TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO DE ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO PEDRO MARÍA UREÑA, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Juan de Ureña, miércoles veintiuno (21) de diciembre dos mil dieciséis.
206º y 157°
DEMANDANTE: DORA MERCEDES MUÑOZ DE JACOME, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.879.754.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JESUS ANTONIO MELO RODRIGUEZ, EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO LUZ ADRIANA MORA BAYONA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 10.962, 28.204 y 36.806, en su orden respectivamente.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL CARROCERIAS ANDINAS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Tachíra bajo el N° 5, tomo 5-A, expediente 2134, de fecha 28 de abril de 1.978 Representada por su gerente la ciudadana DOLORES PARRA de VICCINI, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.577.026, domiciliada en la población de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JHONNY CLARET DUQUE PAZ, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.887, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28352.

MOTIVO: DESALOJO (GALPON INDUSTRIAL).

EXPEDIENTE: N° 2.124-2.016

SENTENCIA DEFINITIVA.
I
RELACIÓN DE LA CAUSA

Se recibió, constante de nueve (09) folios útiles, y veintinueve (29) folios útiles en anexos, escrito de demanda interpuesta ante este Despacho Juzgador por los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez, Efraín José Rodríguez Gómez y Jesús Arnoldo Zambrano Castro, plenamente identificados en autos, apoderados de la ciudadana Dora Mercedes Muñoz de Jacome, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-24.879.754, quien demanda por desalojo de inmueble de uso industrial a la sociedad mercantil Carrocerías Andinas, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el No. 5, tomo 5-A, de fecha 28 de abril de 1978, representada por su gerente, la ciudadana Dolores Parra de Viccina, C.I. V-1.577.026, domiciliada en la Zona Industrial Avenida los Parceleros No. 17-41, Aguas Calientes Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira.
En fecha 04 de abril de 2016, se admitió la mencionada demanda, se ordenó su trámite por el Procedimiento Breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y se ordenó la citación de la parte demandada a los fines de su comparecencia para dar contestación a la demanda propuesta en su contra. Resultando negativa la citación personal de la accionada, en fecha 16 de mayo de 2016, se acordó la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02 de agosto de 2016, fueron consignados por la parte actora los ejemplares de los periódicos señalados por este despacho, actuación que fue certificada por la ciudadana Secretaria del tribunal, en la misma fecha.
En fecha 29 de septiembre de 2016, en virtud de la incomparecencia a darse por citado de la parte demandada, se acordó el nombramiento de defensor ad litem, recayendo tal nombramiento en la persona de la abogada Yucelly Castro Obispo, IPSA 170.918, la cual fue debidamente notificada y se juramentó en fecha 26 de octubre de 2016, comenzando a correr el respectivo lapso de emplazamiento.
Llegado el término de contestación de la demanda, en fecha 01 de noviembre de 2016, el abogado Jhonny Claret Duque Paz, IPSA 28.362, ejerciendo la representación judicial de la empresa Carrocerías Andinas C.A., da contestación a la demanda propuesta.
La parte demandada consigna escrito de prueba en fecha 10 de noviembre de 2016. La parte actora hace lo propio en fecha 15 de noviembre de este mismo año, siendo declaradas admisibles todas las pruebas promovidas por las partes y ordenándose su evacuación.
En fecha 16 de noviembre de 2016, la parte demandante solicita prórroga del lapso de evacuación probatoria, la cual le es acordada en fecha 22 de noviembre de 2016.
Cumplidos los lapsos procesales de instrucción de la causa, y estando en la oportunidad para publicar el fallo definitivo, de conformidad con los artículos 890 y 251 del Código de Procedimiento Civil, pasa quien aquí se pronuncia a decidir al fondo la controversia planteada, dejando constancia de los siguientes razonamientos fácticos y jurídicos.
II
De la trabazón de la Litis
EL ESCRITO DE DEMANDA
Argumenta la parte actora en su libelo que mediante documento autenticado ante la Oficina Notarial Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, el día ocho (08) de octubre de 2009, inserto bajo el N° 42, Tomo 32, de los Libros de autenticaciones respectivos, la demandante suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CARROCERÍAS ANDINA C.A.; que el inmueble objeto del arrendamiento se refiere a unas mejoras (galpón) hechas sobre terrenos de la municipalidad consistentes en cerramiento en paredes de ladrillo con sus respectivas bases de concreto armado con cabilla, se encuentran construidas dos oficinas y un baño con muros en ladrillo a la vista de 2,50 a 3,00 mts de alto y techo de acerolit, ubicadas en la carrera 2 entre calles 16 y 17, Zona Industrial de Aguas Calientes, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son les siguientes: NORTE: Con la carrera 2, mide 91 mts; SUR: Con mejoras de Manuel Guillermo Contreras Santo, mide 91 mts; OESTE: Con mejoras de la empresa Transporte SAET, mide 52 mts; y ESTE: Con mejoras de Almacenar C.A., mide 52 mts; que dicho contrato se suscribió con la mencionada sociedad mercantil por un lapso de tres años, prorrogable por voluntad de las partes y en principio debería entregarlo el día 15 de octubre de 2012, pero ello no ocurrió ni tampoco se firmó un nuevo contrato y en consecuencia, se transformó en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; que así mismo se pactó como canon inicial la cantidad de Bs. 10.000,00 por mensualidades anticipadas más el pago del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) establecido en el 12%, que el arrendatario pagaba mediante depósitos en la cuenta corriente N° 0137-0012-58-00090001171 del Banco Sofitasa a nombre de la demandante, tal como se evidencia, a su decir, en participación que fue recibida por el arrendatario el día 08 de octubre de 2009; que para todo el año 2015 y desde primero (01) de enero del mismo año, el arrendatario aceptó en pagar por concepto de canon de arrendamiento mensual la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs.53.315,14) más el monto por concepto del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que corresponde a la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 8.397,81) para un total mensual de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.59.712,95), que el arrendatario hasta la fecha de introducción te la demanda, ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento más el IVA, establecido para el año 2015 y la parte que transcurrió del 2016, se incrementó automáticamente de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INCP), que el Banco Central de Venezuela fijó un 180,90 %, aceptado por el arrendatario en la Cláusula Vigésima Segunda del Contrato de Arrendamiento.
Alega que la deuda acumulada por el arrendatario correspondiente a cánones de arrendamiento insolutos desde el día 01 de enero de 2015 al día primero (01) de marzo de 2016, asciende a la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.089.068,33), por concepto de cánones de arrendamiento, más el monto por concepto del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 130,688,18), para un gran total adeudado de UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.219.756,49).
Señala que en reiteradas oportunidades su representada ha sostenido conversaciones telefónicas con los apoderados judiciales del arrendatario y ha remitido correos electrónicos exigiéndoles el pago de los cánones insolutos y la entrega de los comprobantes de retenciones tanto del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) como del Impuesto Sobre la Renta efectuadas, lo cual ha sido totalmente infructuoso.
Alega de que en virtud de que la sociedad mercantil CARROCERÍAS ANDINA C.A., hasta la presente fecha no ha pagado a su arrendadora la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.089.068,33), por concepto de cánones de arrendamiento, más el monto por concepto del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs.130.688,16), para un gran total adeudado de UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.219.756,49), y conforme al fundamento legal invocado previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 26, 49; Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, artículos 4, Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, artículos 1, 33, 34, Código Civil 1133, 1141, 1143, 1159, 1160, 1167, 1600 y Código de Procedimiento Civil, y por cuanto las partes celebraron un contrato jurídicamente válido que los requisitos para su existencia, entre personas capaces, el cual tiene de Ley entre ambos, es por lo que demanda a la sociedad mercantil CARROCERÍAS ANDINA C.A., para obtener el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (GALPÓN INDUSTRIAL), que le fuere arrendado y de cual ha dejado de pagar más de dos mensualidades, en virtud de lo cual pide se declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra el arrendatario CARROCERÍAS ANDINA C.A. ya identificada, para que se le entregue a la demandante libre de bienes y personas el inmueble arrendado, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como lo recibió, así como ordene pagar las costas y costos del presente juicio.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Indica la parte demandada en su escrito de contestación, que el actor dio en alquiler a la demandada según contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica de Ureña en fecha 08 de octubre de 2009 bajo el Nº 42, Tomo 32, un inmueble de su propiedad, y la acción de desalojo se fundamenta en la presunta o supuesta insolvencia de la arrendataria; que la Cláusula Tercera, consta que la ciudadana MERCEDEZ MUÑOZ DE JACOME hoy demandante y arrendadora del inmueble, convino en que el canon de arrendamiento era de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) y proponen de acuerdo a la cláusula vigésima segunda un incremento gradual de dicho monto, tomando como referencia la inflación; que la Cláusula vigésima segunda determinará el monto de los cánones contractualmente acordados, desglosemos esta cláusula así:
1.- OPORTUNIDAD DE APLICACIÓN: “Al término de cada año del presente contrato…” Expresamente el 16 de octubre a partir del año 2010. 2.- LIMITE MÍNIMO DE REAJUSTE: a.- El valor del canon mensual de arrendamiento se aumentará en una proporción igual al 100% del incremento que haya tenido el Índice de Precios del Consumidor en el año calendario inmediatamente anterior siempre y cuando dicho incremento no sea inferior al veinte por ciento (20%) anual, porcentaje éste que se toma como reajuste mínimo anual del presente contrato”. b.- “Los reajustes de que trata la presente clausula se producirán de manera automática, a partir del segundo año, es decir, a partir del 16 de octubre de 2010 y consecutivamente año por año hasta su terminación…”: b.1.- “Dicho incremento será tomado de los datos suministrados por el Banco Central de Venezuela”.
Explica que se aumentará en un 100% del incremento, no del índice inflacionario sino del incremento de éste. Que el porcentaje de aumento es el incremento que sufra el índice inflacionario
3.- LIMITE DE REAJUSTE. Cuando dicho incremento no sea inferior al veinte por ciento (20%) anual, porcentaje éste que se toma como reajuste mínimo anual del presente contrato.
Alega que la referida clausula hace mención a que el canon de arrendamiento que inicia con DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) en octubre de 2009 seria aumentado todos los años contados a partir del año siguiente contractual, es decir, en octubre de 2010 y de manera específica señala que sería a partir del 16 de octubre y no del 09 de octubre que es la fecha autentica del contrato; que para realizar el referido aumento se toma el incremento del año en relación al índice inflacionario del 2008, año calendario, toma el incremento que en el año calendario del 2009 haya tenido el Índice de Precios al Consumidor, que para obtener el mismo debemos tomar cual fue el incremento o aumento entre estos dos años para poder aplicarlo hacia el 2010.
Que los incrementos del IPC para ser aplicados conforme a la cláusula vigésima segunda y determinar los aumentos sucesivos del canon de arrendamiento en esta relación arrendaticia y que vale destacar el siguiente aumento a aplicar tendría vigencia a partir del 16 de octubre de 2016. Que la relación arrendaticia se inició con un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) como canon de arrendamiento, el primer aumento tuvo lugar entre el 16 de octubre de 2010 y el 16 de octubre de 2011, en el mismo el incremento del IPC fue de 1,5% haciendo la resta entre el IPC del 2009 y 2008, por ende, al no aplicar la cláusula vigésima segunda en cuanto a un aumento del 100% del incremento, pues este no fue superior al 20%, el referido aumento se efectúa con el mínimo, lo que arrojo el primer aumento en DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000, oo) para un total de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000, oo). Al siguiente periodo anual de contrato se hizo la verificación del incremento anual calendario anterior y al porcentaje o incremento del IPC obtenido no supero el 20%, por ende se aplicó el 20% como aumento, arrojando un monto de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (2400,ooBs), lo que coloco el canon para el período 16 de octubre de 2011 al 16 de octubre de 2012 en CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,00). Al año siguiente, es decir, 16 de octubre de 2012 al 16 de octubre de 2013 se aplica la misma fórmula , es decir, aumento del 20%, arrojando como resultado que el canon quedó en DIECISIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES( Bs. 17.280,00). Para el cuarto periodo de aplicación de la cláusula vigésima segunda es decir, 16 de octubre de 2013 al 16 de octubre de 2014 el incremento del IPC obtuvo como resultado 27%, lo que superaba el límite mínimo de 20% establecido en la cláusula vigésima segunda y este era el porcentaje a aplicar, por ende, se incrementó de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES( Bs. 17.280, oo).en un 27% arrojando la cantidad de VEINTIÚN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS(Bs. 21.945,60). En el quinto periodo, es decir, el comprendido del 16 de octubre de 2014 al 16 de octubre de 2015, procede el incremento del IPC de 7,9% lo que implica que aplica el límite mínimo del 20% a efectos de aumento del canon de arrendamiento que dio la cantidad de VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 26.334,72).Finalmente para el período 16 de octubre de 2015 al 16 de octubre de 2016, el IPC arrojó en su incremento un monto de 54,8%, lo que equivale a que el canon de arrendamiento de VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 26.334,72), aumento a CUARENTA MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 40.766,14).
Alega que los periodos comprendidos entre el 16 de octubre de 2014 y el 16 de octubre de 2015 que es dentro del lapso que pretende mencionar como adeudado y lo cobran según factura Nº 75, la accionante había cobrado el monto que corresponde en ese periodo de tiempo contractual, es decir, la cantidad de VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 26.334,72) como monto base más la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 3.160,16) por concepto de IVA para un total a facturar de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 29.494,88).
Alega que en la oportunidad del vencimiento de los referidos cánones de arrendamiento, los mismos fueron cancelados, pero en el mes de agosto de 2015 la ciudadana DORA MERCEDES MUÑOZ DE JACOME, manifestó que necesitaba una cantidad de dinero y que adicionalmente a ello seguiría requiriendo montos superiores a los cánones de arrendamiento, y solicita a la demandada el favor de que se le hicieran anticipos, en primer lugar, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 241.744,57) y que para no presentarlo como un préstamo simple y llanamente emitieran una factura por el monto de los alquileres de los ocho (8) meses donde incluyeran el verdadero canon de arrendamiento, más la suma del adelanto, quedando una diferencia a favor de la demandada de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 241.744,57) pagados de más en aquella oportunidad. Que esa obligación a la que hace referencia en la factura Nº 75 fue cancelada y se emitió el respectivo comprobante de pago, por lo tanto opongo a la accionante el pago y en segundo lugar, la compensación en cánones de arrendamiento de la primera cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 241.744,57) .
Alega que dentro de ese periodo, es decir, hasta el 16 de octubre de 2015 se canceló el monto de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 59.712,95) por concepto de alquiler del mes de septiembre de 2015, siendo el canon de alquiler a pagar VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 29.744,88) habiéndose cancelado la suma de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 59.712,95) según factura Nº 77 arroja una diferencia con respecto al canon comprendido en ese periodo, es decir, de VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 29.744,88), la cantidad de VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 29.968,07) que es la segunda cantidad que opone y requiere su compensación en pago de alquiler a la accionante, para un sub-total de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 271.712,64). Continuando con la misma traza contractual, para el periodo comprendido entre el 16 de octubre de 2015 y el 16 de octubre de 2016, la obligación contractual de conformidad con la cláusula vigésima segunda por concepto de pago de cánones de alquiler es la cantidad de CUARENTA MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 40.766,14), sumándole el IVA que arroja la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVAR CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.891,93) da un total a facturar de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 45.658,07). Que esos pagos que se efectuaron y que aquí pretenden volver a cobrar según facturas Nros. 79, 81, 83, 85 y 86 fueron canceladas por un monto de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 59.712,95) bajo la misma modalidad de exceso en la cantidad verdaderamente adeudada, siendo esto en cada pago la cantidad de CATORCE MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 14.054,87) que, alega, se le adelantaron a la hoy aquí accionante y que fueron en total seis (6) facturas por el pago de cinco (5) meses, es decir, desde el 16 de octubre de 2015 hasta febrero 2016 para una tercera cantidad de SETENTA MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 70.274,37) cuya compensación solicita al tribunal, a los efectos de la obligación aquí dirimidas, como es el pago de cánones de arrendamiento .
Alega que existe un último monto demandado que consta en una factura Nº 89 y lo llaman alquiler del mes de marzo y reajuste del mes de enero y febrero de 2016 por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 383.775,18). Que el monto del canon de arrendamiento para esta fecha es de VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 29.744,88); que no existen reajustes que deban hacerse en esa oportunidad, pues todos los reajustes de cánones son para el mes de octubre, por tanto habiéndosele pagado en esta oportunidad el mes de marzo y ya estando cancelado el mes de enero y febrero 2016, por lo cual no procede un supuesto reajuste a deuda por haber recibido en demasía de parte de la accionada la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CIENTO DIECISIETE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 338.117,11) Cantidad esta que opone a la accionante para su compensación en cánones de arrendamiento.
Que llevado a la aplicación o imputación a pago de cánones de arrendamientos adeudados o de conformidad con el contrato al precio actual conforme a lo establecido en la cláusula vigésima segunda, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 45.658,07) arroja como resultado veintiún (21) meses pagados por adelantado, es decir, un (1) año y nueve (9) meses.
Que la accionante pretende alegar una supuesta insolvencia para solicitar el desalojo del inmueble, cuando la realidad es distinta, soportando su accionar en el contrato de arrendamiento y existiendo la norma establecida en el artículo 1160 del Código Civil, haciendo los cálculos que aquí se mencionan se observa a su decir, que la demandante recibió todos los pagos de cánones, no tan solo, sino que recibió cantidades en exceso, conforme al artículo 1184 del Código Civil deben ser tomados como parte de pago, pues no se demandó obligación distinta a la descrita
Por tales razones opone a la accionante el pago de las obligaciones contractuales que argumenta como adeudados, por una parte y por la otra la compensación de la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVAR CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 977.691,93) para ser compensados a cánones de arrendamiento que dividido en la cuota arrendaticia en la actualidad que es de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 45.658,07) arroja como resultado la cantidad de veintiún (21) meses pagados por adelantado, solicitando se declare sin lugar la demanda propuesta.

Hechos controvertidos

Analizados los argumentos de ambas partes, se aprecian como hechos controvertidos la falta de pago de los cánones de arrendamiento del local comercial dado en alquiler por la ciudadana MERCEDEZ MUÑOZ DE JACOME a la sociedad mercantil Carrocerías Andina, C.A. desde el día 01 de enero de 2015 al día primero (01) de marzo de 2016, así como la forma de cálculo de dicha obligación de tracto sucesivo, debido a los incrementos anuales automáticos acordados por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito por vía auténtica el día ocho (08) de octubre de 2009, toda vez que la parte accionante alega como fundamento de su acción de desalojo la insolvencia de la arrendataria, pero ésta se excusa argumentando haber cancelado por adelantado los cánones de arrendamiento actualizados conforme al Índice de Precios al Consumidor, criterio objetivo de incremento aceptado por los contratantes al momento de pactar el arriendo del local comercial ya señalado.
Pasa este sentenciador a estudiar los elementos probatorios aportados por las partes para determinar conforme a los artículos 12, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, la procedencia de la pretensión deducida.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito de promoción de pruebas (fs. 106 a 112), debidamente admitidas por este despacho, la parte actora promovió las siguientes:
- Mérito y valor jurídico del documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, el día 08 de octubre de 2009, inserto bajo el No. 42, Tomo 32, de los Libros de autenticaciones respectivos, referido al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (fs. 14 al 20). Esta documental auténtica no tachada ni impugnada por la contraparte, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende las condiciones de la contratación arrendaticia suscrita entre las partes, sobre las cuales se volverá más adelante al momento de pronunciarse sobre la controversia planteada.
- Mérito y valor jurídico del instrumento privado fechado en la población de Ureña el día 06 de octubre de 2008, suscrito por la ciudadana Dora Mercedes Muñoz de Jácome, dirigido a la empresa Carrocerías Andina, C.A., con la indicación REF: Cancelación cánones mensuales contrato de Arrendamiento Galpón 1 Ureña, en el cual se indica la cuenta bancaria en la cual solicita se le cancele los pagos del canon de arrendamiento. Al pie de dicho instrumento aparece la anotación “Recibido 06/10/09” y una firma ilegible. En virtud de la fecha impresa en el encabezamiento del documento, y su fecha de recepción, entre las cuales transcurrió un año, esta documental no genera certeza acerca de a cuál período de la relación arrendaticia se refiere. Por tal motivo no se le concede valor probatorio.
- Presentadas en copias al carbón, promueve facturas Nos 89, de fecha 01-03-2016, por concepto de alquiler de los meses de marzo 2016 y reajuste meses de enero y febrero 2016, por Bs. 383.775,18; No. 86, 01-02-2016, por concepto del mes de febrero de 2016, por Bs. 59.712,95; No. 85, de fecha 04-01-2016, por Bs. 59.712,43, por concepto de alquiler del mes de enero 2016; No. 83, de fecha 01-12-2015, por Bs. 59.712,75, por concepto de alquiler del mes de diciembre de 2015; No. 81, de fecha 03-11-2015, por Bs. 59.712,95, por concepto de alquiler del mes de noviembre de 2015; No. 79, de fecha 01-10-2015, por concepto de alquiler del mes de octubre de 2015, por Bs. 59.712,95: No. 77, de fecha 02-09-2015, por concepto de alquiler del mes de septiembre de 2015 por Bs. 59.712,95 y 75, de fecha 13-08-2015, por concepto de alquiler meses de enero a agosto de 2015, por Bs. 477.703,61, (fs 22 al 29), referidos al pago. Estas copias, al no haber sido impugnadas por la contraparte, reciben valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esta documental demuestra el monto de los pagos hechos por la demandada entre el 13 de agosto de 2015 y el 01 de marzo de 2016.
- Impresión de nueve documentos con el logotipo de Gmail, encabezamiento “Dora Muñoz doris37@gmail.com” (fs. 30 al 38), promovidos en los ordinales cuarto y quinto del escrito probatorio. Estas documentales, carentes de firmas autógrafas, fueron promovidas como correos electrónicos enviados desde la dirección electrónica de la arrendadora a la dirección electrónica de Carrocerías Andinas C.A. Retenciones. Sin embargo, en su promoción y evacuación no se cumplieron los extremos exigidos por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y por tanto carecen de valor probatorio como prueba instrumental. En virtud de ello, este juzgador desecha dichas probanzas.
- Prueba de informes requerido al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) Región los Andes, con sede en San Cristóbal, la cual no fue admitida por este Despacho. Sin embargo, por auto de fecha 17 de noviembre de 2016, se ordenó su evacuación y fue remitido a este Tribunal el referido informe en fecha 21 de diciembre de 2.016, mediante oficio N° SNAT/INTI/GRT/RLA/DCE/ AAC/2016-101, que corre agregado a los folios ciento ochenta y dos (179) al ciento ochenta y uno (181), el cual este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito presentado, providenciado por este despacho en fecha 10 de noviembre de 2016, (fs. 96 a 103), la parte demandada promovió las siguientes probanzas:
- Contrato de arrendamiento el cual fue promovido por la parte demandante, suscrito entre la ciudadana Dora Mercedes Muñoz de Jácome, referido al inmueble al cual se contrae la acción de desalojo. Esta documental ya ha sido valorado supra.
- Original de las facturas Nos. 75, de fecha 13-08-2015, por concepto de alquiler meses de enero a agosto de 2015, por Bs. 477.703,61; No. 77, de fecha 02-09-2015, por concepto de alquiler del mes de septiembre de 2015; No. 79, de fecha 01-10-2015, por concepto de alquiler del mes de octubre de 2015, por Bs. 59.712,95; No. 81, de fecha 03-11-2015, por Bs. 59.712,95, por concepto de alquiler del mes de noviembre de 2015; No. 83, de fecha 01-12-2015, por Bs. 59.712,75, por concepto de alquiler del mes de diciembre de 2015; No. 85, de fecha 04-01-2016, por Bs. 59.712,43, por concepto de alquiler del mes de enero 2016; No. 86, 01-02-2016, por concepto del mes de febrero de 2016, por Bs. 59.712,95; y No 89, de fecha 01-03-2016, por concepto de alquiler de los meses de marzo 2016 y reajuste meses de enero y febrero 2016, por Bs. 383.775,18, cuyas copias al carbón ya han sido valoradas en la presente decisión. Sin embargo, respecto a la tenencia de las originales por parte del presunto deudor, este sentenciador conforme al Código de Comercio y al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las valora como prueba de la extinción de las obligaciones pecuniarias a las cuales se contrae su contenido.
- Índice Nacional de Precios al Consumidor, aportado al expediente en impresiones en papel del sitio de INTERNET del Banco Central de Venezuela, las cuales no constan en autos y por tanto no son susceptibles de valoración. Sin embargo, debido a que tales índices se publican en instrumentos oficiales y son del conocimiento del juez, los mismos se emplearán para la resolución del asunto planteado.
- Experticia contable a efecto de verificar y darle la veracidad a la información suministrada en lo relativo al límite del reajuste del canon de arrendamiento. Admitida dicha prueba, se nombró como experta a la ciudadana Yenny Sofía Díaz Sánchez, licenciada en contaduría titular de la cédula de identidad N° V-15.639.362, licenciada en contaduría pública, inscrita en el Colegio de Contadores bajo el N° 97.162, prueba esta que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Definida la controversia planteada, y analizadas las probanzas aportadas por las partes, este sentenciador arriba a las siguientes conclusiones:
En primer lugar, se aprecia que la parte demandante pretende se acuerde el desalojo de un inmueble comercial dado en alquiler, en virtud de que la arrendataria no pagó desde el día 01 de enero de 2015 y hasta al primero (01) de marzo de 2016, el canon de arrendamiento mensual pautado por las partes. La demandada al momento de enervar tal pretensión, adujo que en los meses anteriores a la cesación de pagos señalada, realizó pagos por encima del monto que correspondía y con dichos excesos de pago había cancelado íntegramente los cánones de arrendamientos que se pretenden insolutos, e incluso existe una diferencia a favor de la accionada cuya compensación pide sea estimada por este sentenciador.
Se aprecia entonces que la resolución de la controversia pasa por establecer el alcance real de las cláusulas contractuales que fijan el canon arrendaticio y sus aumentos, para luego subsumir los hechos ocurridos en tales cláusulas y determinar así, la procedencia de las excepciones opuestas por la demandada.
En tal sentido, interpretado a la luz del artículo 1.133 del Código Civil, aprecia este juzgador que en la Cláusula 3era del contrato de arrendamiento bajo estudio, las partes determinaron lo siguiente:
TERCERA: El canon mensual de Arrendamiento es la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) más el IVA DEL 12% conforme a los establecido en el decreto 5.770 (el arrendamiento de inmuebles con fines distintos al residencial, incluye el cobro del Impuesto al Valor Agregado (IVA)), pagaderos mensual y consecutivamente, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes bajo la modalidad de pagos o mensualidades adelantados, en forma espontánea, en la residencia de EL ARRENDADOR, en la forma y modo que autorice EL ARRENDATARIO mediante escrito con su firma o a quien él autorice igualmente por escrito con su firma. Durante el término del Contrato EL ARRENDATARIO se compromete a pagar, en el primer año, como arrendamiento mensual, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00), y los demás años (2), la suma que resulta del reajuste anual aplicado de acuerdo con lo establecido en la Cláusula VIGÉSIMA SEGUNDA del presente Contrato.

Asimismo, la Cláusula Vigesima Segunda, de la mencionada contratación, establece, textualmente, lo siguiente:
VIGÉSIMA SEGUNDA: Al término de cada año del presente contrato, el valor del canon mensual de arrendamiento se aumentará en una proporción igual al 100% del incremento que haya tenido el Índice de Precios del Consumidor en el año calendario inmediatamente anterior siempre y cuando dicho incremento no sea inferior al VEINTE (20%) anual, porcentaje éste que se toma como reajuste mínimo anual del presente Contrato. Dicho incremento será tomado de los datos suministrados por el Banco Central de Venezuela. Los reajustes de que trata la presente Cláusula se producirán de manera automática, a partir del segundo año, es decir a partir del 16 de Octubre de 2010 y consecutivamente año por año hasta su terminación, sin necesidad de que medie notificación o requerimiento alguno por parte de EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO o a los Fiadores quienes así lo aceptan.

Conforme a las citadas cláusulas, la arrendataria se comprometió a pagar la cantidad de Bs. 10.000,00 por cada mes del primer año de vigencia del contrato (Del 04 de octubre de 2009 al 04 de octubre de 2010). Posteriormente, para los siguientes años de vigencia del contrato, el mencionado canon de arrendamiento experimentaría aumentos en una proporción igual al 100% del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario inmediatamente anterior, teniendo como condición que dicho incremento no sea inferior al 20% anual, porque si es inferior, deberá aplicarse el incremento de 20% para el año siguiente.
Según el Banco Central de Venezuela, el índice de precios al consumidor, es un indicador estadístico que tiene como objetivo medir el cambio promedio en un período determinado, en los precios a nivel del consumidor de una lista de bienes y servicios representativos del consumo familiar, con respecto al nivel de precios vigente para el año escogido como base.
Como ha sido tradicional en Venezuela y como es norma en todos los países del mundo, el cálculo del IPC se basa en la fórmula denominada Laspeyres, que consiste básicamente en comparar los precios mensuales de una canasta de bienes y servicios que se mantiene fija durante el período de vida útil del índice, con respecto a los precios de esos mismos artículos en el año base.
En el presente caso, el IPC, o INPC, según se aplique el fijado por el Banco Central de Venezuela de base 1997 o el de base 2007, es relevante en el presente caso por cuanto es el elemento objetivo empleado para calcular los incrementos que el canon de arrendamiento mensual estipulado inicialmente, experimentaría año a año. Debe por tanto este sentenciador calcular año a año el aumento del mencionado canon para con ello verificar la procedencia o no de las excepciones opuestas por la demandada.
Así, puede verse que, la variación anual sufrida por el INPC entre el año 2014 y el año 2015, fue de 27%, toda vez que el IPC final fue 45.5 y el inicial 18.5, dado lo cual, el incremento que experimentó el canon de arrendamiento del año 2014, el cual estaba equivalió a la cantidad de Bs. 21.945,60, según se desprende de los argumentos no refutados de la parte demandada, fue de un 27%, llevándolo a un monto de Bs. 26.334,72, monto que estuvo vigente hasta el 16 de octubre de 2015.
Para el año 2015, la variación anual del IPC fue de 54,8%, toda vez que el IPC final fue de 108,2 y el inicial de 53,4, de tal manera que el incremento que experimentó el canon de arrendamiento del año 2015, desde los Bs. 26.334,72, fue de 54,8%, elevándolo a Bs. 40.766,14, monto que estuvo vigente incluso hasta la fecha de interposición de la demanda propuesta.
Ahora bien, verificadas las facturas presentadas por las partes, se evidencia que con las mismas se demostró el pago. Así se establece.
Conforme a lo antes dicho, se observa que lejos de existir en el presente caso un incumplimiento por parte de la demandada de autos, se evidencia que la misma pagó en exceso el canon que le correspondía por los meses anteriores a su supuesto incumplimiento, conforme a las previsiones del contrato suscrito entre las partes, dado lo cual este sentenciador no puede declarar que exista morosidad en el pago del canon de arrendamiento, sino por el contrario, establecer que los cánones de arrendamiento pretendidos insolutos ya han sido cancelados y así se establece.
Dadas las actuales circunstancias, este sentenciador considera que deben considerarse pagados a los cánones de arrendamientos que se suponían insolutos, hasta el mes de abril de 2015.
En cuanto a que se compense el monto de 738.147,17, ya cancelado, este juzgador considera que no le corresponde pronunciarse al respecto.
Por tanto, concluye quien aquí decide, que de conformidad con los artículos 1, 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se han cumplido las causales invocadas por la parte arrendadora para que sea procedente el desalojo del inmueble dado en alquiler y así queda establecido.-

DECISIÓN
Por los argumentos fácticos y jurídicos antes realizados, este Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la ciudadana DORA MERCEDES MUÑOZ DE JACOME en contra de la sociedad mercantil CARROCERÍAS ANDINAS, C.A., por desalojo de inmueble de uso industrial.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dado, firmado, sellado y refrendado, en el salón de despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los a los veintiún (21) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2.016), años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
El Juez,

Secretaria

Abg. María Geraldine Manosalva Rojas.-

En la misma fecha se registró la anterior decisión y se dejó copia para el archivo del Tribunal, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).

Exp. 2.124-2.016
LALM/mgmr