TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V11.112.566, domiciliada en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADOS: Boris Leonardo Omaña Rodríguez y Frandina Coromoto Hernández de Guaramato, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 8.096.673 y V-10.158.966 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 31.130 y 53.098, respectivamente.
DEMANDADA: Doris Yusmila Bustos Villamizar, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.054.911, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADA: María Crisely Moncada Cordero, titular de la cédula de identidad N° V- 17.107.835 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.776.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato. (Apelación a decisión de fecha 18 de diciembre de 2015, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I
ANTECEDENTES

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Frandina Coromoto Hernández de Guaramato, coapoderada judicial de la demandante Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, contra la decisión de fecha 18 de diciembre de 2015 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio por demanda interpuesta en fecha 20 de febrero de 2015 por la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, contra la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa celebrado entre ellas mediante documento autenticado suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 9 de diciembre de 2014, anotado bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones. Pide que la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- En cumplir con el mencionado contrato, firmando la venta del inmueble objeto del mismo por ante el Registro Inmobiliario; y en su defecto, para que el Tribunal oficie lo conducente al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal advirtiéndole que la sentencia sirve de justo título, si la vendedora no conviene en el cumplimiento. 2.- En pagar las costas del juicio. Fundamentó la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, estimándola en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalente a treinta y nueve mil trescientos setenta unidades tributarias (39.370 U.T.). Finalmente, solicitó de conformidad a lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de enajenar y gravar sobre el referido bien inmueble. (fs. 1 al 4, con anexos a los fs. 5 al 9)
Por auto de fecha 4 de marzo de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar, a objeto de que diera contestación a la misma. (f. 10)
En fecha 19 de marzo de 2015, la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera otorgó poder apud acta a los abogados Boris Leonardo Omaña Rodríguez y Frandina Coromoto Hernández de Guaramato. (f. 12)
En fecha 4 de mayo de 2015, el Alguacil del a quo consignó la boleta de citación de la parte demandada debidamente firmada. (f. 16 y su vto)
Mediante escrito de fecha 1° de junio de 2015, la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar, asistida por la abogada María Crisely Moncada Cordero, dio contestación a la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegados por la parte demandante en el libelo; admitiendo como cierto, únicamente, que pactó opción de compraventa con la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, en fecha 9 de diciembre de 2014, según el documento anotado bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones. (fs. 17 al 32, con anexos a los fs. 33 al 42)
Mediante diligencia de fecha 1° de junio de 2015, la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar otorgó poder apud acta a la abogada María Crisely Moncada Cordero. (f. 43)
En fecha 18 de junio de 2015, el coapoderado judicial de la parte actora promovió pruebas. (fs. 45 al 47)
En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas (fs. 48 al 52, con anexos a los fs. 53 al 66)
Por sendos autos de fecha 26 de junio de 2015, el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente las pruebas promovidas por ambas partes (f. 68 y su vto.); y por autos de fecha 3 de julio de 2015, las admitió cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva (fs. 69 y 70).
A los folios 79 al 82 rielan escritos de informes presentados por ambas partes.
A los folios 93 al vuelto del folio 100 corre la decisión de fecha 18 de diciembre de 2015, relacionada al comienzo de la presente narrativa.
Mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2016, la apoderada judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión (f. 103); y por auto de fecha 14 de enero de 2016, el a quo oyó dicho recurso en doble efecto acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes (f. 104).
En fecha 2 de febrero de 2016 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 106); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 107).
En fecha 2 de marzo de 2016, la coapoderada judicial de la parte actora presentó informes, en los que solicita que se confirme la decisión dictada por el a quo y se condene en costas a la parte demandada. (fs. 108 al 113)
Mediante escrito de fecha 3 de marzo de 2016, presentó informes la apoderada judicial de la parte demandada (fs. 114 al 137); y en fecha 15 de mayo de 2016, presentó observaciones a los informes de la parte actora. (fs. 141 al 148).
Por auto de fecha 16 de mayo de 2016 se difirió el lapso para dictar sentencia por el plazo de ocho (8) días calendario, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (f.149)
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 18 de diciembre de 2015 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera contra la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar; y en consecuencia, ordenó a la demandada que en el lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha en que quedare definitivamente firme la referida decisión, realice los trámites administrativos pertinentes a los fines de proveer a la demandante de los recaudos necesarios para que ésta haga la presentación y sea otorgado el correspondiente documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, del inmueble consistente en un apartamento identificado con el N° 15, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Edificio N° 2, Conjunto Residencial Las Palmas, planta tipo 3, sector La Popita, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual fue adquirido por la vendedora según documento protocolizado ante la citada Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el N° 17, Tomo 24, Protocolo Primero, folios 1 al 6, de fecha 23 de marzo de 2006, donde constan sus linderos y demás características. Que los gastos por concepto de derechos de registro deberán ser sufragados por la compradora, ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, quien en el momento del otorgamiento deberá pagar el saldo restante del precio de venta, es decir, la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), mediante cheque de gerencia. Igualmente, determinó que una vez firme dicho fallo, sin que la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar dé cumplimiento a lo ordenado, la referida sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada, servirá de título de propiedad a nombre de la ciudadana Milvian Senneglhy Carrillo de Rivera, quien deberá consignar ante ese Tribunal el saldo pendiente del precio de la venta, es decir, la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), mediante cheque de gerencia, y se ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la decisión, a los fines de registro y protocolización de conformidad a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, condenó en costas a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 274 eiusdem.
La ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera demanda a la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 9 de diciembre de 2014, bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Alega la demandante, que pactó opción de compraventa con la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar mediante el referido documento autenticado, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Edificio N° 3, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15, sector La Popita, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; identificado con el número catastral 20-23-03-U01-010-017-002-P03-015, con una superficie de 80,16 mts2. Que el apartamento consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero, dos baños y un puesto de estacionamiento, con los siguientes linderos: Norte, con apartamento número 14 y área de circulación; Sur, con fachada sur del edificio; Este, con área de circulación y fachada este del edificio y Oeste, con fachada oeste del edificio. Que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de contribución en los gastos comunes de 3, 40% según lo previsto en el respectivo documento de condominio; y que el mismo fue adquirido por la vendedora según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 17, Tomo 024, Protocolo Primero, folios 1 al 6, de fecha 23 de marzo de 2006.
Manifiesta que la vendedora se obligó a venderle el apartamento por la cantidad de Bs. 4.600.000,00, de los cuales recibió al momento de la firma del documento notariado la cantidad de Bs. 3.500.000,00, reflejada en tres cheques identificados así: el primer cheque número 47569929 de Banesco por la cantidad Bs. 3.250.000,00, que entregó a la vendedora la ciudadana Zulay Jaimes por orden de ella como compradora, pues esa ciudadana le adeudaba esa cantidad de dinero por otra negociación que habían realizado; el segundo cheque número 17002151 del Banco de Venezuela por la suma de Bs.200.000,00 y el tercer cheque número 07002150 del Banco de Venezuela por la cantidad de Bs.50.000; obligándose a pagar el saldo restante, es decir, la suma de Bs. 1.100.000,00, al momento de la protocolización de la negociación que debió ser dentro del lapso de sesenta (60) días contados a partir de la autenticación de la opción.
Señala que suscrita la negociación en los términos antes expuestos, se consiguió con el inconveniente de que la vendedora no le quiso hacer entrega del apartamento dentro de los quince días siguientes al 9 de diciembre de 2014, tal como lo establece la cláusula tercera del referido contrato y tampoco ha querido realizar trámite alguno para formalizar la protocolización de la venta; incumpliendo igualmente con la cláusula tercera, pues aduce que debe pagarle mucho más por el apartamento y que si no lo hace jamás le entregará el mismo.
Alega que ante la resistencia ilegal de la vendedora Doris Yusmila Bustos Villamizar para realizar todos los trámites legales para finiquitar la compraventa, como son: acudir ante la Alcaldía a tramitar las respectivas solvencias, ante el SENIAT a notificar la venta y ante el Registro para introducir el respectivo documento de compraventa, es por lo que procede a demandarla por cumplimiento de contrato. Fundamenta la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil. Pide que la demandada convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: En cumplir con el aludido contrato de compraventa del apartamento anteriormente descrito, firmando la venta por ante el Registro Inmobiliario y en su defecto, para que el Tribunal oficie lo conducente al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, advirtiéndole que la sentencia servirá de justo título si la vendedora no conviene en el cumplimiento.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo los falsos supuestos e inexistentes hechos en que se fundamenta la misma, así como el derecho que se pretende deducir.
Señaló que de los hechos alegados por la demandante, sólo admite como cierto que pactó opción de compraventa con la actora en fecha 9 de diciembre de 2014, mediante el referido documento autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, sobre un inmueble de su propiedad, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal bajo el N° 17, Tomo 024, Protocolo 01, folios 1/6.
Negó, rechazó y contradijo que se pactara un contrato de opción a compra sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Edificio N° 3, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15, sector La Popita, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, ya que de conformidad con el documento en donde adquirió la propiedad en fecha 23 de marzo de 2006, inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se puede evidenciar que el inmueble objeto de su propiedad y sobre el cual pretende recaer la demanda, está constituido por un apartamento signado con el N° 15 de la planta tipo tres que es parte del Edificio N° 2 del Conjunto Residencial Las Palmas, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal; por lo que tanto en la opción a compra como en el libelo de demanda se puede evidenciar, a su entender, que existe un error en la determinación del objeto del bien que es de su propiedad, en virtud de que el inmueble objeto de la controversia se encuentra ubicado en un edificio distinto, esto es, Edificio N° 3, a aquél donde se encuentra su propiedad, esto es, Edificio N° 2. Por tanto, de conformidad con el Código Civil nadie puede vender o trasmitir la propiedad de un bien que legalmente no le pertenece.
Negó, rechazó y contradijo haber recibido al momento de la firma del documento notariado, mediante tres cheques, la cantidad dada como pago inicial, por cuanto de dicho documento se puede evidenciar que el monto inicial le fue cancelado mediante cheque personal N° 34002976 emitido contra la cuenta corriente del Banco de Venezuela por el monto de Bs. 3.500.000,00; y no de Bs. 3.250.000,00 según cheque número 47569929 que le entregó la ciudadana Zulay Jaimes por orden de la compradora, un segundo cheque con N° 17002151 del Banco de Venezuela por Bs. 200.000,00 y un tercer cheque N° 07002150 del Banco de Venezuela por la cantidad de Bs. 50.000,00.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandante referente a que la cantidad restante del monto de la negociación, esto es, Bs. 1.100.000,00, le serían pagados al momento de la protocolización que debió ser dentro del lapso de sesenta (60) días contados a partir de la autenticación de la opción.
Señala que de la cláusula segunda del contrato de opción a compra se puede evidenciar que la parte demandante hace una interpretación a su favor, cuando alega que el registro debió ser dentro de los sesenta días a partir de su autenticación; y que es claro que dicha cláusula dispone que la protocolización se debió realizar dentro de los sesenta (60) días una vez introducido en la oficina de registro.
Que en el supuesto negado de que existiera relación de identidad entre el documento de propiedad de su bien inmueble y el alegado por la demandante como fundamento de la acción, sin que con ello se convalide la validez y eficacia jurídico procesal del contrato de opción de compra, niega, rechaza y contradice lo que temerariamente alega la demandante en su libelo, de que no le quiso hacer entrega del apartamento dentro de los quince días siguientes al 9 de diciembre de 2014. Que según lo que reza la cláusula tercera, existe imprecisión con respecto a partir de cuándo comienzan a correr los quince días para entregar el dominio y posesión, ya que a su entender, en ninguna parte de esa cláusula se determina claramente a partir de qué momento o acto se daría inicio al cómputo de los quince días, presentando esta condición del contrato de opción de compra un vacío o laguna, por lo que mal puede alegar la parte demandante el incumplimiento de la condición establecida en esa cláusula. Que en dicha cláusula se presenta una ambigüedad sintáctica, la cual se manifiesta en aquellos documentos legales, en este caso la opción de compra, por el uso de la conjunción “y”, lo cual, a su decir, genera dudas para la interpretación de la estipulación contractual; esto, por cuanto no queda claro si el lapso de 15 días para la entrega del dominio y posesión comienzan a correr una vez que se hayan hecho todos los trámites correspondientes para el documento definitivo de compraventa.
Negó, rechazó y contradijo lo que alega la demandante en su libelo de demanda, referente a que no ha querido realizar trámite alguno para formalizar la protocolización de la venta, incumpliendo igualmente la cláusula tercera del referido contrato, pues a decir de la actora, ella le exige que debe pagar mucho y de lo contrario nunca le entregará el apartamento. Que tal afirmación es falsa y temeraria, porque en la oportunidad correspondiente realizó todas las diligencias necesarias ante los organismos correspondientes, todo lo cual será demostrado en la debida oportunidad procesal.
Negó, rechazó y contradijo lo manifestado por la demandante al solicitar al tribunal que la condene a cumplir con el contrato de opción a compra alegando que dicho contrato es suficiente para sustentar la acción y obligarla al cumplimiento del mismo. Que de los argumentos explanados se puede evidenciar que el contrato adolece de múltiples errores tanto en la determinación del objeto como en los plazos para su cumplimiento, así como en las cantidades a cancelar, por lo que el mismo no reúne los requisitos necesarios para su validez y por ende para exigir su acatamiento, debiendo ser declarada su nulidad y el pago de los correspondientes daños y perjuicios, esto es, el pago de la cláusula penal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.146, 1.148 y 1.149 del Código Civil.
Aduce que no sólo existe error en la determinación del objeto del contrato, esto es del bien inmueble de su propiedad, sino que también existe imprecisión en cuanto a la condición que da lugar al cumplimiento del tiempo establecido en la cláusula tercera, lo cual la indujo en el error de interpretar dicha disposición contractual al querer dar cumplimiento a la misma, siendo esta última la razón principal y en la cual se sustenta la demanda para reclamar el cumplimiento del contrato.
Manifiesta que de acuerdo a lo alegado por la demandante en el libelo de demanda, así como del documento en el cual sustenta su acción, se prueba que en el caso de marras se está ante la presencia de una promesa bilateral de compraventa, de la cual, a su entender, no se puede exigir el cumplimiento haciendo la efectiva tradición del inmueble, conforme al criterio reiterado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006; alegato este que será examinado y resuelto en forma previa en este fallo. Aduce que se está ante la presencia de un contrato de opción a compraventa o promesa bilateral, que no es traslativo de la propiedad del bien inmueble objeto de litigio, por lo que la demandante no posee título suficiente para exigir su tradición, por cuanto dicho contrato de conformidad con los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil debe llenar la formalidad del registro para poder ser oponible frente a terceros y poder trasmitir la propiedad, no pudiendo hacer valer su derecho mediante otra prueba. Señala también, que el referido documento de opción a compra no puede apreciarse como un contrato definitivo de compraventa, cuando de conformidad con lo previsto en la cláusula sexta la adquirente tenía pleno conocimiento de la hipoteca constituida a favor de Banfoandes, sin cuya liberación no se podía realizar la transacción de enajenación alguna. Que es un hecho notorio que el proceso por el cual se libera una hipoteca de un inmueble afectado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y por el que dicho organismo da la autorización para realizar la enajenación, no es un proceso expedito que se dé en sesenta días y mucho menos en quince días, que son los lapsos que erróneamente interpreta a su favor la parte demandante.
Aduce que la cláusula cuarta de dicho contrato adolece de errores en las cantidades reflejadas en letra y número y en cuanto a la determinación de los montos a pagar, tanto por la demandante en caso de que se hubiese dado su incumplimiento o el de su persona. Que en lo que respecta a la compradora, se estableció el pago del diez por ciento dado en inicial, es decir, la suma de Bs. 350.000,00 y de lo reflejado en el documento existe un monto en letra de ciento ochenta y cinco mil bolívares y otro en número de Bs. 460.000,00; y siendo que prevalece lo establecido en letra, se está, a su entender, ante la presencia de un contrato leonino donde las estipulaciones fueron establecidas a favor de la compradora, que fue quien finalmente redactó dicha opción.
Que con respecto a la cláusula penal impuesta a su persona para resarcir los daños y perjuicios que le pudiese ocasionar a la compradora por su incumplimiento, se presenta un error, por cuanto de conformidad con dicha disposición debe entregar lo dado por concepto de pago inicial y sumarle a ello el 10% de lo dado por pago, es decir, que por cláusula penal le corresponde cancelar el monto de Bs. 350.000,00 que constituye el 10% de la cantidad dada por pago y no lo establecido en la cláusula penal en letra y número de Bs. 460.000,00, ya que en tal caso, esta última cantidad coincide es con el monto total definitivo de la venta, la cual no llegó a perfeccionarse. Añadió que el apartamento objeto de dicho contrato es su única vivienda y el único bien material que posee, el cual constituye su vivienda principal. Que no posee otro techo para vivir en caso de que se dictamine lo peticionado por la demandante.
Solicitó que se declare sin lugar la demanda y en tal virtud, la declaratoria de improcedencia del cumplimiento del contrato de compraventa, así como la declaratoria de nulidad del contrato de opción a compra y en su defecto el pago de lo establecido en la cláusula penal, como medio establecido consensualmente por ambas partes para el resarcimiento de los daños y perjuicios a que pudiese dar lugar el incumplimiento de dicho contrato; y consecuencialmente, la no condenatoria en costos y costas por el presente juicio. Igualmente, rechazó la estimación que de la demanda que realizó la actora, por los fundamentos anteriormente expuestos.
Como fundamento de la apelación, la coapoderada judicial de la parte demandada indica en los informes presentados ante esta alzada; que se está ante la presencia de un contrato preparatorio al de compraventa, por medio del cual las partes comprometen su voluntad de hacer un futuro contrato de compraventa, no produciéndose por medio de éste la tradición del inmueble y pudiendo retractarse de la posible negociación, para lo cual las partes simplemente deben cumplir las disposiciones establecidas en este precontrato con el objeto de sancionarlas en caso de no perfeccionarse el negocio, esto es la cláusula penal. Que del contrato de opción de compraventa objeto de la acción, en sus cláusulas TERCERA y CUARTA, se desprende que la intención que siempre se tuvo fue la de realizar un contrato preparatorio de compraventa, estableciéndose como sanción para resarcir el incumplimiento de la obligación de hacer consistente en el otorgamiento del documento definitivo de venta, una cláusula penal; pero que en la demanda no se exigió el pago de la misma, sino el cumplimiento del contrato de opción de compraventa. Reitera el argumento expuesto en la contestación de demanda, de que en la cláusula SEXTA de dicho contrato se puede evidenciar que la demandante tenía pleno conocimiento que sobre el inmueble de propiedad de su representada pesa una hipoteca de primer grado, constituida en ese entonces a favor de BANFOANDES, ahora BANAVIH, y que sin la liberación de la misma no se podía realizar transacción de enajenación alguna. Que asimismo, es un hecho notorio que el proceso por el cual se libera una hipoteca a favor del mencionado organismo y por el cual éste da su autorización para realizar la enajenación, no es un proceso expedito que se dé en sesenta días y mucho menos en quince días, que son los lapsos que erróneamente está interpretando a su favor la parte demandante. Objeta, igualmente, la valoración de las pruebas que hace el a quo en la sentencia recurrida, la cual considera es inmotivada y contradictoria. Reitera, de igual forma, el argumento de que el referido contrato objeto de la acción se encuentra inficionado de “nulidad absoluta”, por cuanto adolece de una serie de defectos en cuanto a la ubicación y determinación del inmueble objeto del mismo, y confusión y ambigüedad en los lapsos allí establecidos.

PUNTO PREVIO ÚNICO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación de demanda, la parte demandada rechazó la estimación de la demanda realizada por la actora, por los fundamentos expuestos para contradecir su pretensión.
Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. (Resaltado propio).
De la norma transcrita se infiere que cuando no conste el valor de la cosa demandada, pero ésta sea apreciable en dinero, el demandante podrá estimarla y, en todo caso, el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando su contradicción al contestar la demanda.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 303 del 12 de julio de 2011, reiterando criterio anterior señaló:
En este orden de ideas, la Sala considera oportuno hacer mención al criterio sentado en relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:

“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”. (Resaltado propio)
(Expediente N° AA20-C-2011-000117)

Ahora bien, en el presente caso se observa que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda en forma pura y simple, limitándose a señalar que lo hace por los mismos fundamentos con los que contradice la pretensión de la actora y sin aportar elementos probatorios al respecto, por lo que debe declararse firme la estimación efectuada por la parte actora en el escrito libelar. Así se decide.
Resuelto el anterior punto previo y vistos los argumentos de defensa expuestos por la parte demandada, considera necesario esta sentenciadora establecer la naturaleza del contrato suscrito entre las partes.
PUNTO PREVIO II
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES

La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó que en el presente caso se está ante la presencia de una promesa bilateral de compraventa, de la cual, a su decir, no se puede exigir su cumplimiento haciendo la efectiva tradición del inmueble, conforme al criterio reiterado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, por lo que considera que se está ante la presencia de un contrato preparatorio y no de uno de venta definitiva de conformidad con las cláusulas tercera y cuarta. Que del examen de la jurisprudencia y del contrato de opción a compra objeto de la presente acción, se puede evidenciar que la intención que siempre se tuvo fue la de realizar una promesa bilateral de compraventa, siendo éste un contrato preparatorio, cuyo objeto era el compromiso que tenían ambas partes de realizar una obligación de hacer, es decir, el documento definitivo de venta, en donde se diera la transmisión de la propiedad. Que incluso, en caso de que no fuese dictaminada la nulidad del contrato por adolecer de errores en el objeto, en dicho precontrato se estipula de manera clara que las partes pueden retractarse de la celebración del contrato definitivo de compraventa, para lo cual la forma establecida por ambas partes para resarcir el incumplimiento de la obligación de hacer, es el pago de una cláusula penal que tiene por objeto la indemnización por los daños y perjuicios que se pudiese ocasionar a las partes; sanción esta que tiene reconocimiento en el derecho común y es parte de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar, ya que no se exigió el pago de la cláusula penal sino el cumplimiento del contrato de opción de compraventa.
En tal sentido, se hace necesario puntualizar la doctrina sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la decisión N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, en la cual diferenció las instituciones de los llamados contratos preliminares, ya sean unilaterales o bilaterales según se obligue una sola de las partes o ambas partes, de otros contratos de promesa y estableció la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compraventa o contrato de opción de compraventa, precisando sus efectos, señalando lo siguiente:
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
…Omissis…
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
…Omissis…
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
…Omissis…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. Resaltado propio.
(Exp. N° 14-0662

Conforme al criterio jurisprudencial antes expuesto, el contrato de promesa bilateral de compraventa es aquel mediante el cual una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar por un precio establecido, una cosa determinada y cierta; cuando en estos contratos no se establece en forma expresa la voluntad inequívoca de las partes de concluir en ese mismo acto la compraventa, equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. Cabe destacar que ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de dichos contratos, es procedente el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato; y si la parte perdidosa no otorga la escritura correspondiente, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato expreso de ley, por lo que no puede entenderse que la incorporación en el contrato de una cláusula penal como una forma de regulación convencional de los daños que pueda generar el incumplimiento de una de las partes, sea suficiente por sí sola para excluir el ejercicio de la acción de cumplimiento, siendo para ello necesario una manifestación unívoca y expresa de las partes excluyendo tal posibilidad.
Así las cosas, considera esta sentenciadora que efectivamente la naturaleza del contrato suscrito por las partes mediante el documento autenticado en fecha 9 de diciembre de 2014, es la de un contrato de promesa bilateral de compraventa, mediante el cual la parte demandada se obligó a vender a la parte demandante el inmueble descrito en dicho contrato, quien a su vez se obligó a comprarlo, por el precio que fue expresamente determinado por las partes suscribientes del mismo. Así se establece.
Resueltos los anteriores puntos previos, pasa esta sentenciadora a efectuar el análisis probatorio bajo los principios de comunidad de la prueba y adquisición procesal.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1.- A los folios 7 al 8 corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 9 de diciembre de 2014, bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que, en la fecha indicada, la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar celebró con la demandante Milvian Senneghly Carrillo de Rivera un contrato de promesa bilateral de compraventa, mediante el cual la demandada se comprometió a dar en venta a la demandante un inmueble de su propiedad destinado a vivienda principal constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15 , sector La Popita, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con una superficie de 80,16 mts2, dentro de los siguientes linderos: Norte, con apartamento N° 14 y área de circulación; Sur, con fachada sur del edificio; Este, con área de circulación y fachada este del edificio y Oeste, con fachada oeste del edificio. Que la demandante se comprometió a adquirir el referido bien inmueble por el precio de Bs. 4.600.000,00, de los cuales declaró haber cancelado en pago inicial la cantidad de Bs. 3.500.000,00 a través de cheque personal 34002976 del Banco de Venezuela, quedando un saldo restante por la suma de Bs. 1.100.000,00, los cuales serían pagados al momento de la protocolización del documento de venta, es decir, sesenta días una vez introducido ante el Registro correspondiente. Que la demandada se comprometió a entregar el dominio y posesión del inmueble en un plazo no mayor de quince días y a realizar todos los trámites correspondientes para el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo. Igualmente, las partes establecieron como cláusula penal que en caso de no perfeccionarse dicha negociación por causas imputables a la demandante compradora, ésta cancelaría a la demandada el 10% de la cantidad entregada en pago inicial, que se le descontaría de la cantidad entregada en dicho pago, por concepto de indemnización de daños y perjuicios; y en caso de ser por causas imputables a la demandada, ésta se comprometía a entregar a la demandante la cantidad de dinero entregada en pago inicial, más el 10% de dicho pago, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Asimismo, la demandante declaró expresamente estar en conocimiento que sobre el inmueble objeto de dicho contrato pesa una hipoteca de primer grado y así lo aceptó.
2.- Prueba de informes: Promovió dicha prueba a los efectos de que los Bancos Venezuela y Banesco informaran al Tribunal si en sus archivos reposa prueba o evidencia de que fueron cobrados por la demandada los siguientes cheques: a.- Cheque N° 47569929 de Banesco por la cantidad de tres millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 3.250.000,00), girado contra la cuenta N° 55129953075003 en diciembre del año 2014, entregado a la vendedora por la ciudadana Zulay Jaimes por orden de la compradora. b.- Cheque N° 17002151 del Banco de Venezuela girado contra la cuenta N° 01020380530000040442 por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). c.- Cheque N° 07002150 del Banco de Venezuela girado contra la cuenta N° 01020380530000040442 por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), de fecha 14 de diciembre de 2014. La referida probanza no recibe valoración por cuanto a pesar de haber sido admitida mediante el auto de fecha 3 de julio de 2015 corriente al folio 69, librándose oficio a SUDEBAN inserto al vuelto del folio 69, no consta en autos sus resultas.
3.- Testimoniales:
a.- Al folio 72 corre testimonial de la ciudadana Sandra Milena Bustacara Patiño, evacuada en fecha 9 de julio de 2015, quien a preguntas contestó: Que sabe que la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, compró un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo en el Conjunto Residencial Las Palmas, apartamento 15, a la ciudadana Doris Bustos, quien se comprometió a entregarle el apartamento a la compradora en diciembre de 2014, pero no lo entregó. Que Milvian Carrillo le pagó a Doris Bustos la cantidad de Bs. 3.500.000,00 como parte del precio del apartamento. Que la ciudadana Doris nunca llamó a Milvian a firmar el documento definitivo ante el Registro Inmobiliario. A repreguntas contestó: Que vio a la señora Doris Bustos el día que Milvian Carrillo le hizo entrega del cheque. Que conoce a Milvian Carrillo porque es vecina de su mamá. Que tiene conocimiento de la relación de compraventa entre las mencionadas ciudadanas, porque el día que vino Milvian a hacer entrega del cheque, la señora Doris Bustos le envió mensajes de que se encontraba en la Panadería Cristal para que le entregara el cheque, por la compra del apartamento. Que le consta el incumplimiento de la señora Doris Bustos, porque varias veces la señora Milvian Carillo le ha pedido que le devuelva la llamada y le envíe mensajes y que la señora Doris Bustos nunca contesta. Que no tiene ninguna relación comercial con Milvian Carrillo. La referida declaración se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia que la testigo tiene conocimiento de la relación contractual entre la señora Milvian Carillo y Doris Bustos. Que sabe que la demandante le hizo entrega de un cheque a la demandada, como parte del pago del precio convenido para la venta del apartamento. Que nunca firmaron el documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que le consta que la demandada incumplió con la entrega del apartamento porque la señora Milvian le ha pedido que le envíe mensajes y que la llame y que la señora Doris nunca le contesta.
b.- Al folio 75 riela testimonial de la ciudadana Ligia Alejandra Moreno Sánchez, evacuada en fecha 3 de agosto de 2015, quien a preguntas respondió: Que sabe que la señora Doris Yusmila Bustos le vendió a Milvian Carrillo un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3 apartamento 15. Que le consta que la señora Milvian Carrillo pagó como parte del precio la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00). Que Doris Bustos debió hacer entrega del apartamento el 9 de diciembre de 2014. Que sabe que Doris Bustos le pidió más dinero a Milvian para hacerle entrega del apartamento. A repreguntas contestó: Que ella trabaja en la Escuela El Rodeo, con horario bolivariano. Que distingue de lejos a la señora Doris. Que no conoce directamente a Milvian Carrillo, sino a través de otra profesora. Que el 9 de diciembre de 2014, venía a San Cristóbal en una cola con un señor a ver lo de los juguetes y las cosas de los niños en diciembre. Que tiene conocimiento de esa relación de compraventa entre las señoras Doris Bustos y Milvian Carrillo, porque en esa cola venía la profesora que es amiga de la señora Milvian y ésta le contó todo al señor que les estaba dando la cola y ella escuchó todo; que el señor fue a dejar a la señora donde fueron a hacer el negocio y fue donde observó a la señora Doris pero de lejos. Que le consta que la señora Doris Bustos se comprometió a entregar el apartamento en diciembre de 2014, por la conversación que tenía el señor que les dio la cola con la señora amiga de Milvian y fue allí donde supo que la señora Doris se había comprometido a hacer entrega del apartamento; que de hecho fue en un lugar público y que por eso dice que se bajó y escuchó todo y por eso la distingue, y que ahí fue donde escuchó y le consta que ella dijo que entregaba el apartamento a los quince días. Que Milvian Carrillo es docente. Que le consta tal incumplimiento de la señora Bustos, porque viaja siempre con el señor que le dio la cola y ha escuchado los problemas que tiene Milvian con respecto a que no le han entregado el apartamento que compró. Que el señor que le da la cola se llama Luis, quien presta servicio como un carro pirata, que cobra más barato y ella se viene con él, no sólo ella sino varias personas. Que no tiene ninguna relación comercial con la ciudadana Milvian Carrillo. Que no tiene conocimiento de que la señora Doris Bustos posea otra vivienda. Que le consta que Milvian pagó la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares, porque una profesora que es amiga de la señora Milvian comentó y fue como ella se enteró. Que le consta que la señora Doris le pidió más dinero a Milvian, por la misma situación, porque ella iba contando eso, y fue en varias oportunidades que el señor le dio la cola y como la profesora esta es tan amiga de Milvian, ella lo llamó por teléfono y le contó toda la situación que estaba pasando y a su vez, ella comentó dentro del carro. La referida testimonial se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de una testigo referencial que depone sobre hechos de los cuales dice tener conocimiento porque se los ha escuchado a otras personas.
c.- Al folio 76 riela testimonial de la ciudadana Claudia Patricia Gómez de Chacón, evacuada en fecha 3 de agosto de 2015, quien a preguntas contestó: Que presenció la venta que le hiciera la ciudadana Doris Bustos a la ciudadana Milvian Carrillo sobre un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Avenida Las Pilas, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15. Que la señora Milvian pagó como parte del precio la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00). Que sabe que la señora Doris Bustos debió entregar el apartamento dentro de los quince días siguientes al 9 de diciembre 2014. Que sabe que la señora Doris Bustos luego del 9 de diciembre de 2014 se negó a dialogar su incumplimiento en cuanto a la entrega del apartamento. Que le consta lo que dice porque lo presenció. Que ella era la agente inmobiliaria de la señora Doris Bustos. Que ella trabaja en la Alcaldía de San Cristóbal y tiene horario libre. Que ella trabaja en la Comisión de Participación Ciudadana en la calle, con la concejal Neyla Ocariz. Que distingue a la señora Doris Bustos, porque ésta llamó a una amiga suya y a ella para que la ayudaran a vender el inmueble. Que distingue a la señora Milvian a través de otro agente inmobiliario que se la presentó. Que tiene conocimiento de la relación de compraventa entre la señora Doris Bustos y Milvian Carillo porque la presenció. Que Dora Karin Rangel la llamó para preguntarle sobre el apartamento de Las Palmas, entonces se pusieron de acuerdo y ella lo presenció cuando aun el inmueble no se lo habían dado a ella y a su amiga; que la señora Milvian lo vio y le gustó y al otro día empezaron a hacerse las negociaciones a través de la Notaría Tercera. Que ella trabaja como agente inmobiliario en sus ratos libres; que hace ese trabajo ya que eso no cabalga su horario porque es a través de citas. Que primero que el inmueble esté registrado, que no tenga problemas de doble venta y el comprador verifique que tenga dinero disponible para garantizar a las dos la respectiva negociación y trabajan bajo la modalidad del 5%, siempre que el vendedor esté de acuerdo en cancelarlo o el que ella refiera y queden de acuerdo las partes. Que el agente inmobiliario intermediario en la negociación entre las señoras Doris Bustos y Milvian Carillo fue Karin Rangel, ya que la señora Milvian era su cliente y a través de Karin fue que la contactaron. Que le consta que la señora Doris Bustos se comprometió a entregar el apartamento dentro de los quince días siguientes al 9 de diciembre de 2014, porque fue en presencia de ella y de Karin que la señora Milviam le dio el cheque en notaría y ella tenía que darles los respectivos documentos para ayudarla a introducirlos en el registro. Que ella dijo que a partir de esa fecha iba a desocupar el apartamento para hacerle entrega a la señora Milvian y que lo otro que le restaba se lo iba a dar al momento de la protocolización de la firma. Que tiene conocimiento que sobre el inmueble pesaba una hipoteca y que la señora Doris había dicho que ya había cancelado y que no se preocuparan por eso. Que le consta que la señora Doris Bustos se negó a dialogar sobre el incumplimiento, porque nunca más les volvió a contestar los teléfonos. Que de hecho, Karin y ella se trasladaron al apartamento y pudieron ingresar y le dejaron una nota por debajo del apartamento, preocupadas si algo le había pasado y luego se enteró a través de Karin en enero, que la señora Milvian la había llamado y le había comentado que se había comunicado con la señora Doris Bustos por cuanto ellas tenían una relación familiar y le había dicho que le iba a entregar el dinero de la venta. Que no sabe si Doris Bustos tiene otra vivienda, que lo que sabe es que el inmueble que ella le ofreció fue ese. Que ella ganaba un porcentaje a convenir con la señora Doris Bustos, de haber realizado la negociación. La referida declaración se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de los dichos de la testigo se evidencia que la misma tiene interés indirecto en la presente causa, pues de haberse dado la negociación entre las partes, ella habría percibido un porcentaje a convenir con la demandada.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
I.- Documentales:
1.- A los folios 33 al 39 corre marcada “A” copia simple del documento protocolizado por ante LA Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23 de marzo de 2006, bajo el N° 17, Tomo 024, Protocolo I, Folios 1 al 6. Dicha probanza se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. De la misma se evidencia que la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar adquirió el bien inmueble objeto de litigio, en virtud de la venta que por el referido documento le hicieran las ciudadanas Yeissy Rosaly Becerra Zambrano, Yoissy Eduvin Becerra Zambrano y Yaissy Juliet Becerra Zambrano. Asimismo, se evidencia que la demandada constituyó hipoteca de primer grado sobre el aludido inmueble hasta por la cantidad de Bs. 53.440.000,00, a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para garantizar el préstamo recibido de BANFOANDES, C. A. como operador financiero, por la suma de Bs. 26.720.000,00, equivalente actual a Bs. 26.720,00, para completar el precio pagado por la compraventa de dicho inmueble. Igualmente, se constata que en el Parágrafo Único de la cláusula Décima Segunda de dicho documento se estableció que de conformidad con lo señalado en el artículo 205 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el referido inmueble objeto de la aludida hipoteca legal habitacional quedaba afectado a un patrimonio excluido de la prenda común de los aceedores restantes de la deudora hipotecaria y el mismo no podría ser enajenado sin la autorización previa de BANAVIH dada por escrito, mientras el préstamo a interés no hubiera sido cancelado.
2.- Al folio 40 riela marcada “B” Cédula Catastral de inmuebles expedida en fecha 20 de noviembre de 2014, por la Jefe encargada de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal expidió el 20 de noviembre de 2014, la referida certificación catastral correspondiente al inmueble consistente en un apartamento que forma parte del Conjunto Residencial Las Palmas, Edificio 2, piso 3, apartamento 15, ubicado en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, propiedad de la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar, el cual tiene asignado el número catastral 202303U01010017002003P03015. Asimismo, se observa que dicha certificación tiene como fecha de vencimiento el 20 de noviembre de 2015.
3.- Al folio 41 cursa macado “C” mapa de ubicación del referido inmueble, expedido el 20 de noviembre de 2014 por el Jefe encargado de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal expidió el 20 de noviembre de 2014, el mapa de ubicación correspondiente al inmueble consistente en un apartamento que forma parte del Conjunto Residencial Las Palmas, Edificio 2, piso 3, apartamento 15, ubicado en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual tiene asignado el numero catastral 20-23-03-U01-010-017-002-003-P03-015. Asimismo, se observa que dicho mapa de ubicación tiene como fecha de vencimiento el 20 de noviembre de 2015.
4.- A los folios 53 al 55 corre marcada “C” copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 9 de diciembre de 2014, bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. La referida probanza ya recibió valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte demandante.
5.- Al folio 56 riela marcado “D” Registro de Vivienda Principal. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que la División de Tramitaciones del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria expidió en fecha 19 de diciembre de 2014 el registro de vivienda principal correspondiente al bien inmueble objeto de litigio, a nombre de la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar.
6.- Al folio 57 cursa en copia simple marcada “E” constancia de finiquito expedida por la Gerente de Cobranzas del hoy Banco Bicentenario Banco Universal, C.A en fecha 22 de diciembre de 2014. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que, en la fecha indicada, la Gerente de Cobranzas del Banco Bicentenario Banco Universal, C.A expidió la aludida constancia, la cual fue entregada a la demandada el 27 de febrero de 2015, mediante la cual expresa que la demandada Doris Bustos Villamizar, mantuvo con la mencionada entidad bancaria una obligación crediticia bajo la modalidad de préstamo adquisición FAOV, registrado con el número 300000000529, quien cumplió con el plazo, interés y demás condiciones establecidas en el contrato debidamente suscrito para dicho crédito, razón por la cual emitió el correspondiente finiquito.
7.- Al folio 58 corre en copia simple marcada “F” listado de requisitos para la tramitación de solicitudes de documentos de liberación o visto bueno, autorizaciones de hipotecas de segundo grado, cesión de derecho, devolución de subsidio y pronunciamiento, expedida por la Unidad Estadal de Información del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en fecha 19 de enero de 2015. La referida probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que en fecha 19 de enero de 2015, la mencionada Unidad Estadal de Información del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat le entregó a la demandada Doris Bustos Villamizar, el listado de requisitos necesarios para la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de litigio a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y visto bueno, enumerando dentro de dicho listado los siguientes: copia del documento de propiedad del inmueble, copia de la cédula de identidad del vendedor, documento de liberación debidamente visado y revisado por el Banco y la carta de finiquito o estado de cuenta emitida por el banco original, con el señalamiento expreso de que ésta ultima debía ser efectuada a través del operador financiero mediante el cual se tramitó el préstamo, en este caso el hoy denominado Banco Bicentenario Banco Universal, C.A, evidenciándose que la misma fue tramitada y obtenida por la demandada el 27 de febrero de 2015, tal como se indicó al hacer su valoración probatoria.
8.- A los folios 59 al 66 corre en copia simple marcada “G” decisión proferida por el Juzgado Superior Primero del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 6 de diciembre de 2010 y su respectiva aclaratoria de fecha 8 de diciembre de 2010. Dicha probanza se desecha por cuanto nada aporta a la solución de la materia controvertida en la presente causa.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que las partes celebraron el 9 de diciembre de 2014, un contrato de promesa bilateral de compra venta, mediante el cual la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar se comprometió a dar en venta a la demandante Milvian Senneghly Carrillo de Rivera, quien a su vez se obligó a adquirirlo, un inmueble de su propiedad destinado a vivienda principal constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con Avenida Las Pilas, Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15, sector La Popita, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que dicho inmueble se encuentra identificado con el número catastral N° 20-23-03-U01-010-017-002-003-P03-015 y tiene una superficie de 80,16 mts2. Que el precio establecido por las partes fue la cantidad de Bs. 4.600.000,00 de los cuales la demandada declaró en dicho documento haber recibido la suma de Bs. 3.500.000,00 y que el saldo restante de Bs. 1.100.000,00 sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro correspondiente en un plazo de sesenta días una vez introducido al registro correspondiente. Que la demandada se comprometió a entregar el inmueble a la demandante en un plazo de quince días siguientes a la firma del referido contrato, así como a realizar todos los trámites correspondientes para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro respectivo.
Asimismo, quedó demostrado que la parte demandada adquirió el inmueble objeto del referido contrato mediante documento protocolizado el 23 de marzo de 2006, en el cual consta que constituyó hipoteca de primer grado sobre el aludido inmueble hasta por la cantidad de Bs. 53.440.000,00 a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat para garantizar el préstamo recibido de BANFOANDES, C.A., hoy Banco Bicentenario Banco Universal, C.A. como operador financiero, por la suma de Bs. 26.720.000,00, equivalente actual a Bs. 26.720,00, para completar el precio pagado por la compraventa de dicho inmueble, el cual fue pagado en su totalidad, tal como se evidencia de la constancia de finiquito emitida en fecha 22 de diciembre de 2014 por la Gerente de Cobranzas del mencionado Banco Bicentenario Banco Universal, C.A, con lo cual cesó la prohibición de venta de dicho inmueble sin previa autorización de BANAVIH, establecida en el contrato de préstamo contenido en el referido documento protocolizado el 23 de marzo de 2006.
Igualmente, se evidenció de la certificación catastral y del mapa de ubicación expedidos por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que en el contrato suscrito entre las partes, cuyo cumplimiento se demanda, se incurrió en un error material al señalar que el inmueble objeto de litigio está ubicado en el “Edificio 3” del Conjunto Residencial Las Palmas, cuando lo correcto es que está situado en el Edificio 2 del mencionado conjunto; ello en razón de que al cotejar el resto de los datos de identificación del referido inmueble, se pudo constatar que se trata del mismo adquirido por la parte demandada según el referido documento protocolizado 23 de marzo de 2006, y no de dos inmuebles distintos como lo pretende hacer ver la demandada. También se aprecia que tanto la referida certificación catastral como el mapa catastral del inmueble fueron expedidos por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, el 20 de noviembre de 2014, es decir, con anterioridad a la celebración del contrato de opción de compraventa y que a pesar de tener como fecha de vencimiento el día 20 de noviembre de 2015, y de ser unos de los requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta del aludido inmueble, los mismos no fueron entregados a la parte demandante, puesto que fueron traídos al proceso por la parte demandada en original en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Ahora bien, la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito con la demandada, lo cual es perfectamente posible conforme a la doctrina sentada por la Sala Constitucional en la precitada decisión N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, ya que si bien en el texto del referido contrato las partes establecieron una cláusula penal con el objeto de regular convencionalmente los daños que pudiera generar el incumplimiento de una de las partes, ello por sí sólo no es óbice para el ejercicio de la acción de cumplimiento, en razón de que no se evidencia del aludido contrato que las partes hubiesen excluido expresamente la posibilidad del ejercicio de la misma. Así se establece.
En tal sentido, se hace necesario la formulación de las siguientes consideraciones: la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la norma transcrita se evidencia que los supuestos para la procedencia de la referida acción por cumplimiento de contrato son: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) La intervención judicial indispensable.
Ahora bien, según el artículo 1.134 del Código Civil, el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, es decir, que las prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el Código expresa con el adverbio “recíprocamente”.
Así las cosas, por cuanto la parte demandada no demostró haber cumplido con las obligaciones que asumió mediante el referido contrato de promesa bilateral de compraventa, tales como realizar todos los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de venta, pues no acreditó haber entregado los recaudos necesarios para ello a la demandada, a saber: la certificación catastral y mapa catastral, los cuales produjo en la oportunidad de dar contestación a la demanda, además de la solvencia municipal y participación de la venta al SENIAT, requisitos indispensables para la protocolización de dicha venta; ni hizo entrega del inmueble a la demandante, todo lo cual configura un incumplimiento de su parte, resulta forzoso para quien decide, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.134 del Código Civil, declarar con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera contra la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar, por cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 9 de diciembre de 2014, bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. En consecuencia, debe ordenarse a la demandada que en el lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha en que se le dé entrada al presente expediente en el Tribunal de la causa, realice los trámites administrativos pertinentes a los fines de proveer a la demandante de los recaudos necesarios para que ésta haga la presentación y sea otorgado el correspondiente documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, del inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo con la Avenida Las Pilas, Edificio N° 2 del Conjunto Residencial Las Palmas, piso 3, apartamento 15, sector La Popita, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; identificado con el número catastral 20-23-03-U01-010-017-002-003-P03-015, con una superficie de 80,16 mts2, el cual consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero, dos baños y un puesto de estacionamiento. Dicho inmueble se encuentra alinderado así: Norte, con apartamento número 14 y área de circulación; Sur, con fachada sur del edificio; Este, con área de circulación y fachada este de edificio y Oeste, con fachada oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de 3, 40% sobre los bienes y cargas del Conjunto Residencial Las Palmas, según consta del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 22 de julio de 1985, bajo el N° 14, Tomo 7, Protocolo Primero, y el mismo fue adquirido por la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23 de marzo de 2006, bajo el N° 17, Tomo 024, Protocolo Primero, folios 1 al 6; con la advertencia de que los gastos por concepto de derechos de registro deberán ser sufragados por la demandante, ciudadana Milvian Senneglhy Carrillo de Rivera, quien en el momento del otorgamiento deberá pagar a la demandada el saldo restante del precio de venta, es decir, la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), mediante cheque de gerencia. Igualmente, si la demandada Doris Yusmila Bustos Villamizar no diere cumplimiento a lo ordenado en el plazo indicado, la presente sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada, servirá de título de propiedad a nombre de la ciudadana Milvian Senneglhy Carrillo de Rivera, quien deberá consignar previamente ante ese Tribunal el saldo pendiente del precio de la venta, es decir, la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), mediante cheque de gerencia y se ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la presente decisión a los fines de su registro y protocolización, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2016.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana Milvian Senneghly Carrillo de Rivera contra la ciudadana Doris Yusmila Bustos Villamizar, por cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 9 de diciembre de 2014, bajo el N° 19, Tomo 352, folios 86 al 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. En consecuencia, ordena a la demandada que en el lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha en que se le dé entrada al presente expediente en el Tribunal de la causa, realice los trámites administrativos pertinentes a los fines de proveer a la demandante de los recaudos necesarios para que ésta haga la presentación y sea otorgado el correspondiente documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 18 de diciembre de 2015 dictada por el Juzgado Tercero de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandada apelante.
QUINTO: A los efectos de la entrega material del bien inmueble antes señalado, se ORDENA tomar en cuenta las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro días del mes de mayo del año dos mil dieciséis. Años 206° de la Independencia y 157º de la Federación.

La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2 :20 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. 6921