TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas.
Maiquetía, seis (06) de octubre de dos mil quince (2015)
205º y 156º

ASUNTO: WP12-V-2014-000189

PARTE ACTORA: AIRAYS GARRIDO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.483.097.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA ALEJANDRA PARRA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 85.432.
PARTE DEMANDADA: CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.498.722.
ABOGADO ASISTENTE: LUZ CLEMENTINA TORRES VELASQUEZ, inscrita en el IPSA bajo el N° 7.634.
MOTIVO: DESALOJO.

Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en fecha 22 de septiembre de 2014, fue presentado escrito de demanda de Desalojo, por el ciudadano PABLO ALBERTO ZAMBRANO MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana AIRAYS GARRIDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera, titular de la cedula de identidad N°V-6.483.097, contra el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.498.722, tramitandose dicha causa por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

En fecha 26 de septiembre de 2014, este tribunal admite la demanda de desalojo, contenida en los artículos 99 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos; y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, para que compareciera por ante este Tribunal, a las diez de la mañana (10:00 a.m) del quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a la audiencia de mediación entre las partes.

Cumplidos los tramites de citación del ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, en fecha 24 de noviembre de 2014, se celebro la Audiencia de Mediación entre las partes se hizo el anuncio del acto compareciendo la ciudadana AIRAYS GARRIDO, titular de la cédula de identidad N° V-6.483.097 (parte actora), acompañada de su apoderado judicial el abogado en ejercicio PABLO ZAMBRANO, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 35.483, asimismo se dejo constancia de la incomparecencia de la parte demandada.

En fecha 09 de diciembre de 2014, el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-6.498.722, asistido por la abogada LUZ CLEMENTINA TORRES VELASQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 7634, dio contestación a la demanda, y conforme a lo establecido en el artículo 109 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, en concordancia con lo normado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente; Asimismo, de conformidad con lo previsto en los artículos 107 y 110 de la citada ley, en concordancia con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, Reconvino a la demanda ciudadana AIRAYS GARRIDO, en el Reintegro de las cantidades de dinero que ilegalmente percibió por concepto de sobre alquileres del apartamento que ha venido ocupando con el carácter de arrendatario, siendo admitida la Reconvención en fecha 16 de diciembre de 2014, ordenando el emplazamiento de la parte actora Reconvenida, ciudadana AIRAYS GARRIDO, para que compareciera dentro de los DIEZ (10) DIAS DE DESPACHO, siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda.

Cumplido los trámites de citación de la parte actora reconvenida ciudadana AIRAYS GARRIDO, en fecha 18 de marzo de 2015, dio contestación a la demanda de reconvención y en fecha 25 de marzo de 2015, el Tribunal fijó los siguientes hechos controvertidos.

En fecha 8 de abril de 2015, compareció el abogado PABLO ALBERTO ZAMBRANO MARTINEZ, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 20/04/2015.-

En fecha 14 de abril de 2015, este Tribunal dejo constancia de haberse vencido el lapso de evacuación de pruebas, y fijo el día viernes quince (15) de mayo de 2015, a las 10:30am, para la celebración de la audiencia de juicio, conforme al artículo 114 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda.

En fecha 21 de abril de 2015, este Tribunal dejo expresa constancia que el día 21/4/2015 (inclusive), se aperturo el lapso de diez (10) días de despacho, para la evacuación de pruebas en el presente juicio, ello de conformidad con el ultimo aparte del artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 25 de mayo de 2015, previa Juramentación de Ley, tomó posesión del cargo de Jueza Temporal de éste Juzgado, la Abg. MARYSABEL BORACANDA MARTINEZ, la misma se aboco al conocimiento de la presente causa, y en virtud que la presente causa se encontraba para la celebración de la Audiencia de Juicio, se ordeno la notificación de las partes, conforme a los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de julio de 2015, compareció la ciudadana AIRAYS GARRIDO, asistida por la abogada MARIA ALEJANDRA PARRA MARTINEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 858.432, mediante la cual le otorgo Poder-Apud-Acta.

En fecha 25 de septiembre de 2015, este Tribunal cumplido los lapsos a que se contraen los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal para la fijación de la Audiencia de Juicio, fijo el día primero (01) de octubre de 2015, a las 10:00 de la mañana, para que tenga lugar la Audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Viviendas.

En fecha 01 de octubre de 2015, tuvo lugar la audiencia o debate oral, dejándose constancia de la comparecencia de las partes, del levantamiento de acta respectiva, así como de la lectura al dispositivo del presente fallo.

Ahora bien, estando dentro de la oportunidad legal para la reproducción por escrito del fallo completo de conformidad con lo previsto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, procede a hacerlo de la siguiente manera:

CAPITULO I
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, la litis quedó planteada en los siguientes términos:

Alegó la parte actora en su libelo de demanda: > Que previa Resolución numero 00931, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, caracas, de fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil catorce (2014), en la cual se habilita la vía judicial, agotada la instancia administrativa. > Que su mandante celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, ampliamente identificado en auto, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la manzana G, Prolongación de la calle Sur, seis de la Urbanización Playa Grande, Edificio Residencias Costa Dorada, apto 4-A, piso 4, Catia la Mar, Municipio Vargas del estado Vargas, según documento Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Vargas, Catia La Mar, en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 02, tomo 53. > Que el arrendatario cancela por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000, oo Bs.) mensuales. > Que ocupa el inmueble desde el primero de octubre de 2006. > Que necesita el inmueble urgentemente, para que el mismo sea ocupado por su hijo GREGORY GUSTAVO GARRIDO GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°v-18.930.403, en compañía de su concubina ciudadana ZWALY YOSELYN SALAZAR GALARRAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-19.255.504, en razón que su hijo carece de vivienda. > Que tal situación ha generado angustia en su persona ya que ha tenido un inmueble que puede ocupar su hijo. > Que recurrió ante la oficina de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, CARACAS, para agotar la vía administrativa. > Que en fecha 18 de marzo de 2013, se celebró audiencia conciliatoria, mediante la cual el demandado se comprometió a entregar el inmueble objeto de la presente litis en fecha 18 de agosto de 2014. > Fundamento su demanda en los artículos 49 de la Ley de Procedimientos Administrativos y el artículo 340 del Código Procesal Civil y las normas establecidas en el procedimiento breve del Código Procesal Civil, vigente y basado en el artículo 91 numeral 02 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. > Que de igual forma solicito y pidió que el arrendatario demandado ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, en garantía constitucional se le aplique lo establecido en el artículo 13, numeral 2, del decreto con rango, valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria y se verifique si el inquilino posee lugar donde habitar.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada, debidamente asistido por la abogada LUZ CLEMENTINA TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 7634, procedió a hacerlo en los siguientes términos: > Alego la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente. > Reconvino a la parte demandada ciudadana AIRAYS GARRIDO, en el reintegro de las cantidades de dinero que ilegalmente percibio por concepto de sobre alquileres del apartamento que ha venido ocupando con el carácter de arrendatario.
Posteriormente, compareció la parte actora reconvenida ciudadana AIRAYS GARRIDO, debidamente representada por su abogado, y procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos: > Que si bien es cierto que su mandante celebro contrato de arrendamiento, con el ciudadano Carlos Eduardo Delgado Hernández, mediante documento autenticado el 19-09-2006, ante la notaria Pública Tercera Del Estado Vargas, Catia la mar, asentado bajo el N° 2, tomo 53 de los libros de autenticaciones respectivos. > Que el canon de arrendamiento quedo establecido según contrato de arrendamiento por la cantidad de Un Mil Quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, dicho contrato se ha venido renovando en forma automática cada año, sin previa notificación desde su creación. > A tal efecto, los aumentos sucesivos de los cánones de arrendamientos, si fueron acordados en forma bilateral y aceptados por el ciudadano Carlos Eduardo Delgado Hernández, quien manifestó estar de acuerdo con dicho aumento. > Rechazo, negó y contradijo que en el mes de diciembre de 2010, su mandante en forma unilateral le haya exigido el pago de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento. > Que en el procedimiento administrativo de desalojo se señalo entre otras cosas, que el arrendatario para el momento de acción cancelaba la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), porque esa era la cantidad convenida entre las partes a cancelar, y de hecho el actor reconviniente, nunca se quejo y asistió al acto de mediación conviniendo en entregar el inmueble, el cual incumplió flagrantemente en la entrega del inmueble arrendado.

CAPÍTULO II
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

1) Determinar la existencia del contrato que alega la parte actora que suscribió en fecha 19 de septiembre de 2006 con el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ. 2) Determinar si está demostrada la necesidad de ocupar el inmueble, intentada por la parte actora-reconvenida AIRAYS GARRIDO. 3) Determinar la procedencia de las cantidades de dinero peticionadas por la parte demandada-reconviniente, en su libelo por concepto de cánones de arrendamiento y sus diferencias. 4) Determinar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en la providencia de fecha 29 de agosto de 2014, por parte de la parte demandada-Reconvenida abriéndose un lapso probatorio por ocho (08) días de despacho, vencido el cual se abrió un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas.
CAPITULO III
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Con el libelo de la demanda consigno los siguientes documentos:
 Poder Especial otorgado al abogado Pablo Zambrano, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Vargas, de fecha 16/08/13, inserto bajo el N° 09, Tomo 117, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. (folios 07 al 09).
A Través de dicho documento se demuestra el carácter con que actúa el abogado Pablo Zambrano, y por cuanto el mismo trata de un documento público por estar investidos de las formalidades establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
 Providencia Administrativa numero 00931, de fecha 29 de agosto de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, mediante la cual se evidencia que se llevo a cabo el procedimiento administrativo previo a la vía Judicial, y el convenio celebrado entre las partes. (folios 10 al 14).
Con respecto a este documento Publico Administrativo, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, estableció:
“Debido a que la administración pública se encuentra regida por un ordenamiento jurídico especial, éste ha venido creando medios de prueba especiales consustanciados con los hechos relevantes en las relaciones jurídicas entre la Administración Pública y los Administrados. Un ejemplo de esta diferencia se hace patente en el caso del documento público negocial del derecho privado y el documento público administrativo. Uno y otro son modalidades de un mismo género: el documento público,…
…La doctrina administrativa y la jurisprudencia apuntan a señalar que la diferencia primordial entre el documento público del derecho privado y el documento público administrativo radica en el hecho de que en el primero, el contenido del documento lo determinan las partes, sin que el funcionario ante quien se otorga tenga facultades para intervenir en tal aspecto, mientras que en el documento administrativo, trátese de una declaración de voluntad, de certeza o de un juicio, el contenido proviene de la propia administración que se expresa por intermedio de un funcionario o de un órgano público con competencia asignada legalmente para pronunciarse al respecto.
El documento público del derecho común expresa una actividad de los particulares, generalmente negocial, el documento público administrativo contiene la expresión de voluntad de la administración…
Partiendo entonces de la premisa de que los documentos públicos administrativos son del género de los documentos públicos, los mismos deben entenderse comprendidos dentro del concepto de “instrumentos públicos” a que alude la norma contenida en el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.”

Entonces, tal instrumental, que no fue impugnada, siendo documento público administrativo que se asimila a los documentos públicos en cuanto a su valor probatorio se refiere, presta para esta instancia todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la certeza de las afirmaciones de la autoridad administrativa y pública en cuanto a la celebración del acto administrativo y el convenio realizado por la parte actora reconvenida y la parte demandada reconviniente.
 Documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente litis, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Segundo Circuito del estado Vargas, anotado bajo el N° 30, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 21/11/2003, mediante la cual se acredita la cualidad de la ciudadana Airays Garrido, como propietaria del inmueble.
 Documento Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del estado Vargas, anotado bajo el N° 4, folio 19, Tomo 8, del Protocolo de Transcripción, mediante la cual se constata que la ciudadana Airays Garrido, cancelo en su totalidad la deuda hipotecaria que mantenía con el Banco Banesco, quedando extinguida dicha obligación.
Dichas instrumentales de carácter Público, no fueron impugnadas por la contraria, por lo que este tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
En la etapa probatoria consigno los siguientes documentos:
 Partida de Nacimiento del ciudadano Gregory Gustavo Garrido Garrido, emanado de la Jefatura Civil de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, bajo el N° 557, con dicha instrumento se comprueba la filiación del referido ciudadano con la ciudadana Airays Garrido, parte actora reconvenida.
 Registro de Unión Estable de Hecho, emanado de la Dirección de Registro Civil, del Municipio Vargas, del estado Vargas, bajo el numero 230, de fecha 02 de mayo de 2013. Con dicha instrumental se puede constatar que los ciudadanos Gregory Gustavo Garrido Garrido y la ciudadana Zwagly Yoselyn Salazar Galarraga, mantiene una unión estable de hecho desde el año 2010, aproximadamente.
Con respecto a estos documentos Publico Administrativos, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, arriba parcialmente transcrita, les otorga pleno valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
 Comunicación dirigida al ciudadano Carlos Eduardo Delgado Hernández, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de fecha 29 de agosto de 2014, mediante la cual se le informa de la Providencia Administrativa realizada en esa misma fecha, y se le hace que contra la referida Providencia Administrativa podrá ejercer el recurso Contencioso Administrativa de Nulidad ante los Tribunal con competencia en lo Contencioso Administrativo, dentro de los ciento ochenta días (180) siguientes a la constancia en autos de su notificación.
 Acta de Nacimiento de la ciudadana Michelle Andreina, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Raúl Leoni, del Estado Vargas, anotada bajo el N° 11, de fecha 06 de febrero de 2001, mediante la cual se constata la filiación con el ciudadano Carlos Eduardo Delgado Hernández.
Con respecto a estos documentos Publico Administrativos, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en decisión de fecha 22 de junio de 1999, arriba parcialmente transcrita, les otorga pleno valor probatorio.

Ahora bien esta Juzgadora antes de entrar a pronunciarse con relación al fondo de la presente controversia debe analizar como punto previo la cuestión previa opuesta por la parte demandada reconviniente, contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
La parte demandada reconviniente alega en su escrito de contestación la referida cuestión previa, en virtud a que no se cumplió con el lapso de 180 días hábiles que señala la providencia administrativa para acudir posteriormente a la vía jurisdiccional, ya que el mismo no se encontraba definitivamente firme, en virtud de que dicha providencia era susceptible de ser impugnada mediante el recurso contencioso administrativo de nulidad ante el Tribunal competente.
En este sentido, considera este tribunal traer a colación la sentencia Nº 00-405, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, de fecha 27 de Abril de 2001, que estableció:
“(…)
‘...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...’
Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada.
(…)
En aplicación a los criterios anteriormente expuestos, los cuales son acogidos ampliamente por esta juzgadora de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado….” (Subrayado y negrita del tribunal).

Así las cosas; considera esta Juzgadora, que ciertamente la providencia administrativa señala el lapso de 180 días hábiles para ejercer el recurso de nulidad contra dicha resolución ante el órgano contencioso administrativo, esto no obsta para que la parte actora reconvenida acuda a la vía judicial a ejercer la demanda que hoy nos ocupa, ya que esos 180 días hábiles que señala la providencia administrativa es únicamente para ejercer el recurso de nulidad contra el acto administrativo, aunado a que la presente acción fue propuesta en causa legal por Desalojo, invocando la necesidad de uso; razón por la cual este Tribunal deberá declarar Sin Lugar la referida cuestión previa en la parte dispositiva del fallo y así se resuelve.

Ahora bien, resuelto lo anterior el tribunal entra a analizar el fondo de la presente controversia en los siguientes términos:
En el caso bajo análisis, nos encontramos en presencia de una acción de desalojo contemplada en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
b) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”.
En lo que respecta a la alegada necesidad de el arrendador-propietario de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con GREGORY GUSTAVO GARRIDO GARRIDO, en compañía de su concubina ciudadana ZWALY YOSELYN SALAZAR GALARRAGA, observa este Tribunal que para su procedencia se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos a saber: (1) La existencia de la relación arrendaticia; (2) La cualidad de propietario del demandante; (3) La necesidad del propietario o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En este contexto, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Gilberto Guerrero Quintero, respecto a la causal de de la pretensión de desalojo por necesidad, apunta lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Guerrero Quintero, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Publicaciones UCAB. Segunda edición; 2.013; págs. 194 al 195).
Esclarecido lo anterior, procede este Tribunal a referirse a la procedencia de la necesidad del demandante de ocupar el bien inmueble arrendado de la manera siguiente:
• La existencia de la relación arrendaticia, la cual no se encuentra controvertida en la presente causa, en virtud de que las partes reconocieron la relación contractual.
• El derecho de propiedad que debe acreditar la parte actora sobre el bien inmueble cuyo desalojo reclama, lo cual se puede apreciar del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Estado Vargas, numero 30, tomo 10, Protocolo Primero, al que se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• La necesidad del propietario de ocupar el bien inmueble arrendado, al respecto considera esta juzgadora que la parte actora reconvenida debió desplegar otros medios probatorios contundentes para probar dicha necesidad, ya que la misma tenia la carga probatoria, tal y como lo señala el artículo 91, ordinal 2°, parágrafo único, de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Considera esta Juzgadora que las partes deben atenerse de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Asimismo, establece el ordinal 2°, del artículo 91, y su parágrafo único, de la Ley de Alquileres de Vivienda, lo siguiente:
“Articulo 91. Solo procederá el desalojo del inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Ordinal 2°. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”
Señalado lo anterior, y de acuerdo a los medios probatorios aportados al proceso por la parte actora reconvenida, a decir, documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, cursante a los folios 49 al 55, ambos inclusive. Contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, cursantes a los folios 36 al 39, ambos inclusive. Acta de nacimiento del ciudadano GREGORY GUSTAVO, consignada en copia certificada, cursante al folio 194, donde se demuestra la filiación existente con la parte actora reconvenida. Acta de registro de unión estable de hecho, entre los ciudadano GREGORY GUSTAVO GARRIDO y la ciudadana ZWAGLY JOSELYN SALAZAR GALARRAGA, cursante al folio 196, del presente expediente, donde se demuestra la unión estable de los ciudadanos antes mencionado.
Por lo que, a pesar de los medios probatorios antes mencionados, los mismos no son suficientes para probar la necesidad de ocupar el inmueble, tal como lo alega en su demanda, la ciudadana AIRAYS GARRIDO, por lo tanto, a juicio de este Tribunal, la pretensión de desalojo por necesidad debe no debe prosperar en derecho. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la procedencia de las cantidades de dinero alegada por la parte demandada reconviniente por concepto de canon de arrendamiento y sus diferencias, considera esta Juzgadora que, si bien es cierto que el arrendatario no estaba de acuerdo con el aumento del canon de arrendamiento, no es menos cierto que el mismo debió acudir a la vía administrativa correspondiente, a fin de solicitar la regulación de alquiler, el cual no consta en el expediente que el arrendatario haya ejercido tal derecho que le asiste, por lo que dicha reconvención no debe prosperar en derecho. Y así se decide.

DECISIÓN
Por lo antes expuestos este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.498.722, asistido por la abogada LUZ CLEMENTINA TORRES VELASQUEZ, inscrita en el IPSA bajo el N° 7.634. SEGUNDO: Sin lugar la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana AIRAYS GARRIDO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.483.097, representada por la ciudadana MARIA ALEJANDRA PARRA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 85.432 contra el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.498.722. TERCERO: Sin lugar la Reconvension propuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO DELGADO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.498.722, parte demandada Reconviniente contra la ciudadana AIRAYS GARRIDO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.483.097, parte actora Reconvenida.CUARTO. No hay condenatorias en costas por la naturaleza del fallo.
Regístrese y Publíquese la anterior decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los seis (06) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015).
LA JUEZA TEMPORAL,

DRA. MARYSABEL BOCARANDA M.
LA SECRETAIA Acc.,

Abg. MARY ANGI MARIN
En esta misma fecha siendo las 2:50 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETAIA Acc.,

Abg. MARY ANGI MARIN

MB/MM/JF.