TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas.
Maiquetía, diez (10) de julio de dos mil quince (2015)
205º y 156º
ASUNTO: WP12-S-2014-001006.

SOLICITANTE: YURAIMA MARIA MARTINEZ MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-12.054.427.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE SOLICITANTE: LEXTER ANTONIO FLORES SUAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado 56560
MOTIVO: Fijación del Término para el Cumplimiento Obligaciones O Plazos.
Previa distribución de fecha 14 de agosto de 2014, correspondió conocer a este tribunal de la solicitud de Fijación del Término para el Cumplimiento de Obligaciones O Plazos, presentada por la ciudadana YURAIMA MARIA MARTINEZ MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-12.054.427, asistida por el ciudadano LEXTER ANTONIO FLORES SUAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado, 56.560, quien presento dicha solicitud con sus respectivos recaudos.
En fecha 25 de septiembre de 2014, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIREL, titular de la cedula de identidad N°V-8.684.584, y /o su Apoderado BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, titular de la cedula de identidad N° V- 17.074.982, y de acuerdo a la dirección suministrada por el abogado de la solicitante, se ordeno exhorto y boleta de citación a la ciudadana antes mencionada al Tribunal distribuidor de Municipio de los Teques de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a fin de lograr la citación personal.
En fecha 29 de septiembre de 2014, la parte actora confirió poder Apud-Acta al ciudadano LEXTER ANTONIO FLORES SUAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.560.-
En fecha 6 de octubre de 2014, comparece la ciudadana YURAIMA MARIA MARTINEZ MELENDEZ, asistida por el abogado LEXTER ANTONIO FLORES SUAREZ, ampliamente identificado, y solicita se le revoque el poder Apud acta que le fuera conferido al ciudadano ROOMER ALEXANDER ROJAS LA SILVA.-
En fecha 19 de enero de 2015, se recibió oficio N° 14-406 de fecha 18 de diciembre de 2014, proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual remitió exhorto en el estado en que se encontraba, constante de veintiún (21) folios, donde se evidencio que en fecha (01) de diciembre de 2014, el ciudadano NESTOR PERDOMO, en su condición de alguacil titular del Juzgado de Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejo expresa constancia de lo siguiente: “...Doy cuenta a la Juez, que en varias oportunidades, me traslade a la siguiente dirección: Urbanización Sierra Brava, Edificio El Paramo, piso 5 Municipio los Salías del Estado Miranda, con la finalidad de practicar la CITACION a la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA. Estando en el lugar no fui atendido por persona alguna. Por tal motivo consigno en este acto compulsa correspondiente, es todo...”. De igual manera, se pudo constatar que en fecha 4 de marzo de 2015, el ciudadano MAIKEL MEZONES, Secretario del Juzgado del Municipio los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejó constancia de haber fijado cartel ordenado en la siguiente dirección: Urbanización Sierra Brava, Edificio El Paramo, piso 5, Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda.-
En fecha doce (12) de marzo de 2015, recibidas como fueron las resultas de comisión objeto de la práctica de citación del ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, en su carácter de apoderado de la ciudadana MARIA MARTINEZ MELENDEZ, parte demandada, proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, fueron agregadas a los autos, a los fines legales consiguientes.-
En fecha 16 de abril de 2015, este Tribunal dejo expresa constancia que venció el lapso para la comparecencia de la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA y/o su apoderado ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, para que expusieran lo pertinente en cuanto a la solicitud, no compareciendo por si, ni por medio de apoderado alguno.-
En fecha 29 de abril de 2015, comparece el ciudadano LEXTER FLORES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.560, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y solicito sea designado defensor judicial, en virtud de haberse vencido el lapso a que se contrae en el cartel de citación.
En fecha 05 de mayo de 2015, este Tribunal a los fines de dar cumplimiento al pedimento de fecha 29/04/2015, ordeno realizar un computo de los días de despacho transcurridos desde el 12 de marzo de 2015, exclusive, fecha en la que se recibieron las resultas de la comisión, hasta el día 5/05/2015; asimismo, verificado como fue el computo realizado, designo defensor ad-litenm a la parte demandada, en las persona de la Abogada RISIAN QUIROZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 76.168, ordenándose su notificación, para que manifestase su aceptación o excusa a la designación recaída en su persona y en caso de aceptación preste el juramento de ley.-
En fecha 05 de junio de 2015, En virtud de haber sido designada como Jueza Temporal de este Tribunal por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio Nro. CJ-14-3010, de fecha 24 de Septiembre de 2014, en virtud del disfrute del período vacacional del Dr. WILBERTO SAAVEDRA MARVAL, Juez Titular de este Despacho, quien suscribe, se AVOCO al conocimiento de la presente causa. Asimismo, insto a la parte peticionante a comparecer por ante la Oficina Alguacilazgo de este Circuito Civil a consignar los emolumentos respectivo a los fines de darle el impulso necesario a la mencionada boleta de notificación.-
En fecha 11 de junio de 2015, este Tribunal repuso la causa al estado de abrir una articulación probatoria, conforme lo establece el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el primer aparte del articulo 900 ejusdem; y en consecuencia dejó sin efecto el auto de fecha 5 de mayo de 2015, dictado por este Tribunal, cursante al folio 93 y 97, solo en lo que respecta a la designación del defensor Ad-litem, y las actuaciones subsiguientes, para lo cual se pronunciará por auto separado.
En fecha 16 de junio de 2015, este Tribunal a fin de dar cumplimiento a lo preceptuado en el auto dictado en fecha 11/6/2015, ordeno aperturar una articulación probatoria de ocho (8) días despacho siguientes, a esa fecha.-
Ahora bien, vencido el lapso antes señalado, este tribunal pasa a decidir de la siguiente manera:
Punto Previo.
De la naturaleza Jurídica del contrato.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de abril de 2002, estableció las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, al señalar:
“De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, “…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar (…)
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (…)
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. (Resaltado del Tribunal)(…)
(..omissis..)
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), se pronunció nuevamente sobre la naturaleza jurídica de las promesas bilaterales u opciones a compraventa y las opciones de compra o promesa unilateral de venta, estableciendo lo siguiente:
“En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión.
En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que:
“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones. (Subrayado del Tribunal)
1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR
Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo.
La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo.
Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...” (Mayúsculas y cursivas del texto).
Por su parte, Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:
“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla.
(...Omissis...)
La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales.
Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender.
Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye una obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámese promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfecciona un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene.
En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...)
Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto.
(...Omissis...)
Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra.
El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados.

Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” (Negritas y cursivas del texto).
Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.
Ahora bien, en base a las nociones antes expuestas, considera este juzgador que los contratos preliminares como el contrato de opción de compra o promesa unilateral de venta, mientras esta no sea ejercida subsisten en el promitente vendedor la obligación de mantener la oferta irrevocable realizada al optante comprador durante el lapso establecido en el contrato, quien es libre de aceptar o no la oferta, siendo que en el caso de que el optante no ejerza la opción, el contrato se extingue por falta de aceptación de la oferta. De suerte que, si el optante comprador decide y en efecto ejerce la acción, la compraventa se perfecciona inmediatamente por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
En lo referente a las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio.
(…omissis…)”
Ahora bien; en el contrato de marras que las partes denominaron de Oferta de opción de compra venta, el ciudadano Bogart Gabriel Durand Pérez, en representación de la ciudadana María Gabriela Pérez Pirela, se denomino el optante vendedor; y la solicitante de autos se denomino la optante compradora; en este sentido, en la Clausula Primera, la optante vendedora declara dar en Oferta y reserva de opción de compra venta a la optante compradora un inmueble de su exclusiva propiedad el cual está identificado en la clausula Primera; asimismo, en la Clausula Segunda la optante compradora se comprometió a adquirir el inmueble descrito en el contrato por el precio de Setecientos Treinta Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 730.000,00) y a los fines de garantizar las obligaciones contraídas en el contrato, la optante compradora hizo entrega al momento de la autenticación de la oferta y reserva de opción de compra venta al optante vendedor la cantidad de Doscientos Mil Bolívares ( Bs. 200.000,00), a nombre de la ciudadana María Gabriela Pérez Pirela, mas la cantidad de Doscientos Veinte Mil bolívares (Bs. 220.000,00), que fueron cancelados mediante cheques de Gerencia; asimismo las partes convinieron en la oferta y Reserva de Opción de Compra-venta que la cantidad de dinero que en su totalidad es de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00) entregada a la optante vendedora, seria imputada al precio acordado en la Clausula segunda del contrato y el saldo restante, es decir, la cantidad de Trescientos Diez Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 310.000,00), seria cancelado por la optante compradora con el crédito habitacional y subsidio directo a la Institución Financiera el cual solicitaría en su debida oportunidad. De igual manera, en la Clausula Cuarta del contrato, las partes convinieron que una vez fuese entregado el documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el opcionado e identificado inmueble a la optante compradora, mediante la emisión de un finiquito, se procedería a la autenticación del documento de Opción de Compra-Venta, dejando establecido en dicha clausula que la optante compradora se encuentra en posesión del inmueble desde la fecha cierta de documento, quedando a su costa todos los gastos que genere. Asimismo, quedo establecido en la clausula Quinta, que el dinero entregado por la optante compradora en garantía de sus obligaciones y como arras, serian destinados por la optante vendedora, para cancelar cualquier gravamen hipotecario que pudiese tener el inmueble y así obtener la liberación del gravamen; de igual manera, la optante compradora se obligo a entregar copia de todos los recibos correspondientes a los servicios de agua, fuerza eléctrica, aseo domiciliario y Propiedad Inmobiliaria, totalmente solventes antes de la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, a fin de que la optante vendedora, pueda tramitar las solvencias Municipales requeridas.
Ahora bien, observa el tribunal que las partes contratantes asumieron una obligación bilateral, es decir, el optante vendedor se obligo a venderle a la optante compradora, y la optante compradora por su parte se obligo a comprarle al optante vendedor el apartamento indicado en la Clausula Primera, es decir, que las partes celebraron una verdadera Promesa Bilateral de compra-venta y no una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato. Asimismo, las partes celebraron tal promesa bilateral sobre un apartamento cuyas características declararon conocer, es decir, que el consentimiento reciproco en contratar recayó sobre ese inmueble y no otro.
Por otra parte, los contratantes acordaron o consintieron en un precio de venta por la cantidad de Setecientos Treinta Mil bolívares (Bs. 730.000,00), de los cuales la optante compradora había cancelado la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00), quedando por pagar un remanente de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 310.000,oo), que sería cancelado con la tramitación de un crédito Habitacional y Subsidio Directo a una Institución Financiera, una vez le fuese entregado el documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble identificado en la clausula Primera .
Otro elemento importante en dicha negociación que permite a esta juzgadora calificarla como de promesa bilateral de compra-venta y en consecuencia como una venta perfecta, fue que el llamado optante vendedor, transmitió a la llamada optante compradora, la posesión del inmueble objeto del contrato; circunstancia esta que resulta típica de los contratos traslativos de propiedad.
Considera esta Juzgadora, después de un análisis realizado al contrato objeto de la presente solicitud, que las partes contratantes a pesar de que denominaron el mismo como una oferta de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble identificado en la clausula Primera del contrato, a la llamada optante compradora, tal operación equivale a una compra-venta. Y así se declara.
Ahora bien; la parte actora en su solicitud alego lo siguiente: 1) Que consta de documento de Opción de Compra –Venta, de fecha treinta (30) de mayo de dos mil doce (2012), debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, quedando anotado bajo el N° 31, tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que el ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.074.982, procediendo como apoderado de la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA, titular de la cédula de identidad N° V-8.684.587, tal y como se evidencia de instrumento Poder, debidamente autenticado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, Estado Vargas, inscrito bajo el N° 44, folio 282, Tomo 8, del Protocolo de Transcripción del año 2012, de fecha veintisiete (27) de abril de 2012, quien a los efectos del presente documento se denominó “el opcionante vendedor”, por una parte , y por la otra la ciudadana YURAIMA MARIA MARTINEZ MELENDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.054.427, quien a los efectos se denominará “la opcionante compradora”, convienen en celebrar como en efecto se celebró un contrato de Opción de Compra-Venta, en el cual se especifica sin lugar a dudas y sin reservas de ninguna naturaleza, que la propietaria, representada por su apoderado, le oferta con carácter exclusivo de Opción a Compra, Un (1) inmueble de exclusiva propiedad de su representada, y el cual está constituido por un (1) apartamento, ubicado en la planta cinco (05) del Edificio uno (01) del Conjunto Residencial “Residencias Montemar”, distinguido con el N° 5-5, Ubicado al Norte Derecho de vía de la nueva avenida de acceso a la Urbanización Playa Grande, en los lugares denominados Montemar y Puerto Viejo, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, código catastral: 24-01-10 U01-05-31-03, con una superficie aproximada de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS (62M2), y se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Con fachada Norte de edificio; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: Con el apartamento número 5-6 de la planta respectiva; y OESTE: Con el apartamento número 5-4 de la planta respectiva y fachada Oeste del edificio, un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio de cero entero con trescientas setenta y cuatro milésimas por ciento (0.374 %), un (01) maletero y un (01) puesto de estacionamiento cuyos linderos y determinaciones constan en el documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas, del Estado Vargas, de fecha 04 de Diciembre de 1998, anotado bajo el N° 8, Tomo 14, del Protocolo Primero de los Libros de Registro; 2) Que la propietaria representada por su apoderado, le oferta a la optante, con carácter exclusivo, de OPCIÓN A COMPRA, el apartamento antes descrito y la optante se compromete a adquirirlo por el precio de Setecientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 730.000,00), cantidad esta que fue cancelada de la siguiente manera: Diez Mil Bolívares (BS. 10.000,00), que se le entregó a la ciudadana GERVACIA PAZ DE CANTILLO, mediante un cheque de gerencia número 63004082, de fecha 10-03-2012, previa autorización del apoderado, la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00), en un cheque de gerencia del Banco MERCANTIL , número 15118541, de fecha 25-05-2012, a nombre de MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA (la propietaria), el cual será entregado a la firma del documento de reserva, y la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) a la firma del documento definitivo de COMPRA-VENTA, por ante el Registro Público respectivo; 3) Que el ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, apoderado de la propietaria, se comprometió en un término de sesenta (60) días consecutivos, contados a partir de la fecha de la firma del documento de reserva a firmarle a la optante, ya identificada el documento de Opción a Compra por ante la Notaria Pública que se designe sin que este tenga que entregar cantidad alguna; 4) Que igualmente se comprometió a entregarle para esa misma fecha todos los documentos solicitados por la Entidad Bancaria donde solicitara el crédito para la adquisición del Inmueble ofertado, incluyendo el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble; 5) Que dejó constancia que el tiempo establecido para la firma del documento definitivo de COMPRA VENTA, por ante el Registro respectivo será el exigido por la Entidad Bancaria donde la optante solicite el crédito, que comenzará a correr a partir de la firma del documento de OPCIÓN A COMPRA ; 6) Que es el caso que para la fecha acordada del documento de reserva de opción de compra –venta, el lapso establecido en la misma transcurrió de forma íntegra, y se materializó un incumplimiento de la propietaria del inmueble antes descrito, por cuanto para la fecha 30 de junio de 2012, la propietaria representada por su apoderado, no tenía por parte de la entidad bancaria respectiva ni por el ente autorizado para ello BANAHVI, el documento de liberación de hipoteca, que pesa sobre el referido inmueble y dado en reserva de opción compra-venta; 7) Que a petición de la propietaria representada por su apoderado, accedió a autenticar un nuevo documento de reserva de opción de compra-venta, con la particularidad, que en este nuevo documento, no se estableció, una fecha determinada y cierta para la entrega del documento de liberación que pesa sobre el inmueble por cuanto expresaba la propietaria, que el trámite por ante la Entidad Bancaria y el ente encargado BANAHVI, era muy lento, y a los fines de no volver a generar un incumplimiento por parte de la propietaria, siendo autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, un nuevo documento de fecha tres (03) de octubre de 2012, quedando anotado bajo el N° 04, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; 8) Que la opcionante vendedora representada por su apoderado hasta la presente fecha, no ha liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el mencionado inmueble, tal y como consta del documento de propiedad, que se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público del Estado Vargas, inscrito bajo el N°2008.744, asiento Registral N° 2, del inmueble matriculado N°456.24.1.10.165, correspondiente al Libro de folio real del año 2008, de fecha 23 de abril de 2010, que el gravamen hipotecario, no ha sido liberado en la Oficina Inmobiliaria de Registro, así mismo, es de hacer de su conocimiento que al pasar de los meses, la comunicación tanto con el apoderado de la propietaria así como con la misma ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA, ha sido infructuosa, en el sentido que no contestan a las llamadas telefónicas, y en principio alegaban e informaban que el documento de liberación no había salido por parte de la Institución BANAHVI; 9) Que ante el evidente transcurrir de los meses, y que hace ya más de un (01) año y nueve (09) meses, que no tiene respuesta, ocurre ante esta competente autoridad a los fines de que se fije una fecha cierta para la presentación y entrega del documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el mencionado y deslindado inmueble; 10) Que fundamenta su demanda en los artículos 1.113, 1.159, 1.160, 1.167, 1.212 y 1.527 del Código Civil; 11) Que los hechos narrados están encuadrados dentro de las normas antes señaladas, y se evidencia que existe asidero legal para la interposición de la presente acción por cumplimiento de contractual, por lo que sin lugar a dudas puede concluirse que su persona ha cumplido con todos los requisitos exigidos por el documento antes mencionado, conforme a la Ley; 12) Que siendo que la opcionante vendedora, tiene la obligación de entregar la documentación consistente en la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la opción de Compra – Venta, así como la entrega de la ficha catastral, solvencia municipal y solvencia de condominio entre otras, para el cumplimiento de la obligación establecida en el documento de opción Compra – Venta; 13) Que por las razones antes expuestas acude ante esta competente autoridad para demandar como en efecto demanda a la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA, titular de la cédula de identidad N° V-8.684.587, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente : PRIMERO : En que son ciertos todos los hechos, fundamentos de derecho y conclusiones antes mencionados; SEGUNDO: Que la opcionante vendedora, convenga en hacer entrega de los documentos siguientes: Liberación del gravamen hipotecaria que pesa sobre el inmueble objeto de la opción de compra –venta, Ficha Catastral, solvencia municipal, de forma inmediata dado que ha transcurrido el tiempo suficiente para que ella cumpla con lo contenido en el documento de Opción de Compra-Venta, o en su defecto, solicita que este Tribunal fije un lapso prudencial para que la demandada cumpla con su obligación de entregar los recaudos indicados Ut supra; 14) Que por último, solicita que sea tramitada conforme a derecho y en la definitiva declarada PROCEDENTE O CON LUGAR, con todos los pronunciamientos de ley.

En este sentido, establece el artículo 1.212 del Código Civil, lo siguiente: “Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijara por el Tribunal.
Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijara también por el Tribunal.”
Igualmente, el artículo 895 del CPC establece: “El juez, actuando en sede de jurisdicción voluntaria, interviene en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas de conformidad con las disposiciones de la ley y del presente Código”.
Señala el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil que: “…la diferencia fundamental entre la jurisdicción voluntaria y la jurisdicción contenciosa, se encuentra antes que nada en la forma (procedimientos) o el contenido (existencia del conflicto), en la función. En la jurisdicción voluntaria la función es meramente preventiva; en la contenciosa, la función es dirimitoria con eficacia de irrevisabilidad; es, de cosa juzgada con fuerza de ley (coercibilidad)…”.
En la llamada “jurisdicción voluntaria” no hay conflicto, no hay intereses debatidos ni contendores en la relación, sino que la parte acude al órgano jurisdiccional no en forma obligada o porque de no hacerlo acarree consecuencias gravosas para su patrimonio, sino que lo hace para que se le compruebe algún hecho o derecho propio del interesado.
Por su parte en la “jurisdicción contenciosa” es donde se deciden cuestiones controvertidas, es una jurisdicción polémica y contradictoria, conflictiva. Los actos emanados del órgano jurisdiccional competente, adquieren el carácter e intangibilidad de la cosa juzgada, luego de agotados los recursos ordinarios y extraordinarios que concede la Ley.
La extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de Octubre de 1991, a través de la Sala de Casación Civil, estableció lo que debería considerarse por jurisdicción voluntaria en los siguientes términos: “La jurisdicción voluntaria acorde con su expresión normativa (artículo 895 del Código de Procedimiento Civil), se entiende como aquélla en que el Juez interviene en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas, de conformidad con las disposiciones legales sustantivas y adjetivas, obrando con conocimiento de causa, sin necesidad de las formalidades del juicio, entendiéndose este último en contraposición a aquél donde la justicia devendría de acuerdo al contradictorio establecido por las partes.
Carnelutti, quien le da el nombre de proceso voluntario expone que: “así como el proceso contencioso sirve para la composición de la litis, el proceso voluntario tiene por función la prevención de la litis, haciendo imposible el conflicto de intereses, la prevención de la litis es el fin del proceso voluntario, el cual es para el proceso contencioso lo que la higiene para la curación de las enfermedades. En el proceso voluntario no se está en presencia de una litis sino más bien de un (negocio) en el sentido de realización de un acto relevante en orden a la tutela de un interés”. (Cartnelutti. Instituciones del Proceso Civil. Vol. I).
Los asuntos no contenciosos o de jurisdicción voluntaria acogiendo la mejor doctrina y jurisprudencia son aquellos en los cuales el Juez interviene en la formación, complemento y desarrollo de determinadas situaciones jurídicas; es decir, en aquellas en que la participación del Juez, junto con la del interesado, constituyen o crean un acto que puede ser necesario para cumplir otros o para realizar válidamente alguna actuación posterior, o para asegurar un derecho.
Ha dejado establecido en múltiples fallos nuestro máximo Tribunal de justicia que los asuntos de jurisdicción voluntaria o graciosa, no constituyen un juicio como tal, ya que no se deduce acción alguna contra nadie, no hay parte demandada ni citaciones, ni nada que le dé al asunto el carácter de juicio, sino que en ésta el Estado interviene para integrar la actividad de los particulares, dirigida a la satisfacción de intereses mediante el desarrollo de las relaciones jurídicas. La finalidad a la cual se dirige esta colaboración dada por el Estado a la actividad negocial de uno o varios interesados, no es la de garantizar la observancia del derecho, sino la de la mejor satisfacción, dentro de los límites del derecho, de aquellos intereses privados a los cuales se refiere la relación o situación jurídica que la intervención de la autoridad judicial sirve para constituir.
En efecto, la solicitante manifiesto que en fecha 03 de octubre de 2012, celebro contrato de compra-venta con el ciudadano Bogart Gabriel Durand Pérez, en representación de la ciudadana María Gabriela Pérez Pirela, por un inmueble de su exclusiva propiedad el cual se encuentra identificado en la Clausula Primera del Contrato. Que la ciudadana Yuraima María Martínez, se comprometió a pagar el precio establecido en el contrato, es decir, la cantidad de Setecientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 730.000,00), de los cuales hizo entrega a la vendedora la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), mas la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo), que fueron cancelados mediante cheques de gerencia números 63004082, de fecha 10/03/2012 y 15118541, de fecha 25/05/12, ambos del banco Mercantil, quedando un saldo restante de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 310.000,00), los cuales serian cancelados mediante la tramitación de un crédito Habitacional y Subsidio Directo a una Institución Financiera, para lo cual requería la entrega del Documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación.
Asimismo, manifestó la solicitante que en dicho contrato de compra venta, no se estableció un plazo para que la vendedora cumpliera con la obligación de entregar el documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato.
En efecto, cuando se trata de obligaciones que para su cumplimiento no le ha sido previsto por la ley un plazo de vencimiento o cuando las partes mismas no han estipulado dicho término en el contrato que se suscriba, establece como medida de previsión y equidad, la fijación de un término, pero condiciona dicha fijación a la naturaleza de la obligación por cumplirse o a la manera como tenga que ejecutarse y si por liberalidad entre los contratantes se deja la estipulación del plazo a la voluntad del deudor, la fijación del plazo será hecho por el Tribunal.
Así las cosas, verificada las clausulas del contrato que consta en autos, y por cuanto se constata que efectivamente no se fijo plazo alguno para que la vendedora hiciera entrega del documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble, es decir, no cumplió con la obligación contraída en el contrato suscrito en fecha 03/10/2012, siendo este un requisito sine qua non para que la compradora pueda tramitar el crédito Habitacional; forzoso es para este tribunal fijar un plazo de Noventa (90) días consecutivos, contados a partir de la notificación que se le haga a la optante vendedora, ciudadana María Gabriela Pérez Pirela, y/o su apoderado ciudadano Bogart Gabriel Durand Pérez, ya identificados en el encabezado del presente fallo, para que cumpla con la obligación contraída en el contrato de compra venta, es decir, la entrega del documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la compra-venta, identificado en la clausula Primera del contrato; la Ficha Catastral y la Solvencia Municipal, término este con arreglo a un standard jurídico de razonabilidad, conforme lo dispone el artículo 1212 del Código Civil. Y así se decide.-
DECISION
En virtud de las consideraciones anteriores y los fundamentos expuestos este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la presente solicitud de Fijación de Término para el Cumplimiento de Obligaciones O Plazos, presentada por la ciudadana YURAIMA MARIA MARTINEZ MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-12.054.427, asistida por el ciudadano LEXTER ANTONIO FLORES SUAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado, 56.560; en consecuencia, se fija un plazo de NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir de la constancia en autos de haberse cumplido con la notificación de la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N°V-8.684.587, y/o su apoderado ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N°V-17.074.982, para que cumpla con la obligación contraída en su clausula Cuarta y Quinta del contrato de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del estado Vargas, de fecha tres (03) de octubre de 2012, anotado bajo el N° 04, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado con el ciudadano BOGART GABRIEL DURAND PEREZ, titular de la cedula de identidad N°V-17.074.982, en representación de la ciudadana MARIA GABRIELA PEREZ PIRELA, titular de la cedula de identidad N° V-8.684.587. Y ASI SE DECIDE.-
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes de la presente decisión, y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en Maiquetía a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). AÑOS: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,
DRA. MARYSABEL BOCARANDA M.
LA SECRETARIA Acc.,
Abg. MARY ANGIE MARIN GARCIA
En la misma fecha siendo las (10:00 am.) se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA Acc.,
Abog. MARY ANGIE MARIN GARCIA
WP12-S-2014-001006.-
MBM/MM.