TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3318
Trata el presente asunto del juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano RAFAEL FIALLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.793.864, representado por la abogada IRENE DEL ROCIO OCHOA REYES, titular de la cédula de identidad número V-16.230.234 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 115.975 (según poder apud acta otorgado en fecha 01 de agosto de 2016 en este Tribunal Superior); contra la Sociedad Mercantil “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 5 de diciembre de 2008, bajo el N° 36, Tomo 28-A RM I, en la persona de los ciudadanos MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA, titulares de las cédulas de identidad números V-3.296.738, V-3.296.842 y V-4.805.914, en su carácter de Presidente, Vicepresidente y Director Ejecutivo respectivamente de la citada compañía; representada judicialmente por los abogados JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, MÓNICA RANGEL VALBUENA, JUAN PABLO DÍAZ OSORIO, ANDRÉS ELOY CARRILLO VILLAMIZAR, JESÚS ALEJANDRO LAGUADO SÁNCHEZ y MARIANA COROMOTO GUERRERO LAGUADO, titulares de las Cédulas de Identidad números V-15.989.915, V-14.941.231, V-17.645.825, V-16.122.387 y V-19.033.753 y V-19.776.612, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 122.806, 97.381, 140.533, 122.871, 180.788 y 222.553.
Conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandante el 3 de mayo de 2016, contra el dispositivo de la sentencia dictado el 26 de abril de 2016 y publicado su íntegro en fecha 31 de mayo de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró: SIN LUGAR LA DEMANDA QUE POR DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) ES INCOADA POR EL CIUDADANO RAFAEL FIALLO PÉREZ, contra la sociedad mercantil “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”, EN LA PERSONA DE SUS REPRESENTANTES LEGALES, CIUDADANOS MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA. SE CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
El 17 de junio de 2015 fue presentado escrito libelar con anexos por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folios 1 al 9), anexos que van del folio 10 al 22. Dicha demanda fue admitida por el a quo el 30 de junio de 2015 (folio 23).
En fecha 1° de julio de 2015, el ciudadano RAFAEL FIALLO PÉREZ otorgó poder apud acta a los abogados ZAIDA MARISOL REYES DUQUE, NELIDA MARISOL GARCÍA PÉREZ y FABIO JOSÉ OCHOA REYES (folio 24).
En fecha 22 de septiembre de 2015, los ciudadanos JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA, otorgaron poder apud acta a los abogados MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DIAZ OSORIO (folios 29 y 30).
El 24 de septiembre de 2015, el abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA presentó escrito de contestación a la demanda (folios 39 al 46); y anexos que van desde el folio 47 al 258.
En fecha 1° de octubre de 2015 el tribunal de la causa celebró audiencia preliminar con la asistencia de la parte demandante (folios 260 y 261).
En fecha 10 de octubre de 2015, el abogado FABIO JOSÉ OCHOA REYES, presentó escrito de alegatos por ante el tribunal de la causa (folios 2 al 4 de la segunda pieza).
El 15 de octubre de 2015 el abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, sustituyó poder apud acta en los abogados ANDRÉS ELOY CARRILLO VILLAMIZAR, JESÚS ALEJANDRO LAGUADO SÁNCHEZ y MARIANA COROMOTO GUERRERO LAGUADO (folio 5).
En fecha 20 de octubre de 2015 se celebro acto conciliatorio con la asistencia de la representación judicial de ambas partes, las cuales no llegaron a ningún acuerdo (folio 8). El día 26 de noviembre de 2015, compareció por ante el tribunal de la causa el ciudadano RAFAEL FIALLO PEREZ, junto con el abogado FABIO JOSÉ OCHOA REYES, para el acto fijado de exhibición de documento, no haciéndose presente por si ni por abogado la parte demandada (folio 16); y anexos desde el folio 17 al 21.
A los folios 23 al 76 corre inserta copia fotostática certificada del expediente N° 011-15, de consignación de cánones de arrendamiento, que cursa por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el cual la parte demandada consigna a favor del demandante RAFAEL FIALLO PÉREZ.
En fecha 21 de abril de 2016, se realizó audiencia oral con la asistencia de ambas partes (folios 100 al 106).
El 26 de abril de 2016, el Tribunal Tercero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó el dispositivo en la presente causa (folios 108 al 114).
Y en fecha 31 de mayo de 2016, el a quo dicto la decisión hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 116 al 127).
Contra dicha decisión, la representación judicial de la parte demandante apeló de la misma y en fecha 6 de junio de 2016, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos (folio 128).
El 27 de junio de 2016 se recibió la causa en esta Alzada y se fijó el procedimiento a seguir para segunda instancia (folio 130).
A los folios 131 al 141 corre escrito de informes presentado por el abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA actuando en representación de la parte demandada. Y en fecha 27 de junio de 2016 la abogada ZAIDA MARISOL REYES DUQUE presentó su respectivo escrito de informes (folios 142 al 146)
En fecha 8 de agosto de 2016 la abogada IRENE OCHOA REYES, presentó observaciones a los informes de la parte demandada (folios 148 al 150). Y en la misma fecha el abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, presentó su respectivo escrito de observaciones (folios 151 al 156).
II
EXAMEN DE LA SITUACION y MOTIVOS PARA DECIDIR

El caso sometido a conocimiento de esta Alzada versa sobre la demanda por desalojo sobre un local comercial la cual fue declarada sin lugar por el a quo.
La acción se fundamentó en lo siguiente:
“… PRIMERO: En fecha 29 de marzo de 2007, suscribí por ante la Notaría Pública cuarta, de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, con los ciudadanos JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA…, documento en el cual consta la celebración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que hiciéramos y que comenzaría a regir desde el día 01 de enero de 2007, por un lapso de seis (6) meses prorrogables por lapsos de un (1) año, de común acuerdo entre las partes y de conformidad con lo estipulado en la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, según se evidencia en la cláusula TERCERA del mencionado contrato….
SEGUNDO: Dicho contrato de ARRENDAMIENTO celebrado recaía sobre un local comercial, tipo galpón industrial, de mi propiedad, construido de paredes de ladrillo y bloque, techos de acerolit, con estructura de hierro, pisos de cemento y cerámica, ubicado en la Avenida Parque Exposición con calles 1 y 2 de la Urbanización Juan de Maldonado, galpón N° 1-11, frente al Terminal de Pasajeros, Jurisdicción de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual consta de una (1) oficina, tres (3) baños, área de depósito, área comercial, área de descarga y estacionamiento al público, y con un área total aproximada de MIL METROS CUADRADOS (1.000 mts2), adquirido según documento Protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del estado Táchira…, en fecha 04 de abril de 2000, anotado bajo el N° 15, tomo 1, Protocolo Primero, Folios ¼, Segundo Trimestre del año 2004….
TERCERO: en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de Arrendamiento, se estableció que el uso del mismo sería solo comercial y para funcionamiento de la sociedad Mercantil “SUPERMERCADO LA PRADERA, C.A.”. Igualmente se estableció en la Cláusula CUARTA que el pago del canon de arrendamiento lo harían LOS ARRENDATARIOS por mensualidades anticipadas en los primeros cinco (5) días de cada mes contractual, es decir, entre el día 01 y 05 del mes calendario respectivo; y que el monto del canon de arrendamiento en caso de prórroga se ajustaría o incrementaría de común acuerdo entre las partes.
Y en base a las cláusulas aquí mencionadas como a las otras establecidas en el Contrato de Arrendamiento se desarrolló la relación arrendaticia.
CUARTO: En fecha 05 de diciembre de 2008, los aquí mencionados ARRENDATARIOS constituyeron junto con la ciudadana MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, una Sociedad Mercantil denominada “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”…, la cual empezó a funcionar en el local comercial que yo les tenía arrendado como personas naturales a los ciudadanos JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES Y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA,…, tal como se evidencia en el Documento Constitutivo y Estatutario de dicha Sociedad Mercantil, que en su ARTÍCULO SEGUNDO señala como domicilio de dicha compañía la dirección del local comercial, galpón industrial de mi propiedad antes descrito. Ante esta situación, el ciudadano JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES, me comunica que los recibos de los pagos de los cánones de arrendamiento de ahora en adelante, ya no debían salir a nombre de ellos como personas naturales sino a nombre de la nueva sociedad mercantil que constituyeron SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., …, y por ello se hacía necesario celebrar un nuevo contrato de arrendamiento por escrito entre la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., y mi persona; quedando así terminado el contrato de arrendamiento escrito entre los ciudadanos JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA….
QUINTO: Actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, en fecha 01 de enero de 2009, celebré contrato de arrendamiento verbal con la sociedad Mercantil “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”…, representada por los ciudadanos MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA; quienes además de ser accionistas de la referida compañía “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”, ocupan también el cargo de PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE y de DIRECTOR EJECUTIVO de la misma respectivamente, con facultades expresas de acuerdo al ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO del Documento constitutivo y Estatutario de la Compañía para actuar conjuntamente o por lo menos dos de ellos, en representación de la Compañía, en todos los asuntos y negocios para los cuales ha sido constituida, con plenas facultades de administración y disposición. Quedando establecido verbalmente que dicho inmueble sería únicamente para el funcionamiento de la sociedad Mercantil “SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A.”, y estableciéndose además entre otras cosas también un canon de arrendamiento para ese momento de DOCE MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 12.000,00) que LA ARRENDATARIA cancelaría por mensualidades anticipadas en los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, entre el día 01 y 05 del mes calendario, siguiendo el esquema del contrato de arrendamiento escrito que habíamos dado por finiquitado.
SEXTO: El caso es, ciudadano (a) Juez, que a la fecha de la introducción de la presente demandada la arrendataria debe los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, siendo el canon de arrendamiento actual la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00) mensuales, monto éste que no incluye el impuesto al valor agregado (I.V.A.). Teniéndose presente, que el canon de arrendamiento tal como se acordó verbalmente debe ser pagado por LA ARRENDATARIA por mensualidades anticipadas en los primeros cinco (05) días de cada mes.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Artículo 1159 del Código Civil: …
Artículo 1167 del Código Civil: …
Artículo 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: …
Artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: …
Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: …
Artículo 43, primer aparte ejusdem: …
CONCLUSIONES
En el presente caso se trata de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble destinado a uso comercial. El contrato es a tiempo indeterminado. El arrendatario dejó de pagar más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, por tanto, debe operar la consecuencia jurídica del desalojo...
Es por todo lo expuesto y con fundamento entre otras en las normas referidas, que procedo a demandar, como en efecto lo hago a la Sociedad Mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A…, en la persona de sus representantes legales los ciudadanos MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA…, en su carácter de PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE y DIRECTOR EJECUTIVO…, de la referida Sociedad Mercantil por DESALOJO, para que:
PRIMERO: convenga en entregarme el referido inmueble libre de personas y de bienes, totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió, solvente en el consumo de los servicios públicos; con fundamento en la falta de pago oportuno de las pensiones de arrendamiento convenidas y vencidas de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015. O en su defecto, se ordene el desalojo del mismo y la consiguiente entrega del mismo en perfectas condiciones, tal como lo recibió, solvente en el consumo de los servicios públicos.
SEGUNDO: Así mismo, para que convenga en pagarme la suma de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 136.000,00) a título de daños y perjuicios originados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos a la presente fecha y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba indicado, esto es, a razón de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 34.000,00), mas el respectivo I.V.A., o a su defecto sea condenado…”.

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada expuso:
“… Contradicción Genérica.
En nombre y representación del “Supermercado La Gracia, C.A.”,niego, rechazo y contradigo los supuestos de hecho fundamento de la acción, y desconozco el derecho que se abrogan el ciudadano Rafael Fiallo Pérez, para el ejercicio de la acción.
Capítulo II
Contradicción Específica y Motivos del Rechazo.
Con estricta sujeción al deber de exponer los hechos de acuerdo a la verdad, paso a rechazar circunstanciada y razonablemente cada uno de los puntos y alegatos formulados por el demandante Rafael Fiallo Pérez, por ser todos falsos e inciertos, al tenor siguiente:
1.- La Pretensión: De la lectura de la demanda se desprende que la pretensión que contiene, se deriva en el hecho de que el demandante, Rafael Fiallo Pérez demanda el desalojo de un “local comercial”, tipo galpón industrial, construido con paredes de ladrillo y bloque….
2.- Hechos que se niegan y se rechazan con su defensa de fondo, falta de vencimiento de término o plazo de pago:
Niego, rechazo y contradigo por falso e incierto que el pago del canon de arrendamiento sea por anticipado, los 5 primeros días de cada mes de uso del “local comercial”, bajo un esquema del contrato de arrendamiento suscrito por Rafael Fiallo Pérez y José Carmelo Dávila Flores y Belkis Claret Silva de Dávila…,. Lo cierto es que:
Estamos frente a una relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, distinta e independiente a las demás relaciones de arrendamiento que hubiese existido con terceros en el “local comercial”, no ha existido cesión de arrendamiento, se niega su existencia, muestra de ello, es que no se alegó como tal, ni se presentaron elementos de prueba al respecto.
La relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, se rige por la voluntad de las partes, vale decir, de Rafael Fiallo Pérez en su condición de arrendador, y “Supermercado La Gracia, C.A.”, en su condición de arrendataria, y por las reglas de integración de los contratos, tal como lo dispone el artículo 1160 del Código Civil….
En el presente caso, la voluntad de las partes, fijó el pago del canon de arrendamiento mensual distinto al alegado por el actor, es decir, que no es por anticipado, los 5 primeros días de cada mes de uso del “local comercial”, sino que es al vencimiento del mes, pagadero dentro del tercer y cuarto mes siguientes a éste, así sucesivamente, pues desde el inicio de la relación de arrendamiento fue pactada de esa manera de común acuerdo, basta observar las facturas de pago emitidas por Rafael Fiallo Pérez y los comprobantes de retención de impuestos al valor agregado (IVA), comprobantes de pago, y cuaderno de relación de pago, todos debidamente suscritos por el demandante….
… Como se observa de la relación antes realizada, se verifica que el acuerdo sobre el plazo de pago del canon de arrendamiento mensual, es al vencimiento del mes, pagaderos dentro del tercer y cuarto mes siguiente a éste.
En consecuencia, es falso e incierto que a la fecha de introducción de la demanda (17/06/2015), estuvieren insolutos los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, ya que no se han vencido los plazos para el pago respectivo de cada uno de estos meses;...
… Mi representada “Supermercado La Gracia, C.A., en su condición de arrendataria, actuó como buen padre de familia, bajo la premisa, que por cuanto el arrendador se ha rehusado a recibir el canon en los términos convenidos (causa imputable a éste no se le ha pagado), es decir, al vencimiento del mes, pagaderos dentro del tercero y cuarto mes siguientes a éste, procedió conforme a lo previsto en el artículo 27 del Decreto Ley, a realizar una consignación arrendaticia del monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015, tal como consta en el expediente judicial de solicitud de consignación N° 011-15 del Juzgado Cuarto Ordinario y de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Pagándose legal y legítimamente dichos cánones de arrendamiento, creándose una situación o estado de solvencia, por cuanto se realizó en tiempo hábil, porque la primera consignación de canon, la del mes de marzo de 2015, se realiza dentro del tercer y cuarto mes siguientes de marzo de 2015, entonces el pago por consignación de canon es legitimo, por haberse cumplido con los requisitos esenciales a su validez, tal como la sentencia vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 5 de febrero de 2009,...
… Por tal motivo, es totalmente procedente la consignación arrendaticia, en razón que la consignación de canon de arrendamiento interpuesta es completa, anticipada y en tiempo hábil. Así pido sea decidido.
… En los términos expuestos doy por contestada la demanda, y solicito al Tribunal que se pronuncie con arreglo a cada uno de los pedimentos contenidos en el presente escrito declarando sin lugar la misma, con los pronunciamientos de ley, y en particular, con expresa condenatoria en las costas del proceso que ha de pagar Rafael Fiallo Pérez…”.

El fallo recurrido estableció lo siguiente:
“… Así las cosas, la demandada pretende excepcionarse señalando que el pago de los cánones de arrendamiento no era por mes anticipado, sino que vencido el mes, este debía cancelarse dentro del tercer y cuarto mes siguiente a éste, por lo que consecuencialmente –señala- se está demandando el cumplimiento de una obligación a la que no se le ha vencido el término. Al efecto de demostrar la modalidad de pago, se aprecia de un cuaderno de relación de pagos… que desde el mes de junio del año 2014, el pago se efectuaba irregularmente y que aun cuando nada reclama el actor respecto a estos períodos, establecen para este sentenciador la convicción de que el accionante aceptó pagos parciales y posteriores al vencimiento del mes causado, así mismo se evidencia la existencia en autos de facturas emitidas por el demandante por concepto de alquiler a favor de la demandada, emitidas con posterioridad –cuatro meses- al mes causado de tal canon arrendaticio, ello igualmente corroborado de comprobante de retensión de I.V.A.. Así se establece.
Es pues, criterio de quien juzga, con base a tales facturas y comprobantes, que el pago de los cánones de arrendamiento causados por el uso del inmueble por parte de la arrendataria, no fue establecido ni realizado anticipadamente al vencimiento mensual, existiendo una especie de costumbre o modalidad de pago que toleraba retraso en el pago del canon arrendaticio.
Ciertamente la Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial, faculta al arrendador para demandar el desalojo por la falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler en forma consecutiva. Empero, han de contrastarse los hechos suficientemente probados en el expediente, en cuanto a que el actual protesto de insolvencia arrendaticia, como producto de una motivación circunstancial, por cuanto ya se venían realizando pagos con retraso a mensualidades efectivamente vencidas con la anuencia del arrendador.
El retraso para el Derecho –según se ha sostenido- no despliega efectos cuando el acreedor sigue teniendo interés jurídico en recibir la prestación, ya que esta conserva su total o, al menos, parcial utilidad, luego al no establecerse de manera cierta plazo en la convención para el pago de la obligación y tolerarse reiteradamente pagos parciales con derogatoria al principio de integridad del pago, no causa –en este caso-, lesión al derecho de crédito (canon de arrendamiento) y a la relación obligacionista pactada verbalmente, ejecutada y tolerada de esta manera por las partes en el decurso de la relación locaticia.
… como corolario a lo expuesto, es criterio de quien juzga, de que en el presente caso, el reclamo del actor es improcedente, puesto que dada la reiterada forma de pago establecida, al momento de interposición de la demandada, 17 de junio de 2015, accionar judicialmente el pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, no resultaba procedente, puesto que conforme a la manera en que se venía cumpliendo la obligación de pago era tolerado por el actor esperar hasta cuatro meses para recibir el mismo causado con antelación, no existiendo en consecuencia un incumplimiento de pago definitivo, resultando entonces, a criterio de quien juzga enervar por el accionado arrendatario la pretensión del demandante, razón por la cual, la presente demandada deberá ser declarada sin lugar, como se indicará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En cuanto a la defensa de excepción de contrato no cumplido, es criterio de quien juzga de que la misma no resulta procedente, puesto que si se ha argumentando que no se ha causado el pago de la obligación por el hecho de la modalidad aceptada por las partes en cuanto al pago del canon puesto que la misma no resulta aún exigible.
…EL TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. Administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (local comercial)…
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis…”.

En la oportunidad de rendir sus informes, la parte demandante y apelante señaló:
“…EL QUID DE ESTE JUICIO.
El punto más importante o clave de este juicio, es el significado que se le de al hecho de los recibos que otorgó el arrendador al arrendatario durante la mayor parte del tiempo de la relación arrendaticia, dando constancia en un solo comprobante del pago de tres, cuatro, cinco, seis y más meses de canon mensual de arrendamiento correspondiente a los tres o cuatro, cinco, seis o más meses inmediatos anteriores.
El criterio de la parte demandada.
La parte demandada sostiene que con ello, la oportunidad para el pago era trimestral o cuatrimestralmente. El tribunal a quo, le dio la razón a la parte demandada, considerando que el “retraso” en el pago fue tolerado por el arrendador, erigiéndose tal conducta en una especie de costumbre, que modificó la oportunidad del pago.
ACERVO PROBATORIO
Consta que la demandante promovió las siguientes pruebas:
 Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 29 de marzo de 2.007, inserto bajo el N° 68, Tomo 46. Esta documental no es objeto de valoración por encontrarse referida a pacto de arrendamiento que establecen el demandante y los ciudadanos JOSE CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA, quienes como personas naturales son ajenos a la presente litis.
 Copia simple de documental de adquisición del demandante del inmueble objeto de la litis, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 17 de marzo de 2000, inserto bajo el N° 35, tomo 17, el cual se valora para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante y su cualidad para actuar válidamente en la litis.
 Copia simple de documento constitutivo estatutario de la empresa demandada, debidamente inscrito en la oficina de Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 5 de diciembre de 2008, N° 36, Tomo 28-A RM I, del que se evidencia y demuestra el carácter de persona jurídica de la demandada y su capacidad de ser sujeto de derechos y obligaciones.
El demandado por su parte aportó lo siguiente:
 Documental privada con anotaciones de pagos de alquiler, montos, fechas y firmas ilegibles del demandante de autos. Esta documental opuesta a la accionante con la contestación de demanda no fue desconocida, por lo que se tiene como documental privada reconocida, demostrativa de la modalidad de pago de los montos que pagaba la arrendataria por el concepto de pago de canon arrendaticio.
 Facturas de pago emitidas por el demandante y comprobantes de retención de impuestos al valor agregado. Documentales privadas que se valoran de conformidad con lo establecido al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la manera en que se realizaban los pagos por concepto de alquiler.
 Oficio emanado del Seniat en fecha 02 de febrero de 2016, en el que se indica que la facturación que se cita y la consignación son consistentes y correspondientes, y que el concepto IVA fue cancelado, además que las facturas fueron registradas y declaras. Esta prueba adminiculada con la valoración de pruebas de facturas y comprobantes de retención, previamente valoradas, son apreciadas para derivar los conceptos establecidos en tales documentales.
 En fecha 26 de noviembre de 2015, se hizo presente en el Tribunal el demandante de autos y procede a exhibir copias de facturas números 000185, 000171, 000101, 000056, 000021, emitidas por el demandante, las cuales se valoran concatenadamente con las pruebas ya valoradas que el demandado acompañó a su libelo de demanda, como demostrativa de pagos de alquiler con las modalidades de monto y fechas que en las mismas se indican.
 Oficio N° 564-15, recibido en fecha 4 de diciembre de 2015, en el que se consigna copia certificada del expediente N° 011-15 del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, referido a consignación efectuada por la empresa demandada por cánones de alquiler que se corresponden desde los meses de agosto de 2015 a diciembre de 2015; documental que se valora como público y demostrativo de los pagos efectuados en las fechas y por los montos indicados por tal concepto.

Estudiado el acervo probatorio, procede de seguidas quien suscribe conforme lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil a decidir conforme l o alegado y probado en las actas.
Nuestro Código Civil exige los elementos constitutivos de la existencia del contrato, tal cual lo expresa en su artículo 1.141, cuando señala: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia contractual; y 3.- Causa Lícita.”
En los contratos verbales, se plantea la necesidad de medios de prueba concurrentes para demostrar tales elementos, tales como, verbi gracia, las consignaciones de alquileres efectuadas por el arrendatario, acompañada de una inspección judicial que certificara la tenencia y el goce del inmueble por parte del arrendatario, así como cualquier otro documento de donde pueda deducirse la relación arrendaticia, como sería, una carta dirigida por el inquilino al arrendador donde le exige autorización para hacer mejoras.
En el caso de autos, se observa que la parte demandada con las facturas suscritas por el arrendador así como con el Expediente de Consignación de Alquileres demostró la forma de pago adoptada y consentida por las partes, como se ha venido desarrollando en el tiempo, es decir, tal y como lo señaló en la contestación de la demanda, que el pago nunca fue pactado por mensualidades adelantadas, sino que era al vencimiento de cada mes, pagadero dentro de los cuatro meses siguientes a éste, y así sucesivamente. Todo esto en armonía con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que la parte demandada asumió la carga probatoria de sus alegatos.
En efecto, tal y como se indica en la sentencia recurrida, se tiene que la forma de pago convenida por las partes, fue la de “mes vencido, pagadero posteriormente con diferencia de hasta 4 meses siguientes al mes de uso”, aceptado así por el demandante y arrendador por más de seis (6) años; lo cual se adecúa a lo que dispone el artículo 1.214 del Código Civil, en cuanto que fue previsto el pago del canon a plazos, en beneficio del deudor.
Quiere decir entonces, que accionar el pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, para la fecha de introducción de la demanda (17 de junio de 2015), no era procedente en virtud de la forma de pago adoptada por las partes y tolerada por el arrendador en el transcurso del tiempo; pues si el arrendador pretendía establecer una forma de pago con fecha cierta y anticipada, debió dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 27 de la ley especial que rige esta materia, el “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”, indicándole a la parte arrendataria una cuenta bancaria para realizar el depósito de los cánones de arrendamiento, Y ASÍ SE RESUELVE.
Se observa que la parte demandada en su escrito de informes ante esta Alzada formuló una adhesión a la apelación, de conformidad con el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a que la sentencia apelada declaró improcedente como defensa de fondo la excepción “non adimpleti contractus” o “excepción de contrato no cumplido”, con basamento en que “la obligación de pago de los cánones demandada no ha nacido, no es exigible”, por lo que mal podía la demandada oponer tal excepción. Al respecto, esta Alzada en virtud de lo resuelto supra en este fallo, se acoge a lo decidido por el a quo con relación a la excepción opuesta, en cuanto que sería un contrasentido su procedencia cuando la obligación de pago no ha nacido, tal y como lo sostuvo y demostró a lo largo del íter procesal la parte demandada. Por tales motivos, se declara improcedente la adhesión a la apelación propuesta, Y ASÍ SE RESUELVE.
Finalmente, se insta a las partes de este juicio a adecuar su relación arrendaticia conforme la normativa prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
IV
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FABIO JOSÉ OCHOA REYES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RAFAEL FIALLO PÉREZ (parte demandante), contra la sentencia dictada el 26 de abril de 2016 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 5.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada el 26 de abril de 2016 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 5, que declaró SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial y pago por indemnización de daños y perjuicios, fuera incoada por el ciudadano RAFAEL FIALLO PÉREZ, contra la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA C.A., en la persona de sus representantes legales los ciudadanos MARITZA COROMOTO DÁVILA DE GÓMEZ, JOSÉ CARMELO DÁVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DÁVILA, todos ya identificados en esta sentencia.
TERCERO: De conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante y apelante.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3318, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria Titular,

Angie Andrea Sandoval Ruiz
En esta misma se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3318, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
La Secretaria Titular,

Angie Andrea Sandoval Ruiz

JLFDeA./angie.-
Exp. 3318.-
VA SIN ENMIENDA.-