REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS. Año 206º y 157º Maiquetía, catorce (14) de noviembre de 2016 ASUNTO N°: WP12-R-2016-000034. ACTUANDO EN SEDE CIVIL. DEMANDANTE: Ciudadano YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.062.952. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado CARLOS AUGUSTO AGUILERA MACHADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 75.886. DEMANDADO: Ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.177.753. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.840. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (Apelación del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas). SENTENCIA: DEFINITIVA. -I- DE LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA Se dio inicio al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual, expuso: Que suscribió contrato de opción de compra-venta con el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 19 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 99, sobre un inmueble propiedad del referido ciudadano, constituido por un apartamento destinado a vivienda, signado con el Nº de catastro 06-05-S/C, distinguido con el Nº D-4-04, ubicado en el piso cuatro (4) del conjunto residencial Frente al Mar, con dirección en la Hacienda Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyos linderos y demás características aparecen identificadas en autos. Que el inmueble es propiedad del demandado según se desprende de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, de fecha 09 de octubre del año 2008, bajo el Nº 37, Protocolo 1, Tomo 2. Que tanto el vendedor como su persona cumplieron con sus obligaciones a fin de lograr la protocolización del documento definitivo. Que aprobado como fuera el crédito hipotecario de rigor y encontrándose todos presentes en el Registro a fin de protocolizar del documento definitivo de venta, se les informa que el representante del deudor hipotecario, entiéndase BANCO FONDO COMÚN (BFC), ciudadano PORFIRIO CALDERÓN, ya no representaba a dicha institución y por consiguiente no pudo llevarse a cabo el negocio jurídico, lo cual consta en el referido documento de venta. Que realizados nuevamente todos los trámites, se plantea nueva firma de venta prevista para el día 25/10/2013, acto que no se materializó por no estar plasmado el visto bueno de BANAVIH. Que el vendedor decide de manera voluntaria rescindir la mal denominada oferta de venta, la cual tiene características y condiciones distintas a la opción de compra-venta-violando el ordenamiento legal y exponerlo al escarnio público en un diario de publicación local, específicamente en el DIARIO LA VERDAD, en fecha 03/12/13, tomando la decisión voluntaria de no vender, fundamentando en que había pasado un (01) año sin que su persona haya manifestado el interés de prorrogar la opción. Que fundamenta la demanda en los artículos1.133, 1.264 y 1.354 del Código Civil. Que demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, ya identificado, y en consecuencia se ordene al demandado: PRIMERO: En protocolizar el documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de pretensión. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del juicio. Solicitó se dictara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de demanda. Cumplidas como fueran las formalidades inherentes a la citación de la parte demandada, comparece el mismo debidamente representado por el abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.840, quien dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Que es cierto que su representado es propietario del inmueble objeto de la presente causa. Que es cierto que su representado suscribió una opción de compra-venta con la demandante, quedando la misma autenticada en la fecha y datos especificados en el escrito libelar. Que es cierto que su representante suministró a la demandante los documentos necesarios para la protocolización, y tramitó el borrador del documento de liberación de hipoteca que aun pesa sobre el inmueble, todo con anterioridad a la firma de la opción de compra. Que para el 21 de febrero de 2013, fecha en la cual se publicó la resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirían el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación y mejora de vivienda principal con recursos provenientes de la cartera de crédito obligatoria en materia de vivienda, habían pasado más de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos contados a partir de la fecha de la firma de la opción de compra a que se refiere este juicio. Que la parte actora pretende crear confusión, haciendo ver que las diligencias realizadas por su representado obedecieron a una prórroga de la opción, cuando la verdad es que después de transcurrido mucho tiempo luego del vencimiento del lapso de la opción de compra firmada y ante la posibilidad de que se firmase una nueva opción, en las que se pudiera actualizar las condiciones de la negociación, su representado solicitó en octubre de 2013 (otra vez) las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, etc., pero viendo que transcurrían los días sin que se concretasen las nuevas condiciones de venta y sin que su representado recibiese beneficio alguno por el uso del apartamento cuya ocupación le había permitido a la demandada dizque con propósitos de remodelación y en vista de que no logró contactarla para solicitarle su devolución, optó por publicar en la prensa el remitido acompañado por la demandante. Que en el contrato se pactó una prórroga única, no habiendo a su culminación ninguna prórroga tácita, teniendo el contrato una vigencia de noventa (90) días calendarios consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra por ante la notaría pública, con una prórroga única de treinta (30) días calendario consecutivos. Que la demandante, luego de afirmar que el acto de otorgamiento del documento de venta lo fijaron para el día 02 de agosto de 2013, señala que ese día no se llevó a cabo la protocolización porque el representante del deudor, PORFIRIO CALDERÓN (Rectius acreedor hipotecario), ya no representaba dicha institución, es decir, después que transcurrieran 287 días consecutivos contados a partir de la firma de opción, todavía se le presentaron obstáculos y, por si fuese poco, dice que 371 días después de aquella fecha (para el 25/10/2013), de nuevo se presentaron inconvenientes y aún así pretende que su representado le venda el inmueble como si estuviesen en el año 2012. Que la demandante incumplió con los requisitos contractuales, porque la venta no se materializó en el término pactado. Que el hecho extintivo de la obligación de su representado ocurrió el día 17 de febrero de 2013 cuando venció el término esencial que pactaron las partes en la cláusula tercera del contrato en litigio. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.264, 1.160, 1.167 y 1.270 del Código Civil, reconviene por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, ya identificada en los términos siguientes: Que de la cláusula tercera del contrato se desprende que la duración de la opción de compra sería de noventa (90) días calendario, prorrogables por una sola vez por treinta (30) días adicionales y en el libelo de la demanda se reconoce que el documento traslativo de la propiedad no se protocolizó dentro del indicado plazo. Que por cuanto la protocolización del documento de venta no se llevó a cabo oportunamente por razones que no le son imputables a su representado quien, como se reconoce en la demanda, cumplió con todos los requisitos para que la tradición documental se efectuara de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.488 del mencionado Código sustantivo, y era el demandante quien necesitaba del plazo para obtener el dinero con el objeto de poder materializar la negociación, razón por la cual en nombre de su representado demanda a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello se le condene, en la resolución del contrato de opción de compra que suscribió con su representado en fecha 19 de octubre de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Admitida la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida da contestación a la misma en fecha 27/11/2014. Promovidas y admitidas como fueran las pruebas de ley, así como presentados los respectivos informes y observaciones, el a quo en fecha 14 de abril de 2016, dictó sentencia en los siguientes términos: “(…) DISPOSITIVA Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, declara: PRIMERO: Con lugar la demanda de Cumplimiento de Promesa Bilateral de Compra Venta, incoada por la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza en contra del ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, ambos identificados previamente. SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se condena al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, a otorgar a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, por ante el registro inmobiliario, el documento definitivo de venta del inmueble, en los mismos términos en que fue pactado en el documento autenticado ante la Notaria Segunda del estado Vargas, en fecha 19 de Octubre de 2012, donde quedó anotado bajo el N° 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que recae sobre el inmueble Apartamento N° D-4-04, ubicado en el Piso Cuatro (4) del Edificio “D”, que forma parte del Conjunto Residencial Frente al Mar, en el sitio conocido como Hacienda Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, que le pertenece al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, según consta de documento protocolizado en fecha 09 de Octubre de 2008, por ante el Registro Público de Primer Circuito del estado Vargas, bajo el N° 37, Protocolo 1°, Tomo 2. TERCERO: De igual se ordena a la ciudadana Yajaira Coromoto Viloria Mendoza, a entregar al ciudadano Miguel Vicente Salazar Martínez, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, en los mismos términos pactados en el contrato cuyo cumplimiento fue acordado precedentemente. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada. QUINTO: Por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso se ordena la notificación de las partes.” Dictado y publicado el respectivo fallo, el representante judicial de la parte demandada ejerció el recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 21 de mayo de 2016, fijando en esa misma fecha el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos informes, haciendo uso de tal derecho solo la parte apelante. Concluida la oportunidad para que la parte actora presentara las respectivas observaciones sin que la misma hiciera uso de tal etapa procesal, el Tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios siguientes a la precitada fecha para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones: -II- PUNTO PREVIO SOBRE LA COMPETENCIA Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro). En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece. En virtud de lo anterior, esta Alzada es competente para conocer el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.840, contra la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial en fecha 14 de abril de 2016, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, contra el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, arriba identificados. -III- DEL MÉRITO SOBRE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí actora, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada-propietaria la obligación de entregar los documentos respectivos, la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la demanda, así como su presentación ante la entidad registral correspondiente a fin de suscribir el contrato definitivo ante la supuesta aprobación que del crédito destinado a cubrir el excedente adeudado hubiese hecho el referido organismo, a fin de otorgar a la actora-optante el documento definitivo de venta. Asimismo, en el documento de compra-venta privado auténtico cuyo cumplimiento se pretende, se estableció que la parte actora-optante había cancelado de forma adelantada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), a modo de garantía e imputable al precio total de la venta, siendo el total de la venta pactado la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), debiendo el restante ser cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandado quedó limitada a la entrega de los documentos de ley, es decir, las solvencias vigentes y necesarias para la introducción del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, y la liberación de la hipoteca respectiva, mientras que la parte actora debía pagar el precio al momento de la protocolización. Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón de existir. Ahora bien, uno de los efectos primordiales del Cumplimiento de Contrato, es condenar a la parte demandada a obedecer lo pactado, debiendo entonces desempeñar las obligaciones adquiridas, no sin antes probar la parte actora a su vez el debido acatamiento de su compromiso contractual. Asimismo, debe entenderse la observancia y sujeción de las obligaciones contraídas y las cuales se demandan como incumplidas a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita por las partes. En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta: “(…) El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuese su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser ejecutado voluntariamente por el deudor o para ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en el último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación. Las obligaciones naturales son las únicas que no son de obligatorio cumplimiento para el deudor, quien es libre de ejecutarlas o no. No están dotadas de poder coactivo y por lo tanto no son consideradas como obligaciones jurídicas, técnicamente hablando. Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales. 1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída. 2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida. …Omissis… El cumplimiento de la obligación está regido en el artículo 1.264 del Código Civil que anuncia el principio general en esa materia. 'Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.' En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación: 1º El cumplimiento en especie, que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída. 2º El cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación. Esta segunda situación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor por la no ejecución es especie de la obligación, no es más que una segunda forma de cumplimiento que el legislador ha previsto como sanción para la inejecución de la obligación originalmente pactada. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla: ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla. Desde este punto de vista, se dice con gran acierto que la indemnización por daños y perjuicios es sustitutiva del cumplimiento en especie de la obligación al cual equivale y por ello recibe el nombre de cumplimiento. …Omissis… El efecto fundamental o integral del cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que se afirme que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de la misma. La extinción de la obligación comprende un doble aspecto: 1º La liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación asumida; y 2º La extinción de las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento forzoso de la obligación. Cuando la obligación se cumple, el deudor queda libre de la misma y perecen las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento. Algunos autores discrepan teóricamente de la afirmación de que el cumplimiento extingue la obligación. Para ellos la obligación no se extingue, pues subsisten algunos de sus elementos: el objeto y los sujetos, como los hechos de la vida real; pero no hay duda de que sí se extingue el elemento jurídico propiamente dicho, o sea, el vínculo.” Ahora bien, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, consagrada en el Código Civil en su artículo 1.264, el cual reza lo siguiente: “Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” Asimismo, establece el artículo 1.167 de nuestro Código Adjetivo: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma transcrita, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral. 2. El cumplimiento de la parte actora respecto a sus obligaciones contractuales. 3. El incumplimiento de la parte demandada de los compromisos contractualmente adquiridos. Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil establece: “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” En este sentido y sobre la naturaleza del contrato de opción de compra-venta traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral a la cual se contrae el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” Afirma Nicolás Vegas Rolando en sus comentarios que la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta se trata de un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.” (Ob. cit). Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados. En este sentido se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y cursante del folio doce (12) al quince (15) de autos, copia certificada de documento contentivo de la opción de compra-venta de un inmueble propiedad de la parte demandada, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa. Dicho documento de opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ y YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, denominándose en la mencionada instrumental como “EL VENDEDOR” el primero, y por otro lado denominándose como “EL COMPRADOR” la segunda, constituido por un instrumento de carácter auténtico y presentado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas en fecha 16 de octubre de 2012 y otorgado en fecha 19 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública, suscrito por ambas partes, el cual se encuentra exento de impugnación alguna, por lo que surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, a partir del cual se desprende la existencia de un contrato celebrado entre las partes, dándose así cumplimiento al primer presupuesto de la acción de autos. Así se establece. En este sentido, establece en su cuerpo el referido contrato, lo siguiente: “(…) PRIMERA: 'EL VENDEDOR' se compromete a vender y 'EL COMPRADOR' a comprar, un inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, signado con el Número de catastro 06-05-S/C, constituido por un Apartamento distinguido con el No. D-4-04, ubicado en el Piso Cuatro (4) del Edificio 'D', que forma parte del 'CONJUNTO RESIDENCIAL FRENTE AL MAR', en el sitio conocido como HACIENDA CAMURI CHICO…SEGUNDA: El precio pactado para esta negociación es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 300.000,oo), a cancelar de la siguiente manera: En este acto recibe la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000,oo), mediante Cheque emitido en contra del Banco de Venezuela No.71002073. El resto del dinero, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), serán cancelados por 'EL COMPRADOR' al momento del otorgamiento del Documento Definitivo de Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. TERCERA: La presente opción tendrá vigencia de NOVENTA (90) DIAS (sic) calendarios consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación de la presente Opción de Compra-Venta por ante la Notaría Pública, con una prórroga única de TREINTA (30) DIAS (sic) calendarios consecutivos mas (sic)…SEXTA: 'EL VENDEDOR' declara que sobre el inmueble objeto de esta negociación si existe gravamen hipotecario y expresamente se comprometen a no enajenar el inmueble a terceras personas, mientras se encuentre vigente el plazo de duración del mismo, incluyendo el de prórroga; y a obtener todas las solvencias requeridas para el otorgamiento del Documento Definitivo de Venta. Igualmente se compromete a entregar a 'EL COMPRADOR' las respectivas solvencias de luz eléctrica, aseo, condominio y Derecho de Frente, así como de cualquier otro servicio bien sea público o privado utilizado en el inmueble, hasta la fecha de su definitiva venta.” Ahora bien, visto lo anterior no cabe duda para quien esta decisión suscribe que nos encontramos ante un contrato preparatorio o de opción de compra-venta y habiendo sido la presenta causa interpuesta en fecha 04/06/2014 y admitida en fecha 19/06/2014, a saber, con anterioridad al novísimo criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, de conformidad con el cual, conociendo de un recurso de revisión constitucional, se analiza el retomado criterio de la Sala de Casación Civil, fijado en el año 2005 y retomado en sentencia del año 2013, que establecía que los contratos contentivos de promesas bilaterales de compra-venta se equiparaban a contratos de venta pura y simple siempre que en ellos se evidenciara el consentimiento de las partes, el objeto de la convención y el precio de la cosa dada en venta (requisitos estos presentes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende), es por lo que se concluye que resulta aplicable al caso de autos este último juicio jurisprudencial, a saber, que el contrato del cual se reclama cumplimiento es una verdadera venta, pues se extrae de él el consentimiento de las partes, el precio y el objeto, y, por ende, su carácter bilateral. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11 de diciembre del año 2015, Expediente Nº Exp. 2015-000492, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, dejó sentado: “En atención a lo anterior, es preciso señalar que el presente juicio fue incoado en fecha 8 de octubre de 2013 y admitida por el a quo en fecha 16 de octubre del mismo año, y tal como lo señala la recurrente en casación, y la doctrina imperante de esta Sala de Casación Civil respecto a que los contratos de opción de compra-venta son considerados como verdaderos contratos de venta, se basa en la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente: '…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, '…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)'. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: '…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…'. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…' (Negrillas y subrayado de la Sala'. De acuerdo con lo señalado en la jurisprudencia antes transcrita, la Sala retomó su antiguo criterio y estableció nuevamente que los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio. En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de Elda Guevara contra Cira Hernández y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera: '…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente: …Omissis… El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera: …Omissis… Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio. Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…' (Negrillas y subrayado de la Sala).' Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse. Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido.” (Subrayados y negritas de la Alzada). Entonces, siendo admitida la presente demanda mediante auto de fecha 19 de junio de 2014, y encontrándose vigente el retomado criterio de conformidad con el cual los contratos como el de autos y con las características que el mismo presenta, a saber, contentivo del consentimiento de las partes respecto a la voluntad del VENDEDOR y su compromiso a vender, así como el compromiso de la COMPRADORA a comprar, el objeto (inmueble constituido por un apartamento) y el precio (Bs. 300.000,00 de los cuales recibió el vendedor la suma de Bs. 30.000,00 como adelanto), se reputan como verdaderos contratos de venta, es por lo que así se considerará en el presente caso, debiendo entonces la parte actora, demostrado como ha quedado la existencia de un contrato de naturaleza y efectos distintos a aquel sobre el cual se pretende cumplimiento, acreditar en autos el acatamiento de sus obligaciones, siendo la principal el pago del precio pactado por las partes. En este sentido y respecto al pago, establecieron las partes lo siguiente: “SEGUNDA: El precio pactado para esta negociación es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 300.000,oo), a cancelar de la siguiente manera: En este acto recibe la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000,oo), mediante Cheque emitido en contra del Banco de Venezuela No. 71002073. El resto del dinero, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), serán cancelados por 'EL COMPRADOR' al momento del otorgamiento del Documento Definitivo de Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.” (Subrayados y negritas del documento) En relación al pago del precio en casos como el de autos, a saber, ante la celebración de un contrato preliminar de “opción de compra-venta” contentivo de los presupuestos y características de una verdadera venta, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, con ponencia del Magistrado Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, en el expediente Nº 14-0662, en la solicitud de revisión interpuesta por Panadería La Cesta de los Panes, C.A., dejó sentado el criterio cuya aplicación se ordena a los Tribunales de la República, que a continuación se transcribe: “(…) 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación del 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …Omissis… En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. …Omissis… Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” Así pues, a criterio de la Sala Constitucional de nuestro máximo órgano de justicia, en concordancia con el retomado razonamiento de la Sala de Casación Civil, corresponde a la parte actora-optante demostrar haber cumplido o cumplir durante el iter procesal con la obligación de pago adquirida contractualmente a fin de lograr una sentencia satisfactoria, esto aun cuando la cancelación del precio se encontrare condicionada a tener lugar en el momento de la suscripción del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cuyo caso el cumplimiento de la obligación deberá tener lugar antes de que se produzca la sentencia. Entonces, corresponde a quien esta causa decide el estudio del material probatorio corriente a los autos a fin de confirmar si, efectivamente, la parte actora que demanda el cumplimiento del contrato ha cumplido, a su vez, con las obligación de pago a su cargo, contando el acervo probatorio con las siguientes documentales: 1) Copia certificada de documento de venta y constitución de Hipoteca Convencional de Primer Grado, suscrita por los ciudadanos PORFIRIO CALDERÓN, titular de la cédula de identidad Nº V-2.939.208, actuando en su carácter de apoderado especial de “BFC”, Banco Fondo Común, C.A. Banco Universal (ACREEDOR HIPOTECARIO), REDESCAL LÓPEZ BRUZUAL, titular de la cédula de identidad Nº V-2.936.750, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A., (vendedora) y MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, ya identificado (comprador y deudor hipotecario), sobre el inmueble en autos identificado, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, de fecha 09 de octubre de 2008, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 2, Protocolo Primero. El descrito documento de carácter público contempla un hecho no controvertido por las partes, dejándose constancia a partir del mismo del carácter de propietario que sobre el inmueble de autos tiene el accionado, ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, el mismo tiene pleno valor probatorio. Así se establece. Asimismo, consignó en autos la parte actora: 1) Original de solicitud de Liberación de Hipoteca Mobiliaria e Inmobiliaria, dirigida por el ciudadano MIGUEL V. SALAZAR, ya identificado, al “BFC”, Banco Fondo Común, C.A. Banco Universal, de fecha 21 de agosto del 2012, corrientes a los folios 31, 32, y 33 de la pieza I; 2) Copia simple de solicitud de Liberación de Garantía del “BFC”, Banco Fondo Común, C.A. Banco Universal, de fecha 03/10/2013, 3) Carpeta de recaudos con diligencias realizadas por la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA ante la entidad Banco de Venezuela, constituidas por documentos contentivos de las planillas de solicitud de crédito y acuses de recibo, corrientes a los folios 17, 18, 20, 21, 22, 23 y 24 de la precitada pieza, así como solicitud de declaración de salud de Zurich Seguros, C.A., corrientes a los folios 26 al 28; Estado de Cuenta del Ahorrista, expedido por BANAVIH en fecha 12/09/2012 a favor de la ciudadana VILORIA MENDOZA YAJAIRA COROMOTO, corriente a los folios 31, 32, 33 y 34; Constancia de Trabajo expedida por la Dirección General del Puerto La Guaira y soportes de aportes laborales, a favor de la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, corriente a los folios 36 al 44; Balance personal de la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, de fecha 15/01/2013, corriente a los folios 47 al 50; Planilla Nº 1290661290 de declaración definitiva de rentas ante el SENIAT, de fecha 22/03/2012, corriente a los folios 52 al 55; Referencias Bancarias y Estados de Cuentas expedidos por el Banco de Venezuela a favor de la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA en fecha 24/10/2012, corriente a los folios 57 al 91; Consultas de Crédito Hipotecario expedidas por el Banco de Venezuela, de fechas 11/02/2015, 06/12/2013, 04/12/2013 y 24/10/2012, dando por recibidos documentos y pautándose la firma para el 22/11/2013, corrientes a los folios 94 al 111; Observaciones de solicitud de crédito de fecha 29/04/2013; 4) Documentos registrados que demuestran la tradición y propiedad del ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ respecto al bien de autos y copias simples de solvencias del mismo, expedidas por los órganos públicos respectivos; 5) Informe de Avalúo del inmueble de autos realizada por el Banco de Venezuela en fecha 27/07/2012, y 6) Impresión de Correo electrónico remitido por el Banco de Venezuela, de fecha 21 de octubre de 2013. Respecto a las documentales elencadas en los particulares 1, 2, 3 y 5 de las líneas que anteceden, especialmente aquellas referidas a los originales y copias simples expedidas por las entidades BFC y las selladas y suscritas por el personal del Banco de Venezuela, se tratan de instrumentos privados emitidos por un tercero ajeno al presente juicio (con excepción de los estados de cuenta expedidos por BANAVIH, cuyo entidad es a su vez bancaria y pública, respectivamente y por tanto deben reputarse como fidedignas), cuya ratificación a fin de otorgarles valor probatorio era posible a través de la promoción de la correspondiente prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de autos que la parte actora se limitó a promover y consignar las instrumentales bajo estudio sin seguir el protocolo demostrativo conducente, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio. Así se establece. Ahora bien, en relación a las copias simples de las documentales debidamente protocolizadas que demuestran la tradición y carácter de propietario del ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ respecto al bien de autos, se concluye una vez más que lo anterior no es un hecho controvertido en el presente juicio, así como tampoco lo es la tempestiva consignación de las solvencias, certificación de gravámenes y códigos catastratales por parte del demandado a la parte actora, corrientes a los folios 27, 28, 36, 37, 40 y 41 de la pieza signada I, algunos de ellos asimismo recogidos en la pieza denominada “Cuaderno de Recaudos”, los cuales son de naturaleza pública administrativa, que no son ni documentos públicos ni privados, sino que constituyen una especie en sí misma, surtiendo plenos efectos mientras no sean enervados a través de medios documentales cuyo carácter comparta sus particulares características o sean similares a estas. Así se establece. En la categoría anterior, documentos de naturaleza pública administrativa, también puede incluirse la copia simple de la copia certificada de la denuncia que realizara la ciudadana YAJAIRA VILORIA MENDOZA en contra del ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ ante la Consultoría Jurídica de la Prefectura del Municipio Vargas en fecha 06 de diciembre del 2013, apareciendo como el presunto delito “Aclarar Situación.” La referida documental no fue impugnada por la parte demandada, razón por la cual surte plenos efectos probatorios respecto al hecho no controvertido respecto al cual la parte actora denunció a la parte demandada ante el referido organismo público pues, según sus dichos, la aquí parte demandada se negaba a firmar en el registro la negociación del apartamento objeto de la demanda, teniendo el crédito hipotecario aprobado, respecto a lo cual el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, una vez notificado, expresó “…yo lo hice y se venció, ahora estoy esperando que me lo vuelvan a dar porque ya lo solicite (sic) ya eso tiene un año, yo no me he negado…el miércoles voy al banco a solicitar la liberación a ver si está lista…”, respondiendo la denunciante y parte actora: “…yo he hecho todas las diligencias para la compra; el (sic) es quien no me ha terminado de dar los documentos. Acepto esperar hasta el 14/12/13.”, dejándose constancia el 16 de diciembre de 2013 que previa llamada telefónica al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, este manifestó que no había concurrido porque el banco aun no le había entregado el documento que ella (ciudadana YAJAIRA VILORIA MENDOZA) necesita. Así se establece. Ahora bien, respecto a los correos electrónicos promovidos, la ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su artículo 4 establece que la información contenida en un mensaje de datos reproducida en un formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, en consecuencia, se tratan las mismas de unas copias simples de correos supuestamente intercambiados entre la parte actora y el Banco de Venezuela, tercero ajeno a la presente causa, no siendo entonces copias de documentos reconocidos o tenidos como tal. Aunado a ello en nada acreditan el cumplimiento del pago por parte de la actora en autos, en consecuencia, carecen de valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Asimismo, promueve la parte actora original de impresión del periódico La Verdad, corriente al folio 55, de fecha 03/12/2013, página tres (03) del referido medio de comunicación, mediante el cual se evidencia que el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, publicó notificación dirigida a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA su voluntad de rescindir el contrato de opción de compra-venta entre ellos suscrito, hecho este no controvertido y por el contrario aceptado por la parte demandada en su contestación a la demanda. Así se establece. Finalmente, trae a los autos la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, documentales constituidas de la siguiente forma: 1) Original de Comunicación Nº 006809, de fecha 19 de junio de 2013, emanado de BANAVIH (BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT) adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, dirigido al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, donde hace saber al precitado, lo siguiente: “Tengo el agrado de dirigirme a usted, a los fines de remitirle anexo al presente dos (2) ejemplares del Borrador de Liberación de Hipoteca con sus respectivos soportes, recibidos en la Consultoría Jurídica de este Ente Financiero en fecha 21 de Mayo de 2013, mediante solicitud Nº 4328, al cual se procedió a verificar y posteriormente otorgar el respectivo 'Visto Bueno' de esta Institución. En tal sentido sirva comunicarse con el apoderado de esta institución, la Ciudadana MARIA (sic) FLOR ARVELO DAO…en un plazo de quince (15) días hábiles previos a la introducción del documento en la Oficina de Registro que corresponda, a los fines de fijar fecha y hora donde se efectuará el procedimiento de liberación de hipoteca.” Entonces, a partir del documento de carácter público administrativo antes referido, pues no obstante tratarse el emisor de la documental de una entidad bancaria supone, asimismo, un organismo público por encontrarse adscrito al Ministerio ya referido, consignado por la parte actora y de ninguna forma impugnado por la parte demandada, queda demostrado en autos que el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ solicitó la liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda de cumplimiento con antelación a la firma de la respectiva protocolización del documento definitivo de compra-venta y liberación, cumpliendo así con las obligaciones contractualmente adquiridas, lo que es aun más evidente al someter a análisis el contrato de compra-venta introducido en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas en fecha 29 de julio de 2013, a través de la planilla Nº 1063007, donde se especifica que el tipo de acto lo constituye una CANCELACIÓN-VENTA E HIPOTECA (debiendo esta última ser adquirida por la compradora y quien fungiría como nueva propietaria), fijándose como fecha para su firma el 08 de agosto del 2013. En este sentido, se evidencia del documento introducido en la referida oficina registral, que el acto de suscripción estaría precedido por la cancelación del crédito hipotecario que concediera el Banco Fondo Común, BFC, allí denominado “EL OPERADOR FINANCIERO”, al ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, quedando así solventada la totalidad de la deuda “…no quedando en consecuencia nada a deber por concepto de capital ni intereses…Y yo, PORFIRIO CALDERÓN…actuando en mi carácter de Apoderado Especial de 'EL OPERADOR FINANCIERO',…en virtud que 'EL DEUDOR HIPOTECARIO', entrega en este acto el saldo adeudado a la fecha y por cuanto no queda nada a deber del referido préstamo en nombre de mi representado, extingo en todas sus partes las obligaciones derivadas del mismo…”, a partir de lo cual concluye este sentenciador que, si tal como expone la parte actora el acto de protocolización no tuvo lugar en razón de que el ciudadano PORFIRIO CALDERÓN ya no fungía como apoderado judicial del Banco Fondo Común, BFC, este hecho era en modo alguno imputable ni a la accionante ni al aquí demandado, quien llevó a cabo en forma tempestiva las diligencias y obligaciones a su cargo. Igualmente, concluye quien este recurso decide que la Resolución de fecha 05/02/2013, la cual entró en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21/02/2013, no es aplicable al caso de autos, pues, tal como señala el apoderado judicial de la parte demandada, la misma entró en vigor con posterioridad a la finalización del lapso de noventa (90) días consecutivos más la prórroga de treinta (30) días establecida en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta corriente a los autos y cuyo cumplimiento se demanda, contados los referidos lapsos a partir de la fecha de su autenticación, a saber, del 19/10/2016, debiendo computarse, tal como establecieron las partes, por días calendario consecutivos, venciendo los ciento veinte (120) días en cuestión el quince (15) de febrero del año 2013. Entonces, planteada como fuera la defensa del recurrente respecto a la no aplicabilidad de la referida resolución, corresponde a este Alzada hacer las siguientes consideraciones: En este sentido necesario se hace acotar el contenido del artículo 24 de nuestra Carta Magna, el cual es del tenor que a continuación se transcribe: “Artículo 24. Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que promovieron. Cuando haya dudas se aplicarán la norma que beneficie al reo o a la rea.” La precitada disposición, de corte constitucional, presupone la existencia del Principio de Irretroactividad de la Ley. En este sentido, la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Órgano de Justicia, en sentencia de fecha 05 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, Nº 818 (criterio ratificado en sentencia Nº 2718 del 12/08/05), dejó sentado el criterio que a continuación se transcribe: “(…) Del precepto antes transcrito [Art. 24 CRBV] se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos 'cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación' (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps) (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa, 'La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano', en Obra Jurídica, Ediciones de la Contraloría General de la República, (1976, p. 234). De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia…”. Así pues, visto que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela presupone en su articulado la no retroactividad de las leyes, así como que de la lectura de la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación y mejora de vivienda principal con recursos provenientes de la cartera de crédito obligatoria en materia de vivienda que anualmente deben cumplir, se desprende a partir de su artículo 1 que la misma regirá en los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, teniendo aplicación en todo mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat, para luego establecer en el último aparte del artículo 8 que el precitado cuerpo normativo entraría en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana, razón por la cual concluye esta Alzada que la referida resolución no es aplicable al caso de autos, pues no fue la intención del legislador aplicarla con carácter retroactivo, sino la aplicación inmediata de sus disposiciones para los contratos que se celebraran desde el momento en el cual tales disposiciones normativas entraran en vigencia, lo que, como se evidencia de autos, ocurrió con posterioridad al vencimiento de los lapsos de celebración del contrato definitivo acordado por las partes. Así se establece. Sin embargo y a pesar del aparentemente abundante acervo probatorio traído por la parte actora, esta no solo no acredita durante la consecución del iter procesal y antes de la decisión del caso, haber pagado o pagar el precio de la venta antes de la publicación de la sentencia definitiva que se recurre, así como tampoco demostró en autos la aprobación de los créditos que asegura le fueron concedidos por las referidas entidades financieras, aun siendo el deber de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales expresan: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Entonces, encontrándose la totalidad de los documentos que a su parecer demuestran el otorgamiento de los precitados préstamos constituidos en autos por originales y copias simples emitidas, selladas y suscritas por el Banco de Venezuela y funcionarios que allí ejercen sus funciones, cuyo contenido debió ser ratificado a través de la promoción de la respectiva prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, etc., aunque estas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellos informes de los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos, actividad probatoria con la cual no cumplió la accionante es por lo que, en consecuencia, no queda acreditado el cumplimiento de su obligación, a saber el pago del precio, cuya oportunidad de demostración se mantuvo incluso desde el inicio del presente juicio hasta antes del pronunciamiento del a quo en sentencia definitiva, pues para el momento de introducción de la demanda se encontraba vigente el retomado criterio según el cual el documento denominado por las partes como opción de venta se reputa como una verdadera venta, por lo que“…Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”, tal como expresa la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia en líneas anteriores parcialmente transcrita respecto al criterio retomado, vinculante y actualmente vigente de la Sala de Casación Civil, e incluso a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la trasferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Así se establece. En consecuencia, concluido el estudio y análisis pormenorizado del material probatorio traído a los autos por la parte actora, no logra la misma acreditar su cumplimiento pues, ni siquiera trae a los autos de forma fehaciente la aprobación del crédito bancario destinado a satisfacer su acreencia con anterioridad al momento pactado para la suscripción del contrato definitivo de venta, ni tampoco la disponibilidad de tal suma durante el transcurso del iter procesal seguido ante el Tribunal a quo antes de arribar el mismo a sentencia. Así se establece. Así las cosas, y como ya se estableció en las líneas que anteceden, la procedencia de demandas como las de autos, en las cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento de opción o compromiso de compra-venta y bajo el criterio jurisprudencial vigente al momento de la interposición y admisión de la demanda, se exige a la actora-optante el acatamiento de su obligación de pago, el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, y de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, pues tales cantidades de dinero se encuentran destinadas a sufragar su obligación con el demandado, quien ante la supuesta negativa respecto a la liberación de la hipoteca convencional de primer grado harto referida, impidió la suscripción última del acuerdo concluyente del negocio jurídico compromisorio, no pudiendo esta Alzada observar que el cumplimiento de tal obligación, prescrita en el artículo 1.527 del Código Civil, haya tenido lugar, no demostrando siquiera la actora-optante que para el momento de la suscripción se contaba con el monto restante a cancelar, razón por la cual concluye quien sentencia en la procedencia del presente recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. IV DE LA RECONVENCIÓN En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada reconviene en los siguientes términos: Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.264, 1.160, 1.167 y 1.270 del Código Civil, reconviene por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, ya identificada en los términos siguientes: Que de la cláusula tercera del contrato se desprende que la duración de la opción de compra sería de noventa (90) días calendario, prorrogables por una sola vez por treinta (30) días adicionales y en el libelo de la demanda se reconoce que el documento traslativo de la propiedad no se protocolizó dentro del indicado plazo. Que por cuanto la protocolización del documento de venta no se llevó a cabo oportunamente por razones que no le son imputables a su representado quien, como se reconoce en la demanda, cumplió con todos los requisitos para que la tradición documental se efectuara de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.488 del mencionado Código sustantivo, y era el demandante quien necesitaba del plazo para obtener el dinero con el objeto de poder materializar la negociación, razón por la cual, en nombre de su representado demanda a la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello se le condene, en la resolución del contrato de opción de compra que suscribió con su representado en fecha 19 de octubre de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 22, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. En la oportunidad respectiva la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención instaurada en su contra en los siguientes términos: Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la infundada y temeraria reconvención toda vez que el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, pretende desconocer su acto de incomparecencia al acto de protocolización por ante la sede del Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, aunado al hecho de que el mismo, por acto voluntario de manera unilateral mediante publicación en el diario LA VERDAD, rescindió la opción de venta suscrito por él. Que aun cuando los alegatos esgrimidos por la parte demandada carecen de argumento y de pruebas esenciales para su validez, tiene en cierto modo razón-sin ánimos de convalidar sus actos-al señalar que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley, invocado esto en razón de que el mismo reconviniente debe cumplir con sus obligaciones en su totalidad. Que rechaza, niega y contradice lo señalado por la parte reconviniente al pretender desconocer sus obligaciones para con la materialización del documento definitivo, hecho este objetivamente demostrado y que es la única controversia de la litis. Que la conducta procesal y la verdad es que el hoy demandado ya ejerció una resolución pública y un incumplimiento contractual reiterado, ligado al hecho de los reconocimientos expresos ejercidos por él mismo a lo largo del proceso, ampliamente reconocidos en torno a una opción de compra venta. Sobre la reconvención, el autor patrio Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo III, pág., 129 y siguientes establece: “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…(omissis)…no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone a una compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia-como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.” Respecto a la resolución contractual, establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma transcrita, a saber, del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto a las obligaciones contractualmente adquiridas. Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la reconvención de Resolución de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados. Respecto a la efectiva existencia del contrato bilateral, la misma quedó establecida en autos a través de la presentación del mismo por la parte actora-reconvenida conjuntamente con su escrito libelar, cuyos datos de autenticación aparecen en autos y en las líneas que anteceden, el cual no fue de modo alguno impugnado sino por el contrario plenamente reconocido por el demandado-reconviniente, dándose así como cumplido el primero de los requisitos ya establecidos. Así se establece. Ahora bien, en relación al segundo y último de los requisitos de la presente reconvención de resolución, quedó suficientemente probado en autos el incumplimiento de la parte demandante-reconvenida respecto a su obligación de pago al momento de suscribirse el contrato definitivo de venta, pues no logró demostrar en el juicio por ella intentado, la efectiva aprobación de los créditos bancarios destinados a satisfacer la acreencia a la cual quedó obligada como optante-compradora del bien inmueble objeto del contrato del cual pretendía cumplimiento, y no abonando tal pago en actas durante las distintas etapas procesales siguientes a la admisión de la causa y que antecedían a la sentencia definitiva, pretendiendo excusar su incumplimiento en la supuesta inobservancia del demandado-reconviniente y vendedor en la omisión de éste respecto a la tramitación de la liberación de hipoteca de primer grado que aun pesa sobre el bien cuya transmisión de propiedad se negociaba, aun cuando es la propia actora quien consigna en actas el “Visto Bueno” del documento contentivo de la predicha liberación, así como el documento definitivo presentado ante la oficina registral competente, a partir de cuya lectura se aprecia que tramitada la solicitud de liberación hipotecaria esta tendría lugar al momento de la suscripción del documento definitivo de venta, oportunidad en la cual el representante legal del acreedor hipotecario del actor en reconvención sería libertado de toda deuda a favor de la tantas veces referida entidad financiera; firma esta que no se llevó a cabo en la precitada fecha pues, según los propios dichos de la actora y encontrándose todos presentes, incluyendo al vendedor, se evidenció la no coincidencia del representante del acreedor hipotecario del Banco Fondo Común, BFC, respecto a la persona que para ese momento llevaba a cabo tales funciones, hecho este no imputable a ninguna de las partes. Así se establece. Entonces, claro es concluir en el cumplimiento de las obligaciones del demandado reconviniente, quien entregó tempestivamente las solvencias de ley, realizando asimismo la solicitud obligatoria para lograr la correspondiente liberación hipotecaria al momento de la suscripción del documento definitivo de venta, así como en la inobservancia contractual de la parte demandante reconvenida en las obligaciones por ella adquiridas, quien justifica la no acreditación de los préstamos hipotecarios aprobados a su nombre, ni el pago del precio del inmueble luego de iniciado el proceso, en las disposiciones establecidas en una resolución que, en este particular caso, deviene en no aplicable por haber entrado en vigencia con posterioridad al vencimiento de la prórroga por los contratantes acordada en la convención cuya resolución se pretende, en consecuencia, deviene en procedente la contrademanda interpuesta por el demandado-reconviniente, resultando forzoso para quien aquí decide declarar la misma con lugar, y así quedará establecido en la dispositiva de esta decisión. Así se establece. V DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado ILDEFONSO IFILL PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.840, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.177.753, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 14 de abril de 2016, la cual se REVOCA, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.062.952, contra el ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.177.753. Así se decide. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusiera el demandado reconviniente, ciudadano MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.177.753, contra la actora-reconvenida, ciudadana YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.062.952, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos MIGUEL VICENTE SALAZAR MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.177.753 y YAJAIRA COROMOTO VILORIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.062.952, y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas en fecha diecinueve (19) de octubre del año dos mil doce (2012), quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 99, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría pública. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 278 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° y 157°. EL JUEZ SUPERIOR, CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA, Abg. YESIMAR GONZÁLEZ. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:00 p.m.). LA SECRETARIA, Abg. YESIMAR GONZÁLEZ. Asunto: WP12-R-2016-000034 CEOF/YG.-