TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
Año 205º y 156º
Maiquetía, Veintiuno (21) de Julio de 2016
ASUNTO N°: WP12-R-2016-000016.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: Ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-17.751.313.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio JESÚS IGNACIO DE SOLA LANDER y FRANCISCO DE SOLA LANDER, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.338 y 91.476 respectivamente.
DEMANDADA: Ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.640.551.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RAMÓN CARRILLO DÍAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.735.
MOTIVO: DESALOJO (Apelación del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES ANTE EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo previa distribución al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, mediante el cual expuso lo siguiente: 1) Que mediante documento suscrito en fecha 09 de octubre de 2008, ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 68, Tomo 60 de los libros llevados por esa Notaría, su difunto padre JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, celebró con la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, ya identificada, contrato de arrendamiento sobre un inmueble de dos (02) niveles, ubicado en el Barrio Mamo Abajo (conocida como vía principal de Las Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada de Marapa), Parroquia Catia La Mar del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyas medidas, linderos y demás características aparecen reflejadas en el escrito libelar. Que en la cláusula tercera del documento de arrendamiento se estableció que el plazo de la relación sería de dos (02) años, el cual empezaría a correr a partir del primero (1º) de octubre del año 2008, finalizando el treinta (30) de septiembre del año 2010, y que el mismo sería a tiempo determinado, pues, bajo ningún aspecto operaría la tácita reconducción, pudiendo ser prorrogable por períodos iguales a menos que cualquiera de la partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar el convenio. Que mediante sentencia dictada en fecha 20 de abril de 2012, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con ocasión del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que intentara la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, declaró la improcedencia de la acción por ella intentada. Que la mencionada sentencia quedó definitivamente firme, adquiriendo fuerza de cosa juzgada. Que en fecha 14 de agosto de 2012, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, notificó judicial y formalmente a la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, de conformidad con la cláusula tercera del tantas veces referido contrato de arrendamiento, sobre la no renovación del mismo, es decir, que la relación arrendaticia no sería renovada y que como consecuencia de ello, a partir del primero de octubre de 2012, comenzaría a regir la prórroga legal de dos (02) años, y que el treinta (30) de septiembre de 2014, debería hacer entrega del inmueble libre de muebles y personas y entregarle todas las llaves, así como reponerle todo lo que se haya roto, deteriorado o desprendido, tal como se estableció en la cláusula décimo tercera. Que una vez finalizado el tiempo establecido como prórroga legal, la arrendataria continuó en posesión del inmueble antes identificado. Que la arrendataria hasta la presentación del escrito libelar no ha cumplido con su obligación de entregarle el inmueble objeto del contrato, a pesar de haber sido notificada dentro de la oportunidad correspondiente, que el treinta (30) de septiembre de 2014, le correspondía hacerlo conforme a notificación judicial que se le efectuara y de conformidad con lo estipulado en la cláusula tercera del aludido contrato. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la competencia corresponde a los Tribunales de Municipio y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Que fundamenta su demanda en el artículo 40 literal “G” de la precitada ley, y los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Que por los motivos antes expuestos es por lo que ocurre a fin de demandar, como en efecto demanda por vía de DESALOJO a la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada así: PRIMERO: Entregarle el inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial de dos (02) niveles, ubicado en el Barrio Mamo Abajo (conocida como vía principal de Las Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada de Marapa), Parroquia Catia La Mar del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyas medidas, linderos y demás características aparecen reflejadas en el escrito libelar, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. SEGUNDO: Como vía subsidiaria, y conforme a lo establecido en la cláusula Décima Tercera del aludido contrato, pido se condene a la demandada al pago de la suma de Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 1.520,00) por concepto de los daños y perjuicios que le han causado, a razón de cuarenta bolívares fuertes (Bs. 40,00), por día de atraso en la entrega del inmueble desde el día treinta (30) de septiembre de 2014, hasta el día seis (06) de noviembre de 2014, así como los que se sigan generando a partir del día de hoy, exclusive, hasta la entrega material real y efectiva del inmueble o en su defecto hasta la declaratoria de firmeza de la decisión definitiva que recaiga sobre la demanda, a razón de Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. 40,00) conforme a la citada cláusula.
En fecha diecisiete (17) de noviembre de 2014, el Tribunal a quo admite la demanda, y se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que presente escrito de contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la parte demandada, debidamente asistida por el profesional del derecho, abogado RAMÓN CARRILLO DÍAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.735, en fecha 03 de agosto de 2015, da contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que opone la defensa perentoria de fondo a la actora, para que sea decidida por este Tribunal en su oportunidad legal, la cual opone de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en los términos siguientes: Que ha sido interpuesta la presente demanda por la parte actora DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA, acreditándose la misma el carácter de heredera con respecto a su señor padre, de cujus, ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, y a su vez afirma ser copropietaria del local comercial y el depósito que está ubicado en la vía principal de La Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada Marapa, Parroquia Catia La Mar del estado Vargas, según a decir de la actora fuera propiedad del de cujus y sobre el cual se pretende la desocupación; en ese orden, esta parte demandada procede a oponer y ejercer como punto previo la falta de cualidad activa de la parte actora para intentar el presente juicio, a fin de que sea resuelta en su oportunidad legal; conforme lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 361 eiusdem en su primer aparte. Que para mejor comprensión del asunto aquí planteado se ve en la necesidad de traer a colación que el bien inmueble que se describió en la declaración sucesoral no es el mismo y es totalmente distinto al local comercial y depósito sobre el cual se encuentra arrendada y del cual la actora pide desalojo. Que en el año 2004, el ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES LAROYE, C.A., del cual su persona era la presidenta. Que en dicho contrato se indicaba que era sobre el local comercial y depósito, ubicado en la vía principal de Las Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada de Marapa, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas, lo cual consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 09 de noviembre del 2004, anotado bajo el Nº 02, Tomo 58 de los libros respectivos que lleva la Notaría, siendo este inmueble sobre el cual la parte actora pretende la desocupación. Que posteriormente, el ya identificado ciudadano en el año 2006 suscribe con su persona otro contrato de arrendamiento sobre el mismo local y depósito, ubicado en la misma dirección señalada, es decir, la vía principal de Las Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada de Marapa, Parroquia Catia La Mar del estado Vargas, como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 24 de octubre de 2006, anotado bajo el Nº 61, Tomo Nº 58 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo este el mismo inmueble sobre el cual la parte actora pretende la desocupación. Que luego el de cujus, en el año 2008, suscribe con su persona otro contrato de arrendamiento sobre el mismo local comercial y el depósito, ubicado en la ya indicada dirección, lo cual consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 09 de octubre de 2008, quedando anotado bajo el Nº 68, Tomo 60 de los Libros que lleva esa Notaría, siendo este último contrato el que señala la actora en su pretensión, obviando los otros contratos citados; siendo el mismo inmueble, sobre el que pide la desocupación. Que conforme a lo anterior y con el fin de determinar si en los documentos aportados por la actora donde fundamenta su acción, ella acompañó alguno que pruebe ser heredera-copropietaria-del de cujus ya identificado, quien en vida fuera propietario del inmueble sobre el cual se pretende la desocupación; en este mismo orden podrá observarse, que en el certificado de solvencias de sucesiones ya señalado y a nombre del de cujus, ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, se describe en la relación de bienes inmuebles uno que se ubica en la calle Las Acacias, final del Desagüe, casa Nº 8, sector Mamo Abajo, Parroquia Catia la Mar, del Municipio Vargas del Distrito Federal, apreciándose en este sentido que el local comercial y depósito dado en arrendamiento del cual la parte actora pide su desalojo y ubicado en la vía principal de La Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada Marapa, Parroquia Catia La Mar del Estado Vargas, del cual según a su decir es heredera, el mismo no aparece declarado como herencia en dicho formato, y por lo tanto no se le puede acreditar a la demandante ser heredera y su copropiedad sobre el referido inmueble, por no haberlo sucedido de su señor padre; lo cual da lugar a que carece de cualidad activa para intentar a sostener este juicio. Promueve la cuestión previa contenida en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 346 ordinal 6º eiusdem. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 865, procede a contestar la demanda incoada en su contra. Que si bien es cierta la existencia del contrato de arrendamiento que menciona la actora, también es totalmente falso de toda falsedad, que exista éste único contrato de arrendamiento sobre el inmueble conformado por local comercial y depósito que está ubicado en la dirección antes señalada; lo verdadero y la realidad es, que el de cujus: JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES - arrendador - hoy fallecido, padre de la actora; suscribió con su persona tres (03) contratos de arrendamiento incluyendo el último, siendo el primero el suscrito con la sociedad mercantil INVERSIONES LAROYE, C.A., en fecha 27 de julio del año 2004, respecto al cual fungía como presidente de la precitada persona jurídica, venciendo el 01/10/2006; el segundo suscrito en fecha 24 de octubre de 2006 con su persona, venciendo el 30/09/2008, y el tercero firmado asimismo por ella y el de cujus en fecha 09 de octubre de 2008, venciendo el 30/09/2010. Que la suscripción de estos tres (03) contratos por parte de su persona y del arrendador hoy lamentablemente fallecido, dio lugar a que la relación arrendaticia prevista en el contrato original que en principio era considerado a tiempo determinado, por la renovación del mismo y los otros, pasó a ser considerado a tiempo indeterminado, pudiéndose observar que el arrendador no llegó a oponerse en ningún instante a que fueran renovados los contratos; por lo cual resulta oportuno invocar y oponer a la actora y hacer del conocimiento a este Tribunal que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, siendo que el local comercial y el depósito del que es arrendataria lo ostenta desde su inicio, vale decir, desde el 09 de noviembre de 2004, hasta el presente año 2015, siendo que la relación arrendaticia sobre el local comercial y el depósito, tiene una data de diez (10) años y siete (07) meses hasta esta fecha. Que la actora da a entender que la sentencia de fecha 20 de abril de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial con ocasión del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que intentara la demandante contra su persona, la cual luego de su análisis por el respectivo Juzgado la declaró IMPROCEDENTE, que es COSA JUZGADA, esto porque el Tribunal de la causa al momento en que hizo las consideraciones para decidir sobre los alegatos que esgrimió y en especial los de la actora en el referido juicio que interpuso en relación a una carta misiva de carácter privado, contentiva de una notificación sobre la renovación del contrato, que la realizó de manera ilegítima, estableció que el contrato celebrado el 01 de octubre del 2008 al 30 de septiembre del 2.010 se había prorrogado por dos (2) años más, y su plazo de duración empezó a regir desde el 01 de Octubre de 2010, hasta el 30 de Septiembre de 2012, teniendo que el contrato objeto del juicio se encontraba vigente, de ahí que la demanda se declaró improcedente. Que este segundo argumento esgrimido por la actora sobre la sentencia supra citada, que a su decir es COSA JUZGADA, lo cual trae para lograr su acción y configurar el desalojo del local comercial y depósito que ostenta en arrendamiento; a los fines de no quedar en estado de indefensión en cuanto al hecho; procede a rechazarlo, negarlo y contradecirlo, lo cual hace valer bajo las consideraciones siguientes: Que quiere hacer citar que la sentencia dictada por el Juzgado ya referido, y según la actora a su decir es COSA JUZGADA, no es aplicable a la presente demanda; esto porque dicho fallo, que declaró inadmisible la demanda, lo fue en un juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que incoara la demandante por vencimiento de prórroga legal que fue admitida por el Tribunal en mención en fecha 26 de octubre del 2011. Que el caso en cuestión no es cosa juzgada por no gozar de causas idénticas con el presente proceso y así pide sea declarado. Que la parte actora hace mención que en fecha 14 de agosto de 2012 el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas le notificó y formalmente, conforme con la cláusula tercera del tantas veces citado contrato de arrendamiento, sobre la no renovación del mismo, es decir, que la relación arrendaticia no sería renovada y que como consecuencia de ello, a partir del primero de octubre del 2012 comenzaría a regir la prórroga legal de dos (02) años, y que el treinta de septiembre de 2014 debería hacerle entrega del inmueble libre de bienes y personas, procede a rechazarlo, negarlo y contradecirlo, por cuanto la citada notificación a la que hace mención la actora no cursa en autos de la causa, por lo que no puede debatirla ni oponérsela, creándose en este sentido una indefensión por desconocer de la misma; siendo así, y en vista que no se anexa al libelo de demanda, la misma ya no podrá ser admitida por éste Tribunal como lo prevé el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil que rige el procedimiento oral. Que estando en vigencia el último de los tres (03) contratos, que vencía el 30 de septiembre de 2010, aconteció y sucedió que el arrendador, ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, en fecha 10 de febrero de 2009, lamentablemente fallece, teniéndose entonces que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, que ocurrió el día 30 de septiembre del año 2010, su persona continuó así y siguió ocupando en arrendamiento el referido local comercial y depósito, valga así decir, que siguió en continuidad como arrendatario en los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2011, para lo cual en ningún momento la parte actora hizo oposición al respecto; verificándose que en este último contrato operó la tácita reconducción, por lo tanto, el contrato de arrendamiento que era a tiempo determinado, pasó a ser a tiempo indeterminado, y ello fue así porque la actora luego del fallecimiento de su señor padre comenzó a percibir todos los pagos por conceptos de arrendamiento sobre el citado local y depósito, correspondientes a los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 y los pagos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2015, los cuales su persona se los ha depositado en su cuenta cliente de la que es titular en el Banco Universal Banesco, Nº 01340213252132177864, como se evidencia de los recibos bancarios que anexa a los autos, y es cuando en noviembre del 2011, la demandante demanda por cumplimiento de contrato, expediente Nº 1712-11, que fundamenta porque a su decir había vencimiento de prórroga legal, que luego fue declarado improcedente por el Tribunal de la causa, todo lo anterior en concordancia con lo establecido en los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, razón por la cual solicita que sea declarada sin lugar la presente demanda. Que promueve las documentales en el escrito de contestación, especificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de octubre de 2015, el a quo declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 15 de octubre de 2015, previa celebración de la audiencia preliminar, el Tribunal fija los hechos controvertidos y abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2015, el Tribunal vencido como se encuentra el lapso probatorio, fija el día martes 21 de diciembre de 2015, a las 10:00AM, para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
Que en fecha 27 de enero de 2016, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, siendo dictada dispositiva en esa misma fecha, publicándose el correspondiente fallo in extenso en fecha 15 de febrero de 2016, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“(…)
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO, interpuso la ciudadana DENNYS DEL VALLE GOUVEIA CONTRERAS en contra de la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFFAT CABELLO, ambas ampliamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión.
SEGUNDO: Se le Ordena a la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFFAT CABELLO a entregar el inmueble libre de bienes y personas ubicado en la siguiente direccion: Barrio Mamo Abajo (Conocida como vía principal de las tunitas, Sector Mamo, Frente a la entrada Marapa, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del estado Vargas.
TERCERO: Se Condena a la parte demandada al pago por la cantidad de MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.1520,00) por concepto de daños y perjuicios a razón de Cuarenta (Bs.40,00) Bolívares por cada día de atraso en la entrega del inmueble desde el día treinta (30) de septiembre de dos mil catorce (2014) hasta el día seis (06) de noviembre de dos mil catorce (2014), y los que se hayan generado desde el día siete (07) de noviembre del año dos mil catorce (2014) hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en el presente juicio.”
Dictado y publicado el respectivo fallo en fecha 15 de febrero de 2016, la parte demandada interpuso recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 26 de febrero 2016, y de conformidad con lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes, habiendo hecho uso ambas partes de tal oportunidad procesal.
En fecha 25 de abril de 2016, vencido como fuera el lapso de presentación de observaciones a los informes, la Alzada fijó la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de junio de 2016, este Tribunal difirió por un lapso de quince (15) días la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo expresado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado RAMÓN CARILLO DÍAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.735, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 15 de enero de 2016, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, contra la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFATT CABELLO, arriba identificadas.
-III-
MOTIVA
PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda que la demandante se acredita el carácter de heredera con respecto a su señor padre, de cujus, José Luis Gouveia Fernandes, y a su vez, en tal condición afirma ser Co-propietaria del local comercial y el depósito que está ubicado en la “vía principal de las tunitas, sector mamo, frente entrada marapa, parroquia Catia La Mar del Estado Vargas”, siendo que dicho inmueble no aparece entre los bienes que forman parte del acervo hereditario declarado como patrimonio.
Sobre la defensa de falta de cualidad opuesta, establece la recurrida lo siguiente:
“Del material probatorio cursante en autos y partiendo de los hechos expuestos, se observa que la parte accionante expone como alegato central en su demanda, la circunstancia de ser hija del ciudadano JOSE LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, quien según se evidencia fue el propietario en vida del inmueble que hoy nos ocupa, y que el referido ciudadano falleció en fecha diez (10) de febrero del año dos mil nueve (2009), según consta de la Declaración de Únicos y Universales herederos evacuado por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y del Certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Nro de expediente 092563. Esos documento (sic) prueban igualmente que la demandante hoy en día en efecto es hija legitima del ciudadano JOSE LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, y que por lo tanto al momento de fallecer, pues estos derechos tal y como lo establece nuestro ordenamiento jurídico vigente entran en manos de sus herederos.
Estos antecedentes obligan al Juez a determinar el origen de la situación legitimante que se atribuye la actora en la demanda. En primer lugar y desde la perspectiva estrictamente procesal, cuando se afirma en el Libelo que el padre de la actora dio en calidad de arrendamiento el inmueble litigioso a la demandada, es indudable que ella según su exposición fue su padre quien en primer momento dio en arrendamiento el inmueble a la arrendataria, y puede por tanto, demandar el Desalojo por alguna de las causales contempladas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de
Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial; siendo que por regla general en nuestro sistema procesal, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por la ley. Así entonces encontramos que, en ninguna disposición legal prohíbe a quien se atribuye el carácter de arrendador, la posibilidad de intentar la demanda de desalojo, lo que significa que la actora posee cualidad activa para sostener el presente juicio, siendo sus sucesores los legitimados para seguir las acciones que crean o no pertinentes en cuanto a los derechos de su causante, motivo por el cual no puede ni debe prosperar en derecho el argumento de la parte demandada en cuanto a la falta de cualidad activa por parte de la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, ya se (sic) que encuentra tal y como se evidencia en autos plenamente facultada para ejercer las acciones legales pertinentes…”
Al respecto observa este sentenciador:
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01116, dictada en el expediente Nº 13353, en fecha 19 de septiembre de 2002, dictaminó:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, P.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada con el número 1919, de fecha 14 de julio de 2003 (Caso: Antonio Yamin Calil) estableció:
“Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal…omisis…
…En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…”.
Sobre la falta de cualidad ha señalado el Dr. Arístides Rengel Romberg, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Agrega el autor:
“Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa”.
En primer lugar observa este sentenciador que la defensa de falta de cualidad ha sido opuesta sin ninguna motivación, pues, afirma la representación judicial de la parte demandada que la parte actora se acredita la condición de heredera y como tal co-propietaria del inmueble arrendado, y la razón que indica para fundamentar esta falta de cualidad, es que el local comercial y depósito dado en arrendamiento, ubicado en la “vía principal de las Tunitas, sector mamo, frente entrada marapa, parroquia Catia La Mar del Estado Vargas”, no aparece declarado como herencia para que se le derive su derecho deducido sobre el citado bien.
En efecto, no desconoce la representación judicial de la parte demandada, que la parte actora actúa en su condición de heredera del de cujus José Luis De Gouveia Fernandes, fallecido en fecha diez (10) de febrero de 2009, padre de la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, accionante en el presente proceso.
Tampoco existe ninguna duda, que el ciudadano José Luis De Gouveia Fernandes, fue quien en vida suscribió los primeros contratos de arrendamiento: 1) Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, suscrito en fecha Nueve (9) de Noviembre de 2004, bajo el N° 02, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2) Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de octubre de 2006, inserto bajo el N° 61, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 3) Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas en fecha 09/10/2008, bajo el N° 68, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Asimismo, riela a los autos, instrumental contentiva de la Declaración de Únicos y Universales herederos evacuado por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en cuyas actuaciones aparecen insertas: a) Acta de defunción del de cujus José Luis De Gouveia Fernandes y Acta de nacimiento de la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA, todas estas documentales de carácter público administrativo, acreditan sin ningún género de dudas, no solo el fallecimiento del ciudadano José Luis De Gouveia Fernandes, sino que la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, es hija del causante José Luis De Gouveia Fernandes, por tanto heredera a título universal y, en consecuencia, titular de un legítimo interés para accionar por cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre un inmueble que era propiedad de su padre y ahora de sus herederos, entre los cuales figura en su condición de hija.
Cierto es entonces, que la demandante es hija legítima del ciudadano JOSE LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, cuyo fallecimiento genera o produce la transmisión de su acervo patrimonial en cabeza de los herederos, quienes se convierten en los sustitutos de la personalidad jurídica de su causante, por lo tanto, siendo que el ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, padre de la parte actora (DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS) es quien suscribe en calidad de arrendador, el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de dos niveles, ubicado en el Barrio Mamo, frente a la entrada de Marapa, Parroquia Catia La Mar del Municipio Vargas del Distrito Federal, hoy Municipio Vargas del estado Vargas, cuyas medidas son ocho metros con diez centímetros (8,10 mts) por once metros con cincuenta centímetros (11,50 mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa de Anastasia Ruiz; SUR: Con casa de Margarita Ruiz; ESTE: Con carretera Catia La Mar-Las Tunitas, y OESTE: Con casa de Isaac Barito, resulta lógico concluir que los herederos asumen la legitimidad para el ejercicio de las acciones derivadas de la relación contractual.
En tal sentido, se reitera, siendo que la pretensión objeto del presente juicio es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, la cualidad para accionar la tienen atribuida las partes en el vinculo contractual, razón por la cual, el tema de la propiedad para establecer la legitimidad en el presente proceso resulta secundario, pues, ante el fallecimiento del arrendador, es lógico concluir que sean los herederos quienes asuman la cualidad para interponer las acciones judiciales correspondientes.
No obstante lo anterior, a los fines de acreditar la propiedad del causante sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, rielan a los autos; 1) Instrumental expedida por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en la cual se certifica que dicho órgano jurisdiccional instruyó en fecha 21 de junio de 1995 Titulo Supletorio N° 1088 a favor de José Luis De Gouveia, sobre casa ubicada en el Barrio Mamo debajo de la Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas. 2) Documental de carácter público contentiva de la venta que le hiciera el Municipio Vargas del Estado Vargas a la sucesión del ciudadano JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, representada por la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, una parcela de terreno situada en el casco central oeste, del barrio las tunitas, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, identificada con el código catastral N° 24-01-04-U01-010-015-005, con una superficie de terreno de ciento treinta y uno con ochenta y cinco metros cuadrados (131,85 m2). 3) Certificado de Solvencia de Sucesiones y formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en la cual se describe el acervo patrimonial dejado por el De Cujus JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, y en tal sentido en el ítem de la descripción de los inmuebles se declara: “…Un (1) inmueble ubicado en Calle Las Acacias, final del Desague (sic) Casa N° 8, Sector Mamo abajo, Parroquia Catia La Mar, del Municipio Vargas del Distrito Federal, integrado en Un (1) terreno de extensión mayor ocupando una parcela de ocho metros con diez centímetros (8.10 mts) de frente por once metros cincuenta centímetros (11.50 mts) de fondo y está conformado por Dos (2) habitaciones, sala-comedor, Una (1) cocina, y Un (1) baño, segundo nivel: salón comercial con local de oficina, un baño, en dicho terreno ocupo un área de aproximadamente noventa y tres con quince metros cuadrados (93.15 mts2) y está alinderada por el Norte: con casa de anastasia Ruis, por el Sur: con casa de Margarita Ruiz (sic) por el Este: con carretera Catia La Mar Las Tunitas, por el Oeste: con casa de Isaac Barito…”
Tales instrumentales de carácter público y exentas de impugnación en el curso del proceso, acreditan sin ningún género de dudas, el dominio y titularidad que sobre el inmueble arrendado tenia atribuido el causante JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES.
Así las cosas, siendo que el arrendatario ha reconocido durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, que sobre el inmueble objeto del contrato, el arrendador tiene, un grado de posesión superior al suyo, ya que, en todo caso, en su condición de inquilino, es un simple detentador o poseedor en nombre de otro, no es muy lógico, ni congruente alegar en este proceso que existe una falta de cualidad bajo el supuesto que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no es propiedad del arrendador, alegando un problema de identidad entre el inmueble arrendado y el que aparece descrito como propiedad del de cujus en la declaración sucesoral, pues, si bien es cierto, existe una pequeña imprecisión en la dirección general, no hay duda de que se trata del mismo inmueble arrendado y sobre el cual se le otorgaron sendos títulos al causante, acreditándolo como propietario de las bienhechurías y la parcela de terreno sobre el cual están construidas, lo cual quedó establecido en la Inspección Judicial evacuada por el A Quo en fecha 18 de noviembre de 2015 (F. 209 al 212), al indicar: “Seguidamente el Tribunal se traslada y constituye en la siguiente dirección, vía Principal de la tunitas, sector mamo, adyacente o frente a la entrada de Marapa, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, y dejo constancia de lo siguiente, en este estado el práctico deja constancia: No se cita, ni tampoco se encuentra descrito en el Certificado de Solvencia de sucesiones, expediente
N°-092563…de fecha 18/11/2009, a nombre de José Luis De Gouveia Fernandes, la dirección antes señalada, sin embargo, las características del inmueble, medidas y linderos coinciden con las especificadas en el certificado antes mencionado…”
Por lo que considera este sentenciador que la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, en su condición de heredera a título universal del causante JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, sí tiene cualidad o legitimación para intentar la presente demanda.
Por su parte, afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de Derecho Arrendaticio:
“La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de L.A.I.”
Al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, afirma que:
“La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artículo 1.163 del Código Civil, según el cual “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”. El artículo 1.603 del Código Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesión mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:
“…De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano…; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”
En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la transmisión del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto heredera a titulo universal del De Cujus JOSÉ LUIS DE GOUVEIA FERNANDES, quien fungía de arrendador en el vínculo contractual, se subroga en tales derechos obligándose a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y con legitimidad para el ejercicio de las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.603 del Código Civil, “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Entonces, a la muerte del Arrendador, ocurre la transmisión mortis causa, y en tal virtud, los herederos asumen la cualidad, por ello, considera quien aquí decide que la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA, en su condición de hija del De Cujus, y por tanto, heredera, tiene la cualidad activa para ejercer la acción de cumplimiento de contrato incoada, razón por la cual, este tribunal actuando en alzada debe desestimar por IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada. Así se establece.
IV
SOBRE EL MÉRITO
Establecido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
La acción incoada es por desalojo por vencimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la relación sea a tiempo determinado; 3) El vencimiento del término convenido y la subsiguiente prórroga legal; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato.
SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO Y LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Ha quedado establecido en el capítulo previo, que el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento, indicando que el de cujus: José Luis De Gouveia Fernandes –arrendador- hoy fallecido, padre de la actora; suscribió con su persona tres (3) contratos de arrendamientos, así: El Primero, suscrito en fecha 09 de noviembre del 2004, por un tiempo de dos (2) años, renovable; El segundo, suscrito en fecha 24 de octubre del 2006, anotado bajo el N° 61, con un plazo de duración de dos (2) años, comenzando a regir el Primero (1°) de octubre del Dos Mil Seis (2006), finalizando en fecha Treinta (30) de Septiembre del año Dos Mil Ocho (2008); El tercero, suscrito en fecha 9 de octubre de 2008, con una duración de dos (2) años, que comenzará a regir a partir del Primero (1°) de octubre de Dos Mil Ocho (2008), finalizando en fecha 30 de Septiembre de 2010.
Sin embargo, abunda este juzgador, y al respecto consta que la parte actora acompañó a su demanda instrumento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente suscrito en fecha 09 de octubre de 2008, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, anotado bajo el N° 68, Tomo 60 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un inmueble de Dos (2) niveles, ubicado en el Barrio Mamo Abajo (Conocida como vía principal de Las Tunitas, sector Mamo, frente a la entrada de Marapa), Parroquia Catia La Mar del Municipio Vargas (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas).
Adicionalmente, la representación judicial de la parte demandada, aportó con su escrito de contestación a la demanda las siguientes instrumentales: 1) Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, suscrito en fecha Nueve (9) de Noviembre de 2004, bajo el N° 02, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2) Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de octubre de 2006, inserto bajo el N° 61, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 3) Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas en fecha 09/10/2008, bajo el N° 68, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Sobre estas instrumentales de carácter auténtico, no fueron objeto de desconocimiento ni impugnación, al contrario, como se afirmó previamente, fueron reconocidas por ambas partes, razón por la cual, prestan para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que el ciudadano José Luis De Gouveia Fernandes, suscribió un primer contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 9 de noviembre de 2004, por el plazo de dos (2) años, renovable. 2) Que el ciudadano José Luis De Gouveia Fernandes, suscribió un segundo contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 24 de octubre de 2006, cuya cláusula tercera establece: “El plazo de duración del presente contrato es de DOS (2) AÑOS, el cuál empezará a regir a partir del día Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Seis (2006), finalizando en fecha Treinta (30) de Septiembre del año 2008, y el mismo será siempre a tiempo determinado, pues, bajo ningún aspecto operará la Tácita Reconducción, pudiendo ser prorrogable por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar el presente convenio.” 3) Que el ciudadano José Luis De Gouveia Fernandes, suscribió un tercer contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 9 de octubre de 2008, cuya cláusula tercera establece: “El plazo de duración del presente contrato es de DOS (2) AÑOS, el cuál empezará a regir a partir del día Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Ocho (2008), finalizando en fecha Treinta (30) de Septiembre del año Dos Mil Diez (2010), y el mismo será siempre a tiempo determinado, pues, bajo ningún aspecto operará la Tácita Reconducción, pudiendo ser prorrogable por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar el presente convenio.”
No hay duda para esta alzada, que con tales instrumentales unidas a la posición de la parte demandada en la contestación, tal como se concluyó en el capítulo previo, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, las precitadas documentales no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y tratándose de un instrumento privado auténtico, debidamente reconocido por la parte accionada en su escrito de contestación se establece como cierto y auténtico siendo fehaciente en el juicio, ya que estuvo exento de impugnación, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento. Así se establece.
SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA A TIEMPO DETERMINADO- EL VENCIMIENTO DEL PLAZO- LA SUBSIGUIENTE PRÓRROGA LEGAL
Argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de cumplimiento, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, pero en la especial materia de arrendamiento, la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.
La Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto al folios 15 del expediente, reza lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de DOS (2) AÑOS, el cuál empezará a regir a partir del día Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Ocho (2008), finalizando en fecha Treinta (30) de Septiembre del año Dos Mil Diez (2010), y el mismo será siempre a tiempo determinado, pues, bajo ningún aspecto operará la Tácita Reconducción, pudiendo ser prorrogable por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar el presente convenio.”
Ha señalado autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, estableció lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.”
Ahora bien, en cuanto a la temporalidad arrendaticia expresó el accionado en su contestación lo siguiente:
“… Es relevante citar, que la suscripción de estos tres contratos por parte de mi persona y del arrendador hoy lamentablemente fallecido, dio a lugar, que la relación arrendaticia prevista en el contrato original que en un principio era considerado a tiempo determinado, por la renovación del mismo y los otros, paso (sic) a ser considerado a tiempo indeterminado; pudiéndose observar, que el arrendador no llegó a oponerse en ningún instante a que fueran renovados los contratos; por lo cual tenemos así entonces, y resulta oportuno invocar y oponer a la actora y hacer del conocimiento a este Tribunal, que estamos en presencia y conforme al Principio de la Realidad, de la existencia real de un solo contrato de arrendamiento que paso a ser considerado como ya lo dije “a tiempo indeterminado”, todo esto por cuanto “la parte actora no lo trajo ni fue alegado” en su demanda como tampoco consta en autos de la causa que se haya anexado al libelo elemento probatorio que indique la desocupación del inmueble en arrendamiento entre un contrato y otro; por lo cual es cierto y evidente, que éste último contrato de arrendamiento es la continuidad y renovación de los dos anteriores, siendo que el local comercial y el deposito (sic) del que soy arrendataria, lo ostento desde su inicio, valga decir, desde el 09 de Noviembre del 2.004, hasta el presente año 2.015; siendo que la relación arrendaticia sobre el local comercial y el deposito (sic), tiene una data de Diez (10) Años y Siete (07) Meses hasta esta fecha; de aquí mi defensa, para Rechazar, Negar y Contradecir, el argumento de la actora...”
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.
Ahora precisa determinar si la misma se transformó en una relación indeterminada, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prórroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, es posible que se produzca la tácita reconducción, en cuyo caso se cambian radicalmente los supuestos existentes al momento de estipular esa cláusula, porque allí la obligación de entregar el inmueble recibido en arrendamiento por el arrendatario no resultaría exigible en los términos convencionalmente establecidos, toda vez que la relación se habrá convertido o transformado en otra en cuanto a su tiempo de duración, pasando de la temporalidad prefijada y agotada (vencimiento del tiempo previsto) hacia otra por tiempo indefinido.
En el caso de marras, la relación arrendaticia se pactó desde un principio a término fijo, prorrogable convencionalmente, pues, tal como se dejó establecido con anterioridad, se suscribieron tres contratos de arrendamiento. En el caso del primer contrato suscrito por las partes, la cláusula primera indica: “EL ARRENDADOR” otorga en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS por un tiempo de dos (2) años, renovable, un inmueble…”, con vigencia desde el 9 de noviembre de 2004 hasta el 9 de noviembre de 2006.
Antes del vencimiento de este primer contrato, las partes suscriben un segundo contrato de arrendamiento en fecha 24 de octubre de 2006, con vigencia de dos (2) años, desde el día Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Seis (2006), finalizando en fecha Treinta (30) de Septiembre del año Dos Mil Ocho (2008), prorrogable por períodos iguales, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar.
Luego, en fecha 9 de octubre de 2008, se suscribe el tercer contrato de arrendamiento, con vigencia de dos (2) años, desde el 1° de Octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010, prorrogable por períodos iguales, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar.
Lo anterior nos indica que estamos en presencia de una relación arrendaticia que se inició en fecha 9 de noviembre de 2004, con dos contratos sucesivos a tiempo determinado, y de acuerdo con el último contrato suscrito por las partes, finalizó en fecha 30 de septiembre de 2010; sin embargo, ante la falta o indebida notificación, el mismo se prorrogó automáticamente por dos (2) años más, desde el 1° de octubre de 2010 hasta el Treinta (30) de Septiembre de 2012, tal como quedó establecido en el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyas actuaciones rielan a los autos (f.151 al 158), y que determinó la improcedencia de aquélla demanda, pues concluyó el referido juzgado que la acción se había incoado estando en vigencia un nuevo contrato de arrendamiento, en virtud de la prórroga o renovación automática prevista en la cláusula tercera del contrato.
Se reitera, las partes señalaron el momento en que la prestación debe cesar, en consecuencia no hay duda que en principio se trata de un contrato a tiempo determinado, pues, la cláusula que establece la duración del contrato es de aquellas en donde las partes establecen que al vencerse la relación continuará por otro lapso igual, o por determinado lapso preciso, en cuyo caso cada prórroga indica que se está en presencia de un contrato a plazo fijo; sin embargo, pese a existir la cláusula de prórroga automática, en el caso de autos, las partes antes del vencimiento suscribían un nuevo contrato, por lo que, dicha relación continuaba a tiempo determinado.
En este orden, al llegar a su vencimiento el último contrato suscrito por las partes, no hubo suscripción de un nuevo contrato, pero al existir la clausula de prórroga automática, se entiende que el contrato continuó por un lapso igual.
Adicionalmente, rielan a los autos legajo de recibos de pago del canon arrendaticio correspondiente a los años: 2007, 2008, 2009, 2010, 2011,2012, 2013, 2014 y 2015, y sobre tales instrumentales concluyó el A quo: “…los recibos tienen el carácter de documentos auténticos, al no ser impugnados por la demandante en su oportunidad legal y que por el contrario están firmadas por la parte accionante...”.
En efecto, pese a no coincidir en la apreciación del a quo respecto al carácter “auténtico” de los recibos de pago que rielan a los autos (f.111 al 114), observa este juzgador, que el a quo tampoco concluye en el mérito probatorio de tales instrumentales, sin embargo, siendo que los mismos no fueron objeto de impugnación, se tienen como reconocidos, en consecuencia se acredita el pago de los cánones de arrendamiento durante los periodos descritos en las precitadas instrumentales, lo cual ratifica que la relación de arrendamiento se inicio en fecha 9 de noviembre de 2004, con dos contratos sucesivos a tiempo determinado (2006-2008), y de acuerdo con el último contrato suscrito por las partes, finalizó en fecha 30 de septiembre de 2010; sin embargo, ante la falta o indebida notificación (declarada judicialmente), el mismo se prorrogó automáticamente por dos (2) años más, desde el 1° de octubre de 2010 hasta el Treinta (30) de Septiembre de 2012, mas la prórroga legal de dos (2) años que se inició en fecha 1° de octubre de 2012 y concluyó en fecha 30 de septiembre de 2014, motivo por el cual, el arrendatario ha continuado cumpliendo con su obligación de pago durante estos períodos. Así se establece.
Por otra parte, tal como lo establece la doctrina, existe importante diferencia entre la recepción del canon de arrendamiento por el arrendador, del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, y la recepción que haga en el Tribunal; pues con la primera la actitud recepticia demuestra el consentimiento concordante interpartes de continuar indeterminadamente la relación; mientras que con la recepción por el arrendador de la suma de dinero consignada en el tribunal no le afecta, pues en tal caso ya había ocurrido la oposición para que el arrendatario continuara como tal.
En nuestro caso, pese a que consta que el arrendatario procedió a depositar en la cuenta bancaria del arrendador el mes siguiente al vencimiento de la prórroga, no podemos entender que exista una actitud recepticia para demostrar un consentimiento concordante interpartes para continuar indeterminadamente la relación arrendaticia.
A los fines de acreditar la voluntad de no renovar el contrato y de notificar la prórroga legal establecida en la ley, el actor consignó instrumental contentiva de la notificación judicial de fecha 14 de agosto de 2012 (f.136 al 159), debidamente evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas. Tratase esta documental de un instrumento público, suscrita y evacuada con la inmediación de un órgano jurisdiccional, promovida en la oportunidad de la articulación probatoria para decidir sobre las cuestiones previas opuestas y a fin de la subsanación, constata la existencia de un hecho jurídico en el espacio y en el tiempo, de tal manera que hace fe pública de la existencia de ese hecho y que tiene un valor y eficacia de prueba real pública atribuido por la Ley.
En relación a ello, se observa que fue conferida por parte de la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha), prórroga legal por dos (2) años, y en tal sentido, el referido Juzgado se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado a fin de notificar a la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFAT CABELLO, en su condición de arrendataria y en cumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, de la manifestación de voluntad del arrendador de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento, siendo que a partir del 1° de octubre de 2012, inicia la prórroga legal de dos (2)años, por tanto, el día 30 de septiembre de 2014, deberá entregar el inmueble libre de bienes muebles y personas.
Así las cosas, observa este sentenciador que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha), en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y siendo que tal como lo señaló la parte actora, y como se desprende de los autos, la notificación se llevó a cabo el día 14 de agosto de 2012, lo cual a criterio del Tribunal beneficia al demandado por tener conocimiento de la terminación del contrato y del comienzo del lapso de prórroga legal con anticipación, al haber sido efectuada antes de los treinta (30) días previos al vencimiento del contrato.
En tal sentido observa este Tribunal que la prórroga legal es el medio que brinda a las partes certeza jurídica de la terminación de la relación arrendaticia, cuando es derivada de un contrato a tiempo determinado; y al expirar la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar al arrendatario que cumpla con la entrega del inmueble arrendado, y en caso de incumplimiento podrá demandarlo por vía judicial.
En consecuencia, evidencia que la demandante manifestó con anticipación al vencimiento de la prórroga convencional del contrato su oposición a que el arrendatario continuara a su vencimiento ocupando el inmueble, por lo que la relación de arrendamiento se mantuvo a tiempo determinado, en virtud que la notificación antes referida fue efectuada en fecha 14 de agosto de 2012, fecha en la cual comenzó a contarse el lapso de prórroga legal de dos (2) años conferido por la arrendadora, dicho lapso venció el día 30 de septiembre de 2012, y ya la arrendadora había expresado su oposición a que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble. Así se establece.
Se observa que de acuerdo a los términos de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes han fijado un término o plazo en su relación arrendaticia, pero prorrogable, a menos que una cualquiera de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no renovar, lo que se materializó mediante notificación judicial de fecha 14 de agosto de 2012.
La prórroga legal opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia pactada a plazo fijo, en consecuencia su procedencia no está sujeta a que las partes así lo establezcan al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, sino que procede por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 eiusdem (por ministerio de la ley), y constituye un beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, dado su carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem. Así se establece.
Afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su texto: “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Pág. 105-106, lo siguiente:
“En los contratos a término fijo, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal –si el inquilino tiene derecho a ella (Art.40)- o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (vgr. Art. 15 que prohíbe subarrendar), según se deduce del principio general del artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Más adelante agrega el autor de la referencia:
“La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamientos sobre inmuebles urbanos y suburbanos determinados en su artículo 1º, sean vivienda o no, que tengan fijado término de duración sin que hubiesen experimentado tácita reconducción, están sujetos a desalojo, vencido el término. “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado” (Art.39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, consistente en el principio general contenido en el artículo 1.264 eiusdem, según el cual “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” (pacta sunt Servando), en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato.”
Entonces, concorde con los criterios desarrollados por la doctrina patria en interpretación de las normas jurídicas que regían la materia inmobiliaria durante la vigencia de la relación arrendaticia objeto de la presente controversia judicial, no hay duda que en los contratos de arrendamiento de inmuebles, por tiempo determinado, la relación arrendaticia se extingue al vencimiento del término y de la subsiguiente prórroga legal, tanto porque entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la ley, cuanto porque así lo dispone en forma expresa el artículo 1.599 del Código Civil y el artículo 39 de la ley.
En conclusión, tratándose de una relación arrendaticia a tiempo determinado y habiendo participado el actor su oposición a la ocupación del inmueble antes del vencimiento de la prórroga convencional e iniciado el proceso judicial en un tiempo prudencial (6/11/2014), luego del vencimiento de la prórroga legal (30/09/2014), lo cual anuló la posibilidad de que operase la tácita reconducción, la acción de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de su duración, no sólo resulta correcta dada la naturaleza del arrendamiento (a tiempo determinado), sino procedente en derecho, ya que la misma fue ejercida con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal arrendaticia debidamente notificada con suficiente antelación. Así se establece.
SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Finalmente peticiona la actora que como vía subsidiaria, y conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Tercera del aludido contrato, pide se condene al demandado al pago de la suma de Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs.1.520,00) por concepto de los daños y perjuicios que se le han causado, a razón de Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 40,00), por cada día de atraso en la entrega del inmueble desde el día Treinta (30) de Septiembre de 2014, hasta el día de hoy Seis (06) de noviembre de 2014, así como los que se sigan generando a partir del día de hoy, exclusive, hasta la entrega material real y efectiva del inmueble o en su defecto hasta la declaratoria de firmeza de la decisión definitiva, a razón de Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 40,00), conforme a la citada cláusula.
Sobre la referida pretensión el a quo concluye:
“…En cuanto al petitorio de la parte actora que solicita como vía subsidiaria y conforme a lo establecido en la Clausula Decima Tercera del Contrato suscrito entre las partes este juzgador sostiene lo establecido en el Código Civil en su artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”, y el 1.160 eiusdem: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” y que luego de una revisión minuciosa del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, estamos en presencia de una obligación contractual y que la misma no es contraria a derecho ni al orden público, por el contrario se ajusta totalmente a la protección en este caso especifico de los derechos del arrendador cuando el arrendatario incumpla en la obligación de entregar el bien inmueble una vez finalizado el contrato, razón por la cual dada la naturaleza de los mismos, dicho petitorio debe prosperar en derecho en la presente demanda el pago por la cantidad de MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.1.520,00) por concepto de daños y perjuicios a razón de Cuarenta (Bs.40,00) Bolívares por cada día de atraso en la entrega del inmueble desde el día treinta (30) de septiembre de dos mil catorce (2014) hasta el día seis (06) de noviembre de dos mil catorce (2014) y los que se hayan generado desde el día siete (07) de noviembre del año dos mil catorce hasta que la presente decisión quede definitivamente firme…”
En efecto, la cláusula Décima Tercera en su última parte, establece: “Todo retardo o demora en la entrega del Local indicado compromete y obliga a “LA ARRENDATARIA” a cancelar a “EL ARRENDADOR” la cantidad de Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 40,00) por cada día de atraso, como estimación de los daños y perjuicios que por esta causa se le pudiere ocasionar a “EL ARRENDADOR”…”
Estamos en presencia de las denominadas cláusulas penales, cuya validez ha sido discutida, indicando algunos autores que tales cláusulas riñen con el orden público inquilinario, al respecto, considera quien aquí sentencia que esta previsión (clausula penal) no viola la normativa que consagra el orden público inquilinario de protección del arrendatario, el cual no es de carácter absoluto, ya que existen normas que consagran el indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, que si bien es cierto, se consagran derechos que son irrenunciables, se establecen supuestos que si el arrendatario no los ejercita puede extinguirse o hacerse exigible el mismo por el transcurso del tiempo, así podemos citar como derechos irrenunciables consagrados en la ley, el derecho a la regulación inmobiliaria, a la habitalidad inmobiliaria, al buen estado y conservación del inmueble, a un precio fijado debido, y al mantenimiento de la oferta arrendaticia.
En relación a la validez y legalidad en la estipulación de cláusulas penales, el autor patrio José Mélich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, 3ra edición, Corregida y Ampliada, Caracas 1997, (Pág. 572) señala que: “…la validez de las cláusulas pénales, cualquiera que sea la función que ellas absuelvan en el caso especifico, no puede ser puesta en duda frente a los categóricos textos de los artículos 1.257 y ss. de nuestro Código Civil.”
Es criterio jurisprudencial de vieja data, que la cláusula penal constituye una valuación realizada por las partes del monto de los daños y perjuicios que deban ser pagados en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y de conformidad con su propia naturaleza viene a consistir en una convención, tanto sobre la existencia del daño como sobre su monto, que tiene fuerza de ley entre las partes. Su inmensa utilidad en las relaciones diarias de la vida de negocios radica, precisamente, en la eliminación de todas las arduas y delicadas cuestiones que puede plantear la demostración procesal de los daños y perjuicios que una de las partes contratantes alegue haber sufrido por incumplimiento de la otra. Es indudable, por consiguiente, que al constituir la cláusula penal una convención por medio de la cual las partes contratantes han fijado previamente no sólo el quantum de los daños y perjuicios, sino la existencia misma del daño en caso de inejecución o retardo en el cumplimiento del contrato celebrado, ella dispensa al acreedor de suministrar la prueba del daño; la indemnización estipulada debe pagarse aun en el supuesto de que efectivamente no se haya sufrido perjuicio alguno, y ello simplemente en virtud de la inejecución o retardo en el cumplimiento por culpa del deudor.
En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 noviembre de 2010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, dejó asentado el siguiente criterio:
”…La doctrina patria ha considerado las cláusulas penales como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, acerca del monto o de la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene y viene a constituir una convención o acuerdo a que llegan las partes contratantes, tanto en lo que se refiere a la existencia de ese daño como en cuanto a la cantidad de dinero que dicho daño representaría, lo cual, sin duda alguna tiene fuerza de ley entre los intervinientes en el contrato que establece la penalidad…”.
Por su parte, en materia contractual en general los artículos 1.258 y 1.259 del Código Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”.
“Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.”
Se desprende entonces, que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, esto con el único fin de resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo por parte del deudor.
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem, consagran el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, quienes regulan por sí mismas el contenido y las modalidades que se imponen, al establecer:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Al hilo de lo antes expuesto y en la materia específica que nos ocupa, el derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, contemplaba en el literal “c” del artículo 8, que la cláusula penal:
“Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”.
Por su parte, el artículo 28 eiusdem, indicaba:
“Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.
Del texto de las normas antes citadas vigentes para el momento de la relación arrendaticia bajo estudio, se desprende que el legislador hacía la distinción de las cláusulas penales en materia arrendaticia, en dos (2) tipos o clases:
a) Cláusula penal in genere, que es la aplicable como sanción al ser prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato;
b) Cláusula penal específica, regulada por el artículo 28 de la ley y que se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.
La cláusula penal, antes referida, se aplicaba cuando el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en determinada fecha, se compromete a indemnizar al arrendador con el pago de determinada suma de dinero, la mayoría de las veces superior al canon de arrendamiento estipulado, para el caso del incumplimiento de esa obligación ó retardo en el cumplimiento de la misma.
Ello así, siendo entonces la cláusula penal la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación de entrega oportuna en el plazo fijado, y establecido como quedó en el presente caso que la arrendataria incumplió con la entrega del inmueble al momento del vencimiento de la prorroga legal, quien juzga considera pertinente el pago de la referida cláusula penal estipulada en la cláusula decima tercera de la convención locativa, al no ser violatoria de las normas de orden público que rigen la materia y por no considerarse excesiva la cantidad fijada al no constar en los autos regulación emitida por el organismo competente y con fundamento en lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil.
En conclusión, se acuerda el pago de la suma actual de UN MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.520,00) por concepto de daños y perjuicios (cláusula penal) a razón de Cuarenta (Bs.40,00) Bolívares por cada día de atraso en la entrega del inmueble, desde el día treinta (30) de septiembre de 2014 hasta el día 6 de noviembre de 2014, ambas inclusive, y los que se hayan generado desde el día 7 de noviembre de 2014 hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme. Así se decide.
Como corolario de todo lo antes expuesto, y habiendo concluido esta alzada, en la existencia del contrato, la relación de arrendamiento a tiempo determinado, el vencimiento del término y de la subsiguiente prorroga legal, así como la procedencia de los daños y perjuicios reclamados, resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y como corolario con lugar la demanda, confirmando la sentencia proferida por el a quo y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
V
DECISIÓN
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFFAT CABELLO, debidamente asistida por el profesional del derecho JESÚS R. CARRILLO, contra la sentencia dictada en fecha quince (15) de febrero de 2016, por el Tribunal Sexto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se decide.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha quince (15) de febrero de 2016, por el Tribunal Sexto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y como corolario: 1) SIN LUGAR, la falta de cualidad o legitimación de la parte actora para intentar la demanda; 2) CON LUGAR, la demanda por DESALOJO por vencimiento del contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana DENNYS DEL VALLE DE GOUVEIA CONTRERAS, contra la ciudadana DUBRASKA JOSEFINA CUFFAT CABELLO, ambas partes identificadas en la presente decisión, y se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, identificado como un inmueble de dos plantas, compuesto por un (1) local comercial y un (1) depósito, ubicado en la vía principal de Las Tunitas, Sector Mamo, frente a la entrada de Marapa, Parroquia Catia La Mar del estado Vargas, cuyas medidas son: Ocho metros con diez centímetros (8,10 mts) de frente por once metros con cincuenta centímetros (11,50 mts) de fondo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa de Anastasia Ruíz; SUR: Con casa de Margarita Ruíz; ESTE: Con carretera Catia La Mar–Las Tunitas, y OESTE: Con casa de Isaac Barito. Así se establece. 3) Se condena a la parte demandada al pago de la suma actual de UN MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.520,00) por concepto de daños y perjuicios (cláusula penal) a razón de Cuarenta (Bs.40,00) Bolívares por cada día de atraso en la entrega del inmueble, desde el día treinta (30) de septiembre de 2014 hasta el día 6 de noviembre de 2014, ambas inclusive, y los que se hayan generado desde el día 7 de noviembre de 2014 hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme. Así se decide. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintiún (21) días del mes de Julio del año dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ
Abg. CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
YESIMAR GONZALEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 PM).
LA SECRETARIA ACC,
YESIMAR GONZALEZ
Ceof/Yg
Asunto: WP12-R-2016-000016