TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 205º y 156º
Maiquetía, Veinte (20) de abril de 2016
ASUNTO N°: WP12-R-2015-000065.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: ROS MARY DE LA CONSOLACIÓN LAMEDA DÍAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.902.828.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio MARÍA ALEJANDRA PARRA MARTÍNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.432.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, bajo el Nº 74, Tomo 63-A, de fecha 29 de julio de 1972, cuya reforma de acta constitutiva consta en autos, empresa esta representada por el ciudadano JUAN JOSÉ TAVÍO PEÑA, venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V-2.901.180.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JUAN JOSÉ PEÑA PACHECO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 76.608.
MOTIVO: DESALOJO (Apelación del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES ANTE EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que fue arrendado a la Ferretería La Marina S.R.L., un inmueble en perfectas condiciones de mantenimiento. Que sucede que el viernes trece (13) de octubre de 2014, su representada solicitó autorización al Sr. Juan José (administrador de la ferretería) para que le permitiera el acceso al local a los fines de realizar una inspección del inmueble e inmediaciones del local, con el fin de dar cumplimiento a la primera disposición del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y proceder a adecuar el contrato. Que cuando su representada ingresa en el inmueble, observando que las instalaciones del local tienen un fuerte deterioro, el cual es mayor al del uso normal y que el arrendatario está en la obligación de mantener como un buen padre de familia, en buen estado de conservación y mantenimiento, de hecho se observa que el baño del inmueble está en pésimas condiciones, así como el área de la terraza donde hay unas escaleras y piso de madera, los cuales se observan bastantes deteriorados. Que de igual manera, desde afuera puede evidenciarse el estado de deterioro general del local, el cual, tal como está, se encuentra bastante abandonado en cuanto a su mantenimiento, el cual no es producto del uso normal y común, sino que dicho menoscabo se ha venido produciendo a consecuencia de la falta de diligencia de parte del arrendatario en mantener en óptimas condiciones el local arrendado. Que de igual manera, desde que el inmueble está arrendado, el arrendatario no le notifica a su patrocinada sobre algún daño que haya sufrido el inmueble. Que fundamenta su demanda en el artículo 40, literales “C” y “F” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en el artículo 1.579 del Código Civil. Que por todo lo anteriormente expuesto, es que ocurre para demandar, mediante juicio de DESALOJO, a la sociedad mercantil FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., representada por su administrador general JUAN JOSÉ PEÑA TAVÍO, ya identificado, para que sea condenado o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Que sea desalojada la firma mercantil FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., del local comercial, el cual está ubicado en el edificio Tamarindo, identificado con el Nº 1, de la Calle Real de Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, el cual deberá ser entregado libre de bienes y personas. SEGUNDO: Que se condene en costas a la demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Que estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), y en unidades tributarias está representado por mil quinientas setenta y cuatro con 80/00 (U.T 1.574,80).
En fecha doce (12) de enero de 2015, el Tribunal de Municipio admite la demanda y por expresa remisión del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su Capitulo IX del Procedimiento Judicial, artículo 43, establece que el presente procedimiento debe ser tramitado mediante el Juicio Oral, en tal sentido se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que presente escrito de contestación a la demanda.
En fecha 5 de marzo de 2015, la parte actora reforma la demanda ratificando su escrito primigenio y reformando lo siguiente: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, promueve las siguientes documentales: Copia Certificada del poder otorgado por la ciudadana Ros Mary de la Consolación Lameda Díaz; Registro de Información Fiscal de La Ferretería La Marina S.R.L.; Copia Certificada de documento de arrendamiento e Inspección Judicial en el lugar donde se encuentra el local objeto de la presente demanda, cuyos particulares constan en autos.
En fecha 11 de marzo de 2015, se admite la demanda nuevamente.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la parte demandada, debidamente asistida por el profesional del derecho, abogado JUAN JOSÉ PEÑA PACHECO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.608, en fecha 08 de junio de 2015, da contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que la parte actora trata de inmiscuirlo como sujeto pasivo dentro de un proceso judicial al cual es extraño, en razón de que en ningún momento le ha causado daño material alguno al inmueble donde tiene su sede la sociedad mercantil FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., suficientemente identificada en autos, y de la cual es el representante legal, como ella pretende hacerlo ver en su escrito, lo que significa que en ninguna fase de su giro la sociedad de comercio que representa ha infligido, causado o generado daños materiales al local comercial objeto de alquiler. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus partes la demanda intentada por la parte actora, tanto en los hechos, por ser falsos, toda vez que han sido objeto de manipulación y tergiversación, como en el derecho que se pretende aplicar. Que la FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., ha funcionado como entidad corporativa prestando servicios a la comunidad de manera continua, pacífica e ininterrumpida desde hace más de cuarenta años, siendo a la sazón, una de las ferreterías más antiguas y de mayor tradición en el estado Vargas, constituyendo especial referencia en Maiquetía. Que la FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., siempre ha llevado a cabo todas las reparaciones menores que ha requerido y ameritado el local, y jamás ha sido destinataria de quejas por parte de la comunidad de propietarios y de inquilinos que hacen vida en el edificio Tamarindo, y en lo particular, tampoco ha recibido ninguna queja o reclamo de parte de la Junta de Condominio el precitado edificio, todo lo cual denota un comportamiento intachable y ejemplar a lo largo de tantas décadas de arrendamiento en el referido local comercial. Que niega y rechaza, expresamente que la demandante tenga siquiera la más leve aspiración a obtener una sentencia favorable en el presente pleito; y tal negación obedece al notorio nihilismo probatorio con que se ha presentado la demanda. Que además de tan rotunda razón que hace improcedente lo reclamado, se ha maltratado el tema probatorio en la reclamación, y cómo aún a despecho de lo anterior, ha quedado en la más absoluta orfandad e indeterminación el daño alegado. Que es absolutamente falso que el viernes tres (3) de octubre de 2014 la ciudadana ROS MARY DE LA CONSOLACIÓN LAMEDA DÍAZ, le haya solicitado autorización alguna para ingresar al local comercial “a los fines de realizar una inspección del inmueble…”, como deletéreamente afirma en su libelo de demanda. Que es materialmente imposible que la referida ciudadana haya ingresado al inmueble y hubiese podido observar su supuesto deterioro, de todo lo cual pretende deducir temerariamente una acción de desalojo que ni se corresponde con los elementos fácticos. Que se pregunta con asombro y perplejidad: ¿A cuál inspección se refiere ella, si lleva años que no va al local y ni siquiera comparece a las reuniones de Junta de Condominio? A lo sumo, la demandante ha llegado hasta el mostrador y de manera muy esporádica. Que interesa significar que la sociedad FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., secularmente ha actuado como buen padre de familia, instrumentando siempre todas las medidas conservativas necesarias para el buen funcionamiento del inmueble. Que es absolutamente falso que el baño del local se encuentre “en pésimas condiciones”, como deletéreamente asevera en su escrito libelar la parte actora. De igual forma, es absolutamente falso que “el área de terraza donde hay unas escaleras y piso de madera” se encuentre “bastante deteriorados”. Que para empezar, no hay terraza en el local sino una mezzanina que funciona única y exclusivamente como depósito de mercancías. Que en este orden de ideas, es importante destacar que el baño del local se encuentra en buenas condiciones de operatividad, con empotramiento de sus tuberías y debidamente pintado e iluminado; lo mismo puede decirse en relación con las escaleras que conducen hacia la mentada mezzanina y ésta última. Que son áreas del local que no están caracterizadas por su fastuosidad o pomposidad, entendiendo que se trata de una ferretería empero que se hallan en buenas condiciones para el uso normal del inmueble. Y conviene acotar también que, así fue alquilado el local de marras, carente de lujos o de componentes faraónicos. Que en esas buenas condiciones se ha conservado con la diligencia de un buen padre de familia. Que en el escrito libelar no se especifica entidad, cuantía o magnitud de los supuestos daños causados sino que la redacción es muy genérica y subjetiva por no decir vaga e imprecisa. Que ha dicho la mejor doctrina patria que el daño ha de ser cierto, concreto, tangible, específico, determinado o determinable, sin que tengan cabida expresiones generales que de ninguna manera permitan ilustrar, elucidar, esclarecer o individualizar de los hipotéticos daños. Que desde afuera lo único que se puede apreciar es la fachada del edificio, sin que sea dable extraer si quiera conclusiones superficiales al respecto y mucho menos pretender dilucidar con ese inane argumento, una acción de desalojo, como la planteada temerariamente por la contraparte. Que no debe la parte actora pretender a fortiori, a través de una endeble alegación de unos supuestos daños genéricos, que el local parezca el Palacio de Buckingham, cuando le fue arrendado en condiciones similares a las que presenta actualmente, con la natural depreciación que sufren las cosas con el decurso del tiempo, aunado al hecho de que se trata de un edificio que tiene sesenta años de construido, ubicado a menos de un kilómetro del Mar Caribe, expuesto por tal motivo, a los consiguientes efectos corrosivos del salitre, y si embargo, el local preindicado se mantiene en buenas condiciones. Que en abstracto y de manera intangible, etérea o abstrusa, no cabe deducir un “daño difuso o borroso” como sustento en el caso sub judice, de una acción de desalojo. Que en cuanto al tipo de daño, es menester observar que no se trata de cualquier daño sino que ha de consistir en un daño grave que ponga en riesgo la propia estructura del inmueble y que además sea causado por el arrendatario. Que de suerte que, debe haber indefectiblemente una relación de causalidad entre el hipotético daño alegado, que como se comentó no puede ser leve, y la conducta del arrendatario. Que vale la pena recalcar que la FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., siempre ha obrado con diligencia de un buen padre de familia, acometiendo inmediatamente todas las reparaciones menores que han sido necesarias, para que el buen estado de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo en todo caso víctima sistemática de los problemas de cañerías y de plomería suscitados en los pisos superiores, en virtud de estar ubicada en la planta baja del harto mentado edificio. Que la demandante pretende utilizar un subterfugio o parapeto legal para sacar a la sociedad mercantil que representa del referido local comercial, para así enervar soterradamente un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, calificado así por resolución expresa de la extinta Dirección General Sectorial de Inquilinato. Que ya incluso la accionante lo demandó por Resolución de Contrato ante el extinto Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Municipio Vargas del Distrito Federal, expediente Nº 387-98, esgrimiendo el mismo motivo de la presente demanda, esto es, que el local supuestamente se hallaba en deplorable estado de deterioro por “la manifiesta negligencia del inquilino”. Que esto no constituye ninguna novedad, y habiendo resultado perdidosa en las dos instancias jurisdiccionales, para la época, Juzgado de Parroquia como Tribunal a quo y Juzgado de Municipio como Tribunal ad quem, operando por consiguiente el vencimiento total, en forma asaz inexplicable, ni siquiera llegó a pagar las costas y costos del juicio, y es por eso que desde el año 1998, viene ininterrumpidamente consignado los respectivos cánones de arrendamiento en el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Que ha traído a colación los intersticios del litigio anterior, cimentado esencialmente en los mismos motivos del actual, para poner en evidencia la relación tortuosa que ha tenido con la arrendadora y parte accionante en este juicio; una relación jurídica signada por una constante deslealtad y mala fe de su parte, producto de su insistencia en querer sacarle a como dé lugar del mencionado local, a pesar de que la FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., secularmente ha hecho un buen uso del local comercial arrendado, siendo diligente, dedicada y cuidadosa conforme a la ley, en la conservación y mantenimiento del local, toda vez que jamás ha dejado de cumplir con las obligaciones inherentes a su condición de arrendataria. Que aun suponiendo que todo lo anterior no fuere cierto y que la demandante tratare de eludir a algún inexistente documento para acreditar el supuesto daño causado, el cual sería en su criterio la causa generadora del pretendido desalojo, en ese caso, semejante instrumental debía necesariamente haberse acompañado con la demanda, y habiéndose dado la preclusión de la oportunidad procesal para presentar la inexistente documental, queda entonces en el más absoluto abandono la pretensión propuesta por la accionante. Que de conformidad con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, a toda demanda habrán de acompañarse los documentos en que la parte funde su derecho a la tutela judicial que anhela; de hecho, el artículo 434 eiusdem prohíbe de manera expresa que pueda producirse el mismo en una oportunidad distinta. Que huelga decir que la culpa, el daño y la relación de causalidad son requisitos o condiciones acumulativas, esto es, han de ser concurrentes o concomitantes. Basta con que falte uno de esos requisitos, para que se desmonte, descoyunte o desarticule el engranaje de la responsabilidad civil. Que la parte actora incurre en un falso supuesto de derecho, cuando cita con base legal a su acción, el literal “f” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, toda vez que dicho literal alude a los supuestos de cesión del contrato de arrendamiento, que son situaciones jurídicas absolutamente ajenas a la ventilada en el presente juicio, es decir, no guardan relación jurídica alguna con lo que aquí se está dirimiendo. Que de manera genérica enuncia el artículo 1579 del Código Civil. Que de conformidad con el literal C del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el arrendatario no puede llevar a cabo reformas no autorizadas por el arrendatario y eso se traduce, por ejemplo, en la imposibilidad de sustituir el piso de madera que tiene la mezzanina del local y que al parecer tanto rescoldo le causa a la parte actora, a pesar de que así le fue arrendado el local a la sociedad mercantil que representa. Que lo que es innegable es la buena condición de mantenimiento y conservación del inmueble in commento, sin soslayar o desdeñar el natural desgaste u obsolescencia que inexorablemente sufre toda edificación antigua, más aun si está cerca del mar, y que en modo alguno debe ser imputable a un inquilino que históricamente ha obrado como un buen padre de familia, en estrecha y permanente colaboración con la Junta de Condominio del edificio. Que las puertas irregulares a las que hace mención la parte actora en la inspección judicial se refiere a las puertas originales de cuando le fue alquilado el bien inmueble, no sufriendo modificación alguna y hallándose en buen estado de conservación y mantenimiento. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, propone las pruebas descritas en el escrito de contestación en el capítulo tercero.
En fecha 10 de junio de 2015, el a quo fija la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, difiriéndose la misma por auto de fecha 15 de junio del mismo año.
En fecha 17 de junio de 2015, tiene lugar la audiencia preliminar.
En fecha 22 de junio de 2015, el Tribunal fija los hechos controvertidos de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, quedando los mismos fijados así:
“(…)
Determinar la existencia del contrato celebra (sic) entre las partes de fecha 25-03-1994.
Determinar si se encuentra demostrado el deterioro del inmueble.”
En el mismo auto de fijación de los hechos abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de junio de 2015, promueve pruebas la parte demandada, quien procede a ratificar aquellas consignadas con el escrito de contestación de la demanda. En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora promueve pruebas.
En 6 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada se opone a las pruebas promovidas por la parte actora. En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora hace oposición a pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 10 de julio de 2015, el Tribunal de la causa declara parcialmente con lugar las oposiciones propuestas por las partes, pasando a admitirlas por auto dictado en esa misma fecha.
En fecha 07 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa estableció un lapso de diez (10) días para la evacuación de las pruebas.
Durante el debate probatorio se resolvió la incidencia de oposición a la admisión de las pruebas, resolviendo desechar las siguientes instrumentales: 1) Resolución N° 000641, emanada del Ministerio del Desarrollo Urbano, Dirección de Inquilinato. (Riela a los folios 62 al 68). 2) Actuaciones contentivas del juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana ROS MARY LAMEDA DÍAZ, contra la sociedad mercantil “FERRETERÍA LA MARINA S.R.L.”, el cual cursó por ante el Tribunal Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Municipio Vargas. (Riela a los folios 69 al 87). 3) Escrito contentivo de consignación de canon de arrendamiento mensual del inmueble objeto de la litis, efectuado por la sociedad mercantil FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., a favor de la ciudadana ROS MARY LAMEDA DÍAZ. (Riela a los folios 85 y 86, 90 al 93).
En fecha 23 de septiembre de 2015, el Tribunal vencido como se encuentra el lapso probatorio, fija el día martes 13 de octubre de 2015, a las 10:00AM, para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
En fecha 13 de septiembre de 2015, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, siendo dictada dispositiva en esa misma fecha, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“(…)
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Quinto de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el presente juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentado por la ciudadana ROS MARY DE LA CONSOLACION (sic) LAMEDA DIAZ (sic), venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, titular de la cedula (sic) de identidad numero V-5.092.828, contra la firma Mercantil; Ferreteria (sic) La Marina S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripcion Judicial y Estado Miranda, bajo el N° 74, tomo 63-A, de la fecha 29 de junio de 1972 y reformada su acta constitutiva bajo el N° 36, tomo 60-A del 28 de mayo 1973, N° 54, tomo 131-A-Sgdo, del 21 de noviembre de 1978, N° 128, tomo 82-A-Sgdo, del 30 de octubre de 1981 y N° 74, tomo 5-A-Sgdo del 14 de enero de 1986, representado por su administrador general JUAN JOSÉ (sic) PEÑA TAVIO (sic), mayor de edad, venezolano, comerciante, de este domcilio, titular de la cedula de identidad número V-2.901.180. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”
Dictado y publicado el respectivo fallo en fecha 01 de diciembre de 2015, la parte actora interpuso recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 07 de diciembre de 2015, y de conformidad con lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes.
En fecha 22 de enero de 2016, ambas partes presentaron escritos de Informes.
En fecha 02 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 05 de febrero de 2016, la Alzada fijó un lapso de sesenta (60) días la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de abril de 2016, este Tribunal difirió por un lapso de diez (10) días la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo expresado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogada MARÍA ALEJANDRA PARRA MARTÍNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.432, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 28 de enero de 2015, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, ciudadana ROS MARY DE LA CONSOLACIÓN LAMEDA DÍAZ, contra la SOCIEDAD MERCANTIL FERRETERÍA LA MARINA S.R.L., arriba identificados.
-III-
MOTIVA
El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora, de la sentencia definitiva, proferida por el Tribunal de cognición en fecha 1°-12-2015, mediante la cual declara sin lugar la demanda de desalojo planteada, con la siguiente argumentación:
“…Conforme a lo alegado por las partes en sus respectivos escritos de demanda y de contestación, tenemos que la parte actora ciudadana ROS MARY DE LA CONSOLACIÓN LAMEDA DÍAZ, pretende el Desalojo de la firma Mercantil Ferretería La Marina S.R.L., del local comercial... Fundamentada en el deterioro ocasionado al inmueble (sic) que los del uso normal. Por su parte el demandado expresó ocupa el local en calidad de arrendatario desde hace 40 años en virtud de otros contratos, durante los cuales siempre ha pagado…”
Como se puede apreciar, hay ausencia absoluta de motivos, falta absoluta de valoración de las pruebas, no se entiende cual fue el proceso lógico para arribar a la conclusión, por lo que se impone para este sentenciador una revisión de los supuestos fácticos de la acción ejercida, así como su fundamento jurídico, y las defensas opuestas por el demandado, para luego entrar en el análisis probatorio, omitido en forma absoluta por el a quo.
En efecto señala el actor en su escrito libelar: “La naturaleza jurídica de esta acción está encuadrada dentro de lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango (sic) Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del 23 de Mayo de 2014, específicamente en los literales “C” y “F”, así como en los artículos 1579 y siguientes del Código Civil, a saber: Artículo 40. Son causales de desalojo: (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”.
Es claro entonces que de acuerdo con los hechos expuestos en el escrito libelar, se trata de una demanda de desalojo por deterioros en el inmueble arrendado, mayores que los provenientes del uso normal, pues, pese a que se refiere al literal “f” del artículo 40 eiusdem, no hay ningún alegato del actor referido al supuesto de cesión indebida del contrato.
En consecuencia, visto el rechazo general formulado por el demandado en su escrito de contestación, se impone, establecer los hechos controvertidos para definir el tema decidendum, y en el caso de autos, resulta sencillo, para que prospere la demanda, el actor debe acreditar que la arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Ahora bien, el artículo 40 ordinal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Analizando la norma antes señalada, se entiende que la carga de la parte actora se limita a establecer la responsabilidad del arrendatario en la ocurrencia de los deterioros mayores que los provenientes del uso normal, pues, el demandado se limitó a negar los daños o deterioros descritos por el actor.
En tal sentido, se impone revisar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y que da cuenta del vínculo arrendaticio existente, ya que, una vez aportado por la parte actora con su libelo (f.6 al 10), el mismo no sólo quedó exento de impugnación, sino que ha sido debidamente reconocido por la parte accionada.
El precitado contrato de arrendamiento establece en su cláusula sexta, lo siguiente: “…la (sic) reparaciones menores que requiera el inmueble arrendado durante el tiempo y plazo de este contrato, serán por cuenta de (sic) el arrendatario, hasta por la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00). Igualmente, aquellas reparaciones mayores que se originen por negligencia o por no haber reparado las menores a su debido tiempo”. Y la cláusula Séptima: “el arrendatario no podrá hacer dentro del inmueble ninguna modificación que altere en alguna forma la estructura del inmueble o que cause problemas o molestias a los otros inquilinos, propietarios o vecinos, o bien a las áreas comunes del edificio.”
Entonces el contrato asigna al arrendatario la obligación de efectuar las reparaciones menores. Asimismo tiene la obligación de efectuar las reparaciones mayores que se originen por negligencias o por no haber reparado las menores a su debido tiempo.
Ahora bien, consta del contrato de arrendamiento antes apreciado y que fuera autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, bajo el N° 28, Tomo 189, Folios 160 hasta el 163, que el vínculo contractual arrendaticio se inició en fecha 1° de Mayo de 1994, y el local arrendado será destinado exclusivamente para comercio, pues el objeto de la arrendataria es la venta al por menor de artículos de ferretería, pinturas y productos de vidrio. Así se establece.
Riela a los autos, acta de inspección judicial evacuada en fecha doce (12) de agosto de 2015, por el Tribunal de la causa, el cual se constituyó en el Edificio Tamarindo, local N° 1, de la Calle Real de Maiquetía, estado Vargas, donde se encuentra ubicado el local comercial Ferretería La Marina S.R.L., dejando constancia de los siguientes hechos: 1) Sobre la fachada del local comercial N° 1, deja constancia que existen dos puertas principales que se encuentran ubicadas al frente de la vía principal, las cuales se encuentran pintadas de blanco y en buen estado de conservación. 2) Sobre la actividad que se ejerce en el local comercial, deja constancia el tribunal que la actividad comercial es la venta de productos de ferretería. 3) Respecto a las dependencias que conforman el bien objeto de inspección, deja constancia el tribunal que el inmueble consta de las siguientes dependencias: salón principal, oficina, pasillo, depósito, baño y mezzanina. 4) En cuanto al salón principal, existen cuatro (4) lámparas en buen estado, piso de granito sucio y algunas con deterioro, el techo en buen estado de conservación, las paredes cubiertas de láminas perforadas para exhibición de mercancía, por lo que se imposibilita visualizar el estado de las paredes. Asimismo se hizo constar que los suiches, enchufes y tablero de electricidad se encuentran operativos y en buen estado. 5) Respecto al corredor, se observa piso de granito sucio y manchado, el techo en algunas partes deteriorado, las paredes no se observa en virtud de que existen estantes anclados. 6) En cuanto a la Oficina, se aprecia que cuenta con extintor, enchufes y suiches operativos, cámara de seguridad y tablero de incendio operativo. Respecto a las paredes, cubiertas por cartones perforados en la parte superior y en la inferior, madera barnizada. Los pisos se encuentran sucios y manchados. 7) En cuanto al depósito, tiene piso de cemento rústico, paredes de cemento en regular estado de conservación, techo de madera que se encuentra con imperfecciones de conservación y está apuntalado en vigas doble T, al final del depósito con poca iluminación y pared de cemento frisado en buen estado. 8) Con relación al baño, se observó que la puerta de acceso al mismo se encuentra deteriorada, cuenta con poceta y lavamanos en regular estado de conservación, así como un gabinete de primeros auxilios. Se encuentra iluminado y el piso de granito se encuentra manchado. Las paredes en la parte superior estas pintadas y en la parte inferior poseen cerámicas antiguas. El techo se encuentra en regular estado de conservación, y respecto a la ventana, está totalmente deteriorada. 9) Con respecto a la Mezzanina, hizo constar que las escaleras que dan a la misma son de madera y tienen poco estado de conservación. En la primera parte de la mezzanina se encuentran paredes y techos en buen estado de conservación, iluminado, con un extintor, dos (2) cámaras de seguridad y se encuentra señalizado con lámpara de emergencia. El piso es de madera y con algunas tablas en deterioro. 10) Respecto al segundo salón de la mezzanina, se observa que la pared del lado derecho es de bloque de cemento y se encuentra en buen estado de conservación, y la pared del lado izquierdo es de bloque rojo (ladrillo), encontrándose la misma en buen estado. El techo es de bloque rojo y se encuentra iluminado y en buen estado. El piso es de madera rústica soportado en vigas doble T, y se encuentra en mal estado de conservación y con mucho polvo. Asimismo, se observa que la escalera que da acceso a la mezzanina es de madera rústica encontrándose desgastada por el uso diario que se le da a la misma. Asimismo el pasamano se encuentra un poco estable. 11) Se deja constancia que se encuentra a la vista el permiso de los bomberos en copia simple y expedida en fecha 19 de febrero de 2015.
Sobre este medio probatorio evacuado con la inmediación del a quo, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende y en tal sentido deja constancia que algunas dependencias del inmueble se encuentran en regular estado de conservación, otras en buen estado de conservación y algunas evidencian deterioro, pero se hace imposible determinar a partir de la inspección judicial cual es la causa de tales deterioros, ya que para ello es necesario la prueba pericial o experticia.
Ahora bien, tomando en cuenta que el arrendamiento data desde el año 1994, a la fecha de la demanda, acumula un total de 23 años explotando el ramo comercial de la ferretería, lo que hace suponer que el uso comercial (ferretería) tan prolongado en el tiempo pudieran justificar que dicho deterioro se deba al uso normal del inmueble. Así se establece.
Riela a los autos (folio 149), certificado original de la Constancia de Seguridad y Prevención de incendios N° 000793, se trata de una instrumental de carácter público administrativo, indebidamente impugnada en el curso del proceso, que presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y en consecuencia acredita que el inmueble ampliamente descrito en el cuerpo del presente fallo, reúne las condiciones mínimas de Prevención y Protección contra incendios establecidas en el Decreto Presidencial N° 2.195, publicado en Gaceta Oficial N° 3.270 (Extraordinaria de fecha 31/10/1983).- Así se establece.
Al respecto, debe señalarse el contenido del artículo 19 del Decreto No. 1.533 del 8 de Noviembre de 2001, Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, que reza:
“Los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguros en espacios públicos, comerciales o privados de uso público…”
En el presente caso, como se ha dicho, el Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Vargas, expidió la constancia de seguridad y prevención de incendio, acreditando el cumplimiento por parte de la arrendataria de las condiciones mínimas requeridas. Así se establece.
En la oportunidad de la audiencia oral compareció a rendir testimonio la ciudadana MARÍA DA LUZ ALVES DE GOMES, quien previo cumplimiento de las formalidades de ley declaró: 1) Que vive en el edificio donde tiene su sede la arrendataria, agregando que forma parte de la Junta de Condominio. 2) Que conoce al representante de la demandada. 3) Que en el edificio funciona la Ferretería La Marina. 4) Que el condominio ha asumido los gastos ocasionados por reparaciones en el local producto de daños en tuberías o cañerías en los pisos superiores. 5) Que cuando llueve se producen filtraciones que afectan el local comercial, ya que se verifican desde la azotea hasta la planta baja. 6) Que el condominio no ha podido hacer los trabajos de impermeabilización por falta de pago de condominio. 6) Que la propietaria del inmueble arrendado ha acudido una sola vez a las reuniones de condominio. 7) Que el problema de la terraza tiene mucho tiempo.
La referida testimonial debidamente interrogada por el promovente y controlada por la representación judicial de la parte actora mediante el ejercicio de las repreguntas, no incurrió en hiperamplificaciones, conoce los hechos, vive en el edificio donde tiene su sede la arrendataria, por tanto, acredita para este sentenciador la ocurrencia de algunos daños al local arrendado producto de filtraciones provenientes de espacios o áreas comunes. Así se establece.
Con las probanzas analizadas y valoradas, quedó demostrado que existe un contrato de arrendamiento entre las partes, vigente desde el año 1994, que el inmueble presenta algunas dependencias en buen estado, otras en regular estado de conservación y otras evidencian deterioro, pero dicho deterioro debe ser causado por el arrendatario y ser mayor que los provenientes del uso normal a fin de dar cumplimiento a la causal fundamento de la presente demanda.
En el caso de autos, la inspección judicial puede ser suficiente para acreditar con base a la observación la existencia de daños o deterioros, pero no es idónea para establecer las causas, ni su autor, y en el asunto que nos ocupa, hay que establecer que tales deterioros fueron causados por el arrendatario, producto de su falta de diligencia en efectuar las reparaciones menores, y que tales deterioros son mayores que los provenientes del uso normal.
Al respecto, vale la pena traer a colación algunas disposiciones legales sobre el tema que nos ocupa:

“Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.”
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal y como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”
“Artículo 1.595.- Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.”
“Artículo 1.596. ...(omissis)…
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”
“Artículo 1.597.- El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.”
Vista la normativa que antecede y las cláusulas contractuales citadas en el cuerpo del presente fallo, es claro que una de las obligaciones primordiales del arrendatario es cuidar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia, por lo cual responde por culpa leve y grave en el incumplimiento de este deber, previsto en la ley y en el contrato celebrado por las partes.
Entonces, la carga del actor, sería acreditar esta falta de diligencia y como consecuencia de ello, la culpa en el deterioro bajo las condiciones antes mencionadas, es decir, mayores que los provenientes del uso normal, y como ha quedado dicho, tales deterioros o parte de ellos pudieron ser producto de las filtraciones provenientes de las áreas comunes, pero no se ha establecido con claridad cuál es la causa, pues, el hecho de tener una actividad comercial poco delicada, como lo es la venta de productos de ferretería, sumado al tiempo en el ejercicio de dicha actividad (más de 23 años), es por lo que resulta difícil no presumir, en virtud de las resultas de la inspección judicial, que los deterioros no sean producto del uso normal y prolongado de dicho inmueble.
Al analizar los supuestos de la responsabilidad del arrendatario, este Juzgador encuentra que no existe prueba plena de esta responsabilidad, ya que, si bien es cierto la inspección judicial dejó claro la existencia de cierto deterioro en algunas áreas del inmueble, no es posible establecer con claridad ni la autoría, ni sus causas.
No es posible establecer la autoría en cabeza del arrendatario, porque también quedó establecido que algunos daños provenían de filtraciones en áreas comunes, cuya responsabilidad sería del condominio; tampoco ha sido posible establecer que los deterioros son mayores a los provenientes del uso normal, pues, para ello resulta necesario la prueba de experticia, y de acuerdo a los términos de la inspección, tomando en cuenta la actividad realizada en el inmueble y lo prolongado de la relación arrendaticia (23 años), es posible acreditar estos deterioros al uso normal del inmueble, en consecuencia, no se ha podido configurar la causal de desalojo, fundamento de la demanda incoada, razón por la cual, resultará forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la apelación formulada, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 1° de diciembre de 2015, dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual se confirma. Así se establece. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara la ciudadana ROS MARY DE LA CONSOLACIÓN LAMEDA DÍAZ, contra la Sociedad Mercantil “FERRETERÍA LA MARINA S.R.L.”, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo. Así se establece. TERCERO: Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinte (20) días del mes de abril del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 205° y 156°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:20 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ

Asunto: WP12-R-2015-000065
CEOF/YG.-