TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: JOSE ANTONIO ALVIAREZ PARRA, Venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.622.003, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: FELIPE CHACON, inscrito en el Inpreabogado bajo número 24439.
PARTE DEMANDADA: GLORIA ESTELLA GONZALEZ GIRALDO, Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V.16.230.365, comerciante.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE JAIMES LARROTA, ANDRES ELOY CARRILLO VILLAMIZAR, JUAN PABLO DIAZ OSORIO Y MARIANA GUERRERO, inscritos en el inscrito en el Inpreabogado bajo números 97.381, 122.806, 122871, 140533 y 222553 en su orden.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento (Local comercial)
EXPEDIENTE: Nº 8439
SENTENCIA: DEFINTIVA

I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
La causa sujeta a la resolución judicial de este Juzgado, tiene como inicio recepción de libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de causas en fecha 20 de julio de 2.015; consiguiendo que la misma se centra en una pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento de local comercial incoada por el ciudadano JOSE ANTONIO ALVIAREZ PARRA, contra la ciudadana GLORIA ESTELLA GONZALEZ GIRALDO, siendo objeto de la litis el inmueble cedido en arrendamiento para local comercial ubicado en el Barrio Lourdes, sector la potrera, calle 4, número 16-135 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

La demandante soporta su acción en las siguientes alegaciones:
.- que es propietario de un inmueble ubicado en la calle 4, número 16-35 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por el cual suscribió contrato de arrendamiento de parte de ese inmueble, en fecha 16 de agosto de 2000, por ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, con la demandada.
.- que el término de duración del contrato era de un (01) año, contado a partir del día 15 de agosto del año 2.000, el cual se podía prorrogar por igual período, sujeto a la solvencia en el pago del canon de arrendamiento y que así mismo en fecha 03 de mayo del 2005, notificó a la demandada que el día 15 de mayo del 2005, vencían las prórrogas contractuales y de ley, por lo que debía entregar el inmueble totalmente desocupado.
.- que el canon fue pactado en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales para el día 15 de agosto del 2000 y que la arrendataria debía cancelar el mismo, los primeros cinco (05) días de cada mes.
.- que la arrendataria a partir del 16 de marzo de 2005, comenzó a consignar el canon arrendaticio por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en expediente Nro. 396, y hoy día cancela la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 260,oo)
.- que es el caso que la arrendataria, incumple sus obligaciones contractuales y legales como arrendataria, que son las siguientes:
.- desde hace diez (10) años aproximadamente no tiene actividad comercial y movimiento en el local, encontrándose cerrado y ninguna persona se encuentra pendiente del mismo.
.- el inmueble se encuentra deteriorado en la parte externa, con caídas de friso, filtraciones y envejecimiento de la propiedad producto del descuido de la misma.
.- la arrendataria mintió en el expediente de consignaciones al señalar que el contrato de arrendamiento es verbal, cuando lo correcto es que suscribieron un contrato de arrendamiento escrito.
.- que la arrendataria ha incumplido con las cláusulas cuarta y sexta del contrato de arrendamiento en vista de que no ha conservado en buen estado el inmueble y sus instalaciones.
.- que la arrendataria adeuda a la municipalidad los impuestos municipales, incluyendo el aseo urbano, y así mismo mantiene una deuda con HIDROSUROESTE
.- la arrendataria incumple con la entrega del inmueble, conforme a la cláusula tercera del contrato y de igual manera, ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, al hacerlo en forma tardía y en varias mensualidades vencidas.

. -que por o anterior demanda la Resolución del contrato de arrendamiento de fecha 16 de agosto del año 2000, suscrito ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal y así subsidiariamente entregue desocupado el inmueble y bajo las condiciones de buen estado en que lo recibió

Señala como sus medios de prueba, inspección Judicial, documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, solicitud de consignación de alquileres.
AUTO DE ADMISION
En fecha 03 de agosto de 2015, se procede a dar admisión a la demanda de autos por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (folio 20)
TRAMITE DE CITACION
Cumplidos los requisitos previos, en fecha 10 de agosto de 2015, se acuerda librar boleta de citación a la demandada (folio 22), por lo que el alguacil, en fecha 02 de octubre de 2015 mediante diligencia señala que localizó a la demandada de autos, quien se negó a firmar la boleta de citación (Folio 26)
Previa solicitud de la representación actora, se tiene que mediante auto de fecha 09 de octubre de 2015, el Tribunal acuerda que la secretaria libre boleta de notificación a la parte demandada, lo cual se produce en fecha 15 de octubre de 2015. (folios 28 y 29)
CONTESTACION DE DEMANDA
En forma tempestiva la representante actora señala en su escrito de contestación de demanda:
.- que en forma genérica, niega, rechaza y contradice los supuestos de hecho que fundamentan la acción, desconociendo el derecho que señala el demandante.
.- señala que es cierto que entre las partes de la litis, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un año, contado desde el 15 de agosto de 2000, con la posibilidad de prorrogarse convencionalmente, siendo que la referida prórroga era facultativa y se encuentra supeditada a la condición de que no exista declaración de alguna de las partes que no desee la referida prórroga y que esta participación nunca existió, en consecuencia se produjo la única prórroga convencional y como no se celebró un nuevo contrato operó la prórroga legal, la cual se extinguió el 15 de agosto de 2003.
.- continua indicando que a partir del 15 de agosto de 2003, expiró el plazo de la prórroga legal y que la demandada continuó ocupando el local comercial sin oposición de parte de la demandante, produciéndose en consecuencia la tácita reconducción y la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo cual solicita sea declarado.
.- señala que siendo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la demanda incoada es improcedente, ya que la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, no prevé la acción de resolución de contrato, sino la acción de desalojo, y así se desprende de lo indicado en su artículo 40, siendo que del demandante no ejerció esta acción, sino realizó una acción de resolución de contrato, por lo que la acción es improcedente.
.- arguye que la causales justificadas son taxativas y al no haber el demandante encausado su demanda dentro de las mismas debe ser considerada infundada y que la aludida falta de alegación de causal justificada de desalojo, violenta el principio procesal de la debida alegación, no pudiendo el Tribunal suplir las deficiencias de esa alegación de hechos concretos.
.- indica que en la etapa procesal, la irregularidad señalada no puede ser subsanada, ya que no pueden probarse hechos concretos que no han sido alegados y que entonces no existen hechos concretos ni causales justificadas de desalojo, lo que redunda en la improcedencia de la demanda.
.- niega, rechaza y contradice que: no tenga actividad comercial en el inmueble; que el inmueble se encuentre deteriorado y que la solicitante no mintió en lo indicado en la consignación de alquileres Nro. 36 y niega y rechaza que haya incumplido con el pago de impuestos y servicios.
Precisa que según el contrato no se encontraba obligada al pago de impuestos municipales, la obligación del pago de aseo urbano y agua.
.- Niega y rechaza que haya incumplido con la entrega del inmueble, puesto que operó la tácita reconducción y hubo la conversión del contrato a tiempo indeterminado.
.- Niega y rechaza que se haya incumplido con el pago del canon de arrendamiento.
.- Impugna el valor de la demanda por exagerada señalando que su cuantía es únicamente Bs. 3.120,oo
AUDIENCIA PRELIMINAR
La misma se realiza en fecha 25 de noviembre de 2015, en la que la demandante en términos generales, ratifica los términos del escrito libelar, señalando la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, expresando que la arrendataria consigna el canon en forma extemporánea y que se evidencia de la inspección judicial el deterioro del inmueble y que en general la arrendataria no ha cumplido con las condiciones y cláusula del contrato.
A su vez, la accionada, ratifica los términos de la contestación de demanda, señala que no conviene con la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Indica además que el demandante intenta una acción de resolución de contrato y no de desalojo, y no realiza una causal justificada para ello, por lo que la demanda es improcedente.
Indica que rechaza por falso e incierto que el inmueble se encuentre deteriorado, que son falsos los daños al local; y que el pago de impuestos, de aseo y agua, si se requiere en pago a la demandada debe ser presentado recibo donde se indique en forma proporcional los gastos del local comercial.
Así mismo indica la demandada que los pagos por consignación los ha realizado conforme al ordenamiento jurídico. (folios 49 al 52)
Posteriormente tiene lugar la fijación de hechos controvertidos mediante auto de fecha 91 de diciembre de 2015 (folio 69) y se procedió a la apertura del lapso probatorio, donde las partes realizaron la actividad probatoria respectiva.
En fecha 07 de abril de 2016, se celebra la audiencia de juicio con la alegación y exposición de los representantes de la demandante y la demandada, procediendo el Tribunal en la misma fecha a dictar el dispositivo del fallo.
De esta manera quedó trabada la litis.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Dando cumplimiento a la disposición normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas quien decide a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, a objeto de delimitar el thema decidendum a objeto de dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ello, ni suplir excepciones o hechos no alegados.

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
Señala que es propietario de un inmueble ubicado en la calle 4, número 16-35 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por el cual suscribió contrato de arrendamiento de parte del mismo, con duración de un (01) año, contado a partir del día 15 de agosto del año 2.000, el cual se podía prorrogar por igual período, sujeto a la solvencia en el pago del canon de arrendamiento y que así mismo en fecha 03 de mayo del 2005, notificó a la demandada que el día 15 de mayo del 2005, vencían las prórrogas contractuales y de ley, por lo que debía entregar el inmueble totalmente desocupado.

Indica que el canon fue pactado en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales para el día 15 de agosto del 2000 y que la arrendataria debía cancelar el mismo, los primeros cinco (05) días de cada mes y que la arrendataria a partir del 16 de marzo de 2005, comenzó a consignar el canon arrendaticio por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en expediente Nro. 396, y hoy día cancela la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 260,oo), siendo el caso que la arrendataria, incumple sus obligaciones contractuales y legales como arrendataria, que son las siguientes: desde hace diez (10) años aproximadamente no tiene actividad comercial y movimiento en el local, encontrándose cerrado y ninguna persona se encuentra pendiente del mismo. El inmueble se encuentra deteriorado en la parte externa, con caídas de friso, filtraciones y envejecimiento de la propiedad producto del descuido de la misma. La arrendataria mintió en el expediente de consignaciones al señalar que el contrato de arrendamiento es verbal, cuando lo correcto es que suscribieron un contrato de arrendamiento escrito. Que la arrendataria ha incumplido con las cláusulas cuarta y sexta del contrato de arrendamiento en vista de que no ha conservado en buen estado el inmueble y sus instalaciones. que la arrendataria adeuda a la municipalidad los impuestos municipales, incluyendo el aseo urbano, y así mismo mantiene una deuda con HIDROSUROESTE. Además que la arrendataria incumple con la entrega del inmueble, conforme a la cláusula tercera del contrato y de igual manera, ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, al hacerlo en forma tardía y en varias mensualidades vencidas.

Que por lo anterior demanda la resolución del contrato y la entrega del inmueble.
CONTESTACION DE DEMANDA
En forma genérica, niega, rechaza y contradice los supuestos de hecho que fundamentan la acción, desconociendo el derecho que señala el demandante. Señala que es cierto que entre las partes de la litis, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un año, contado desde el 15 de agosto de 2000, con la posibilidad de prorrogarse convencionalmente, y que a partir del 15 de agosto de 2003, expiró el plazo de la prórroga legal y la demandada continuó ocupando el local comercial sin oposición de parte de la demandante, produciéndose en consecuencia la tácita reconducción y la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo cual solicita sea declarado.
Señala que siendo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la demanda incoada es improcedente, ya que la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, no prevé la acción de resolución de contrato, sino la acción de desalojo, y así se desprende de lo indicado en su artículo 40, siendo que del demandante no ejerció esta acción, siendo que las causales justificadas son taxativas y al no haber el demandante encausado su demanda dentro de las mismas debe ser considerada infundada y que la aludida falta de alegación de causal justificada de desalojo, violenta el principio procesal de la debida alegación, no pudiendo el Tribunal suplir las deficiencias de esa alegación de hechos concretos.
Niega, rechaza y contradice que: no tenga actividad comercial en el inmueble; que el inmueble se encuentre deteriorado y que la solicitante no mintió en lo indicado en la consignación de alquileres Nro. 36 y niega y rechaza que haya incumplido con el pago de impuestos y servicios y niega y rechaza que haya pagado el canon de arrendamiento de manera extemporánea.
ESTABLECIMIENTO DEL HECHO CONTROVERTIDO Y CARGA PROBATORIA
Conforme a la manera en que resultó trabada la litis, establece quien juzga que la presente litis queda circunscrita a una demanda de Resolución de contrato bajo la alegación de incumplimiento contractual de la demandada, por realizar pagos extemporáneos, estar deteriorado el local, incumplir con pago de impuestos y servicios públicos y no realizar actividad comercial en el local; esto a su vez es negado y rechazado por la accionada, señalando que la demanda es improcedente por el hecho de que la acción incoada es Resolución de contrato y ello no se encuentra contemplado en la ley de Regularización del arrendamiento para el uso comercial, que contempla la acción de desalojo por causas taxativas.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION INCOADA
En la presente causa quedó planteado en el caso sublite, una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, el cual consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 15 de agosto del 2000, esto es, el actor plantea una acción de resolución de contrato de arrendamiento y conforme al Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial de fecha 23 de mayo de 2014, esta acción no se encuentra indicada o prescrita en la citada Ley para el caso del arrendamiento de uso comercial, siendo el artículo 40 de la Ley el que prevé la acción de desalojo del inmueble, la que regula la interposición de demandas que pretendan la desocupación de un inmueble, siempre y cuando exista una debida causal.
En igual sentido, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, permite al Juez, actuar de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia, aunque no lo soliciten las partes, todo en concordancia con lo establecido en el artículo 14 eiusdem, el cual prevé la figura del Juez como director del proceso, debiendo impulsarlo de oficio hasta su conclusión.
Al caso se considera pertinente citar extracto de sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril del año 2002 que al efecto indica lo siguiente:
“…la aplicación del principio de conducción social del proceso no se limita a la sola formal conducción del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el Juez para evidenciar sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando se evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la Ley prohíba expresamente la acción propuesta.
Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisface los presupuestos procesales no nace en el juez la obligación de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido considera la Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano Jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”

En el caso bajo estudio, la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento del citado local comercial bajo la alegación de un supuesto incumplimiento contractual, no obstante la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial de fecha 23 de mayo de mayo de 2014, prevé la acción de desalojo como pretensión Judicial para el caso de un supuesto de hecho que luego de demostrado judicialmente, conlleve a la desocupación material del inmueble por mandato Judicial; de tal manera que no se encuentra prevista en la legislación de regulación del arrendamiento para el uso comercial, la figura de la resolución de contrato, que es la que plantea el actor al presente caso.
Por otra parte el artículo 43 eiusdem contiene el siguiente contenido normativo:
“en los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido (…)
k) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento. (…)
Lo anterior crea criterio en quien juzga de que en el presente caso se encuentra presente la improponibilidad de la acción planteada de Resolución de contrato de arrendamiento para uso comercial, la cual no se encuentra prevista en la ley que regula la materia, aunado al hecho de que existe igualmente un señalamiento en la ley de prohibir las resoluciones de contrato, según interpreta éste Juzgador, no existiendo en consecuencia coherencia entre la petición del demandante en cuanto a la acción que intenta, la cual no mantiene sustento en el ordenamiento jurídico Venezolano, con lo que concluye éste operador de Justicia que la misma se encuentra enervada in limini litis, por lo que resulta forzoso, para quien decide, declarar inadmisible la demanda propuesta de Resolución de contrato. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de local comercial es incoada por el ciudadano JOSE ANTONIO ALVIAREZ PARRA, contra la ciudadana GLORIA ESTELLA GONZALEZ GIRALDO, ambos identificados suficientemente en el cuerpo del fallo.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandante, JOSE ANTONIO ALVIAREZ PARRA, al pago de las costas procesales, al resultar vencida totalmente en la litis.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil dieciséis. (2.016). AÑOS: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo la 12:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 187

Exp. Nº 8439