TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Vargas
Maiquetía, catorce (14) de Octubre de dos mil Dieciseis (2016)
204º y 155º

ASUNTO: WP12-V-2016-000135

PARTE ACTORA: DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.717.081.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.568.
PARTE DEMANDADA: EMILIANO SALINAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-6.480.803.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.724.
Motivo: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
Procedimiento Oral
Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de esta Circunscripción Judicial fue presentada demanda, la cual efectuadla distribución correspondiente, fue admitida por auto de fecha 23 de mayo de 2016. Citado el demandado en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas ambas partes presentaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas.
Siendo esta la oportunidad para decidir, este Juzgador pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
Establece el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos , dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y de los demás requisitos exigidos en el artículo 243”.
CAPITULO PRIMERO
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que en fecha 17/04/1991 se celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emiliano Salinas, ampliamente en autos, y que dicho contrato lo suscribió el ciudadano Enrique Manuel Ugueto Matute, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro V-4.563.181, actuando en nombre y representación de la persona que le vendió, es decir, la ciudadana Isabel Matute de Ugueto, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro V-1.447.208.

Que en dicho contrato de arrendamiento en su clausula segunda reza que la duración es de seis (06) meses improrrogables contados a partir del Primero (01) de Marzo de 1991, a tenor de lo cual el contrato evidentemente nació con una condición de Tiempo determinado y que por haber expirado y permanecer el arrendatario ocupando el local por mas de diez (10) años, el mismo evidentemente se hizo de tiempo indeterminado, asi mismo establece la clausula tercera que el canón de arrendamiento sería por la cantidad de Dos Mil Bolivares (Bs. 2,000), mensuales que se cancelarian los primeros cinco (05) dias de cada mes y nunca ha sido así ya que el inquilino pasaba años que no cancelaba, y en la actualidad con la reconversión monetaria del año 2008, es de Dos (Bs. 2,00) Bolivares mensuales y que desde hace muchos años se ha tratado de conversar amigablemente con el inquilino, para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato.

Que establece el articulo 14 de la Ley de Arrendamiento de Local Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, “que el arrendatario esta obligado a pagar el canón de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en el decreto ley”… , es decir que este articulo ni el contrato de arrendamiento nunca lo ha cumplido el inquilino violando descaradamente lo pactado y que según la ley es su sagrado deber de cancelar los primeros dias de cada mes su canon de arrendamiento y que ya tiene mas de 20 años que no cancela el canon de arrendamiento ni la anterior dueña que era abuela del hoy actor, asi mismo en el mes de diciembre del año 2015 se le manifestó el interés de que desalojara el inmueble de forma amigable para poder tumbar las paredes y el techo que era un peligro para su persona tal y como se evidencia en la inspección judicial.
Que por todo lo anteriormente expuesto procede a demandar al ciudadan EMILIANO SALINAS por DESALOJO por falta de pago fundamentado en los articulos 1159,1167,1264,1579,1616, del Código Civil vigente y el artículo 40 dela Ley de Arrendamiento de Local Comercial Ordinal “A” para que convenga o en su defecto sean condenados por este Tribunal a la Entrega inmediata del Inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en la cual lo recibió; A pagar la Cantidad de Doce Bolivares (Bs. 12,00), a razón de Dos (Bs. 2,00) Bolivares mensual por vía de daños y perjuicios los canones de arrendamiento desde el mes de diciembre del año 2015 hasta el mes de mayo del año 2016, y los que se sigan venciendo hasta que este Proceso quede totalmente firme; A pagar las costas y costos que cause el presente juicio de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil y a que presente las debidas solvencias de los suministros de agua y luz electrica.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada consignó escrito en los siguientes términos:
Que el demandante no tiene cualidad para sostener el presente juicio, toda vez que entre el y mi persona no existe ningun vinculo contractual vigente, efectivamente el demandante alega haber adquirido un inmueble para local comercial, conforme a documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del estado Vargas, de la revisión del citado documento se aprecia que se le vendió un salón para negocio, que conforma el primer piso o planta baja y un pequeño salón para depósito, todo dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle que va hacia el río priedra azul; SUR: con casa cuyo dueño ignoro; ESTE: su frente con calle pública , y OESTE: su fondo, con la misma calle a piedra azul, dice que ambos salones tienen techo de platabanda.
Que señala el citado documento que lo vendido perteneció a la vendedora, ISABEL MATUTE DE UGUETO, por titulo supletorio otorgado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Departamento Vargas del Distrito Federal de fecha 20 de enero de 1967, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Vargas en fecha 20 de abril de 1967 bajo el Nro. 18, folio 77, en dicho instrumentodice que dentro de los linderos señalados anteriormente se construyó una casa de dos plantas, y que en su planta baja hay dos (02) salones para negocios y otro pequeño salon para deposito y en su planta alta compuesta de recibo, dos (02) habitaciones, comedor, cocina, salon de baño con sanitario siendo sus paredesde bloque, techo de platabanda y tejali, piso de mosaicos y cemento rojo, tambien dice que el terreno no le es propio, es asi como en este punto comienza a diferenciarse el inmueble que se ocupa y el que el demandante señala como de su propiedad, su persona ocupa un local comercial de una sola planta que tiene baño y una pequeña oficina que actualmente le sirve de vivienda , y dicho local tiene una cabida aproximadamente de sesenta y cinco (65 mts2) metros cuadrados y su techo es de laminas de zinc y acerolit, dicho inmueble se ocupa desde hace mas de 20 años y por ello presenta daños en su estructura.
Que los linderos del inmueble que ocupa son los siguientes NORTE: con local comercial del ciudadano Aquiles Colon Salazar, SUR: inmueble de dos plantas que es o fue de ISABEL MATUTE DE UGUETO, ESTE: con calle principal de el rincón; OESTE: con vía que va a piedra azul, es asi como se puede apreciar que lo que reclama el demandante en nada coincide con el inmueble que ocupa y que originiariamente alquiló al ciudadano CARLOS GUAITA, hoy finado y que luego la tambien finada ISABEL MATUTE DE UGUETO, me reclamó como suyo, suscribiendo el contrato otorgado por la Notaria Públicfa del Municipio Vargas de fecha 17 de abril de 1991, pero dicho contrato nunca se perfeccionó al no demostrarme la finada la propiedad del inmueble, de hecho al quedar afectado el inmueble por la tragedia de vargas del año 99 la propia antes mencionada ciuidadana me hizo saber que podia hacer lo que quisiera y me confesó que no era de ella que no tenia ningun interes en el mismo y no tenia dinero para repararlo.
Que en la propia inspección consignada por el demandante realizada por este Tribunal en fecha 14 de abril de 2016 se dejó constancia que el inmueble objeto de la inspección que actualmente ocupa como poseedor legitimo no tiene techo de platabanda, que el techo es de laminas de zinc, acerolit y asbesto, y de las tomas fotograficas allí consignadas se aprecia que es de una sola planta, por lo que no hay identidad entre el inmueble que ocupa y el que dice haber adquirido el demandante, y en virtud de ello no puede subrogarse en los derechos del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Vargas, ya que no se trata del mismo inmueble.
Que niega, Rechaza y Contradice sin que llo signifique convalidación alguna de la cualidad del demandante en toda y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos alegados y estar fundamentados en derecho inaplicable a la situación actual del inmueble, no es cierto que el demandante sea propietario del inmueble que ocupa desde hace mas de 20 años ya que el mismo es un local de aproximadamente sesenta y cinco metros cuadrados , ubicado en la Calle Real de El Rincón, sector El Rincon cuyos linderos ya fueron expuestos anteriormente, asi mismo no es cierto que se deba pagar arrendamiento alguno por el inmueble que ocupa toda vez que no existe contrato de arrendamiento por el mismo, de hecho esta poseyendo legitimamente el inmueble desde hace mas de veinte años ya que no se ha presentado dueño alguno para reclamarlo.
Que el Documento otorgado por ante la Notaria Publica del Municipio Vargas en fecha 17 de abril de 1991, es nulo ya que se pretendió arrendar un inmueble que no era propiedad de la arrendadora, razón por la cualel mismo nunca estuvo vigente entre las partes, y así queda reconocido al confesarse que nunca se pago el canon de arrendamiento, aunado al hecho de que la finada ISABEL MATUTE DE UGUETO, en vida no nintentó acción judicial alguna por el inmueble.

CAPITULO SEGUNDO
Abierto el juicio a pruebas, las partes consignaron escritos en los términos siguientes:
1) Marcado con la Letra “A” contrato de Compra-venta, entre la Ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO y el ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, ampliamente identificados en autos, de fecha cinco (05) de mayo del año dos mil seis (2006) por ante la Notaria Publica Segunda del estado Vargas, sobre un inmueble constituido por un salon para negocio que conforman el primero piso o planta baja, donde actualmente funciona un taller de herreria y un pequeño salon para deposito, cuyos linderos son los siguientes: NORTE : con calle que va hacia el río piedra azul; SUR: Con casa cuyo dueño ignoro; ESTE: su frente con calle pública y OESTE: su fondo con la misma calle que va a piedra azul, tal documento emana de un funcionario público con facultad para darle fe pública al otorgamiento, Y que el mismo no fue Impugnado o Desconocido por la parte demandada en consecuencia se tiene como fidedigno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
2) Marcado con la letra “B”, Inspección Judicial practicada por el Tribunal Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en donde se evidencia que el demandante consignó Documento Original de Contrato de Arrendamiento cursante al folio quince (15) celebrado entre el ciudadano ENRIQUE MANUEL UGUETO MATUTE, actuando en representación de la Ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO por ante la Notaria Publica del Municipio Vargas, en donde se deja contancia que se denominaran “EL ARRENDADOR]” con el ciudadano EMILIANO SALINAS, quien a su vez se denominara “EL ARRENDATARIO” sobre un inmueble que consta de un salon signado con el N°1 que forma parte de un inmueble ublicado en el Rincon, parroquia Maiquetia , y que consta de los siguientes linderos: NORTE: con Calle que va hacia el Rio Piedra Azul; SUR: con casa cuyo dueño se desconoce; ESTE: su frente con la calle pública real de el rincón y OESTE: su fondo con la misma calle que va hacia el rio piedra azul. De igual manera se evidencia que en dicho contrato se deja explicitamente que el arrendador es el unico y exclusivo Propietario del Inmueble y que este se destinaria solo y exclusivamente como Local Comercial, asi mismo se fija la duracion del mismo en seis (06) meses improrrogablesa partir del primero (1ero) de mazro del año 1991 con una fijacion del canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES ( Bs. 2000,oo) mensuales; Dicho Documento emana de un funcionario público con competencia para ello, es decir, se trata de un instrumento privado que no fue impugnado, motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos del conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo. ASI SE DECLARA.

3) Cursante desde el folio cuarenta y tres (43) al folio cincuenta y uno (51) copia simple de documento Registrado por ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Vargas, de fecha veintitres (23) de mayo de mil novecientos ochenta y nueve (1989), en donde se evidencia un titulo supletorio evacuado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Departamento Vargas en donde la ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO, titular de la cedula de identidad Nro. 1.447.208, donde expone que construyó a sus expensas una casa situada con frente al lugar donde existió la llamada casa grande y bloques del servicio portuario, parroquia maiquetía, El Rincón y que describe los siguientes Linderos: NORTE: con calle que va hacía el rio piedra azul; SUR: con casa cuyo dueño ignoro; ESTE: su frente con calle pública y OESTE: con calle que va a Piedra Azul; tal documento emana de un funcionario público con facultad para darle fe pública al otorgamiento, y por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la parte actora se tiene como fidedigno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
4) Cursante a los Folios Sesenta y Cinco (65) al Folio setenta y Dos (72) Recibos de pago emitidos en contra del ciudadano EMILIANO SALINAS por concepto de pago de canon de arrendamiento, por la cantidad de Dos Bolivares (2,00 Bs), de los meses de enero de 2015 a julio de 2016, al respecto este Tribunal observa de que se trata de una documental la cual no está ni firmada ni sellada por la otra parte en consecuencia cabe destacar el PRINCIPIO DE ALTERIDAD de la Prueba, Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…”
En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca, por lo tanto este Tribunal no le otorga ningún tipo de valor probatorio a las documentales promovidas antes mencionadas por la parte actora. ASI SE DECLARA.

DE LA FIJACION DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

En fecha dos (02) de agosto de dos mil dieciseis (2016) este Tribunal, mediante auto fija los límites de la controversia en los siguientes puntos:
• En la procedencia o no, del Desalojo invocado en el articulo 40 ordinal “A”de la Ley de Regulacion de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del local comercial objeto de la presente demanda.
• En el Pago de los canones de arrendamiento por vía de daños y perjuicios en la cantidad de Doce Bolivares (Bs 12,00), a razón de Dos Bolivares (Bs. 2,00) Mensuales desde el mes de diciembre del año 2015 hasta el mes de mayo de 2016.
• En la Procedencia o no de la Falta de Cualidad alegada por la parte demandada en contra de la parte actora.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
PUNTO PREVIO.
De la Falta de Cualidad del actor para intentar el presente juicio
Antes de entrar a decidir los argumentos de fondo esgrimidos por los integrantes de la relación procesal, se hace preciso con carácter previo, dar respuesta a la defensa previa de falta de cualidad activa opuesta por el apoderado de la parte accionada, al momento de contestar la demanda incoada en contra de su representado, lo que significa que se debe determinar si en efecto, existe un vinculo de conexión entre los sujetos y la pretensión que se invoca en este juicio, o por el contrario hay ausencia de Legitimatio ad Causam.
Resulta evidente, que en los casos donde se hace valer la Falta de Cualidad Activa o Pasiva y la misma sea procedente, produce como efecto procesal una sentencia anticipada de rechazo a la demanda por falta de legitimación. De la lectura realizada a la contestación de la demanda, se observa que, la representación judicial del demandado opone a la parte accionante la falta de cualidad para intentar el presente juicio, bajo el argumento de que el ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, se subroga el carácter de propietario del inmueble local-comercial arrendado ya que nunca se perfecciono el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO, quien posteriormente le vendió el local al hoy demandante, condición que según afirma el demandado no puede poseer ya que no se trata del mismo inmueble, sin embargo, la accionante por su parte se defiende e insiste en ser el propietario del inmueble litigioso y que si se trata del mismo inmueble.
La situación anteriormente planteada, nos lleva a fijar un criterio concreto sobre lo que debemos entender en nuestro sistema legal, por legitimidad procesal de las partes, tomando en cuenta que no existe en nuestro derecho una norma que la defina. En este sentido el Doctor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Página 27, afirma que: “…El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Las conclusiones derivadas de lo expuesto por el citado tratadista y proyectista del vigente Código de Procedimiento Civil, nos lleva a tener que precisar, si en efecto la falta de legitimación invocada por la representación judicial de la parte demandada, en lo que respecta al ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, debe ser declarada procedente, y en consecuencia desestimada la demanda por falta de legitimidad, o por el contrario debe mantenerse su participación en el presente juicio, por reunir los atributos para ostentar una posición legitimante dentro del proceso.
Del material probatorio cursante en autos y partiendo de los hechos expuestos, se observa que la parte accionante expone como alegato central en su demanda, la presentación del documento tanto de arrendamiento suscrito por la abuela del demandante asi como el documento de compra-venta del local comercial en cuestión en el cual se observa que se trata del mismo local comercial invocado en la pretension del actor y que el mismo se encuentra debidamente autenticado y reconocido por la parte demandante. Estos antecedentes obligan al Juez a determinar el origen de la situación legitimante que se atribuye la actora en la demanda. En primer lugar y desde la perspectiva estrictamente procesal, cuando se afirma en el Libelo que el ciudadano Dionedy Lopez Ugueto suscribió un documento de compra-venta con la ciudadana Isabel Matute de Ugueto, sobre un inmueble ubicado en el Sector el Rincon de Maiquetía cuyos linderos estan ampliamente identificados en autos, y que anteriormente la ciudadana Isabel Matute de Ugueto habría suscrito un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble con el ciudadano Emiliano Salinas quien hoy es la parte demandada por lo que necesariamente hacen deducir a quien hoy decide que se trata de dos (02) documentos ampliamente reconocidos por ambas partes y que surtieron sus efector legales pertinentes y oridnarios teniando asi necesariamnete que el ciudadano Dionedy Lopez se subroga legalmente a un arrendamiento constituido en un inmueble de su propiedad , y puede por tanto, demandar el Desalojo por alguna de las causales contempladas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; siendo que por regla general en nuestro sistema procesal, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por la ley. Así entonces encontramos que, en ninguna disposición legal prohíbe a quien se atribuye el carácter de arrendador, la posibilidad de intentar la demanda de Desalojo, lo que significa que la actora posee cualidad activa para sostener el presente juicio, motivo por el cual no puede ni debe prosperar en derecho el argumento de la parte demandada en cuanto a la falta de cualidad por parte del ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, ya se que encuentra tal y como se evidencia en autos plenamente facultado para ejercer las acciones legales pertines. ASI SE DECIDE.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.

En virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como su parte integrante- procurara ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas de derecho privado en verdadera situación de proporción.

Así, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” (Destacados de este Tribunal)
Axiomáticamente, asume este juez que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen proteccionista que no es pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiendo realizado este juzgador un análisis exhaustivo del presente expediente, se observa que los hechos acontecieron así:
La ciudadana Isabel Matute de Ugueto, en fecha once (11) de marzo del año 1991, siendo la propietaria en ese entonces del inmueble situado en el sector El Rincón, parroquia Maiquetía, y cuyos linderos se especifican de la siguiente manera: NORTE: con calle que va hacía el rio Piedra Azul; SUR: con casa cuyo dueño ignora; ESTE: su frente con la calle pública Real del Rincón y OESTE: su calle con la misma calle que va hacia el rio piedra azul, que es de su propiedad, celebró en esa oportunidad un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emiliano Salinas sobre el inmueble anteriormente descrito, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Vargas, privado, escrito y a tiempo determinado.

En la mencionada convención, se estableció en su cláusula Segunda, que la vigencia era de seis (06) meses, y en su clausula Tercera que el Canón de arrendamiento seria la cantidad de Dos Bolivares (Bs 2,00) mensuales. Ahora bien, considera que no es equilibrado que la arrendador haya dejado o no haya recibido el pago del canon de arrendamiento por el local comercial aquí controvertido, de manera continúa. Lo ecuánime es que el canon de arrendamiento lo cancelara el arrendatario, a mes vencido. Es decir, que como débil jurídico de la relación contractual, obtiene primero el derecho de poseer u ocupar el local comercial y luego, le surge la obligación de pagar el canon. Es por ello que, tal cancelación ha debido ocurrir durante los primeros cinco (05) días del mes inmediatamente posterior al vencido dada la responsabilidad adquirida por medio de el contracto pactado entre las partes.

Es asi como las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, la falta de pago por el arrendatario de 2 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Así las cosas se observa:
El artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
“Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.”
En el caso que nos ocupa, se acompañó a la demanda, original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ISABEL MATUTE DE UGUETO en su carácter de arrendadora y EMILIANO SALINAS, en su condición de arrendatario, el cual tuvo por objeto el inmueble ya descrito el cual no fue impugnado por la parte demandada sino que por el contrario contradijo alegando que no se trataba del mismo inmueble a que se referia el hoy arrendador, motivo por el cual no podia subrogarse dada la venta del inmueble posteriormente en el año 2006 por parte del hoy demandante
Dispone el artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
De igual forma, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Las citadas disposiciones en comento se limitan a regular las distribuciones de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan velarse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.
En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas, por lo que seguidas se verificara la procedencia de las causales alegadas y así:
DE LA FALTA DE PAGO
El primer elemento para analizar de la presente demanda de desalojo es la falta de pago dos o más de los cánones de arrendamiento, establecida en el numeral a del artículo 40 dl Deceto con Rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada no canceló el canon de arrendamiento, por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento. En la acción con fundamento en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su ordinal “a”Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado ya que el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento. En este orden de ideas acotamos que La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación trayendo esto como consecuencia la responsabilidad unica por parte del arrendatario de cumplir con su obligación contractual, asi mismo de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así, se tiene que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. Así que, obligada como se encontraba el accionado de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos un copia simple de un titulo supletorio registrado a favor de la ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO, cuyos linderos son exactamente iguales al del contrato de arrendamiento suscrito por el arrandatario hoy demandado y la ciudadana anteriormente citada que posteriormente dio en venta pura y simple al hoy demandante ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO, según documento que riela al folio trece (13) y catorce (14) del expediente, por lo que de manera directa el demandado acepta que se trata del mismo inmueble, pues como anteriormente se ha afirmado las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones y hechos descritos y teniendo en cuenta que lo unico que se demostro es que se trata del mismo inmueble no cabe duda para este juzgador de que en el referido inmueble existe una relacion contractual entre el ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO y el ciudadano EMILIANO SALINAS y que la simple afirmacion de que el local comercial objeto de esta disputa no se encuentra distribuido de la misma manera en la que fue descrita en el contrato, no quiere decir que no se trate del mismo inmueble, pues invariablemente el arrendatario podría modificar de manera unilateral el ámbito o espacio del local en cuestión, mas aún teniendo en cuenta de que en el estado Vargas en el año 1999 ocurrió una tragedia pública que pudo haber alterado de manera no visible alguno de los espacios establecidos en el primer contrato surgido por las partes, sin embargo como se pudo constatar se trata del mismo inmueble tanto del contrato de arrendamiento como el que hizo alusion el demandado cuando consigno la copia simple del titulo supletorio registrado a nombre de la ciudadana ISABEL MATUTE DE UGUETO, es asi que Cuando la parte demandada no logró imponer los elementos necesarios para demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, conforme a los alcances del artículo 1.354 del Código Civil, debe este Tribunal declarar con lugar la falta de pago de cánones de arrendamiento y por ende configurado el incumplimiento al numeral a del artículo 40, razón por la cual obligan a este sentenciador a declarar Con lugar la pretensión del demandante en cuanto al desalojo por la falta de pago. ASI SE DECIDE.

En cuanto a la insolvencia del demandado, de los cánones de arrendamientos de los meses vencidos y consecutivos, alegada por la demandante en su escrito libelar, desde el mes de diciembre de 2015, hasta el mes de julio de 2016, cuando introdujo la demanda por ante el la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos para un total de siete (07) cánones, a razón de Dos (2.00 Bs.) cada mes, lo que da la cantidad general de Catorce Bolivares (14,00 Bs.); este juez afirma que es cierta, pues no existe en autos una sola prueba -ni siquiera a título de indicio- que demuestre o haga presumir, que el demandado-arrendatario hubiere cancelado algún canon de arrendamiento de los siete (07) que se le reclaman, razón por la cual siendo una obligación idonea para el demandado, pues este la ha incumplido y debe según lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cancelar los mismos los primeros cinco (05) dias de cada mes. Y ASI SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de en el juicio que por DESALOJO, interpuso el ciudadano DIONEDY JESUS LOPEZ UGUETO contra el ciudadano EMILIANO SALINAS., ambos ampliamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión.
SEGUNDO: Se le ordena al Ciudadano Emiliano Salinas, titular de la cedula de identidad Nro. V-6.480.803, a entregar el inmueble libre de bienes y personas ubicado en la siguiente dirección: Sector el Rincón, Calle Principal, entre la entrada de piedra azul y Santa Ana, casa S/N° cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con calle que va hacie el río peidra azul; SUR: con casa cuyo dueño se ignora; ESTE: su frente con la calle pública real de el rincón; OESTE: su fondo con la misma calle que va hacía el río piedra azul.

TERCERO: Se Condena a la parte demandada al pago de Dos Bolivares (Bs. 2,00) mensuales por indemnización del pago de los canones de arrendamiento vencidos desde el mes de diciembre del año 2015, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
CUARTO: Se condena en Costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedmiento Civil

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los catorce (14) días del mes de Octubre de dos mil dieciseis (2016).

EL JUEZ,

Abg. Cesar A. Faria O.

LA SECRETARIA,
Abg. Neyla Velasquez

En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).

LA SECRETARIA,
Abg. Neyla Velasquez