TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO VARGAS

PARTE DEMANDANTE: YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.062.952,
domiciliada en el Conjunto Residencial Frente al Mar, piso 4, apto D-4-04, Camurí Chico, Parroquia Caraballeda del estado Vargas.
PARTE DEMANDADA: MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.177.753.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS AUGUSTO AGUILERA MACHADO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 75.886.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ILDELFONSO IFILL PINO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.840.
ASUNTO N°: WP12-V-2014-000078.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA.

PARTE NARRATIVA
Se inició la presente causa, en virtud de la distribución realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito del estado Vargas (URDD), donde fue asignada a éste tribunal, dándosele entrada por auto en fecha 06/06/14. Folios 1 al 97.
Por auto de fecha 19/06/14, se admite la demanda, emplazándose a la parte demandada para que comparezca a dar contestación a la demanda dentro de los 20 días de despachos siguientes a la citación del demandado, y se ordena que se practique su citación. Folios 98 y 99.
Mediante diligencia de fecha 26/06/14, la parte actora confirió Poder Apud Acta, a favor del abogado Carlos Aguilera, inscrito el Inpreabogado baja el N° 75.886, que fue certificado por la Secretaria del Tribunal. Folios 101 y 102.
Por auto de fecha 01/07/14, el Tribunal previa solicitud de la parte actora, ordena la elaboración de la compulsa, y acuerda remitirla a la Coordinación de Alguacilazgo. Folio 105.
En virtud de la ratificación de la solicitud de Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble descrito en el libelo, el Tribunal por auto de fecha 11/07/14, ordena abrir el cuaderno de medidas. Folios 107 y 108.
En fecha 13/08/2014, el Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación del demandado, debidamente firmado. Folios 109 y 110.
En fecha 26/09/14, la parte demandada consigno Poder Apud-Acta conferido al abogado Ildefonso Ifill Pino, inscrito en el Inpreabogado N° 18.840, que fue debidamente certificado por la Secretaria. Folios 112 al 113.
Conforme al escrito consignado en fecha 06/10/14, el apoderado judicial del demandado, siendo la oportunidad contestar la demanda incoada en contra de su representado, en lugar de dar contestación al fondo, opuso cuestiones previas. Folio 115.
Mediante diligencia de fecha14/10/14, el Apoderado Judicial de la parte actora, consigno escrito contestando la cuestión previa opuesta. Folios 118 119.
En virtud del rechazo de la previa opuesta, el Tribunal mediante el auto de fecha 20/10/14, advirtió a las partes que el lapso previsto en el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, para la subsanación de los defectos invocados, se computaría a partir del día siguiente a la fecha. Folio 120.
En fecha 28/10/14, el apoderado actor consigno escrito que califico como de subsanación de la cuestión previa. Folios 127 al 129.
Por auto de fecha 29/10/14, el Tribunal advierte a las partes, que el pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta se emitirá al Quinto (5°) día de despacho siguiente. Folio 130.
En fecha 12/11/14, el Tribunal dicto sentencia declarando Sin Lugar la cuestión previa “Defecto de forma del libelo”, planteada, en la que además se advirtió a las partes, que el lapso de 5 días de despacho, para dar contestación a la demanda, previsto conforme al Artículo 358, numeral 2, seria a partir del siguiente día de despacho a la fecha. Folios 131 al 141.
Conforme al escrito consignado en fecha 13/11/14, la parte demandada por intermedio de su apoderado, dio contestación al fondo de la demanda. Folios 143 al 147.
Mediante el auto de fecha 20/11/14, el Tribunal admitió la Reconvención planteada por la parte demandada, fijando la oportunidad para contestarla para el 5° día de despacho siguiente. Folio 149.
En fecha 27/11/14, la parte actora consigno escrito mediante el cual dio contestación a la reconvención planteada. Folios 152 al 155.
Vencido el lapso para contestar la reconvención, el Tribunal en fecha 01/12/14, dicto auto abriendo a pruebas el juicio. Folio 156.
Mediante las notas de secretaria de fechas 16/12/14 y 12/01/15, se dejo constancia que las partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, que se mantuvieron en reserva hasta tanto fueron agregados al expediente en fecha 22/01/15, siendo admitidas conforme al auto de fecha 29/01/15. Folios 158, 161al 169.
En fecha 06/02/15, el Tribunal de conformidad con el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijo la celebración de un Acto Conciliatorio entre las partes, que se llevo a cabo en fecha 19/02/15, en el que acordaron entrar en conversaciones para llegar a un acuerdo. Folios 170 y 171.
Consta al folio 173, diligencia de fecha 24/03/15, mediante la cual ambas partes solicitaron la suspensión de la causa por un lapso de 10 días hábiles, contados a partir de la fecha, pedimento proveído por el Tribunal mediante el auto de fecha 25/03/15. Folios 173 y 174.
En fecha 16/04/15, la representación legal de la parte actora, mediante diligencia consigno escrito que califica de evacuación de pruebas, con el fin de consignar los documentos señalados en el escrito de promoción de pruebas, las cuales dado su volumen, se ordeno abrir un cuaderno de recaudos de pruebas presentadas por la demandante. Folios 175 al 177.
De conformidad con el Artículo 511 del C.P.C, el Tribunal por auto de fecha 20/04/15, fijo el acto de Informes para el 15° día de despacho. Cursando en autos los escritos consignados a titulo de informes por ambas partes, en fechas 12 y 15 de Mayo de 2015 respectivamente. Folios 179, 181 al 194.
Por auto de fecha 19/05/15, el Tribunal de conformidad con el Artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, advirtió la apertura del lapso para las Observaciones a los Informes. Oportunidad en la que fueron presentadas solamente las de la parte demandada, respecto de los informes de la parte actora. Folio 197.
Mediante el auto de fecha 05 de Agosto de 2015, el Tribunal advirtió a las partes el inicio del lapso para dictar sentencia. Folio 201.
En fecha 05/11/15, el Tribunal mediante auto difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva por un lapso de 30 días continuos siguientes, contados a partir de la fecha. Folio 202.

CUADERNO DE MEDIDAS
Conforme a lo ordenado en el Cuaderno Principal, por auto de fecha 11/07/14, se abrió el Cuaderno de Medidas, donde fue decretada la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el inmueble objeto del juicio, y se libró el correspondiente oficio al Registrador del Primer Circuito Subalterno del estado Vargas, signado con el N° 4424-14, que fue debidamente entregado en fecha 17/7/14. Folios 1 al 8.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Conforme a lo alegado en el libelo de demanda, se trata en el caso de marras de una demanda calificada por el actor como de Cumplimiento del Contrato Promesa Bilateral de Compra Venta, incoada por la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, en contra del ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, fundamentada en lo siguiente:
En el CAPITULO I, “HECHOS”, alego que consta de documento de opción-compra debidamente autenticado ante la Notaría Publica Segunda de Vargas, en fecha 19/10/12, anotado bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones, que el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, en su carácter de vendedor se comprometió a darle en venta un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° D-4-04, ubicado en el piso 4 del CONJUNTO RESIDENCIAL FRENTE AL MAR, situado en el lugar conocido como Hacienda Camurí Chico, en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan en el Documento de Condominio del Conjunto, inmueble que le pertenece al demandado según consta de documento protocolizado ante el Registro Publico del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 09/10/08, bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo 2, que anexa marcado “B”.
Que es el caso que el VENDEDOR, tal como se estableció en el contrato cumplió con algunos de los requisitos esenciales para la materialización del documento definitivo de venta tales como: la obtención del Certificado de Solvencia, expedido por la Dirección General de Recaudación de la Alcaldía del Estado Vargas, la obtención de la ficha catastral y la cancelación de servicio de Hidrocapital, documentos que oponen por anexarlos marcados de la “C” a la “F”, que incluso tramitó el borrador de Liberación de Hipoteca de Primer Grado que aún pesa sobre el referido inmueble para con la entidad financiera Banco Fondo Común (BFC), con anterioridad a la firma de la opción a compra -acuerdo entre ambos- ya que este es un requisito indispensable para la formalización y solicitud del crédito bancario según documento que opone anexado “G”.
Que por su parte en su condición de COMPRADORA tramito todos y cada uno de los requisitos existenciales para la obtención de un crédito hipotecario -aprobado – por ante el Banco de Venezuela, muy en especial la Certificación de Gravámenes solicitada en dos (02) oportunidades ante la sede del Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, ambas otorgadas en fechas 24/09/12 y 20/11/12, las cuales anexa marcadas “H” e “I”.
Que es el caso que el Banco Nacional de la Vivienda (BANAVIH), en fecha 19/06/13, en comunicación distinguida con el N° 006809, a través de la Abog, OMAIRA M. ITURRIZA FERRADO, en su carácter de Sub-Gerente de Consultoría remite al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, y hace entrega del visto plasmado sobre el eventual documento de venta a protocolizarse, según consta de documento anexado “J”, previa solicitud del VENDEDOR en fecha 17/05/13, documento que opone y anexa marcado “K”, siendo de gran importancia ser explícitos en este punto: BANAVIH previa solicitud y consignación del ya redactado documento de venta por el Banco de Venezuela con ocasión del crédito aprobado, coloca un sello (seco) denominado por ellos visto bueno a los fines de avalar tal documento de venta, esto con miras a que no exista duda en el documento definitivo de venta que sería otorgado en la oficina del respectivo registro por el VENDEDOR, LA COMPRADORA, EL REPRESENTANTE DE BANAVIH, EL REPRESENTANTE DEL BANCO FONDO COMUN (hipoteca de primer grado) y EL REPRESENTANTE DEL BANCO DE VENEZUELA (crédito hipotecario).
Obtenidos todos los documentos ya de parte del VENDEDOR y sin dilación alguna, dispuso como en efecto lo ejerció la revisión previa, calculo y presentación del documento de venta, el cual anexa marcado “L”, por ante el Registro Publico del Primer Circuito de Vargas, pactándose la fecha de otorgamiento para el día 02/08/13, según se evidencia de documento que opone y anexa “M”. Siendo el caso, que estando ya en la sede de Registro se les informa –a todos los firmantes– que el representante del DEUDOR HIPOTECARIO, entiéndase BANCO FONDO COMUN (BFC), ciudadano PORFIRIO CALDERON, ya no representaba dicha institución y por consiguiente no puede llevarse a cabo tal negocio jurídico, lo que consta en el referido documento de venta señalado con anterioridad. Iniciados los tramites nuevamente a los fines de cambiar y gestionar la nueva presentación documental, se plantea una nueva firma de venta prevista para el 25/10/13, según consta de documento que anexo marcado “N”, acto no materializado por no estar plasmado el Visto bueno de BANAVIH, esto previamente con ocasión al acto voluntario ejercido por el VENDEDOR donde solicita la Liberación nuevamente documento que anexo y opone marcado “Ñ”.
Ahora bien, sorpresiva y posteriormente, el VENDEDOR decide de manera voluntaria, irresponsable e ilegal rescindir la mal denominada “oferta de venta” que por demás tiene características y condiciones distintas a la opción compra venta – violando la norma contractual vigente y el ordenamiento legal, aparte de exponerla al escarnio público, ya que publicó en un diario de publicación local, específicamente en el Diario La Verdad de Vargas, en fecha 03/12/13, tomando la decisión voluntaria de no vender, fundamentado en que había pasado un (01) año sin que la demandante haya manifestado el interés en prorrogar la opción, documento que opone y anexa “O”, olvidando este que había ejercido actos donde se evidencia la novación contractual y que no puede preverse un incumplimiento a una “oferta” por este llamada porque “jamás existió esta” (si no opción), caso contrario se dependía de un tercero tal y como lo resuelve el Ministerio del Poder Popular para la vivienda y habitad en fecha 21/02/13, documento que opone y anexo “P”.
Señala al Juez, que cumplidos todos los requisitos legales establecidos para materializar la venta, debe el vendedor cumplir con su obligación de venta y por consiguiente debe materializar la misma mas cuando nuestro máximo tribunal ha sostenido en JURISPRUDENCIA de materia de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, este señala:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presente los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia 12/4/05, dictada en Expediente N° 04-109, Juicio Ana Morela Serrano Iriarte contra Trina Cecilia Ruiz, donde se estableció:
“… De la transcripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado realizó una acertada interpretación del artículo 1167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta …”.
En el Capitulo II, invocó el fundamento legal de su demanda, a esos fines señalo que los hechos narrados se encuentran encuadrados de manera precisa y objetiva en los Artículos 1.133, 1264 y 1354 del Código Civil.
En el Capítulo III, formuló el PETITORIO de la demanda, por lo que en virtud de los hechos narrados, al ordenamiento jurídico, a la jurisprudencia aplicable en el presente caso, y a la materia de venta regulada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, es por lo que DEMANDA por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, y en consecuencia se ordene al DEMANDADO:
PRIMERO: En protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la pretensión.
SEGUNDO: En pagar las costas y costos del juicio.
En el Capítulo IV del libelo, solicita se decrete MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR el inmueble objeto del juicio, explanando los motivos de hecho y de derecho que justifican y hacen procedente la medida solicitada, por encontrarse cumplidos los extremos que la ley exige, Fomus boni iuris y Periculum in mora.
En el Capitulo V, señaló de conformidad con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, como domicilio procesal la Urbanización Atlántida, Calle Tacagua, entre 5ª y 6ª transversal, Quinta Los Quipa, P.A, jurisdicción de Catia la mar, estado Vargas, Telf: 0414 3123831.; email: carlosaguilera@hotmail.com.
En el Capítulo VI, solicito que la citación de la parte DEMANDADA se efectúe en el Aeropuerto Internacional de Maiquetía, Aduana, Seniat, Maiquetía Estado Vargas.
Estimo el valor de la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVAREZ (Bs.270.000,oo) equivalentes a 2.125,98 UT.
Solicitando por ultimo que la demanda sea sustanciada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito consignado en fecha 13/11/14, por el apoderado judicial de la parte demandada Dr. Ildelfonso Ifill Pino, cursante a los folios 143 al 147, se dio contestación al fondo de la demanda incoada en el presente juicio, ello en los siguientes términos:
Dejando a salvo los hechos que se admiten expresamente, rechaza y contradice la demanda incoada contra su representado en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
HECHOS ADMITIDOS
Es cierto que el demandado es propietario del apartamento destinado a vivienda, signado con el N° de Catastro 06-05-S/C, distinguido con el N° D-4-04, situado en el piso 4 del Conjunto Residencial Frente al Mar, edificado en el sitio Hacienda Camurí Chico, Parroquia Caraballeda del estado Vargas, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones constan en los documentos de Condominio que anexan “D” y “E”..
Es cierto que dicho apartamento tiene una superficie de CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CINCUENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (59,54 mts2), consta de Sala Comedor, un dormitorio, un estudio, cocina, un baño, y un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 88, que tiene los linderos que especifica y su participación en el gastos del condominio es de o,840335%.
Es cierto que el demandado es el propietario del apartamento por haberlo adquirido mediante el documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro en fecha 09/10/12, bajo el N° 37, Tomo 2, Protocolo 1°.
Es cierto que el demandado suscribió una opción de compra con la demandante, en fecha 19/10/12, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda del estado Vargas, bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros respectivos.
Es cierto que el demandado le suministro a la demandante los documentos esenciales para la protocolización del documento definitivo de venta, tales como Certificado de Solvencia de Derecho de Frente, la Solvencia de Aseo Urbano, la Ficha Catastral, pago el saldo total que adeudaba por este servicio, tramito el borrador del documento de liberación de la hipoteca de primer grado que aun pesa sobre el inmueble con el Banco Fondo Común, con anterioridad a la firma de la opción de compra, tal como se reconoce expresamente en el libelo. Anexo “G”.

HECHOS QUE NO REQUIEREN DEMOSTRACION
Tomando en consideración la clausula Tercera del documento de opción de compra suscrito entre las partes se estableció que la misma tendría una vigencia de noventa (90) días calendario consecutivos contados a partir de su fecha de autenticación, prorrogable por una sola vez por treinta (30) días adicionales, que se computarían de manera consecutiva, es un hecho incontestable que esos 120 días vencieron del 16/02/13, es decir, los primeros 90 días vencieron el 17/01/13, y los 30 días siguientes el 16/02/13.
Que parece superfluo tener que afirmar que como consecuencia de ello, para el 01/02/13 (fecha en que se publico la Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos de Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con Recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de Vivienda que de forma anual deben cumplir las Instituciones del Sector Bancario), habían pasado más de 120 días calendario consecutivos contados a partir de la firma de la opción de compra a que se refiere el juicio.
LA REALIDAD ACONTECIDA
La parte actora, luego de reconocer que mi representado solicito con anterioridad a la firma del documento de opción de compra el borrador de liberación de la hipoteca que aun pesa sobre el inmueble de autos a favor del Banco Fondo Común BFC (ANEXO G), pretende sembrar confusión cuando en otra parte del libelo, exhibiendo tanto la copia apócrifa que acompaño marcada “K”, como la copia marcada con la letra Ñ, pretende hacer creer que dichas solicitudes obedecieron a una voluntad de prorrogar la opción.
La verdad fue que transcurrido mucho tiempo luego del vencimiento del lapso de opción firmada, y ante la posibilidad de que se firmase una nueva opción, en la que se pudiera actualizar las condiciones de la negociación, el demandado con la misma diligencia que lo había hecho antes de la suscripción de la primera, solicito en Octubre de 2013 una vez más – se insiste – antes de la firma del nuevo documento, otro borrador de liberación. Lo propio hizo (otra vez) con las solvencias de Derecho de Frente, Aseo Urbano y el pago de Hidrocapital y por eso tienen fecha posterior a la fecha de vencimiento de la opción, pero – se insiste – ello no demuestra voluntad de prórroga.
Sin embargo, viendo que transcurrían los días sin que se concretasen las nuevas condiciones y sin que el demandado recibiese beneficio alguno por el uso del apartamento, cuya ocupación le había permitido a la demandada dizque con propósitos de remodelación y en vista de que no logro contactarla para solicitarle su devolución, opto por publicar en la prensa el remitido acompañado por la demandante.
Que no puede entenderse como renovación tacita la solicitud de un borrador de liberación y las solvencias, cuando el documento expresamente señala en su Clausula Tercera que transcribió, que habría una única prorroga, aunque así no se explico en el documento, es de sentido común y hasta una máxima de experiencia, que en economías inflacionarias las partes no se comprometen por largo tiempo si n o están previstas formulas escalatorias o mecanismos que permitan hacerle frente a la inflación, como seria por ejemplo, establecer el valor de los bienes con referencia a una moneda extranjera, lo que no permite nuestra legislación.
Que la demandada dejo pasar una gran oportunidad cuando no agilizo los trámites correspondientes para adquirir el inmueble dentro del plazo al que se comprometió o su prórroga, incluso el precio que para la fecha de la opción en Octubre de 2012, era razonable para esa fecha, hoy en día esos apartamentos se cotizan por encima de diez veces ese valor.
Frente a una diáfana disposición contractual que pacto un plazo de duración de la opción de 90 días calendarios, contados a partir de la fecha de autenticación, con una prorroga única de 30 días calendarios, no puede haber lugar a interpretaciones de prorrogas tacitas, como se insinúa en el libelo, además es un principio de derecho sustantivo que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas.” (Artículo 1264 del Código Civil).
Es más, la demandante luego de afirmar que el documento de otorgamiento de venta lo fijaron para el día 2 de agosto de 2013, señala que ese día no se llevo a cabo la protocolización porque el representante del deudor hipotecario ( BFC), Porfirio Calderón ya no representaba dicha institución, es decir, después de transcurridos 287 días contados a partir de la firma de la opción, todavía se le presentan obstáculos y, por si fuese poco, dice que 371 días después de aquella fecha (25/10/13), de nuevo se presentaron inconvenientes y aun así pretende que el demandado le venda el inmueble como se estuviesen en el 2012.
Alega la demandante una supuesta novación sin explicar claramente como se produjo. Cual fue la obligación que se extinguió y cual la que nació ?. En este sentido alega, para que haya novación es indispensable que preexista una obligación valida y resulta que en este caso la que había se extinguió el día 16/02/12. De manera había nada que novar. Además para que exista novación es indispensable que la nueva obligación contenga algún elemento nuevo con relación a la anterior y sabido es que los elementos de la obligación son sujeto, objeto y causa, y de acuerdo a la argumentación de la demandada no se produjo ningún cambio en dichos elementos. Es más hay un principio general que la novación no se presume, por tanto la voluntad de novar debe ser clara.
Por otra parte, no dice toda la verdad la demandante cuando afirma que cumplió todos y cada uno de los requisitos legales establecidos para materializar la venta, porque si bien es cierto que pudo haber cumplido con los requisitos legales para comprar, también es cierto que incumplió con los requisitos contractuales, porque la venta no se materializo en el termino pactado.
Que es cierto que en la Resolución del 21/02/13, mediante la cual se establecieron las condiciones de financiamiento que regirán los créditos para adquisición de vivienda principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de vivienda que de forma anual deben cumplir las instituciones bancarias, se previó que en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta dependa de un tercero en la relación, como ocurre en estos casos, pero esa Resolución es posterior al vencimiento del lapso para materializar la venta a que se refiere el juicio.
Alega que luce un contrasentido diferenciar entre los vocablos Opción de Compra Venta y Promesa Bilateral de Compra Venta y sostener que la negociación contenida en el documento cuyo cumplimiento se demanda es una verdadera venta y al mismo tiempo solicitar el cumplimiento de una promesa bilateral de compra venta. En ese sentido se permite exponer lo que a su juicio constituyen los rasgos diferenciadores de ambas figuras. La Opción de Compra, normalmente se utiliza como instrumento para otorgar al posible comprador, tiempo para decidir si adquiere o no el bien que se le ofrece, a esos fines el propietario del bien le concede la opción que habitualmente va acompañada de alguna contraprestación. En esta hipótesis durante el tiempo que se le concede la opción el beneficiario puede decidir acerca de si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido el optante no concreta su voluntad de adquirir, el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero. Por otra parte, la Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por algún motivo, por ejemplo el comprador requiere tiempo para conseguir los fondos para pagar el precio o al vendedor le falta algún recaudo exigido por la ley para protocolizar. En la promesa bilateral no existe la opción del comprador de adquirir o no. Este asume la obligación de comprar en el lapso y bajo las condiciones estipuladas en el contrato.
En el libelo, indirectamente la demandante reconoce que necesitaba de un crédito bancario para poder comprar y en la clausula primera del referido contrato expresamente se señala que el VENDEDOR se compromete a vender y EL COMPRADOR a comprar, es decir, que a pesar del título con el que se encabezo ese documento no estamos en presencia de un negocio en el que el comprador podía decidir o no si compraba, sino de uno en el que el vendedor se comprometió a vender y el comprador a adquirir el bien en el plazo y condiciones señaladas en el documento, de manera que es una promesa bilateral. Los contratos no tienen el nombre que los otorgantes le asignen, sino el que se desprende de su naturaleza. La demandante confunde las figuras cuando invoca decisiones del Tribunal Supremo de Justicia que se referían al contrato de opción de compra, porque cuando de estas se trata, una vez que el optante decide comprar, en ese momento puede considerarse la venta, porque la negociación se hizo depender de su sola voluntad, ya que todos los demás elementos de la venta están presentes; pero cuando se trata de la promesa bilateral y no se cumple la condición que impedía llevar a cabo la negociación de inmediato (Vgr. Porque el comprador no obtuvo los fondos que necesitaba) no se le puede imponer al vendedor la obligación de esperarlo a perpetuidad y menos en un país con una economía inflacionaria como es la del país.
En cuanto a la aplicación de artículo 1354 del Código Civil, que invoca la demandante, señala que el hecho extintivo de la obligación del demandado ocurrió el 17/02/13, cuando venció el termino esencial que pactaron las partes en la clausula Tercera del contrato en litigio.
Por las razones expuestas, solicita que el Tribunal se sirva declarar sin lugar la demanda, con los demás pronunciamientos de Ley.
RECONVENCION
Es un principio de derecho sustantivo que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes (Art. 1159 del Código Civil) y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la ley, lo que se traduce en que los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley. Ese es el principio que se deriva de la disposición contenida en el artículo 1264 del Código Civil según el cual: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Además, el artículo 1160 del mismo Código señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley.
Ahora bien, en la clausula tercera del contrato suscrito entre las partes se previó que la duración de la opción de compra seria de noventa (90) días calendarios, prorrogables por una sola vez por treinta (30) días adicionales y en el libelo de la demanda se reconoce que el documento traslativo de la propiedad no se protocolizó dentro del indicado plazo.
En consecuencia, por cuanto la protocolización del documento de venta no se llevó a cabo oportunamente por razones que no le son imputables a mi representado quien, como se reconoce en la demanda, cumplió con todos los requisitos para la tradición documental se efectuara de acuerdo a lo previsto en el artículo 1488 del mencionado Código sustantivo, y era la demandante quien necesitaba del plazo para obtener el dinero con el objeto de poder materializar la negociación, en nombre de mi representado demando a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº 11.062.952 e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº V11062952-0, para que convenga, o en su defecto a ello se le condene, en la resolución del contrato de opción de compra que suscribió con mi representado en fecha 19/10/12, por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 22, tomo 99 de los Libros de la Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Invocó la aplicación de los artículos 1159, 1160, 1264, 1167 y 1270 del Código Civil.
Pidió que la demandante reconvenida fuera condenada también al pago de de las costas procesales correspondientes.
Ratificó como domicilio procesal, de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, el siguiente: Calle Jabillo, Centro Comercial Delta, piso 2, oficina Nº 6, Maiquetía, Estado Vargas.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Mediante el escrito consignado en fecha 27/11/14, el apoderado judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención planteada en su contra, en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
La reconvención o mutua petición es un recurso que la Ley le confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de contestación cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo.
La reconvención, independientemente de la defensa es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia. Con respecto a la institución de la reconvención la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2.002, estableció “… la reconvención no es una defensa, sino una controversia explicita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley como un supuesto mas de acumulación, en beneficio de los principios de economía…”. En este orden de ideas, es necesario traer colación el criterio doctrinal establecido por el maestro Ricardo Henríquez La Roche, en su obra El Procedimiento Ordinario (Tomo III), respecto a la reconvención, en la cual el referido autor señala: “… La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas- la originaria y la deducida por vía reconvencional-, es menester que exista una conexión entre ambas (sic) (…) subrayado nuestro (…) Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente lo determinará como se indica en el articulo 340 eiusdem”. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevo como- es el caso objetivo-, concerniente por ej. A la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención seria inoperante por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple (como es el caso). De lo antes expuesto el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil entre otras cosas expresa lo siguiente, Articulo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con la pertinentes conclusiones;
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo;
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas; en atención a lo antes expresado se observa, que el escrito presentado por la parte demandada en el acto de la litis contestación- reconvención-, carece de tales requisitos, por cuanto entre otras cosas no especifica con claridad y precisión el objeto de la misma, careciendo dicho escrito de fundamentos tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto ya se ha mencionado que la reconvención es una nueva acción y la cual debe contener los mismos requisitos supra mencionados, tal como lo establece el artículo 365 eiusdem, el cual expresa lo siguiente; “Articulo 365; podrá el demandando intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos…”. Ahora bien, la disposición que establece la norma adjetiva en su artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a las causales de inadmisibilidad de la reconvención, establece la Jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal en fecha 26 de Marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Darío Velandia, lo siguiente “… la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo. En tal sentido debe advertirse su inadmisibilidad.

DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA RECONVENCION
Rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes infundada y temeraria RECONVENCIÓN toda vez que el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, identificado en autos, pretende desconocer su acto de incomparecencia al acto de protocolización por ante la sede del Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, aunado el hecho de que el mismo por acto voluntario de manera unilateral mediante publicación en el diario la verdad rescindió de la opción de venta suscrita por el mismo, según consta en autos.
Aun y cuando los alegatos esgrimidos por la parte demandada carecen de argumento y de pruebas esenciales para su validez, tiene en cierto modo razón -sin ánimos de convalidar sus actos- al señalar que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a las consecuencias que se derivan de los mismo, según la equidad, el uso o la ley; invocado esto en razón de que debe el mismo reconviniente debe CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES EN SU TOTALIDAD.
Rechazó, negó y contradijo lo señalado por la parte reconveniente al pretender desconocer sus obligaciones para con la materialización del documento definitivo hecho que esta objetivamente demostrado y que es la única controversia de la Litis; es altamente inobjetable e insostenible alegar que era solo mi defendida quien necesitaba del plazo para obtener el dinero con el poder de materializar la venta, pudiera preguntarse que era la parte actora quien ejerció la negociación? Desconocía el hoy demandado el hecho de la Banca como interviniente en la negociación de la venta? Desconoció el reconviniente las obligaciones por el suscritas en la opción de compra- venta que hoy se pretende hacer valer? La conducta procesal y la verdad es que hoy demandado ya ejerció una resolución pública y un incumplimiento contractual reiterado, ligado al hecho de los reconocimientos expresos ejercidos por el mismo a lo largo del proceso, ampliamente reconocidos en torno a una opción de compra.
Rechazó, negó y contradijo el carácter invocado en los artículos señalados en el escrito de reconvención.
Por último solicitó que sea declarada sin lugar la presente reconvención y fuera agregado a autos el presente escrito.

DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Conforme al escrito consignado en fecha 16/12/14, que cursa al folio 163 del expediente, el Dr. Ildelfonso Ifill Pino, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, promovió pruebas en los siguientes términos:
Alegó que el lapso de la opción de compra suscrita entre las partes venció en fecha 17/01/13 y la prórroga el día 16/02/13, de modo que no necesita probar las razones por las cuales no acudió a la Oficina de Registro Inmobiliario en agosto u octubre de 2013, para cuando fue fijada la oportunidad para la protocolización del documento de venta y/o no lo firmó.
Que por lo tanto tomando en consideración que la base del rechazo de la demanda por parte del demandado, fue el vencimiento de los lapsos correspondientes, se limitan a reproducir el mérito favorable de los autos, y muy especialmente el que se desprende de la cláusula Tercera del documento contentivo de la opción de compra en el que se estableció que su vigencia seria de noventa (90) días calendario consecutivos contados a partir de su fecha de autenticación, prorrogables por una sola vez por treinta (30) días adicionales, que igualmente debían computarse de manera consecutiva.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Conforme al escrito cursante a los folios 164 al 168 del expediente, consignado en fecha 12/01/15 por el apoderado judicial de la parte actora, Abogado Carlos a. Aguilera Machado, se promovió pruebas en los siguientes términos:
CAPITULO I
DEL MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS
Invocó el merito favorable que se desprende de los autos y actas procesales que conforman la presente causa y se acogió a la comunidad de la prueba de todas aquellas que promueva y evacue la contraparte en todo cuanto favorezca y beneficie a la parte actora, muy en especial las aceptaciones y aseveraciones efectuadas por el mismo en el escrito de contestación de demanda y en el escrito de promoción de cuestiones previas.
CAPITULO II
DE LA PRUEBA DOCUMENTAL
1. Promovió y ratificó el contenido del documento de opción de compra del inmueble, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Vargas, en fecha 19/10/12, anotado bajo el N° 22, Tomo 99, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre las partes en conflicto. Promoción que hace a los fines de probar objetivamente el carácter fundamental de la presente causa y que la misma versa sobre el inmueble objeto de la causa.
2. Promovió y ratificó el contenido del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 09/10/08, inscrito bajo el N° 37, del Protocolo 1, Tomo 23, donde se evidencia que el inmueble objeto del juicio es propiedad del demandado.
3. Promovió y ratificó el contenido de los documentos: Certificado de Solvencia, expedido por la Dirección General de Recaudación, de la Alcaldía del Estado Vargas, el Certificado de Solvencia del Aseo Urbano y Domiciliario, Constancia de la Ficha Catastral y cancelación del Servicio de Agua Hidrocapital. Esto con el fin de probar la voluntad del demandado en entregarlos, cancelar y materializar la venta que incumplió que es lo que se demuestra.
4. Promovió y ratificó el contenido del documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado que aún pesa sobre el inmueble para con la entidad bancaria BFC, solicitada y gestionada por el vendedor demandado, promoción que hace a los fines de probar el acto voluntario del mismo a los fines de materializar la venta del inmueble objeto de la presente causa.
5. Promovió y ratificó el contenido de los ejemplares del borrador de Liberación de Hipoteca con sus respectivos soportes, de fecha 19/10/13, en comunicación distinguida con el N° 006809, donde la Abogada OMAIRA M. ITURRIZA FERRADO, como Sub- Gerente de Consultoría Jurídica de BANAVIH, remite al demandado previa solicitud de este, la respectiva liberación, a los fines de materializar la venta definitiva.
6. Promovió y ratificó el contenido de Solicitud de Liberación de Garantía tramitada por el demandado, por ante la entidad bancaria (BFC), a los mismos fines de probar la intención de materializar la venta definitiva.
7. Promovió y ratificó el contenido del documento de compra-venta presentado por ante la sede del Registro Publico del Primer Circuito de Vargas, cuya fecha de otorgamiento era para el día 02/08/13, esto a los fines de demostrar: a) el nacimiento de la venta definitiva. b) EL OTORGAMIENTO DEL CREDITO, a favor de su representada. c) la entrega, consignación y tramitación de los documentos por parte del VENDEDOR, con ocasión de la referida opción y al acto definitivo de venta (requisitos sine quanon). d) el incumplimiento por parte del VENDEDOR.
8. Promovió y ratificó el contenido del documento de RESCISIÓN DE VENTA de manera UNILATERAL presentado por el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, publicado en el Diario La Verdad, en fecha 03/12/13, esto a los fines de probar: a) el carácter irresponsable del VENDEDOR a pretender rescindir una opción de compra venta unilateralmente. b) la calificación errónea existente entre “oferta” y “opción” ejercida por el VENDEDOR, acto que pretendía evadir.
9. Promovió y ratificó doce (12) documentos certificados por el Banco de Venezuela, que datan de las fechas 24/10/12 y 06/12/13, respectivamente, donde se evidencia objetivamente: a) consignación de documentos y solicitud de crédito generada e incorporada al BANCO respectivo. b) el precio de venta y el monto solicitado con ocasión del crédito hipotecario del inmueble objeto de la presente causa. c) detalle de consultas bancarias del crédito aprobado. d) autorización de la FAOV. e) estatus de firma programada. f) consulta hipotecaria. g) detalle solicitud de crédito (minuta – resolución). h) estatus firma programada. i) solicitud de liberación de garantía. J) solicitud crédito (minuta-resolución). k) consulta crédito hipotecario, donde se observa claramente el estatus de firma programada. l) estatus firma programada, con lo que en nombre de su representada demuestra con claridad la existencia e intervención del tercero en la relación contractual, denominado BANCO DE VENEZUELA, ampliamente conocido por los firmantes, todos y cada uno de los tramites efectuados por la demandante con ocasión de la venta definitiva, las consultas generadas con ocasión al crédito ya aprobado a favor de mi representada.
10. Promovió el expediente completo del trámite bancario, ejercido por la parte actora, el mismo contiene: Datos del solicitante, Certificación de Gravámenes, Cedula Catastral, Cerificado de Solvencia, Recaudos del Solicitante, Avaluó del inmueble, y Perfil Bancario de la solicitante.
11. Promovió certificación expedida por el Prefecto del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 12/03/14, donde se evidencia las actuaciones realizadas por su representada para la materialización de la venta definitiva.
12. Promovió y ratificó en todas y cada unas de sus partes la Resolución y Jurisprudencia que cursa en autos.
Pidió por último, que las pruebas fueran admitidas conforme a derecho y apreciadas en la definitiva.

DE LOS INFORMES
INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA
Siendo la oportunidad legal prevista en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado Idelfonso Ifill Pino, inscrito en el Inpreabogado N° 18.840, presento su respectivo escrito de Informes en los siguientes términos:
• Que en su contestación de la demanda y escrito de reconvención fueron enfáticos y categóricos en el alegato de que el vencimiento del plazo pactado en el documento contentivo de la opción de compra suscrita entre las partes ocurrió el día 17/01/13 y la prórroga el día 16/02/13.
• Que la parte actora reconvenida hizo muchos esfuerzos para demostrar que la parte demandada no acudió a la Oficina de Registro con la finalidad de protocolizar la negociación, pero no hizo ningún intento para evidenciar que antes del vencimiento del lapso de la opción y de su prorroga ya había introducido el documento en dicha Oficina para que se procediese a dicha protocolización.
• Que en su contestación a la reconvención, la actora reconvenida, pretendió insinuar que aun vencido el lapso de la opción y de su prórroga, la parte demandada debía acudir al Registro, a cuyo efecto consignó toda una carpeta con una serie de papeles que en un 99,9 % son copias fotostáticas de documentos privados que apenas tienen un sello húmedo del Banco de Venezuela que no por ello les confiere autenticidad ni los hace oponible, de manera tal que no pueden ser apreciados.
• Que para evidenciar que la parte accionante su sin razón, se permiten realizar un análisis de dichos papeles y se encontraron con los siguientes hechos, que lejos de favorecer a la demandante, más bien demuestra que fueron tardías sus actuaciones:
1. Al folio 42 de dicha carpeta consta una comunicación emitida por el BANAVIH, mediante la cual dice remitirle a la parte demandada un borrador de liberación, comunicación esta fecha 19/06/13 o, lo que es lo mismo, CIENTO VEINTITRES (123) días después de vencido el lapso de la prorroga. Es decir, se trata de un documento que aparentemente trato de hacérsele llegar al demandado cuando ya había fenecido todas sus obligaciones con relación a la opción. Además, en dicha comunicación no consta que el demandado la hubiese recibido.
2. Al folio 43 de la misma carpeta, aparece una presunta solicitud de ese borrador de liberación, pero se trata de otro papel que no puede ser valorado, tanto porque se trata de una simple fotocopia de un papel, cuanto por no está firmado por persona alguna; es decir, no cumple con los requisitos a que se refiere el artículo 1.368 del Código Civil para darle validez de instrumento privado. Esto aunque estuviese en original.
3. Que las copias que en esa carpeta pudieran catalogarse de instrumentos públicos administrativos (y en consecuencia que pudieran presentarse en copias) que se refieren a la denuncia que interpuso la demandante ante la Prefectura, se inicia el día 06/12/13, es decir, incluso con posterioridad a la fecha que la parte demandada (sin estar obligado a ello) ya había publicado en la prensa la notificación a la demandada de que no tenia obligación alguna de firmar la venta.
4. Que además hay un detalle que despierta suspicacia, que hace el Banco de Venezuela con esas copias? Como llegaron esas copias al Banco de Venezuela? Qué razón justifica que en un expediente de solicitud de crédito se incorporen copias de esa denuncia? No sería que dichas copias se llevaron al banco después del juicio para que incorporasen a la mentada carpeta y fuesen selladas por el banco como si ellos le incrementase valor ?
5. Que en los folios 108 y 109 de los recaudos que aparecen en la aludida carpeta, aparecen una impresiones realizadas por el Banco de Venezuela en el que la demandante había solicitado el crédito para la adquisición, donde ese banco reconoce que la fecha ultima de vencimiento de la opción fue el día 19/02/13.
6. Que en el folio 110 de esa carpeta aparece otra impresión (aparentemente realizada el día 05/12/12) donde nuevamente se reconoce que la fecha de vencimiento seria el día 19/02/13, y en la parte baja de esa misma impresión consta que el comité exigió “Aclarar porque (Sic) monto reflejado en balance personal difiere de monto visto en opción compra venta”.
7. Que el mismo documento en el que se documentaria la venta aparece una fecha en el extremo superior derecho, en el que lee sin ninguna dificultad “29/07/13”, como la fecha en la que dentro de la oficina de Registro se envió ese documento para la revisión en el libro de prohibiciones.
8. Que se observó que la planilla para el pago de los derechos de registros también tiene fecha 29/07/13, es decir, CIENTO SESENTA Y TRES (163) días posteriores al vencimiento de la prorroga pactada.
9. Que por último, que la excusa de que el documento de venta no se había redactado porque supuestamente el demandado no había entregado el borrador de liberación de parte de Banco Fondo Común, si se llegasen a apreciar indebidamente los indicados papales, quedaría plenamente desvirtuada con los recaudos que figuran a los folios 124 al 126 de las varias veces mencionada carpeta, porque aunque algo pretendieron ocultar cuando lo consignaron recortado, e incluso ratifica, la afirmación realizada por la parte actora en su libelo y reconocida por el demandado en su contestación.
10. Que lo mismo puede decirse de la constancia que a mano alzada, consta el folio 33 de esa misma carpeta, donde se evidencia que el Banco Fondo Común, en fecha 24/08/12, se comunico con el número telefónico 0414-319-28-01 (que no por equivocación pertenece al demandado) y aunque no se dice de que notificación se trata, lo cierto del caso es que tampoco por casualidad es el banco en el que la parte actora reconoce que mi cliente solicitó incluso con anterioridad a la forma de la opción de compra, el borrador de liberación de hipoteca.
11. Que en definitiva al contrario de lo sostenido por la reconvenida, el demandando fue lo suficientemente diligente para que se llevase a cabo la negociación y que ella no se concretó por razones que no le son imputables en forma alguna, pero que tampoco puede permitir que se asuma que era por tiempo indefinido la obligación del demandado, de vender el inmueble al que se comprometió en la opción de compra.

INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Siendo la oportunidad legal fijada de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial de la parte actora presento su respectivo escrito de Informes en los siguientes términos:
ANTECEDENTES DEL JUICIO
Que en fecha 19/06/14 se admitió la presente demanda, la cual fue presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 06/06/14, por la parte actora, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, en contra del ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° 8.177.753; toda vez que el mismo incumplió al acto de venta y por su negativa no se materializo la venta del inmueble de su propiedad, ocupado por la parte actora, constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda, signado con el número de catastro 06-05-S/C, distinguido con el N° D-4-04, ubicado en el piso cuatro (04) del CONJUNTO RESIDENCIAL FRENTE AL MAR, en el sitio conocido como Hacienda Camurí Chico, en la jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio del Conjunto Residencial Frente al Mar, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 12 de Mayo de 2008, anotado bajo el N° 02, Tomo 09, Protocolo Primero y de documento particular de la Etapa I, de los edificios “D” y “E”, respectivamente, protocolizado por ante el citado Registro Público, en fecha treinta (30) de junio de 2008, anotado bajo el N° 40, Tomo 15, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (59,54 mts), y consta de una (01) sala-comedor, un (01) dormitorio, un (01) estudio, una (01) cocina y un (01) baño, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con el pasillo de circulación del Edificio “D”; SUR: Con fachada Sur del Edificio “D”; ESTE: Con el apartamento D-4-02. Le corresponde un porcentaje de 0,840335% con respecto a la etapa II del Conjunto; correspondiéndole además un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 88; inmueble de su propiedad, según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, de fecha 09/10/08, inscrito bajo el N° 37, del Protocolo 1, Tomo 2, otorgado en opción a la parte actora.
Que la parte demandada después de múltiples diligencias se dio citada y en su debida oportunidad procesal alegó las cuestiones previas previstas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo que a su criterio, mas allá de pretender algún mecanismo de subsanación –declarada sin lugar por demás- lo que ejerció fue un acto de convalidación, ya que del análisis procesal a fondo se constata el hecho que existió un incumplimiento por parte del demandado en el acto de venta, que es la pretensión en la presenta causa.
Que posteriormente contestó la demanda, y en la defensa a fondo trato de evadir las responsabilidades establecidas para estos casos en el Código Civil, y en lo reglamentado en la materia.
Que la parte demandada negó, contradijo y rechazó todo lo alegado por la parte actora, y que para la accionante resultó sensato analizar dicha contestación y ejerció un criterio propio, a los fines de constatar que no existen sino elementos que conllevan a una sola y única conclusión “incumplimiento del demandado” en el mismo acto de contestación, el cual ejerció reconvención pretendiendo que debe ser resulto el documento de opción de compra venta o promesa bilateral de venta; olvidando de manera precisa sus obligaciones como vendedor y el hecho de que las misma deben cumplir tal y como fueron acordadas.
DE LA JURISPRUDENCIA INVOCADA
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, invoco la jurisprudencia de la Sala, según el cual efectivamente, si están los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de Sentencia N°116 de fecha 12/04/05, Expediente N° 04-109, dictada en el Juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, del cual transcribió un párrafo.
DE LAS PRUEBAS
Valoración y apreciación de las pruebas del demandante: De la lectura y apreciación del presente informe, a la luz de la normativa legal vigente y en razón de los fundamentos de hecho, la parte actora acudió a este litigio judicial por la razón y fundamentado en el derecho; ya que consta el nacimiento de la obligación de venta, hecho determinado y probado en su totalidad, de igual manera probo el carácter de propiedad del referido inmueble; probo y acompañó junto a la presentación del escrito libelar el Certificado de Solvencia, expedido por la Dirección General de Recaudación de la Alcaldía del Estado Vargas, el Certificado de Solvencia del Aseo Urbano y domiciliario, Ficha Catastral y la cancelación de servicio de Hidrocapital, documentos que fueron opuesto a la parte contraria y cursante en autos; Certificación de Gravámenes solicitada en dos (02) oportunidades ante la sede del Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, ambas otorgadas en las siguientes fechas 24/09/12 y 20/11/12, respectivamente, documentos que cursan y se encuentran anexados a la misma; documento emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), en fecha 19/06/13, en comunicación N° 006809, donde remite al demandado Miguel Salazar Martínez, el documento de venta del inmueble con el sello del visto bueno de Banahavid para su registro, de igual manera cursa en autos calculo y presentación del documento definitivo, realizado por ante la sede de Registro Publico del Primer Circuito de Vargas, pactándose como fecha para el otorgamiento para el día 02/08/13; documento de venta con la inclusión del no firmante apoderado PORFIRIO CALDERON, ya que no representa a dicha institución y por consiguiente no puede llevarse a cabo tal negocio, señalamiento que consta en el referido documento (elemento de suma importancia ya que no puede considerarse un incumplimiento por omisión de un tercero en la relación entiéndase “BANCA”). Que hubo una nueva presentación documental ante el registro, pactándose fecha de otorgamiento en fecha 25/10/13. Que en fecha 03/12/13, el demandado realizó una publicación informando la decisión voluntaria de no vender, publicación está que se realizó un diario de local llamado “La Verdad”, basándose en que había pasado un (01) año sin que la accionante haya manifestado el interés en prorrogar la opción, documento que fue opuesto, y no fue impugnado en su oportunidad procesal por la parte demandada, olvidando este que había ejercidos actos donde se evidencia la novación contractual y que no puede preverse un incumplimiento a una “oferta” por este llamada porque “jamás existió esta” sino una OPCIÓN DE COMPRA-VENTA o PROMESA BILATERAL DE COMPRA- VENTA DE INMUEBLE, en caso contrario la relación de venta dependía de un tercero tal y como lo reglamenta la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, en fecha 21/02/13. De igual manera se trajo a autos elementos determinantes que sin duda prueban una vez más el carácter fundamental y verdadero de la presente acción incoada, tales como los documentos útiles y necesarios para la validez y que forma parte sine quanon de la venta que debe a nuestro criterio materializarse; igualmente se promovió toda la vida del crédito, demostrándose desde la fecha de aprobación del mismo, hasta la última actuación que evidentemente es la no materialización del mismo por parte del demandado.
Valoración y apreciación de las pruebas del demandado: La parte demandada se limitó a repetir las pruebas que presentó la parte actora, y el único elemento nuevo que presentaron en el juicio fue la contestación donde si limitó a admitir, contradecir, rechazar, pero en el desarrollo del juicio nada probó e incluso pudiera la accionante insistir que lo ejercido fue convalidaciones.
CONSIDERACIONES GENERALES
La parte demanda en el desarrollo del juicio se ha caracterizado por tres cosas a saber:
Por no hacer el menos esfuerzo en probar lo que dice o afirman en su favor.
Ha utilizado mecanismos que les permite la Ley de manera innecesariamente el juicio.
Deja todo el peso de la decisión en el Juez, este accionar es típico de las partes cuando se juran perdidosas, ya es un hecho no discutido que nada probaron.
Que se comprobó la ocurrencia de un acto unilateral de incumplimiento por parte del demandado, hecho insistente materializado con la no presencia y no suscripción del documento definitivo de una venta pese a el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la accionante, en tal sentido es de capital importancia en la presenta causa analizar y traer a colación un conjunto de artículos en materia civil que están ampliamente vinculados a la presente causa los cuales son: Artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, conforme a los cuales se regula la relación contractual suscrita entre las partes, y su posibilidad de hacer exigibles las obligaciones asumidas en ella. Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que regula la actuación del juez en el proceso en especial en la interpretación de los contratos. Artículo 531 del código adjetivo civil, en cuanto a los efectos que puede producir la sentencia en estos casos.

OBSERVACIONES DE INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA
Mediante el escrito consignado en fecha 04/08/15, el apoderado judicial de la parte demandada formulo observaciones a los Informes de la parte actora, dentro del lapso fijado conforme el Artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
Que el apoderado judicial de la parte actora insiste en sostener que la opción de compra suscrita entre las partes, fue una venta definitiva y no una opción; sin embargo en el supuesto negado que esa fuese la interpretación adecuada de la voluntad de las partes, no trajo a los autos prueba alguna para justificar la razón por la cual no cumplió con su parte dentro del lapso de ciento veinte (120) días calendario siguientes a la fecha de la firma por notaria del contrato original (incluyendo la prórroga pactada), de manera que pareciera insinuar que el único que tenía obligaciones en ese contrato era el demandado y no la actora.
Analizó los artículos del Código Civil relacionados con la venta, para evidenciar que aun en esa hipótesis la demanda no puede prosperar, por cuanto dichas normas amparan la posición del demandado.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474, surgen en el contrato obligaciones para ambas partes, no es solo el vendedor quien tiene obligaciones cuando se celebra un contrato de venta, sino también el comprador, es decir, se trata de un contrato bilateral.
Por otra parte el artículo 1.486, que prevé las obligaciones del vendedor que son tradición y saneamiento, no obstante le correspondía a la compradora cumplir con sus obligaciones, dentro del término pactado entre las partes.
A tenor de lo estipulado en el artículo 1.493, que establece que si el vendedor no ha establecido plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. La interpretación lógica extensiva de esa norma, es que tampoco está obligado a entregar la cosa cuando habiendo acordado plazo para el pago, no lo hubiese recibido dentro del mismo.
Antes de continuar considera necesario precisar que la expresión de entregar la cosa, cuando se trata de bienes inmuebles no es la simple detentación material del mismo, por cuanto que existe una norma que señala que la tradición de los inmuebles; es decir, el traslado de la propiedad se verifica con el otorgamiento del documento de propiedad (artículo 1488).
Que en consecuencia, no habiendo cumplido, han de considerarse extinguidas las obligaciones pactadas en ese contrato a tono con lo dispuesto en el artículo 1211, que establece: “El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma”. (Debe leerse fundamentalmente lo subrayado). Todo ello a pesar de que el plazo se deba considerar en beneficio, tal como lo pauta el artículo 1214 del mismo cuerpo normativo.
Pretende ampararse en una interpretación jurisprudencial en torno a lo que deba considerarse opción o venta, a pesar de haber incumplido sus obligaciones, es un descaro. Muy distinto hubiese sido el caso si dentro del lapso pactado por el demandado se hubiese negado a otorgar el documento traslativo de propiedad, en ese caso se podía sostener hasta el cansancio la existencia de la venta definitiva; pero incumplir su parte del acuerdo para luego pretender que por aquella interpretación jurisprudencial el demandado quedaba obligado a realizar la tradición documental del bien a perpetuidad excede la buena fe, y por lo tanto es injusto.
Que en consecuencia, la demandante no pudo evidenciar que cumplió dentro del lapso pactado, la totalidad de las obligaciones que asumió en el contrato firmado en fecha 19/10/12 con el demandado, y que es forzoso concluir que la demanda debe ser declarada sin lugar y con lugar la reconvención, con las demás consecuencias de Ley.

DE LA DECISION
Conforme a lo alegado en la demanda, se trata de una acción de Cumplimiento de una Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito en forma autentica entre las partes en fecha 19/10/12, conforme a la cual, el demandado Miguel Vicente Salazar Martínez, se comprometió a venderle a la actora Yajaira Coromoto Viloria, y esta se comprometió a comprar, el inmueble conformado por el Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° D-4-04, ubicado en el piso 4 del Conjunto Residencial Frente al Mar, ubicado en el sitio conocido como Hacienda Camurí Chico, Parroquia Caraballeda del estado Vargas.
Alegándose en principio, que ambas partes cumplieron con la verificación de actuaciones necesarias para que se hiciera efectivo el otorgamiento del documento de venta definitivo, como por ejemplo, la obtención de la Ficha Catastral, Solvencia de Rentas, cancelación servicio de agua potable, incluso la solicitud de Liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la demanda constituida por él demandado al momento de adquirir el inmueble, así como las Certificaciones de Gravámenes, la tramitación y aprobación del Préstamo Hipotecario para pagar el saldo del precio pactado, en virtud del cual el Banco de Venezuela llegó a emitir el documento definitivo, que requería el “Visto Bueno” del Banco Nacional de la Vivienda (BANAVIH), debido a que el vendedor había adquirido el inmueble con un Préstamo Hipotecario para adquisición de Vivienda Principal con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), que imponía conjuntamente con el vendedor y compradora, suscribir el contrato a los representantes de Banavih, Banco Fondo Común (acreedor hipotecario) y el Banco Venezuela (acreedor hipotecario).
Que el documento de venta, llegó a presentarse al Registro para su protocolización, en dos oportunidades distintas, a saber en fechas 02 de Agosto y 25 de Octubre de 2013, en las cuales no se suscribió el documento definitivo por causas no imputables a la compradora, como fueron la revocatoria del apoderado del Acreedor Hipotecario Banco Fondo Común, quien según el documento presentado en la primera ocasión en el registro, debía suscribirlo en representación de la acreedora Hipotecaria del vendedor, para liberar la hipoteca por este constituida, y posteriormente, porque el documento no contaba con el Visto Bueno de Banhavid, que asimismo debía suscribirlo por las mismas razones expuestas con antelación. Después de lo cual, el vendedor demandado llevo a cabo la publicación de un Cartel en un diario de circulación local “La Verdad”, en fecha 03/12/13, donde notifica a la Compradora, sobre su decisión unilateral de no vender el inmueble, fundamentado en que había pasado un (01) año sin que la compradora demandante haya manifestado el interés de prorrogar la opción, ello a pesar de haber efectuado el demandado actos inequívocos que evidencian la novación contractual, en una operación que dependía de un tercero, según lo establece la resolución ministerial de fecha 21/02/13, que anexa en copia. Invocando la Jurisprudencia del máximo tribunal de la República en materia de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA. Razones por las cuales solicita en el Petitorio del libelo, que el demandado sea condenado a: Protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del juicio y en pagar las costas y costos del proceso.
Argumentos del actor, que el demandado en su escrito de contestación admite parcialmente, en cuanto reconocer que como propietario del inmueble suscribió la Opción de Compra cuyo cumplimiento se demanda, y que suministro los documentos esenciales para la protocolización del documento definitivo con anterioridad a la firma de ésta y después de ésta también. Procediendo a invocar lo establecido en la Cláusula Tercera del precitado contrato de opción, donde se estableció su vigencia por un plazo de Noventa (90) días calendario, contados a partir de la fecha de autenticación, prorrogable una sola vez por 30 días adicionales también consecutivos, en consecuencia de lo cual, son un total de 120 días, que vencen los primeros 90 días el 17/01/13, y la prorroga el 16/02/13, fecha esta ultima para la cual dice, que la Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento de los créditos para Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con recursos provenientes de la Cartera Obligatoria en materia de vivienda del Sector Bancario, no había sido publicada.
Rechazando la pretensión de la parte actora, en cuanto a que los documentos anexados con las letras “K” y “Ñ”, relacionados a las solicitudes del borrador de la liberación de hipoteca, obedeciera a una voluntad de prorrogar la opción. No obstante lo cual admite, que después de transcurrido mucho tiempo de vencido el lapso de la opción, ante la posibilidad de que se firmase una nueva opción, en la que pudieran actualizarse las condiciones de la negociación solicito en el mes de Octubre de 2013, un borrador del documento de liberación de hipoteca, y las solvencias del Derecho de Frente y de los servicios del inmueble. Así como también admite, que la demandante se encuentra en posesión del inmueble objeto del juicio, por haberle permitido su ocupación con propósitos de remodelación, por lo cual en vista de que no se concretasen las nuevas condiciones y de no recibir beneficio alguno, al no poder contactar a la demandada para solicitar la devolución, optó por publicar en la prensa el aviso consignado por la actora.
Planteando un rechazo de la prórroga de la opción invocada por la actora, así como de la Novación, conforme a los argumentos de hecho y derecho ampliamente esgrimidos, que dice se contradicen ante una diáfana disposición contractual que le otorgó a la Opción de Compra Venta un plazo determinado, a cuyo vencimiento derivó la extinción de la obligación del demandado. Llevando a cabo incluso toda una disertación en cuanto a las definiciones de Opción de Compra y Promesa Bilateral de Compra Venta.
Por último, por cuanto el documento definitivo no se otorgó dentro del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de Opción de Compra Venta, por causas no imputables a su representado, quien según la propia actora cumplió con todos los requisitos para que la tradición se efectuara, planteó la Reconvención para demandar a la parte actora, para que convenga o en su defecto sea condenada, a la resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre ambos el 19 de Octubre de 2012.

En atención a las posiciones de las partes previamente relacionadas, para esta Juzgadora queda trabada la litis, en el planteamiento de una acción de cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta del inmueble, en rechazo de la rescisión unilateral de ésta, planteada por el vendedor de forma unilateral a través de un aviso publicado en prensa. Que se fundamenta en la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo por causas no imputables a la compradora demandante, bajo circunstancias que no fueron desconocidas y negadas por el demandado. Siendo de destacar, que el demandado admitió haber participado en la tramitación de los requisitos exigidos a tales fines, a pesar de haberse vencido el plazo de su vigencia, siendo la pretensión que el demandado vendedor sea condenado a protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del juicio.
En contradicción a la posición de la actora, el demandado se acoge al vencimiento del plazo de vigencia de la opción de compra venta acordado en la Clausula Tercera del contrato, durante el cual no se hizo efectivo el otorgamiento del documento definitivo de venta por causas que dice no le son imputables, por cuanto él cumplió con los requerimientos que le correspondían a tales fines, rechazando por ende que la obligación cuyo cumplimiento se le exige se mantenga vigente por haberse prorrogado el referido plazo, o porque se haya producido una novación de la misma, independientemente de admitir haber tramitado algunos después de dicho vencimiento. Argumentos en virtud de los cuales planteo la reconvención, con el fin de que la demandante convenga o a ello sea condenada, para que sea declarada la resolución del contrato de Opción de Compra Venta objeto del juicio.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.

Cursa a los folios 12 al 15, consignada por la parte actora como anexo “A” de la demanda, Original del documento de Opción de Compra-Venta, suscrito entre los ciudadanos MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ (vendedor), y YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA (compradora), debidamente autenticado en fecha 19/10/12, ante la Notaria Publica Segunda del Estado Vargas, donde quedo anotado bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria.
Dadas sus características, el instrumento previamente descrito, constituye un documento público que consignado en original, fue opuesto a la parte demandada por estar suscrito por el, quien en virtud de ello, tenía la carga de impugnarlo o tacharlo en su oportunidad legal, cosa que no se produjo en el juicio, pues por el contrario el demandado reconoce de forma expresa en su contestación que efectivamente lo suscribió, en razón de lo cual, el instrumento surte de conformidad con dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, pleno valor probatorio en cuanto del mismo se desprenda respecto a la acción incoada en el juicio. Así se establece.
Determinado el valor probatorio del instrumento objeto de análisis, se desprende del mismo la celebración de un contrato de Opción de Compra Venta, mediante el cual el demandado se compromete a Vender el inmueble objeto del juicio, y la actora se compromete a comprarlo. Asumiendo una serie de obligaciones ampliamente descritas y establecidas en el contrato, que en función de su incidencia en la controversia serán identificados posteriormente, para determinar la procedencia o no de la acción incoada en el juicio. Así se establece.
Cursa a los folios 16 al 26, consignada por la parte actora como anexo “B” de la demanda, Copia Certificada del documento de Compra-Venta, suscrito entre la entidad bancaria Banco Fondo Común C.A Banco Universal (como Vendedor), y el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ (como Comprador), debidamente protocolizado en fecha 09/10/08, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, bajo el N° 37 del Protocolo 1, Tomo 2, relacionado con el inmueble objeto del juicio.
El instrumento antes descrito, por tratarse de un documento registrado tiene carácter de público, y en ese sentido fue opuesto al demandado quien lo suscribió, por ende tenía la carga de impugnarlo o tacharlo, cosa que no se llevó a cabo, pues por el contrario en la contestación al fondo de la demanda, el accionado reconoce haber adquirido el inmueble (Apartamento) objeto del juicio, ello conforme al documento analizado. Siendo así, en conformidad con lo establecido en el Artículo 1360 del Código Civil, el documento analizado es apto para producir efectos probatorios plenos en todo cuanto de él se derive a los fines de la controversia a decidir. Así se establece.
Determinado el valor probatorio del instrumento analizado, se evidencia la condición del demandado como propietario del inmueble objeto del juicio, en virtud de la cual, suscribió la Opción de Compra Venta a que se refiere la acción de cumplimiento incoada en el juicio, que no ha sido objeto de controversia. Así se establece.
Cursan a los folios 27 y 28, consignados por la parte actora como anexos “C” y “D” de la demanda, Copia Simple de los Certificados de Solvencia de Derecho de Frente y Aseo Urbano Domiciliario, emitidos en fechas 19/07/13 y 12/07/13, por la Alcaldía del Municipio Vargas del Estado Vargas, a favor de MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, como propietario del inmueble objeto del juicio.
Dadas sus características los instrumentos antes identificados constituyen documentos de los calificados por la jurisprudencia como públicos administrativos, que son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de dichos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones suspensiones etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc), que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. En ese sentido fue opuesto al demandado, quien tenía la carga de impugnarlas dentro de su oportunidad legal, cosa que no llevo a cabo, pues por el contrario el demandado en los renglones de los “Hechos Admitidos” y “La Realidad Acontecida” del escrito de contestación, admite expresamente que le suministro las referidas solvencias a la demandante, incluso a pesar de haber transcurrido mucho tiempo luego del vencimiento del lapso de la opción de compra firmada. Por tal razón, dichos instrumentos son idóneos para producir efectos probatorios en todo cuanto se desprenda a los fines de la controversia. Así se declara.
Siendo así, se evidencia de dichos instrumentos, que el demandado le dio cumplimiento a una de las cargas que a los fines de la materialización de la venta pactada eran necesarios, como es el tramite y obtención de las solvencias de derecho de frente y de aseo urbano domiciliario, emitidas en fechas 19 y 12 de Julio de 2013 respectivamente, que son exigidas como requisitos para el otorgamiento del documento definitivo ante el registro inmobiliario, y cuya incidencia en la procedencia o no de la acción, será determinada posteriormente. Así se establece.
Cursan a los folios 29 y 30, consignados por la parte actora como anexo “F” de la demanda, original de una factura o recibo de pago y del correspondiente soporte de la factura, emitida por la empresa C.A Hidrocapital, Oficina Comercial Maiquetía, en fecha 12/07/13, por la cantidad Quince bolívares (Bs.15,oo), por concepto de Solvencia de Apto Multifamiliares.
Dadas sus características los instrumentos descritos, conforman unos documentos emanados del ente público “Hidrocapital”, que tiene a su cargo la operación de los Acueductos del Distrito Capital y de los Estados Miranda y Vargas, con el fin de hacer constar la cancelación de los derechos por solicitud de Solvencia de Hidrocapital, correspondientes al suministro de agua a la Junta de Condominio Etapa II, Torres D y E, Residencias Frente al Mar, de la cual forma parte el inmueble objeto del juicio. Instrumentos que no fueron atacados por la parte demandada, quien por el contrario afirmo en su contestación haber pagado el saldo total de lo que se adeudaba por dicho servicio, necesario para tramitar la solvencia a que se refieren estos, también requerida por el registro para la protocolización del documento de venta definitivo, en ese sentido se valora. Así se declara.
Cursa al folio 31, consignada por la parte actora como anexo “G” de la demanda, original de una constancia de Solicitud de Borrador Liberación de Hipoteca, emitido en fecha 21/08/12, por la entidad bancaria “Banco Fondo Común”, a nombre de MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, que aparece suscrita con una firma legible Miguel Salazar M, que tiene un sello húmedo donde se lee: “B.F.C Banco Fondo Común C.A, Agencia Catia la mar. Cod 88, con una firma ilegible por el banco, y al pie otro sello en el que se lee: “B.F.C Banco Fondo Común C.A, Banca Universal, Firma Verificada”.
El instrumento descrito, constituye un comprobante emitido por “Banco Fondo Común” C.A, para acreditar que fue solicitada la Liberación de la Hipoteca del crédito contraído con esa entidad, a nombre del aquí demandado Miguel Salazar, cedula de identidad N° V-8.177.753, quien suscribe el comprobante con una firma legible, que no fue impugnado ni desconocido por este, por el contrario admite expresamente haber tramitado dicha solicitud, incluso antes de suscribir el documento de Opción a que se refiere el cumplimiento demandado, en ese sentido se valora. Así se establece.
Cursan a los folios 34 al 41, consignadas por la parte actora como anexos “H” e “I” de la demanda, Originales de las Certificaciones de Gravámenes, expedidas en fechas 12/09/12 y 16/11/12, por el Registro Público de Primer Circuito del Estado Vargas, a solicitud de la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, relacionadas con el inmueble objeto del juicio.
Dadas las características, los instrumentos descritos tienen el carácter de documento público, aptos para producir efectos probatorios en cuanto de ellos se acredita, por una parte, la emisión de las Certificaciones de los Gravámenes constituidos sobre el inmueble a que se refiere la acción objeto de la presente decisión, requeridas para la suscripción de operaciones de venta y para la tramitación de préstamos para adquisición de viviendas, y por la otra, que efectivamente dicho inmueble tiene vigente para el momento de su emisión, una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (Operador Banco Fondo Común), que es a la que se refiere el documento analizado con antelación. Así se establece.
Determinado el valor probatorio de los instrumentos descritos, se evidencia que antes y después de suscribir la opción cuyo cumplimiento se demanda, la compradora demandante tramitó y obtuvo dichas certificaciones, requeridas en el proceso de obtener el préstamo hipotecario para pagar el saldo del precio de venta pactado. Así se declara.
Cursa al folio 42, consignada por la parte actora como anexo “J” de la demanda, original de la comunicación emitida en fecha 19/06/13, por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), signada con el N° CJ/O/2013, dirigida al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, C.I N° V-9.177.753, con el fin de remitirle anexo dos (2) ejemplares del Borrador de Liberación de Hipoteca con sus respectivos soportes, recibidos del Ente Financiero en fecha 21/05/13, mediante Solicitud N° 4328, al cual se procedió a verificar y posteriormente otorgar el respectivo “Visto Bueno” de esa Institución. Instándolo a comunicarse con el apoderado de la referida Institución, la Ciudadana MARIA FLOR ARVELO DE DAO, al teléfono 0424.118.66.10 en un plazo de quince (15) días hábiles previos a la introducción del documento en la Oficina de Registro que corresponda, a los fines de fijar la fecha y hora donde se efectuara el procedimiento de liberación de hipoteca.
En atención a sus características por tratarse de una comunicación emitida por un ente “Banco Nacional de la Vivienda y Habitad” (Banavih), para quien aquí sentencia, este documento puede ubicarse dentro de la categoría de los públicos administrativos que por tener la firma de un funcionario administrativo como lo es la Sub Gerente de Consultoría Jurídica de dicho ente, están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo cual deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. En ese sentido fue opuesto al demandado, quien tenía la carga de impugnarlo dentro oportunidad de contestar la demanda, cuando por el contrario admitió en el renglón de su contestación “La Realidad Acontecida”, que efectivamente había solicitado la emisión de la liberación antes de suscribir el contrato de opción, incluso nuevamente en el mes de Octubre de 2013. Por lo que no obstante su argumento en el escrito de Informes, donde fue atacado, sin que para esta Juzgadora se generen consecuencias para su valoración, toda vez que resulta un hecho no controvertido, que el demandado haya solicitado en dos oportunidades la liberación de la obligación hipotecaria que había contraído respecto del inmueble objeto del juicio, y en parte a ese pedimento, obedece la emisión del borrador cuya notificación se le hace mediante la comunicación objeto del presente análisis y valoración, reconociéndosele en ese sentido valor probatorio. Así se establece.
Cursa al folio 43, consignado por la parte actora como anexo “K” de la demanda, copia simple de una Planilla emitida por Banavih, donde aparece una relación de los documentos requeridos para la tramitación de documentos emitidos por la Consultoría Jurídica, que tiene en su parte inferior izquierda un espacio para ser llenado con letra de imprenta, donde se relaciona la siguiente información:
Tipo de Solicitud: Visto Bueno; Nombre y Apellido Miguel Vicente Salazar M; Cedula de Identidad: (V)-(E) V-8.177.753; Teléfono de Contacto: 0416-7238350/ 0424-1853670; Dirección: La Guaira.
El documento antes descrito, conforma una copia de un facsímil donde se relacionan los requisitos para tramitar documentos emitidos por la Consultoría de Banavih, que no se encuentra suscrito por persona alguna, razón por la cual, no puede producir efectos probatorios. Así se establece.

Cursan a los folios 44 al 52, consignados por la parte actora como anexos “L” y “N” de su demanda, Documento de Liberación de Hipoteca, Venta y constitución de nueva Hipoteca, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIB), y de la Planilla N° 1063007, emitida en fecha 29/07/13, por el Registro Publico del 1er Circuito del Estado Vargas, donde se registran los siguientes datos: Aparecen identificados como presentante Yajaira Viloria, Cedula de Identidad N° 11.062.952, y como Otorgantes el Banco Nacional de Vivienda y Habitah (Banavih), Miguel Vicente Salazar Martínez y el Banco de Venezuela; identificando el inmueble como N° D-4-04; la Clase de Acto como Canc-Venta- e Hipoteca; el Monto de Operación 300.000,oo - 289.170,oo; Fecha de la firma: 02/08/2013; Cancelaciones 64.000,oo; Porcentaje % Venta 1,000 Hipoteca 0,50. Constatándose que el documento de liberación y venta, en su contenido refleja en primer lugar, la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del juicio, constituida por el ciudadano Miguel Vicente Salazar, a favor del Banco Fondo Común. Seguidamente se registra la negociación de venta del inmueble apartamento N° D-4-04, ubicado en el piso cuatro (4) del Edificio “D” del Conjunto Residencial Frente al Mar, a que se refiere el juicio, entre los ciudadanos Miguel Vicente Salazar, como Vendedor, y Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, como compradora, a consecuencia de la cual, se registra también la celebración de un Contrato de Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, entre esta ultima y el Banco de Venezuela S.A Banco Universal, sobre el mismo inmueble.
Conforme a lo alegado en el libelo, los instrumentos objeto de análisis y valoración, fueron producidos por la actora con el fin de acreditar que las entidades financieras intervinientes en dicha operación emitieron el documento definitivo de venta del inmueble objeto del juicio, y que este fue presentado ante el Registro Subalterno para su revisión previa, calculo y presentación efectiva, esto a los fines de su otorgamiento, que según se señala debía producirse para el 02/08/13.
Ahora bien, es evidente que dadas sus características dichos documentos no reúnen las condiciones de públicos, por lo que no pueden producir efectos probatorios plenos. No obstante ello, es de destacar que el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda, al referirse al documento en cuestión manifestó, que ante la afirmación de la demandante respecto al otorgamiento del documento para la fecha 02/08/13, cuando no se llevo a cabo la firma porque el representante del deudor hipotecario (BFC), Porfirio Calderón ya no representaba dicha institución, lo hace no para atacarlos sino para argumentar en todo caso, “que para las fechas de presentación y de la fallida firma por el cambio de apoderado del deudor hipotecario, habían transcurrido 287 días contados a partir de la firma de la opción, y todo se le presentan obstáculos, y por si fuese poco, dice que 371 días después de aquella fecha (25/10/13), de nuevo se presentaron inconvenientes, y aun así la demandante pretende se le venda el inmueble como si estuviesen en 2012”.
Siendo así, para esta Juzgadora, se desprende del contenido de los instrumentos analizados, en concordancia con otros elementos contenidos en las actas procesales, suficientes indicios que nos llevan al convencimiento en cuanto a que el documento analizado, contiene la redacción del documento de compra venta definitiva del inmueble objeto del juicio, que incluye el Préstamo a Interés con Hipoteca a favor del Banco Venezuela, que se emite cuando ha sido tramitado y aprobado el crédito hipotecario para pagar el saldo del precio de venta por parte de la compradora aquí demandante. Asimismo, que el documento en cuestión fue presentado ante el Registro Subalterno de Primer Circuito del estado Vargas, donde fue verificada la revisión en cuanto al Libro de Prohibiciones, otorgándose el correspondiente Visto, donde además consta el sello con el V.B del Banco Venezuela, ratificando la fecha del otorgamiento para el 02/08/13, estampada en el margen izquierdo del documento, y en esos términos se valora. Así se declara.
Cursa al folio 53, consignada por la parte actora como anexo “N” de la demanda, Original de un correo enviado por Erika Blanco/CRD/BDV, para Elías Malave/AGC/BDV@BanvenezPro y otros. De fecha 21 de Octubre de 2013. Asunto Firma FAOV 11062952 VILORIA MENDOZA YAJAIRA COROMOTO. Donde se señala: Buenas Tardes, Por favor notificar cuanto antes fecha de firma del cliente mencionado, ya que son recursos FAOV y de no firmar los mismos tienen que ser devueltos al Banavih, igualmente cualquier salvedad referente al crédito, ya sea que el cliente tenga algún tipo de problema para concretar su firma o que desista del mismo, por favor notificar de inmediato, requerimos seguimiento del caso. Fecha de Firma: 25/10/2013. Apoderado: DORIS MONTERO. 8:00 – VILORIA MENDOZA YAJAIRA COROMOTO – 11062952 – 02123527268/ 04167238350/02123030924 – FAOV – APROB 144.585,oo SUB 125.415,oo – 1° DE VARGAS. Se autoriza la emisión de los cheques Faov a través del Servicio (17). Favor enviar 2 días antes de la firma en Horario comprendido 8:00 am a 4:30 pm, de lo contrario los mismos deben ser entregados al apoderado en el registro a primera hora de la mañana. FIRMAS CREDIHIPOTECARIO. Un sello húmedo original donde se lee: Banco de Venezuela – 474 Oficina Maiquetía. Una firma ilegible estampada sobre el sello.
Se trata el instrumento descrito de un correo interno emitido por un funcionario del banco, para notificar a las personas involucradas dentro del ente financiero “Banco de Venezuela”, respecto del otorgamiento del documento de venta de la demandante, que involucra la afectación de recursos del FAOV para el pago del precio de venta del inmueble objeto del juicio, donde se señalo como fecha de firma el 25 de Octubre de 2013, conformando dadas sus características un documento de los denominados por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, como Mensajes de Datos, que a tenor de lo establecido en su Artículo 4°, tienen la misma eficacia probatoria que la ley le otorga a los documentos escritos, otorgándole respecto de la información contenida en estos mensajes de datos reproducidos en formato impreso, la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.
Ahora bien, no obstante que el documento en cuestión no emana de las partes en conflicto, su contenido evidentemente está asociado a la controversia planteada en el juicio, por lo que dado el valor que como documento puede producir consecuencias en la controversia, en su condición de mensaje de dato, que además tiene sello húmedo y firma en original. Aunado a ello, tenemos el hecho de que la parte demandada a la que le fue opuesto nada dijo, y por el contrario, en su contestación admite elementos que pueden relacionarse con el contenido de este, como por ejemplo que la firma seria para el mes de Octubre, así como que llevo a cabo una serie de actuaciones ante la posibilidad de la firma de un nuevo documento, para quien aquí Sentencia, el mismo puede producir efectos probatorios, al adminicularse su contenido con otros elementos que como indicios resultan aportados en el proceso, en cuanto a la tramitación del préstamo por parte de la demandante para el pago del precio del inmueble objeto del juicio. Así se establece.
Cursa al folio 54, consignado por la actora como Anexo “Ñ” de la demanda, Copia simple de una Planilla de Solicitud de Liberación de Garantía, emitida por la entidad bancaria Banca Fondo Común, presentada por el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, en fecha 03/10/13, que se encuentra suscrita con firma legible identificada como Miguel V. Salazar, con sello y firma del Banco Fondo Común, Agencia Caraballeda.
En atención a sus condiciones, el instrumento descrito contiene una solicitud de liberación de hipoteca emanada de la parte demandada quien la suscribe, que a pesar de ser una copia fotostática no fue impugnada en su oportunidad legal. Observándose que por el contrario, el demandado en su contestación admitió expresamente, que con la misma diligencia solicito en Octubre de 2013 otro borrador de liberación, que es precisamente según su fecha 03/10/13, razón por la cual se desestima el calificativo de apócrifa del anexo “Ñ”, que es el documento objeto de valoración, siendo consecuencia, que esta Juzgadora le otorga incidencia probatoria respecto de la acción objeto de decisión. Así se declara.
Cursa al folio 55, consignada por la parte actora como anexo de la demanda, original de la Publicación verificada en el Diario La Verdad, en fecha 03/12/13, por parte del demandado ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, mediante la cual le informó a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, su decisión de dejar sin efecto la opción de compra-venta suscrita entre ellos en fecha 19/10/12, ante la Notaria Publica Segunda del estado Vargas, bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros respectivos, debido a que en su Clausula Tercera se estipulo un lapso de tres (3) meses para la firma y protocolización de la venta definitiva, y en virtud de haber transcurrido un (1) año y hasta la presente fecha la referida ciudadana no ha manifestado su interés en prorrogar la presente opción, así como de renovar la oferta, no manifestando interés alguno en seguir la referida negociación, rescinde la presente oferta y se libera de la obligación de vender a la mencionada ciudadana, notificación que le hace a los fines legales consiguientes. Lo resaltado del Tribunal.
El antes descrito instrumento contiene una manifestación de voluntad emanada del demandado, verificada a través de su publicación en un medio de comunicación impreso, y en ese sentido le fue opuesto, por lo que correspondía a este impugnarlo, cosa que no se llevo a cabo. Por el contrario en su contestación el demandado admitió de forma expresa lo siguiente: “Que viendo que transcurrían los días sin que se concretasen las nuevas condiciones sin que el demandado recibiese beneficio alguno por el uso del apartamento, cuya ocupación le había permitido a la demandada dizque con propósitos de remodelación y en vista de que no logro contactarla para solicitarle su devolución, optó por publicar en prensa el remitido acompañado por la demandante”. Publicación que precisamente es objeto del presente análisis y valoración, por lo que se generan efectos probatorios a propósito del mismo, evidenciándose que el demandado pretendió plantear de forma unilateral la rescisión de la relación contractual a que se refiere la acción incoada en el juicio, cuando ella constituye una relación bilateral que de conformidad con lo previsto en el ordenamiento jurídico, exige el mutuo disenso de los contratantes para dejarla sin efecto, siendo en consecuencia que la referida relación contractual mantenga su vigencia, independientemente del pronunciamiento que en este acto se emita. Así se establece.
Cursa a los folios 56 al 95, consignado por la parte actora como anexo de su demanda, copia simple de la Gaceta Oficial N° 40.115, de fecha 21/02/13, donde fue publicada la Resolución N° 11, de fecha 05/02/13, emanada del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de Vivienda, que de forma anual deben cumplir las instituciones del Sector Bancario.
Resolución la antes descrita que conforme a sus considerandos, obedece a la formulación e implantación de políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, auto construcción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas. Ello porque en la oferta de viviendas se presentan desviaciones que atentan contra los derechos fundamentales de los ciudadanos con clausulas abusivas que imponen cargas al no poder protocolizar en los tiempos establecidos a pesar de no tener responsabilidad en ello. Clausulas que constituyen actos injustos contra los adquirentes de viviendas contrarios a los principios previstos en la Constitución que deben prevalecer en todo momento para garantizar la seguridad social por parte del estado y la vivienda principal como parte de ella.
La documental objeto del presente análisis, dada su condición de encontrarse publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115, de fecha 21/02/13, adquiere un carácter de normativa vigente, aplicable por ende a todos los sujetos y situaciones relacionadas con operaciones de adquisiciones de vivienda principal en las que pudiera producirse un retraso en la protocolización de los documentos fuera del lapso cuando el desembolso de los recursos para la protocolización de ella dependa de un tercero, y en ese sentido pudiera surtir efectos probatorios. Así se establece.
Dejando a salvo el pronunciamiento anterior, la resolución analizada fue publicada en la Gaceta Oficial de fecha 21/02/13, por lo que en principio sería aplicable para aquellos negocios jurídicos que encontrándose bajo los supuestos consagrados en su normativa se hayan contraído después de la fecha en cuestión. Ahora bien, resulta que en el caso de marras, si bien es cierto la opción de compra venta se suscribió en fecha 19/10/12, vale decir, antes de que se emitiera la referida resolución, no es menos cierto que a los fines de concretar la venta definitiva, ambas partes se encontraban relacionadas con un tercero Banco Nacional de Vivienda y Habitat, por una parte en virtud de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la venta constituida por el vendedor demandado al adquirir el inmueble, y por la otra, porque el pago de parte del saldo del precio de venta, se encuentran vinculados con fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), circunstancias conocidas y manifestadas expresamente en el presente juicio por las partes, en razón de las cuales, dado que la venta definitiva fue pactada para una fecha posterior al vencimiento del plazo concedido en la clausula Tercera, con la anuencia de las partes, surtieron efectos en la tramitación de la operación de venta definitiva que nos ocupa. Así se establece.
Cursa a los folios 2 al 15 del Cuaderno de Recaudos, abierto conforme a lo ordenado en el auto de fecha 17/04/15, copia certificada de las actuaciones sustanciadas en Expediente 2553-13, contentivas de la Denuncia Común, planteada ante la Consultoría Jurídica de la Prefectura del Municipio Vargas del estado Vargas, por la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, en contra del ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, en fecha 06 de Diciembre de 2013, promovidas en el escrito que luego de ser mantenido en reserva, fue agregado al expediente en fecha 22/01/15, consignado mediante escrito de fecha 16/04/15. Denuncia formulada bajo el argumento de que el denunciado se ha negado a firmar en el Registro una negociación del apartamento que ya tenían pactado, por la que tiene un crédito hipotecario, y no se ha concretado por falta de documento de su parte.
Conforme a las características de la documental analizada, contentivas de copias certificadas de actuaciones llevadas a cabo por la Consultoría Jurídica de la Prefectura del Municipio Vargas del estado Vargas, al sustanciar una denuncia planteada por la demandante con antelación a la interposición de la demanda, para quien aquí sentencia, constituyen documentos de los calificados por la jurisprudencia como públicos administrativos, tramitados por un funcionario en el ejercicio de sus competencias, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de dichos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones suspensiones etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc), que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
En consecuencia, opuesto al demandado éste tenía la carga de impugnarlo dentro de su oportunidad legal, cosa que no llevo a cabo, pues nada dijo al respecto en la oportunidad de contestar la demanda, por lo que se tiene entonces como aceptado el documento, pudiendo surtir efectos probatorios su contenido, en todo cuanto del mismo se desprenda a los fines de la controversia. Así se declara.
Determinado el valor probatorio del instrumento analizado, se desprende del mismo que después de la publicación en prensa del Aviso emitido por el demandado, manifestando su decisión unilateral de rescindir la oferta y liberarse de la obligación de vender el inmueble a la demandante, ésta ultima acudió al procedimiento conciliatorio ante la Consultoría Jurídica de la Prefectura del Municipio Vargas del estado Vargas, para intentar llegar a un acuerdo para que el vendedor demandado le entregara el documento que faltaba para poder otorgar la venta definitiva, a consecuencia del cual se sustancia el expediente valorado.
Evidenciándose en las actas que conforman el expediente en cuestión, que el demandado a pesar de reconocer que había tramitado el documento requerido que estaba esperando que se lo volvieran a entregar, así como ofrecer desagraviar a la demandante con un nuevo aviso en prensa (así consta en las actuaciones de fechas 09/12/13 y 16/12/13, que corren insertas a los folios 9 al 11 y 13 del Cuaderno de Recaudos), en definitiva no se concreto nada.
Siendo en ese sentido que se le establece incidencia probatoria en la controversia objeto de decisión, como una admisión o reconocimiento por parte del demandado, en cuanto a que había un documento cuyo trámite le correspondía, que era necesario para el otorgamiento de la venta definitiva, ello independientemente que en la última de las actuaciones manifestara su negativa a vender el inmueble. Así se establece.
Cursa a los folios 17 al 185 de la Carpeta de Recaudos, abierta conforme a lo ordenado en el auto de fecha 17/04/15, recaudos contentivos del trámite bancario completo efectuado para la obtención del crédito hipotecario para pagar el saldo del precio de venta, que fueron promovidos por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas, según consta en el escrito que mantenido en reserva fue agregado en el expediente en fecha 22/01/15, cursante a los folios 164 al 167 del expediente. Recaudos que contienen los soportes informáticos emitidos por el Banco, a propósito del trámite del préstamo solicitado por la demandante, que están avalados con un sello del Banco de Venezuela, algunos de ellos certificados. Asimismo las copias de los instrumentos personales y documentales exigidos por el banco para tramitar dicho préstamo, tales como: escrito solicitud de préstamo, declaración de salud, declaración de Impuesto sobre la renta, copia de la cedula de identidad y del rif, estados de cuenta bancarios, estado cuenta aportes a la política habitacional, constancia de trabajo, bauchers de pago salario, balance personal, copia del documento de propiedad del inmueble, del documento de condominio del mismo, copia de la información de la liberación de la hipoteca que grava el inmueble, certificación de gravámenes, cedula catastral, solvencia derecho frente, avaluó del inmueble.
Promovidos los documentos antes referidos, en sus distintas condiciones de documentos informáticos, documentos privados, documentos públicos, y públicos administrativos consignados en copia, tendrían a los fines de su valoración tratamientos diferentes, muchos de los cuales ya fueron analizados y valorados con antelación, para quien aquí Sentencia, fueron opuestos a la parte actora sin que fuesen impugnados en su oportunidad legal, por lo que podrían en principio surtir efectos probatorios. No obstante ello, considera esta Juzgadora, que conforman una serie de indicios que consonancia con otros elementos aportados en el proceso, llevan a la convicción en cuanto a que efectivamente la compradora demandante, tramitó y le fue aprobado el préstamo solicitado para pagar el saldo del precio pactado a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta, que dicho sea de paso no constituye un hecho controvertido en el presente juicio, y en ese sentido se valora. Así se establece.

Verificado como fue el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el juicio en concordancia con los alegatos esgrimidos por ellos en sus distintas oportunidades, se impone entrar a establecer las consideraciones sobre la decisión de merito en atención a la controversia planteada, en ese sentido constituye el punto de partida de la decisión lo concerniente a la naturaleza de la relación contractual sobre la cual recae la acción propuesta, calificada por la actora como de Cumplimiento de una Promesa Bilateral de Compra Venta. Calificación que fue objetada por el demandado, por considerar que ello es distinto a la que establece el contrato cuyo cumplimiento se demanda que se identifica como de “Opción de compra venta”, considerando que no se puede equiparar la negociación objeto del juicio como una verdadera venta, haciendo toda una disertación de los rasgos que a su criterio identifican a una u otra figura.
De la revisión efectuada sobre el documento fundamental de la demanda, quien aquí sentencia observa, que si bien en el encabezamiento del contrato se le identifica como Opción de Compra Venta, tenemos que en su contenido se evidencia el establecimiento de una relación bilateral, en la que ambas partes asumieron obligaciones dirigidas a lograr el objetivo propuesto que es la materialización de la operación de compra venta del inmueble objeto del mismo, en razón de lo cual, podríamos calificarla en principio como una Promesa Bilateral de Compra Venta, cuyas consecuencias legales y su incidencia en el pronunciamiento que nos ocupa serán establecidas posteriormente.

En ese sentido, es pertinente traer a colación, lo que ha sido la posición de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en materia de las opciones de compra venta, referidas en sentencia de 22 de Marzo de 2013, donde se estableció:
“… Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esa Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. …”.
La posición jurisprudencial de la Sala Civil antes citada, fue objeto de revisión por la Sala Constitucional del máximo tribunal, en virtud de la controversia que generó, por considerar que no pueden otorgársele a los contratos consecuencias que no sean las que los contratantes le dieron conforme al principio de la autonomía de las partes. Debido a que se confunden lo que son los Contratos Preliminares con los de Promesa que pueden equipararse a Opciones de venta, y que no siempre pueden tenerse como verdaderos contratos de venta.
Por tal razón, la Sala Constitucional emitió un fallo en fecha 20/07/15, con Ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte, donde se llevó a cabo un análisis de las distintas figuras jurídicas que se emiten para soportar documentalmente operaciones de compra venta. Quedando planteado en la sentencia, la obligación para todo Juez de la República, de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias del contrato que se trate, actividad del jurisdiccente que se llevaría a cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo de destacar, que dentro de los contratos analizados por la referida sentencia, se encuentran las denominadas Opciones o Promesas Unilaterales y Bilaterales de compra venta, que equipara como una misma las dos figuras jurídicas a que se ha venido haciendo referencia en este caso, siendo de interés a los fines del presente pronunciamiento, las llamadas Promesas Bilaterales o sinalagmáticas, que son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta, donde además se establece la voluntad de las partes de concluir la compra venta, que consiste en otorgar el documento definitivo.
Conforme a lo indicado, con fundamento en la disposición contenida en el Artículo 12 del ordenamiento adjetivo, quien aquí sentencia en la búsqueda de cuál fue la real intención de las partes, tomando en cuenta las exigencias de la ley en este tipo de contratos, la verdad y la buena fe, al verificar la revisión exhaustiva y detallada del contrato fundamento de la demanda, que corre inserto a los folios 13 al 16, en consonancia con lo que ha sido alegado y probado en el proceso, constata lo siguiente:
Que se encuentran expresamente manifestadas las voluntades de las partes contratantes, asumiendo por una parte el ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez (Demandado Vendedor) la obligación de Vender, y por la otra, la ciudadana Yajaira Coromoto Vilora Mendoza (Demandante Compradora), asumió la obligación de Comprar, en los términos expuestos en la Cláusula Primera.
Asimismo se constata, que las partes identifican detalladamente el inmueble objeto de la operación pactada, como Apartamento N° D-4-04, piso 4 del Edificio Frente al Mar, ubicado en el sitio conocido como Hacienda Camurí Chico, de la Parroquia Caraballeda del estado, con inclusión de sus accesorios, cargas y demás determinaciones documentales, todo expuesto en la misma Cláusula Primera.
De la misma manera, se establece en su Cláusula Segunda, el precio convenido para su adquisición, con inclusión de los términos en que sería pagado.
Por último, el acuerdo respecto del otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, ocasión en la cual sería cancelado el saldo del precio, con lo que a nuestro criterio, se trata el contrato de una Opción o Promesa Bilateral de Compra Venta, que en virtud de darse todos esos elementos, a consecuencia de la cual queda pendiente el otorgamiento del documento definitivo. Lo que aunado al hecho expresamente manifestado por el demandado en su contestación, consistente en la entrega del inmueble objeto de la operación a la compradora demandante, con el propósito de que ésta llevara a cabo trabajos de remodelación, que no puede traducirse a nuestro criterio en otra cosa que poder disponer del inmueble como dueña, pudiera equipararse a una venta, generándose a los fines de su posible ejecución forzosa una obligación que es de hacer, que consistiría en otorgar el contrato definitivo acordado en el contrato. Así se establece.
Ahora bien, independientemente de la calificación que se le dé al contrato de marras, para esta Juzgadora, lo cierto es que éste conforma una relación contractual bilateral, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, se trata de una convención entre dos personas, en la que se establecen las reglas bajo las cuales se constituye un vínculo jurídico entre ellas, que puede generar consecuencias de contenido patrimonial o extra patrimonial, e incluso puede llegar afectar derechos reales. Relaciones jurídicas éstas, cuyas estipulaciones tienen fuerza de Ley entre las partes, en razón de lo cual, no puedan revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley, constituyendo una fuente de obligaciones que los contratantes deben cumplir exactamente como han sido contraídas, con el fin de mantener la certeza de las relaciones jurídicas sobre las cuales recaiga el contrato, así se encuentra expresamente establecido en las disposiciones consagradas en los artículos 1159 y 1160 ejusdem. Elementos los antes enunciados, que están presentes en la relación jurídica a que se refiere la acción objeto de decisión, independientemente que el contrato sobre el cual recae la acción ventilada en el juicio, sea un contrato atípico, que no se encuentre expresamente regulado en nuestro ordenamiento legal.
Por eso a nuestro criterio, los parámetros antes señalados, pueden trasladarse a la relación contractual a que se refiere la acción incoada en el juicio, y por ende derivar la posibilidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones allí asumidas. Circunstancias que se dan en el caso de marras, donde conforme al debate procesal expuesto, la relación contractual ventilada en el juicio derivó obligaciones para las partes. Por una parte, para el vendedor la necesidad de tramitar y obtener la liberación de la Hipoteca Legal de Primer grado, que pesa sobre el inmueble objeto de la venta, adquirido por él con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), que involucra la participación en su trámite del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANHAVI) y de su acreedor hipotecario Banco Fondo Común, pero además, tramitar la Cedula Catastral y las solvencias de derecho de frente y otros servicios públicos, requeridas por la oficina de registro a los fines de la protocolización del documento definitivo. Mientras que la compradora asumió la obligación de pagar el saldo del precio, que según lo alegado en el juicio se llevaría a cabo a través de un préstamo, a consecuencia del cual, el banco le impuso una serie de cargas documentales que debió cumplir.
En atención a esas obligaciones precisamente fue trabada la litis, al interponer la acción de Cumplimiento de Promesa bilateral de compra venta, partiendo la demandante del cumplimiento de su propia obligación, que fue la de tramitar el correspondiente préstamo hipotecario que efectivamente fue aprobado por el Banco de Venezuela, que según consta en las actas procesales con los elementos probatorios analizados con antelación, derivó la emisión del documento de venta definitivo, que fue presentado en dos oportunidades distintas ante el registro público a los fines de su protocolización, sin que llegara a hacerse efectiva por causas no imputables a la compradora demandante, tal como fue alegado en su demanda y no fue controvertido por él demandado, quien se limitó a esgrimirlo como un alegato de la actora, sin plantear formal negativa o rechazo de ello.
En consecuencia es de observar, que ante la imposibilidad de suscribir el documento definitivo en el registro, fue planteado como fundamento de la acción incoada, el incumplimiento por parte del demandado vendedor, respecto de su obligación de obtener la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, obligación que de acuerdo con lo alegado en el proceso, no fue rechazada, pues por el contrario admitió haber solicitado la emisión del referido documento en dos ocasiones, la primera antes de suscribir el contrato, y otra después de vencido el plazo concedido en la clausula tercera, no obstante que la sola solicitud no pudiera bastarse para acreditar el cumplimiento de tal obligación. Aunado a ello, a criterio de quien aquí sentencia, se encuentra ratificado el reconocimiento del incumplimiento de tal obligación por parte del demandado, en función del análisis y valoración de la documental que corre inserta a los folios 2 al 15 del denominado Cuaderno de Recaudos, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, donde consta el acta levantada por la Consultoría de la Prefectura del estado Vargas en fecha 09/12/13 (folios 9 al 11 del mismo cuaderno), después de pretender la rescisión unilateral de relación contractual objeto del juicio, que aparece suscrita por el demandado, donde se dejó constancia que el demandado manifestó, citamos textualmente: “… yo lo hice y se venció ahora estoy esperando que lo vuelvan a dar porque yo lo solicite eso ya tiene un año, yo no me he negado; pero yo necesito vender porque yo tampoco tengo donde vivir, me comprometo a desagravias a la Sra Yajaira a través de un escrito en la prensa. El miércoles voy al Banco a solicitar la liberación a ver si esta lista, me comprometo a hacerle llegar todo lo que falta a través de mi abogada Julieta Baritto …”. Siendo en consecuencia, ratificado el incumplimiento invocado como fundamento de la acción de cumplimiento objeto de decisión, por parte del propio vendedor demandado. Así se establece.
Dejando a salvo lo anterior, resulta que la defensa del demandado, estuvo encaminada a hacer valer la expiración del plazo acordado por las partes en la Cláusula Tercera del contrato, conforme a la cual se le dio a la negociación una vigencia de Noventa (90) días con una prorroga de 30 adicionales, a cuyo vencimiento alegó quedar liberado de las obligaciones asumidas por él en el contrato, que según la actora fue prorrogado por efecto de la novación producida.
En cuanto a eso, este órgano jurisdiccional observa, que si bien es cierto fue establecida una vigencia para el contrato, no lo es menos, que ese plazo respondía a la necesidad de que los contratantes pudieran cumplir con las obligaciones asumidas a los fines de poder lograr el objetivo o fin último del contrato, que era el otorgamiento del documento definitivo, toda vez que los demás elementos de la operación se encontraban definidos. Y en ese sentido, quedó probado en las actas procesales, porque así fue admitido por el demandado, que antes del vencimiento de ese plazo había solicitado la liberación de la hipoteca, pero no acreditó, que se le hubiera emitido. De la misma manera, en que no consta en las actas procesales, que la compradora demandante hubiera obtenido el otorgamiento del préstamo hipotecario con el cual pagaría el saldo del precio de venta.
Por tal razón, entra en juego la posibilidad de que las partes estuvieran de acuerdo en continuar con la operación, a pesar de haber expirado el plazo a que se refiere la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que según la demandante había sido modificada a causa de una supuesta novación, argumento que para quien aquí sentencia, no surte efectos en el caso de marras, por cuanto la novación es un mecanismo para extinguir obligaciones sustituyéndolas por otra, cosa que no fue alegada explícitamente, por cuanto la parte actora se limitó a invocarla sin señalar en qué términos se configuraba, en virtud de lo cual tal alegato no puede prosperar. Así se establece.
Ahora bien, no obstante lo antes sentado, conforme al debate alegatorio y probatorio llevado a cabo en el presente juicio, había sido presentado en el registro el documento de venta definitiva, cuyo otorgamiento fue fijado para la 02/08/13, vale decir, cuando ya se había agotado en exceso el plazo a que se refiere la cláusula tercera, constituyendo la primera vez que se presentó el documento y se fijó oportunidad para su protocolización, a la cual debían concurrir todas las partes involucradas en la negociación. Siendo de advertir, que según lo alegado por la actora, la firma no pudo materializarse a causa del cambio de uno de los apoderados de los entes financieros intervinientes en ella, concretamente del apoderado del acreedor hipotecario del vendedor demandado.
Es de resaltar, que éste alegato no fue negado ni rechazado por el demandado, quien se limitó a reproducirlo como un simple argumento de la actora. Tales circunstancias imponen a ésta Juzgadora, por el conocimiento de las máximas de experiencia en casos como el que nos ocupa, que es evidente en primer lugar, que el documento definitivo fue emitido posterior al vencimiento del referido plazo, pero por otra, que tal emisión no se produce, sin que la compradora demandante hubiera tramitado y obtenido el crédito para pagar el saldo del precio pactado, que implicaba el tramite y documentación de la liberación de la hipoteca que grava el inmueble a vender, con ello el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, no obstante lo cual no pudo otorgarse el documento definitivo por una causa que en principio podría ser no imputable a ellas, siendo en consecuencia para quien aquí sentencia, que las partes en conflicto llevaron a cabo un comportamiento, que independientemente de no haber sido documentado, no admite más interpretación que la de consentir en culminar la negociación a pesar del vencimiento del referido plazo. Así se establece.
Siendo oportuno acotar, que en las circunstancias antes indicadas, la Resolución N° 11, emanada en fecha 05/02/13, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, que fue publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21/02/13, mediante la cual se estableció la implantación de políticas que permitan favorecer modalidades de las operaciones de adquisición de inmuebles destinados a vivienda, que fue invocada por la parte actora en su demanda, independientemente de no estar vigente para la fecha de autenticación de la opción a que se refiere la acción incoada en el juicio, fue aplicada en el caso de marras. Ello debido al hecho de encontrarse en trámite la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble a que se refiere dicha acción, así como el préstamo hipotecario tramitado para pagar el saldo del precio de venta, ambos después del vencimiento del plazo a que se refiere la clausula tercera del contrato. Conclusión a la que llega esta Juzgadora, por cuanto precisamente por las máximas de experiencia conocidas en casos como el que nos ocupa, antes de la entrada en vigencia de la referida resolución, se exigía ante el vencimiento del plazo referido, encontrándose en trámite el crédito, que las partes suscribieran un documento a los fines de establecer la prorroga de dicho plazo, cosa que no se produjo en el caso que nos ocupa, en el que las oportunidades para otorgar el documento definitivo se fijaron cuando ya se había expirado en exceso el referido plazo, esto precisamente en conformidad con la referida resolución. Así se establece.
A los mismos efectos obedece el comportamiento del demandado, cuando tramitó y obtuvo las solvencias de derecho de frente y servicio de agua potable que corren insertas a los folios 27 y 28 del expediente, cuyo valor probatorio fue establecido con antelación, que fueron emitidas en fechas 19/07/13 y 12/07/13 respectivamente, vale decir, cuando ya había expirado en exceso el plazo previsto en la clausula tercera del contrato de opción, fechas en la que éste le dio cumplimiento a una de sus obligaciones, cuyo cumplimiento era necesario para la protocolización de la venta definitiva, obedeciendo dicho comportamiento a los fines indicados. Así se establece.
Igualmente resulta, que consta en las actas procesales, que ante la imposibilidad de otorgar el documento en su primera oportunidad, ambas partes llevaron a cabo actuaciones destinadas a darse una nueva oportunidad para esos fines. Así por ejemplo, fue admitido en sus alegatos por el demandado, y fue probado en autos, que fue solicitada nuevamente la liberación de la hipoteca, tal como se evidencia de la solicitud que en copia cursa al folio 54 del expediente, planteada en fecha 03/10/13, que a pesar de intentar ser atacada por el demandado, éste reconoce en definitiva que volvió a solicitarla en el mes de Octubre de 2013, así consta en el renglón LA REALIDAD ACONTECIDA de su escrito de contestación, cosa que no lo liberaba del todo, por cuanto no bastaba que lo solicitará, le correspondía la carga de hacerle seguimiento al procedimiento para que se emitiera efectivamente la liberación de la hipoteca por él constituida sobre el inmueble objeto del juicio. Esto precisamente en ocasión de volver a presentar el documento de venta definitiva para una segunda oportunidad, que según lo alegado y no desvirtuado, debía efectuarse en fecha 25/10/13, en la que él demandado estuvo de acuerdo, y en la que de nuevo no pudo suscribirse el contrato, ello debido a la alegada y no desvirtuada falta del visto bueno de Banavih, requerida debido a las tantas veces referida, intervención del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, por cuanto los recursos para adquirir el inmueble por parte del vendedor demandado, fueron del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), por lo que correspondía a éste hacer el seguimiento de tal requisito, necesario para poder protocolizarse el documento de venta definitivo. Así se establece.
Conforme a los pronunciamientos establecidos precedentemente, para quien aquí sentencia, se evidencia por una parte, que a pesar de haberse establecido una plazo de vigencia en la citada Clausula Tercera del contrato, el demandado llevó a cabo una serie de conductas que no pueden tener otra interpretación que la de estar conforme y de acuerdo con que el documento de venta definitiva se protocolizara después de vencido dicho plazo. Y por la otra, que efectivamente el incumplimiento que origina la acción incoada en el presente juicio, es imputable al vendedor demandado, por cuanto no bastaba que se solicitara la liberación de la hipoteca que grava el inmueble objeto de la venta, pues es indispensable que se emitiera dicha liberación a los fines del otorgamiento del documento definitivo, circunstancias que para quien aquí sentencia, hacen procedente la acción de cumplimiento incoada en el juicio. Así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, en aras de garantizar la tutela judicial efectiva consagrada en nuestra carta magna, por cuanto en el vendedor demandado no cumplió con su principal obligación, indispensable para el otorgamiento del documento definitivo de venta, se impone condenarlo a cumplir con dicha obligación, debiendo solicitar y obtener la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del juicio. Así se declara.
Dejando a salvo los pronunciamientos anteriores, resulta que en el caso de marras, nos encontramos en presencia de una operación de compra venta en la que el pago del precio de venta fue pactado en dos porciones y oportunidades distintas, así consta en la Cláusula Segunda del contrato fundamento de la demanda, donde se indicó: Que el precio de venta seria la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,oo), de los cuales la compradora pago TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo), y que el saldo de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,oo) serían cancelados para el momento de otorgamiento del documento definitivo. Siendo así, resulta evidente que para la fecha de la presente decisión la compradora demandante, todavía adeuda parte del precio, por lo que sería a todas luces contrario a la tutela judicial efectiva, el condenar al vendedor demandado a otorgar el documento definitivo, sin que la compradora demandante pagare el saldo del precio de venta, configurándose con ello su enriquecimiento sin causa en virtud de ser beneficiaria del otorgamiento del documento que le acreditará la propiedad definitiva del inmueble que ya ocupa, sin cumplir por su parte la contraprestación que le corresponde y que asumió en el contrato, cual es la de pagar la totalidad del precio. Por tales razones, es imperativo para quien aquí sentencia, en aras de garantizar a las partes en controversia una tutela judicial efectiva, ordenar a la parte actora, que cumpla con su obligación de pagar el saldo del precio pactado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, y en consecuencia de ello, se le ordena a la demandante ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, a cancelar al demandado MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTINEZ, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en los mismos términos en que fue convenido. Así se establece.
EN CUANTO A LA RECONVENCION
Consta en las actas procesales, que la parte demandada propuso la reconvención a la parte actora, fundamentada desde el punto de vista legal, en la aplicación de las normas contenidas en los artículos 1159, 1160 1264 del Código Civil, que consagran a los contratos la fuerza de Ley entre las partes, imponiendo la imposibilidad de revocarlos salvo que sea por mutuo consentimiento o por las causas que la ley establezca, en virtud de lo cual, deben cumplirse de buena fe, tal como han sido contraídos, obligando no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino también a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley. Normas las antes referidas, que invoca el demandado reconviniente, para alegar que en la cláusula tercera del contrato objeto de la acción incoada en el juicio, las partes previeron que la duración de la opción sería de noventa (90) días calendario, prorrogables por treinta (30) adicionales, y que según se reconoce en la demanda, el documento traslativo de la propiedad no se protocolizó dentro del plazo indicado. Razón por la cual, debido a que el documento no se llevó a cabo oportunamente por razones que dice no le son imputables a su representado, quien dice se le reconoce en la demanda que cumplió todos los requisitos para que la tradición documental se efectuara, siendo la demandante quien necesitaba del plazo para obtener el dinero para pagar el saldo del precio, es por lo que demanda a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, en la resolución del contrato que suscribieron en fecha 19/10/12.
Vistos los argumentos de hecho y de derecho en que fue fundamentada la reconvención planteada, tenemos que el demandado reconviniente pretende la resolución del contrato de Opción o Promesa bilateral de compra venta, cuyo cumplimiento fue declarado procedente en atención a las consideraciones establecidas previamente, por lo que en principio resulta evidente que el pronunciamiento anterior, excluye la posibilidad de acordar lo solicitado a titulo de reconvención.
No obstante lo anterior, quien aquí sentencia, considera pertinente acotar que el demandado reconviniente argumenta como fundamento de su reconvención en primer lugar, el que no se suscribiera el contrato definitivo dentro del plazo convenido por causas que no le son imputables, y en ese sentido como quedó establecido previamente, resultó probado que el demandado con su comportamiento estuvo conforme con que dicha firma no se llevará a cabo dentro del plazo en referencia. Y que además, ese incumplimiento no se debió a que la actora no cumpliera con sus obligaciones, sino porque el demandado tenía la carga de tramitar y obtener la liberación de la hipoteca por él constituida sobre el inmueble vendido, lo cual no cumplió, de la misma manera que no tramitó las solvencias de renta y otros servicios exigidos para poder protocolizar las ventas, que también le correspondían, tal como se dejó establecido previamente. De la misma manera, en que se desestima el fundamento del demandado reconviniente, referido a que el plazo de vigencia previsto obedecía solo a la necesidad de que la compradora demandante obtuviera el dinero para pagar el saldo del precio, circunstancia que tampoco es cierta, por cuanto el vendedor como ya se dijo, asumió obligaciones indispensables para poder hacer efectivo el otorgamiento del documento definitivo, la primera de las cuales era la necesidad de tramitar y obtener la liberación de la hipoteca que aún mantiene gravado el inmueble objeto de la venta y que incluso reconoce expresamente según consta en las actas procesales, consideraciones todas conforme a las cuales la reconvención planteada es improcedente. Así se declara.
DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda de Cumplimiento de Promesa Bilateral de Compra Venta, incoada por la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza en contra del ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, ambos identificados previamente.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se condena al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, a otorgar a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, por ante el registro inmobiliario, el documento definitivo de venta del inmueble, en los mismos términos en que fue pactado en el documento autenticado ante la Notaria Segunda del estado Vargas, en fecha 19 de Octubre de 2012, donde quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que recae sobre el inmueble Apartamento N° D-4-04, ubicado en el Piso Cuatro (4) del Edificio “D”, que forma parte del Conjunto Residencial Frente al Mar, en el sitio conocido como Hacienda Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, que le pertenece al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, según consta de documento protocolizado en fecha 09 de Octubre de 2008, por ante el Registro Público de Primer Circuito del estado Vargas, bajo el N° 37, Protocolo 1°, Tomo 2.
TERCERO: De igual se ordena a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, a entregar al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, en los mismos términos pactados en el contrato cuyo cumplimiento fue acordado precedentemente.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso se ordena la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los catorce (14) días del mes de Abril de 2016.
LA JUEZ

DRA. SCARLET RODRIGUEZ P.
LA SECRETARIA

ABG. ANDREA MARCANO

En esta misma fecha se publicó y registro la presente decisión, siendo las 3:10 de la tarde.

LA SECRETARIA

ABG. ANDREA MARCANO