra-venta, se estableció un precio de Bs. 270.000,oo, de los cuales dio unas arras por la cantidad de Bs. 100,oo, quedando un saldo pendiente de Bs. 269.900,oo y se estableció de manera muy especial que dicha diferencia sería pagada al momento de ser liquidado un crédito por la Institución Bancaria Banco Bicentenario, del mismo modo y a los efectos meramente formales se estableció como lapso de duración noventa (90) días contados a partir de la firma del documento respectivo por ante la Notaría Pública respectiva, prorrogable por 30 días más. Dicho contrato fue igual suscrito por su cónyuge, hoy co-demandada. Que en fecha 05 de febrero de 2013, fue aprobado por la Institución Bancaria Bicentenario Banco Universal C.A., el crédito hipotecario solicitado, y que en fecha 14 de marzo de 2013, la demandante presentó el documento de Contrata de Préstamo a Interés a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, por ante la Oficina de Registro Público del municipio García de Hevia, para su otorgamiento por las partes involucradas. Y asimismo manifestó que ejerce la presente acción por cuanto el propietario del inmueble objeto del documento de opción de comprar venta le ha manifestado en varias oportunidades su negativa a otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, a lo que le ha expuesto que no ha sido por motivos que se le puedan imputar, que ha actuado con toda la diligencia del caso y que le ha indicado que debe honrar el compromiso asumido en el contrato de opción de compra venta, en el cual se señaló de manera expresa que el saldo restante, es decir, la cantidad de Bs. 269.900,oo serían pagados por la solicitante al momento de ser liquidado el crédito hipotecario por el Banco Bicentenario, que era la principal condición a la que estaba sometida el cumplimiento de las partes el cumplimiento de las partes en el mencionado contrato. Que por cuanto han sido inútiles las gestiones extrajudiciales tendentes a lograr el cumplimiento por parte de los demandados suficientemente identificados, de su obligación de otorgarle el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira, es por lo que acude para demandar a los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, plenamente identificados, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, para que convengan o de lo contrario a ello sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: 1)Dar cumplimiento al contrato definitivo de venta suscrito por las partes en fecha 01/10/2012, anotado bajo el Nro. 12, folios 53-55, Tomo 115, por ante la Notaría Pública de La Fría, estado Táchira, recibir la diferencia del precio pactado que será pagado de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 53.980,oo que corresponde al préstamo hipotecario otorgado y liquidado por el Banco Bicentenario y la cantidad de Bs. 215.920,oo, que me fue otorgado por ser beneficiaria del programa de Subsidio Directo Habitacional y en consecuencia transmitir la propiedad del inmueble a la ciudadana Karen Yelitza Chacón Pérez, plenamente identificada, otorgamiento que debe protocolizarse por ante la oficina de Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira. 2) En caso de negativa de los demandados de otorgar el documento, que este Tribunal decrete que la sentencia debidamente registrada servirá de título de propiedad a favor de la Compradora o demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. 3) Las costas y gastos del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Estiman la presente demanda en la cantidad de Bs. 269.900,oo que representan 2.522,43 UT.
Por su parte, la demandada-reconviniente alegó en su escrito de contestación lo siguiente: Que si es cierto y conviene que en fecha 01 de octubre de 2012, suscribieron un contrato de Opción a Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de La Fría, en fecha 01 de octubre de 2012, inscrito bajo el Nro. 12, folios 53-55, Tomo 115 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría, con la ciudadana Karen Yelitza Chacón Pérez, plenamente identificada. Que es cierto que ofrecieron en venta un inmueble de su única propiedad, para que la optante compradora manifestara su consentimiento mediante adquisición del bien objeto de esta negociación mediante el pago oportuno de las cantidades acordadas, en el plazo convenido. Que es cierto que en la cláusula segunda, se convino en que el precio de Opción a Compra Venta, es la cantidad de Bs. 270.000,oo, de los cuales la optante compradora, ofrece por concepto de arras la cantidad de Bs. 100,oo en dinero efectivo y la cantidad restante, es decir, Bs. 269.900,oo, al momento de ser liquidado un crédito por la institución bancaria Banco Bicentenario. Que es cierto como lo recoge la cláusula Tercera del precitado contrato que la voluntad de las partes contratantes fue en todo momento obligarse a un plazo fijo y determinado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil, dentro del cual debió honrarse lo pactado, es decir, tal y como se convino y se condicionó el contrato: el lapso de duración de la presente opción de compra venta es de 90 días contados a partir de la firma del documento por ante la Notaría Pública respectiva, prorrogable por 30 días más, es decir, se inició el 01/10/2012 y se venció íntegramente en fecha 29/01/2013. Que no es cierto y por lo tanto niegan, rechaza y contradicen que se haya establecido tal y como lo hace ver la parte actora de manera temeraria, que como condición y de manera muy especial que dicha diferencia sería pagada al momento de ser liquidado un crédito por la Institución Bancaria Banco Bicentenario, sin importar el tiempo que haya transcurrido, cuyo trámite que sería solicitado por la Optante Compradora. Que en un acto de buena fe, accedieron a la gestión promovida por la optante compradora, de solicitar el precitado crédito bancario, pero en modo alguno se condiciona la venta a su aprobación, lo único que de ahí se colige es la libertad que tenía la optante compradora, como acto, trámite o tarea de gestionar un crédito que sólo a ella beneficiaba, igual libertad que tenía para solicitar un préstamo privado para honrar la obligación asumida o libertad para obtener un préstamo a crédito o libertad para vender algún bien propio que le permitiera reunir los fondos requeridos, en fin, no se establece condición para el claro e ineludible compromiso de pagar en plazo convenido, indistintamente de las gestiones, solicitudes o trámites por ella adelantada. Que la finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción. Manifiesta que este caso, ciertamente establecieron un lapso de término cuando señalaron en la cláusula tercera como condición para cumplir con el contrato de opción a compra venta, que el lapso de duración de la opción de compra venta es de 90 días, contados a partir de la firma del documento por ante la Notaría Pública respectiva, prorrogable por 30 días más, es decir, se inició el 01/10/2012 y se venció íntegramente el 29/01/2013, fecha en la cual expiró la vigencia de de la opción de compra venta, extinguiéndose la relación jurídica, que vinculaba a las partes, es decir, la optante compradora, tenía hasta esa fecha perentoria para cumplir cabalmente con las estipulaciones convenidas en el contrato en cuestión. Que no es cierto y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen, que hayan aceptado condicionar la venta a la solicitud de un crédito hipotecario que gestionaría la optante compradora, como se anunció y explicó en las líneas que anteceden la única voluntad expresa de las partes recogida en el contrato que se señala fue la de someterse a un plazo fijo y determinado dentro del cual debía cumplirse lo pactado, indistintamente de las gestiones, diligencias, aprobaciones o negativas que tuviera a bien realizar la accionante.
De la reconvención: la parte demandada-reconviniente alegó lo siguiente: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, proceden a reconvenir por RESOLUCIÓN DWE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO, a la demandante ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PEREZ, plenamente identificadas, en los términos que a continuación se resume: En que los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, en su condición de opcionante propietario, obtengan un pronunciamiento judicial que declare la Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, anteriormente identificado , por cuanto la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PEREZ, en su carácter de Optante Compradora, no cumplió con el pago establecido en la cláusula segunda por la cantidad de Bs. 269.900,oo dentro del lapso de tiempo de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera, es decir 90 días a partir de la firma del presente documento por ante la Notaría Pública respectiva, prorrogable por 30 días más, la cual venció íntegramente en fecha 29/01/2013. Que el incumplimiento de la demandante reconvenida versa en el hecho de su falta de pago de la cantidad de Bs. 269.900,oo que corresponden a las obligaciones previstas en la Cláusula segunda del contrato que debieron ser pagadas por la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PEREZ, a más tardar el 29 de enero de 2013, y no obstante ello, aún al día de hoy no ha sido en forma alguna pagada, cancelada u honrada a ellos. Por lo que de conformidad a lo establecido en los artículos 1167, 1160 y 1264 del Código Civil, proceden a reconvenir o contra-demandar en mutua petición a la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PEREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, a los fines de que la parte actora-reconvenida, convenga o en su defecto sea condenada por haber dado incumplimiento a las obligaciones de pago dentro del lapso, previstas en el contrato de Opción de Compra Venta. Estiman la presente acción en la cantidad de Bs. 269.900,oo, lo que equivale a 2.522,42 Unidades Tributarias. Así mismo, solicitan que la parte actora – reconvenida, sea condenada en costas.
Por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención admitida por este Juzgado, argumentó lo siguiente: Que es falso que su representada haya incumplido con el pago establecido en la cláusula segunda del contrato denominado entre las partes como Opción a Compra, por cuanto la misma señala: “Segundo: El precio convenido de la presente opción de compra venta es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo) de los cuales la optante compradora ofrece por concepto de arras la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) al OPCIONANTE PROPIETARIO, en dinero efectivo y la cantidad restante, es decir, DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 269.900,oo) serán pagados por la OPTANTE COMPRADORA, al momento de ser liquidado un Crédito por la Institución Bancaria Banco Bicentenario”. Que de la cláusula segunda, se evidencia que las partes acordaron que el pago del resto del precio pactado dependía totalmente de la aprobación y liquidación del crédito hipotecario y que será demostrado en la etapa procesal respectiva y que su patrocinada tiene la intención de honrar su obligación de pagar el precio al vendedor, en virtud a que el Banco Bicentenario aprobó y liquidó el crédito solicitado por su representada, que dicha institución presentó como es costumbre, el documento ante la oficina de Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira y al momento de realizarse el acto en el que las partes suscriben el documento de compra-venta con constitución de hipoteca especial y de primer grado a favor de dicha institución bancaria se le hará la entrega por medio de cheque del resto del precio pactado entre las partes, entendiéndose que el pagado de Bs. 269.900,oo, es realizado por la institución bancaria en nombre de su representada, siendo contundente que quién está incumpliendo con la obligación pactada es la parte demandada-reconviniente, quien tenía la obligación de otorgar el documento definitivo y se han negado a hacerlo. Que niega, rechaza y contradice que el contrato objeto de la presente acción, sólo haya establecido una obligación para el vendedor y que para su representada sólo comportara una posibilidad, ya que el solo hecho de suscribir el contrato, hace presumir su obligación de adquirirlo, de lo contrario no estuvieran pidiendo su resolución, aunado al hecho que de acuerdo a las pruebas que presentarán, demostrará que su representada estaba obligada a tramitar el crédito hipotecario y así lo hizo de manera oportuna y diligente hasta el momento de su aprobación y liquidación. Que es falso el hecho por haber de pasado noventa (90) días y los treinta (30) días de prorroga su patrocinada haya incurrido en incumplimiento, primero porque está en presencia de un verdadero contrato de compra venta no sujeto a plazo alguno y segundo, debido a que el crédito hipotecario fue aprobado en fecha 05/02/2013, y al estar supeditado el pago al hecho de un tercero, situación aceptada por ambas partes en el contrato, no puede imputarle la parte demandada el incumplimiento de su representada, ya que el crédito está aprobado y liquidado, y que sólo se espera que los vendedores acepten el pago ante la Oficina de Registro Público competente, por tal motivo, su patrocinada si ha cumplido cabalmente la obligación pactada, todo lo contrario a la parte demandada que no quiere cumplir con su obligación de transferir la propiedad ante la Oficina de Registro Público.
Así las cosas, pretendido el cumplimiento del contrato, por la parte actora-reconvenida y a su vez, la reconvención por Resolución de Contrato propuesta por la parte demandada-reconviniente, lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dichas controversias, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

La parte actora-reconvenida junto al libelo de la demanda presentó:
• Original del Documento de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaría pública La Fría, Estado Táchira, en fecha primero (01) de octubre de 2012, anotado bajo el Nro. 12, Folios 53-55, Tomo 115 del Libro de Autenticaciones. Dicho medio de prueba considera este Tribunal que es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que fue presentada a la parte contraria y por cuanto no fue impugnada ni tachado de falso en su oportunidad legal correspondiente y es pertinente el presente documental, con lo se demuestra que efectivamente los ciudadanos KAREN YELITZA CHACÓN PEREZ, JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO Y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, suscribieron dicho contrato de opción compra-venta, con las condiciones pactadas expuestas en las cláusulas, y la identificación y características del inmueble objeto de la presente acción, razón por la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide.
• Copia fotostática simple del documento de propiedad del bien inmueble objeto de la presente acción, el cual se encuentra ubicado en la carrera 8, entre calles 5 y 6, La Fría, Municipio García de Hevia, estado Táchira, debidamente inscrito por ante el Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, bajo el Nro. 23009-142, asiento registral Nro. 3, matriculado con el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de enero de 2009, y posee una aclaratoria de medidas y linderos, inscrita en esa misma oficina de Registro Público bajo el Nro. 2009.142, asiento registral Nro. 4 del inmueble matriculado bajo el Nro. 431.18.11.1.243, correspondiente al libro de folio real del año 2009 de fecha 27 de septiembre de 2002. Dicho medio de prueba considera este Tribunal que es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que fue presentada a la parte contraria y por cuanto no fue impugnada ni tachado de falso en su oportunidad legal correspondiente y es pertinente el presente documental, con lo se demuestra que efectivamente los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO Y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, son los propietarios y que el inmueble identificado en el documento es el mismo bien objeto de la presente acción, razón por la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil y así se decide.
• Copia simple de la constancia de recepción emitida por el Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira, de fecha 14 de marzo de 2013. Dicha instrumento administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, así mismo, se observa que es pertinente el presente documental, con lo que se demuestra que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, consignó un documento de venta e hipoteca de primer grado, con fecha de otorgamiento el 14 de marzo de 2013 y así se decide.
• Copia simple de la constancia de denuncia contra el Operador Financiero Banco Bicentenario, Sucursal La Fría, por ante el banco nacional de Vivienda y Hábitat, del estado Táchira. Dicha instrumento administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, es pertinente el presente documental, con lo que se demuestra que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, presentó denuncia en fecha 30 de abril de 2013, por ante dicho ente, ya que el operador financiero no ha liquidado el crédito y la opción compra-venta ya está vencida.
En el lapso probatorio promovió:
• La Ratificación de las pruebas documentales, insertas con el libelo de la demandada. Dichos medios de prueba considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto y así se decide.
• Inspección Judicial, en fecha 11 de febrero de 2014, el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente acción, conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se dejó constancia de los siguientes particulares: AL PRIMER PARTICULAR: se dejó constancia que en el inmueble se encontraba la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, con cédula de identidad Nro. V.- 13.141.610, la madre de la ciudadana Karen Chacón, señora Carmen Alicia Pérez de Chacón, con cédula de identidad Nro. V.- 9.191.243, asimismo, expresan que en inmueble vive el niño YOHANDRI MICHEL CHACON GIL, de 13 años de edad, con cédula de identidad Nro. V.- 28.095.298, quien se encuentra en el liceo estudiando. AL SEGUNDO PARTICULAR: Que la dirección es carrera 8, entre calles 5 y 6, la vivienda en su parte frontal está pintada de color azul, con la numeración 5-52 en el pasillo interno que da acceso al inmueble. AL PARTICULAR TERCERO: Se deja constancia que en el interior de la vivienda signada con el Nro. 5-52, se observan bienes muebles tales como: cocina, nevera, juego de recibo, línea blanca, línea marrón, cada una de las 3 habitaciones que integran el inmueble están dotadas con su respectivo juego de cuarto, T.V. y aire acondicionado, entre otros equipos, así como ropa y calzados. AL PARTICULAR CUARTO: Se dejó constancia que al ser consultada la parte solicitante, la misma indica no tener ningún otro particular a constatar. Se trata esta prueba de una inspección judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección. Pretende la parte demandante reconvenida de autos probar con este medio probatorio, que se encuentra en posesión del inmueble objeto de la presente acción. El valor probatorio de la inspección, deviene de la fe que merece el funcionario judicial al dejar constancia de los hechos que estén a la vista, siempre que haya sido promovida y evacuada oportunamente. De allí que por naturaleza propia de la inspección judicial, su valoración corresponde a la soberanía de apreciación del Juez, en consecuencia, la presente prueba se valora, según la sana crítica en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359, 1428 y 1430 del Código Civil, con lo que se demuestra que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, reside en el inmueble objeto de la presente acción, y se deja constancia que vive con su grupo familiar.
• Testimoniales, promovió las testimoniales de los ciudadanos SELWIN LEONARDO CHACON TARAZONA, ADA ROSALBA CHACON y ROSCERY IRALY VANEGAS CHACON, quienes en fecha 12 de febrero de 2014, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en los artículos 485 y 486 del Código de Procedimiento Civil, fueron contestes a las preguntas realizadas por el apoderado judicial de la parte actora – reconvenida, en que conocen a la ciudadana KAREN YELITZA CHACON, de vista, trato y comunicación desde hace varios años, que la misma reside en la carrera 8, entre calles 5 y 6, casa Nro. 5-52, la parte demandada reconveniente, no hizo repreguntas, en consecuencia, la presente prueba se valora, en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, de la cual este juzgador aprecia que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí, a excepción de los años de residencia de la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, ya que los ciudadanos SELWIN LEONARDO y ROSCERY IRALY, manifestaron que la misma reside desde hace 05 años en el inmueble y la ciudadana ADA ROSALBA, manifiesta que la misma reside desde hace 10 años, para apreciación de este juzgador, las testimoniales de los ciudadanos arriba mencionados deja probado que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, reside en el inmueble objeto de la presente acción desde hace 5 años.
• De las pruebas de informes:
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte solicitó se proceda a oficiar al Banco Bicentenario Banco Universal, al Registro Público, y a la Entidad Financiera Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Lo cual fue acordado en fecha 13 de enero de 2014, librándose los oficios Nros. 1286-014, 1285-015, 1286-016, en su orden.
• En fecha 13 de marzo de 2014, se recibió oficio Nro. 431-35, procedente del Registro Público del Municipio García de Hevia, mediante el cual hacen del conocimiento de este tribunal, que en fecha 13 de marzo de 2013, la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, consignó un documento de venta e hipoteca sobre un lote de terreno y casa para habitación ubicado en la Fría municipio García de Hevia, celebrado entre los ciudadanos JORGE ELIECER RODRIGUEZ NIÑO, ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ y KAREN YELITZA CHACON PEREZ. Asimismo, informó que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, ha consignado en varias oportunidades, los requisitos y recaudos necesarios para canalizar el otorgamiento de su documento de compra venta e hipoteca, que hasta la fecha se encontraban todos los recaudos renovados para avanzar a la fase de presentación del documento y su posterior otorgamiento, con la salvedad del oficio que se dirige al SENIAT para informar la enajenación por parte del vendedor del inmueble. Anexo copia fotostática del documento de venta e hipoteca y los recaudos presentados. Dicha instrumento administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, es pertinente el presente documental, con lo que se demuestra que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, realizó las diligencias correspondientes para el otorgamiento del documento de compra venta e hipoteca del bien inmueble objeto de la presente acción.
En fecha 17 de julio de 2014, se recibió oficio Nro. VPE/FAV/0/14-0000046, procedente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, mediante el cual informan que el operador financiero banco Bicentenario, aprobó el crédito hipotecario de la ciudadana antes mencionada en fecha 05 de febrero de 2013 y fueron solicitador los recursos BANAVIH en los meses de mayo, julio y agosto de 2013, por la cantidad de Bs. 53.980,oo correspondiente a recursos FAOV y Bs. 215.920,oo correspondiente a Subsidio Directo Habitacional, para un total de Bs. 270.000,oo. Sin embargo, los recursos no fueron transferidos al operador financiero por la poca disponibilidad que había con el Subsidio, originando que no pudiera protocolizar en esos meses. Así mismo, informan que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, realizó en fecha 25/06/2013 ante el BANAVIH realiza denuncia por el retardo en la liquidación del crédito hipotecario aprobado. Así mismo, informan que la ciudadana arriba mencionada aún puede protocolizar su crédito, manteniéndosele las mismas condiciones de financiamiento incluyendo el subsidio, por cuanto estas fueron circunstancias ajenas a la voluntad de la solicitante, por lo que no puede imputársele responsabilidad alguna, debiendo el operador financiero solicitar los recursos nuevamente por ante este banco nacional de la vivienda. Ahora bien estando constituida la prueba de informes por la respuesta hecha por el BANAVIH o Banco Nacional de la Vivienda, esta prueba será apreciada conforme las previsiones del artículo 507 del Código Civil correspondiente a las reglas de la sana critica. Para este juzgador es pertinente la presente prueba por cuanto permite corroborar que la parte actora solicito el crédito hipotecario con recursos bancarios y los provenientes del subsidio habitacional aportado por el BANAVIH; en este caso se infiere la recepción y el procesamiento por parte del operador financiero de toda la documentación necesaria y por ende de la notificación hecha al banco nacional de la vivienda para la liquidación conjunta del crédito hipotecario, aspecto que no se pudo consolidad por causas inherentes a la ausencia de recursos (liquidez) en las arcas de esta institución, situación que acepta expresamente y bajo su responsabilidad en el contenido del presente documento .
En fecha 26 de noviembre de 2014, se recibió oficio Nro. OCJ-GLE-6008/2014, procedente de la Vicepresidencia de Consultoría Jurídica Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., mediante el cual informan que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, no efectuó trámite de solicitud de crédito alguno bajo la modalidad F.A.O.V. por ante esta Institución Financiera, esta prueba será apreciada conforme las previsiones del artículo 507 del Código Civil correspondiente a las reglas de la sana critica, para este juzgador es incongruente el contenido de la presente prueba y la información aportada por el BANAVIH, ya que se necesita de la recepción, tramitación y aprobación del crédito hipotecario con uso de recursos de política habitacional por parte del operador financiero para poder en ultima instancia notificarle al BANAVIH de la existencia de un beneficiario del subsidio estatal en la adquisición de vivienda, siendo este ultimo el encargado de descargar los recursos objeto de subsidio al operador financiero con la finalidad de que se realice el respectivo cheque de gerencia por el total del monto aprobado al solicitante del crédito; por esta razón este juzgador no le da valor probatorio alguno a la respuesta recibida por parte del banco bicentenario con ocasión de las preguntas contenidas en el oficio Nro. OCJ-GLE-6008/2014 emanado de este despacho judicial.

La parte demandada-reconviniente, en el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:

• Instrumental: Promovió en el capitulo primero, la reproducción e hizo valer a la parte actora contrato de Opción a compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de La Fría, estado Táchira, en fecha 01/10/2012, inscrito bajo el Nro. 12, folios 53-55, Tomo 115 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría, el cual riela anexo a la demanda, contestación y reconvención, el cual ratifica en todas y cada una de sus cláusulas. Dicho medio de prueba considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto y así se decide.
• De las pruebas de informes:
La parte solicitó se proceda a oficiar Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y al Banco Bicentenario, Gerencia de Administración de Créditos a largos Plazos, ubicado en Caracas. Lo cual fue acordado en fecha 13 de enero de 2014, librándose los oficios Nros. 1286-017, 1285-018 en su orden.
• En fecha 17 de julio de 2014, se recibió oficio Nro. VPE/FAV/0/14-0000046, procedente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, Dicho medio de prueba considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto y así se decide.
• En fecha 26 de noviembre de 2014, se recibió oficio Nro. OCJ-GLE-6008/2014, procedente de la Vicepresidencia de Consultoría Jurídica Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., mediante el cual informan que la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, no efectuó trámite de solicitud de crédito bajo la modalidad F.A.O.V., en esa Institución Financiera. Dicho medio de prueba considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto y así se decide.
Ahora bien, una vez vista la exposición de las partes y valoradas como han sido las pruebas, este Juzgador pasa a hacer las siguientes consideraciones:
DEL CONTRATO
Enseña el legislador que los contratos constituyen ley para las partes que la suscriben. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato.
En el caso de autos, el Tribunal verifica que la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta de un inmueble, del cual dio una parte en inicial y el excedente lo cancelaría con un crédito hipotecario, el cual fue aprobado por comité de crédito CH-10, en sesión de fecha 05 de febrero de 2013, y que en fecha 14 de marzo de 2013, presentó ante el Registro Público del municipio García de Hevia del estado Táchira, y desde dicha fecha se encuentra el documento en dicha oficina a la espera de su otorgamiento por las partes involucradas, por lo que asegura que cumplió su parte pero que los demandados se negaron a protocolizar el documento definitivo de venta. Por su parte, los demandados aseguran que el contrato recoge un plazo o término cierto, preciso e irrefutable dentro del cual las partes se obligan a dar cumplimiento a lo pactado, que claramente según la doctrina jurisprudencial patria lo identifica y califica como contrato a plazo, distanciándolo abiertamente de aquellos contratos condicionales por cuanto su término o plazo es cierto, y que la parte siempre estuvo clara, consciente y conforme a que el contrato en referencia se suscribía bajo un término o plazo fijo conocido por ambas partes. Tratándose la demanda por Cumplimiento de Contrato y la reconvención por Resolución de Contrato, el Juzgado estima lógica examinar en primer término la demanda y dependiendo de su resultado, podrá establecerse la relevancia de la reconvención.
El artículo 1.167 del Código Civil establece que en aquellos contratos donde una persona haya cumplido su obligación contractual y la otra no, puede comparecerse ante los Tribunales y solicitar la ejecución o terminación del contrato. Por interpretación a la norma se extrae que quien pretenda el cumplimiento de una convención debe encontrarse en respeto previo por las obligaciones asumidas. Para establecer el alcance de las obligaciones asumidas, quien suscribe examinará el contrato cursante a los folios 22 y su vuelto, contrato que se valora en todo su contenido.
En el contrato, el actor se comprometió a entregar una cantidad de dinero como inicial y el excedente sería cancelado a través de un crédito hipotecario, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha primero (01) de octubre de dos mil doce (2012), tiempo que se consumó en la fecha veintinueve (29) de enero de dos mil trece (2013), para esta fecha, la parte demandante debía tener aprobado el crédito hipotecario aludido.
Cabe destacar que la parte obligada realizo las diligencias pertinentes a fin de canalizar el crédito hipotecario y muy especialmente la obtención de los recursos destinados por el ejecutivo nacional al subsidio en la adquisición de bienes inmuebles destinados a vivienda para habitación.
Para este juzgador es necesario realizar las siguientes consideraciones del caso, tal como lo es la causa extraña no imputable contemplada en la doctrina.
“Causa Extraña No Imputable”
Para el profesor RAFAEL BERNAT MAIGNAR (Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones. Tomo I. UCV. Caracas.2.006. Pág. 167), se entiende por causa extraña no imputable todo hecho o causa que involuntariamente impide al deudor el cumplimiento de la obligación, es decir, se trata de una expresión genérica que engloba todas las modalidades de incumplimiento involuntario por parte del deudor y cuyo efecto principal para éste es, además de la liberación con respecto al acreedor del vínculo obligatorio que los unía, la exoneración de un deber de cumplir la prestación que pesaba sobre él, así como de asumir la responsabilidad civil que todo incumplimiento podría acarrear. Concepto éste expresado igualmente por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 23 de Noviembre de 1.988 (Jurisprudencia OSCAR PIERRE TAPIA. Tomo 11, 1.988. Pág. 339).
Para MESSINEO, FRANCESCO. Doctrina General del contrato. Buenos Aires. Editorial Egea. 1.952. Pág. 227), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho que resuelva el impedimento absoluto y, por consiguiente, invencible, para el cumplimiento del deudor.

Para MAURICIO RODRIGUEZ FERRARA (Obligaciones. Editorial Libroska. Caracas. Pág. 126. 2007), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho o circunstancia, totalmente extraña al deudor, que lo coloca en la imposibilidad absoluta de poder cumplir con su obligación, ya sea temporal o definitiva.
Ahora bien, para la procedencia de la causa extraña no imputable, es necesario, en primer lugar, que ésta produzca la imposibilidad absoluta, para que el deudor despliegue la actividad a que está obligado. Absoluta, quiere decir, sencillamente, que le es imposible cumplir y definitiva implica que, la causa extraña no imputable genera un incumplimiento que impedirá para siempre poder cumplir con la obligación. En segundo lugar, -que es la causa de procedencia que quiere resaltar este Juzgador-, esa imposibilidad debe ser: Sobrevenida, quiere decir, que la causa extraña debe producirse después de nacida la obligación pero antes de que el deudor entre en mora. Si la causa extraña no imputable existía antes de contraída la obligación, la misma resultaría nula por falta de objeto. Para el autor supra citado RAFAEL BERNAT el hecho de que la imposibilidad absoluta en la obligación debe ser sobrevenida, es decir, que existiera ya el tiempo del nacimiento de la obligación, bien sea esta por imposibilidad física o jurídica, la cual lo haría nula por contar con un objeto de imposible cumplimiento y, no podríamos hablar en consecuencia de hallarnos ante una causa extraña no imputable, así pues, de conformidad con el artículo 1.155 del Código Civil, el objeto del contrato debe ser posible, siendo que, al momento de suscribirse el contrato de opción de compra-venta, en fecha 01 de octubre de 2012, existía la licitud y la posibilidad de cumplimiento del objeto tal como se evidencia en el contenido del contrato de opción a compra venta del inmueble.
En su libro: La Didáctica de las Obligaciones. Editorial Liber. Caracas 2.009. Pág. 129, el doctor HERMES D. HARTING R. expone el siguiente caso, análogo al de autos , donde se interroga: “…¿procedería la causa extraña no imputable en el supuesto de no poderse vender un inmueble en Mayo de 2.008 por existir un decreto de expropiación dictado en el 2.007?. Respuesta: No, porque el hecho constitutivo de la causa extraña no imputable debe ser sobrevenido al nacimiento de la obligación. Si fuera anterior la obligación sería nula por objeto imposible…”. En el caso de autos la causa extraña se origina posterior a la suscripción del contrato de opción a compra venta autenticado entre las partes y es generada especialmente en la fase de liquidación del crédito habitacional por parte del operador financiero quien de acuerdo a la modalidad del mismo debió de recibir el monto asignado por concepto de subsidio y este por su parte debió de asignar la cantidad que le correspondía derivada de la cartera crediticia, generando de una manera directa la imposibilidad de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la respectiva oficina registral.
Si la imposibilidad es preexistente o simultanea con el nacimiento de la obligación, estaríamos en presencia de una obligación nula por objeto imposible, aspecto que no se presenta en el caso en marras.
CAPÍTULO III
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Acción de Cumplimiento de contrato de opción a compra venta que intenta la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V.- 13.141.610, debidamente asistida por el Abogado Ottoniel Agelvis Morales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.157.694, contra el ciudadano JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRIGUEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.730.717 y V.- 5.731.990, en su orden, todo ello con ocasión del contrato de opción a compra venta suscrito por ante la notaria publica del municipio García de Hevia el 01 de octubre del año 2012, inserto bajo el numero 12, tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención que por resolución de contrato de opción a compra-venta por incumplimiento, fue propuesta por los ciudadanos JORGE ELIECER RODRIGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRIGUEZ, debidamente asistido por la Abogada Nury Estella María Castrillo Barrientos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.851.854, en contra de la ciudadana KAREN YELITZA CHACON PEREZ up supra identificada.
TERCERO: Como consecuencia del inciso primero se le ordena a los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRIGUEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.730.717 y V.- 5.731.990 en su condición de de demandados y promitentes vendedores, a entregar toda la documentación necesaria a la ciudadana Karen Yelitza Chacon Pérez titular de la cédula de identidad N° V.- 13.141.610 para que esta gestione nuevamente el crédito habitacional por ante el banco bicentenario todo ello en el lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos una vez quede definitivamente firme el presente fallo, consumados estos 45 días la ciudadana Karen Yelitza Chacon Pérez dispondrá de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prorroga de ser el caso para la gestión, consolidación y liquidación del crédito hipotecario trayendo por consiguiente la protocolización del documento definitivo de venta por ante la respectiva oficina registral. Si la ciudadana Karen Yelitza Chacon Pérez no desea hacer uso de crédito habitacional alguno y desea cancelar con recursos de su propio peculio lo puede realizar en las mismas condiciones y lapso de tiempo que se fija para la adquisición del inmueble por medio de crédito hipotecario; cabe destacar que el monto para la venta del inmueble se sigue manteniendo en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.270.000, 00) al cual se le imputara las cantidades recibidas como arras.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por resultar totalmente vencida en este proceso de conformidad con la ley.
QUINTO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GARCÍA DE HEVIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en La Fría, a los veinte (20) días del mes de Julio de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Provisorio;

Abog. Ángel Alberto Otero Eslava

La Secretaria

Abogada Thais K. González S.

En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se publicó la presente decisión.

La Secretaria

Abogada Thais K. González S.

AAOE/TKGS/Yolanda.-