TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula d identidad N° V-11.105.292 domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADA: María Fernanda Rondón Suárez y Carmen Yorley Escalante, titular de la cédulas de identidad Nos. V-15.156.127, V-17.664.701 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 115.934 y 167.415, en su orden.
DEMANDADO: Hicham Fandi El Zoor Himad, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.208.787, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS: Antonio José Martínez Casanova y Germán Rolando Peñaranda Rodríguez, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.241.873 y V-13.973.643, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.104.754 y 104.756, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo de local comercial. (Apelación a decisión de fecha 09 de octubre de 2015, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
I
ANTECEDENTES
Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada María Fernanda Rondón Suárez, coapoderada judicial del demandante Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, contra la decisión de fecha 09 de octubre de 2015, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Pieza 1
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, asistido por la abogada María Fernanda Rondón Suárez, contra el ciudadano Hicham Fandi El Zoor Himad, por desalojo de local comercial, fundamentando la acción en los artículos 2 y 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), equivalentes a setecientos ochenta y siete unidades tributarias (787,40). (Folios 1 al 8, con anexos a los folios 9 al 44)
Por auto de fecha 22 de octubre de 2014, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda por desalojo de inmueble (local) y ordenó el trámite por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 numeral 4° y siguientes de Código de Procedimiento Civil. Asimismo, acordó el emplazamiento del demandado Hicham Fandi El Zoor Himad. (f.45)
Mediante diligencia de fecha 4 de noviembre de 2014, el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, confirió poder apud acta a las abogadas María Fernanda Rondón Suárez y Carmen Yorley Escalante. (f. 46)
A los folios 47 al 74 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
En fecha 21 de abril de 2015, el abogado Antonio José Martínez Casanova, coapoderado judicial del demandado dio contestación a la demanda. (fs.75 al 80 con anexo a los folios 81 al 84)
Al folio 85 corre auto de fecha 27 de abril de 2015, mediante el cual el a quo de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil fijó fecha y hora para la audiencia preliminar.
Mediante diligencia de la misma fecha, el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, confirió poder apud acta a la abogada Carmen Yorley Escalante. (f. 86 y su vto)
El día 28 de abril de 2015, tuvo lugar la audiencia de preliminar. (fs. 87 al 90).
Por auto de fecha 5 de mayo de 2015 el Juzgado de la causa determinó la fijación de los hechos de la controversia e igualmente acordó abrir un lapso probatorio de cinco días de despacho, para la promoción de todos los medios probatorios que consideraran convenientes. (f.91).
Pieza 2
Mediante escrito de fecha 12 de mayo de 2015, las abogadas María Fernanda Rondón Suárez y Carmen Yorley Escalante coapoderadas judiciales de la parte actora, promovieron pruebas. (fs.2 al 5, con anexos a los folios 6 al 148).
En fecha 13 de mayo de 2015, el abogado Antonio José Martínez Casanova apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas. (fs. 149 al 153)
El Juzgado de la causa por auto de fecha 15 de mayo de 2015, admitió las pruebas promovidas por ambas partes y negó la admisión de los numerales sextos, séptimos y testimoniales promovidas por la parte demandante. (f. 154)
A los folios 155 al 159 riela acta de inspección judicial de fecha 17 de junio de 2015, realizada en el inmueble ubicado en la carrera 20, calle 11 N° 20-58, Barrio Obrero.
Diligencia de fecha 1 de julio de 2015, mediante el cual el práctico designado Ing. José Alfonso Murillo Oviedo consigna informe de la inspección judicial practicada. (fs.160 al 174)
Auto de fecha 7 de julio de 2015, dictado por el a quo mediante el cual fijó la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (f.175)
El día 25 de septiembre de 2015, tuvo lugar la audiencia oral, con la presencia de los apoderados judiciales de las partes (fs.176 al 179, dictándose el dispositivo del fallo. (fs. 180 al 184) El fallo in extenso fue publicado el día 09 de octubre de 2015. (fs. 185 al 194)
Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2015, abogada María Fernanda Rondón Suárez coapoderada judicial de la parte demandante, apeló de la referida decisión. (f.195)
Por auto de fecha 23 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa oyó dicho recurso en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil. (f. 196)
En fecha 04 de noviembre de 2015 se recibieron los autos en esta alzada se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (f.198)
En fecha 14 de diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó informes alegando lo siguiente: Que la sentencia apelada padece de una serie de vicio que la hacen nula, tal como incongruencia negativa e inobservancia y falta de valoración de las pruebas promovidas y evacuadas oportunamente durante el juicio oral. Igualmente, aduce que omitió pronunciamiento sobre lo peticionado y determinado en el auto de fecha 05 de mayo de 2015 mediante el cual el a quo delimitó los hechos controvertidos según el contenido de la pretensión en la demanda. Aduce que en el libelo de demanda se indica que el arrendador dio cumplimiento a la prórroga legal que por ley le correspondía al arrendatario, la cual era de diez meses y culminó el 15 de enero de 2013, cumpliendo así con el desahucio de ley previsto en el artículo 1.601 del Código Civil vigente, por lo que a su entender resulta grave que la recurrida independientemente que admitió la prueba documental de notificación de prórroga legal y manifestación de no renovación del contrato de arrendamiento no la valoró correctamente, pues dicha notificación que fue reconocida legalmente por el demandado es el desahucio de ley, por lo tanto no opera la tácita reconducción del contrato como lo indicó el a quo en la motiva de la decisión, por lo que a su entender el tribunal de la causa aplicó en forma errada el artículo 1.600 eiusdem, lo que constituye un error de derecho ya que independientemente del tiempo que hubiese transcurrido para que su patrocinado interpusiera la demanda de desalojo, la ley es clara cuando indica que el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción si ha gozado del desahucio. Por otra parte, alega que la recurrida omitió por completo el pronunciamiento sobre el deterioro del inmueble mayor a los provenientes al uso normal, lo cual había sido limitado en el auto de fecha 05 de mayo de 2015 al establecer los hechos controvertidos, lo que lesiona el derecho a la defensa de la parte actora, por cuanto la demandante demostró mediante la primera inspección judicial preconstituida practicada por el Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que se puede observar las condiciones de salubridad y deterioro del inmueble objeto de litigio que también se reflejan en el informe fotográfico anexo a la inspección en el cual se evidencia a su entender el deterioro del área de estacionamiento y el baño, sin que a su entender fuera valorada ni se emitiera pronunciamiento por parte del a quo. Que también fue promovida otra inspección judicial para determinar las condiciones de salubridad practicada en la fase probatoria en la que el tribunal dejó constancia que el estacionamiento del inmueble no funciona y está lleno de escombros, inspección que contó con un práctico quien presentó un informe sobre las condiciones del inmueble. Señala que con respecto a la referida omisión de la recurrida en cuanto a lo peticionado, incurrió en el vicio de incongruencia omisiva ya que existe diferencia entre lo decidido y lo controvertido.
Señala que es evidente que el Tribunal de la causa silenció las pruebas concernientes a las dos inspecciones judiciales y no las valoró al no realizar en ningún momento la comparación que determinó en el auto de fecha 5 de mayo de 2015 consistente en verificar el estado actual del inmueble contra su estado inicial lo que considera demostró a cabalidad, por lo que a su decir el juez a quo no cumplió con el artículo 1.430 del Código Civil, el cual dispone que los operadores de justicia estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba, lo que conlleva a establecer que el sistema de apreciación de la prueba es mediante la sana critica, es decir que dicha prueba es el continente de la actividad judicial del operador de justicia donde dejó constancia de un conjunto de hechos que percibió por medio de sus sentidos. Que no es necesario ser un experto para darse cuenta que el local no tiene rejas, sino paredes y que ya no tiene un solo baño como lo reflejaba la primera inspección judicial, sino que ahora cuenta con tres compartimientos que comprenden un baño, una ducha y área de depósito que fue percibido por sus sentidos. Finalmente solicitó se declare nula la sentencia recurrida de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por haber cometido el juez una serie de vicios en cuanto a la valoración de pruebas y por la errada interpretación y aplicación de la norma. (Fs. 199 al 208)
Por auto de la misma fecha, se hizo constar que la parte demandada no presentó informes. (f.209).
Por auto de fecha 13 de enero de 2016 se hizo constar que la parte demandada no presentó observaciones escritas a los informes. (f.. 210)
Por auto de fecha 14 de marzo de 2016, la Juez Temporal de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa. (f. 211).

II
MOTIVOS DE LA DECISIÓN
La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante contra la decisión de fecha 09 de octubre de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda por desalojo de inmueble (local comercial) con fundamento en el artículo 40, literales C) y G) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y condenó en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis.
El ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón demanda al señor Hicham Fandi El Zoor Himad por desalojo del inmueble ubicado en la Carrera 20, Calle 11, N° 20-58, Barrio Obrero en Jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en los artículos 2 y 40 literales c y g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil. Manifiesta que el 15 de abril de 2011 celebró con el demandado un contrato de arrendamiento en forma escrita y privado sobre el referido inmueble de su propiedad consistente en un terreno encerrado con paredes de ladrillos frisadas y un portón junto con un baño y área para un local comercial, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con Calle 11 mide 8,70 mts; Sur. Con mejoras que son o fueron de Ángela Nieto de Gandica mide 8,56 mts; Este: Con mejoras que son o fueron de Alirio Gonzáles mide 40,15 mts y Oeste: Con mejoras que son o fueron de María Bautista Rueda Pernia mide 40,15 mts. Aduce que el referido contrato establece que la duración del mismo es por un tiempo participativo ya que en dicho terreno se construiría un edificio del actor. Que el arrendatario se comprometió al uso del mismo para el estacionamiento de vehículos y en la parte del frente un puesto de comida rápida en construcción liviana el cual podría ser removido de forma rápida sin que perdiera su valor estructural estableciendo que de ninguna manera podría ser sub alquilado. Que el arrendatario se comprometió a mantener en buen estado el inmueble y darle un buen uso conforme al terreno. Que la duración del contrato se estableció en un año a partir del 15 de abril de 2011, siendo los seis primeros meses con un canon de Bs.4000,00 y los siguientes seis meses con un canon de Bs. 5000,00.
Señala que le arrendó de buena fe al demandado por un tiempo determinado según lo establece el contrato siendo su cumplimiento el 15 de abril de 2012 y que conforme a dicho contrato procedió a notificarlo en la oportunidad acordada con la finalidad de que le hiciera entrega del inmueble libre de personas, cosas y animales. Que dicha notificación fue recibida personalmente por el arrendatario firmándola el 15 de marzo de 2012 y en la misma le manifestó que para el 15 de enero de 2013 debía hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió por lo que le otorgó un lapso de diez meses para la entrega voluntaria del inmueble lo cual no sucedió.
Alega que desde el mes de enero de 2013 se han suscitado una serie de hechos que han hecho imposible la entrega voluntaria del inmueble por parte del arrendatario, además de que lo tiene en un estado de abandono total. Que le colocó un techo de fibra de vidrio con un enrejado e instaló una cocina y varias mesas, y puso en funcionamiento un restaurante que se llama “Barbar Agga C.A” con lo cual contrarió lo pautado en el contrato de arrendamiento donde se acordó que iba a colocar una estructura liviana y funcionar un puesto de comida rápida, lo cual no es así pues se aprovechó de su buena fe y abusó de su confianza para hacer algo distinto a lo pautado. Que el negocio que instaló no cuenta con las normas de salubridad, tal como se observa de la inspección preconstituida practicada el 07 de agosto de 2014 por el Tribunal Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Que con posterioridad a dicha inspección en el mes de septiembre procedió a ejecutar una serie de mejoras sin autorización alguna, pues levantó unas paredes e introdujo una gran cantidad de materiales de construcción desconociendo por completo su destino, de lo que puede inferirse que el demandado no tiene la intensión de desalojar el inmueble.
Pide que la demanda sea declarada con lugar y en consecuencia se decrete el desalojo del inmueble y se produzca la desocupación y entrega del mismo libre de personas, cosas y animales; además de que se le ordene al arrendatario que para el momento de la entrega material del inmueble lo haga en perfecto estado de conservación tal y como lo recibió.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda admitió que el 15 de abril de 2011 su representado celebró un contrato de arrendamiento con el demandante sobre un inmueble de su propiedad. Que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado motivado a que después de vencido el contrato su apoderado continuo ocupando el inmueble y el arrendador beneficiándose del canon de arrendamiento mensual y que el inmueble fue arrendado como estacionamiento y venta de comida rápida.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada por el actor ya que fue introducida con el fin de vulnerar la buena fe del tribunal. Manifiesta que la pretensión del demandante es temeraria y carente de certeza jurídica ya que pretende un desalojo sin una causal existente pues realiza argumentaciones fuera de lo real.
Negó, rechazó y contradijo que el demandado le haya realizado reformas al inmueble en el mes de septiembre del año 2014, después de la práctica de la inspección judicial preconstituida ya que la estructura del inmueble sigue siendo la misma con un área de servicio al cliente y un área de cocina, además de constar de paredes de bloque, con techos con láminas de policarbonato, tipo cúpula, pisos de concreto y cerrado por medio de rejas metálicas, con servicios de lavaplatos, un área para baño, estacionamiento no utilizado, todo encerrado en paredes de bloque y con un portón negro metálico que sirve de acceso al interior del estacionamiento.
Igualmente, rechazó que su representado haya incurrido en la causal de desalojo establecida en el literal “C” del artículo 40 de la ley especial que rige la materia, ya que nunca ha efectuado en el local reformas no autorizadas en el inmueble y ello queda claro de la propia redacción del libelo de demanda, ya que existe una incongruencia al establecer que el demandado tiene el inmueble en estado de abandono, pero que colocó un techo de fibra de vidrio con enrejado e instaló cocina y varias mesas para el funcionamiento de un restaurant. Que dichas mejoras ya constaban en el inmueble en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento. Manifiesta que el actor no tiene certeza de cuáles fueron las supuestas mejoras que señala se realizaron en el inmueble arrendado con los supuestos materiales que a su decir ingresaron al mismo, que ni siquiera indica en que lugar del inmueble fueron levantadas las supuestas paredes ni que fue lo que su representado derribó o cuál fue el nuevo salón que realizó, que ni siquiera menciona cual fue el cambio en la estructura del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que el restaurante que funciona en el inmueble objeto del presente juicio no sea de comida rápida y de estructura liviana ya que se encuentra exactamente en el mismo estado como su representado lo arrendó. Que la omisión fue de la parte actora al pretender regular una relación arrendaticia sin establecer las condiciones particulares del inmueble por lo que difícilmente puede determinarse si efectivamente su representado le realizó reformas al mismo.
Negó que el restaurante que funciona en el inmueble objeto de desalojo no cuente con los requisitos mínimos de salubridad. Señala que resulta tan ilógica la pretensión de la parte actora al manifestar que el demandado le realizó reformas no autorizadas al inmueble cuando al momento de iniciar la relación arrendaticia, es decir para el 15 de abril de 2011 el demandante manifestó en el contrato de arrendamiento que estaba arrendado un terreno, pero en el documento público que acompañó a la demanda mediante el cual adquirió derechos y acciones sobre el referido inmueble el cual riela a los folios 19 al 23 se indica que consta de una casa para habitación con seis habitaciones. Asimismo, impugnó la notificación realizada por la parte demandante que acompañó al libelo marcada “B”, por cuanto a su decir en ella logra evidenciarse que existen dos fechas diferentes, por lo que al existir indeterminación con respecto a la emisión del instrumento ello a su entender lo hace ilegal con respecto al valor probatorio que debe asignársele en la definitiva.
Esbozados los alegatos de las partes deben precisarse los hechos controvertidos establecidos por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 05 de mayo de 2015, en los términos siguientes:

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Conforme a las alegaciones de la demandante y a la defensa de la demandada, considera quien juzga que los hechos controvertidos en la presente causa y por ende sujetos a las probanzas de las partes son:

1. Verificar el actual estado estructural del inmueble contra su estado inicial.
2. Verificar la realización de mejoras en el inmueble en cuanto a data, características y medidas.
3. Verificar el estado del inmueble, en cuanto a condiciones de aseo, conservación y mantenimiento.
4. Verificar el uso actual o actividad que se realiza en el inmueble en todas sus áreas.
5. Verificar las actuales condiciones materiales del inmueble.
6. Determinar la naturaleza temporal de la relación arrendaticia.
7. Verificar las notificaciones o comunicaciones realizadas por el arrendador a la arrendataria (sic) en referencia a la entrega del inmueble.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARE ACTORA
Las pruebas que se discriminan a continuación serán apreciadas conforme al principio de comunidad de la prueba.
Documentales
1.- Al folio 9 de la primera pieza corre marcado “A” contrato de arrendamiento privado. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil y de la misma se evidencia que en fecha 15 de abril de 2011 el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez celebró con el señor Hicman El Zoor un contrato de arrendamiento sobre un terreno ubicado en la Carrera 20 con Calle 12, N° 20-58, de la ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, mediante el cual el arrendatario se comprometió a darle al inmueble el uso de estacionamiento de vehículos y en la parte del frente un puesto de comida rápida en construcción liviana, la cual podría ser removida en forma sin que la misma perdiera su valor estructural. Asimismo se obligó a no subalquilar el inmueble, y a mantenerlo en buen estado y darle un buen uso al terreno. Que la duración de dicho contrato fue establecida en un año contado a partir del 15 de abril de 2011, siendo los primeros seis meses a un canon de Bs. 4000,00 y los siguientes seis meses a Bs. 5000,00.
2.- Al folio 10 de la primera pieza corre marcado “B” notificación efectuada al arrendatario. Respecto a dicha probanza se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó dicha notificación alegando que la misma presenta disparidad de fechas entre la emisión del instrumento y el recibido. No obstante, no desconoció su contenido y firma por lo que se valora como documento reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el arrendador notificó al arrendatario el 15 de marzo de 2012 de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos el 15 de abril de 2011, motivo por el cual debía entregarle el referido inmueble el 15 de enero de 2013 en las mismas condiciones en que lo recibió.
3.- A los folios 11 al 38 de la primera pieza corre marcado “C”, inspección judicial extra- litem practicada a solicitud del demandante en el inmueble objeto de litigio por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual fue producida por la parte demandante con el objeto de demostrar las condiciones en que se encontraba el referido inmueble antes de activarse la vía judicial.
La referida inspección sólo será apreciada a los efectos de establecer las condiciones del inmueble objeto de litigio al momento de su práctica. Al respecto, debe puntualizarse lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Civil el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.429.- En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 300 de fecha 22 de mayo de 2008, señaló lo siguiente:
También es de observar sentencia de esta Sala, de fecha 15 de noviembre de 2000, Fallo Nº RC 99-1039, en el juicio incoado por AMERICAN SUR, S.A., contra Pedro Añez Sánchez, que estableció:

“...En materia de inspección judicial evacuada antes del juicio, la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido:
“…La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.
…En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración.
…Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…”.
De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:
“…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…”. (Negrillas de la decisión citada).
La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia. (Resaltado propio).
(Expediente N° AA20-C-2006-000826).

Conforme a lo expuesto, aprecia esta sentenciadora de la referida inspección judicial extra -litem que para el día 07 de agosto de 2014 oportunidad en que fue practicada el tribunal se auxilió de un experto y dejó constancia de que el inmueble objeto de litigio se trata de un local comercial el cual consta de paredes de bloque con techo con láminas de policarbonato, tipo cúpula, pisos de concreto y cerrado por medio de rejas metálicas. Que dicho local se encontraba para ese momento distribuido en un área de servicio al cliente dividido por un mesón de cerámica que da a la cocina, con servicio de lavaplatos, y un área para baño que funcionaba también como depósito externo al local. Que en la parte trasera el tribunal apreció un área descubierta destinada al estacionamiento del restaurante Barbar en parte de cemento y en parte con vegetación y en parte en baldosas antiguas, y a la cual se accede por un portón metálico color negro encerrado todo en paredes de bloque. Que el inmueble se encontraba en regular condiciones de mantenimiento. Que el local estaba funcionando el Restaurante Barbar dedicado a la vente de comida árabe.
4.- A los folios 39 al 44 corre en copia simple marcada “D” documento constitutivo de la sociedad mercantil “Barbar Agga C.A.,”inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 15 de marzo de 2005, bajo el N° 94, Tomo 3-A.. Dicha probanza se valora como documento autenticado conforme a las previsiones de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose de la misma que el señor Hicham Fandi El Zoor y la ciudadana Raiza Coromoto Fernández Romero, constituyeron una compañía anónima denominada “Barbar Agga C.A.”, cuyo domicilio es la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, carrera 24, esquina Pasaje Pirineos N° 23-94; y el objeto es la preparación y venta de comida típica libanesa, comida rápida e internacional, dulcería libanesa, exquisiteceses, bebidas alcohólicas y no alcohólicas, venta y distribución al mayor y al detal de ingredientes, bebidas alcohólicas y no alcohólicas nacionales e importadas para preparación de comestibles en general, así como también cualquier otro acto de lícito comercio que tenga que ver directamente con el objeto de dicha compañía, sin limitación alguna. Que el mencionado señor Hicham Fandi El Zoor, es el Gerente General de la referida empresa y quien ostenta su representación.
5.- A los folios 15 al 18 de la primera pieza corre copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 5 de septiembre de 2008, inscrito bajo la matrícula 2008-LRI-T59-33. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada los ciudadanos Natalia Sayago de Meza, José Ubaldo Mesa Sayago, Iván Alfredo Mesa Sayago, Gladys Meza Sayago, Belkis Consuelo Meza Sayago, Carmen Beatriz Meza de Harris, esta última representada en dicho acto por su hermana Gladys Cecilia Meza Sayago, dieron en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos Herminia Márquez de Ramírez y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, un inmueble consistente en un lote de terreno propio, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en la Carrera 20, Calle 11, Barrio Obrero, con una casa para habitación marcada con el N° 20-58, construida en paredes de bahareque, adobe y parte de ladrillo, con techos de tejas y pisos de mosaico y cemento, constante de recibo comedor, seis habitaciones, cocina, servicios sanitarios, dentro de los siguientes linderos: Norte, con la calle once mide ocho metros con setenta centímetros (8,70 mts.); Sur: con inmueble de Ángela Nieto de Gandica mide ocho metros con cincuenta y seis centímetros (8,56 mts); Este: con Alirio González mide cuarenta metros con quince centímetros (40,15 mts) y Oeste: con inmueble de María Batistina Rueda Pernía, mide cuarenta metros con quince centímetros (40,15 mts). Que el área de terreno es de 346,49 mts2.
6.- A los folios 20 al 23 de la primera pieza corre copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 25 de febrero de 2013, inscrito bajo el N° 2013.243, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2529, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada la ciudadana Herminia Márquez de Ramírez dio en venta al ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, todos los derechos y acciones que le correspondían sobre el bien inmueble consistente en un lote de terreno propio, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en la carrera 20, calle 11, Barrio Obrero, con una casa para habitación marcada con el N° 20-58, descrito en el documento anteriormente relacionado.
7.- A los folios 10 al 148 de la segunda pieza corre expediente administrativo correspondiente a BARBAR AGGA, C.A..
8.- Al folio 7 de la segunda pieza corre permiso de reparación menor N° 083, de fecha 6 de noviembre de 2014.
Testimoniales de los ciudadanos Freddy Gerardo Jaimes Alviárez y Yeysy Gabriela Ramírez Lizcano.
Las anteriores probanzas no reciben valoración por cuanto las mismas fueron declaradas inadmisibles mediante el auto de fecha 15 de mayo de 2015 corriente al folio 154 de la segunda pieza.
Inspección judicial:
A los folios 155 al 174 de la segunda pieza, riela acta de fecha 17 de junio de 2015 levantada con ocasión de la inspección judicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con el correspondiente informe rendido por el práctico designado a tal efecto. Al respecto, se observa que en la referida inspección judicial el tribunal de la causa dejó constancia tanto de los particulares señalados por la parte demandante como por la demandada, en los respectivos escritos de promoción. Tal inspección se valora conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia que el a quo dejó constancia que el inmueble objeto de litigio no cuenta con enrejados sino con paredes frisadas, y tiene puertas, ventanas, paredes, piso y techo en normales condiciones. Que en cuanto a los baños apreció que existe uno con dos ambientes uno de ducha y uno para water clok y lavamanos externo. Asimismo, el tribunal observó un portón color negro de vieja data y de estructura metálica. Que el local cuenta con un área para cocina que al fondo del inmueble hay un área descubierta que no se encuentra utilizada como estacionamiento, sino que había escombros de construcción y mobiliario de restaurante. Que para el momento de la práctica de la inspección se encontraba en funcionamiento un restaurante que según la cartelera informativa obedece a la denominación comercial Barbar Agga C.A, y que en dicha cartelera verificó copia del permiso sanitario para establecimiento de alimentos, expedido por la Dirección Regional de Salud Pública del Estado Táchira de fecha 05 de marzo de 2015. Que con auxilio del práctico designado a tal efecto dejó constancia que el uso dado al inmueble es netamente comercial específicamente de restaurante. Que el inmueble se encuentra construido con paredes de bloque, techo de policarbonato tipo cúpula, con pisos de cemento requemado con fleje plástico, constando al frente con una reja metálica en cabilla cuadrada de abrir en sentido vertical y una puerta o reja peatonal y un portón metálico color negro. Que el inmueble consta de un área de atención al público, un área para cocina, un área para baños, un patio para estacionamiento y un cuarto para depósito de artículos perecederos. Que el techo del área de atención al público es de policarbonato, el área de cocina con techo coverit, los baños con techo de zinc. Que el inmueble se encontraba en normales condiciones de mantenimiento y aseo, salvo el área para estacionamiento que se encontraba lleno de escombros de construcción y mobiliario para cocina.
B.-PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.- El mérito favorable de los actos y actas que conforman el presente expediente. La promoción en forma genérica no constituye un medio de prueba de los admitidos por la ley. En consecuencia no es posible otorgarle ningún mérito probatorio para la resolución de la presente controversia.
2.- La parte demandada promovió las pruebas documentales que fueron aportadas por la parte actora junto con el libelo de demanda, así como la inspección judicial extra litem practicada a solicitud del demandante en el inmueble objeto de litigio por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, además de la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 17 de junio de 2015, las cuales fueron valoradas al examinar las pruebas promovidas por la parte demandante conforme al principio de comunidad de la prueba.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que el demandante ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez dio en arrendamiento al señor Hicman El Zoor un terreno ubicado en la Carrera 20 con Calle 12, N° 20-58, de la ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, por el periodo de un año, para ser utilizado como estacionamiento de vehículos y en la parte del frente se permitió al arrendatario la instalación de un puesto de comida rápida en construcción liviana de forma de tal que pudiera ser removida de manera rápida sin que la misma pierda su valor estructural. Que el tiempo de duración del contrato fue establecido inicialmente por un año contado a partir del 15 de abril de 2011 y que al vencimiento de dicho periodo es decir el 15 de abril de 2012, el arrendatario continuo ocupando el inmueble. Que el 15 de marzo de 2012 el arrendador notificó al arrendatario de su voluntad de no renovar dicho contrato señalándole que debía entregarle el inmueble el 15 de enero de 2013. Que tanto en la inspección judicial extra -litem practicada el día 07 de agosto de 2014 como la practicada dentro del proceso el 17 de junio de 2015, se dejó constancia de que en el inmueble arrendado funciona un restaurante denominado Barbar Agga C.A., destinado a la venta de comida árabe, y de ambas inspecciones puede evidenciarse la disposición y estructura del inmueble compuesto de un área para atención al público cuyo techo es de policarbonato tipo cúpula, la cocina con techo coverit y los baños con techo de zinc, además de contar con un área descubierta que no es utilizada como estacionamiento en la que se encontraban escombros. Igualmente, en la inspección realizada en el proceso se evidenció que el inmueble se encontraba en normales condiciones de mantenimiento y aseo.

En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 40 literales c) y g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418.

Artículo 40.- Son causales de desalojo:

…Omissis…

c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

…Omissis…

g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (Resaltado propio)

En dicha norma el legislador estableció como causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o el haber efectuado en el mismo reformas no autorizadas por el arrendador. Igualmente, constituye causal de desalojo el vencimiento del contrato cuando no exista acuerdo de prórroga o de renovación entre las partes, para lo cual deberá respetarse el derecho de prórroga legal que tiene el arrendatario a tenor de lo establecido en el artículo 26 eiusdem.
Así las cosas, observa esta sentenciadora respecto a causal de desalojo alegada por la parte actora prevista en el literal c del precitado artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en el caso de autos el demandante no logró demostrar que el arrendatario le hubiese ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento deterioros mayores a los provenientes del uso normal, pues contrariamente a ello en la inspección judicial practicada por el a quo y promovida por ambas partes se dejó expresa constancia de que el inmueble se encontraba en normales condiciones de mantenimiento, además de que en la descripción que se hace del mismo tanto en dicha inspección como en la practicada extralitem, así como en los informes rendidos por los prácticos designados a tal efecto no existe constancia de que el inmueble presentara daños en su estructura.
Por otra parte, en cuanto a las reformas que señala el actor realizó el arrendatario en el inmueble sin su autorización es preciso señalar que del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes puede inferirse claramente que el arrendador le alquiló al arrendatario un terreno y lo autorizó para instalar en el mismo un puesto de comida rápida, para lo cual le permitió realizar en el inmueble una “construcción liviana” de forma tal que pudiera ser removida de manera rápida sin que perdiera su valor estructural, sin embargo en el referido contrato no se especificó que tipo de mejoras podía efectuar el arrendatario a los efectos de instalar dicho puesto de comida, única forma de poder contrastar si la construcción que aparece descrita en las aludidas inspecciones constituyen reformas no autorizadas por el arrendador.
En consecuencia, a juicio de esta alzada en el presente caso no quedaron demostrados los hechos que configuran la causal de desalojo prevista en el literal c) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece
Respecto a la causal de desalojo prevista en el literal g del artículo 40 eiusdem relativa al vencimiento del contrato cuando no exista prórroga o renovación entre las partes, considera esta alzada que para que se configure dicha causal es necesario que se trate de una relación arrendaticia a tiempo determinado que permita establecer su inició y el vencimiento de la misma luego de que transcurra la prórroga legal prevista en el artículo 26 del mencionado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el caso de autos si bien la relación arrendaticia inicialmente nació a tiempo determinado, pues tal como antes se señaló en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció que su duración sería de un año contado a partir del 15 de abril de 2011 siendo su vencimiento el 15 de abril de 2012, fecha en que debía comenzar a transcurrir la prórroga legal correspondiente que a tenor de lo dispuesto en el referido artículo 26 sería de seis meses, no obstante quedó demostrado que el arrendador notificó al arrendatario el 15 de marzo de 2012 que no renovaría más dicho contrato y que debía hacerle entrega del inmueble el 15 de enero de 2013, de lo cual puede inferirse que le concedió al arrendatario tres meses más de los seis señalados en dicha norma como prórroga legal para la entrega el inmueble.
Ahora bien, aprecia esta sentenciadora que luego del vencimiento de la aludida prórroga legal extendida por voluntad del arrendador hasta el 15 de enero de 2013, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y que no es sino hasta el 22 de septiembre de 2014, es decir un año y ocho meses después que el arrendador interpone la demanda que da origen a la presente causa, por lo que la relación arrendaticia existente entre las partes se convirtió en a tiempo indeterminado y en tal virtud resulta improcedente la causal alegada por el actor para demandar el desalojo prevista en el literal g) del artículo 40 eisudem. Así se decide.
Por tanto, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante y confirmar la decisión recurrida tal como se expresará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DECISIÓN

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2015.
SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón contra el señor Hicham Fandi Zoor Himad por desalojo del inmueble ubicado en la Carrera 20, Calle 11, N° 20-58, Barrio Obrero en Jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en los literales c) y g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: QUEDA CONFIRMADA la decisión de fecha 09 de octubre de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante apelante.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho días del mes de marzo del año dos mil dieciséis. Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Juez Temporal,

Fanny Ramírez Sánchez

La Secretaria Temporal,

Abg. Mary Francy Acero Soto

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6898