TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.502.729.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN CARLOS VIVAS KOOL y GIOVANNI ALVARADO DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 115.792 y 123.497. (f. 57)

PARTE DEMANDADA: NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.367.603, domiciliada en el Municipio Andrés Bello del Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados DAVID MARCEL MORA LABRADOR y CESAR LEONARDO CHACON RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 52.882 y 66.905. (f. 92)

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

CAPITULO I
PARTE NARRATIVA
DEL ESCRITO DE DEMANDA
Se inicia la presente causa, en virtud de la demanda interpuesta por la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, debidamente asistida de abogado, contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, por cumplimiento de contrato, en donde expone: Que inicio en el año 2013, gestiones para la adquisición de vivienda propia y dentro de esas opciones le intereso un inmueble constituido por una parcela, signada con la nomenclatura No. P-09 de documento de parcelamiento debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha quince (15) de mayo de 2009, inscrito bajo el No. 35, folio 100 del tomo 19 del Protocolo de transcripción del 2009, y sobre el construida una casa para habitación, la cual consta de tres (03) habitaciones; dos (02) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machiembre, con instalaciones de luz eléctrica, de aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; No. 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Alega que el dos (02) de abril de 2013, le fue ofrecido en venta el mencionado inmueble por parte de ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, y se dirigió al mismo, siendo atendida por el ciudadano JUAN ALBERTO VIVAS VIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 16.981.498, quien se identifico como el esposo de la propietaria del inmueble, quien le enseño casa, las condiciones y motivo de venta de la misma, estableciéndose un precio de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 530.000,00), depositándole en fecha cuatro (04) de abril de 2013, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) como arras, tal como se desprende del cheque del Banco Mercantil- Sucursal La Concordia No. de cheque 62860416, de fecha tres (03) de abril 2014, a nombre de NANCY ROA, depositado a su cuenta en CORP BANCA.
Que pasaron dos (2) meses y viendo que no le suministraban los documentos como lo son la cédula catastral, la solvencia municipal, la cédula de identidad y RIF de la vendedora, y que a la fecha no habían firmado el contrato de opción de compra venta para hacer la solicitud del crédito hipotecario, se dirigió para hablar con la ciudadana NANCYU YURAIMA ROA SUAREZ, quien le manifestó que ya no le vendería, puesto que había otra persona que le daría un mejor precio sobre el inmueble y que por lo tanto le deposito los CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) que había dado como arras. Que luego en el mes de julio de 2013, la vendedora le llama telefónicamente y me manifiesta que si seguía interesada en el inmueble, entonces debía pagar la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00) a lo cual accedió, motivado a que no tiene vivienda, es una madre de un (1) niño, divorciada, y con la carga familiar de su madre, quien es una persona de la tercera edad.
Expresa que el quince (15) de Julio de 2013, suscribió un contrato de opción de compra y venta o venta a plazos, con la ciudadana, NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, donde consta la identificación plena del bien objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración del contrato preliminar.
Que el bien inmueble objeto del contrato es un inmueble constituido por un parcela, signada con la nomenclatura No. P-09, de documento de parcelamiento debidamente Registrado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha quince (15) de mayo de 2009, inscrito bajo el No 35, folio 100 del tomo 19 del Protocolo de transcripción del 2009, y sobre el construida una casa para habitación, la cual consta de tres (03) habitaciones; dos (02) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machiembre, con instalaciones de luz eléctrica, de aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; N° 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Que la CLÁUSULA PRIMERA estable: "LA OFERENTE VENDEDORA, concede a favor de LA OPTANTE COMPRADORA, una OPCION DE COMPRA-VE sobre un inmueble constituido por una parcela, signada con la nomenclatura N° P-09, de documento de parcelamiento debidamente Registrado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha (15) de mayo de 2009, inscrito bajo el N° 35, Folio 100, Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del 2009; y sobre el construida una casa para habitación, la cual consta de tres (3) habitaciones; (2) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa ripie teja y en parte de machihembre, con instalaciones de luz eléctrica, de aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno N° 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; alinderado y medido de la siguiente manera: NORTE: Con la parcela No. 08, mide dieciocho metros con treinta centímetros (18, 30 mts); SUR: Con la parcela No. 10, mide dieciocho metros con sesenta y un centímetros (18,61 mts); ESTE: Con propiedades de la Urbanización Sueño Dorado, mide cinco metros con setenta y tres centímetros (5,73 mts); OESTE: Con vereda de setenta acceso (2,50 mts de ancho), mide cinco metros con y tres centímetros (5,73 mts). Para un área de terreno de ciento seis metros con doce centímetros cuadrados (106,12 mts2) que corresponden al 0,3923% de la totalidad del terreno; y un área de construcción de ciento cinco metros con sesenta y cinco centímetros cuadrados (105,75 mts2).
Que la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa establece: "CLAUSULA SEGUNDA: venta a plazos. “LA OFERENTE VENDEDORA”, se obliga a dar en venta a la OPTANTE COMPRADORA, dicho inmueble por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,oo), los cuales serán pagados de la siguiente manera: 1) La cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES que declaró haberlos recibido con instrumento bancario, depósito bancario No. 28192419, de fecha 05-06-2013, a la cuenta cliente No. 01210312350201941529, del Banco Corp Banca; y 2) La cantidad restante, es decir; QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES; serán pagados al momento de que la entidad bancaria aprueba y liquide el crédito hipotecario.
En cuanto al Plazo para el cumplimiento del contrato se estableció: "CLAUSULA TERCERA: Plazos. El plazo para el cumplimiento del presente contrato es de ciento veinte (120) días hábiles, más treinta día de prorroga adicional en caso de ser necesario, contadas a partir de la firma del presente documento por vía de autenticación.”
Que se aprecia del deposito bancario No. 28192419, de fecha 05-06-2013, a la cuenta cliente No. 01210312350201941529 del Banco Corp Banca, dio cumplimiento la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa o venta a plazos, y depositó la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), quedando un saldo deudor a financiar (según lo convenido) de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que serian pagados al momento de que la entidad bancaria aprobara y liquidara el crédito hipotecario. Que luego, en fecha cinco (05) de junio de 2013, le llama la vendedora y le exige que le depositara la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), tal y como se aprecia del deposito bancario No. 35633731, de fecha 10-06-2013, a la cuenta cliente N° 01210312350201941529, del Banco Corp Banca, quedando un saldo deudor a financiar (según lo convenido) de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00).
Expresa que pasaron los meses y la vendedora no le suministro los documentos necesarios para hacer la solicitud del Crédito hipotecario, teniendo ella que ubicar los mismos, y es cuando en el mes de enero del 2014, le manifestó a la vendedora que a través de mis propios recursos le pagaría el saldo restante, a lo que ella le respondió que ya la casa tenia un nuevo precio y debería pagarle la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) de más, por la inflación y si no ella le devolvería lo dado en arras, y se acabaría el negocio de compra y venta sobre la casa.
Que entonces, en fecha catorce (14) de enero de 2014, se vio en la obligación de acudir al Instituto Nacional de la Vivienda, para un Procedimiento Administrativo Previo por incumplimiento de Contratos de Inmuebles en el Estado Táchira, establecido en la Providencia No. 40115 de fecha 21 de febrero de 2013, en fecha 24 de marzo de 2014, los ciudadanos NANCY YURAIMA ROA SUAREZ y JUAN ALBERTO VIVAS VIVAS, manifestaron que se encuentran en la disposición de devolver el dinero dado como anticipo en la compra y venta del inmueble, por cuanto ellos no iban a vender en ese precio.
Señala que han sido múltiples las oportunidades en que ha seguido acudiendo a el inmueble objeto de la compra venta, para hablar con la compradora, para que cumpla con la venta definitiva del mismo, sin embargo sale con evasivas argumentando ajustar otra vez el precio de la vivienda a UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) el cual nunca ha sido pactado, por cuanto esta prohibido cobrar el ajuste por inflación.
Fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, 531 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 2 de la Resolución No. 110 publicada en Gaceta Oficial No. 39.197 del Ministerio Del Poder Popular Para La Vivienda y Hábitat.
Aduce que en razón de los hechos narrados, se llega a la conclusión que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, ha incumplido culposamente con el contrato y puede ser requerido su cumplimiento, por lo que señala al Tribunal su disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido, como anteriormente se dijo, monto que asciende a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00).
Que por todo lo antes expuesto, es por lo que demanda, como en efecto lo hace a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 9.367.603, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: A dar Cumplimiento del contrato de opción de compraventa o venta a plazos suscrito el 15 de julio del año 2013, sobre inmueble constituido por un parcela, signada con la nomenclatura No. P-09, de documento de parcelamiento debidamente Registrado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha quince (15) de mayo de 2009, inscrito bajo el No. 35, folio 100 del tomo 19 del Protocolo de transcripción del 2009, y sobre el construida una casa para habitación, la cual consta de tres (03) habitaciones; dos (02) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machiembre, con instalaciones de luz eléctrica, de aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; No 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. En consecuencia la demandada NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, cumpla con su obligación de hacer tradición a través del documento de compraventa debidamente protocolizado. En caso de incumplimiento voluntario de la sentencia se ordene lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: La condenatoria en costas y costos del proceso.
Estima la demanda en la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,oo) equivalentes a 4.409,44 Unidades Tributarias.

DE LA CONTESTACION
En escrito de fecha 12 de noviembre de 2014 (f. 75 al 80), la parte demandada, debidamente asistida de abogado, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho que alega la parte actora en su demanda incoada en mi contra, especialmente en cuanto a los siguientes señalamientos:
NIEGA, RECHAZA Y CONTRADIGA que incurriera en actuación alguna narrada por la actora en el libelo de demanda, escrito plagado, a su decir, de falsedades, omisiones y distorsiones de la realidad en un conjunto de circunstancias contradictorias entre sí, evidenciada incluso en los recaudos que acompañó al libelo, como instrumentos fundamentales de la acción.
Que la relación de los hechos narrados en el libelo de la demanda, no conciernen a la determinación del derecho sustancial cuyo reconocimiento y satisfacción se pretende y su exigibilidad actual, errando igualmente en cuanto al origen de este derecho.
Expresa que la acción propuesta está concentrada en obtener el cumplimiento de contrato de opción de compra venta y hallándose fundada la presente demanda en instrumentos INVÁLIDOS, pues de los tres depósitos realizados, dos le fueron conminados a devolverlos a los pocos días de habérsele efectuado y el tercero, como insistirá en señalarlo, constituyó el pago correspondiente a las arras depositadas con ocasión de la Promesa de Venta cuyos plazos y obligaciones fueron incumplidos por la demandante. Inclusive ninguno de los recaudos acompañados por la actora y personas señaladas, podrían establecerse como generadores del derecho que pretende sostenerse en juicio y, las fechas alegadas jamás prueban la existencia de los hechos de los cuales se pretende deducir el derecho reclamado, obsérvese que menciona al Ciudadano Juan Alberto Vivas Vivas como su esposo, situación absolutamente falsa; también lo señala como negociador, siendo la demandada quien firma la oferta de Venta fechada 15 de julio de 2013; que acompaña una serie de documentos sin rubricar con el falso señalamiento que se negó a firmarlos, siendo devoluciones de la Notaría por correcciones de rigor; que consigna unas actuaciones de Fiscalía del Ministerio Público nada relacionadas con la causa donde figuran como presuntos agresores unos señores de apellido Nuñez; un reconocimiento médico psiquiátrico y la solicitud de experticia de unos videos tampoco relacionados con la causa, todo ello seguramente para crear una concepción errónea en el ánimo del jurisdicente.
Alega que cuando la demandante me señala de haber incumplido culposamente con el contrato, oculta maliciosamente a este Juzgado las fechas en que se efectuaron los depósitos y asimismo las fechas en que le fueron devueltas las cantidades depositadas; así tenemos: El día 04 de abril de 2.013 , la demandante depositó a su cuenta la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES(Bs. 100.000,00), suma que le fue devuelta a requerimiento suyo el día 23 del mismo mes y año (19 días después) según depósito N° 34731249 de CORP BANCA, que se le devolvió el dinero porque la demandante manifestó no estar interesada en negociar el inmueble y la demandada responsablemente le restituyó la suma en mención; que posteriormente, la demandante le depositó a la cuenta la suma de treinta mil bolívares(Bs. 30.000,oo) el día 05/06/2013 e hizo lo mismo el día 10 de junio de 2.013; luego empezó a llamarle para fijar la fecha de la firma y al acceder a ello, le convenció nuevamente que necesitaba con urgencia la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y yo se la deposité el mismo día que firmaron la OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es decir, el día 15 de julio de 2.013 según depósito bancario N° 35042858 a CORP BANCA.
Argüye que no obstante inició una serie de trámites encaminados a obtener la Certificación Catastral, solvencia municipal, la Liberación de la Hipoteca que pesaba sobre el inmueble e igualmente le entregó a la hoy demandante copia del documento de Parcelamiento, sin que esta ciudadana hiciera las diligencias correspondientes para obtener el saldo del precio, ya fuera a través de una Institución Bancaria o por sus propios medios.
Que no se consigna recaudo o documento alguno relacionado con diligencias realizadas o cumplimiento de requisitos necesarios para obtener préstamo bancario, dirigido a pagar el saldo del precio. Que no fue alegada por la demandante su supuesta gestión ante cualquier entidad bancaria, ni algún otro trámite o diligencia encaminada a pagar el saldo del precio; tampoco aparece que haya realizado diligencias en la Alcaldía del Municipio Cárdenas para obtener la Carta Catastral o la Certificación de Gravámenes ante el Registro Público, necesarios para que le fuera aprobado cualquier crédito bancario.
Solicita se oficie a la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN) para que informe al Juzgado, si la ciudadana Claudia Yurley Zambrano Pimiento, venezolana, titular de la cédula de identidad V-15.502.729, realizó alguna gestión para pagar el saldo del precio. Que el Soporte legal de la contestación de demanda, está basado fundamentalmente en las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.271, 1.291 y Artículo 1.263 del Código Civil.
Que la demandante resolvió incumplir en forma deliberada la parte aún no satisfecha, rompiendo uno de los términos del equilibrio bilateral que el contrato pretendía establecer, por lo que resulta equitativo evaluar tal incumplimiento objetivamente, teniendo en cuenta la devaluación monetaria, las fluctuaciones de los precios y el monto que dejé de obtener en su oportunidad como probable vendedora, y la relevancia de la suma debida, que el artículo 1.167 establece que "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello." permite solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución o el cumplimiento haya a su vez cumplido con las obligaciones que sobre ella recaen. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. Asimismo, expresa que el Artículo 1.263 señala: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante, en escrito de fecha 01 de diciembre de 2014 (f. 94 al 104), promueve:
- Depósitos bancarios Nos. 34692735 y 34731249 de fechas 04 y 23 de abril de 2013.
- Depósitos bancario de fechas 05 y 10 de junio de 2013, Nos. 28192419 y 35633731.
- Contratos de opción a compra y venta.
- Recibo original de pago de Notaría Pública 1era de San Cristóbal.
- Contrato de opción a compra y venta de fecha 15 de julio de 2013.
- Deposito bancario de fecha 15 de julio de 2013 No. 35042858.
- Certificación Catastral de fecha 24 de abril de 2013.
- Certificado de solvencia de fecha 11 de junio de 2013 No. 010709.
- Informe de Inspección de Zona de fecha 12 de junio de 2013.
- Copia simple de solicitud de servicio de agua de fecha 13 de junio de 2013.
- Cartas de Referencias Comerciales de fechas 14 de junio de 2013.
- Copia simple de certificación de gravamen de fecha 08 de julio de 2013.
- Constancia de recepción de expedientes de crédito de fecha 21 de noviembre de 2014, emitidas por el Banco Bicentenario.
- Carta dirigida al Instituto Nacional de la vivienda en fecha 14 de enero de 2014.
- Citación original emitida por el Instituto Nacional de la Vivienda y Habitat recibida por la compradora en fecha 30 de enero de 2014.
- Citación original emitida por el Instituto Nacional de la Vivienda y Habitat recibida por la compradora en fecha 13 de febrero de 2014.
- Citación original emitida por el Instituto Nacional de la Vivienda y Habitat recibida por la compradora en fecha 18 de marzo de 2014.
- Acta de audiencia conciliatoria celebrada en fecha 24 de marzo de 2014.
- Actas de Procedimiento Administrativo previo por incumplimiento de contrato de inmuebles en el Estado Táchira.
- Prueba de Informes a SUDEBAN.
- Testimoniales de los ciudadanos FANNY YELITZA MELGAREJO, VICTOR MANUEL GOMEZ RAMIREZ y ELBA AUDRAY GOMEZ SARMIENTO.

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en escrito de promoción de pruebas de fecha 04 de diciembre de 2014 (f. 131 al 133), promovió:
- Depósito No. 34731249 de CORP BANCA.
- Depósito bancario No. 35042858 de fecha 15 de julio de 2013.
- Prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio Cárdenas, Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira y a SUDEBAN.

INFORMES
DE LA PARTE DEMANDANTE
En escrito de informes presentado por la parte actora, a través de su co-apoderado judicial, en fecha 16 de marzo de 2015 (f. 160 al 166), además de resumir lo aducido tanto en la demanda como en la contestación, así como exponer lo que a su criterio se desprende de las pruebas promovidas y evacuadas en la causa, concluyó que su representada cumplió con su obligación de entregar la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000,oo) como fue pactado en el Contrato de Opción a Compra y Venta, y que en todo momento solicitó a la parte demandada, que cumpliera con su obligación de hacer tradición a través del documento de compra venta debidamente protocolizado, pagando de una vez la optante compradora el saldo restante, situación que nunca, a su decir, quiso cumplir la optante vendedora.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
TÉRMINOS EN QUE QUEDÓ PLANTEADA LA LITIS
La pretensión de la parte demandante en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 43, Tomo 252 y suscrito por las partes en fecha 15 de julio de 2013, venta que versa sobre un inmueble constituido por una parcela signada con la nomenclatura No. P-09, de documento de parcelamiento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha quince (15) de mayo de 2009, inscrito bajo el No. 35, folio 100 del tomo 19 del Protocolo de transcripción del 2009, y sobre el construida una casa para habitación, la cual consta de tres (03) habitaciones; dos (02) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machiembre, con instalaciones de luz eléctrica, de aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; No 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. La acción interpuesta la sustenta argumentando que la demandada que debe ajustar el precio de la vivienda a UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), lo cual no ha sido pactado.
Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión aducida, alega que la optante compradora aquí demandante no cumplió con el pago convenido en el contrato objeto de la acción, puesto que le conmino a devolver el dinero depositado, lo cual efectúo, depósitos y reintegros que detalló de la siguiente forma: el día 04 de abril de 2.013, la demandante depositó a su cuenta la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), suma que le fue devuelta a requerimiento suyo el día veintitrés (23) del mismo mes y año (19 días después) según depósito N° 34731249 de la entidad bancaria CORP BANCA, que se le devolvió el dinero porque la demandante manifestó no estar interesada en negociar el inmueble y la demandada responsablemente le restituyó la suma en mención; que posteriormente, la demandante le depositó a la cuenta la suma de treinta mil bolívares(Bs. 30.000,oo) el día 05/06/2013 e hizo lo mismo el día diez (10) de junio de 2.013; luego empezó a llamarle para fijar la fecha de la firma y al acceder a ello, le convenció nuevamente que necesitaba con urgencia la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y se la depositó el mismo día que firmaron el documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, es decir, el día 15 de julio de 2.013, según depósito bancario N° 35042858 a la entidad bancaria CORP BANCA. Así mismo expresó que no obstante la devolución del dinero, gestionó el trámite de los recaudos necesarios para que la optante compradora solicitara el crédito hipotecario que permitiera llevar a término la negociación, por lo que señala que ésta no puede pedir el cumplimiento del contrato si ella misma no cumplió con sus obligaciones contractuales.
Vistos los argumentos esgrimidos por las partes, constituyen hechos incontrovertidos por hacer sido reconocidos por ambas partes, la existencia del contrato de opción a compra venta del inmueble ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; No 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, el cual fuera autenticado en fecha quince (15) de julio de 2013 por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No. 43, Tomo 252; así como la aceptación de la totalidad de su contenido por las partes contratantes al haber estampado sus rúbricas en éste, no obstante, si se constituye objeto de controversia el cumplimiento o no de las prestaciones acordadas, así como lo argüido con respecto a la exigencia de un monto mayor al estipulado en el contrato de opción a compra venta por parte de la optante vendedora, lo que va en contra de lo pactado.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
1. Del folio 05 al 39 corre inserta copia certificada del Expediente de Procedimiento Administrativo Previo por Incumplimiento de Contrato de Inmuebles del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, interpuesto por CLAUDIA ZAMBRANO PIMIENTO contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y de cuyo contenido –de acuerdo a como quedó trabada la litis y de lo que debe ser objeto de prueba en la presente causa- se desprende:
a. Que la ciudadana CLAUDIA ZAMBRANO PIMIENTO pagó Bs. 100.000 a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, por medio de deposito No. 34692735 de fecha 04/04/2013 del CORP BANCA, no obstante le fueron devueltos por ésta última ciudadana.
b. Que la ciudadana CLAUDIA ZAMBRANO PIMIENTO realizó dos depósitos a nombre NANCY YURAIMA ROA SUAREZ por BS. 60.000,oo desglosados así: Bs. 30.000 el 05/06/13, deposito No. 28192419, y Bs. 30.000 el 10/06/2013, deposito No. 35633731.
c. Que las ciudadanas CLAUDIA ZAMBRANO PIMIENTO y NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, con el carácter de optante compradora y optante vendedora respectivamente, suscribieron en fecha 15 de julio de 2013, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble ubicado en la vereda 9 Urbanización Techo Digno; No. 1-33, Capachito Parte Baja, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, en el cual establecieron su valor en la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,oo), comprometiéndose la optante compradora en pagar la cantidad restante de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,oo) –puesto que la optante compradora declaró haber recibido Bs. 30.000,oo en fecha 05/06/2013 por deposito bancario No. 28192419- al momento que la entidad bancaria apruebe o liquide el crédito hipotecario, teniendo un plazo para el cumplimiento del contrato de CIENTO VEINTE (120) días hábiles, más treinta (30) días de prorroga adicional en cado de ser necesarios, a partir de la firma del documento. Contemplaron igualmente que en caso de que la venta definitiva no se llevase a cabo por un hecho imputable a la oferente vendedora, ésta devolverá a la optante compradora, el diez por ciento (10%) adicional de la cantidad, igualmente si la negociación no se llevase a cabo por un hecho imputable a la OPTANTE COMPRADORA, ésta perderá el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada como parte de pago a la OFERENTE VENDEDORA, la cual quedará libre de cualquier compromiso.
d. Con respecto a las instrumentales emanadas del Ministerio Público (f. 05 al 07) y las documentales relacionadas con contratos de opción a compra venta (f. 08 al 11), no las valora ni aprecia este Juzgado por no contribuir a dilucidar lo controvertido en la causa, agregando que en cuanto a las del Ministerio Público aparecen terceros ajenos a la causa, y con respecto a los contratos, los mismos carecen de rúbricas que los hagan valederos.
e. Que en el acta de audiencia conciliatoria la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, manifestó que se encuentra en disposición de devolver el dinero de acuerdo a lo pactado.
2. Del folio 40 al 43 corre inserto documento de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 43, Tomo 252 y suscrito por las partes en fecha 15 de julio de 2013, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1363 del Código Civil, haciendo plena fe de las obligaciones adquiridas por las partes según la contratación pactada.
3. Las instrumentales insertas a los folios 44 y 45 no se valoran ni aprecian por no contribuir a dilucidar lo controvertido.
4. A los folios 46 y 47, corre inserto documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, haciendo plena fe de la titularidad del derecho de propiedad que sobre el inmueble que allí se describe posee la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ.
5. A los folios 48 y 49 y 112 y 113 corre inserta Certificación Catastral de fecha 24 de abril de 2013, emitida por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, permitiendo verificar tanto la extensión como delimitación del inmueble ubicado en la vereda 09 Urbanización Techo Digno No. 1-33 Capachito, Parte Baja.
6. Las instrumentales insertas del folio 81 al 89 no se valoran ni aprecian al haber sido negadas por auto de este Tribunal de fecha 07 de enero de 2015 (f. 137), el cual al no haber sido apelado en la oportunidad legal correspondiente adquirió carácter de cosa juzgada.
7. Al folio 90 corren insertos recibos de ingresos Nos. 0449601 y 0450139, emanados de la Alcaldía Bolivariana de Cárdenas, de los cuales se valoran solamente el segundo de ellos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1356 del Código Civil, que permite inferir que se pagaron los recaudos necesarios para la solicitud de inspección y constancia catastral del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda.
8. Al folio 91 corre inserto Registro de Vivienda Principal, el cual no valora ni aprecia este Juzgado por no contribuir a la dilucidación de lo controvertido.
9. A los folios 105 y 106 corre inserta planilla de deposito No. 34692735 de fecha 04/04/2013 y cheque No. 62860416, los cuales no valora ni aprecia esta Juzgadora por cuanto la propia demandante manifestó que dicho dinero le fue devuelto, siendo que por demás esta decir data de antes del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes.
10. Del folio 107 al 110 corren insertas instrumentales referidas a los depósitos efectuados por la demandante CLAUDIA ZAMBRANO a la demandada NANCY ROA SUAREZ, los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1356 del Código Civil, permitiendo verificar los pagos efectuados por la optante compradora a la optante vendedor en fecha 05/06/2013 y 10/06/2013 por Bs. 30.000,oo cada uno.
11. Del folio 114 al 125 corre insertas documentales referidas a Certificado de Solvencia y recibo de ingreso No. 0454591 de fechas 11 de junio de 2013, expedidos por la Alcaldía Bolivariana de Cárdenas, Informe de Inspección de Zona expedido por el Instituto Autónomo Protección Civil Municipio Cárdenas fechado el 12/06/2013, solicitud de servicio de HIDROSUROESTE de fecha 13/06/2013, Referencias Comerciales de fecha 14 de junio de 2013, certificación de gravámenes del inmueble, constancia de recepción de expediente sde crédito del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, de fecha 18/07/2013, y copia de la cédula de identidad de CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1356 del Código Civil, como indicios que permiten inferir que se entregaron los recaudos necesarios para tramitar el crédito hipotecario requerido para llevar a término el contrato de opción de compra venta objeto de la acción.
12. Del folio 126 al 130 corren insertas actas referidas al Expediente de Procedimiento Administrativo Previo por Incumplimiento de Contrato de Inmuebles del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, interpuesto por CLAUDIA ZAMBRANO PIMIENTO contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, las cuales ya fueron valoradas anteriormente.
13. Del folio 141 al 143, corre inserta actas correspondientes a la prueba de informes solicitada al BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, las cuales se valoran de conformidad con lo establecido en los artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y 1356 del Código Civil, haciendo plena fe que el crédito hipotecario solicitado por la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, bajo la modalidad de recursos propios, por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,oo) le fue negado por no tener capacidad de pago.
14. A los folios 145, 146 y 147 corre inserto oficio No. AMC-027-15 de fecha 18 de febrero de 2015, certificación catastral de fecha 02 de abril de 2014 y recibo de ingreso No. 0488946, los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y 1356 del Código Civil, permitiendo verificar que se tramitó tanto la cédula catastral como la solvencia municipal del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta cuyo cumplimiento aquí se dirime.
15. A los folios 149 y 150, 152, 154, 156, 158, 167 al 170, 173, 175, 176, 177, 178180 al 182, 184 al 186, 188 y 189, 191 al 194, 196, 198, 200 al 203, 204 y 205 y 206 no revaloran ni aprecian por no contribuir a dilucidar lo controvertido.

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA
La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito con la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ en fecha 15 de julio de 2013, y que está cumpla con su obligación de hacer tradición a través del documento de compra venta debidamente protocolizado.
En este punto previo al estudio de la norma que sustenta la pretensión, es conveniente establecer la conceptualización de la promesa de venta u opción a compra venta la cual es un compromiso que refleja la voluntad del propietario o propietarios de un inmueble de transferir su propiedad y la voluntad del comprador o compradores de adquirir el inmueble y pagar el precio pactado; contiene también la perfecta identificación del bien así como el precio convenido, es decir, el compromiso contiene todos los elementos de una venta difiriéndose el acuerdo sobre el plazo en que se pagaría el precio pactado y la fecha en que se protocolizaría el documento definitivo de venta.
Es así como, en aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil que establecen que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” y que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, respectivamente, la parte demandada no puede pretender desconocer el contenido del contrato por ella suscrito, así como el precio pactado por el inmueble, puesto que constituye una de las prestaciones acordadas.
Sin embargo, no escapa de este análisis el hecho que del contenido del documento que vincula a las partes intervinientes en este proceso (suscrito en fecha 15 de julio de 2013 por vía notarial), no se obliga a la vendedora a facilitar documental alguna para la gestión de un crédito, a lo que cabe agregar que, no obstante lo anterior, del cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas se desprende que la demandante sí solicitó ante la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, un crédito hipotecario bajo la modalidad de recursos propios (tal y como se desprende al folio 142), el cual le fue negado por no tener capacidad de pago, lo que permite inferir que la optante compradora tuvo en sus manos los requisitos necesarios para dicha solicitud.
Es por lo anterior que, haciendo valer el contenido del contrato que es ley entre las partes que lo suscriben, no puede aspirar la parte actora que se cumpla con la tradición del inmueble si ella misma no cumplió con el pago pactado en el contrato objeto de cumplimiento, y si bien es cierto se entregó un monto adicional de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) -10/06/2013- a la misma suma ya abonada el 05/06/13, dicho monto no satisface lo acordado en la contratación, existiendo una cláusula que permite subsanar el incumplimiento de alguna de las partes en la contratación (cláusula cuarta). De igual modo, la parte actora (optante compradora) señala que le manifestó a la demandada (optante vendedora) que pagaría el inmueble con recursos propios, lo que considera improbable esta Juzgadora por cuanto el propio crédito inmobiliario bajo la modalidad de recursos propios le fue negado por el Banco Bicentenario, por falta de capacidad de pago, además de que al tener la carga de la prueba tenía el deber de demostrar sus dichos.
Ahora bien, la norma matriz de la pretensión deducida por la parte demandante es el artículo 1167 del Código Civil que señala lo siguiente:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De la lectura de esta norma se puede observar que el demandante puede elegir en reclamación judicial, entre el ejercicio de la acción de ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. De manera que habiendo elegido la parte actora la acción de cumplimiento de contrato, esto es que las prestaciones se satisfagan como fueron previstas.
Siendo esto así y dada la naturaleza de la pretensión, incumbía a la parte actora la prueba del incumplimiento contractual por parte de su adversario, observando esta sentenciadora que quien activo el mecanismo jurisdiccional no cumplió con la demostración del incumplimiento del contrato por parte de la optante vendedora demandada, pues si bien es cierto entregó un primer pago por TREINTA MIL BOLIVARES el 05/06/2013 y posteriormente TREINTA MIL BOLIVARES adicionales el 10/06/2013, quedaba pendiente por pagar QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), para completar el precio fijado de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,oo).
De manera que, el hecho alegado por la parte actora relativo al incumplimiento prestacional de la demandada de cumplir con la tradición del inmueble, no se encuentra debidamente soportado, puesto que la propia compradora no cumplió con su obligación de pagar el monto acordado por la venta del inmueble.
Por su parte, el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
De esta norma sustantiva se desprende que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, por lo que, aún y cuando la aquí demandada se comprometió a la tradición del inmueble, la demandante, como ya se estableció, no pago el precio fijado por el inmueble, a lo que cabe agregar que una vez aplicada la cláusula CUARTA del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 43, Tomo 252 y suscrito por las partes en fecha 15 de julio de 2013, la optante compradora deberá devolver el monto correspondiente a dicha cláusula.
En definitiva, al no encontrarse debidamente sustentada la pretensión de la parte actora por la carencia de pruebas que permitan verificar un incumplimiento en las prestaciones contractuales ajena al de ella misma, es por lo que esta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar sin lugar la demanda, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la Ley, resuelve lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.502.729, contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.367.603, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dos (02) días del mes de junio de dos mil quince.
Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Miroslava Daboin Quintero
Secretaria Accidental
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Miroslava Daboin Quintero
Secretaria Accidental
Exp. 8236
Colmenares j.-