TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.108.211, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, titular de la cédula de identidad No. V-9.225.266, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.485.

PARTE DEMANDADA: NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.149.922, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AMILCAR QUINTERO ROMERO y JOSÉ GREGORIO CHINOSME NAVARRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.970 y 58.916 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO. Apelación de sentencia definitiva proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 22 de mayo de 2015.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada por la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, asistida por el abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, contra el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, por DESALOJO DE INMUEBLE. (Folios. 1 al 6 de la primera pieza).

La demanda fue admitida a trámite el 16 de julio de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira a través del procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (Folio. 47 de la primera pieza).

La decisión del juzgado a-quo.

El Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial, dictó sentencia definitiva el 22 de mayo de 2015, en la cual declaró INADMISIBLE la demanda de desalojo, interpuesta por la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO contra el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR e INADMISIBLE la reconvención que por retracto legal arrendaticio es propuesta por el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR contra la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO. (Folios. 110 al 117 de la segunda pieza).

El recurso de apelación.

En fecha 22 de mayo de 2015, el abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO en su carácter de apoderado de la parte demandante, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de mayo de 2015 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial (Folio 109 de la primera pieza), la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 8 de junio de 2015. (Folio 118).

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia, y mediante auto de fecha 15 de junio de 2015, se le dio entrada, y de conformidad con lo establecido en el primer acápite del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijó las diez de la mañana (10:00 a.m.), del tercer día de despacho siguiente, para llevar a cabo la audiencia oral y dictar la sentencia definitiva. (Folio. 119 de la segunda pieza).

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Manifestó que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 13 de junio de 2008, inserto bajo el No. 65, tomo 119, que adquirió el inmueble objeto de la pretensión, consistente en una casa para habitación, ubicada en la calle 15 entre Pasajes Barcelona y Guasdualito, No. B-19, 15-2 y 15-6Y, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, que era propiedad de la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ, titular de la cédula de identidad No. V-448.421, quien era la arrendadora inicial y quien alquiló o arrendó al arrendatario a través de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Primera de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 31 de julio de 2001, inserto bajo el No. 13, tomo 103 y que como quiera que al comprar o adquirir el inmueble, se convirtió en la nueva arrendadora, por tal motivo los derechos de la relación arrendaticia se subrogaron en su persona, tal como lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley que estaba vigente para la fecha de adquisición del inmueble y la subrogación está prevista actualmente en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Que su pretensión se contrae en la restitución del inmueble que está ocupando el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, ya que necesita habitar el mismo con su esposo y sus dos (2) hijos, por cuanto viven actualmente alquilados desde hace once (13) (sic) años en el inmueble ubicado en la carrera 18, esquina con calle 11, edificio Manolín, piso 01, apartamento 04, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, pagando un canon de arrendamiento de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), siendo injusto que la propietaria tenga una propiedad donde vivir con su familia y actualmente tenga que pagar un arriendo.

Señaló que en vista de esa situación, acudió ante la Dirección Ministerial de Vivienda y Hábitat, Oficina de Inquilinato, donde previo el cumplimiento de todos los requisitos y en vista de que no se logró ningún acuerdo o conciliación, en fecha 11 de marzo de 2013, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento con sede en INAVI, emitió la resolución que habilita la vía judicial.

Expresó, que tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, con su esposo e hijos y que el arrendatario NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, le manifestó que nadie lo va a sacar de allí, cuando lo que paga por concepto de canon de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 230,00), que es una cantidad irrisoria. Afirmó que, retiró del tribunal de la causa, en el mes de noviembre de 2012 lo que consignaba el arrendatario por concepto de pago del canon de arrendamiento, por cuanto hasta ese mes los tribunales llevarían dichas consignaciones, lo que quiere decir que desde esa fecha no ha vuelto a pagar canon de arrendamiento alguno.

Fundamentó la demanda en los artículos 26 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y estimó dicha demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) o lo equivalente a cuarenta y seis con siete unidades tributarias (46,7 Unidades Tributarias).

Peticiones de la parte demandante.

Demanda el desalojo del inmueble libre de personas y de cosas.

Alegatos de la parte demandada.

El ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, asistido por el abogado JOSÉ GREGORIO CHINOSME NAVARRO, presentó escrito de contestación a la demanda en el que señaló que es cierto que es arrendatario de un inmueble ubicado en la calle 15, entre pasajes Barcelona y Guasdualito, N° B-19, 15-2 y 15-6Y, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal, estado Táchira y tiene como arrendadora a la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ, desde el 31 de julio de 2001, que también es cierto que la demandante adquirió el inmueble que habita en arrendamiento, subrogándose ésta los derechos y obligaciones contractuales arrendaticias.

Negó y rechazó ser poseedor en arrendamiento de la totalidad del inmueble que adquirió la demandante, ya que lo que posee precariamente es parte del inmueble adquirido por la actora según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 13 de junio de 2008, No. 65, tomo 119.

Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, opone la cuestión previa contemplada en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda, ya que no se determinó en el libelo en forma precisa el objeto de la pretensión, obviando la ubicación, linderos y medidas.

Opuso igualmente, la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio en nombre de su cónyuge, dado que si la demandante, tal como lo señaló en el libelo de demanda, necesitaba el inmueble para habitarlo con su esposo y sus dos hijos, el esposo de la demandante es un legitimado activo para intentar la demanda, constituyéndose un consorcio activo y por tanto debió demandar también el desalojo, ya que existe una comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, conforme al artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante necesite el inmueble para habitarlo con su familia, por cuanto es propietaria de dos inmuebles más, ubicados en el pasaje Barcelona entre calles 15 y 16, Puente Real, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal, estado Táchira, uno de ellos signados con los números cívicos 15-2 y 15-6 y el segundo inmueble signado con el número 15-8. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que se encuentre insolvente desde el mes de noviembre de 2012, ya que lo cierto del caso es que desde el mes de noviembre de 2012, hasta la presente fecha se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como demuestra con los recibos de pago desde el 1 de septiembre de 2011 hasta el mes de octubre de 2013, que anexó.

Negó, rechazó y contradijo que se le haya ofertado el inmueble en forma legal, tal como lo demostrará en su debida oportunidad, por cuanto la notificación del derecho de preferencia para adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario, fue interpuesta ante el tribunal de la causa en fecha 12 de junio de 2008 y en fecha 13 de junio de 2008 la demandante adquirió el inmueble por medio de documento autenticado, es decir, no transcurrieron los 15 días para aceptar o rechazar la oferta, como lo contempla el artículo 44, parágrafo único del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto la oferta es nula, tal como se evidencia de los medios probatorios que constan en autos presentados por la actora, aunado al hecho de que el inmueble que le ofertó no corresponde con las medidas del que posee en arrendamiento, tal como lo demostrará mediante inspección judicial.

La reconvención.

Con fundamento en los artículo 107, 110 y 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ejerce la mutua petición y demanda en su carácter de retrayente arrendatario-reconviniente, por retracto legal arrendaticio, a la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, en su carácter de subrogada propietaria-arrendadora y reconvenida, por lo tanto se subrogó en todos los derechos y obligaciones de la tercera extraña adquiriente, es decir, de la demandante-reconvenida, sobre una mejoras que forman parte de otras de mayor extensión, ubicadas en la calle 15 entre pasaje Barcelona y Guasdualito, No. B-19, Puente Real, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con las siguientes medidas y linderos: NORTE: Con mejoras que son o fueron de Agripino Chacón, mide 7,90 mts; SUR: Con la calle 15, N° B-19, mide 7,66 mts; ESTE: Mejoras que son o fueron de Pedro Delgado, mide 9,80 mts., y OESTE: Con mejoras de la demandante, o sea, Nancy Sulay Cáceres Guerrero, mide 9,80 mts, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 13 de junio de 2008, No. 65, tomo 119.

Señaló que, el contrato de compra-venta, puede resolverse por ejercicio del derecho de retracto, sin que tal supresión de efecto obedezca a motivos de nulidad, indica lo que señala la doctrina con respecto al retracto legal arrendaticio y que conforme al artículo 1544 del Código Civil, el arrendatario que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador o tercero extraño adquiriente el precio dado, o sea, la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), los gastos y costos de la venta, como indemnización, porque es en éste en quien se subrogó, como retrayente arrendatario. Estimó la reconvención en la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), equivalentes a seiscientos cincuenta y cuatro con veintiuna unidades tributarias (654,21 U.T.). Pidió se declare con lugar la reconvención propuesta.

Resueltas las cuestiones previas opuestas, por auto de fecha 17 de julio de 2014, el a-quo, admitió la reconvención propuesta y estableció que la contestación a dicha reconvención tendría lugar dentro de los diez días de despacho siguientes a que constara en autos la notificación de las partes.

Contestación a la reconvención.

En fecha 22 de septiembre de 2014, el abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, estampó diligencia en la que señaló que la reconvención formulada por la parte demandada es improcedente por cuanto el lapso de tiempo para que el demandado ejerciera la acción (rectius pretensión) de retracto legal ya transcurrió, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era normativa vigente para el momento, en el que se establecía un lapso de cuarenta (40) días calendario. (Folio 23 de la segunda pieza).

La audiencia de segunda instancia.

En fecha 18 de junio de 2015, a la hora fijada, tuvo lugar la audiencia oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con la asistencia de la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, titular de la cédula de identidad No. V-8.108.211, parte demandante, asistida por su apoderado judicial, abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 48.485, parte demandante, y se dejó expresa constancia de que la parte demandada no se hizo presente en dicho acto por si o por medio de apoderado alguno que lo representara, donde la representación de la parte demandante tuvo la oportunidad de intervenir por un tiempo máximo de quince (15) minutos y señaló que el fundamento de la apelación está dado por cuanto el a-quo, declaró en su sentencia la inadmisibilidad del desalojo, ya que el instrumento en el cual acreditó la propiedad su mandante cuando se inició la demanda, no se encontraba debidamente protocolizado por ante la oficina respectiva de registro público, es por ello que apeló de tal decisión en aras de que a su mandante se le hiciera justicia, por cuanto es la propietaria del inmueble objeto de desalojo y para ello consignó en la audiencia los documentos de propiedad, debidamente registrados y protocolizados ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito de San Cristóbal, estado Táchira, cumpliendo así con lo ordenado por el artículo 1920 del Código Civil y por ello solicitó, que la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, plenamente identificada en autos, fuera tomada como propietaria del inmueble de su propiedad, el cual está plenamente identificado en autos y en los documentos que consignó, solicitó que la apelación sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley. Luego de la intervenciones de la parte demandante, el juez se retiró por un tiempo de sesenta (60) minutos, y regresó a la sala de audiencia, dictó el dispositivo de la sentencia, con una síntesis de los fundamentos de hecho y de derecho, declarando sin lugar el recurso de apelación, inadmisible la demanda de DESALOJO e inadmisible la reconvención por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, confirmando la sentencia proferida en fecha 22 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
III
MOTIVACIÓN

En el presente caso, la parte demandante solicitó la restitución del inmueble de su propiedad que está ocupando el demandado, fundado en la necesidad que tiene de habitar el mismo con su esposo y sus dos hijos (2) hijos, por cuanto viven alquilados desde hace once (13) (sic) años en un inmueble ubicado en Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, solicitando expresamente que el demandado convenga en entregarle el inmueble de su propiedad libre de personas y cosas, por cuanto necesita habitarlo con su grupo familiar.

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 91, establece las causales de desalojo, en el caso en concreto, el numeral 2 del referido artículo señala:

“Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
Omissis…
Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.”

De la norma transcrita se infiere, que para que proceda el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento con fundamento en la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, se requiere que la parte demandante cumpla dos (2) requisitos concurrentes a saber: la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad justificada de ocupar el inmueble por la arrendadora o por parte de un pariente suyo.

Con respecto a la existencia de la relación arrendaticia, la parte demandante afirmó que adquirió el inmueble objeto arrendado, consistente en una casa para habitación, ubicada en la calle 15 entre Pasajes Barcelona y Guasdualito, No. B-19, 15-2 y 15-6Y, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, que era propiedad de la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ, titular de la cédula de identidad No. V-448.421, quien era la arrendadora inicial y quien alquiló o arrendó al arrendatario a través de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Primera de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 31 de julio de 2001, inserto bajo el No. 13, tomo 103 y que como quiera que al comprar o adquirir el inmueble, se convirtió en la nueva arrendadora, motivo por el cual los derechos de la relación arrendaticia se subrogaron en su persona, tal como lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley que estaba vigente para la fecha de adquisición del inmueble y la subrogación está prevista actualmente en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal adquisición la realizó mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 13 de junio de 2008, inserto bajo el No. 65, tomo 119, y la parte demandada reconoció expresamente que es arrendatario de un inmueble ubicado en la calle 15, entre pasajes Barcelona y Guasdualito, No. B-19, 15-2 y 15-6Y Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira y tiene como arrendadora a la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ, desde el 31 de julio de 2001, que también es cierto que la demandante, NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, adquirió el inmueble que habita en arrendamiento, subrogándose ésta los derechos y obligaciones contractuales arrendaticias, motivo por el cual quedó demostrada la condición de arrendadora de la actora, en virtud del reconocimiento expreso realizado por el demandado, con lo que se cumple el primer requisito.

Con respecto al cumplimiento del segundo requisito, referido a la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194, indicó: “…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos)”. (...) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo…”.

Ahora bien, con relación a la legitimación ad-causam, nuestro procesalista insigne, Luis Loreto, en su célebre trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, señala que, es entendida como la relación de identidad lógica entre el sujeto que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico (el demandante concreto) o la persona contra quien se ejerce (el demandado concreto), y el sujeto a quien la ley le otorga el derecho de accionar (el demandante abstracto) o contra quien la ley otorga el derecho de acción (el demandado abstracto).

En efecto, la falta de cualidad o legitimación ad-causam, es un presupuesto de la pretensión, no de existencia de la sentencia de fondo. Así, hay que recordar los tres elementos estructurales de la pretensión: 1) Los sujetos procesales: juez, parte demandante y parte demandada; 2) La causa petendi, es decir, los hechos que configuran la situación lesiva del derecho del demandante o que amenazan lesionarla, y; 3) El petitum, lo que pide el demandante para restablecer su derecho o para evitar que su derecho se vea afectado. De modo que, si ese demandante o ese demandado no es la persona a quien o contra quien, de acuerdo con la ley, le corresponde pedir o que sea pedida esa tutela, la pretensión fracasa.

Ahora bien, para que exista cualidad activa, es necesario que la persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurisdiccional correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita, por lo que se hace necesario verificar en el caso concreto surja esta identidad.

En el caso sometido al conocimiento de esta alzada, la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, adquirió el inmueble que ocupa el arrendatario NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, por medio de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de junio de 2008, inserto bajo el No. 65, tomo 119, folios 10 al 12, motivo por el cual demandó el desalojo del inmueble arrendado en su condición de propietaria de dicho inmueble, en virtud de la venta pura y simple de las mejoras edificadas sobre terreno ejido, con contrato de arrendamiento No. 2698 de fecha 16 de febrero de 2005, ubicadas en la calle 15, entre pasajes Barcelona y Guasdualito, número 15-8, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, efectuada por la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ, que corre inserto en copia fotostática certificada a los folios 7 al 11, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia, se le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que la ciudadana MARÍA AURORA SERRANO DE JIMÉNEZ dio en venta el inmueble anteriormente descrito, a la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, por medio del documento autenticado, indicado supra.

Es importante destacar, que en nuestra legislación el ordinal 1° del artículo 1920, prevé que todo acto traslativo de propiedad de inmuebles debe cumplir con la formalidad de registro, de lo que se colige que quien pretenda demostrar que tiene ese derecho sobre un inmueble, deberá ostentar un documento debidamente registrado o protocolizado, en tal virtud a los efectos de demostrar la cualidad de propietaria del inmueble arrendado, la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, ha debido demostrar, con prueba fehaciente, que el referido bien es de su propiedad, mediante la acreditación de la propiedad, por tratarse de un inmueble, cumpliendo con el requisito legal de ostentar, un documento debidamente protocolizado ante la oficina de registro correspondiente, lo que no demostró la parte demandante, por lo que se desvirtúa su cualidad para interponer la demanda. Así se decide.

Sin embargo, en la audiencia de apelación efectuada en fecha 18 de junio de 2015, la parte demandante por medio de su apoderado judicial, alegó que la recurrida declaró inadmisible la demanda por cuanto no tenía el carácter de propietaria conforme a documento registrado, sino autenticado, pero que su representada ya es propietaria por documento registrado y por tanto sí tiene legitimación activa en el presente juicio, a tal efecto, consignó original del documento inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública de San Cristóbal, en fecha 13 de julio de 2008, bajo el No. 65, tomo 119, folios 10 al 12, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 5 de noviembre de 2014, inscrito bajo el No. 33, folio 125 del tomo 21 del Protocolo de transcripción del referido año, inscrito bajo el No. 2014.1690, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 440.18.8.3.13639, correspondiente al libro de folio real del año 2014 y documento inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 17 de julio de 2009, inserto bajo el No. 75, tomo 102, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2015, bajo el No. 519, folio 834, inscrito bajo el No. 2015.786, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 440.18.8.3.14802 y correspondiente al folio real del año 2015, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble a través de documento protocolizado, por lo que pidió se revoque la sentencia del tribunal a-quo y se declare con lugar la demanda.

Del alegato formulado por la parte demandante en la presente audiencia, en el que señala que es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por documento registrado y de los documentos originales que consignó en la audiencia efectuada en esta alzada, anteriormente descritos, se evidencia que, para el momento de la interposición de la demanda, es decir, en fecha 19 de junio de 2013 y para el momento del auto de admisión de fecha 16 de julio de 2013, así como para el momento de la contestación de la demanda efectuada en fecha 8 de octubre de 2013, la demandante no era propietaria con arreglo a lo que establece el artículo 1920 del Código Civil, pues aún no había registrado el documento autenticado que consignó junto con la demanda, hecho éste que constituía uno de los pilares fácticos fundamentales de la pretensión de desalojo, con arreglo a la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Y es en función de tales hechos, planteados en la demanda que la parte demandada ejerce su contradictorio.

Es con posterioridad, encontrándose la causa en la etapa probatoria de primera instancia, cuando la parte demandante registró su documento autenticado y se modificó la situación de hecho con la cual inició el presente juicio. No siéndole dado invocar el cambio sobrevenido de la situación de hecho y cambiar los fundamentos fácticos de su pretensión, cuando la causa se encuentra en ese estado, por cuanto el proceso se rige por la regla de la preclusividad de los actos, en aras de la seguridad jurídica y para asegurar la garantía del debido proceso, de acuerdo a lo que establece el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, que consagra:

“Artículo 364: Terminada la contestación o precluido el lapso para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa”.

Por lo tanto, se desestima el alegato formulado por la parte demandante en la audiencia efectuada en esta alzada, debiendo esta superioridad decidir, necesariamente, por imperativo legal con base en la pretensión como fue inicialmente planteada y con la situación de hecho existente para ese momento, siendo la situación de hecho durante la fase de postulación de los alegatos, que la demandante no era propietaria con arreglo a lo que establece la ley, como se expuso anteriormente, por lo que carecía de cualidad para sostener el presente juicio como demandante, por la causal de desalojo invocada, no cumpliéndose con uno de los requisitos que deben concurrir para la procedencia de la demanda, por tanto se declara inadmisible la presente demanda.

En virtud de lo anteriormente expuesto, este juzgador en alzada declara inadmisible la demanda, por cuanto la actora para el momento en que ejerce la pretensión de desalojo con arreglo al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, para el día 16 de julio de 2013, no era propietaria del inmueble cuyo desalojo solicita, sino que lo es con posterioridad, esto es para la fecha 5 de noviembre de 2014, por lo cual se declara la falta de cualidad de la parte actora para ejercer la presente pretensión. En consecuencia, al declararse inadmisible la demanda, debe igualmente declararse inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. Así se decide.

IV
DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, en su carácter de apoderado de la demandante, ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, en fecha 22 de mayo de 2015, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira de fecha 22 de mayo de 2015.

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO, contra el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR.

TERCERO: INADMISIBLE la reconvención propuesta por el ciudadano NELSON ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR contra la ciudadana NANCY SULAY CÁCERES GUERRERO.

CUARTO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 22 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 ejusdem.

Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco días del mes de junio del año 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Temporal,

Fabio Ochoa Arroyave.-
La Secretaria Temporal,

Flor María Aguilera Alzurú.-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.

Exp. N° 7298
FOA/Flor