TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 204º y 156º
Maiquetía, veintiséis (26) de abril de 2016
ASUNTO N°: WP12-R-2015-000066.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA (con la denominación comercial Centro Comercial Lucymar), inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (actualmente Distrito Capital), en fecha 1º de abril de 1996, con el Nº 99, Tomo 7-B.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada ADA LEÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.169.
DEMANDADO: ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.499.008.
DEFENSORA AD LITEM: Abogada MARYBEL HERNÁNDEZ M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.346.
MOTIVO: DESALOJO (Apelación del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que en fecha 20 de junio de 2011, su representada suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, anotado con el Nº 39, Tomo 72, con el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, ya identificado, por el local comercial Nº I-E que tiene una superficie de 1.197 metros cuadrados, ubicado en la planta sótano del Centro Comercial Lucymar, situado entre la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida, Parroquia Catia La Mar del estado Vargas. Que dicho contrato comenzó el 20 de junio de 2012 y terminaría el 19 de junio de 2013. Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció un canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), que se obligaba a pagar el arrendatario dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, por anticipado, y se estableció una penalidad de cincuenta bolívares (Bs. 50) diarios, por el atraso en el pago del canon de arrendamiento. Que en la cláusula décima primera se estableció que sería obligación del arrendatario los pagos por conceptos de condominio, energía eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y cualquier otro servicio. Que en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento se estableció que la falta de pago de una mensualidad sería causa suficiente para que la arrendadora solicitara la resolución del contrato objeto de la presente causa. Que el prenombrado arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero a diciembre de 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre de 2014; lo que hace un total de 37 meses, que multiplicado por el canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), da un total de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15). Que la parte demandada igualmente ha dejado de pagar la cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), por concepto de gastos de condominio correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2011, todos los meses de los años 2012 y 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales se discriminan ampliamente en el escrito libelar. Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Que en fecha 14 de febrero de 2012, su representada presentó demanda de resolución de contrato de arrendamiento contra el arrendatario, la cual fue admitida en fecha 12 de marzo de 2012 y emplazado el demandado, nunca pudo ser citado por ocultarse al alguacil. Que posteriormente, los tribunales de la jurisdicción civil suspendieron su actividad desde el 08 de abril hasta el 25 de abril de 2014. Que en fecha 20 de junio de 2014 el Tribunal Tercero de Municipio de este Circuito Civil, declaró la perención de la instancia y declaró extinguido el proceso, vencido el lapso al cual se contrae el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual comparece nuevamente en nombre de su representada para demandar formalmente al ciudadano ISMAEL MORÍN ALFONSO, ya identificado, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito y, en consecuencia, a entregar el inmueble libre de bienes y personas. SEGUNDO: Subsidiariamente y por vía de daños y perjuicios en pagar la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre de 2012; enero a diciembre de 2013 y los meses de enero a septiembre de 2014, los cuales no ha pagado el arrendatario y los que se siguieren venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de Setenta y Dos Mil Noventa y Tres Bolívares con Setenta y Ocho céntimos (Bs.72.093,78), correspondiente al pago del condominio del local Nº I-E de los meses de septiembre a diciembre del año 2011; enero a diciembre de 2012; enero a diciembre de 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014. TERCERO: A pagar las costas y costos que origine el presente juicio. Que estima la presente demanda en la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Bolívares (Bs. 222.000,00), equivalente a 1.748 Unidades Tributarias.
En fecha 07 de noviembre de 2014, el Tribunal de Municipio admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Comercial en concordancia con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
Vista la imposibilidad de lograr la citación de la parte demandada y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal designa a la abogada MARYBEL HERNÁNDEZ M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.346, como defensora ad litem, quien aceptó el cargo recaído en su persona en fecha 28 de abril de 2015, ordenándose en fecha 30 de abril de 2015 su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en contra de su defendido.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la defensora ad litem de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en fecha 22 de junio de 2015, en los siguientes términos: 1) Que como punto previo a la contestación, deja constancia de haber realizado distintas gestiones tendientes a encontrar información que pudiera servirle para ejercer la defensa del ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, siendo imposible hablar con él directamente. Que en fecha 27 de mayo de 2015, se trasladó a la planta sótano del centro Comercial Lucymar, situado en la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización La Atlántida, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas donde se encuentra el local comercial identificado en autos y fue atendida por un ciudadano que dijo ser y llamarse Víctor Gutiérrez, quien es trabajador del señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN, al cual le informó el motivo de su visita y el mismo le dijo que el señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO no se encontraba para ese momento y que casualmente, en fecha 22 de mayo de 2015, recibieron telegrama notificándole del juicio. Que ya el señor Ismael estaba informado de eso y que le parecía raro que él no la hubiese llamado. Que el telegrama lo recibió el señor ADOLFO TAPIA quien también es trabajador del señor ISMAEL ESTEBAN MORÍN. Que en fecha 14 de mayo de 2015, se trasladó al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela ubicado en El Silencio, Escalinatas El Calvario, Caracas y colocó un (1) telegrama urgente con acuse de recibo para el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN. Que en vista de la imposibilidad de poder hablar con el demandado antes identificado y por cuanto no sabe si son ciertos los hechos narrados por la parte actora en su libelo de demanda, así como el derecho pretendido, a todo evento niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, todo lo alegado en la presente demanda reservando los derechos que pudieran corresponder a su representado en caso que la demanda fuera temeraria. Que niega, rechaza y contradice todo lo dicho en el libelo de la demanda por la parte actora de que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2011 hasta el mes de septiembre de 2014 que hacen un total de 37 meses, más los gastos de condominio por un monto de Bs. 72.093,78. Que en todo caso la parte actora deberá probar los elementos para la resolución de contrato. Que por lo antes expuesto, solicita a este Juzgado que declare sin lugar la demanda presentada por la parte actora ya identificada en autos.
En fecha 14 de julio de 2015, el Tribunal a quo fijó los hechos controvertidos en los términos que siguen: 1) En el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014, lo cual hace un total de treinta y siete (37) meses, que multiplicados por el canon de arrendamiento mensual de cuatro mil ciento sesenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 4.165,95), arrojan un total de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15). 2) En el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario respecto al pago de las cuotas de condominio, correspondiente a los meses de septiembre a diciembre del año 2.011, todos los meses de los años 2.012 y 2.013 y los meses de enero a septiembre del año 2.014, los cuales suman una cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), los cuales aparecen discriminados en el escrito libelar. 3) En si el demandado deberá pagar o no, los cánones de arrendamiento demandados como insolutos del local comercial descrito en autos, así como los que se sigan venciendo hasta que la decisión quede definitivamente firme, por concepto de daños y perjuicios, y en consecuencia, cancelar la cantidad de ciento cincuenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares con quince céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.011; enero a diciembre del año 2.012; enero a diciembre del año 2.013 y los meses de enero a septiembre del año 2.014, y los que se sigan venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de setenta y dos mil noventa y tres bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 72.093,78), por concepto de gastos de condominio correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2.011, todos los meses de los años 2.012 y 2.013 y los meses de enero a septiembre del 2014, así como las costas y costos del proceso a la parte actora.
En fecha 27 de noviembre de 2015, finalizado como se encontraba el lapso probatorio, el Tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó la audiencia de juicio para el 19 de noviembre de 2015.
En fecha 19 de noviembre de 2015, tuvo lugar la celebración de la audiencia de juicio ante el a quo, en cuyo acto cada una de las partes ratificó los hechos que fundamentan tanto su pretensión, como la contestación, efectuando las correspondientes conclusiones probatorias. Asimismo, se dictó el dispositivo de la decisión.
En fecha 30 de noviembre de 2015, el A Quo, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en cumplimiento al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa a publicar el texto íntegro de la sentencia en los siguientes términos:
“(…)
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el presente juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentado por el ciudadano LUIS E. SOLÓRZANO LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.720, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DE CENTRO LUCYMAR, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 1996, anotada bajo el N° 99, Tomo 7-B, contra el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008. SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, se CONDENA a la parte demandada, ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.499.008, a hacer entrega inmediata del inmueble de autos, constituido por un (1) local comercial Nº I-E que tiene una superficie de 1.197 metros cuadrados, ubicado en la planta sótano del Centro Comercial Lucymar, situado entre la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida Parroquia Catia La Mar del estado Vargas, a favor de la sociedad mercantil HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA, CON LA DENOMINACIÓN COMERCIAL DEL CENTRO LUCYMAR.TERCERO: CON LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS, respecto a la cancelacion de los canones de arrendamientos demandados, en consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identifcada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno y, finalmente, en virtud de lo solicitado por la actora respecto a los pagos que se siguieran venciendo hasta la declarativa de insolvencia, se condena a la parte demandada a cancelar también los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y los meses de enero a noviembre del año 2015, a razón de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 212.463,45). CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS respecto al pago de las cuotas de condominio. QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”
Dictado y publicado el respectivo fallo, la defensora ad litem de la parte demandada en fecha 02 de diciembre de 2015, ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 09 de diciembre de 2015, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran escritos de informes.
En fecha 15 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora sustituyó su poder de representación en la persona de la abogada ADA LEÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.169.
En fecha 26 de enero de 2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de Informes ante esta Alzada.
En fecha 11 de febrero de 2016, vencido como se encontrara el lapso de observaciones a los informes presentados por la parte actora, el Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendario siguientes a la precitada fecha a fin de dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de abril de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de quince (15) días calendarios contados a partir del primer día siguiente a la precitada fecha.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:

-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la defensora ad litem de la parte demandada, abogada MARYBEL HERNÁNDEZ M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.346, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 30 de noviembre de 2015, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la parte actora, SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA (con la denominación comercial Centro Comercial Lucymar), contra el ciudadano ISMAEL ESTEBAN MORÍN ALFONSO, arriba identificados.
-III-
MOTIVA
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
En la oportunidad de fundamentar la demanda incoada, la representación judicial de la parte actora se expresó en los términos siguientes: “Fundamento la presente demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Asimismo, solicitó en su particular primero: “…en resolver el contrato de arrendamiento suscrito y en consecuencia entregar el inmueble libre de bienes y personas…”
Como se puede apreciar, pese a que la actora menciona en su escrito los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, relativos a la resolución de contrato, e igualmente peticiona en su punto primero la resolución del contrato suscrito con el demandado, pues el incumplimiento alegado ocurrió durante la vigencia de la ya derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2011), interpuso la demanda objeto de la presente apelación con posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, fundamentado su demanda en el artículo 40 de la misma.
Ahora bien, observa este Juzgador que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, ya que si bien el actor solicitó el desalojo del inmueble como consecuencia de la resolución, la misma, tal como bien estableció el a quo, no es aplicable a casos como el de autos, siendo el desalojo la única vía posible, cuyas causales específicas se encuentra en su totalidad reguladas en los literales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y basándose lo aquí expuesto (incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio), en el literal “a” del precitado cuerpo normativo.
Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago y no la resolución de contrato, más aun, cuando el nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otrora se hiciera obligatorio analizar, razón por la cual, es correcta la calificación dada por el a quo respecto a la acción ejercida, pues se trata, de un desalojo de local comercial. Así se establece.
SOBRE EL MÉRITO
Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con el accionado, identificado con el Nº I-E, del Centro Comercial Lucymar, ubicado en la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas, cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 20 de junio de 2.011, concluyendo el 19 de junio del 2012, con un canon de arrendamiento de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 95/100 CTMS (Bs.4.165,95) mensuales, no estableciéndose prórroga. Asimismo, se fijó que serían por cuenta del arrendatario los pagos por concepto de condominio, energía eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y cualquier otro servicio. Indica la actora, además, que el prenombrado arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014; lo que hace un total de 37 meses, que multiplicados por el canon de arrendamiento mensual de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95), da un total de CIENTO CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 150.440,15). Que la parte demandada igualmente ha dejado de pagar la cantidad de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 72.093,78), por concepto de gastos de condominio correspondientes a los meses de septiembre a diciembre del año 2011, todos los meses de los años 2012 y 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales se discriminan ampliamente en el escrito libelar, en consecuencia demanda el desalojo por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales. Adicionalmente pide que a título de indemnización, se condene al demandado a cancelar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales no ha pagado el arrendatario y los que se siguieren venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.72.093,78), correspondiente al pago del condominio del local Nº I-E de los meses de septiembre a diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014.
En la oportunidad de la contestación, la defensora ad litem del demandado rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho alegado en la presente demanda. Asimismo, negó, rechazó y contradijo todo lo expuesto en el libelo de la demanda por la parte actora respecto a la insolvencia de su defendido respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de septiembre del año 2011 hasta el mes de septiembre del año 2014, que hacen un total de 37 meses, más los gastos de condominio por un monto de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 72.093,78), siendo que, según sus dichos, la parte actora deberá probar los elementos que puedan establecer todo lo fundamentado en su escrito libelar.
Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, en fecha 21 de julio de 2011, bajo el N° 39, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, rechazando solo de manera genérica lo expuesto por el actor y no impugnado el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende, limitándose a rechazar, asimismo, lo afirmado por la actora respecto a la insolvencia de su defendido en relación a los cánones de arrendamiento y cuotas condominiales demandadas como insolutas. Así se decide.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de la insolvencia planteada por la actora respecto a los cánones de arrendamiento y condominiales supuestamente insolutos, pues, la defensora ad litem de la parte demandada niega la existencia de la deuda cuyo reconocimiento y condena se pretenden.
En efecto, establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“CUARTA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 95/100 CTMS. (Bs. 4.165,95). EL ARRENDATARIO se obliga a pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por anticipado, en la dirección indicada por LA ARRENDADORA. El atraso en el pago después de los cinco (5) días mencionados acarreará un pago de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00) diarios, como penalidad…”
Por su parte, la cláusula décimo primera, deja sentado lo siguiente:
“DECIMA (sic) PRIMERA: Serán por cuenta del EL ARRENDATARIO (sic) los pagos por concepto de condominio, energía eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y cualquier otro servicio, debiendo EL ARRENDATARIO entregar EL LOCAL a la finalización del contrato solvente en el pago de dichos servicios.”
En este sentido y como fundamento del desalojo, el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para de Uso Comercial, establece:
“Artículo 40. Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014; lo que hace un total de 37 mensualidades, que multiplicadas por el valor establecido para el canon arrendaticio establecido en la cláusula cuarta del contrato de alquiler, a saber, la suma de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95), da un total de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs.154.140,15) y no de CIENTO CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 150.440,15), tal como acertadamente alcanzó a expresar el a quo en la recurrida.
En este sentido, consigna la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, un total de treinta y siete (37) recibos originales correspondientes a aquellos demandados por no cancelación, constituidos, como en efecto determinó el Tribunal de la causa, por facturas manuscritas, sin que consten de quién han emanado, mas dirigidas al ciudadano ISMAEL E. MORÍN ALFONSO, encontrándose los mismos exentos de suscripción o rúbrica, razón por la cual se concluyen que son documentos privados simples sin firmar por ninguna de las partes, no acreditando en virtud de su naturaleza la insolvencia del arrendatario respecto a las obligaciones por él adquiridas, en consecuencia, los recibos corrientes a los folios diecinueve (19) al treinta y uno (31) de autos, carecen de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, por lo que se ratifica, en este punto, lo expuesto por el a quo en la recurrida. Así se establece.
Asimismo, consignó la parte actora un total de treinta y siete (37) facturas o recibos correspondientes a cuotas condominiales supuestamente insolutas y adeudadas por el demandado, las cuales rielan a los folios treinta y dos (32) al sesenta y ocho (68) de autos, encontrándose las mismas contentivas de las siguientes fechas y montos: 1) Septiembre del año 2011: Bs. 1.139,28; 2) Octubre del año 2011: Bs. 1.237,29; 3) Noviembre del año 2011: Bs. 1.736,74; 4) Diciembre del año 2011: Bs. 1.198,96; 5) Enero del año 2012: Bs. 1.147,99; 6) Febrero del año 2012: Bs. 1.161,71; 7) Marzo del año 2012: Bs. 1.162,62; 8) Abril del año 2012: Bs. 1.286,94; 9) Mayo del año 2012: Bs. 1.385,32; 10) Junio del año 2012: Bs. 1.373,56; 11) Julio del año 2012: Bs. 1.554,96; 12) Agosto del año 2012: Bs. 1.438,09; 13) Septiembre del año 2012: Bs. 1.447,30; 14) Octubre del año 2012: Bs. 2.142,14; 15) Noviembre del año 2012: Bs. 2.396,97; 16) Diciembre del año 2012 1.549,44; 17) Enero del año 2013: Bs. 1.610,80; 18) Febrero del año 2013: Bs. 1.532,60; 19) Marzo del año 2013: Bs. 1.639,83; 20) Abril del año 2013: Bs.1.847,69; 21) Mayo del año 2013: Bs. 1.861,65; 22) Junio del año 2013: Bs. 1.883,02; 23) Julio del año 2013: Bs. 2.037,40; 24) Agosto del año 2013: Bs. 2.197,84; 25) Septiembre del año 2013: Bs. 1.932,16; 26) Octubre del año 2013: Bs. 2.040,69; 27) Noviembre de año 2013: Bs. 2.966,04; 28) Diciembre del año 2013: Bs. 2.320,92; 29) Enero del año 2014: Bs. 2.414,94; 30) Febrero del año 2014: Bs. 2.466,54; 31) Marzo del año 2014: Bs.2.459,21; 32) Abril del año 2014: Bs. 2.531,11; 33) Mayo del año 2014: Bs. 2.697,73; 34) Junio del año 2014: Bs. 3.058,77; 35) Julio del año de 2014: Bs. 3.160,21; 36) Agosto del año 2014: Bs. 3.314,47 y 37) Septiembre del año 2014: Bs. 3.787,85; cuotas estas que suman la cantidad de SETENTA Y TRES MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 73.093,78), y no el monto de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 72.093,78), como erradamente se estableció en el escrito libelar.
Observa quien suscribe que los recibos objeto del presente análisis se encuentran constituidos por instrumentos privados consignados en fotostatos, los cuales no encuadran dentro de aquellos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como factibles de ser consignados en autos en copias simples.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0227, de fecha 06 de mayo de 1999, estableció:
“…La norma que antecede se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos y como tales, así como las copias fotográficas y fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación a contrario, sino son de esta especie, ninguna copia tendrá valor probatorio, aún cuando no sean impugnadas expresamente…”
Por su parte, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 0647, de fecha 14 de marzo de 2006, dejó sentado:
“…Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, sino son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”
Entonces, siendo los recibos en cuestión copias simples de documentos privados no reconocidos o tenidos como tales, carecen de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Concluido como ha sido el estudio del acervo probatorio traído a los autos por la parte actora y siendo que la defensora ad litem de la parte demandada nada aportó en defensa de su representado, se impone para quien suscribe decidir en base a la carga probatoria que corresponde a cada parte en virtud de los hechos planteados y lo pretendido, en concordancia con las excepciones interpuestas y las defensas esgrimidas.
Así pues, analizaremos a la luz de la doctrina la figura del pago como medio de extinción de la obligación, a fin de establecer su efectividad.
En efecto, el autor Rafael Bernard Mainard, en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.
Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.
Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.
Así las cosas, se expresa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Entonces bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador, lo cual se ha verificado en el caso de autos es ciertamente una obligación adquirida por el demandado, tal como se desprende de la cláusula décimo primera.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter de la demandante como arrendadora del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, nada trajo a los autos respecto al cumplimiento al cual se encontraba atada en virtud del contrato suscrito.
Así pues, precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…”
Por su parte, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha Nº 0007, de fecha 16 de enero de 2009, respecto a la contestación pura y simple, expuso:
“…A juicio de esta Sala, en este caso específico pura y simple (o también llamada genérica), en la que la demandada niega todo sin ofrecer argumentos, lejos de exonerarla de ofrecer pruebas, la coloca en una situación desfavorable, pues al haber ofrecido el actor un alegato negativo indefinido, esa contestación pura y simple, en lugar de constituir una actuación de rechazo y de invertir la carga de la prueba, debe entenderse como un acto de aceptación de los hechos alegados por el actor en el proceso. Dicho en otras palabras, si la demanda del actor sin ofrecer elementos de convicción que discutan los hechos negativos indefinidos alegados por el actor y las pruebas presentadas por el libelo, esta Sala debe tener dicha contestación como no contradicha, pues en el reparto de la carga de la prueba, el alegato de un hecho negativo y la contradicción pura y simple de ese hecho negativo, pone en la cabeza del demandado la carga de demostrar el hecho invocado.”
En este sentido tenemos que la defensora judicial de la parte demandada ha realizado una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la actora, cuando esta expone no haber recibido los pagos de treinta y siete (37) cánones de arrendamiento y treinta y siete (37) cuotas de condominio, hecho este que, ciertamente, no puede probar la accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia.
Así pues, de conformidad con lo antes establecido y tal como expresara el a quo, correspondía a la parte demandada, contrario a lo expresado por esa defensa judicial en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, al no existir en autos pruebas de solvencia, deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado. Así se establece.
Respecto a las cuotas de condominio y aun cuando la parte demandada tampoco logró demostrar su pago, no es menos cierto que la acreditación de las cantidades específicas cuya exigencia se pretende derivan de los respectivos recibos, los cuales fueron desestimados en el cuerpo del presente fallo por haber sido consignados en copia simple siendo documentos privados no reconocidos o tenidos como tal, en consecuencia, difícilmente puede condenarse su pago. Así se establece.
En cuanto a la indemnización peticionada, expone la actora:
“...Subsidiariamente y por vía de daños y perjuicios en pagar la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 150.440,15) por los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre del 2013 y los meses de enero a septiembre del 2014, los cuales no ha pagado el arrendatario y los que se siguieren venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble arrendado, así como también la cantidad de Setenta y Dos Mil Noventa y Tres Bolívares con Setenta y Ocho céntimos (Bs.72.093,78), correspondiente al pago del condominio del local Nº I-E de los meses de septiembre a diciembre del año 2011; enero a diciembre del 2012; enero a diciembre de 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014…”
Tal petición fue acordada por el a quo en los siguientes términos:
“…En razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento –tracto sucesivo-, se tiene, que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador, pues declarar la resolución de contrato o el desalojo en virtud de la insolvencia de los cánones de arrendamiento sin conceder el pago de los mismos cuando estos fueran reclamados devendría en un enriquecimiento sin causa en cabeza de la parte demandada; razón por la cual, desprendiéndose de este fallo el total cumplimiento de los presupuestos de procedencia de la acción de autos, dicha reclamación de daños y perjuicios debe ser declarada procedente respecto a los canon de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014, así como los meses que se sigan venciendo hasta la lectura y publicación del dispositivo del presente fallo a razón de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada una. Así se decide…”
En efecto, pide el actor en su libelo, el desalojo del local comercial arrendado y a título de indemnización una cantidad igual a los cánones de arrendamiento vencidos y declarados insolutos y los que se sigan venciendo hasta que se haga entrega del inmueble arrendado, así como las cuotas de condominio vencidas, lo que a la fecha de la demanda se traduce en la suma de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 154.140,15), por concepto de pagos de cánones de arrendamiento demandados como no cancelados y la suma de SETENTA Y DOS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 72.093,78), producto de la insolvencia de los cuotas condominiales, en consecuencia, entiende este sentenciador, que la actora establece el monto de la indemnización sobre la base de la deuda que estima existe a la fecha de la demanda, pero solicita el pago de los cánones y gastos que se continúen venciendo hasta que se produzca el efectivo desalojo.
Al respecto, observa quien suscribe, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto de la insolvencia respecto a treinta y siete (37) cánones arrendaticios cuyo pago no quedó demostrado, razón por la cual se acuerdan los pagos condenados por el a quo, que corresponde a las mensualidades cuyo cumplimiento de pago no se acreditó en autos y los que se siguieron venciendo hasta el dictamen de la recurrida, pues lo solicitado por la accionante respecto a la cancelación de las mensualidades hasta el momento de la entrega material del local comercial objeto de la demanda implica un momento indefinido sobre cuyas bases es imposible para este sentenciador y para el a quo realizar y condenar una suma cierta. Así se establece.
Finalmente, cierto como es, que se trata de un contrato de arrendamiento, y por ende de tracto sucesivo, no hay duda que el arrendador tiene derecho a una compensación por el uso del inmueble mientras esté ocupado por el arrendatario, razón por la cual, resulta procedente en derecho el pago de los cánones de arrendamiento y los gastos pactados en el contrato, condenados en la sentencia recurrida. Así se establece.
Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista un incumplimiento, tal como en el que evidentemente incurrió la parte demandada, al no pagar en forma íntegra el canon arrendaticio y fuera de la oportunidad pactada en el contrato, por tanto, en forma tardía, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia parcial de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la defensora ad litem de la parte demandada, contra la decisión de fecha 30 de noviembre de 2015, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se establece. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO HERMANOS FIRMANI Y COMPAÑÍA (con la denominación comercial Centro Comercial Lucymar), contra el ciudadano ISMAEL E. MORÍN ALFONSO, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el demandado no dio cumplimiento al pago de los cánones arrendaticios precitados. Así se establece. TERCERO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº I-E, del Centro Comercial Lucymar, ubicado en la Avenida principal La Atlántida con calle 8 de la Urbanización Atlántida Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas. Así se decide. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS, respecto a la cancelacion de los canones de arrendamientos demandados, en consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero a diciembre del año 2012; enero a diciembre del año 2013 y los meses de enero a septiembre del año 2014 por la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno y, finalmente, en virtud de lo solicitado por la actora respecto a los pagos que se siguieran venciendo hasta la declarativa de insolvencia, se condena a la parte demandada a cancelar también los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y los meses de enero a noviembre del año 2015, a razón de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.165,95) cada uno, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 212.463,45). QUINTO: Se desestima el pago peticionado por concepto de daños y perjuicios respecto a las cuotas de condominio. Así se establece. SEXTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintiséis (26) día del mes de abril del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 205° y 156°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:15 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ

Asunto: WP12-R-2015-000066
CEOF/YG.-