TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, treinta (30) de noviembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: WP12-V-2014-000241
PARTE ACTORA: HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DEL CENTRO LUCYMAR, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 1996, anotada bajo el N° 99, Tomo 7-B.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS E. SOLÓRZANO, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el Nº 11.720.
PARTE DEMANDADA: ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARYBEL HERNÁNDEZ, inscrita en el IPSA bajo el N° 38.346.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
I
SÍNTESIS DE LA LITIS
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil fue presentada demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el abogado LUIS E. SOLÓRZANO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 11.720, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, en contra del ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 06 de noviembre del 2014. Admitida por auto de fecha 07 de noviembre de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin que la misma diera contestación a la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse cumplido la citación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de abril de 2015, agotadas las diligencias inherentes al cumplimiento de la citación personal de la parte demandada sin que la misma pudiera verificarse y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal designa como defensor ad litem del accionado a la abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346, a quien se ordena notificar a fin de hacer de su conocimiento su designación.
En fecha 28 de abril de 2015, la abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346 acepta el cargo de defensora ad litem recaído en su persona.
En fecha 30 de abril de 2015, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordena la citación de la abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, ya identificada, en su carácter de defensora ad litem de la parte demandada.
Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación de la defensora ad litem, en fecha 22 de junio de 2015, compareció la defensora ad litem de la parte demandada, abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346, a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 09 de julio de 2015, se celebra la Audiencia Preliminar a la cual solo comparece el apoderado judicial de la parte actora, quien ratifica los dichos explanados en su escrito libelar.
En fecha 14 de julio de 2015, se fijan los hechos controvertidos en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo conforme lo dispone el precitado artículo, el Tribunal fija un lapso de cinco (05) días de despacho, contados a partir de esa fecha, para la promoción de pruebas.
En fecha 04 de agosto de 2015, se aboca al conocimiento de la causa la ciudadana MERLY VILLARROEL, en virtud de haber sido designada Jueza de este Tribunal.
En fecha 13 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte actora y la defensora ad litem de la parte demandada se dan por notificados del referido abocamiento.
En fecha 21 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 06 de octubre de 2015, la defensora ad litem de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 07 de octubre de 2015, vencido como se encontraba el lapso de promoción de pruebas, el Tribunal admite las pruebas promovidas y apertura un lapso de diez (10) días para la evacuación de las pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de octubre de 2015, vencido como se encuentra el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal fija el día 19 de noviembre de 2015 para que tenga lugar la audiencia o debate oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de noviembre de 2015, tuvo lugar la audiencia o debate oral, dejándose constancia de la comparecencia de las partes, del levantamiento de acta respectiva, así de la lectura al dispositivo del presente fallo, el cual se publicaría in extenso dentro de un plazo de 10 días de despacho de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo hace en virtud de las consideraciones que siguen:
CAPÍTULO I
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
Alegó la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 20 de junio de 2011, su representada suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, anotado con el Nº 39, Tomo 72, con el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, ya identificado, por el local comercial Nº I-E que tiene una superficie de 1.197 metros cuadrados, ubicado en la planta sótano del Centro Comercial Lucymar, situado entre la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida Parroquia Catia La Mar del estado Vargas. Que dicho contrato comenzó el 20 de junio de 2012 y terminaría el 19 de junio de 2013. Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció un canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), que se obligaba a pagar el arrendatario dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, por anticipado, y se estableció una penalidad de cincuenta bolívares (Bs. 50) diarios, por el atraso en el pago del canon de arrendamiento. Que en la cláusula décima primera se estableció que sería obligación del arrendatario los pagos por conceptos de condominio, energía eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y cualquier otro servicio. Que en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento se estableció que la falta de pago de una mensualidad sería causa suficiente para que la arrendadora solicitara la resolución del contrato objeto de la presente causa. Que el prenombrado arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero a diciembre de 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre de 2014; lo que hace un total de 37 meses, que multiplicado por el canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), y da un total de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15). Que la parte demandada igualmente ha dejado de pagar la cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), por concepto de gastos de condominio correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2011, todos los meses de los años 2012 y 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales se discriminan ampliamente en el escrito libelar. Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Que en fecha 14 de febrero de 2012, su representada presentó demanda de resolución de contrato de arrendamiento contra el arrendatario, la cual fue admitida en fecha 12 de marzo de 2012 y emplazado el demandado, nunca pudo ser citado por ocultarse al alguacil. Que posteriormente, los tribunales de la jurisdicción civil suspendieron su actividad desde el 08 de abril hasta el 25 de abril de 2014. Que en fecha 20 de junio de 2014 el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Civil, declaró la perención de la instancia y declaró extinguido el proceso, vencido el lapso al cual se contrae el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual comparece nuevamente en nombre de su representada para demandar formalmente al ciudadano ISMAEL MORÍN ALFONSO, ya identificado, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito y, en consecuencia, a entregar el inmueble libre de bienes y personas. SEGUNDO: Subsidiariamente y por vía de daños y perjuicios en pagar la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales no ha pagado el arrendatario y los que se siguieren venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de Setenta y Dos Mil Noventa y Tres Bolívares con Setenta y Ocho céntimos (Bs.72.093,78), correspondiente al pago del condominio del local Nº I-E de los meses de septiembre a diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre de 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014. TERCERO: A pagar las costas y costos que origine el presente juicio. Que estima la presente demanda en la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Bolívares (Bs. 222.000,00), equivalente a 1.748 Unidades Tributarias.
En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la defensora ad litem de la parte demandada, Abogada MARIBEL HERNÁNDEZ, suficientemente identificada, pasa a hacerlo en los términos siguientes: Que como punto previo a la contestación, deja constancia de haber realizado distintas gestiones tendientes a encontrar información que pudiera servirme para ejercer la defensa del ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, siendo imposible hablar con él directamente. Que en fecha 27 de mayo de 2015, se trasladó a la planta sótano del centro Comercial Lucymar, situado en la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización La Atlántida, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas donde se encuentra el local comercial identificado en autos y fue atendida por un ciudadano que dijo ser y llamarse Víctor Gutiérrez, quien es trabajador del señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN, al cual le informó el motivo de su visita y el mismo le dijo que el señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO no se encontraba para ese momento y que casualmente, en fecha 22 de mayo de 2015, recibieron telegrama notificándole del juicio. Que ya el señor Ismael estaba informado de eso y que le parecía raro que él no la hubiese llamado. Que el telegrama lo recibió el señor ADOLFO TAPIA quien también es trabajador del señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN. Que en fecha 14 de mayo de 2015, se trasladó al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela ubicado en El Silencio, Escalinatas El Calvario, Caracas y colocó un (1) telegrama urgente con acuse de recibo para el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN. Que en vista de la imposibilidad de poder hablar con el demandado antes identificado y por cuanto no sabe si son ciertos los hechos narrados por la parte actora en su libelo de demanda, así como el derecho pretendido, a todo evento niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, todo lo alegado en la presente demanda reservando los derechos que pudieran corresponder a su representado en caso que la demanda fuera temeraria. Que niega, rechaza y contradice todo lo dicho en el libelo de la demanda por la parte actora de que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2011 hasta el mes de septiembre de 2014 que hacen total de 37 meses, más los gastos de condominio por un monto de Bs. 72.093,78. Que en todo caso la parte actora deberá probar los elementos para la resolución de contrato. Que por lo antes expuesto, solicita a este Juzgado que declare sin lugar la demanda presentada por la parte actora ya identificada en autos.

CAPÍTULO II
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

En fecha 14 de julio de 2015, el Tribunal fijó los hechos controvertidos en los términos que a continuación se transcriben: 1) En el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014, lo cual hace un total de treinta y siete (37) meses, que multiplicados por el canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), arrojan un total de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15). 2) En el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago de las cuotas de condominio, correspondiente a los meses de septiembre a diciembre del año 2.011, todos los meses de los años 2.012 y 2.013 y los meses de enero a septiembre del año 2.014, los cuales suman una cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), los cuales aparecen discriminados en el escrito libelar. 3) En si el demandado deberá pagar o no, los cánones de arrendamiento demandados como insolutos del local comercial descrito en autos, así como los que se sigan venciendo hasta que la decisión quede definitivamente firme, por concepto de daños y perjuicios, y en consecuencia, cancelar la cantidad de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.011; enero a diciembre del año 2.012; enero a diciembre del año 2.013 y los meses de enero a septiembre del año 2.014, los cuales no ha pagado el arrendatario y los que se siguieron venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), por concepto de gastos de condominio correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2.011, todos los meses de los años 2.012 y 2.013 y los meses de enero a septiembre del 2014, así como las costas y costos del proceso a la parte actora.

CAPÍTULO III
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 27 de noviembre de 2015, finalizado como se encontraba el lapso probatorio, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó la audiencia de juicio para el 19 de noviembre de 2015.
En fecha 19 de noviembre de 2015, tuvo lugar la celebración de la audiencia de juicio, en cuyo acto cada una de las partes ratificó los hechos que fundamentan tanto su pretensión, como la contestación, efectuando las correspondientes conclusiones probatorias.
En el día de hoy, treinta (30) de noviembre de 2015, este Tribunal, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en cumplimiento al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa a publicar el texto integro de la sentencia dictada en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:
CAPÍTULO IV
MOTIVACIÓN
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
Previo a consideraciones de fondo, pasa quien decide a hacer las siguientes consideraciones:
La acción incoada es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, sin embargo no puede dejar de observar quien sentencia que con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no se contempla otra acción distinta a la de desalojo a fin de lograr la desocupación de inmuebles cuyo uso es el detallado en el precitado cuerpo normativo, encuadrando el artículo 40 todos los supuestos o causales posibles, entre ellas el incumplimiento por falta de pago de las mensualidades arrendaticias, cuando establece:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Por otra parte, argumenta esta sentenciadora que si bien el vínculo contractual arrendaticio podía ser objeto de resolución de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por motivo de incumplimiento, tenemos que en la especial materia de arrendamiento, y con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el otrora obligatorio estudio sobre la naturaleza de la relación arrendaticia respecto a su temporalidad a fin de direccionar la acción hacia la resolución o el desalojo, deviene en innecesario en virtud de lo establecido en el artículo 40 de la precitada ley.
En este sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada para casos como el de autos, disponía:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción de fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)”
En este sentido se puede concluir que atrás ha quedado la determinación de la temporalidad arrendaticia a fin de establecer si la acción intentada era o no procedente en derecho, razón por la cual en virtud del principio iura novit curia, concluye quien suscribe que la presente acción es por DESALOJO, de conformidad con lo expresado en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

CAPITULO V
DEL MÉRITO
Tal como ha quedado establecido en el precedente capítulo, la presente acción es de Desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 40 Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, supuesto de hecho que implica la prueba de la existencia de la relación arrendaticia y la insolvencia del arrendatario.
Al respecto, acota esta sentenciadora que la defensora ad litem de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda alegó que su representado nada adeudaba acerca de los meses que se le imputan como insolutos, así como lo pretendido respecto al pago de mensualidades condominiales, las cuales niega adeudar, circunscribiéndose entonces la presente causa a la comprobación de la efectiva insolvencia de los cánones y cuotas producto de los gastos comunes demandados.
Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizarse la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de desalojo, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio. Dichos extremos serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación demandada esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie el desalojo y consecuente entrega material del inmueble.
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, establece esta sentenciadora que la parte actora acompañó a su demanda: 1) Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y CIA, ya identificada, debidamente representada en ese acto por la ciudadana GIRDA DEL VALLE BRITO JASPE, venezolana y titular de la cédula de identidad Nº V-7.993.464, en su carácter de ARRENDADORA, y el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, ya identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el N° 39, Tomo 72, en fecha 21 de julio de 2011, sobre un (1) local comercial distinguido con el Nº I-E de Mil ciento noventa y siete metros cuadrados (1.197 Mts²), ubicado en el Sótano del Centro Comercial Lucymar, situado entre la Avenida Principal La Atlántida con calle 8, Urbanización Atlántida de Catia La Mar, del Estado Vargas, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 95/100 (Bs. 4.165,95) mensuales, a ser pagados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Asimismo, se fijó en el referido contrato que la duración sería de un (1) año a partir del veinte (20) de junio de 2011, culminando el diecinueve (19) de junio de 2012. No se establecieron prórrogas.
Este mismo instrumento fue consignado conjuntamente con el escrito libelar debidamente suscrito por las partes contratantes, autenticado antela Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 64, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, en fecha 21 de julio de 2011, encontrándose exento de impugnación por parte de la demandada, quien no sólo no desconoció la existencia de la relación arrendaticia ni la suscripción del señalado contrato, sino que tampoco desconoce el monto fijado por concepto de canon de arrendamiento, solo rechazando de forma genérica la insolvencia respecto a los cánones y los gastos de condominio demandados.
No hay duda para quien aquí sentencia, que con tal instrumental descrita unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento autenticado y no desconocido por la parte demandada, se establece como cierto y positivo siendo fehaciente en el juicio el mismo y su contenido, al cual se le otorgó pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, existe plena convicción para esta sentenciadora sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción antes elencada, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes del presente causa. Así se establece.
En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, la parte actora consigna en autos recibos de pago manuscritos y correspondientes a los meses demandados como insolutos, a saber, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero a diciembre de 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre de 2014; lo que hace un total de 37 recibos.
Asimismo, consigna la representación judicial de la parte actora 37 recibos de relación de gastos de condominio, en copias simples, expedidos por el Centro Comercial Lucymar, denominación comercial de la sociedad en nombre colectivo HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, al local Nº I-E ocupado por el ciudadano ISMAEL MORÍN.
En este sentido debe determinar esta sentenciadora el carácter probatorio de las mencionadas instrumentales.
Al respecto, se observa del análisis de los recibos de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, así como los recibos de gastos de condominio promovidos por la parte actora durante el lapso probatorio, que estos están constituidos por facturas manuscritas, y por copias simples emanadas del Centro Comercial Lucymar (denominación comercial de la sociedad mercantil accionante), las cuales son de carácter privado y no suscritas ni por la parte actora ni por la parte demandada, por lo que aun cuando no fueron desconocidas por la demandada, mal podrían acreditar la insolvencia de esta en relación al vínculo arrendaticio y condominial, en consecuencia, los recibos originales cursantes en autos del folio diecinueve (19) al treinta y uno (31) y las copias simples que rielan a los folios treinta y dos (32) al sesenta y ocho (68) carecen de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se establece.
Por su parte, la defensora ad litem del accionado alegó que su defendido no adeuda los meses demandados, haciendo con ello un rechazo genérico y sin promover prueba alguna destinada a demostrar la solvencia de su representado respecto a las obligaciones demandadas. Asimismo, expuso la referida defensora pública durante su intervención en la Audiencia Oral celebrada en fecha 19 de noviembre de 2015, que ante el alegato esgrimido por la parte actora respecto a la supuesta deuda inquilinaria y condominial de su asistido, esa representación judicial debió promover la respectiva prueba de informes a fin de verificar la existencia de posibles procedimientos arrendaticios a través de los cuales el demandado estuviera cancelando las mensualidades de cánones y gastos comunes pretendidos.
Ahora bien, como de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”, y visto que la defensora de la parte demandada sólo alega que no es cierto lo expresado por la parte actora respecto a la insolvencia de los meses ya señalados como insolutos, de conformidad con el principio de la carga probatoria, corresponde a la parte demandada demostrar la efectiva ocurrencia de sus pagos, es decir, que se encuentra solvente respecto a los pagos arrendaticios objeto de la presente causa. Sin embargo, se desprende de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa que ni la parte demandada ni su defensora judicial concurrieron durante la etapa probatoria respectiva a consignar elemento probatorio alguno distinto al mérito probatorio de los autos, destinado a enervar los alegatos de insolvencia esgrimidos por la actora y su solvencia en la obligación de pago de las mensualidades arrendaticias contenidas en el contrato por las partes suscrito, aun cuando sobre la accionada pesaba la carga de la prueba.
Respecto a lo establecido en el precitado artículo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 8/9, Expediente Nº 90-0125, de fecha 14 de agosto de 1990, con ponencia del Magistrado Dr. René Plaz Bruzual, dejó sentado:
“…la disposición en cuestión (506 C.P.C.) establece la llamada carga de la prueba,…Esta disposición no regula la actividad del juez al establecer los hechos, sino que permite a éste, ante la falta de pruebas, decidir quién deberá correr con las consecuencias de carencia probatoria. Ella reproduce y amplía la regla del Art. 1.354 del C. Civ., respecto a la cual la Sala ha establecido, en reiterada jurisprudencia, que no constituye regla de valoración probatoria…”
En este mismo tenor, la precitada Sala en sentencia Nº 0733, de fecha 27 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. Tulio Álvarez Ledo, estableció:
“…consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió, lo que está expresando es que la cumplió, y por ende le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio la Sala ha establecido que 'al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…'”
Así pues, se desprende del propio contrato de arrendamiento las obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento y los gastos de condominio en sus cláusulas cuarta y décima, las cuales establecen:
“(…)
CUARTA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 95/100 CTMS (BS. 4.165,95). EL ARRENDATARIO se obliga a pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por anticipado, en la dirección indicada por LA ARRENDADORA. El atraso en el pago después de los cinco (5) días mencionados acarreará un pago de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios como penalidad.
(…)
DÉCIMA PRIMERA: Serán por cuenta del EL ARRENDATARIO (sic) los pagos por concepto de condominio, energía eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y cualquier otro servicio, debiendo EL ARRENDATARIO entregar EL LOCAL a la finalización del contrato solvente en el pago de dichos servicios.”
Deviene así de autos, ante la falta de material probatorio aportado por la parte demandada y aunado al rechazo simple de la demanda cuando niega adeudar los montos y conceptos demandados, que la carga de la prueba se invirtió en los términos arriba señalados, pues su negativa de incumplimiento constituye una afirmación de pago no demostrada en autos en lo concerniente a la solvencia y cancelación de los meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014; lo que hace un total de treinta y siete (37) meses insolutos, que multiplicado por el monto del canon de arrendamiento fijado en la convención contractual cuyo análisis y valor probatorio ya quedó suficientemente establecido, el cual es por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95), lo cual arroja una suma de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 154.140,15), y no la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 150.440,15), como erróneamente afirma la parte actora en su escrito libelar.
Asimismo, no logra la defensora de la parte demandada demostrar su solvencia respecto a los pagos de cuotas condominiales, los cuales se discriminaron en el escrito libelar de la siguiente manera: 1) Septiembre del año 2011: Bs. 1.139,28; 2) Octubre del año 2011: Bs. 1.237,29; 3) Noviembre del año 2011: Bs. 1.736,74; 4) Diciembre del año 2011: Bs. 1.198,96; 5) Enero del año 2012: Bs. 1.147,99; 6) Febrero del año 2012: Bs. 1.161,71; 7) Marzo del año 2012: Bs. 1.162,62; 8) Abril del año 2012: Bs. 1.286,94; 9) Mayo del año 2012: Bs. 1.385,32; 10) Junio del año 2012: Bs. 1.373,56; 11) Julio del año 2012: Bs. 1.554,96; 12) Agosto del año 2012: Bs. 1.438,09; 13) Septiembre del año 2012: Bs. 1.447,30; 14) Octubre del año 2012: Bs. 2.142,14; 15) Noviembre del año 2012: Bs. 2.396,97; 16) Diciembre del año 2012 1.549,44; 17) Enero del año 2013: Bs. 1.610,80; 18) Febrero del año 2013: Bs. 1.532,60; 19) Marzo del año 2013: Bs. 1.639,83; 20) Abril del año 2013: Bs.1.847,69; 21) Mayo del año 2013: Bs. 1.861,65; 22) Junio del año 2013: Bs. 1.883,02; 23) Julio del año 2013: Bs. 2.037,40; 24) Agosto del año 2013: Bs. 2.197,84; 25) Septiembre del año 2013: Bs. 1.932,16; 26) Octubre del año 2013: Bs. 2.040,69; 27) Noviembre de año 2013: Bs. 2.966,04; 28) Diciembre del año 2013: Bs. 2.320,92; 29) Enero del año 2014: Bs. 2.414,94; 30) Febrero del año 2014: Bs. 2.466,54; 31) Marzo del año 2014: Bs.2.459,21; 32) Abril del año 2014: Bs. 2.531,11; 33) Mayo del año 2014: Bs. 2.697,73; 34) Junio del año 2014: Bs. 3.058,77; 35) Julio del año de 2014: Bs. 3.160,21; 36) Agosto del año 2014: Bs. 3.314,47 y 37) Septiembre del año 2014: Bs. 3.787,85; cuotas estas que alcanzan un total de SETENTA Y TRES MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 73.093,78), y no la cantidad de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 72.093,78), como erróneamente mencionó la parte actora.
Los cánones de arrendamiento anteriormente discriminados, a falta de prueba y ante la afirmación de pago derivada de la negativa de insolvencia alegada por la defensora judicial de la parte demandada, se concluyen insolutos, cumpliéndose así el segundo presupuesto de la acción de marras, es decir, el incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones contractualmente pactadas. Así se establece.
Respecto a las cuotas de condominio demandadas como insolutas y aun cuando la defensora de la parte demandada no logra acreditar la afirmación que respecto a su solvencia realiza, no escapa para quien decide que así como el monto de los cánones de arrendamiento se encuentra determinado a partir de lo establecido en el contrato suscrito por las partes, no es menos cierto que las cantidades de los pagos comunes derivan directamente de los recibos expedidos por la administradora, documentos estos que traídos a los autos en copias simples por el apoderado judicial de la parte actora se declararon sin valor probatorio, por lo que no pudiéndose verificar la veracidad de los montos condominiales adeudos por el demandado a la accionante, difícilmente puede condenarse su pago, razón por la cual resulta forzoso declarar su improcedencia, debiendo así la demandante incoar la demanda de cobro de bolívares respectiva ante el órgano jurisdiccional competente. Así se establece
De este modo, habiendo expuesto la defensa de la parte demandada como fundamento de su excepción su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos por la parte actora; observa el Tribunal, que de autos no consta probanza alguna que evidencie la veracidad de sus excepciones; no logrando desvirtuar la acción intentada, y por tanto, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por las razones que se han dejado expuestas en el texto del presente fallo, razón por la cual la acción intentada debe prosperar. Y así se decide.
Así las cosas y ante la demostrada insolvencia por parte de la accionada de treinta y siete (37) mensualidades de arrendamiento consecutivas, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la procedencia de la acción incoada, lo cual se traduce en el desalojo de conformidad con el literal “a” del artículo 40 de la vigente Ley en materia de arrendamiento de locales con uso comercial, así como la terminación de la relación arrendaticia mantenida entre la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DEL CENTRO LUCIMAR, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 1996, anotada bajo el N° 99, Tomo 7-B y el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008. Así se establece.
Asimismo, se evidencia del escrito libelar que la parte actora solicitó en su petitorio se condenara a la parte demandada “…subsidiariamente y por vía de daños y perjuicios en pagar la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año del 2.013 y los meses de enero a septiembre del 2.014, los cuales no h pagado el arrendatario y los que se siguieren venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de 72.093,78 Setenta y Dos Mil Noventa y Tres Bolívares con Setenta y Ocho Céntimos (Bs. 72.093,78) correspondiente al pago del condominio del local Nº I-E de los meses de septiembre a diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre del 2.013 y los meses de enero a septiembre del año 2.014.”
En relación a lo peticionado por la parte demandante del pago de daños y perjuicios; quien aquí dilucida considera:
En materia arrendaticia existen numerosas sentencias dictadas por nuestro máximo Tribunal que avalan casos en los cuales se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos en calidad de daños y perjuicios, criterio este reiterado en sentencias como la emanada en fecha 21 de septiembre de 2006, de la Sala de Casación Civil, que sostiene:
“(…) En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de los actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.” (Negritas y subrayado del Tribunal).
En razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento –tracto sucesivo-, se tiene, que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador, pues declarar la resolución de contrato o el desalojo en virtud de la insolvencia de los cánones de arrendamiento sin conceder el pago de los mismos cuando estos fueran reclamados devendría en un enriquecimiento sin causa en cabeza de la parte demandada; razón por la cual, desprendiéndose de este fallo el total cumplimiento de los presupuestos de procedencia de la acción de autos, dicha reclamación de daños y perjuicios debe ser declarada procedente respecto a los canon de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014, así como los meses que se sigan venciendo hasta la lectura y publicación del dispositivo del presente fallo a razón de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada una. Así se decide.
En cuanto al pedimento formulado por la parte actora en el petitorio del libelo de demanda, relacionado al pago de los cuotas relacionadas al pago de condominio y en el presente fallo en las líneas que anteceden, visto que aun cuando se tratan de obligaciones aceptadas por el arrendatario en la cláusula décimo primera del contrato y cuyo pago no se acreditó en autos, esta Juzgadora considera, que se trata de gastos comunes cuyos montos pueden ser verificados a través de las documentales respectivas, las cuales fueron consignadas en autos en copias simples y cuyo valor probatorio fue desestimado en el cuerpo de la presente decisión, tal como se dejó suficientemente establecido, razón por la cual, es deviene en improcedente la declarativa de insolvencia ni su pago como daños y perjuicios. Así se establece.
CAPÍTULO VI
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el presente juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentado por el ciudadano LUIS E. SOLÓRZANO LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.720, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DEL CENTRO LUCYMAR, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 1996, anotada bajo el N° 99, Tomo 7-B, contra el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008. SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, se CONDENA a la parte demandada, ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008, a hacer entrega inmediata del inmueble de autos, constituido por un (1) local comercial Nº I-E que tiene una superficie de 1.197 metros cuadrados, ubicado en la planta sótano del Centro Comercial Lucymar, situado entre la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida Parroquia Catia La Mar del estado Vargas, a favor de la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DEL CENTRO LUCYMAR.TERCERO: CON LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS, respecto a la cancelacion de los canones de arrendamientos demandados, en consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identifcada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno y, finalmente, en virtud de lo solicitado por la actora respecto a los pagos que se siguieran venciendo hasta la declarativa de insolvencia, se condena a la parte demandada a cancelar también los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y los meses de enero a noviembre del año 2015, a razón de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 212.463,45). CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS respecto al pago de las cuotas de condominio. QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejector de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2.015). Años 204 y 156.
LA JUEZA,
Abg. MERLY VILLARROEL
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.

En esta misma fecha y siendo las 8:59 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ZAYDA MIRANDA.

MV/ZM/YG.-