TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, martes 31 de mayo de dos mil dieciséis 2.016.
206o y 157º
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS y APODERADOS
DEMANDANTE: RAFAEL FIALLO PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.864.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE, ZAIDA MARISOL REYES DUQUE, NELIDA MARISOL GARCIA PEREZ y FABIO JOSE OCHOA REYES, abogados inscritos en Inpreabogado bajo números 35.055, 35.379 y 197.588 en el orden indicado.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL, SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A. en la persona de sus representantes legales, ciudadanos, MARITZA COROMOTO DAVILA DE GOMEZ, JOSE CARMELO DAVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DAVILA, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-3.296.738, V-3.296.842 y V-4.805.914 en el orden señalado.
APODERADOS DE LA DEMANDADA, MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DIAZ OSORIO, inscritos en el Inpreabogado bajo números 97.381, 122806 y 140.533 en el orden indicado y ANDRES ELOY CARILLO VILLAMIZAR, JESUS LAGUADO SANCHEZ y MARIANA GUERRERO LAGUADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 122.871, 180.788 y 222.553, en su orden.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: Nro.8425
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
RESEÑA DE LOS AUTOS
Comienza el presente proceso de DESALOJO de local comercial al ser activado éste órgano jurisdiccional con la interposición de escrito libelar ante el juzgado en funciones de distribución, el cual se recibe en fecha 18 de junio de 2.015 y a través del cual la actora alegó:
.- que en fecha 29 de marzo de 2007, suscribió por ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSE CARMELO DAVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DAVILA, el cual comenzó a regir a partir del día 01 de enero de 2007, por un lapso de seis meses prorrogables por lapsos de un año.
. -que dicho contrato de arrendamiento recaía sobre un local comercial tipo industrial, de su propiedad, ubicado en la avenida exposición con calles 1 y 2, de la Urbanización Juan Maldonado, galpón, Nro. 1-11, frente al terminal de pasajeros, parroquia la concordia, municipio San Cristóbal del Estado Táchira; contrato en el que se estableció que su uso era solo para local comercial y para el funcionamiento de la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA PRADERA, C.A., adicionando que el pago de los canones de arrendamiento los harían los arrendatarios por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días de cada mes contractual, esto es, entre el día 01 y 05 del mes calendario respectivo, y que el monto del canon de arrendamiento en caso de prórroga, se ajustaría de común acuerdo entre las partes.
.- que posteriormente los arrendatarios, con la ciudadana Maritza Dávila de Gómez, constituyeron una Sociedad Mercantil denominada SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., la cual empezó a funcionar en el local comercial que originalmente se tenía arrendado a los ciudadanos JOSE CARMELO DAVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DAVILA, como se evidencia de la cláusula segunda del documento constitutivo de esa sociedad donde se señala como domicilio de la empresa, la del local comercial objeto de la pretensión.
.- Expresa que ante lo anterior, le fue comunicado que los recibos de pago de arrendamiento, en adelante, serían a nombre de la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., quedando terminado el contrato de arrendamiento escrito citado y que actuando de buena fe, el 01 de enero de 2009, celebra nuevo contrato de arrendamiento verbal con la sociedad SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., quedando establecido que el inmueble sería únicamente para el funcionamiento de la mencionada empresa, que el canon de arrendamiento sería la suma de DOCE MIL BOLIVARES Bs. 12.000,oo mensuales, los cuales la arrendataria cancelaría por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días de cada mes, esto es, entre el día 01 y 05 del mes calendario, siguiendo el esquema del contrato escrito y finiquitado.
.- alude que es el caso, que a la fecha de introducción de la demanda la arrendataria debe los canones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, siendo el canon de arrendamiento actual, la suma de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000,oo) sin incluir el I.V.A, teniendo en cuenta, que el canon de arrendamiento, se acordó que debía ser pagado por la arrendataria por mensualidades anticipadas.
.-que fundamenta su demanda en los artículos 1159, 1167 del Código Civil, 2, 14, 40, 43 del decreto con rango y fuerza de ley de Regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, precisando que existe un contrato de arrendamiento sobre inmueble destinado para el uso comercial a tiempo indeterminado, donde el arrendatario ha dejado de pagar más de dos canones de arrendamiento, por lo que debe declararse el desalojo del inmueble, con la entrega del mismo, lo cual solicita expresamente, así como el pago de la suma de Bs, 136.000,oo a título de daños y perjuicios originados en la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos a la fecha y los que se sigan venciendo hasta la conclusión del procedimiento.
Igualmente en su escrito libela el actor enumera y señala las pruebas que acompaña a su demanda.

ADMISION DE LA DEMANDA- CITACION
Debidamente admitida la demanda en fecha 30 de junio de 2015 (Folio 23) por el procedimiento especial previsto en el artículo 859, numeral 4o del Código de Procedimiento Civil, se procedió a elaborar la compulsa de citación, siendo citado el ciudadano JOSE CARMELO DAVILA FLORES, en fecha 22 de julio de 2015, como representante de la accionada, por lo que posteriormente acude a dar contestación a la demanda de autos.
CONTESTACION DE DEMANDA
El representante judicial de la accionada señala en defensa de su representada:
.- niega y rechaza y contradice, los supuestos de hecho, fundamento de la acción y desconoce del derecho que se abroga el demandante para el ejercicio de la acción.
.- Arguye que la pretensión es infundada e improcedente, siendo falso e incierto que el pago del canon de arrendamiento sea por anticipado, los 5 primeros días de cada mes, ya que se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, distinto e independiente a la demás relaciones de arrendamiento que hubiesen existido con terceros en el local comercial.
- indica que la relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, se rige por la voluntad de las partes, como lo dispone el artículo 1160 del Código Civil y que en el presente caso, la voluntad de las partes, fijó un plazo del canon de arrendamiento mensual distinto al alegado por el actor, siendo que el mismo no es por adelantado, sino que al vencimiento del mes, pagaderos dentro del tercer y cuarto mes siguientes a éste, y así sucesivamente, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia fue pactado de esa manera, y que para ello, basta observar las facturas de pago emitidas por el demandante y los comprobantes de retención del I.V.A. por lo que es falso e incierto que a la fecha de introducción de la demanda (17-06-2015) estuviesen insolutos los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayor y junio del 2015, ya que no se habían vencido los plazos para el pago respectivo de cada uno de esos meses, ya que el mes de marzo de 2015, se cancelaba en los meses de junio y julio del 2015 y así sucesivamente.
.- prosigue el representante de la accionada arguyendo que aceptar la tesis del demandante de que el pago de arrendamiento es por anticipado, es ir contra la verdad contractual y que atendiendo a esta, se puede apreciar que en fecha 04 de junio de 2015, es decir, 13 días antes de la interposición de la demanda, el demandante cobró el canon de arrendamiento que le correspondía cobrar por el mes de febrero de 2015 y que por ello, la obligación del pago del canon de arrendamiento se estructuró a los efectos de satisfacer el interés del arrendador, conforme a lo indicado en el artículo 1212 del código civil, y que correlativamente, éste ha cumplido con su obligación de la emisión de la factura al momento de recibir el canon de arrendamiento en el plazo convenido, conforme a lo indicado en el artículo 30 de la ley especial, por lo que la demandada no ha incumplido con la obligación de pago del canon arrendaticio en los términos convenidos, porque no se ha vencido el lapso del pago pactado -desde el inicio de la relación de arrendamiento- para los meses denunciados como insolutos, por lo que niega la existencia de la causal de desalojo y que se deban Bs. 136.000, por concepto de daños y perjuicios, siendo procedente la defensa de fondo, conforme lo dispone el artículo 1.213 del código civil,
.- propone la demandada como defensa de fondo la excepción de contrato no cumplido, para enervar la procedencia de la acción de desalojo, por no existir incumplimiento contractual, al efecto señala que siendo la relación de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, sobre ésta se aplican las reglas de integración de los contratos, previstas en el artículo 1160 del código civil, entonces, se deben tener en cuenta las obligaciones legales imperativas previstas en la ley especial de arrendamiento de uso comercial, a saber, la obligación de la elaboración de un contrato escrito y autenticado, la obligación de cobrar los canones de arrendamiento conforme a los métodos establecidos en la ley especial y la obligación de indicar cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador para efectuar el pago del canon arrendaticio y que todas estas obligaciones han sido incumplidas por el demandante arrendador.
Igualmente señala la representación de la accionada, la pruebas que presentará en el juicio.

AUDIENCIA PRELIMINAR
La misma se realiza en fecha 01 de octubre de 2.015, con la sola presencia de la actora, quien ratifica que plantea una demanda desalojo, con fundamento en el artículo 40, literal a) de la ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, alegando como supuesto de hecho, la falta de pago de los cánones de arrendamiento consecutivos de los mees de marzo, abril, mayo y junio de 2015, los cuales debían ser cancelados por meses anticipados. Señala además que los hechos alegados resultaron admitidos en la contestación de demanda.

HECHOS CONTROVERTIDOS
En fecha 06 de octubre de 2015 folio 270, mediante auto se fijan los límites de la controversia, y se declara abierto el juicio a pruebas, procediéndose posteriormente a la evacuación de las pruebas promovidas.
AUDIENCIA DE MEDIACION Y CONCILIACION
Mediante autos de fechas 13 de octubre y 26 de noviembre de 2.015, el tribunal en conformidad con las partes, acuerda la celebración de una audiencia conciliatoria, la cual se celebra en fecha 26 de febrero de 2.016, sin acuerdo de las partes.
PRUEBAS PRESENTADAS
Las pruebas que son presentadas en la fase respectiva por las partes de la litis, son providenciadas mediante auto de fecha 15 de octubre de 2.015, folio 6 II pieza.
AUDIENCIA ORAL
La misma se realiza en fecha 21 de abril de 2.016, con la indicación de que el dispositivo del fallo, es dictado en fecha 26 de abril de 2.016. En la misma la demandante ratifica que su pretensión es el desalojo del local comercial cedido en arrendamiento a la demandada, basado en el incumplimiento por la falta de pago de los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, conforme a contrato celebrado de manera verbal a tiempo indeterminado y que además del desalojo por la causal incumplida, de igual forma se pretende el pago de los canones por concepto de daños y perjuicios, debido al incumplimiento.
Indica además que en cuanto a la determinación de la solvencia de la arrendataria, para los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2015, no quedó determinada por ningún medio que la arrendataria esté solvente para estos meses, por que como se indicó, al momento de ejercerse la demanda la demandada debía los meses establecidos en la demanda y en el transcurso del procedimiento no se comprobó tal solvencia y la verificación del hecho positivo corresponde a éstos, como se indica en Sentencia 1509 del 2007, Sala Constitucional, por lo que la solvencia no fue comprobada por la demandada.
Finalmente se reitera que, la teoría de la modalidad de pago establecida por la demandada, es fuera de lógica por las circunstancias ya mencionadas y que si en un momento determinado por circunstancias excepcionales, por iliquidez de la demandada, hubo un gesto de tolerancia por la demandante, sin que ello indique que la modalidad de pago sea la alegada por la demandada quien quiere hacer ver de manera errónea, que por el hecho de no demandar anteriormente, ello se convirtió en ley entre las partes, porque de considerarse ese criterio sería premiar absolutamente la falta de buena fe y el incumplimiento arbitrario de lo pactado y que oponer la excepción de contrato no cumplido es reconocer que si hubo un incumplimiento en la falta del pago de canones de arrendamiento, lo cual se evidencia además de la consignación que de manera desesperada realiza la demandada, en el Tribunal cuarto en fecha posterior a la presentación de la demandada, por lo que respetuosamente concluye en que efectivamente se está ante un incumplimiento total de las obligaciones de la demandada, específicamente la del artículo 40, literal a) de la Ley, declarando con lugar la pretensión.
A su vez, la demandada señala que rechaza absolutamente la pretensión de desalojo, por ser improcedente e infundada, y que siendo el contrato a tiempo indeterminado y verbal, eso conlleva a la atención de lo indicado en el artículo 1160 del código civil. Continúa indicando que de las pruebas consignadas en autos, se verifica como se ejecutaba la obligación principal del pago por parte del arrendatario, siendo en consecuencia falso que el pago se halla pactado por mensualidades anticipadas y que esta relación arrendaticia es independiente a la que hallan tenido terceras personas.
Expresa que siendo el contrato verbal y a tiempo indeterminado, son las partes las que fijan el cumplimiento de las obligaciones y si se verifica como se han cumplido tales obligaciones, se genera la consecuencia de la improcedencia de la demanda, porque se está demandando el incumplimiento de una obligación a la cual no se le ha cumplido el término, con infracción a lo establecido en el artículo 1213 del Código civil, ya que el modo y tiempo del pago de la obligación de pago es, vencido el mes, debe pagarse al tercer y cuarto mes siguiente, lo cual se verifica con las facturas emitidas, los comprobantes de retención y el cuaderno de relación de pagos, siendo igualmente improcedentes los daños y perjuicios reclamados.
Igualmente señala sobre la defensa de excepción de contrato no cumplido, por cuanto conforme a la integración de los contratos, se establecen normas imperativas para los arrendadores, las cuales se establecen en la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, siendo ellas, para el caso, la de elaborar un contrato escrito y autenticado, la obligación de cobrar el canon arrendaticio conforme a los métodos establecidos en Ley y la obligación de indicar una cuenta bancaria, cuyo titular es el arrendador, derechos de orden público e irrenunciables para los arrendatarios y que la interposición de la excepción de contrato no cumplido no implica que haya incumplido el contrato de arrendamiento, primero porque no se venció su término y que la misma se hace es para enervar el requisito de incumplimiento contractual denunciado y porque no consta en autos que el actor haya señalado el cumplimiento de esas obligaciones y que tampoco aportó pruebas del cumplimiento de las mismas.
Adiciona que el cumplimiento de las obligaciones señaladas para el demandante es causa del cumplimiento de las obligaciones de la demandada, ya que si el actor hubiese señalado una cuenta bancaria, no hubiese ocurrido a iniciar un procedimiento de consignación de alquileres en expediente Nro. 11-2015 del Tribunal cuarto de municipio San Cristóbal.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para dictar el fallo respectivo se indica, de manera previa, que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en la oportunidad probatoria legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.

DELIMITACION DEL TEMA A DECIDIR
A objeto de dar cumplimiento a la previsión del artículo 243. 3 del Código Procesal Civil, para éste operador de Justicia el problema judicial que le es sometido a decisión, circunscrito por la acción y la contradicción, se encuentra referido a una demanda por desalojo de un local para uso comercial, soportada en el supuesto de hecho del incumplimiento en el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015 y los daños y perjuicios derivados del no pago de estos canones de arrendamiento, ya que al momento de ejercerse la demanda, la demandada debía los meses establecidos en la demanda y en el transcurso del procedimiento no se comprobó tal solvencia y la verificación del hecho positivo corresponde a éstos, siendo que esa solvencia no fue comprobada por la demandada.

Esta pretensión pretende ser enervada por la accionada bajo la alegación de que la modalidad del pago de los canones de arrendamiento no era por mensualidades anticipadas, y con la alegación de excepción de contrato no cumplido, por cuanto a su vez, la demandante arrendadora incumple con las obligaciones establecidas en la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, sustenta además su defensa en la indicación de que siendo el contrato verbal y a tiempo indeterminado, son las partes las que fijan el cumplimiento de las obligaciones y si se verifica como se han cumplido tales obligaciones, se genera la consecuencia de la improcedencia de la demanda, porque se está demandando el incumplimiento de una obligación a la cual no se le ha cumplido el término, con infracción a lo establecido en el artículo 1213 del Código civil, ya que el modo y tiempo del pago de la obligación de pago es, vencido el mes, debe pagarse al tercer y cuarto mes siguiente, lo cual se verifica con las facturas emitidas, los comprobantes de retención y el cuaderno de relación de pagos, siendo igualmente improcedentes los daños y perjuicios reclamados.
Igualmente opone la defensa la excepción de contrato no cumplido, por cuanto conforme a la integración de los contratos, se establecen normas imperativas para los arrendadores, las cuales se establecen en la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, siendo ellas, para el caso, la de elaborar un contrato escrito y autenticado, la obligación de cobrar el canon arrendaticio conforme a los métodos establecidos en Ley y la obligación de indicar una cuenta bancaria, cuyo titular es el arrendador, derechos de orden público e irrenunciables para los arrendatarios y que la interposición de la excepción de contrato no cumplido no implica que haya incumplido el contrato de arrendamiento, primero porque no se venció su término y porque no consta en autos que el actor haya señalado el cumplimiento de esas obligaciones y que tampoco aportó pruebas del cumplimiento de las mismas.
DE LA CARGA DE LA PRUEBA
Constituye un principio básico del Derecho Procesal Civil que corresponde al actor la carga de la prueba, es decir, la tarea de demostrar la veracidad de los hechos alegados en su libelo, esto es, que corresponde a cada una de las partes demostrar los hechos que procuran el juez tome como ciertos, siendo deber del demandante demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, -lo cual está satisfecho por el hecho de que no queda controvertida la existencia de la relación arrendaticia-, correspondiendo en consecuencia al demandado arrendatario demostrar los hechos que señala, lo excepcionan del pago que se reclama de los cánones demandados como insolutos. Con base a lo anterior, analizará quien juzga, las pruebas presentadas para precisar si efectivamente el arrendatario incumple con el pago de la obligación demandada como insoluta o logra excepcionarse de la misma.
PRUEBAS APORTADAS POR EL DEMANDANTE
Con el libelo de demanda
.- DOCUMENTAL. Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría pública cuarta de San Cristóbal, en fecha 29 de marzo de 2.007, inserto bajo el nro. 68, tomo 46. Esta documental no es objeto de valoración por encontrarse referida a pacto de arrendamiento que establecen el demandante y los ciudadanos JOSE CARMELO DAVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DAVILA, quienes como personas naturales son ajenos a la presente litis.
.- DOCUMENTAL. Copia simple de documental de adquisición del demandante del inmueble objeto de la litis, el cual se encuentra autenticadio ante la Notaría pública quinta de San Cristóbal en fecha 17 de marzo de 2.000, inserto bajo el Nro. 53, tomo 17, el cual se valora para demostrar la propiedad del inmueble por parte del demandante y su cualidad para actuar válidamente en la litis.
.- DOCUMENTAL. Copia simple de documento constitutivo estatutario de la empresa demandada, debidamente inscrito en la oficina de Registro mercantil primero del Estado Táchira, en fecha 05 de diciembre de 2008, número 36, Tomo 28-A RM I, del que se evidencia y demuestra el carácter de persona jurídica de la demandada y su capacidad de ser sujeto de derechos y obligaciones
PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA
Con la contestación de demanda
.- DOCUMENTAL.- A los folios 48 al 51, documental privada con anotaciones de pagos de alquiler, montos, fechas y firma ilegible del demandante de autos. Esta documental opuesta a la accionante con la contestación de demanda no fue desconocida, por lo que se tiene como documental privada reconocida, demostrativa de la modalidad de pago de los montos que cancelaba la arrendataria por el concepto, pago de canon arrendaticio.
.- DOCUMENTAL. A los folios 52 al 260, rielan facturas de pago emitidas por el demandante y comprobantes de retención de impuestos al valor agregado. Documentales privadas que se valoran de conformidad con lo establecido al artículo 506 para demostrar la manera en que se realizaban los pagos por concepto alquiler del local objeto de la controversia.
En el lapso probatorio
.- INFORMES del SENIAT, se indica que en fecha 02 de febrero de 2.016, es recibido oficio emanado de ese ente tributario en el que se indica que la facturación que se cita y la consignación son consistentes y correspondientes, y que el concepto IVA fue cancelado, además que las facturas fueron registradas y declaradas. Esta prueba adminiculada con la valoración de pruebas de facturas y comprobantes de retención, previamente valoradas, son apreciadas para derivar los conceptos establecidos en tales documentales.
.- EXHIBICION DE DOCUMENTOS, se indica que en fecha 26 de noviembre de 2.015, se hizo presente en el Tribunal el demandante de autos y procede a exhibir copias en color verde de facturas números 000185, 000171, 000101, 000056, 000021, emitidas por el demandante, las cuales se valoran concatendamente con las pruebas ya valoradas que el demandado acompañó a su libelo de demanda, como demostrativas de pagos de alquiler con las modalidades de monto y fechas que en las mismas se indican.
.- INFORMES al Tribunal cuarto de municipio ordinario y ejecutor de medidas del municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se indica que riela al folio 23 de la II pieza del expediente, oficio número 564-15, recibido en fecha 04 de diciembre de 2015 en la que se consigna copia certificada de expediente nro. 011-15 de la nomenclatura de ese tribunal referido a consignación efectuada por la empresa demandada por cánones de alquiler que se corresponden desde los meses de agosto de 2015 a noviembre de 2.015; documental que se valora como pública y demostrativa de los pagos efectuados en las fechas y por los montos indicados por tal concepto.
Analizado el material probatorio aportado por las partes de la litis, se tiene que en el caso sub lite, se tiene que se deriva en primer término que ha quedado establecido que no es hecho controvertido a la controversia, la existencia de una relación arrendaticia, verbal y a tiempo indeterminado, entre el demandante RAFAEL FIALLO PÉREZ, en posición de arrendador propietario, y la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., en posición de arrendataria demandada, la cual versa sobre un local comercial, tipo galpón industrial, construido con paredes de ladrillo y bloques, techos de acerolit, con estructura de hierro, pisos de cemento y cerámica, ubicado en la avenida parque exposición, con calles 1 y 2, urbanización Juan Maldonado, Galpón 1-11, frente al Terminal de Pasajeros, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, el cual consta de una oficina, tres baños, área de depósito, área comercial, área de descarga y estacionamiento, con una área de 1000 metros cuadrados, y así fue indicado y reconocido por las partes de la litis en los autos del expediente. Así queda establecido.

Bajo la anterior premisa se tiene que esa relación arrendaticia genera obligaciones bilaterales para las partes, las cuales son de tracto sucesivo, siendo además notorio que tal contrato es de carácter consensual, ello verificado de que el contrato de arrendamiento objeto del proceso se perfecciona por el solo consensu o consentimiento de RAFAEL FIALLO PÉREZ, en posición de arrendador y propietario, y la sociedad mercantil SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A., a través de sus representantes en posición de arrendataria, muestra de ello es que esta última hace uso del inmueble arrendado, paga el canon de arrendamiento como se señala en las facturas emitidas por el demandante, teniendo como consecuencia que tal contrato de arrendamiento no obedece a un contrato solemne, es decir no tiene “formalidades ad substantiam” o “formalidades ad solemnitatem”.
Igualmente puede inferirse que el carácter consensual del contrato de arrendamiento objeto del proceso se manifestó de forma verbal, es decir no es escrito, y las obligaciones derivadas del mismo son fijadas por la voluntad de las partes y se deben materializar o cumplir como exactamente como fueron contraídas, para así verificar su cumplimiento conforme lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil, que señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Igualmente puede indicarse, que la formación del contrato verbal de arrendamiento que nos atañe se materializó en función del principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, estableciendo el contenido de sus obligaciones, verificándose los efectos del Artículo 1.159 del Código Civil, que señala:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Bajo esta premisa, puede colegirse que la relación interpartes y sus modalidades, -duración, pago, penalidades y otras obligaciones reciprocas, no se encontraba fijada literalmente, y que ello se hacía conforme a la autonomía contractual y a la ley, en ese sentido puede indicarse que lo anterior supone la aplicación de lo establecido en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil venezolano, que preceptúan:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico. (…)
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Respecto a este último artículo, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (Art. 1.264CC).
Sobre el principio de la autonomía de la voluntad, resulta pertinente al caso, señalar doctrina señalada por el autor patrio JOSÉ MÉLICH-ORSINI, Doctrina General del Contrato, 4ta Edición, 2006, que al caso nos señala:
“Por autonomía de la voluntad se entiende, pues el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí misma el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinaran libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.”
De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato (verbal o escrito) en la relación de debate que sostengan las partes, deben considerarse las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas, las cuales deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, - al momento de intervenir en la decisión del litigio-, limitándolo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Puede señalarse entonces que las partes de la litis y de la relación arrendaticia, fijaron las obligaciones de la relación de arrendamiento, en especial por lo que refiere al canon de arrendamiento mensual, su monto y su forma de pago, al efecto se tiene que el canon de arrendamiento no quedó controvertido en la litis, siendo contestes ambas partes en que el mismo se fijó en la suma de BOLÍVARES TREINTA Y CUATRO MIL (BS. 34.000,00), ello además demostrado de las documentales previamente valoradas de facturas y comprobantes de retención e informes recibidos.
Ahora bien, en cuanto a la modalidad de pago del canon de arrendamiento, debe indicarse que ello constituye precisamente, el quid del asunto, pues ello va a determinar la solvencia o no del arrendatario en el cumplimiento de su principal obligación como arrendatario. Así las cosas se tiene que la demandante alegó como fundamento de su pretensión que la arrendataria demandada cancelaba por mensualidades anticipadas, asumiendo la carga de la prueba sobre este hecho positivo, conforme lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sobre el cual no se aportó prueba alguna para demostrar dicha afirmación de hecho para poder así determinar que tal era la voluntad contractual convenida, no teniendo relevancia a este caso, el contrato de arrendamiento que los representantes de la accionada, como personas naturales suscribieron sobre el mismo local. A su vez, la demandada en su contestación de demanda, negó que pagaba el canon por mensualidades anticipadas y señaló que era al vencimiento del mes, pagaderos dentro de los 4 meses siguientes a este, así sucesivamente, desde el inicio de la relación de arrendamiento, asumiendo la carga de la prueba sobre este hecho positivo modificativo, conforme lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa p 63).
Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar el desalojo por falta de pago; al caso tenemos que se verifico procesalmente una actitud dinámica de la demandada, al alegar el hecho modificativo de la forma de pago del canon de arrendamiento, era al vencimiento del mes, pagadero dentro de los 4 meses siguientes a este, sobre esta afirmación, este Tribunal valora y aprecia el cumulo de pruebas aportadas por la demandada, las facturas emitidas y suscritas por el demandante, ciudadano RAFAEL FIALLO PÉREZ y los comprobantes de retención de impuesto al valor agregado (IVA), y el cuaderno de relación de pago que suscribe y la prueba de informes del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), Región Los Andes, que establece y fija como cierto que durante toda la relación de arrendamiento el actor percibió su acreencia del canon de arrendamiento de una misma forma, a mes vencido, pagados dentro de los 4 meses siguientes al mes de uso, por lo que puede señalarse que resulta comprobado el hecho alegado por la demandada de que el actor percibió su acreencia del canon de arrendamiento de una misma manera en tiempo, desde el inicio de la relacion, para los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, y parte del 2015, a mes vencido, pagados dentro de los 4 meses siguientes al mes de uso, y en funcion de su demostración, puede señalarse que se establece el criterio para quien juzga, que el tiempo de pago del canon de arrendamiento pactado, no era por mensualidades anticipadas, y que además la satisfacción del interés del acreedor, arrendador, se verificaba en base a una periodicidad superior al mes de uso, y sobre esa base se funda la forma como debe ejecutarse la obligación principal de la arrendataria demandada. Así queda establecido.
Así las cosas, bajo esta argumentación derivada de la apreciación de los elementos de autos y conforme al artículo 1.167 del Código Civil, conllevan a establecer es este estado, que las obligaciones se establecen para que sean cumplidas en el lugar, del modo y en el tiempo convenidos y que en el presente caso, locador y locatario establecieron consensualmente un pactum adjectum (pacto agregado), derogatorio del principio de indivisibilidad del pago, con plazo posterior del pago al mes transcurrido y disfrutado por parte del arrendador; esto es, se deduce un acuerdo verbal conforme al principio de autonomía de voluntad de las partes (Art., 1.167 C.C), caso en el que conforme al uso del inmueble, la modalidad en cuanto al pago y otras modalidades no tocadas en este caso, plantean la no intromisión del juez ante la autonomía privada negocial, para no conculcar o entablar un ataque a la libertad contractual.
Se puede señalar entonces que la relación de arrendamiento del caso sub litte, al no tener un término expreso de pago de canon de arrendamiento, tiene un término de pago necesario o tácito convenido, conforme al artículo 1.212 del Código Civil y el termino referido, el de mes vencido, pagado posteriormente con diferencia de hasta de 4 meses siguientes al mes de uso, goza de esta característica, por la manera como se ha ejecutado el pago durante el decurso de la relación, por 74 meses, lo contrario hubiese sido, para las máximas experiencias de este Juzgador que la pretensión de desalojo por falta de pago, se hubiere intentado desde el mismo momento en que inicio la relación para el año 2008, y no se hubiese aceptado por más de 6 años la forma de pago señalada, de la que la demandante emitía continuamente recibo de cumplimiento de pago del canon de arrendamiento a favor de la arrendataria, las facturas fiscales, en señal del cumplimiento del pago del canon de arrendamiento. Así se establece.
El retraso para el Derecho –según se ha sostenido- no despliega efectos cuando el acreedor sigue teniendo interés jurídico en recibir prestación, ya que esta conserva su total o, al menos, parcial utilidad, luego al no establecerse de manera cierta plazo en la convención para el pago de la obligación y tolerarse reiteradamente pagos parciales con derogatoria al principio de integridad del pago, no causa -en este caso-, lesión al derecho de crédito (canon de arrendamiento) y a la relación obligacionista pactada verbalmente, ejecutada y tolerada de esta manera por las partes en el decurso de la relación locaticia.
La buena fe contractual (artículo 1.160 Código Civil), obliga a la fidelidad de ambos contratantes a respetar las obligaciones en su ejecución y preservar el equilibrio de las obligaciones contrapuestas, entiende el Tribunal este principio, como lo hace MESSINEO, II, No 28, Pag. 206, que enseña:
“La observancia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor), significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta la finalidad del contrato”.
Entones, para este Tribunal, al arrendador se satisfacía su interés de recibir el canon de arrendamiento, si se realizaba conforme se venía realizando desde el inicio de la relación. En consecuencia el Tribunal, en torno a los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, denunciados como incumplidos y sobre la cual se sustenta la demanda de desalojo de local comercial, fundada en la causal prevista en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, precisa que para el momento de interposición de la demanda, no se encontraban vencidos los plazos para su pago respectivo, conforme a la argumentación expresada de modalidad de pago, por lo que consecuencialmente la demanda no encuentra subsunción en la norma jurídica invocada, ya que el artículo 1.213 del Código Civil, ordena
“Lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término”
Por tanto la obligación del pago de los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, al momento de la interposición de la demanda estaba suspendida en su ejecución, por no vencer el término normal y consuetudinariamente fijado tácitamente por las partes, y por ello para el arrendador demandante, no le era procedente, jurídicamente, delatar el incumplimiento en el pago, siendo en consecuencia, el reclamo del actor es improcedente, puesto que dada la reiterada forma de pago establecida, al momento de interposición de la demanda, 17 de junio de 2015, accionar judicialmente el pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2015, no resultaba procedente, puesto que conforme a la manera en que se venía cumpliendo la obligación de pago era tolerado por el actor esperar hasta cuatro meses para recibir el mismo causado con antelación, no existiendo en consecuencia un incumplimiento de pago definitivo, resultando entonces, a criterio de quien juzga enervada por el accionado arrendatario la pretensión del demandante, por lo que la demanda así propuesta no puede prosperar en derecho y así deberá ser declarado en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
Igualmente considera éste operador de justicia que la presente demanda fundada en la causal prevista en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta improcedente, por el hecho de que si el actor consideraba necesario establecer fecha cierta, expresa y formal de la modalidad de pago de manera anticipada , debió dar cumplimiento del actor en lo establecido en el artículo 27 de la ley especial, indicando la cuenta bancaria para que fueran cancelados los canones de arrendamiento denunciados como incumplidos, al no efectuarlo, incumplió una obligación de orden público ex lege, de cumplimiento anterior, y por tanto existió una inejecución un obligación reciproca fundamental para la materialización de la posterior obligación de pago del deudor, ya que el actor de la demanda de desalojo debe permanecer leal al contrato de arrendamiento del cual pretende desligarse, esto derivada del principio del contrato-ley (artículo 1159 del Código Civil), y de la perdida de la procedencia del desalojo a quien se ha sustraído unilateralmente al cumplimiento del contrato, este análisis se fundamenta en lo que enseña el doctrinario JOSÉ MÉLICH-ORSINI, La Resolución del Contrato por Incumplimiento, 2007, de la manera siguiente:
“El presupuesto de la legitimación para demandar la resolución no es el cumplimiento de la propia obligación (que bien pudiere resultar del cumplimiento diferido respecto de la obligación del demandado), sino el incumplimiento de la obligación recíproca. Por supuesto que si el actor en resolución pretendiere ejercer la acción no obstante que él tenía el deber de haber cumplido antes y no lo ha hecho, a quien le correspondería la cualidad para ejercer la acción de resolución no sería a él, sino a aquel contra el cual se pretende actuar. Por eso no es correcto decir que el actor en resolución tenga la carga de cumplir con su propia obligación o de hacer un formal ofrecimiento de estar dispuesto a cumplirla.”
Corolario del caso es señalar que en el mismo debe imperar la buena fe, que en derecho, al igual que las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del derecho con la moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho.
En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.
En base a lo antes expuesto, en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a la obligación de orden público de indicar a la arrendataria la cuenta bancaria para que esta pague el canon de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que con la ausencia de esta indicación, quedaba al libre albedrío la modalidad de pago, que como se señaló fue irregular y discontinua en todo el periodo de la relación arrendaticia. Así se queda decidido.
A objeto de cumplir con el principio de exhaustividad del pago señala quien juzga que en cuanto a la defensa de excepción de contrato no cumplido, es criterio de quien juzga de que la misma no resulta procedente, puesto que si se ha argumentado que no se ha causado el pago de la obligación por el hecho de la modalidad aceptada por las partes en cuanto al pago del canon arrendaticio, esto es, que la misma no ha nacido, mal puede pretender excepcionarse de la misma, puesto que la misma no resulta aún exigible. Igualmente debe señalarse que siendo desechada la tesis del pago anticipado y consecuencialmente establecido que la obligación reclamada del pago de los canones arrendaticios no se encontraba aún exigible, no puede ser estimado como procedente el pago reclamado por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Así queda decidido.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por los fundamentos fácticos y jurídicos que preceden, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (local comercial) y pago por indemnización de daños y perjuicios es incoada por el ciudadano RAFAEL FIALLO PEREZ, contra la SOCIEDAD MERCANTIL, SUPERMERCADO LA GRACIA, C.A. en la persona de sus representantes legales, ciudadanos, MARITZA COROMOTO DAVILA DE GOMEZ, JOSE CARMELO DAVILA FLORES y BELKIS CLARET SILVA DE DAVILA, todos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis.
EL JUEZ TEMPORAL,
Juan José Molina Camacho,
La Secretaria,
Zulimar Hernández Méndez
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un dia 31 de mes de mayo de dos mil dieciséis 2.016 AÑOS: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
REFRENDADA:
La Secretaría,
Zulimar Hernández Méndez
En la misma fecha siendo las 11:50 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para e archivo del Tribunal bajo el Nº 132