TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

EXPEDIENTE: WP12-V-2014-000031

PARTE DEMANDANTE: JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N°V-11.970.955.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ARTURO JOSE FERRER PADRON, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°97.691.-
PARTE DEMANDADA: CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad N°V-6.868.922.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°55.724.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.

-I-
Mediante libelo de demanda recibido del Juzgado Distribuidor en fecha 09 de mayo de 2014, el ciudadano JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, ampliamente identificado en autos, interpone demanda contra el ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad N°V-6.862.922, donde expone lo siguiente: “...Que en fecha 26 de septiembre de 2013, suscribió contrato de OPCION DE COMPRA VENTA con el ciudadano CERSA RAMON ALEJO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titula de la cedula de identidad N°v-6.868.922, por ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas, anotado bajo N° 29, tomo 219, sobre un apartamento propiedad del último de los nombrados, distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del Conjunto Residencial Valle Nuevo, torre Este Sector Este, protocolizado ante el Registro Publico Cuarto del Municipio Libertador, bajo el N° 02, tomo 16, protocolo primero, en fecha 02 de junio del año 2008, sus linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento 21-A; OESTE: Apartamento 21-C, documento éste que se da reproducido en su totalidad. Le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a la Torre Este de CERO ENTEROS CON SEISCIENTOS SESENTA VEINTISIETE MILESIMAS POR CIENTO (0,664451827%); y con respecto al conjunto residencial Valle nuevo de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTAS OCHO MIL NOVECIENTAS OCHENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (0,31708988%), según consta en el documento de condominio antes citado. Tiene asignado el numero catastral 01-01-10-U01-007-036-002-000-000-000. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el número 19, ubicado en el nivel E2 del área destinado a estacionamiento. De igual forma le corresponde un maletero identificado con la letra y numero M15 tal como se desprende de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fecha 08 de septiembre de 2008, bajo N° 44, tomo 33, protocolo primero, y bajo el N° 08, tomo 03 del protocolo tercero. Tiene una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68,00MTS2). Está conformado por las siguientes dependencias: Sala-comedor, área destinada a cocina lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio auxiliar, baño auxiliar. Dicho inmueble le pertenece al vendedor según se desprende de título de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de agosto del año 2008, bajo el N° 27 tomo 12, protocolo primero. Que en dicho contrato contractual de opción de compra, se consagran todas y cada una de las obligaciones. Que en la clausula primera se pacto lo siguiente: “EL VENDEDOR se compromete a vender y el COMPRADOR se compromete a comprar....CLAUSULA TERCERA: La presente opción de compra y venta tendrá una vigencia de NOVENTA DIAS (90) continuos, con una prorroga de TREINTA DIAS (30) CONTINUOS, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, DENTRO DE CUYO LAPSO DEBERA OTORGARSE EL DOCUMENTO PUBLICO DE COMPRA-VENTA (resaltado mío). CLAUSULA CUARTA: A los fines de garantizar esta opción de compra, EL COMPRADOR entregara al VENDEDOR en garantía de compra la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.177.000,oo) , la cual será imputada al precio de venta del inmueble en la oportunidad de la firma del documento definitivo de venta por ante la oficina subalterna de registro correspondiente. En caso de EFECTUARSE (DEBERIA DE DECIR DE NO EFECTUARSE) la venta en el plazo acordado motivados a causas imputadas a EL COMPRADOR, queda en libertad EL VENDEDOR de vender inmediatamente el inmueble a cualquier tercero interesado y podrá retener a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de DIECISIETE MIL SETENTA BOLIVARES (Bs.17.700, oo), sin que sea necesario para que proceda la indemnización procedimiento alguno. En caso de que no se procediera la venta definitiva del inmueble en el plazo antes indicado por causas imputables AL VENDEDOR, éste deberá reintegrarle al COMPRADOR la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 177.000,oo) entregada en garantía. CLAUSULA SEXTA: EL VENDEDOR se obliga a entregar a el COMPRADOR, todas las solvencias vigentes y necesarias para la introducción del documento definitivo de venta por ante la oficina subalterna de registro. Que para cumplir con la cancelación de la inicial del precio pactado, es decir la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.177.000, oo), procedí a pagar al ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, lo que se traducía en el cumplimiento cabal de parte del precio venta pactada y la garantía de la venta definitiva. Que obtuve la carta DE APROBACION DEL CREDITO SOLICITADO, emitida por la entidad bancaria BANESCO, Gerencia de Crédito Hipotecario de fecha 14 de febrero del año 2014. Que se traslado al Registro Publico del Libertador del Distrito Capital para llevar a cabo la firma del documento definitivo de venta del inmueble con el ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ ya que así se lo había informado y este no se presentó a dicha firma. Que nuevamente se traslado al registro señalado y se fijo una nueva fecha y tampoco el ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, tampoco se presentó a firmar. Que la entidad bancaria señalada, hizo entrega del documento preliminar de venta definitiva, hecho éste que manifiesta que ya el banco iba a suscribir el documento definitivo de venta. Que EL VENDEDOR, no me realizó la entrega de las solvencias necesarias para la tramitación del documento definitivo de venta por ante el registro. Que he cumplido a cabalidad con los pagos parciales, a tramitar y obtener la aprobación del crédito en el tiempo estipulado en el contrato de opción de compra y venta suscrito y a la tramitación e intención de firmar el documento definitivo de venta sin que el vendedor quiera cumplir con la venta de dicho inmueble. Que no contento con la actitud negligente en venderme, me manifiesta, de que ya EL INMUEBLE MAS CARO POR LA DEVALUACION Y QUE SI LO QUERIA LE DIERA CIEN MIL BOLIVARES MAS, Y NO ME REALIZARIA LA ENTREGA DE LAS SOLVENCIAS DEL INMEUBLE, violando así la normativa vigente y ocasionarme un daño irreparable ya que no poseo vivienda propia para vivir. Que por lo que me encuentro legitimado para ejercer la presente acción, en virtud del incumplimiento del vendedor CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ y demando que CUMPLA EN VENDERME EL INMUEBLE señalado en el instrumento de opción de compra y venta. Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.263 todos del Código Civil y según la Resolución N°11 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013. Que en vista de que la negativa de otorgar a mi persona el documento definitivo de venta sobre el referido inmueble y ponerme en legitima posesión del mismo, procede a demandar como en efecto demandar al ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION DE COMPRA VENTA para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal lo siguiente: PRIMERO: A la declaratoria del CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. SEGUNDO: A que se inste a la parte demandada CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, a otorgar el documento definitivo de venta sobre el bien inmueble descrito en la opción de compra venta por el mismo precio pactado y en las mismas condiciones y TERCERO: A la cancelación de los daños y perjuicios causados y las costas procesales...”.
-II-
ADMISION

El Tribunal por auto de fecha 15 de mayo de 2014, admitió la demanda y dispuso la citación del demandada ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ.
CITACION
En fecha 28 de mayo de 2014, este Tribunal ordeno la citación de la parte demandada CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, ampliamente identificado en autos, mediante comisión dirigida al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole para ello al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por intermedio del Alguacil FELWIL CAMPOS, quien manifestó mediante diligencia de fecha 21 de julio de 2014, que dirigió los días 14 y 17 de julio del mismo año, a la siguiente dirección: “...Calle Uno, conjunto Residencial Valle Nuevo, Torre Este, piso 21, Apto 21B, Urb Los Jardines del Valle, donde pretendía realizar la notificación del ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, pero una vez ubicado en dicha dirección y después de tocar en repetidas oportunidades la puerta y el timbre de dicho inmueble, no logre ser atendido por persona alguna, razón por la cual procedí a retirarme del lugar...”.
En fecha 23 de septiembre de 2014, este Tribunal ordenó librar cartel de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dirigido al ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, comisionando para ello al Tribunal de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole para ello al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por intermedio de la secretaria VIOLETA RICO CHAYEB, dejo constancia de haber dado cumplimiento a lo ordenado por este Tribunal, relativa a la fijación del cartel de citación en la puerta del inmueble 21-B, de fecha 26-01-2015.-
En fecha 26 de marzo de 2015, este Tribunal por cuanto se evidencia que se encuentra vencido el lapso concedido a la parte demandada para su comparecencia, se le designó defensor ad-litem a la parte demandada en la persona del ciudadano JULIO MENDEZ, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N°55.724, quien fue notificado de la designación en fecha 16 de abril de 2015, el cual aceptó en fecha 20 de abril de 2015.
En fecha 8 de julio de 2015, comparece el ciudadano ROBERTO GUARISMA, apoderado de la parte demandante y consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa de la parte demandada en la persona de su defensor judicial.-
En fecha 11 de marzo de 2016, comparece el ciudadano JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, asistido por el ciudadano ARTURO JOSE FERRER, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.691, y revoca el poder otorgado al ciudadano ROBERTO ENRIQUE DYER GUARIMA en fecha 23 de mayo de 2014, asimismo, solicitan se desglose la compulsa que riela a los folios 123 al 130 del presente expediente, para ser citado el defensor ad-litem ciudadano JULIO MENDEZ FARIAS.
En fecha 18 de marzo de 2016, comparece el ciudadano LEMMI LUIS VASQUEZ CEDEÑO, alguacil Adscrito al Circuito Judicial Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, quien dio cuenta de haber citado al ciudadano JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ.-

CONTESTACION

En fecha 29 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, donde adujo lo siguiente: Niega, rechaza y contradice la demanda de autos. Alega que no es cierto que mis defendidos hayan incumplido con el contrato otorgado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de septiembre del 2013, anotado bajo el N° 29, tomo 219. Que no es cierto que mi representado se le haya pagado la totalidad del precio de venta pactado en el contrato otorgado en fecha de septiembre de 2013. Que no es cierto que mi defendido se le haya notificado a mi defendido de la aprobación del crédito solicitado por el demandante. Que no es cierto de mi defendido se le haya notificado de firma y otorgamiento del documento de venta por ante el Registro Publico del Libertador del Distrito Capital. Que no es cierto que mi defendido no haya hecho entrega de las solvencias y recaudos necesarios para la tramitación del documento definitivo de venta por ante el registro. Que no es cierto que mi defendido haya modificado el precio de venta pactado en el contrato suscrito y mucho menos violado los términos y condiciones establecidas en el mismo. Que deja constancia de haberse trasladado al apartamento 21-B de piso 21, del Conjunto Residencial Valle Nuevo, Torre Este, ubicado en la Calle uno de la Urbanización Los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital el día 21 de marzo de 2016, no encontrando persona alguna en el apartamento, dejando una correspondencia por debajo de la puerta con mis números de contacto no recibiendo llamado alguno. Que igualmente dejó constancia de que no fue posible enviar telegrama a mi defendido toda vez que el telegrama en Vargas no está funcionando y al trasladarme a Caracas con tal fin, me negaron el servicio alegando que no se puede enviar telegrama dentro de la misma zona de destino.-

-III-
PROMOCION DE PRUEBAS
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Por escrito presentado en fecha 13/04/2016, la representación judicial de la parte demandada promueve las siguientes:
Mérito favorable del contrato de opción de compraventa otorgado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de septiembre de 2013, anotado bajo el N° 29, tomo 219 de los libros de autenticaciones llevadas por esa notaria, específicamente su clausula tercera respecto a la duración de contrato, o sea, que la opción de compraventa se extinguió el día 24 de enero de 2014. Merito favorable de las tomas de fotográficas realizadas a la entrada del inmueble donde me traslade a localizar al demandado, apartamento 21-B, nivel 21, Torre Este Sector Este del Conjunto Residencial Valle Nuevo, ubicado en la Avenida Intercomunal del Valle, parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.-
ADMISION DE LAS PRUEBAS

El Tribunal por auto de fecha 14 de abril de 2016, admitió las pruebas promovidas por el defensor judicial de la parte demandada.-

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Por escrito presentado en fecha 20 de abril de 2016, la representación judicial de la parte actora, promueve las siguientes:
“...Niego, rechazo, contradigo y me opongo a las probanzas traídas por la contraparte, tanto en lo hechos como en el derecho en forma categórica y taxativa en todas y cada uno de los alegatos, expresados en la Contestación de la Demanda”.-
MERITO FAVORABLE

Reproduzco el merito favorable de las documentales que corren insertas, en todas y cada una de sus partes, presentado ante el digno Juzgado en fecha 9-05-2014, admitido posteriormente en fecha 15 de mayo del mes nombrado con anterioridad, el cual riela a los folios 1 al 6.-
Reproduzco el merito favorable de los autos expresados en la copia certificada del documento de compra-venta, el cual riela a los folios 7 al 24 de la misma.
Reproduzco el merito favorable de los expresados en el oficio sin número de fecha once (11) de abril de 2014, emitido por la entidad financiera Banesco al ciudadano Jesús Euribide Ramírez García, titular de la Cédula de Identidad número 11.970.955, donde se puede leer: “...le ha sido aprobado un crédito hipotecario el 29 de octubre del 2013, por la cantidad de Bs. 1.003.000, oo, para la adquisición de un inmueble destinado a su vivienda principal...”.-
Reproduzco el merito favorable de los autos expresados en el oficio de citación emitida al ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, de fecha 28 de mayo del año 2014, la cual riela a los folios 34 al 37 de la misma.
Reproduzco el medito favorable a los autos expresados en Citación efectuada al ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, por medio de carteles y aviso de citación del ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, en su vivienda, el cual riela a los folios 59 al 105 del presente expediente.
Reproduzco el merito favorable de los autos expresados en el libelo de demanda en el punto “Tercero” de la misma, cuando se expresó: “...Habiendo ya obtenido la aprobación del crédito solicitado, obtuve una notificación de firma de documento definitivo de venta, obtenido esto, me traslade al Registro Público del Libertador del Distrito Capital para llevar a cabo la firma del documento definitivo de venta del inmueble con el ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, ya que así se lo había informado y este no se presentó a dicha firma...” (Negrillas nuestras).-
Reproduzco el merito favorable de los autos expresado en el libelo de demanda en el punto “Cuarto” de la misma, cuando se expresó: “...Nuevamente me trasladé al registro señalado y se fijó nueva fecha y tampoco el ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, tampoco se presentó a firmar y, por supuesto se anuló el documento de venta in comento, a todas estas se anexa:
•Documento de entrada de fecha 26 de diciembre del año 2013, donde se demuestra lo narrado en el punto precedente, constante de Cinco (5) folios útiles, “A”.
•Correos enviado al ciudadano Cesar Ramón Alejo Rodríguez, “B”, Dos (2) folios útiles.
•Fotocopia de cheque número 30033874, por la cantidad de Ciento Setenta y Siete Mil Bolívares (Bs 177.000,00) “C”, por concepto de anticipo con cargo a la Entidad Financiera Banco Mercantil.
Ratifico en todas y cada una de sus partes los anexos que conforman la presente causa en todo lo que me favorezca en la causa principal, salvo en apreciación en la sentencia definitiva.
Reproduzco el merito favorable de los autos expresado en el libelo de demanda en lo relativo a lo indicado en el oficio número 235-14, dirigido al Registrador Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Capital, recibido en fecha 13 de noviembre del año 2014, donde se indica entre otras cosas la Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el bien allí mencionado, el cual se explica por sí solo, el cual riela a los folios 1 al 9 del cuaderno de medidas. (Negrillas nuestras)...”.-

PARTE MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Tribunal en primer grado de jurisdicción la presente causa, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, interpuso el ciudadano JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA contra CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, Aduce el demandante que celebraron dicho contrato donde el hoy aquí demandado se comprometió a venderle un inmueble, distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del Conjunto Residencial Valle Nuevo, torre Este Sector Este, protocolizado ante el Registro Publico Cuarto del Municipio Libertador, bajo el N° 02, tomo 16, protocolo primero, en fecha 02 de junio del año 2008, sus linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento 21-A; OESTE: Apartamento 21-C, documento éste que se da reproducido en su totalidad. Le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a la Torre Este de CERO ENTEROS CON SEISCIENTOS SESENTA VEINTISIETE MILESIMAS POR CIENTO (0,664451827%); y con respecto al conjunto residencial Valle nuevo de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTAS OCHO MIL NOVECIENTAS OCHENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (0,31708988%), según consta en el documento de condominio antes citado. Tiene asignado el numero catastral 01-01-10-U01-007-036-002-000-000-000. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el número 19, ubicado en el nivel E2 del área destinado a estacionamiento. De igual forma le corresponde un maletero identificado con la letra y numero M15 tal como se desprende de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fecha 08 de septiembre de 2008, bajo N° 44, tomo 33, protocolo primero, y bajo el N° 08, tomo 03 del protocolo tercero. Tiene una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68,00MTS2). Está conformado por las siguientes dependencias: Sala-comedor, área destinada a cocina lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio auxiliar, baño auxiliar. Dicho inmueble le pertenece al vendedor según se desprende de título de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de agosto del año 2008, bajo el N° 27 tomo 12, protocolo primero; y que hasta la presente fecha los codemandados no han dado cumplimiento a su obligación.
La parte DEMANDADA alega que no es cierto que mis defendidos hayan incumplido con el contrato otorgado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de septiembre del 2013, anotado bajo el N° 29, tomo 219. Que no es cierto que mi representado se le haya pagado la totalidad del precio de venta pactado en el contrato otorgado en fecha de septiembre de 2013. Que no es cierto que mi defendido se le haya notificado a mi defendido de la aprobación del crédito solicitado por el demandante. Que no es cierto de mi defendido se le haya notificado de firma y otorgamiento del documento de venta por ante el Registro Publico del Libertador del Distrito Capital. Que no es cierto que mi defendido no haya hecho entrega de las solvencias y recaudos necesarios para la tramitación del documento definitivo de venta por ante el registro. Que no es cierto que mi defendido haya modificado el precio de venta pactado en el contrato suscrito y mucho menos violado los términos y condiciones establecidas en el mismo. Que deja constancia de haberse trasladado al apartamento 21-B de piso 21, del Conjunto Residencial Valle Nuevo, Torre Este, ubicado en la Calle uno de la Urbanización Los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital el día 21 de marzo de 2016, no encontrando persona alguna en el apartamento, dejando una correspondencia por debajo de la puerta con mis números de contacto no recibiendo llamado alguno. Que igualmente dejó constancia de que no fue posible enviar telegrama a mi defendido toda vez que el telegrama en Vargas no está funcionando y al trasladarme a Caracas con tal fin, me negaron el servicio alegando que no se puede enviar telegrama dentro de la misma zona de destino.

VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Al original del documento inserto al folio 11 y 12, el cual constituye un documento privado que no fue tachado ni desconocido por la partes; el Tribunal conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil lo tiene por reconocido; y de él se desprende que el ciudadano CESAR RAMON ALEJOS RODRIGUEZ, celebró con el ciudadano JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, un contrato de Opción de Venta sobre un inmueble, distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este Intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del Conjunto Residencial Valle Nuevo, torre Este Sector Este, protocolizado ante el Registro Publico Cuarto del Municipio Libertador, bajo el N° 02, tomo 16, protocolo primero, en fecha 02 de junio del año 2008, sus linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento 21-A; OESTE: Apartamento 21-C, documento éste que se da reproducido en su totalidad. Le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a la Torre Este de CERO ENTEROS CON SEISCIENTOS SESENTA VEINTISIETE MILESIMAS POR CIENTO (0,664451827%); y con respecto al conjunto residencial Valle nuevo de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTAS OCHO MIL NOVECIENTAS OCHENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (0,31708988%), según consta en el documento de condominio antes citado. Tiene asignado el numero catastral 01-01-10-U01-007-036-002-000-000-000. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el número 19, ubicado en el nivel E2 del área destinado a estacionamiento. De igual forma le corresponde un maletero identificado con la letra y numero M15 tal como se desprende de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fecha 08 de septiembre de 2008, bajo N° 44, tomo 33, protocolo primero, y bajo el N° 08, tomo 03 del protocolo tercero. Tiene una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68,00MTS2). Está conformado por las siguientes dependencias: Sala-comedor, área destinada a cocina lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio auxiliar, baño auxiliar, por la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.180.000,00).
A la copia fotostática simple de las documentales insertas a los folios 11 y 12; el Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ellas se desprende la identidad de los ciudadanos CESAR RAMON ALEJOS RODRIGUEZ, con cédula de identidad N° V-6.868.922 y JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, con cédula de identidad N° V-11.970.955.
A la copia fotostática simple de las documentales que corren agregadas a los folios 15 al 25 el Tribunal observa que se refieren a documentos públicos administrativos, sobre los cuales la Sala de Casación Civil entre otros, en sentencia N° 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez y Constructora Basso C.A., indicó lo siguiente:
“…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario….”
Con apego al criterio antes sustentado, el Tribunal los valora como un documento público administrativo; y de él se desprende que la institución financiera denominada Banesco Banco Universal, APROBACION DEL CREDITO SOLICITADO, emitida por la entidad bancaria BANESCO, Gerencia de Crédito Hipotecario de fecha 14 de febrero del año 2014; así como también se le había aprobado un crédito hipotecario el 29 de octubre del 2013, por la cantidad de Bs. 1.003.000, oo, para la adquisición de un inmueble destinado a su vivienda principal.-

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mérito favorable del contrato de opción de compraventa otorgado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en fecha 26 de septiembre de 2013, anotado bajo el N° 29, tomo 219 de los libros de autenticaciones llevadas por esa notaria, específicamente su clausula tercera respecto a la duración de contrato, o sea, que la opción de compraventa se extinguió el día 24 de enero de 2014. Tomas de fotográficas realizadas a la entrada del inmueble donde me traslade a localizar al demandado, apartamento 21-B, nivel 21, Torre Este Sector Este del Conjunto Residencial Valle Nuevo, ubicado en la Avenida Intercomunal del Valle, parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, el Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Valoradas como han sido las pruebas, se observa que el hecho controvertido lo constituye la procedencia o no del Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre los aquí demandante y demandado.
Al folio 11 y 12 del expediente, corre agregado el ejemplar del contrato de Opción a Compra celebrado entre las partes por vía privada, que se observa debidamente firmado por las partes contratantes, fechado 26/09/2013.
El referido contrato de Opción de Compra Venta, efectivamente constituye un documento privado, que como su nombre lo indica no vale por sí mismo, sino hasta que sea reconocido, a partir de ese momento, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público. (Tribunal Supremo de Justicia, Libro Homenaje a José Luis Aguilar Gorrondona, Volumen II. Soto Caldera, Milagros. Consideraciones sobre la prueba Documental Electrónica en el Proceso Civil Venezolano. Editor: Fernando Parra Aranguren. Año 2002. p. 661).
En el presente caso, dicho documento no fue tachado ni desconocido por las partes en el curso del proceso, por lo cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedó reconocido; y sus consecuencias se equiparan a las de un documento público; tal como lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil, que señala:
Artículo 1.363: “...El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones...”
Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos. A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:
Artículo 1.159: “...Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley...”
En relación al artículo copiado, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:
Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
En el presente caso, se aprecia que la parte demandante aduce que celebró contrato de Opción de Compra con el demandado de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto al folio 11 al 12, pero además, aduce que, el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
Así las cosas, revisado como fue el contrato en cuestión, se observa que en su texto consta expresamente la obligación por parte del vendedor de gestionar la tramitación de la documentación necesaria para el otorgamiento del contrato de venta definitiva, sin que las partes hayan concluido la negociación pactada.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
Artículo 12: “...Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia...
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; éste Juzgador considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, que el ciudadano CESAR RAMON ALEJOS RODRIGUEZ, dio en venta bajo la figura de Opción a Compra –Venta a al ciudadano JESUS EURIBIDE GARCIA, un inmueble distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este Intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, de lo cual se demuestra que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender el inmueble.
En consecuencia, haciendo una interpretación del contrato en cuestión, se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.180.000,00), y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.
Por tanto el incumplimiento o no del demandado, ante el vacío que presenta el contrato de Opción a compra venta, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Nótese que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 26/09/2013.-
No existen hechos admitidos por cuanto el defensor al contestar la demanda negó, rechazo y contradijo todos los hechos.
En mérito de lo expuesto, observa quien aquí juzga que en las actas procesales no consta ningún elemento probatorio del que se desprenda que el demandado haya dado cumplimiento con dicha obligación. Así se decide.
Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, dice:
Artículo 1.167: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello....”
La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el presente caso, la parte demandante optó por la primera, vale decir, solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta; y revisadas como fueron las actas procesales, se constató que la parte demandada no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública.
En mérito de los razonamientos supra expuestas, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda interpuesta y ordena a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Así se decide.
Así mismo, el Tribunal advierte, que tal como fue pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, el ciudadano JESUS EURIBIDE GARCIA debe pagar al demandado ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, ampliamente identificado, al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.180.000,00), tal como fue pactado en el contrato de opción de compra venta. Así se decide.
El artículo 531 del Código Adjetivo Civil, establece lo siguiente:
Artículo 531: “...Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos...”.
En tal virtud; en caso que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.
Conforme al principio genérico de vencimiento total, se condena en costas a la parte demandada. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JESUS EURIBIDE RAMIREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N°V-11.970.955, contra el ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad N°V-6.868.922, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta. SEGUNDO: Se ordena al ciudadano CESAR RAMON ALEJO RODRIGUEZ, ya identificado, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, consistente en un inmueble, distinguido con el N° 21-B, nivel N° 21, de la torre Este Intercomunal del Valle, en el sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio del Conjunto Residencial Valle Nuevo, torre Este Sector Este, protocolizado ante el Registro Publico Cuarto del Municipio Libertador, bajo el N° 02, tomo 16, protocolo primero, en fecha 02 de junio del año 2008, sus linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento 21-A; OESTE: Apartamento 21-C, documento éste que se da reproducido en su totalidad. Le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a la Torre Este de CERO ENTEROS CON SEISCIENTOS SESENTA VEINTISIETE MILESIMAS POR CIENTO (0,664451827%); y con respecto al conjunto residencial Valle nuevo de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTAS OCHO MIL NOVECIENTAS OCHENTA Y OCHO MILESIMAS POR CIENTO (0,31708988%), según consta en el documento de condominio antes citado. Tiene asignado el numero catastral 01-01-10-U01-007-036-002-000-000-000. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el número 19, ubicado en el nivel E2 del área destinado a estacionamiento. De igual forma le corresponde un maletero identificado con la letra y numero M15 tal como se desprende de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fecha 08 de septiembre de 2008, bajo N° 44, tomo 33, protocolo primero, y bajo el N° 08, tomo 03 del protocolo tercero. Tiene una superficie aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68,00MTS2). Está conformado por las siguientes dependencias: Sala-comedor, área destinada a cocina lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio auxiliar, baño auxiliar. Dicho inmueble le pertenece al vendedor según se desprende de título de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de agosto del año 2008, bajo el N° 27 tomo 12, protocolo primero. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 26/09/2013, el ciudadano JESUS ERIBIDE RAMIREZ GARCIA, deberá pagar a la parte demanda al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.180.000,00), por concepto de pago del precio convenido. CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de acuerdo al artículo 274 ejusdem.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Vargas, en Maiquetía, al primer día (01) del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). AÑOS. 206° de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ,

WILBERTO SAAVEDRA MARVAL
LA SECRETARIA,

Abg. DENICE PINTO
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta pasado meridiem (02:30 p.m.), se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. DENICE PINTO

WSM/DP/JF
EXPEDIENTE: WP12-V-2014-000031