REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU ORDEN:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
206° y 157°
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad No. V-22.635.043, de éste domicilio y civilmente hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO y EDINSON VANEGAS AGUAS, con Inpreabogados No. 89.584 y 35.141 en su orden.
PARTE DEMANDADA: TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.533.177, civilmente inhábil, en la persona de su tutora ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.153.129, con domicilio procesal en la Calle Bella Vista, Quinta Isnotú, No. 1, Pueblo Nuevo, San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JENDER RIGOBERTO CHACÓN ROA y DOMINGO ESTEBAN SALCEDO PRATO, con Inpreabogados No. 35.076 y 48.485 (fls. 84-85).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (JUICIO BREVE).
EXPEDIENTE No.: 20.287.
PARTE NARRATIVA
ANTECEDENTES
En fecha 25 de noviembre de 2008 (fls. 1 al 6), se recibió por distribución, demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, en contra de MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES.
En fecha 04 de diciembre de 2008 (f. 11), el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento breve y dispuso el emplazamiento de la parte demandada, para que conteste al segundo día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 12 de enero de 2009 (f. 13), la Alguacila del Tribunal informó sobre la recepción de los emolumentos necesarios para armar la compulsa de citación.
En fecha 26 de mayo de 2009 (f. 15), la Alguacila Temporal del Tribunal informó sobre la citación de la demandada de autos.
En fecha 28 de mayo de 2009 (fls. 16 al 24), la parte demandada contestó la demanda, opuso cuestiones previas y formuló reconvención.
En fecha 01 de junio de 2009 (f. 76), el Tribunal admitió la reconvención propuesta y dispuso contestar la misma al segundo día de despacho siguiente.
En fecha 03 de junio de 2009 (fls. 77-78), la parte demandante presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 10 de junio de 2009 (fls. 79 al 83), la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En la misma fecha, la parte demandada otorgó poder apud acta (fls. 84-85).
En la misma fecha (f. 87), la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
En la misma fecha (f. 88), la parte demandante otorgó poder apud acta.
En fecha 11 de junio de 2009 (fls. 89 y 90), el Tribunal agregó las pruebas y las admitió salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 16 de junio de 2009 (f. 91), el Tribunal fijó oportunidad para oír testimoniales.
En fecha 17 de junio de 2009 (fls. 92 al 95), el Tribunal levantó acta en inspección Judicial.
En fecha 18 de junio de 2009 (fls. 97-98), el Tribunal levantó acta de evacuación del testigo LUIS ALEJANDRO DUQUE MÉNDEZ.
En la misma fecha (fls. 99-100), el Tribunal levantó acta de evacuación del testigo HENRY GIOVANNY ESTEVES.
En fecha 25 de junio de 2009 (f. 101), el Tribunal levantó acta de evacuación de testigo ANTONIO JOSÉ LUIS HOYOS PARADA.
En la misma fecha (f. 102), la parte demandante solicitó dejar sin efecto la declaración del testigo evacuado el mismo día, por cuanto el lapso de pruebas había fenecido y conforme el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, los lapsos procesales no puede prorrogarse ni abrirse de nuevo, sino después de cumplidos.
En fecha 25 de junio de 2009 (fls. 103-104), la parte demandante presentó escrito de conclusiones.
En la misma fecha (f. 105), el Tribunal manifestó que la solicitud de no tomar en cuenta el testigo evacuado, será resuelta en la sentencia de mérito.
En fecha 23 de enero de 2016 (f. 106), la parte demandante solicito copias certificadas.
En la misma fecha (f. 107), el Tribunal acordó librar las copias certificadas solicitadas.
En fecha 03 de marzo de 2016 (f. 108), el Tribunal recibió oficio proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, a fin de solicitar copias fotostáticas certificadas.
En fecha 04 de marzo de 2016 (f. 109), el Tribunal acordó las copias certificadas solicitadas y las remitió con oficio al Juzgado solicitante.
PARTE MOTIVA
ALEGATO DE LAS PARTES
Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción de las presentes actuaciones, consistente en demanda intentada por la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, quien debidamente asistida de abogado, demanda a TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, por la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Aduce la demandante haber celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, por vía notarial el día 07 de diciembre de 2004, acompañado a los autos, sobre un inmueble de su propiedad, consistente de un local comercial, situado al final de la Avenida España, Pueblo Nuevo, donde en su cláusula SEGUNDA, se establece que la duración del contrato es por el lapso de tres (03) años, contador a partir del 01 de noviembre del presente año, prorrogable, a cuyos efectos la parte interesada según el caso, deberá participarle a la otra, por cualquier medio lícito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, si hay voluntad y buena disposición, de querer llegar a un entendimiento o convenimiento entre las partes contratantes, incluyendo en este posible acuerdo, el establecer un aumento en el canon de arrendamiento, cuya facultad primaria estará a cargo de la propietaria. Que es el caso que para la finalización de ese primer período de la duración del contrato de arrendamiento (01 de noviembre de 2004 al 01 de noviembre de 2007), la propietaria arrendadora, siendo un contrato prorrogable el suscrito, no le notificó con anticipación su voluntad de no prorrogar el contrato y así continuó gozando del inmueble como inquilina y a su vez cancelando (sci) el canon de arrendamiento, que ya era de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), equivalentes por conversión monetaria en CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), los cuales ya se depositaban en el expediente de consignaciones No. 437 llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial, dándosele inicio de esta manera a un segundo período de duración del contrato de arrendamiento, es decir, del 01 de noviembre de 2007 al 01 de noviembre de 2010 que así se ciñieron según la segunda del contrato, porque el contrato de arrendamiento es prorrogable automáticamente por el espíritu de su redacción y por interpretación en contrario, la parte que no esté de acuerdo en su renovación deberá notificar a la otra con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, su voluntad de no renovarlo. Que no hay dudas que estamos frente a un contrato de arrendamiento prorrogable, porque así lo pactaron las partes contratantes, además la propietaria arrendadora, quien tiene la facultad primaria de tomar cualquier decisión, no le participó oportunamente de que el contrato no se iba a renovar, que además la prórroga legal es para los contratos a tiempo determinado y el presente contrato es prorrogable y la única manera de ponerle fin, es que alguna de las partes así lo haga notificando a la otra parte que no se renovará, así que siendo por su redacción prorrogable y continuando como inquilina del inmueble, cancelando (sic) su canon de arrendamiento, no hay duda alguna que el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por mandato de su cláusula segunda, por lo que renovado como fue el contrato de arrendamiento, el 01 de noviembre de 2007, lo cual ratifica la notificación judicial donde se le solicita un aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) mensuales a partir del 01 de noviembre de 2008, lo cual es exagerado y exorbitante, puesto que se le está aumentando el 233%, amen de que dicha notificación para el aumento del canon de arrendamiento para cada período, no para cada año, solo previa válida según lo establece el contrato suscrito, siempre y cuando se haga con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, que para los efectos dada su primera renovación automática es el 01 de noviembre de 2010, lo cual a esta fecha es demasiada prematura y no puede a motu propio aumentar el canon de arrendamiento el mes de noviembre de 2008. Que la arrendadora fue interdictada el 14 de mayo de 2007, tal como consta en Expediente No. 15.973 llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ratificada su decisión por el Juzgado Superior Segundo de ésta Circunscripción Judicial en fecha 20 de septiembre de 2007, nombrándosele como tutora a la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, consignando dicho expediente en el expediente de consignaciones arrendaticias y poder retirar el dinero, por lo que la relación contractual arrendaticia está vigente, acabándose de vencer el primer año de la renovación del contrato cuyo período es de 3 años. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por lo expuesto y conforme el artículo 1.167, procede a demandar, a la propietaria, para que con su carácter, convenga o en su defecto sea condenada por éste Tribunal a que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble No. 3, consistente de un local comercial, situado al final de la Avenida España, Pueblo Nuevo, San Cristóbal, Estado Táchira, por efectos de la cláusula SEGUNDA del mismo, el contrato se renovó o se prorrogó automáticamente, en fecha 01 de noviembre de 2007 y le de cabal cumplimiento al contrato de arrendamiento. Pidió que la citación de la demandada, se formule en su tutora, estimó la demanda en CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00) y señaló domicilio procesal.
En la contestación, la parte accionada opuso la cuestión previa de defecto de forma de demanda por no estar llenos los supuestos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la parte actora no señaló el objeto de la pretensión, violándosele su derecho a la defensa y al debido proceso por dejarles en una inseguridad jurídica, al no saber cuál es el objeto de la pretensión, pues primero narra que tiene un contrato de arrendamiento que según ella vence el 01 de noviembre de 2010 y por el otro manifiesta que se renovó o prorrogó, expresando una serie de hechos que marcan la imprecisión y no define ciertamente y claramente el objeto de la misma, violando el principio de la seguridad jurídica, presumiendo la demandante que la demandada y el Juzgado, tienen cualidades de adivinar a través de bolas (sic) de cristal (sic) para poder descifrar lo que pretende dar a entender el juicio. Sobre el fondo, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda infundada y temeraria, incoada en su contra. Negó, rechazó y contradijo la presunta duración del contrato legítimamente suscrito por ambas partes, que venza el día 01 de noviembre de 2010, en virtud que de la redacción de la cláusula segunda del contrato, se establece la voluntad que el contrato sea prorrogable, es decir, solo se estableció una única prórroga, por cuanto la palabra no lleva consigo la “S”, es decir, la pluralidad, solo se escribió en términos singulares; lo que a más decir, de los ilustres tratadistas de la lengua castellana, debe entenderse y así pide sea declarado, que lo que se quiso decir en la relación arrendaticia, era un período inicial de tres años, convencimiento para el día 01 de noviembre de 2007 (sic) y una sola e única prórroga, con vencimiento para el día 01 de noviembre de 2010 (sic), por lo que no ve el inconveniente del lapso de tiempo previamente definido por las partes contratantes, pero ello no obsta para demandar el incumplimiento del contrato por falta de sus obligaciones contractuales. Que a todo evento rechazó y contradijo los hechos como el derecho invocado, así como su petición, por cuanto la misma está basada en falsos supuestos cuando el contrato tiene una única prórroga con vencimiento para el 01 de noviembre de 2010.
En el mismo escrito la parte accionada planteó reconvención, con el objeto de demostrar fehacientemente que la otrora (sic) parte demandante, ha incumplido las cláusulas del contrato de arrendamiento debidamente suscrito, encontrándose dentro de las causales de resolución del contrato de arrendamiento. Que por inspección realizada el 28 de enero de 2008, evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio San Cristóbal, se demuestra el incumplimiento de la arrendataria en la cláusula cuarta del contrato, cuando tiene prohibición de habitar o vivir en el local, solo es para uso exclusivo de local comercial y deja el Tribunal constancia que habitan allí por espacio de cuatro años, lo cual violó flagrantemente las obligaciones contractuales, tal como también se evidencia de las fotografías tomadas donde se evidencian las camas donde duerme el grupo familiar, pidiendo al Tribunal que declare la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas en relación arrendaticia, contenida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento válidamente suscrito. Que visto la inobservancia en la que ha incurrido la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES (sic) ya identificada, que la señalan como incumplidora y contraventora de sus obligaciones principales en la relación arrendataria que le vinculan inicialmente con la ciudadana demandante por reconvención y sin desertar todas las razones de orden legal que encuadran en el supuesto de hecho y de derecho descrito en los párrafos anteriores del libelo y con el derecho específico legal argumentado, acude a su competente autoridad, debidamente asistida de abogado, con el carácter de arrendadora, para demandar como en efecto formalmente demanda, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO EN LA CLAÚSULA CUARTA DEL MISMO, a la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES (sic), suficientemente identificada y quien posee el carácter de arrendataria del inmueble objeto del juicio, por no cumplir con la cláusula cuarta del contrato que prevé y obliga a no utilizar el local como habitación ni vivienda, sino solo y exclusivamente para uso comercial, tal como lo obliga el segundo aparte del artículo 1.592 del Código Civil, así como lo obliga por interpretación en contrato de la causal “a)” del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios. Estimó la reconvención en la cantidad de UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) equivalentes a 20 unidades tributarias.
Admitida la reconvención, en su contestación manifestó la parte demandante reconvenida que la reconviniente acepta que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente y plantea la reconvención fundamentada en la resolución del vigente contrato de arrendamiento por incumplimiento de la cláusula cuarta. Que el contrato en su cláusula primera señala que se otorga un local comercial, es decir, que la arrendadora solamente dio en arrendamiento el local comercial y la otra parte del inmueble destinado para vivienda, no forma parte del contrato de arrendamiento. Que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento no prohíbe que el local comercial sea destinado para vivienda, lo que prohíbe es el traspaso, subarrendamiento o cesión bajo cualquier otro título, que de todas manera está cumpliendo íntegramente con el contrato de arrendamiento, ya que el local comercial arrendado está destinado solo para uso comercial. Que el contrato es Ley entre las partes, por ello, está cumpliendo lo pactado en el mismo cuando en la cláusula primera y la cuarta, la arrendadora lo que le arrendó fue únicamente el local comercial, por ello la reconvención carece de fundamentos en los hechos y en el derecho, pidiendo que la demanda sea declarada SIN LUGAR y condenada en costas a la reconviniente.
Vista la controversia planteada, pasa el Tribunal a valorar las pruebas aportadas al juicio.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A la documental inserta del folio 4 al folio 5, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ellas se desprende; Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER en condición de propietaria, con la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, en condición de arrendataria, sobre un inmueble de su propiedad, signado con el No. 3, consistente de un local comercial, situado al final de la Avenida España, Pueblo Nuevo, San Cristóbal, Estado Táchira, donde se estableció una duración de tres (3) años y demás cláusulas contractuales, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 07 de diciembre de 2004, inserto con el No. 55, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
A la copia simple inserta al folio 6, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, el prefecto de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, dejó constancia que el ciudadano GUILLERMO SANTANDER BONILLA, fallecido, tenía su residencia en el Final de la Avenida España, Vereda Bella Vista, Quinta Isnotú, No. 01 y que actualmente es residencia de su esposa e hijos, constancia expedida en fecha 10 de julio de 1995.
A la copia simple inserta al folio 7, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, boleta de notificación librada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 17 de octubre de 2008, a la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, sobre notificación de solicitud que se anexa.
A la copia simple inserta del folio 8 al folio 10, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; solicitud de notificación judicial de la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, formulada por la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, en condición de tutora de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES VIUDA DE SANTANDER, sobre su voluntad expresa e inequívoca de aumentar el canon de alquiler a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) mensuales que comenzarán a correr a partir del día 01 de noviembre de 2008, según cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento; solicitud que fue admitida según auto de fecha 17 de octubre de 2008, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
A la inspección judicial inserta del folio 92 al folio 95, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que éste Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de arrendamiento en el contrato cuyo cumplimiento se demanda en juicio principal y resolución en reconvención, el día 17 de junio de 2009, donde se dejó constancia de lo siguiente: 1) que a la entrada del inmueble, en la parte frontal superior, existe un aviso en el que se lee “Tasca Restaurant La Llanera”, también un pendón que se lee “Pollo y carne en vara” y una placa donde se lee: “Expendio de especies alcohólicas, registro No. C-0027, autorización No. 0027, Tasca y Rest. La Llanera, otra placa que dice: RIF: V-22635043-4 y NIT 0387801740 y otro pequeño aviso que dice “Se reserva el derecho de admisión”; 2) que el inmueble, existe contiguo al local comercial donde se encuentra constituido el Tribunal, una habitación con su respectivo baño y servicios y a su vez, posterior a esa habitación, se observó un galpón totalmente techado de gran tamaño en cuanto a extensión, que sirve según se aprecia de depósito de diferentes tipos y especies, también pare el resguardo de mesas y sillas de plástico, se observó una puerta que existe entre el local comercial y el galpón antes mencionado y en la parte posterior a éste último una puerta de hierro que sirve de comunicación a otro inmueble contiguo. En el local comercial se observó baños para damas y caballeros, pero en el inmueble constituido por el local comercial no hay división, sino solo la que divide el local con el galpón, tal división se observa que es de material metálico y hasta cierta altura; 3) que en el local funciona la Tasca y Restauran antes indicado y en la habitación contigua a éste para uso y descanso propio de las personas que allí existen y el galpón como depósito general; 4) se observó que en la parte frontal o el derecho real de inmueble, existe una puerta espaciosa para ingreso o entrada principal, en la división metálica que separa el galón del local comercial existe una puerta para acceso recíproco, al lazo izquierdo del fondo del local comercial se observa una puerta que da acceso a un inmueble colindante a éstos, que según informó la notificada, el terreno fue alquilado para servicio de estacionamiento de los usuarios que concurren al local; 5) que el local comercial está separado por una lámina de metal hasta cierta altura con una puerta metálica que sirve de acceso al galpón en la parte posterior y a su vez en forma recíproca al local comercial; 6) que en la parte posterior del local, existe una cama litera, una cama matrimonial, un estante propio para vestier, un televisor, ropa personal, lavadora, peinadora y un ventilador.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A la copia simple inserta del folio 25 al folio 37, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que en fecha 14 de mayo de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró la interdicción definitiva de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES VIUDA DE SANTANDER, nombrándose tutora definitiva a la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES.
A la documental inserta del folio 38 al folio 75, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ellas se desprende; que por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, se admitió en fecha 28 de enero de 2008, solicitud de inspección judicial formulada por la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, sustanciada en el expediente No. 4.265, a fin de dejar constancia sobre el Estado General en que se encuentra las puertas, ventadas e instalaciones sanitarias de cada uno de los locales comerciales que conforman el inmueble; donde funciona: licorería el imperio, restaurant la Llanera y bodega sin nombre; se deje constancia sobre el estado general en que se encuentran las paredes, frisos y pintura, tanto internas como externas de cada uno de los locales que conforman el inmueble, así como el estado de los techos por su parte interna en cada uno de los locales, el número de personas mayores y menores de edad que ocupan y habitan el inmueble y desde hace cuanto tiempo lo ocupan, el uso comercial al cual están siendo destinados los locales objeto de la inspección, dejando memoria fotográfica del estado general del inmueble.
A la testimonial del ciudadano LUIS ALEJANDRO DUQUE MÉNDEZ, de 31 años de edad, inserta al folio 47 y folio 48, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 508 del Código Procedimiento Civil, y de ella se desprende; que el testigo tiene viviendo al Final de la Avenida España, No. 46-158, desde hace 28 años, que ha frecuentado el local comercial objeto de la presente acción a almorzar, así como ha ido en horas nocturnas, que sabe que la señora Zenaida y su grupo familiar habitan y duermen en una habitación o dormitorio que está atrás del local comercial y ha visto allí literas, cama matrimonial y vive con un niño menor de edad hijo de ella y hace bastante tiempo que tiene esa señora encargada de ese local y vive ahí. En las repreguntas manifestó que sabe que la ciudadana Zenaida habita el local porque son los comentarios de los vecinos, y que ella habita en el segundo salón de la parte de atrás, en la habitación a mano derecha. Y que en el inmueble hay tres habitaciones, un depósito y dos habitaciones.
A la testimonial del ciudadano HENRY GIOVANNY ESTEVES, de 32 años, inserto a los folios 99 y 100, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 508 del Código Procedimiento Civil, y de ella se desprende; que dicho ciudadano tiene 24 años viviendo en Pueblo Nuevo, que cuando hay futbol frecuenta el local y a veces almuerza allí, que conoce a la encargada del local porque ella pide mucho carro de la línea, que ella habita allí porque ella pide carro a la línea temprano para hacer mercado y ella siempre vive allí, que ha visto al lado del baño dos habitaciones y hay una que está amoblada, tiene televisor y camas. Ante las repreguntas manifestó que en el local está la barra, como dos o tres televisores y por la parte de atrás están los cuartos que cree que son dos o tres y que la señora Zenaida habita los cuartos que están detrás del local comercial.
A la declaración del testigo ANTONIO JOSÉ LUIS HOYOS PARADA, de 21 años de edad, inserta al folio 101, cuya declaración fue impugnada por diligencia de fecha 25 de junio de 2009, inserta al folio 102 y según auto de la misma fecha inserto al folio 105, dicha impugnación sería resuelta al momento de la sentencia definitiva, siendo ésta la oportunidad, el Tribunal observa: En la diligencia de impugnación, se observa que la parte demandante manifiesta que según el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil y viendo la cartilla de despacho, el día que se evacuó dicho testigo, era el día 11 luego de la contestación a la reconvención y conforme el artículo 202 ejusdem, los lapso procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo luego de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la Ley o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario, por tanto, al solicitarse nueva oportunidad para evacuar el testigo el último día para la evacuación, cuando se agotaba el lapso, no quedaba tiempo para evacuarlo, infringiendo con su conducta el artículo 170 ordinal 3 ibidem, por lo que pide no se le de ningún valor probatorio a dicho testigo.
Sobre lo anterior, observa el Tribunal que la reconvención fue contestada el día 03 de junio de 2009, y según el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la causa se abrió a pruebas por diez días sin término de la distancia, luego de dicha fecha, correspondiéndole el lapso de evacuación de pruebas, entre el 04 de junio de 2009 y el 18 de junio de 2009, ambas fechas inclusive, razón por la cual, la evacuación del testigo fijada para el día 25 de junio de 2009, se realizó sin justificación alguna de éste Tribunal, fuera del lapso legal establecido para ello y sin que la parte solicitante de evacuación del testigo, haya solicitado la prórroga correspondiente.
En razón de lo anterior, en atención al principio de preclusividad de los actos procesales a que hace alusión la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de julio de 2013, dictada en el Expediente No. 12-0875, con ponencia del Magistrado: Juan José Mendoza Jover, el testigo evacuado fuera del lapso procesal establecido para ello, no puede dársele el valor probatorio por el cual fue promovido y en razón de lo anterior, éste Tribunal hace innecesario entrar a señalar lo evacuado por el referido testigo. Así se decide.
Valoradas como han sido las pruebas, pasa el Juez en primer lugar a resolver las cuestiones previas opuestas en la contestación de la demanda.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Tal como se explicó en el detalle de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuando en el escrito libelar, no se detalla el objeto de la pretensión, tal como así lo establece el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem.
Ante tal afirmación, cuando éste Tribunal observa y evidencia el escrito libelar, puede determinar con precisión en su petitorio, lo siguiente:
“Ciudadano Juez, por todo lo expuesto… (omissis)… procedo a demandar como en efecto formalmente demando en mi carácter de arrendataria, para que la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER,… (omissis)… en su carácter de PROPIETARIA ARRENDADORA, convenga o en su defecto sea condenada por esta (sic) Tribunal a que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble… (omissis)… por efectos de la cláusula segunda del contrato se RENOVÓ O PRORROGÓ automáticamente en fecha 01 de noviembre de 2007 y en consecuencia le de cumplimiento al contrato de arrendamiento”
Como se puede apreciar de dicho petitorio y así lo observó desde un principio éste Tribunal cuando en la carátula del presente expediente se lee: “MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, la presente acción la intenta la inquilina de un local comercial, en virtud de una notificación que le realiza la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, en condición de tutora de la interdictada TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, sobre su voluntad expresa e inequívoca de aumentar el canon de arrendamiento a partir del 01 de noviembre de 2008, incumpliendo así con la cláusula segunda del contrato, solicitando así el cumplimiento de dicho contrato de arrendamiento, es decir, que evidencia éste Tribunal de la demanda interpuesta y los recaudos consignados, que la parte actora si señaló el objeto de la pretensión, al solicitar que se tome como renovado el contrato a partir del 01 de noviembre de 2007 por tres (3) años, no existiendo de modo alguno, la falta del requisito de Objeto de la demanda a que alude la parte demandada. Así se declara.
En consecuencia de lo anterior, evidenciado que en el escrito libelar y sus anexos se evidencia un claro petitorio en cuanto al objeto de la pretensión, éste Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de defecto de forma de demanda. Así se decide.
SOBRE EL FONDO DE LA DEMANDA
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de modo, lugar y tiempo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones, que luego en las oportunidades probatorias legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.
Corresponde ahora a éste Operador de Justicia, determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, señalan:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo., Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Se concluye de la norma trascrita, por interpretación en contrario a los literales tipificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de su propio encabezado del artículo, que cuando exista cualquier otro tipo de acción proveniente de contrato de arrendamiento no establecida en el referido artículo, la acción a incoar será sobre los contratos a tiempo determinado; claro está, todo esto suponiendo que el actor en éste tipo de acciones, pesa en cabeza del propietario arrendador y no en el arrendatario.
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes. Es importante recalcar, que éstos requisitos son procedentes, única y exclusivamente, cuando el actor en éste tipo de juicios es el propietario o arrendador y no cuando la acción la propone el arrendatario, pues en un porcentaje muy alto de los casos que se conocen a nivel judicial, quien opone las acciones de cumplimiento y/o resolución de contrato, el sujeto activo regularmente se constituye en el arrendador o el propietario y difícilmente el arrendatario o inquilino es quien acude a los órganos jurisdiccionales como débil jurídico, a hacer valer el contrato de arrendamiento celebrado. Máxime, cuando las acciones de desalojo efectivamente son exclusivas del propietario o arrendador, a menos que el arrendatario haya celebrado contrato de sub arrendamiento y en todo caso el arrendatario se constituiría en arrendador del sub arrendado.
Así las cosas, con relación al primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, por demás celebrado por la vía de la autenticación, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de arrendamiento. Así se establece.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuándo termina la misma.
Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.
De allí que se requiera examinar las notas características de una u otra tipología de contrato (tiempo determinado o indeterminado) y para tales efectos, la Sala de Casación Civil, en decisión N° 1391, de fecha 28-06-2005, Exp. N° 04-1845, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló al respecto lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.
Por su parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra:”Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2006, señala:
“el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal” (p. 181).
De las citas anteriores, se extrae que es un aspecto fundamental para la procedencia de la demanda la calificación del contrato, esto es, si es a término fijo o no, toda vez que para una u otra modalidad contractual la acción a ejercer será distinta. Tratándose de un contrato a tiempo determinado, deberá interponerse el cumplimiento y/o la resolución del contrato; y si fuere un contrato a término indeterminado deberá solicitarse la acción de desalojo. Claro está, ello si y solo si el sujeto activo se constituye en el arrendador (propietario o no) del inmueble arrendado. Así se aclara.
La parte demandada produjo un Contrato de Arrendamiento que data desde el año 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el No. 55, tomo 151, de fecha 07 de diciembre de 2004, del cual se conviene a analizar en cuanto al lapso de duración del mismo, así:
El Contrato de Arrendamiento supra indicado en su cláusula Segunda, estableció (f. 4):
“SEGUNDA: La duración del presente contrato es por el lapso de TRES (03) años, contados a partir del 01 de noviembre del presente año, prorrogable, a cuyos efectos la parte interesada según el caso, deberá participarle a la otra, por cualquier medio lícito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, si hay la voluntad y buena disposición, de querer llegar a un entendimiento o convenimiento entre las partes contratantes, incluyendo en este posible acuerdo, el establecer un aumento en el canon de arrendamiento, cuya facultad primaria estará a cargo de “LA PROPIETARIA”.
De ello se concluye que el primer período de vigencia del contrato, fue de tres (3) años, contado a partir del 01 de noviembre de 2004, por lo que su término sería hasta el 01 de noviembre de 2007. Así se establece.
También se tiene, que ambas partes son contestes en que la arrendataria permaneció en la posesión pacífica y goce del inmueble, sin que haya prueba alguna de que las partes pactaron una prórroga, por lo que se deduce, que en el presente caso se verificaron los supuestos de la tácita reconducción, como lo indica el artículo 1.600 del Código Civil, con lo que para quien juzga, es concluyente indicar, que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción es a tiempo indeterminado. Así se establece.
De los requisitos anteriores, al determinarse que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción es a tiempo indeterminado, la acción debería sucumbir, sin embargo, ello sería para el caso que el arrendador o propietario sean quienes instauren la acción principal, pues cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la celebración de dicho contrato establece causales taxativas para la incoación de la acción de desalojo, acción única, exclusiva y excluyente del propietario arrendador.
Así las cosas, siendo la acción principal incoada por el arrendatario o inquilino, éste Tribunal pasará a verificar el tercer requisito, en virtud que el segundo de los mencionados, como se explicó anteriormente, solo surtiría efectos legales plenos, frente al arrendador-propietario como sujeto activo. Así se establece.
Con relación al tercer requisito, consistente en la existencia de algún incumplimiento por parte del demandado, el Tribunal observa que la pretensión principal se basa en el cumplimiento del contrato, específicamente en que el contrato, luego de finalizado el día 01 de noviembre de 2007, comenzó en una tácita reconducción, renovándose el mismo hasta el 01 de noviembre de 2010 y ello así se lee en el petitorio de la demanda, a pesar que allí se utilizan las palabras “Renovó o prorrogó”.
Sin embargo y atinente a lo anterior, el artículo 1.600 del código Civil antes mencionado, establece:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Como se puede apreciar de la norma antes citada, existe disposición expresa de Ley, que según el sentido a que debe dársele conforme lo establece el artículo 4 ejusdem, al haber finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda y se le deje en la cosa arrendada, existe una renovación “sin determinación de tiempo”, lo que en el derecho procesal se conoce como tácita reconducción arrendaticia y por ende, el contrato debidamente firmado y expreso pasó a ser a un contrato a tiempo indeterminado o contrato verbal ( contrato verbis).
En virtud de lo anterior, a pesar que ambas partes son contestes en manifestar que el contrato se renovó desde el 01 de noviembre de 2007 al 01 de noviembre de 2010, dicha situación ya había sido prevista por el legislador en el artículo antes citado y en razón de lo cual, a pesar de convertirse el contrato a tiempo indeterminado por disposición expresa de Ley, éste sentenciador no evidencia incumplimiento alguno de parte del propietario arrendador ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, ni por si ni por medio de su tutora MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, quien por tácita reconducción del contrato de arrendamiento, tenía plena libertad de pactar con su arrendataria un nuevo canon de arrendamiento, sin determinar que el contrato finalizaría en la fecha 01 de noviembre de 2010. Así se establece.
En consecuencia, al no determinarse con precisión algún tipo de incumplimiento de parte de la demandada de autos, le es forzoso para quien aquí decide, declarar SIN LUGAR la acción intentada, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En consecuencia de lo anterior, se deberá condenar en costas a la parte demandante. Así se decide.
SOBRE LA RECONVENCIÓN
Tal como se explicó en detalle anteriormente, la parte demandada reconvino a la parte demandante por la acción de resolución de contrato, alegando que la parte demandante inquilina del local comercial dado en arrendamiento, utiliza el mismo como su residencia propia y la de su grupo familiar.
Corresponde ahora a éste Operador de Justicia, determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la celebración del contrato cuya resolución se demanda, señalan:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo., Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Se concluye de la norma trascrita, por interpretación en contrario a los literales tipificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de su propio encabezado de artículo, que cuando exista cualquier otro tipo de acción proveniente de contrato de arrendamiento no establecida en el referido artículo, la acción a incoar será sobre los contratos a tiempo determinado.
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.
El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, tal como se determinó anteriormente, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de arrendamiento.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal al examinar como fue el contenido del artículo 1.579 y 1.600 del Código Civil, en el título inmediato anterior, referente al fondo de la demanda principal, determinó que cuando ambas partes son contestes en que la arrendataria permaneció en la posesión pacífica y goce del inmueble, sin que haya prueba alguna de que las partes hayan pactado una prórroga, se verificaron los supuestos de la tácita reconducción establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, con lo que para quien juzga, es concluyente indicar, que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción es a tiempo indeterminado. Así se establece.
Así las cosas, al determinarse que el contrato de arrendamiento cuya resolución se reconviene, es a tiempo indeterminado, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debe sucumbir por no tratarse de un contrato a tiempo determinado, siéndole forzoso a quien aquí decide declarar SIN LUGAR la mutua petición intentada. Así se decide.
En consecuencia de lo anterior, se deberá condenar en costas a la parte demandada reconviniente, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos y sin suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.153.129, con domicilio procesal en la Calle Bella Vista, Quinta Isnotú, No. 1, Pueblo Nuevo, San Cristóbal, Estado Táchira, actuando en condición de Tutora Definitiva de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.533.177 y civilmente inhábil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda o acción principal de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad No. V-22.635.043, de éste domicilio y civilmente hábil, en contra de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, identificada ampliamente en el particular inmediato anterior.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, anteriormente identificada, actuando en condición de Tutora Definitiva de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, también anteriormente identificada, en contra de la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, suficientemente identificada en el punto inmediato anterior.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la acción principal, conforme el supuesto genérico de vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la reconvención, conforme al supuesto genérico de vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en el Edificio Nacional, Piso 1, Oficina 7 de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
Josué Manuel Contreras Zambrano
Juez Titular Alicia Coromoto Mora Arellano
La Secretaria
Exp. 20.287
JMCZ/cm.-
En la misma fecha, previas formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 horas de la tarde, dejándose copia para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.
Alicia Coromoto Mora Arellano
La Secretaria
|