TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, veinticuatro de marzo de dos mil quince
204º y 156º

ASUNTO: WP12-V-2014-000161
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ISAC C.A., de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, bajo el N° 10, del Tomo 18-A, de fecha treinta (30) de junio de 2007.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDRÉS MORENO OROSCO Y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ PADILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.895 y 81.179, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.216.597 y V-16.286.137, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el IPSA bajo el N° 18.840.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil fue presentada demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por los ciudadanos ANDRÉS MORENO OROSCO Y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ PADILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.895 y 81.179, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ISAC C.A., de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, bajo el N° 10, del Tomo 18-A, de fecha treinta (30) de junio de 2007, en contra de los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.216.597 y V-16.286.137, respectivamente, la cual, efectuado el sorteo correspondiente, fue asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 04 de agosto del 2014. Admitida por auto de fecha 05 de agosto de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin que la misma diera contestación a la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido la última de las citaciones, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación, en fecha 16 de diciembre de 2014, compareció la parte demandada, ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, venezolanos, mayores de edsd y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.216.597 y V-16.286.137, respectivamente, debidamente representados por el abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.840, a fin de interponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda.
En fecha 09 de enero de 2015, el Tribunal fija un lapso de cinco (05) días de despacho para que la parte actora subsane la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de enero de 2015, la parte actora consigna escrito de subsanación de cuestiones previas.
En fecha 28 de enero de 2015, el Tribunal declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y fija el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para que tenga lugar la audiencia preliminar.
En fecha 06 de febrero de 2015, se celebra la audiencia preliminar, en la cual las partes ratifican en todas y cada una de sus partes los respetivos escritos libelar y de contestación de la demanda. Asimismo, se fija un lapso de tres (03) días siguientes a esa fecha para que el Tribunal fije los hechos controvertidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de febrero de 2015, el Tribunal fija los puntos controvertidos en la presente demanda y fija, asimismo, un lapso de cinco (5) días siguientes a esa fecha para que tenga lugar la promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 19 de septiembre de 2014 y 01 de octubre del 2014, la parte demandada y la parte actora consignan escritos de promoción de pruebas, respectivamente.
En fecha 24 de febrero de 2015, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes y fija el décimo quinto (15to) día de despacho siguiente a esa fecha, para que tenga lugar el debate oral en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 869 y 870 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de marzo de 2015, el Tribunal dicta auto fijando en fecha cierta la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
En fecha 18 de marzo de 2015, se difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, para el día 19 de marzo de 2015.
En fecha 19 de marzo de 2015, tuvo lugar la audiencia o debate oral, y asimismo se dictó la dispositiva en la presente causa.
En el día de hoy, 24 de marzo del 2015, encontrándose este Tribunal en la oportunidad publicar el fallo completo, lo hace en virtud de las consideraciones que siguen:
CAPÍTULO PRIMERO
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
Alegó la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 08 de marzo de 2012, su representada “INMOBILIARIA ISAC C.A.,” suscribió contrato de arrendamiento con los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, ya identificados, sobre el local comercial distinguido con el N° 01, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Lido, situado éste en la Avenida La Costanera cruce, con Avenida Miami, Parcela N° 86 de la Urbanización Palmar Oeste, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas. Que en la cláusula tercera de dicho contrato, se estableció que el término fijado para la duración del mismo era de TRES (03) AÑOS FIJOS, contados a partir del día primero (01) de marzo del dos mil doce (2012), prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año fijo, salvo que una de las partes manifieste por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días anticipación, al vencimiento del término fijo, o de cualquiera de sus prórrogas. Que en la cláusula segunda se estableció que el canon de arrendamiento es la cantidad de SEIS MILLONES BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) mensuales que EL ARRENDATARIO se obligaba a pagar por mensualidades adelantadas con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes a “EL ARRENDADOR”, en la oficina ubicada en la dirección de autos. Que se dejó constancia expresa entre las partes, que la falta de pago de dos (02) mensualidades por parte de EL ARRENDATARIO da derecho a EL ARRENDADOR a dar por resuelto y finalizado el contrato de marras, pudiendo solicitar de inmediato el desalojo del inmueble. Que para cada año y para cada prórroga, el contrato de arrendamiento se ajustará en el canon de arrendamiento a las tasas de inflación establecidas por el Banco Central de Venezuela, para comercio y/o afines. Que en fecha 28 de enero de 2014, los arrendatarios fueron debidamente notificados del nuevo canon de arrendamiento, de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00) por intermedio del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, tal y como consta del original de la nombrada Notificación. Que en la cláusula novena se estableció que es por cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al pago del servicio eléctrico, agua, aseo, condominio y cualquier otro servicio instalado o que se instalare después de celebrado el presente contrato. Que en la cláusula décima quinta del contrato, quedó expresamente establecido que el incumplimiento de alguna de la cláusulas por parte de EL ARRENDATARIO daría derecho a EL ARRENDADOR para exigir sin más aviso, la desocupación inmediata del inmueble, así como la resolución del contrato de marras de pleno derecho, mediante declaración de incumplimiento, con el pago de las indemnizaciones de ley. Que su mandante, en su carácter de arrendador, ha cumplido con sus obligaciones que le imponen los artículos 1.585, 1.586 y 1.589 del Código Civil, mientras que EL ARRENDATARIO ha incumplido una de sus principales obligaciones, a saber: pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, incumpliendo con el segundo aparte del artículo 1.592 del Código Civil, e incurriendo en los supuestos previstos en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, habiendo dejado de cancelar los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2014, vale decir, seis (06) mensualidades consecutivas de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00), violando las cláusulas segunda y décima-quinta del contrato de arrendamiento, y da derecho a ejercer la acción judicial respectiva. Que, asimismo, el arrendatario ha incumplido lo establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto a la fecha adeuda el condominio correspondiente a los meses de abril del 2014, por Bs. 479,68; mayo 2014 por Bs. 280,55; y junio de 2014 por Bs. 577,13. Que fundamenta su demanda en el artículo 1.167 y 1.592 del Código Civil. Por todo lo anterior solicita la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, a la entrega material del inmueble, constituido por un local comercial, en pagar subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, todos por el monto de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.880,00) mensuales, y cuya sumatoria alcanza el monto de OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 83.280,00), y los meses que se sigan venciendo, así como pagar subsidiariamente la suma de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS (Bs. 1.337,36) por conceptos insolutos de condominio, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2014, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble. En pagar las costas y costos del presente procedimiento, así como los honorarios profesionales de los abogados.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada, debidamente representada por el abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el IPSA bajo el N° 18.840, dio contestación en los siguientes términos: Alegó como cuestión previa la acumulación prohibida, la cual fue desestimada por este Tribunal. Negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Que la parte actora reconoce que el canon de arrendamiento con el que se inició la relación arrendaticia fue la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) mensuales. Que aduce que cada prórroga se ajustaría conforme a las tasas de inflación establecidas por el Banco Central de Venezuela para comercios y/o afines; sin embargo, en ninguna parte del libelo precisa cuál fue el índice inflacionario para comercios y/o afines para el período comprendido entre marzo del 2012 y marzo del 2013, ni tampoco cuál entre esta última fecha y marzo de 2014. Que tampoco señala cual fue el último canon de arrendamiento que efectivamente le pagó la parte demandada, sin embargo reconoce que en enero de 2014, es decir, faltando casi dos meses para que se hiciese válidamente el cómputo correspondiente, ya pretendía que el nuevo canon de arrendamiento sería de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00). Que para decidir la controversia hay que tener en consideración los siguientes parámetros: En primer lugar, que el contrato se suscribió en el mes de marzo de 2012 y que el canon de arrendamiento pactado fue la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00). En segundo lugar, que la posibilidad de subir el canon de arrendamiento solo surgía para cada año de contrato y no para cada año natural. Que las prórrogas no se iniciarían en el mes de enero, sino el primer día del mes de marzo, de manera que también los incrementos deben calcularse igual. Que la notificación efectuada el día 28 de enero de 2014, realizada a través del Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con motivo del aumento del canon de arrendamiento, no sólo fue extemporánea, porque para ese momento no podía realizarse el cálculo verdadero, sino también demostrativa del abuso de derecho en que incurre la arrendadora, por cuanto para ese momento estaban congelados los cánones de arrendamiento por virtud del decreto presidencial N° 602, dictado en el mes de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela distinguida con el N° 40.305 del 29 de ese mes, en el que expresamente se dejó sin efecto las cláusulas de ajustes periódicos, las cuales fueron relativamente liberadas en el mes de mayo del año 2014, cuando entró en vigencia el nuevo Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo ese cuerpo normativo también contiene reglas para el establecimiento justo de los cánones de arrendamiento de locales comerciales con los que no ha cumplido la arrendadora. Que el Banco Central de Venezuela no publica Tasas de Inflación para Comercios y/o afines, como se pactó en el contrato, sino que lo que más se asemeja entre las publicaciones de dicha institución son índices de precios al consumidor y la estructura de ponderaciones que no incluye comercios y afines. Que para obtener el Índice Nacional de Precios al Consumidor, según un estudio publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas, se investigan aproximadamente 300.000 precios mensuales en cerca de 22.000 establecimientos de 200 tipos distintos. Que por cuanto dentro del índice antes mencionado no se encuentra comercios y afines, se concluye que no es legal el incremento en los cánones de arrendamiento que pretende el demandante, pues si en el contrato se pactó que su duración sería de tres (3) años, que el canon de arrendamiento sería la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) mensuales y que el ajuste se haría con base a un indicador inexistente, forzoso es concluir que por cuanto no han transcurrido los primeros tres (03) años del arrendamiento, el canon vigente es el mismo pactado al inicio de la relación arrendaticia. Que lo consignado por concepto de depósito en garantía por sus mandantes era el equivalente a cuatro (04) meses, de modo que al exigir el arrendatario-demandante la cantidad equivalente a cinco (05) meses, y a su vez, que el canon se pagase por mensualidades adelantadas, los arrendatarios tenían dos (02) meses de adelanto en el pago de alquiler y no sólo uno. Que aunado a lo anterior hay un mes adicional que se encuentra en manos del arrendador y que debe imputarse al pago de los cánones de arrendamiento. Que como el establecimiento de ajustes con base a un índice inexistente hacen improcedentes los incrementos pretendidos por la arrendadora y por cuanto los arrendatarios pagaban no con uno (01) sino con dos (02) meses de anticipación, porque el mes extra de depósito sólo puede ser considerado como otro mes de arrendamiento y por cuanto a partir de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial la arrendadora debía devolverles el equivalente a un mes de renta y no lo hizo, la conclusión necesaria es que para el momento de la interposición de la demanda no se adeudaban los cánones de arrendamiento mencionados en el libelo. Que subsidiariamente, para el evento negado que se considere que a falta de aquel parámetro debería regir el Índice Nacional de Precios al Consumidor que sí publica el Banco Central de Venezuela, el mismo tendría vigencia únicamente hasta el 29 de noviembre de 2013, por cuanto ese día se dictó el decreto presidencial N° 602 que declaró nulas las cláusulas contractuales de ajustes periódicos, de manera que es ilegal el aumento automático pretendido por la demandante en enero de 2014. Que hasta que la demandante no cumpla con sus obligaciones contractuales y legales, en cuanto al ajuste de los cánones de arrendamiento conforme los verdaderos índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela y en un todo acorde con la novísima Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que incluso le impone la obligación de la suscripción de un nuevo contrato en el que se deje constancia de su apego a dicho Decreto Ley y se indique el número de cuenta donde habrán de realizarse los pagos de los cánones de arrendamiento, la parte demandada no tiene la obligación de cumplir con la contraprestación, a tono con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil. Solicita la presente demanda sea declarada sin lugar.
En la oportunidad de fijar los puntos controvertidos, el Tribunal lo hizo en los términos siguientes: 1) En el cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios respecto al pago de los cánones de arrendamiento demandados, a saber, los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2014, de forma consecutiva, adeudando la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 83.280,00), así como en el pago de forma subsidiaria de la suma de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS (Bs. 1.337,36), por conceptos insolutos de condominio, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2014; 2) En la legalidad del aumento automático del canon de arrendamiento por parte de la demandante; 3) En la validez de la notificación judicial realizada a través del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; y 4) En si el demandado deberá pagar o no, los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, las cuotas condominiales del local comercial descrito en autos, así como los costos y costas del proceso y honorarios profesionales, a la parte actora.
CAPÍTULO SEGUNDO
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
La acción incoada es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, supuesto de hecho que implica, previo a cualquier otra consideración, el análisis de la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, siendo sus extremos los siguientes: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.
Aunado, a lo anterior y visto que la parte actora fundamenta su demanda en la insolvencia de la parte demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento, debe además determinarse la naturaleza contractual, a saber, si el mismo es o no a tiempo determinado.
Argumenta esta sentenciadora que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de resolución, ello de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil por motivo del incumplimiento, pero en la especial materia de arrendamiento, la acción va a depender del tiempo de duración, pues este puede ser a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
En este sentido expone el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, pág. 146 y 147, lo siguiente:
“El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la arrendaticia para ponerle término a la misma en vista del incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración indeterminada, siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción de fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)
Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 ejusdem, pues así lo conforma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución de contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación.”
En este sentido, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el N° 07, Tomo 18 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría Pública, el cual se encuentra exento de impugnaciones, establece:
“ TERCERA: El término de duración del presente contrato será de Tres (03) Años Fijos, contados a partir del primero (01) de marzo del dos Mil Doce (2012) y vencido este lapso se considerará prorrogado automáticamente por períodos de Un (01) año fijo, a menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad por escrito, de no continuar la relación de arrendamiento por lo menos con Sesenta (60) días de anticipación al tiempo fijo o de cualquiera de las prórrogas. Para cada año y para cada prórroga, el contrato de arrendamiento se ajustará en el canon de arrendamiento, conforme a las Tasas…” (Negritas del contrato)
Al respecto, acota esta sentenciadora que en cuanto a la calificación de la temporalidad a tiempo determinado del contrato de arrendamiento alegada por la parte actora, nada objetó la parte demandada. Sin embargo, niega, rechaza y contradice encontrarse insolvente, tal como demanda la accionante, pues no había obligación de cancelar el canon de arrendamiento aumentado ilegalmente por esta, en virtud de la prohibición expresa contenida en el Decreto presidencial N° 602, dictado en el mes de noviembre de 2013, publicado en la gaceta oficial N° 40.305 del 29 de ese mismo mes y mediante la cual se congelaba el aumento de cánones de arrendamiento, dejándose sin efecto las cláusulas de ajustes periódicos, desconociendo, asimismo, bajo qué parámetros arriba la accionante a la cifra exigida como pago de alquiler por el local comercial en autos identificado.
En este sentido, la parte actora alegó en su escrito libelar que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se estableció que la duración del mismo sería de tres (3) años fijos, contados a partir del día primero (01) de marzo del dos mil doce (2012), prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año, salvo que una de las partes manifestare por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término, o de cualesquiera de sus prórrogas.
En efecto, de la revisión del contrato de arrendamiento corriente a las actas procesales que componen la presente causa, se evidencia que el convenio en cuestión contiene la precitada cláusula tercera, encontrándose en plena vigencia al momento de la interposición de la demanda que aquí se resuelve, a saber, en fecha 31 de julio de 2014, venciendo los tres (03) años fijos pautado en fecha primero (1ero) de marzo del año 2015, razón por la cual se concluye no sólo en la existencia de la relación arrendaticia sino también en la naturaleza a tiempo determinado del contrato de arrendamiento de marras, tal como se desprende del convenio corriente en autos y al cual este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
Ahora bien, quedando establecidas en autos la existencia de la relación arrendaticia, así como la naturaleza del contrato que dio lugar a la misma, corresponde a esta Juzgadora determinar el incumplimiento por parte de los demandados respecto a sus obligaciones arrendaticias, circunscrito en la supuesta insolvencia en los cánones de arrendamiento.
En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, la parte actora alega como insolutos los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, es decir, seis (06) mensualidades consecutivas, todas ellas a razón de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00) cada una, y como prueba de tal insolvencia consigna seis (06) facturas emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ISAC, C.A., una por cada mes, corrientes a los folios que van del veintiocho (28) al treinta y tres (33), por concepto del pago del canon de arrendamiento del local N° 1, ubicado en el Centro Comercial Lido, emitida a nombre de los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHÁN y WINDER RANGEL, en su carácter de arrendatarios. Respecto a la señalada insolvencia, expuso el apoderado judicial de la parte demandada, lo siguiente:
“En el caso que nos ocupa, la parte actora reconoce que el canon de arrendamiento con el que inició la relación arrendaticia fue la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) mensuales; aduce que para cada año y para cada prórroga, se ajustaría conforme a las tasas de inflación establecidas por el Banco Central de Venezuela PARA COMERCIO Y/O AFINES; sin embargo, en ninguna parte del libelo precisa cuál fue el índice inflacionario PARA COMERCIOS Y/O AFINES para el período comprendido entre marzo de 2012 a marzo de 2013, ni tampoco cuál entre esta última fecha y marzo 2014. Tampoco señala cuál fue el último canon de arrendamiento que efectivamente le pagó la parte demandada; sin embargo, descaradamente reconoce que en enero de 2014; es decir, faltando casi dos (2) meses para que se hiciese válidamente el cómputo correspondiente, ya pretendió que el nuevo canon de arrendamiento sería de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00).
…Omissis…
…por cuanto el establecimiento de ajustes con base en un índice inexistente hacen improcedentes los incrementos pretendidos por la arrendadora y por cuanto los arrendatarios pagaban no con uno sino con dos (2) meses de anticipación, porque el mes extra de depósito sólo puede ser considerado como otro mes de arrendamiento y por cuanto a partir de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial la arrendadora debía devolvernos el equivalente a un mes de renta y no lo hizo, la conclusión necesaria es que para el momento de la interposición de la demanda no se adeudaban los cánones de arrendamiento mencionados en el libelo.”
A efectos probatorios consignó la parte demandada tres (3) facturas emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ISAC, C.A., por concepto del pago de canon de arrendamiento del local comercial de autos, con sello de cancelado, correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2013 y febrero del año 2014, debidamente selladas como canceladas a través de los cheques Nros. 72004400, 66600028 y 46003457, respectivamente, cancelado el primero por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) y los dos últimos por la suma de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00).
Las instrumentales antes identificadas, de evidente carácter privado, aun cuando se encuentran consignados en originales y emitidos por la parte actora, así como exentos de impugnación alguna por la contraparte, no corresponden a ninguno de los meses demandados como insolutos. Así se establece.
Ahora bien, aun cuando la parte demandada no ha cumplido con probar el cumplimiento de las obligaciones de pago inherentes a la posición de arrendatarios que detentan sus representados, no es menos cierto que excusa su incumplimiento en el supuesto incumplimiento de la parte actora-arrendadora, quien ajustó el canon de arrendamiento de forma unilateral e ilegal, cuando tales aumentos se encontraban prohibidos por decreto presidencial. Aunado a lo anterior, alega el apoderado judicial de los accionados que sus mandantes pagaban las mensualidades arrendaticias por adelantado y que, asimismo, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa habían entregado a la actora-arrendadora, una mensualidad arrendaticia como depósito, por lo que los meses supuestamente adeudados no son tales, correspondiendo, por el contrario y de conformidad con la novísima ley de arrendamiento en materia de locales comerciales, un reintegro por parte de la querellante.
En efecto, la cláusula décima octava del contrato objeto de la presente causa, establece:
“DECIMA-OCTAVA: 'EL ARRENDADOR' manifiesta en este acto que recibirá de manos de 'LOS ARRENDATARIOS' la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00) por concepto de Depósito legal mediante el pago de cuatro (04) cuotas mensuales y consecutivas de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F 5.000,00), cada una, pagadera la primera de ellas el día treinta (30) de Abril del Dos Mil Doce (2012), sin derecho a prórroga alguna, so pena de anular el presente Contrato de Arrendamiento. Dicho dinero, una vez cancelado, en ningún supuesto se podrá compensarse (sic) como pago de mensualidades insolutas, y el mismo será devuelto a la finalización del presente contrato, dentro de los sesenta (60) días posteriores a la fecha de la entrega de la llave del mismo, previa la inspección que realice 'EL ARRENDADOR' al Local Comercial arrendado y a la presentación de los recibos de los servicios de que dispone el mismo, debidamente cancelados.” (Negritas del contrato y subrayados del Tribunal).
El precitado alegato de defensa de la representación judicial de la parte demandada constituye un hecho contentivo de una situación extintiva de una obligación en cabeza de sus mandantes, y contrario a lo sostenido por el mandatario durante la celebración de la audiencia preliminar, la no contradicción de tal hecho en el escrito libelar de la actora, pues no se estableció en momento alguno como pretensión, no implica que el cumplimiento de tal cláusula haya tenido lugar, pues lo demandado se circunscribe a la terminación del convenio suscrito dada la insolvencia de los arrendatarios de seis (06) mensualidades consecutivas, así como la supuesta insolvencia, al momento de interposición de la demanda, de tres (03) cuotas condominiales, y no al pago del precitado depósito.
En este sentido y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”, por lo que, visto que la parte demandada alega que nada adeuda a la parte actora, pues ha cumplido bien y fielmente con sus obligaciones arrendaticias y que, por el contrario, ha estado cancelando en exceso y de forma adelantada, no sólo porque así lo imponía la cláusula segunda del contrato sino en virtud del equivalente a una mensualidad dada demás al momento de cancelar el depósito contenido en la cláusula décima octava, de conformidad con el principio de la carga probatoria que impone el precitado artículo, corresponde a la parte demandada demostrar la efectiva ocurrencia de sus pagos, es decir, que se encuentra solvente respecto a los meses demandados, correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014.
Asimismo y en la oportunidad de la audiencia preliminar argumentó la parte actora que la cantidad señalada no había sido cancelada. Por el contrario, la parte demandada asegura que se dio cumplimiento a tal obligación y que a partir del canon aportado demás puede la arrendadora satisfacer su acreencia, pues en todo caso la mensualidad extra aportada debía ser reintegrada a los arrendatarios. En este sentido observa quien aquí sentencia que no sólo la suma de cinco (5) mensualidades bajo el canon de arrendamiento inicial de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) daría como resultado la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), sino que lo legalmente establecido, de conformidad con lo expresado en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de hasta cuatro (4) meses por concepto de depósito, lo que arrojaría la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), montos estos que no coinciden con las sumas pactadas en la cláusula precitada por ser evidentemente mayores. Aunado a lo anteriormente señalado, la cláusula décimo octava claramente establece que el monto dado en calidad de depósito, no podría en ningún modo compensar mensualidades insolutas. Del mismo modo, la cantidad mencionada en la disposición contractual arriba transcrita, sería devuelto al momento de finalizar la relación jurídica de marras, por lo que difícilmente puede ahora la parte demandada ir en contravención de lo que fue su propia voluntad expresada a través de una convención perfectamente válida, y destinarlo a cubrir obligaciones que claramente se encontraban exentas de cumplimiento con la precitada suma de dinero, con lo cual se concluye que si los demandados-arrendatarios pretendían la devolución de montos pagados en exceso, debían concurrir al órgano competente para así solicitar el reintegro respectivo. Así se establece.
Se concluye en este punto que en el caso de marras ni el alegato de cancelación adelantada de cánones ni el efectivo pago del depósito pautado en la cláusula décima octava del contrato se encuentra calificado como hecho notorio, por lo cual no se encuentra exento de la prueba correspondiente. De igual manera, es la propia parte demandada quien consigna a los autos como material probatorio destinado a demostrar su solvencia, facturas de pago de cánones de arrendamiento emitidas por la actora, entre las cuales se evidencia como última mensualidad cancelada a la arrendadora, la correspondiente al mes de febrero del 2014, pagado de forma extemporánea, pues tal como se desprende del sello húmedo estampado en el mismo, la fecha de recibido es del 28 de abril del 2014, cuando claramente se lee en el recibo en cuestión que el vencimiento del pago sería el cinco (05) de febrero del 2014.
Ahora bien, en el caso de marras la parte demandada alega en primer lugar no adeudar lo demandado en virtud de encontrarse cancelando los cánones de arrendamiento de forma adelantada y en virtud del monto extra, equivalente a un canon de arrendamiento, dado en depósito al momento de la suscripción del contrato, hechos estos no probados por la demandada, a saber, la extinción de su obligación mediante la demostración de los pagos que alega efectuó a la arrendadora, sino que además fundamenta su contestación en la ilegalidad del ajuste notificado por la actora, realizado de forma unilateral y arbitraria, pues tal ajuste se encontraba prohibido de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Nº 602 emanado de la Presidencia de la República, y publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, donde se estableció, conforme al artículo 4º del referido texto legal, que a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta respectiva, quedarían sin efectos las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados a comercio, la industria o la producción que establezcan: “…C) Ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato”.
Así las cosas cabe establecer en qué términos fue hecho el precitado ajuste, consignando la parte actora en autos el original de la notificación judicial evacuada ante el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de enero de 2014, a partir de la cual se desprende lo siguiente:
“ (…)
En consecuencia, solicito respetuosamente de este honorable Tribunal, se sirva trasladarse y constituirse en el aludido Local Comercial No. 1, situado en la Planta Baja del Centro Comercial Lido…, a los fines de NOTIFICAR a los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, anteriormente identificados, o a cualquier persona mayor de edad, que para el momento de practicar la presente la presente Notificación Judicial se encuentre en el referido Local Comercial, acerca de los siguientes particulares:
PRIMERO: Que el Contrato de Arrendamiento que tiene celebrado con mi representada INMOBILIARIA ISAC C.A. vence el próximo Primero (01) de Marzo del Dos Mil Quince (2015), por lo que el mismo no le será renovado a su vencimiento, por lo que deberá entregarlo para esa fecha completamente desocupado de bienes y personas, y en el mismo estado físico en el que fue arrendado con todas sus solvencias tanto de Condominio, Energía Eléctrica y Aseo Urbano.
SEGUNDO: Que a partir del Primero (01) de Marzo de Dos Mil Catorce (2014), y de conformidad con lo expresamente pautado en la Parte In Fine de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, le será incrementado el canon de arrendamiento conforme al Índice Inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, vale decir, en un Cincuenta y Seis punto Dos por Ciento (56,02%), o sea, que a partir de dicha fecha el mismo de Ocho Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 8.880,00), pasará a Trece Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 13.880,00).
TERCERO: Que por cuanto los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, antes identificados, no se encuentran al día en el fiel cumplimiento del pago del canon de arrendamiento, y que a la fecha adeudan más de dos (02) mensualidades consecutivas, no se hacen acreedores la Prórroga Legal Arrendaticia, conforme a lo pautado en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Entonces, resulta evidente para esta sentenciadora, a partir del propio material probatorio consignado por la parte actora, consiste en la solicitud de Notificación Judicial N° 5351/14 emanada del Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y por ende, de carácter público en virtud de las competencias que por ley ostenta el emisor y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que en efecto, tal notificación contenía la voluntad de la arrendadora acerca de la no renovación del contrato, así como del ajuste del canon de arrendamiento a tenor de lo establecido en la cláusula tercera del referido convenio, sin embargo, no deja de advertir esta sentenciadora que la notificación analizada fue practicada en fecha 28 de enero de 2014, a saber, con posterioridad a la publicación en gaceta oficial del Decreto N° 602, que claramente prohibía los señalados ajustes, lo cual lleva a concluir a quien aquí sentencia en la ilegalidad del referido aumento en el canon de arrendamiento. Así se establece.
Lo anteriormente señalado y concluido no implica que el ajuste según el cual el canon de arrendamiento aumentó de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) a OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00), al cual se refiere también la parte demandada, haya sido en modo alguno ilegal, excesivo o arbitrario, pues tal incremento tuvo lugar de conformidad con la propia cláusula tercera, aceptada por ambas partes al suscribir el precitado vínculo jurídico, y se produjo, asimismo, con anterioridad a la prohibición de ajustes periódicos señalados en el tantas veces referido Decreto Presidencial. Así se establece.
Ahora bien, aun cuando la notificación judicial de marras fue correctamente practicada, el ajuste ya referido se encontraba expresamente prohibido, por lo que, fuera de la voluntad de la arrendadora acerca de la no renovación de contrato legalmente informada a los arrendatarios, pues en la cláusula tercera del mismo se establece como tiempo mínimo sesenta (60) días más no un máximo para que tenga lugar tal notificación, no es menos cierto que la misma (notificación) poseía una obligación de pago de canon que en modo alguno debían cumplir los arrendatarios. Sin embargo, ante el ilegal ajuste arrendaticio, bien podían los inquilinos adecuarse, respecto al cumplimiento de sus cancelaciones arrendaticias, a lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto N° 602, es decir, pagar o adecuar el canon de arrendamiento a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES por metro cuadrado (Bs. 250,00/ m²), sí y sólo si el canon fijado o pretendido cobrar por la arrendadora excedía al resultado obtenido de la anterior multiplicación, y de ser menor el monto a cancelar en comparación con la operación matemática en referencia, permanecer pagando el primero, a saber, la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00) que ya venían cancelando en virtud del ajuste inmediatamente anterior al que arbitrariamente realizara la arrendadora; o en su defecto concurrir ante el Ministerio con competencia en Comercio o bajo la instancia de su adscripción que este señalare de conformidad con el artículo 6, para dirimir sus diferencias con la arrendadora, mas en momento alguno incumplir con una de los dos obligaciones impuestas por nuestra ley subjetiva al arrendatario, a saber, el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Art. 1.592 del Código Civil).
Asimismo, podían los arrendatarios, de negarse la arrendadora a recibirle el canon de arrendamiento, comenzar a efectuar las consignaciones arrendaticias de ley luego de la reapertura de las actividades judiciales en los Tribunales de este Circuito Judicial Civil, lo cual tuvo lugar en fecha 28 de abril del 2014.
Así las cosas y respecto a la obligación de pagar del arrendatario, el autor patrio Nerio Perera Planas, en su obra CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, trae a colación en su sección jurisprudencial y como comentario al artículo 1.592 de ese cuerpo normativo, lo que sigue:
“1- No podría considerarse como válido el argumento del arrendatario que invoca la no existencia de regulación como causa para incumplir una de las obligaciones fundamentales que, como tal le impone la ley cual es la contenida en el Art. 1.592, o sea, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, pues sabiendo que a su cargo está tal obligación, si para cumplirla desea saber si la fijación que convencionalmente hizo con el arrendador, puede exceder del máximo fijado, de no existir tal fijación por el organismo competente, su deber es solicitarla, pero en ningún caso prevalerse de ello para continuar sirviéndose de la cosa arrendada así un contrato bilateral, como el de arrendamiento, por su sola voluntad, en un comodato por el alegato en ese contrato de tracto sucesivo, de una nulidad que lo sería sólo para los efectos del pago del canon y no para el uso y disfrute. JTR 23-11-67, vol. XV, pág. 125.” (Subrayado y negritas del Tribunal).
En este sentido, el precitado autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, expone:
“ (…)
Al arrendatario corresponde una pluralidad de obligaciones derivadas del uso y goce de la cosa, y que la Ley pareciera simplificar a dos principales: 1°, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias; y, 2°, debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos (art. 1.592, CC).
…Omissis…
En relación con la segunda obligación principal a cargo del arrendatario, éste debe pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el arrendatario se compromete a entregar al arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada por cierto tiempo (art. 1.579, CC)
…Omissis…
Como afirma Muñoz Sabaté, puesto que el contenido de una de las prestaciones del sinalagma arrendaticio es lo que llamamos renta o alquiler, caracterizado por su periodicidad y generalmente consistente en dinero, se comprende que todos los esfuerzos de quien invoca este negocio jurídico vayan encaminados a demostrar la existencia de dicha prestación (La Prueba en los Arrendamientos Urbanos, p. 28, Edit. Hispano Europa, Barcelona, España, 1986).
3.4 ILEGALIDAD DEL CANON NO REGULADO
En principio todo pago supone la existencia de una obligación por cumplirse. Y puede ocurrir que una persona pague una deuda estipulada en beneficio de otra y tal pago puede, aun cuando resultado de un acuerdo libre de voluntades, resultar indebido. En tal caso, de resultar indebido ese pago entonces será ilícito por contravenir alguna disposición de la ley. Siendo así ese pago, indebido por causa de su ilicitud, la Ley se ocupa de sancionar la irregularidad o anormalidad con la petición del pago indebido…
…Omissis…
Por lo tanto, ¿qué ocurre si una vez celebrado el contrato bajo determinado precio, el inmueble es regulado por un canon de arrendaticio menor al estipulado; negándose el arrendatario a pagar el precio convenido en el contrato? El arrendador, ante el aparente incumplimiento del contrato a plazo fijo, es posible que proceda contra el arrendatario solicitando la resolución del contrato y el pago de las pensiones insolutas, en cuyo caso el juez in límine podría acordar el secuestro y hasta medida de embargo, con fundamento en ese incumplimiento alegado por el arrendador; y si el arrendatario invoca a su favor que le Ley Inquilinaria le exime del pago de ese precio arrendaticio que resulta indebido (art. 13, LAI), puesto que el bien ha sido regulado con un canon menor al estipulado en el contrato, ¿qué ocurre en este caso? Es indudable que si el arrendatario opone al arrendador el «acto regulatorio instrumentado», en donde conste la cantidad máxima fijada por Inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 eiusdem, que es de orden público, según el cual «el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados»; máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación está sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso (art. 58, LAI). Los pagos que el subarrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarán indebidos y estarán sujetos a repetición, en los términos señalados en la Ley, sea quien fuere la persona que los hubiese percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infracción acarreare a sus autores. ”
Así pues, ni la ley, ni la jurisprudencia, ni la doctrinas patrias autorizan al arrendatario a dejar de cumplir con el pago de los mensualidades arrendaticias, por el contrario, lo facultan, como se evidencia de marras, a concurrir ante los órganos competentes, ya sea a denunciar el hecho del injusto y excesivo cobro, como a realizar consignaciones arrendaticias ante la negativa por parte del arrendador en el recibo de las mismas, e incluso, a demandar el reintegro de lo cancelado de forma indebida, por lo que en forma alguna condona o resuelve tales conflictos con la insolvencia de los cánones de arrendamiento.
Asimismo, nada adujo el apoderado judicial de los querellados respecto al monto que en realidad les hubiere correspondido cancelar como máximo con motivo de la operación matemática fijada en el propio decreto N° 602, obviando de igual manera la posibilidad de pagar un monto menor si el canon fijado en el contrato era menor. En última instancia, y como ya se indicó, pudieron los arrendatarios poner en conocimiento de la comisión de alguno de los actos prohibidos en el referido cuerpo legal al Ministerio con competencia en comercio o ente adscrito a éste, en consecuencia, no han logrado los accionados justificar la insolvencia demandada, traducida en su incumplimiento respecto al pago de los cánones de arrendamiento del local comercial de autos. Así se establece.
Finalmente y respecto al último de los alegatos de la parte demandada ante la insolvencia por la cual se le demanda, expone en la oportunidad de contestar a la demanda, lo que sigue:
“…forzoso es concluir que hasta tanto la arrendadora no cumpla con sus obligaciones contractuales y legales, en cuanto al ajuste (es decir, con justicia) de los cánones de arrendamiento conforme a los verdaderos Índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela y en todo acorde con la novísima Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que incluso le impone la obligación de la suscripción de un nuevo contrato en el que se deje constancia de su apego a dicho Decreto Ley y se indique el número de cuenta donde habrán de realizarse los pagos de los cánones de arrendamiento, la parte demandada no tiene obligación de cumplir su contraprestación, a tono con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, conforme al cual: 'En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones'.”
De lo antes parcialmente transcrito se evidencia la intención de la parte demandada en fundamentar su insolvencia en la conocida “Non adimpletis contractus” o excepción del contrato no cumplido.
Respecto a esta figura jurídica expone la doctrina citada en la obra del ya referido autor patrio, Nerio Perera Planas, lo que sigue:
“3- La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución del contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, y hasta tanto su contratante cumpla con su encargo.
4- Las condiciones para el ejercicio de la excepción son: a) que el orden a que están sometidas las obligaciones recíprocas sea el normal, instantáneo, seguido; b) debe tenerse en cuenta la buena fe, en cuanto a las causas que motivan el incumplimiento, fundamento de la excepción. En todo caso, la excepción no es procedente cuando el incumplimiento obedece a la propia conducta del excepcionante.
5- El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones, pero no destruye la existencia del contrato. Simplemente lo suspende en su suceder jurídico.
JURISPRUDENCIA
…Omissis…
2- Es decir, que la fecha de ejecución de las obligaciones estipuladas contractualmente o de conformidad con la ley es el fundamento impretermitible para demandar su cumplimiento. Admitir lo contrario, o sea, que el incumplimiento parcial de una obligación puede ser motivo suficiente para demandar la ejecución total de la misma, es contrario a las disposiciones legales que regulan esta materia, tal como se ha analizado y es asimismo contrario a los términos contractuales convenidos entre los demandantes y el demandado en este juicio… La excepción non adimpleti contractus tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el Art. 1.168 no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato, como en el caso de autos.”
En cuanto a la posibilidad que ante la demanda de resolución de contrato, el demandado alegue como defensa la “exceptio non adimplenti contractus”, y esta defensa haga nugatoria la pretensión de resolución, el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra: “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, págs. 769 a 785, expresa:

“… En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: 'En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.'
…Omissis…
El artículo 1.168 C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da 'en los contratos bilaterales'. El contrato bilateral lo define el artículo 1.134 C.C. como aquel contrato en que las partes se obligan 'recíprocamente'. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.
El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término 'contrato con prestaciones correspectivas'. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autores (p. ej,: De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámbito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el Art. 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.
La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio)...
…Omissis…
Condiciones de aplicación. Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- 'habida cuenta de las circunstancias', la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. 'En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”.
Así pues, para que se configure la analizada excepción no sólo es necesaria la existencia de un contrato bilateral, como es el caso del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y plenamente reconocido por estas en autos, sino que además se requiere el incumplimiento de uno de los suscribientes respecto a sus obligaciones para que la otra parte haga uso de tal beneficio ante su propio inobservancia, incumplimiento que debe ser anterior de aquel del cual pretende excepcionarse a fin de llenar el presupuesto de causalidad que necesariamente debe darse. En el caso de marras, la actora no incumplió con ninguna de las obligaciones que imponía el contrato, sino que, por el contrario, llevando a cabo lo dispuesto en tal convención arrendaticia incurrió en la clara infracción de un decreto de corte presidencial que subvertía lo que ya había quedado acordado entre los suscribientes, infracción esta que no constituye incumplimiento de lo pactado sino una ilegalidad ante la cual la parte demandada pudo notificar a los órganos competentes o cancelar lo que la propia ley ordenaba, sin incurrir con ello en pagos de excesos injustos o abusivos, razón por la cual concluye esta sentenciadora en la inaplicabilidad de la referida excepción al caso de marras. Así se establece.
Aunado a lo anterior, la sola interposición de la referida excepción supone, como se desprende de marras, el claro reconocimiento por parte de la demandada respecto al incumplimiento de sus obligaciones en virtud del supuesto incumplimiento por parte de la actora-arrendadora, incumplimiento que como ya ha quedado suficientemente demostrado no fue tal, puesto que de conformidad con la propia ley las obligaciones de la arrendadora se circunscriben a: 1) La entrega al arrendatario del inmueble arrendado, en el tiempo o momento establecido por las partes, y a falta de indicación del tiempo se comprende que debe ser inmediatamente por la propia naturaleza del contrato; 2) La conservación del inmueble en estado de servir al fin que se le ha destinado, que no se trata de la entrega antes referida, sino a la obligación que tiene el arrendador después de efectuada la entrega, de conservarla y mantenerla en buen estado, y 3) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato. Así se establece.
Finalmente, demandó la actora la supuesta insolvencia de la parte demandada respecto a cuotas condominiales derivadas del local comercial arrendado, alegato en forma alguna contradicho por los querellados, sino que, por el contrario y luego de una enrevesada explicación según la cual han estado cancelando en exceso y por adelantado los cánones de arrendamiento a la arrendadora, sostienen que lo adeudado debe cobrarse de los montos que debería reintegrar la arrendadora a los arrendatarios. No obstante, sostuvo asimismo la parte demandada, ante la consignación de la actora durante la audiencia preliminar de seis (06) facturas contentivas de cuotas condominiales sin cancelar, que las mencionadas instrumentales se trataban de elementos probatorios cuya oportunidad de presentación ya había fenecido, por lo que no podían ser tomados en cuenta. Sin embargo, se evidencia dentro de los petitorios del escrito libelar presentado al momento de la interposición de la demanda que la parte actora señala no sólo que se condene a la parte demandada a cancelar el condominio insoluto hasta ese momento, sino los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble, en consecuencia, no representa un hecho nuevo o distinto de los fijados como controvertidos por este Tribunal el pago de las cantidades adeudas por concepto de obligaciones condominiales adquiridas con la suscripción del contrato, obligaciones cuyo cumplimiento tampoco demostraron los demandados.
Así pues, exige la accionante se le cancele el condominio correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del año 2014, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble, bajo las cantidades de CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 479,68), DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 280,55) y QUINIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 577,13) respectivamente, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, la cual es del siguiente tenor:
“NOVENA: Será por cuenta de 'LOS ARRENDATARIOS' todo lo relativo al pago del servicio eléctrico, Aseo, agua, Condominio, y cualquier otro servicio instalado, o que se instalare después de celebrado el presente contrato. En consecuencia, 'LOS ARRENDATARIOS' se comprometen a hacer entrega de los recibos correspondientes, en constancia de su cancelación de los servicios antes mencionados para el vencimiento del contrato; siendo por cuenta de 'LOS ARRENDATARIOS' aquellas facturas de los servicios públicos que llegaren después de la desocupación del inmueble, pero que correspondan a períodos comprendidos dentro de la vigencia del contrato.”
La parte actora consigna a efectos probatorios facturas emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ISAC, C.A., a nombre de los aquí demandados, ciudadanos HELEN M. y WILMER R., por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014. Las mismas se tratan de documentos privados, emitidas por la actora y no suscrita por ninguna de las partes, sin embargo la parte demandada a quien las mismas fueron opuestas, no negó la veracidad de las mismas ni la solvencia de sus clientes respecto a las obligaciones condominiales, sino que por el contrario reconoce la falta de pago al establecer en su contestación que bien puede la parte demandada satisfacer tal acreencia con el monto remanente de los pagos adelantados que supuestamente venían realizando sus mandantes.
Se reitera una vez más en el cuerpo de este fallo que, contrario a lo expresado por el apoderado demandado, el depósito legal al cual hace referencia y que se encuentra estipulado en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, no tiene como finalidad cubrir el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento ni de los demás servicios y obligaciones contraídas en la convención arrendaticia suscrita con la actora, sino que su naturaleza de contrae a cubrir los daños que puedan causarse en el bien inmueble arrendado, en este caso local comercial, suma que será retornada a los arrendatarios al culminar la relación contractual de conformidad con lo establecido en la comentada cláusula décima octava, por lo que cabe concluir asimismo en la insolvencia de la parte demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014. Así se establece.
Deviene así de autos y de todo el material probatorio analizado por esta sentenciadora que no logró la parte demandada demostrar el pago o su solvencia arrendaticia respecto a los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, así como a las cuotas de condominio correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del año 2014, con lo cual se encuentra lleno el extremo del incumplimiento en el pago de los cánones demandados como insolutos, lo cual se traduce en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes que componen el presente juicio. Así se establece.
En este sentido y aun cuando, en efecto, la parte demandada no logró demostrar en autos su solvencia respecto a las mensualidades arrendaticias y cuotas condominiales demandadas como insolutas, no es menos cierto que, como ya se ha señalado suficientemente en marras, el ajuste notificado por la parte actora a la parte demandada era evidentemente ilegal, debiendo la parte demandada seguir cancelando hasta la derogación del Decreto Presidencial N° 602, la cantidad previamente fijada entre las partes, a saber, OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00), o en su defecto y de superar esta suma lo fijado en el referido cuerpo legal, el resultado de la operación matemática establecida en el artículo 2, según el cual el máximo a cancelar en materia arrendaticia son DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES por metro cuadrado (Bs. 250,00/m²), razón por la cual deviene en imposible para este sentenciadora conceder a la actora el pago de los meses demandados como insolutos, a saber, seis (06) meses correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, así como los que se sigan venciendo hasta la culminación del presente proceso de conformidad con un canon de arrendamiento ilegalmente fijado por la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 13.880,00), debiendo contraerse el mismo, como ya se señaló, a la suma de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00) cada uno de los meses, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero del año 2015, y los 19 días del mes de marzo de 2015, fecha en la cual se dicta la dispositiva en la presente causa. Así se establece. A cancelar las cuotas de condominio correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, lo cual suma la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (3.534,76). Respecto a las cuotas de condominio correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del 2015, los mismos no constan en autos, lo que no impide que la parte actora puede ejercer contra los demandados las acciones respectivas para lograr el pago de tal acreencia a través de la acción pertinente.
En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora considera que, al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió en cancelar seis (06) meses consecutivos de los cánones de arrendamiento dentro del período tempestivo, según se concluyó del análisis de los recibos o facturas sin cancelar así como a partir de los propios dichos de la parte demandada y de su incapacidad de demostrar en autos la extinción de su obligación, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, meses estos demandados como insolutos por la parte actora, en cumplimiento con lo establecido en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, deviene en forzoso para esta sentenciadora declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa mercantil INMOBILIARIA ISAC, C.A., y los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, todos en autos identificados, así como los pagos correspondientes solicitados por la parte actora y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por los ciudadanos ANDRÉS MORENO OROSCO Y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ PADILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.895 y 81.179, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ISAC C.A., de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, bajo el N° 10, del Tomo 18-A, de fecha treinta (30) de junio de 2007, contra los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.216.597 y V-16.286.137, respectivamente. SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, venezolanos, mayores de edsd y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.216.597 y V-16.286.137, respectivamente, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte demandada, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, se CONDENA a la parte demandada, ciudadanos HELEN MARILYN MERCHAN FREITEZ y WINDER ALBERTO RANGEL MORA, ya identificados, a hacer entrega inmediata del inmueble de autos, constituido por un (01) local comercial distinguido con el N° 01, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Lido, situado éste en la Avenida La Costanera cruce, con Avenida Miami, Parcela N° 86 de la Urbanización Palmar Oeste, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ISAC C.A., en autos identificada. TERCERO: A cancelar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, a razón de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00) cada uno, así como los meses de enero y febrero del año 2015, a razón de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00) cada uno y, finalmente, y en virtud de lo solicitado por la actora, el mes de marzo del 2015 hasta el día 19 del referido mes y año, fecha del presente dispositivo, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 5.624,00), producto de la operación matemática de dividir la suma de OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 8.880,00) entre los treinta (30) días que componen el mencionado mes y multiplicar el resultado por los días de efectiva ocupación del local comercial de marras, teniendo como fin, como ya se indicó, la fecha de dictamen de la dispositiva, todo lo cual suma la cantidad de CIENTO DOCE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 112.184). Así se decide. CUARTO: A cancelar las cuotas de condominio correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, lo cual suma la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (3.534,76). Respecto a las cuotas de condominio correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del 2015, los mismos no constan en autos, lo que no impide que la parte actora puede ejercer contra los demandados las acciones respectivas para lograr el pago de tal acreencia a través de la acción pertinente. Así se establece.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejector de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil quince (2.015). Años 204º y 156º.
LA JUEZA,
NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ
LA SECRETARIA,

ZAYDA MIRANDA.
En esta misma fecha y siendo las 9:52 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.

NBP/ZM/YG.-