JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, SAN CRISTÓBAL, DIEZ DE OCTUBRE DOS MIL DIECISEIS.- 206° y 157° I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a quo. En el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por la ciudadana OLIVA CONSUELO VILLAMIZAR PISANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.788.535, contra la sociedad mercantil LICORES Y BODEGÓN ZONA FRANCA C.A, inscrita inicialmente bajo la denominación LICORES ZONA FRANCA C.A., por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 40, Tomo 16-A, de fecha 4 de agosto de 2005, modificado a su actual nombre según acta registrada en la misma oficina de registro de fecha 5 de octubre de 2005, bajo el N° 71, Tomo 20-A, representada por las ciudadanas MARILÚ ZULAY RICO GÓMEZ y JOHANA DEL ROCIO VALERO MORALES, titulares de las cédulas de identidad números V- 4.283.913 y V- 15.568.618, en su orden, el cual cursó por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Estando en trámite la presente causa a través del procedimiento previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el breve del Código de Procedimiento Civil, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponía seguir el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, por lo que para adecuar el trámite al nuevo procedimiento, se celebró audiencia o debate oral, con fecha 16 de junio de 2016, en la que se declaró con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada. El recurso de apelación. En fecha 17 de junio de 2016, el abogado JORGE WILFREDO CHACÓN MANTILLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.845, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandante, ejerció recurso de apelación contra la decisión de fecha 16 de junio de 2016. Por auto de fecha 1 de julio de 2016, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta. Trámite por ante este juzgado superior: Mediante auto dictado en fecha 15 de julio de 2016, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada, inventarió y tramitó el recurso de apelación siguiendo el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil contra la sentencia interlocutoria del procedimiento ordinario. Informes presentados por las partes en segunda instancia Es escrito de fecha 29 de julio de 2016, la parte recurrente en apelación, presentó escrito de informes, en el que, con cita de preceptos legales e invocando sentencias del Tribunal Supremo de Justicia, expone las razones que considera hacen procedente su recurso de apelación, y donde solicita, que en el evento de prosperar su recurso y revocarse la sentencia del a quo, se reponga la causa, para que se dicte sentencia sobre el fondo de la causa, en cumplimiento del principio de la doble instancia. Y en escrito de esa misma fecha, la parte demandada hizo lo propio, esto es, expuso sus consideraciones en defensa de la decisión recurrida, con apoyo igualmente en normas legales, citas jurisprudenciales y doctrinarias y pidió la declaratoria sin lugar del recurso de apelación y la ratificación de la sentencia apelada. Observaciones a los informes que hicieron las partes en segunda instancia. En fecha 10 de agosto de 2016, la parte demandante-recurrente en apelación presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, puntualizando en los aspectos que consideró determinantes para rebatir las contra razones de la parte demandada al mismo tiempo que insistió en la procedencia de su recurso de apelación. Finalmente la parte demandada, en fecha 10 de agosto de 2016, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandante combatiendo los argumentos esgrimidos en los informes por su contraparte y a la vez, buscando poner más en claro sus anteriores argumentaciones concluyendo así el debate en esta instancia. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión de resolución de contrato. Alega en su demanda la parte actora, que dio en arrendamiento a la ciudadana CARMEN ADELA GUARINO DE AVELLANEDA un local comercial ubicado en la calle 11, N° 21-30, planta baja, frente a la Plaza Los Mangos, Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad de San Cristóbal, en fecha 29 de abril de 2005, bajo el N° 68, Tomo 58, que acompañó con la demanda. Que según la CLAUSULA TERCERA, la duración del contrato era de cinco (5) años contados a partir del 1 de mayo de 2005, con vencimiento el 1° de mayo de 2010. Que en fecha 27 de octubre de 2005, autorizó a la arrendataria a subarrendar a la sociedad mercantil LICORES Y BODEGÓN ZONA FRANCA C.A, adquiriendo y asumiendo ésta última, a partir de esa fecha, los derechos y las obligaciones que había adquirido y asumido CARMEN ADELA GUARINO DE AVELLANEDA, en el contrato. Que asimismo, la demandante había celebrado contrato de arrendamiento de la planta alta de este inmueble con el ciudadano NESTORE GUARINO MEJÍAS, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad de San Cristóbal, el 10 de agosto de 2005, bajo el N° 79, tomo 189, folios 182 al 184, y que, con su autorización, la sociedad mercantil LICORES Y BODEGÓN ZONA FRANCA C.A., pasó también a ser la arrendataria de esta parte alta del inmueble, adquiriendo y asumiendo ésta última, los derechos y las obligaciones que había adquirido y asumido NESTOR GUARINO MEJÍAS, en el contrato. Peticiones de la parte demandante. Pide la resolución de los contratos y en consecuencia, le sea entregado debidamente desocupado el inmueble descrito. También reclama el pago de SESENTA Y OCHO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 68.094,45) por concepto de daños y perjuicios por los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, pretensión ésta que no es objeto del presente recurso, así como tampoco, la del pago de los cánones que se venzan durante el trámite del proceso. Alegatos de la parte demandada como fundamento de su excepción de prohibición de la ley de admitir la acción de resolución. En la oportunidad de la contestación de la demanda, el abogado JESÚS MANUEL MÉNDEZ HERNÁNDEZ, apoderado de la parte demandada, convino en la existencia de los contratos de arrendamiento y admitió que su representaba ostentaba el carácter de arrendataria. Sin embargo, señala que las notificaciones judiciales de la terminación del contrato y del comienzo de la prórroga legal se hicieron en los arrendatarios originales, CARMEN ADELA GUARINO DE AVELLANEDA y NESTORE GUARINO MEJÍAS y no en la demandada, LICORES Y BODEGÓN ZONA FRANCA C.A., por tanto nunca fue notificada de la terminación del contrato ni del comienzo de la prórroga legal. Que consecuencialmente, al continuar la demandada ocupando el inmueble, aunado al hecho de que la arrendadora permitió que continuara en el goce pacífico del inmueble y cobrando los cánones de arrendamiento, se concluye que el contrato de arrendamiento, por efecto de la previsión del artículo 1.600 del Código Civil, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Luego entonces, la acción con la cual podía ponérsele término, era la de desalojo con arreglo a las causales taxativas prevista en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no, la resolución de contrato, que es para lo contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción demandada no era admisible de acuerdo a la Ley. Síntesis de la controversia: Si los contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión de resolución de contrato que fue demandada, son a tiempo determinado teniendo respaldo en la ley la pretensión de resolución de contrato demandada, o si se convirtieron en contratos a tiempo indeterminado por virtud de haber operado la tácita reconducción y por consiguiente la pretensión demandada de resolución de contrato, no era admisible de acuerdo con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sino que la que procedía era la pretensión de desalojo por las causales taxativas que prevé dicha ley y la cual no fue ejercida por la parte demandante. III.- MOTIVA El caso sometido al conocimiento de esta alzada, versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 16 de junio de 2016, dictada por el tribunal a quo que declaró con lugar la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, establecida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fue opuesta por la parte demandada. A los folios 66, 67 y 68, de la pieza I, corre inserto en copia simple y en tres folios útiles, el documento contentivo del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la planta baja del local comercial ubicado en la calle 11, N° 21-30, frente a la Plaza Los Mangos, Barrio Obrero de esta Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, que fue oportunamente incorporado como anexo del libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 primer aparte, por lo que se aprecia y se valora como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, teniéndose como plena prueba de dicho contrato y de los términos pactados, al no haber sido impugnado, el cual en su CLAUSULA TERCERA, estipula que la duración del mismo era por un tiempo fijo de cinco (5) años: “El presente contrato tendrá un lapso de duración de CINCO (5) AÑOS contados a partir del 1° de mayo de 2005 con vencimiento el 1° de mayo de 2010 y al vencimiento de este término, el contrato se considerará terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna, al menos que las partes antes de vencerse el contrato convengan por escrito en prorrogar el aludido término. No obstante si al vencimiento del término la arrendataria continuare ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora recibieren personalmente el canon de arrendamiento siguiente a la fecha del vencimiento del término del contrato, se considerará prorrogado por tres (3) meses más, quedando esta prórroga sujeta a las mismas modalidades y estipulaciones establecidas en este contrato, por lo que en ningún caso podrá operar la tácita reconducción. (…)” Igualmente, a los folios 93, 94 y 95, de la pieza I, corre inserto en copia simple y en tres folios útiles, el documento contentivo del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la planta alta del local comercial ubicado en la calle 11, N° 21-30, frente a la Plaza Los Mangos, Barrio Obrero de esta Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, que fue oportunamente incorporado como anexo del libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 primer aparte, por lo que se aprecia y se valora como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, teniéndose como plena prueba de dicho contrato y de los términos pactados, al no haber sido impugnado, el cual en su CLAUSULA TERCERA, estipula que la duración del mismo era por un tiempo fijo de cinco (5) años: “El presente contrato tendrá un lapso de duración de CINCO (5) AÑOS contados a partir del 1° de agosto de 2005 con vencimiento el 1° de agosto de 2010 y al vencimiento de este término, el contrato se considerará terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna, al menos que las partes antes de vencerse el contrato convengan por escrito en prorrogar el aludido término. No obstante si al vencimiento del término la arrendataria continuare ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora recibieren personalmente el canon de arrendamiento siguiente a la fecha del vencimiento del término del contrato, se considerará prorrogado por tres (3) meses más, quedando esta prórroga sujeta a las mismas modalidades y estipulaciones establecidas en este contrato, por lo que en ningún caso podrá operar la tácita reconducción. (…)” En cuanto a si había o no necesidad de notificar sobre la terminación del contrato, el artículo 1.599 del Código Civil, establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Y sobre la procedencia de la prórroga legal y si era necesario notificarla o no, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999, vigente para el momento en que ocurrieron los hechos y aplicable para este caso, establecía en el artículo 39 lo siguiente: Artículo 39“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” En virtud de la norma precedentemente transcrita, observa este jurisdicente, que la prórroga legal fue estatuida legalmente para que se diera de modo automático, ope legis, sin necesidad de ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, ni notificación o requerimiento alguno. Normativa esta que no requería de mayor interpretación, por ser bastante clara y contundente; no obstante, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha repetido lo que dice la normativa, así, entre otras sentencias; la N° 137 del 11 de marzo de 2016, sentencia N° 1271 del 14 de agosto de 2012 y N° 300 del 17 de marzo de 2011. Por su parte, el artículo 38 eiusdem, establece cuál es el tiempo de prórroga, tomando en cuenta el tiempo de duración del contrato, así: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Aplicando la citada norma al caso que nos ocupa, cuya duración de ambos contratos es de cinco (5) años, de acuerdo con el literal c), la prórroga del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la planta baja del local comercial ubicado en la calle 11, N° 21-30, frente a la Plaza Los Mangos, Barrio Obrero de esta Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 2 de mayo de 2010 y se venció el 2 de mayo de 2012, y la prórroga del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la planta alta de dicho local se inició el 2 de agosto de 2010 y se venció el 2 de agosto de 2012. Sumado a ello, se pudo verificar que la demanda de resolución de contrato se interpuso el 4 de mayo del mismo mes y año, lo que confirmó la voluntad expresa e inequívoca del demandante, de no querer continuar la relación arrendaticia. De modo que, en el presente caso, no se produjo la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil que invoca la parte demandada, ya que, una vez vencido el tiempo de duración de los contratos, entró a operar automáticamente la prórroga legal de dos (2) años, e inmediatamente vencida ésta, la arrendadora accionó contra la arrendataria, pidiendo la resolución del contrato, por tanto, nunca se dio la tácita reconducción, figura ésta que presume renovado el contrato por tiempo indefinido, interpretando la conducta de las partes (expirado el tiempo de duración que fue fijado, el arrendatario queda con la tenencia del bien y el arrendador lo deja y le sigue recibiendo los cánones); sin embargo aquí no fue así, ya que, pese a que la arrendataria continuó ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento, la arrendadora desplegó una conducta diligente y eficiente que evidencia su voluntad inequívoca de no querer continuar la relación arrendaticia. De modo que, carece de fundamento legal la excepción opuesta por la parte demandada, de prohibición de la ley de admitir la pretensión de resolución de contrato propuesta por la parte demandante, pues en el presente caso no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, sino de un contrato a tiempo determinado y la pretensión de resolución de contrato demandada, no se encuentra excluida, y por tanto sí tiene respaldo en el ordenamiento jurídico, ya que para que una pretensión sea legalmente inadmisible, debe estar expresamente prohibida o en todo caso debe desprenderse de manera objetiva muy claramente de la Ley que está prohibida. Así se decide. En cuanto a la reposición de la causa solicitada por la parte demandante, observa este juzgador, que estando en primera instancia la presente causa y siendo tramitada por el procedimiento previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el breve del Código de Procedimiento Civil, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el 14 de abril de 2014, el cual dispone, en el único aparte del artículo 43, que debe seguirse el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil. Y teniendo presente el mandato del artículo 24 Constitucional en concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, era de aplicación inmediata para los procesos en curso; y habiendo sido sustanciada la causa para ese momento, sólo a la espera de decisión, el a quo en acatamiento al mandato constitucional y legal de la operatividad inmediata de la leyes procedimiento que entran en vigencia, celebró la audiencia o debate oral que prevé el procedimiento oral y allí decidió, declarando con lugar la defensa previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por lo que no decidió el mérito de la pretensión de resolución del contrato ni la pretensión acumulada de indemnización de daños y perjuicios. Por tanto, encuentra este juzgador atendible la solicitud de la parte demandante, para que el tribunal a quo, pase a decidir el fondo de la controversia, ya que no fue resuelta porque lo impidió la decisión que declaró con lugar la defensa de previo pronunciamiento, pero que al quedar revocada en esta instancia superior, debe resolverse aquella por el a quo, para no vulnerar la regla de la doble instancia civil. Así se decide. IV DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, abogado JORGE WILFREDO CHACÓN MONTILLA contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 16 de junio de 2016. SEGUNDO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada, de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el artículo 346, ordinal 11. TERCERO: SE REPONE LA CAUSA, al estado de que el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dicte sentencia definitiva sobre el fondo de la causa. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA por haber resultado vencida en la presente incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez del mes de octubre del año dos mil dieciséis. 206° de la Independencia y 157º de la Federación. El Juez, Fabio Ochoa Arroyave.- La Secretaria, María Fabiola Zambrano Z.- En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 am.) dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Exp. N° 7408.- FOA.