TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 205º y 156º
Maiquetía, seis (06) de julio de 2016
ASUNTO N°: WP12-R-2016-000036.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: Ciudadano JESÚS EURIBIDE RAMÍREZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.970.955.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado ARTURO JOSÉ FERRER PADRÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.691.
DEMANDADA: Ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.868.922.
DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JULIO CÉSAR MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (Apelación del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
DE LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual, expuso: Que en fecha 26 de septiembre de 2013 suscribió contrato de opción de compra venta con la finalidad de adquirir un inmueble que sirva de vivienda para él y su grupo familiar, con el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, ya identificado en autos, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 29, Tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento propiedad del referido ciudadano, distinguido con el Nº 21-B, nivel Nº 21, de la torre Este del Conjunto Residencial Valle Nuevo, ubicado sobre la Avenida Intercomunal del Valle, en el Sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás características se encuentran en autos establecidas. Que dicho inmueble le pertenece al vendedor de conformidad con documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26/08/2008, bajo el Nº 27, Tomo 12, Protocolo Primero. Que en dicho instrumento contractual de opción de compra, se consagran todas y cada una de las obligaciones que surgen para ambas partes. Que pasa a señalar en orden cronológico todas y cada una de las obligaciones cumplidas por él para dar cumplimiento a la opción firmada así como la obtención de vivienda: PRIMERO: Con la firme y responsable intención de adquirir la vivienda descrita supra, y para poder cumplir con la cancelación de la inicial del precio pactado, es decir, la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 177.000,00), procedió a pagar al ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ lo que se traducía en el cumplimiento cabal de parte del precio de venta pactado y la garantía de la venta definitiva. Cancelación esta que demostrará en la etapa probatoria del proceso. SEGUNDO: Obtuvo la carta de aprobación del crédito solicitado, emitida por la entidad bancaria BANESCO, gerencia de crédito hipotecario, de fecha 14 de febrero del año 2014, y que expresa clara e inequívocamente que se había aprobado el crédito, es decir, dentro del tiempo hábil y vigente de la opción de compra y venta suscrita, y por las cantidades que en ella se expresan. TERCERO: Habiendo ya obtenido la aprobación del crédito solicitado, obtuvo una notificación de firma del documento definitivo de venta; obteniendo esto, se trasladó al Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital para llevar a cabo la firma del documento definitivo de venta del inmueble con el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, ya que se lo había informado y este no se presentó a dicha firma. CUARTO: Nuevamente se trasladó al registro señalado y se fijó nueva fecha y tampoco el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RORÍGUEZ se presentó a firmar. Todas y cada una de las constancias para firmar por ante el Registro señalado las consignará en la etapa probatoria del proceso. QUINTO: La entidad bancaria señalada le hizo entrega del documento preliminar de venta definitiva, hecho éste que manifiesta que el banco iba a suscribir el documento definitivo de venta. SEXTO: El vendedor no realizó la entrega de las solvencias necesarias para la tramitación del documento definitivo de venta por ante el registro. Que ha cumplido a cabalidad con los pagos parciales a tramitar y obtener la aprobación del crédito en el tiempo estipulado en el contrato de opción de compra y venta suscrito y a la tramitación e intención de firmar el documento definitivo de venta sin que el vendedor quiera cumplir con la venta de dicho inmueble. Que no contento con la actitud negligente en venderle, le manifiesta que ya el inmueble estaba más caro por la devaluación y que si lo quería le diera CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) más, o no le realizaría la entrega de las solvencias del inmueble, violando así la normativa vigente y ocasionándole un daño irreparable ya que no posee vivienda propia dónde vivir, violando de esta forma tanto el contrato de opción de compra-venta suscrito y obligando a las partes, así como toda normativa vigente que protege la compra y venta de inmuebles. Que por todo lo anteriormente expuesto es por lo que se encuentra legitimado para ejercer la presente acción, en virtud del cumplimiento del vendedor CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ y demanda para que cumpla en venderle el inmueble señalado en el instrumento de opción de compra venta. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.263 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1, 3, 4 y 8 de la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013. Que demanda al ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, plenamente identificado supra, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A la declaratoria de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, objeto del presente juicio. SEGUNDO: A que se inste a la parte demandada CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, a otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito en la opción de compra y venta por el mismo precio pactado y en las mismas condiciones. TERCERO: A la cancelación de los daños y perjuicios causados y las costas procesales. Solicita se oficie a la entidad bancaria BANESCO. Estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), por ser el monto que se pactó para la venta del inmueble, el cual equivale a 1.578 unidades tributarias. Solicita se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa.
Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación de la parte demandada e imposible como fuera su logro, se designa al abogado JULIO MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724, como defensor ad litem del ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, ya identificado, quien aceptó el cargo recaído en su persona y dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por no ser ciertos los hechos alegados y no estar fundamentada en derecho. Que no es cierto que sus defendidos hayan incumplido con el contrato otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 29, tomo 219. Que no es cierto que a su representado se le haya pagado la totalidad del precio de venta pactado en el contrato otorgado en fecha 26 de septiembre de 2013, ya señalado. Que no es cierto que a su defendido se le haya notificado de la aprobación del crédito solicitado por el demandante. Que no es cierto que a su defendido se le haya notificado de la firma y otorgamiento del documento de venta por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que no es cierto que su defendido no haya hecho entrega de las solvencias y recaudos necesarios para la tramitación del documento definitivo de venta por ante el registro. Que no es cierto que su defendido haya modificado el precio de venta pactado en el contrato suscrito y mucho menos violado los términos y condiciones establecidos en el mismo. Que deja constancia de haberse trasladado al apartamento 21-B, del piso 21 del Conjunto Residencial Valle Nuevo, Torre Este, ubicado en la Calle uno de la Urbanización Los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital el día 21 de marzo de 2016, no encontrando persona alguna en el apartamento, dejando una correspondencia por debajo de la puerta con sus números de contacto no recibiendo llamado alguno. Que igualmente se dejó constancia de que no fue posible enviar telegrama a su defendido toda vez que el telégrafo en Vargas no está en funcionamiento y al trasladarse a Caracas con tal fin, le negaron el servicio alegando que no se puede enviar telegrama dentro de la misma zona de destino.
Promovidas y admitidas como fueran las pruebas de ley, el a quo en fecha 23 de mayo de 2016 dicta sentencia en los siguientes términos:
“(…)
PARTE DISPOSITIVA

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JESUS (sic) EURIBIDE RAMIREZ (sic) GARCIA (sic), venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N°V-11.970.955, contra el ciudadano CESAR (sic) RAMON (sic) ALEJO RODRIGUEZ (sic), titular de la cedula de identidad N°V-6.868.922, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta. SEGUNDO: Se ordena al ciudadano CESAR (sic) RAMON (sic) ALEJO RODRIGUEZ (sic), ya identificado, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, consistente en un inmueble, distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este Intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del Conjunto Residencial Valle Nuevo, torre Este Sector Este, protocolizado ante el Registro Publico (sic) Cuarto del Municipio Libertador, bajo el N° 02, tomo 16, protocolo primero, en fecha 02 de junio del año 2008, sus linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento 21-A; OESTE: Apartamento 21-C, documento éste que se da reproducido en su totalidad. Le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a la Torre Este de CERO ENTEROS CON SEISCIENTOS SESENTA VEINTISIETE MILESIMAS (sic) POR CIENTO (0,664451827%); y con respecto al conjunto residencial Valle nuevo de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTAS OCHO MIL NOVECIENTAS OCHENTA Y OCHO MILESIMAS (sic) POR CIENTO (0,31708988%), según consta en el documento de condominio antes citado. Tiene asignado el numero (sic) catastral 01-01-10-U01-007-036-002-000-000-000. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el número 19, ubicado en el nivel E2 del área destinado a estacionamiento. De igual forma le corresponde un maletero identificado con la letra y numero (sic) M15 tal como se desprende de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico (sic) Cuarto Circuito del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fecha 08 de septiembre de 2008, bajo N° 44, tomo 33, protocolo primero, y bajo el N° 08, tomo 03 del protocolo tercero. Tiene una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68,00MTS2) (sic). Está conformado por las siguientes dependencias: Sala-comedor, área destinada a cocina lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio auxiliar, baño auxiliar. Dicho inmueble le pertenece al vendedor según se desprende de título de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico (sic) Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de agosto del año 2008, bajo el N° 27 tomo 12, Protocolo Primero. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 26/09/2013, el ciudadano JESUS (sic) ERIBIDE RAMIREZ (sic) GARCIA (sic), deberá pagar a la parte demanda al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente la suma de UN MILLON (sic) CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.180.000,00), por concepto de pago del precio convenido. CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de acuerdo al artículo 274 ejusdem.”
Dictado y publicado el respectivo fallo, el defensor ad litem de la parte demandada ejerció el recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 17 de junio de 2016, fijando en esa misma fecha el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
En este sentido, se desprende de autos que ambas partes se encuentran domiciliadas en la ciudad de Caracas y que, asimismo, el bien inmueble objeto de la presente causa se encuentra ubicado en el área metropolitana. Sin embargo, a partir del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se pretende, establecieron las partes en su cláusula NOVENA “…A los efectos de la presente Opción de Compra, las partes elijen como domicilio especial, la ciudad de la Guaira a cuyos Tribunales declaran someterse.”, lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil, presupone la derogatoria convencional de la competencia territorial y su proposición ante el domicilio libremente elegido por las partes, la cual según estas recae en los órganos jurisdiccionales de esta Circunscripción Judicial para conocer de la presente causa y, en consecuencia, esta Alzada es asimismo competente para conocer el recurso de apelación interpuesto por el defensor ad litem de la parte demandada, abogado JULIO CÉSAR MÉNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial en fecha 02 de junio de 2015, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por el ciudadano JESÚS EURIBIDE RAMÍREZ GARCÍA, contra el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, arriba identificados.
-III-
SOBRE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio del aquí actor, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada-propietaria, la obligación de entregar los documentos respectivos, así como su presentación ante la entidad registral correspondiente a fin de suscribir el contrato definitivo ante la supuesta aprobación que del crédito destinado a cubrir el excedente adeudado hubiese hecho el referido organismo, a fin de otorgar a la actora-optante el documento definitivo de venta. Asimismo, en el documento de compra-venta privado auténtico cuyo cumplimiento se pretende, se estableció que la parte actora-optante había cancelado de forma adelantada la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 177.000,00), a modo de garantía e imputable al precio total de la venta, siendo el total de la venta pactado la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.080.000,00), debiendo el restante ser cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.
En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandado quedó limitada a la entrega de los documentos de ley, es decir, las solvencias vigentes y necesarias para la introducción del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, mientras que la parte actora debía pagar el precio al momento de la protocolización.
Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón de existir.
Ahora bien, uno de los efectos primordiales del Cumplimiento de Contrato, es condenar a la parte demandada a obedecer lo pactado, debiendo entonces desempeñar las obligaciones adquiridas, no sin antes probar la parte actora a su vez el debido acatamiento del compromiso adquirido.
Asimismo, debe entenderse la observancia y sujeción de las obligaciones contraídas y las cuales se demandan como incumplidas a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita por las partes.
En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta:
“(…)
El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuese su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser ejecutado voluntariamente por el deudor o para ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en el último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.
Las obligaciones naturales son las únicas que no son de obligatorio cumplimiento para el deudor, quien es libre de ejecutarlas o no. No están dotadas de poder coactivo y por lo tanto no son consideradas como obligaciones jurídicas, técnicamente hablando.
Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.
1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.
2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.
…Omissis…
El cumplimiento de la obligación está regido en el artículo 1.264 del Código Civil que anuncia el principio general en esa materia.
'La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.'
En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación:
1º El cumplimiento en especie, que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída.
2º El cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.
Esta segunda situación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor por la no ejecución es especie de la obligación, no es más que una segunda forma de cumplimiento que el legislador ha previsto como sanción para la inejecución de la obligación originalmente pactada. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla: ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla. Desde este punto de vista, se dice con gran acierto que la indemnización por daños y perjuicios es sustitutiva del cumplimiento en especie de la obligación al cual equivale y por ello recibe el nombre de cumplimiento.
…Omissis…
El efecto fundamental o integral del cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que se afirme que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de la misma.
La extinción de la obligación comprende un doble aspecto:
1º La liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación asumida; y
2º La extinción de las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento forzoso de la obligación. Cuando la obligación se cumple, el deudor queda libre de la misma y perecen las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento.
Algunos autores discrepan teóricamente de la afirmación de que el cumplimiento extingue la obligación. Para ellos la obligación no se extingue, pues subsisten algunos de sus elementos: el objeto y los sujetos, como los hechos de la vida real; pero no hay duda de que sí se extingue el elemento jurídico propiamente dicho, o sea, el vínculo.”
Ahora bien, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, consagrada en el Código Civil en su artículo 1.264, el cual reza lo siguiente:
“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.”
Asimismo, establece el artículo 1.167 de nuestro Código Adjetivo:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma transcrita, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. El cumplimiento de la parte actora respecto a sus obligaciones contractuales.
3. El incumplimiento de la parte demandada de los compromisos contractualmente adquiridos.
Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil establece:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En este sentido y sobre la naturaleza del contrato de opción de compra-venta traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral a la cual se contrae el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
Afirma Nicolás Vegas Rolando en sus comentarios que la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta se trata de un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.” (Ob. cit).
Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados.
En este sentido se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y cursante del folio siete (07) al catorce (14) de autos, copia certificada de documento contentivo de la opción de compra-venta de un inmueble propiedad de la parte demandada, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa. Dicho documento de opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ y JESÚS EURIBIDE RAMÍREZ GARCÍA, denominándose en la mencionada instrumental como “EL VENDEDOR” el primero, y por otro lado denominándose como “EL COMPRADOR” el segundo, constituido por un instrumento de carácter privado auténtico y presentado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 26 de septiembre de 2013, quedando anotado bajo el Nº 29, tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública, suscrito por ambas partes, se encuentra exento de impugnación alguna, por lo que surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, a partir del cual se desprende la existencia de un contrato celebrado entre las partes, dándose así cumplimiento al primer presupuesto de la acción de autos. Así se establece.
En este sentido, establece en su cuerpo el referido contrato, lo siguiente:
“(…)
PRIMERA: EL VENDEDOR se compromete a vender y EL COMPRADOR se compromete a comprar un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, signado con el Nº 21-B, piso Nº 21 del la (sic) torre ESTE sector ESTE, del Conjunto Residencial VALLE NUEVO…SEGUNDA: El precio de Venta del Apartamento anterior identificado, es de UN MILLON (sic) DE CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES, (1.180.000,00 Bs.), el cual será pagado por EL COMPRADOR en el Acto de Protocolización del Documento definitivo de Venta del Inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. TERCERA: La presente Opción de Compra tendrá vigencia de Noventa (30) (sic) días continuos, con una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este Documento, dentro de cuyo lapso deberá otorgarse el Documento Público de Compra-Venta. CUARTA: A los fines de garantizar esta Opción de Compra Venta, EL COMPRADOR entregará AL VENDEDOR en garantía de compra, la cantidad de CIENTO SETNTA (sic) Y SIETE MIL BOLIVARES (177.000,00 Bs.), la cual será imputada al precio de venta del inmueble en la oportunidad de la firma del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.”
Ahora bien, visto lo anterior no cabe duda para quien esta decisión suscribe que nos encontramos ante un contrato preparatorio o de opción de compra-venta y habiendo sido la presenta causa interpuesta en fecha 09/05/2014 y admitida en fecha 15/05/2014, a saber, con anterioridad al novísimo criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/07/2015, de conformidad con el cual se desecha el criterio de la Sala de Casación Civil que establecía que los contratos contentivos de promesas bilaterales de compra-venta se equiparaban a contratos de venta pura y simple siempre que en ellos se evidenciara el consentimiento de las partes, el objeto de la convención y el precio de la cosa dada en venta (requisitos estos presentes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende), resultando aplicable al caso de autos este último juicio jurisprudencial.
En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11 de diciembre del año 2015, Expediente Nº Exp. 2015-000492, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, dejó sentado:
“En atención a lo anterior, es preciso señalar que el presente juicio fue incoado en fecha 8 de octubre de 2013 y admitida por el a quo en fecha 16 de octubre del mismo año, y tal como lo señala la recurrente en casación, y la doctrina imperante de esta Sala de Casación Civil respecto a que los contratos de opción de compra-venta son considerados como verdaderos contratos de venta, se basa en la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente:
'…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, '…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)'.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
'…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…'.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…' (Negrillas y subrayado de la Sala'.
De acuerdo con lo señalado en la jurisprudencia antes transcrita, la Sala retomó su antiguo criterio y estableció nuevamente que los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio.
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de Elda Guevara contra Cira Hernández y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
'…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente:
…Omissis…
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
…Omissis…
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…' (Negrillas y subrayado de la Sala).'
Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse.
Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido.” (Subrayados y negritas de la Alzada)
Entonces, siendo admitida la presente demanda mediante auto de fecha 15 de mayo de 2014, y encontrándose vigente el criterio de conformidad con el cual los contratos como el de autos y con las características que el mismo presenta, a saber, contentivo del consentimiento de las partes, el objeto y el precio, se reputan como verdaderos contratos de venta, es por lo que así se considerará en el presente caso, debiendo entonces la parte actora acreditar en autos el cumplimiento de sus obligaciones, siendo la principal el pago del precio pactado por las partes.
En este sentido, respecto al pago establecieron las partes, lo siguiente:
“CUARTA: A los fines de garantizar esta Opción de Compra Venta, EL COMPRADOR entregará AL VENDEDOR en garantía de compra, la cantidad de CIENTO SETNTA (sic) Y SIETE MIL BOLIVARES (sic) (177.000,00 Bs.), la cual será imputada al precio de venta del inmueble en la oportunidad de la firma del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.” (Subrayados y negritas del documento)
Respecto al pago en casos como el de autos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2012, dejó sentado:
“(…)
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.” (Subrayados y negritas de la Sala).
Así pues, a criterio de la Sala Constitucional de nuestro máximo órgano de justicia, corresponde a la parte actora-optante demostrar haber cumplido o cumplir durante el íter procesal con su obligación de pago adquirida contractualmente a fin de lograr una sentencia satisfactoria, esto aun cuando el pago del precio se encontrare condicionado a tener lugar en el momento de la suscripción del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cuyo caso el cumplimiento de la obligación deberá tener lugar antes de que se produzca la sentencia.
Así pues, corresponde a quien esta causa decide el estudio del material probatorio corriente a los autos y consignado por la parte actora, el cual consta de las siguientes documentales: 1) Copia certificada de documento de venta suscrita por el ciudadano CARLOS ALFONSO BENITO, titular de la cédula de identidad Nº 6.097.393, en su carácter de apoderado especial de la sociedad mercantil INVERSIONES VALLENUEVO (en su carácter de vendedora) y el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, ya identificado (en su carácter de vendedor), sobre el inmueble en autos identificado, debidamente protocolizado ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital y Liberación, venta, poder y constitución de hipoteca, de fecha 26 de agosto de 2008, quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 12, Protocolo Primero y Nº 36, Tomo 2, Protocolo Tercero, respectivamente.
El descrito documento de carácter público representa un hecho no controvertido por las partes, dejándose constancia a partir del mismo del carácter de propietario que sobre el inmueble de autos tiene el accionado, ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, el mismo tiene pleno valor probatorio. Así se establece.
Asimismo, consignó en autos la parte actora comunicación de fecha 11 de abril del 2014, expedida por Banesco Banco Universal y dirigido al ciudadano Jesús Ramírez, suscrita al pie en forma inteligible por la gerencia de la referida entidad bancaria, mediante la cual informan:
“Por medio de la presente hacemos de su conocimiento que al ciudadano RAMIREZ (sic) GARCIA (sic) JESUS (sic) EURIBIDE, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-011970955, le ha sido Aprobado un crédito hipotecario el 29 de Octubre del 2013, por la cantidad de Bs. 1.003.000,00 para la Adquisición de un inmueble destinado a su vivienda principal.”
Respecto a la referida documental, se trata de un instrumento privado emitido por un tercero, cuya ratificación a fin de otorgarle valor probatorio era posible a través de la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de autos que si bien la parte actora solicitó la expedición de los oficios de ley en su escrito libelar, nada promovió al respecto en la debida oportunidad procesal, limitándose a promover el mérito probatorio del referido documento, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio. Así se establece.
Finalmente, trae a los autos la parte actora y en la oportunidad de la promoción de pruebas, documentales constituidas de la siguiente forma: 1) Copias simples de impresiones de dos (02) correos electrónicos, de fecha 17 de enero del año 2014; 2) Copia simple de documento de entrada ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de diciembre del año 2013, contentivo de la Nota de Anulación introducida ante la referida autoridad por el ciudadano CARLOS EDEY FERREIRA SERRANO, titular de la cédula de identidad Nº V-15.947.519, y la aquí parte accionante, de conformidad con lo cual se hace constar lo siguiente: “Transcurridos sesenta (60) días continuos, después de la fecha de presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o trámite efectuado será anulado y no se devolverá al interesado la cantidad pagada al Servicio Autónomo de Registros y Notarias…”, y copia simple de cheque Nº 30033874, expedido por el Banco Mercantil, de fecha 26/09/2013, contra la cuenta del ciudadano JESÚS EURIBIDE RAMÍREZ GARCÍA y a favor del ciudadano CÉSAR ALEJOS, por el monto de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 177.000,00).
Ahora bien, respecto a los correos electrónicos, la ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su artículo 4 establece que la información contenida en un mensaje de datos reproducida en un formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, en consecuencia, se tratan las mismas de unas copias simples de correos supuestamente intercambiados entre las partes, no siendo entonces copias de documentos reconocidos o tenidos como tal. Aunado a ello en nada acreditan el cumplimiento del pago por parte del actor en autos, en consecuencia, carecen de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Respecto a las copias simples expedidas por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, las mismas se tratan de documentales de carácter público administrativo, que solo pueden ser impugnados ante la presentación de instrumentos de igual o superior valor, por lo que encontrándose las mismas exentas de impugnación acreditan la presentación del documento definitivo de venta para su protocolización, que la referida oficina registral observó que las solvencias de Hidrocapital y el Seniat se encontraban vencidas y que para el 14 de mayo de 2014, la parte actora solicitó la anulación del acto de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado, por haber transcurrido sesenta (60) días continuos después de la fecha de presentación del documento, sin que el mismo haya sido otorgado. Así se establece.
Entonces concluido el estudio y análisis pormenorizado del material probatorio traído a los autos por la parte actora, no logra la misma acreditar su cumplimiento pues, ni siquiera trae a los autos de forma fehaciente la aprobación del crédito bancario destinado a satisfacer su acreencia con anterioridad al momento pactado para la suscripción del contrato definitivo de venta, ni tampoco la disponibilidad de tal suma durante el transcurso del íter procesal seguido ante el Tribunal a quo antes de arribar el mismo a sentencia.
Así las cosas, y como ya se estableció en las líneas que anteceden, la procedencia de demandas como las de autos, en las cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento de opción o compromiso de compra-venta y bajo el criterio jurisprudencial vigente al momento de la interposición y admisión de la demanda, se exige al actor-optante el acatamiento de su obligación de pago, el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, y de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, pues tales cantidades de dinero se encuentran destinadas a sufragar su obligación con el demandado, quien ante su supuesta negativa respecto a la entrega de las documentales harto referidas, impidió la suscripción última del acuerdo concluyente del negocio jurídico compromisorio, no pudiendo esta Alzada observar que el cumplimiento de tal obligación, prescrita en el artículo 1.527 del Código Civil, haya tenido lugar, no demostrando siquiera el actor-optante que para el momento de la suscripción se contaba con el monto restante a cancelar, razón por la cual concluye quien sentencia en la procedencia del presente recurso de apelación y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Finalmente, respecto al pago de daños y perjuicios demandado, se evidencia que la parte actora no elencó de manera adecuada, pertinente y detallada ni los daños y perjuicios supuestamente causados ni los hechos en los cuales los mismos tuvieron origen. Asimismo, la parte actora no aportó durante el proceso probanzas suficientes que permitieran, a criterio de quien sentencia, la convicción en cuanto a la existencia de los supuestos daños sufridos, necesitando al efecto el cumplimiento cierto de presupuestos. Estos son:
1) El daño,
2) La culpa del agente, y
3) La relación de causalidad entre el daño causado y la culpa del agente.
Los tres requisitos precitados deben cumplirse simultáneamente, pues al no darse uno sólo de ellos, la procedencia de la prenombrada acción no se produce. Así pues, no habiendo la parte actora cumplido con demostrar en autos ninguno de ellos, ni tampoco la procedencia de su acción de cumplimiento, es por lo que, en consecuencia, al no encontrarse satisfechos los extremos para declarar el pago de daños y perjuicios solicitados por la parte actora, este Juzgador considera que los mismos son improcedentes. Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado JULIO CÉSAR MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.868.922, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 23 de mayo de 2016, la cual se REVOCA, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano JESÚS EURIBIDE RAMÍREZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.970.955, contra el ciudadano CÉSAR RAMÓN ALEJO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.868.922. Así se decide. SEGUNDO: SIN LUGAR los daños y perjuicios solicitados por la parte actora. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 278 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los seis (06) días del mes de julio del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° y 157°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:30 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.

Asunto: WP12-R-2016-000036
CEOF/YG.-