TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, a los Veintiséis (26) días del mes de Abril de Dos Mil Diecisiete (2017).

207° y 158°

DEMANDANTE:
Ciudadana CARMEN CECILIA ANAYA PRADA, titular de la cédula de identidad N° V-1.583.031.

Apoderado de la Demandante:
Abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, inscrito ante el IPSA bajo el N° 184.532.

DEMANDADA:
Ciudadana MYRIAM YAMILE TORRES MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-84.397.365.

Apoderado de la Parte Demandada:
Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, inscrito ante el IPSA bajo el N° 115.076.

MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL - (Apelación de la decisión dictada en fecha 19-10-2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

En fecha 15-11-2016 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 3581, procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 21 de octubre de 2016, por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 19-10-2016.
En la misma fecha de recibo 15-11-2016, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:
Libelo de demanda presentado en fecha 05-04-2016, por el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Carmen Cecilia Anaya Prada, en el que demandó a la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, por Desalojo de Local Comercial. Fundamentó la demanda en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Solicitó se condenara a la referida ciudadana a la entrega de dicho local comercial totalmente desocupado y en las mismas condiciones en las que fue recibido. Igualmente, solicitó que la presente demanda se sustanciara conforme al procedimiento breve, con la correspondiente condenatoria en costas. Promovió Pruebas.
Al folio 15, auto de fecha 12-04-2016, en el que el a quo admitió la demanda, ordenando su tramitación conforme a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial, siguiendo por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; ordenó el emplazamiento de la demandada.
De los folios 17-35, actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
Diligencia de fecha 18-07-2016, en la que la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, asistida por el abogado William Rivera, se dio por notificada de la presente demanda.
De los folios 39-51, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 09-08-2016, por la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, asistida por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, en el que negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda de Desalojo de Local Comercial. Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estar la presente causa fundamentada en un falso supuesto de hecho, con una consecuencia jurídica ajena a la que se manejaría conforme a la realidad. Hizo referencia al artículo 32 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, al artículo 3 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales y señaló, que resulta evidente que en la presente causa se está en presencia de un contrato viciado de nulidad, que cercena los derechos que posee la arrendataria como débil jurídico, puesto que afirma haber sido engañada en su buena fe, al habérsele hecho firmar un contrato de arrendamiento para uso de local comercial, cuando en realidad dicho inmueble esta siendo utilizado para vivienda familiar, encontrándose en el mismo sus enseres de uso personal, así como los de su familia, quedando con ello demostrado que el inmueble siempre ha sido utilizado como vivienda y nunca ha sido utilizado como local comercial, desvirtuándose el uso de local comercial en todas sus modalidades a vivienda que es el real uso que se le esta dando, razón por la que solicitó se declarara la inadmisibilidad de la presente demanda. De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para ser conocida al fondo de la causa, la falta de cualidad de la parte demandante para intentar el presente juicio. Promovió pruebas acogiéndose al principio de comunidad de la prueba. Anexó recaudos.
Al folio 77, diligencia de fecha 09-08-2016, en la que la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, actuando con el carácter de autos, confirió Poder Apud Acta a los abogados Jorge Eleazar Benavides Nieto y William José Rivera Corredor.
Escrito presentado en fecha 22-09-2016, por el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, actuando con el carácter de autos, en el que contradijo formalmente la cuestión previa opuesta por la demandada, prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no ajustarse a derecho, puesto que el artículo 361, corresponde a otra figura jurídica procedimental, no a las cuestiones previas con carácter previo pautadas en el código adjetivo. Rechazó y contradijo la supuesta cuestión previa por no corresponder a la realidad, ni de hecho ni de derecho. Señala que no es cierto que dicho local fuese contratado para darle uso de vivienda o residencia familiar, ya que todo el tiempo ha sido usado para actividad comercial que ejerce la arrendataria, la cual ha sido notoria en el sector de ubicación del inmueble, ya que a parte de tenerlo para bodega de expendio al público, lo usaban especialmente para depósito de mercancía de tránsito, donde descargaban y cargaban camiones de carga. Que la realidad jurídica está muy alejada de lo afirmado por la parte demandada, puesto que además de estar errada su formulación procesal, tal alegato en la forma en que fue planteado no puede ser tramitado procesalmente como cuestión previa debido a que su sustento legal prevé otra defensa procesal legal, debiendo ser declarada sin lugar. Que la argumentación planteada por la parte contraria trata de enervar mediante una simple afirmación, la sustanciación jurídica de la totalidad de la controversia, tanto de la parte demandante, la de la parte demandada y la del juzgador para ese momento de la sentencia como lo constituye el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, el cual por su contenido, por el consentimiento de sus firmantes y por la autoridad que lo autorizó y le dio legalidad y legitimidad como lo es la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, autenticado en fecha 26-03-2014, anotado bajo el N° 25, Tomo 76, no pudiendo el representante legal de la arrendataria atacar la validez o juridicidad de un documento público que tiene valor de plena prueba y es oponible Erga Omnes. Rechazó e impugnó el valor probatorio de la inspección judicial presentada como fundamento de la supuesta cuestión previa. Solicitó se declarar sin lugar la cuestión previa opuesta con la correspondiente condenatoria en costas. De conformidad con lo establecido en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil solicitó se le concediera el lapso de 08 días para promover pruebas.
Al folio 87, auto de fecha 23-09-2016, en el que el a quo ordenó el computo de los lapsos procesales en la presente causa.
Por auto de fecha 23-09-2016, el a quo concedió el lapso de 08 días de despacho siguientes a la presente fecha, para la promoción de pruebas. Una vez resuelto lo pertinente a la cuestión previa, de ser procedente el a quo fijará oportunidad para la audiencia preliminar.
Al folio 92, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 28-09-2016, por el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, actuando con el carácter de autos.
Por auto de fecha 28-09-2016, el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes.
Al folio 95, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 28-09-2016, por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de autos.
Escrito de complemento de promoción de pruebas presentado en fecha 28-09-2016, por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de autos.
Auto de fecha 28-09-2016, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de autos.
De los folios 114-152, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Escrito presentado en fecha 10-10-2016, por el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, actuando con el carácter de autos, en el que solicitó se declarara sin lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada por no haber aportado ninguna probanza que desvirtuara el hecho cierto y la realidad jurídica de que el inmueble objeto del presente litigio sea de uso comercial, puesto que su único soporte probatorio fueron las testimoniales que carecen de valor jurídico, por no llenar las mismas los requisitos de hecho y de derecho pertinentes para este procedimiento.
Decisión dictada en fecha 19-10-2016, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: Sin lugar la promovida cuestión previa en el Artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta. SEGUNDO: Se condena en costas a la identificada Parte Demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (sic)
Por auto de fecha 20-10-2016, el a quo fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia preliminar en la presente causa.
Al folio 179, diligencia de fecha 21-10-2016, en la que el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de autos, apeló de la sentencia dictada en fecha 19-10-2016.
Diligencia de fecha 25-10-2016, en la que el abogado William Rivera Corredor, renunció al poder que le fuera conferido por la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza.
Auto de fecha 26-10-2016, en el que el a quo acordó notificar a la ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, de la renuncia efectuada por el abogado William Rivera Corredor.
Por auto de fecha 27-10-2016, el a quo oyó la apelación en ambos efectos, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
En la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada 29-11-2016, el abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, actuando con el carácter de autos, presentó escrito en el que manifestó que la parte demandada utiliza como defensa la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a fin de bloquear la acción propuesta, alegando la inadmisibilidad de la demanda por el presente procedimiento, puesto que la materia que a su decir rige el presente procedimiento es la contenida en la legislación especial referida a los desalojos de vivienda y no de desalojo de los inmuebles comerciales; que la parte demandada señala que el contrato de arrendamiento contiene falsedades, al igual que la solicitud escrita presentada por la arrendataria a la arrendadora, en la que solicita la prorroga del aludido contrato, a los fines de que le sea permitido seguir ocupando dicho inmueble comercial. Que al desaprobar de esta manera las documentales contentivas de las pruebas de la relación arrendaticia, el abogado de la parte demandada estaba obligado a desvirtuar o enervar tales documentos mediante los procedimientos previstos en el Código Adjetivo, pero tal actividad no fue practicada, pues éste solo se limitó a alegar que no es cierto que el local sea comercial, tratando de demostrar tal afirmación sin lograrlo. Que las documentales promovidas por esta parte quedaron incólumes tanto en su valor, contenido e intencionalidad, al no haber sido atacadas de manera alguna por la parte demandada y, en tal sentido fueron valoradas por el Juez de Municipio, lo que a su decir, trae como consecuencia, la validez irrefutable de todo lo pactado y manifestado entre las partes, como lo es entre otras cosas, que lo allí establecido es Ley entre las partes, siendo de obligatorio cumplimiento para los contratantes, como también implica que dicha contratación fue efectuada de buena fe, no debiendo alegarse lo contrario sin antes haber agotado los recursos legales para tal fin. Que la arrendataria no probó nada que le favoreciera para demostrar la cuestión previa opuesta, puesto que dichas probanzas fueron inocuas; que de ninguna manera logró demostrar que el contrato encerrara o encierre ningún elemento, dato, o afirmación que lo hiciera suponer como un contrato de arrendamiento de vivienda y no inmueble comercial. Por las razones antes expuestas solicitó se confirmara la decisión dictada en fecha 19-10-2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, con todos los pronunciamientos accesorios de ley. Protestó las costas y costos de la presente apelación.
En la misma oportunidad de presentar informes ante esta Alzada 30-11-2016, el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de autos, presentó escrito en el que manifestó que esta representación procedió a contestar la demanda, dejando al fondo, como defensa de mérito la Prohibición de Ley de Admitir la Acción Propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a sabiendas de que dicho argumento no se puede proponer como cuestión previa de previo pronunciamiento, dado que para ello hay que probar que la vivienda alquilada no es un local comercial, siendo dicha defensa subvertida por el Tribunal a quo, que a pedimento del demandante, se aprestó sin racionar acerca de si ello incidía en el fondo de la causa o no, a decidir una cuestión de fondo que la parte demandada dispuso que fuese así para evitar pronunciamientos alrededor de la naturaleza del contrato, sin una ilustración apropiada, ya que ello es de vital importancia para el fondo del litigio y contradictorio, no para una inadmisibilidad in limine litis de la demanda. Señala que el a quo consideró que el inmueble debe ser desalojado por la vía dispuesta para arrendamiento comercial, obviando que la parte demandada tiene sus argumentos bien definidos, aspirando que el demandante inste el procedimiento administrativo correspondiente establecido en el artículo 94 de la Ley de Alquileres de Vivienda. Que la subversión procesal que el a quo materializó en la presente causa en contra de la defensa de la parte demandada, ocasionó un perjuicio grave a la misma. Que el haber seguido adelante con la defensa de fondo como cuestión previa de previo pronunciamiento ocasionó que el a quo subvierta el proceso creando para este caso, la figura de que junto con la contestación a la demanda se pueden oponer cuestión previa, cuando la ley sostiene que si se oponen éstas junto con la contestación a la demanda, las mismas se tienen como no interpuestas. Que el a quo calificó las defensas perentorias opuestas como cuestiones previas, entendiendo como contestada la demanda, cuando es bien sabido que la oportunidad de oponer cuestiones previas y contestar la demanda son dos oportunidades excluyentes. Que del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se desprende que dentro del procedimiento ordinario, la oposición de cuestiones previas y la contestación a la demanda, son dos actos procesales tanto independientes entre sí, como temporalmente diferentes, puesto que ocurren en lapsos distintos dentro del íter procesal, confirmando dichas disposiciones el principio de que el procedimiento está establecido estrictamente por la Ley y no puede ser alterado o subvertido por el Juez ni por las partes, toda vez que se consagran el principio de preclusión de los lapsos procesales, por cuanto ello es una de las garantías al debido proceso, en consecuencia, si el demandado en el juicio opta en un mismo escrito por contestar al fondo y oponer cuestiones previas, estas últimas deben tenerse como no interpuestas. Que en el presente caso el a quo publicó un auto entendiendo la demanda como contestada, fijando oportunidad para la audiencia preliminar. Señala que aparte de la subversión procesal existente, se ha creado un procedimiento totalmente nuevo, que desatiende las jurisprudencias más pacíficas, las normas, el orden público. Que existe quebrantamiento u omisión de las formas sustanciales que a su decir, menoscaban el derecho a la defensa, cuando por acción u omisión del Juez, se conceden preferencias, se acuerdan facultades, medios o recursos no establecidos en la Ley o se niegan los permitidos en ella, en perjuicio de una de las partes. Que no existe por disposición de ley o ninguna norma que autorice al Juez de la causa a proceder como lo hizo, dado que haber cambiado el orden procesal designado por la parte demandada para su mejor defensa, y estando la parte demandada en pleno conocimiento que de haber opuesto como cuestiones previas, aquellas defensas que usó como perentorias, iba a obtener un pronunciamiento adelantado del Juez de Primera Instancia. Que es deber del Juez procurar la estabilidad del proceso, así como determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento. Que lo ocurrido en la presente causa es una subversión procesal que vicia la causa de nulidad, debiendo ser repuesta la presente causa al estado en que se encontraba para la oportunidad de la contestación a la demanda, bajo el conocimiento de otro Juez, pues afirma que aparte de los vicios existentes, la sentencia dictada y apelada mantiene la integridad de un proceso inquilinario comercial, que adminiculado con las resultas de la inspección judicial, adelanta opinión sobre uno de los límites de la controversia. Solicitó se declarara con lugar la apelación interpuesta y se revoque la sentencia interlocutoria dictada en fecha 19 de octubre de 2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial.
De los folios 208-222, escritos de observaciones a los informes presentados por ambas partes, mediante escritos de fechas 06-12-2016 y 16-12-2016.

Estando la presente causa en término para sentencia, este Juzgado observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha veintiuno (21) de octubre de 2016, por el apoderado judicial de la demandada, abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, contra la decisión de fecha diecinueve (19) de octubre de 2016, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial.
El recurso fue oído en ambos efectos el día veintisiete (27) de octubre de 2016 y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal Superior donde se le dio entrada, se fijó el trámite y la oportunidad para la presentación de los informes y observaciones si las hubiere.
Siendo el día para presentar informes, el apoderado de la demandante, abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, consignó escrito donde solicitó se confirme la decisión dictada el 19 de octubre de 2016, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 30-11-2016, el apoderado de la demandada, abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, consignó escrito de informes donde pide sea declarada con lugar la cuestión previa planteada y con lugar la apelación.

MOTIVACION
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpuso en fecha veintiuno (21) de octubre de 2016 el apoderado de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha diecinueve (19) de octubre de 2016, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
La causa en estudio trata de un juicio de desalojo de un local comercial, regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, cuyo procedimiento aplicable es el oral según lo ordena el artículo 43 del mismo y al haberse interpuesto una cuestión previa debe cumplirse con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, así:
“Artículo 866.- Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral, en la forma siguiente:
1º Las contempladas en el ordinal 1° del artículo 346, serán decididas en el plazo indicado en el artículo 349 y se seguirá el procedimiento previsto en la Sección 6a. del Título del Libro Primero, si fuere impugnada la decisión.
2º Las contempladas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º el artículo 346 podrán ser subsanadas por el demandante en el plazo de cinco días en la forma prevista en el artículo 350, sin que se causen costas para la parte que subsana el defecto u omisión.
3º Respecto de las contempladas en los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro del mismo plazo de cinco días, si conviene en ellas o si las contradice.
El silencio se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

La prohibición de Ley de admitir la acción propuesta se encuentra contenida en el único aparte del artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas:

“Artículo 10: Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”
Así, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 00429 de fecha 10/07/2008, indicó:
“De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….”.
De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público.”
(www.tsj.gov/decisiones/scc/julio/rc.00429-10708-2008-07.553.htm)

De todo lo anterior y de la revisión del expediente, esta Alzada constata que la parte demandada interpuso en la contestación de la demanda la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el inmueble arrendado se encuentra constituido y conformado por una casa para habitación no un local comercial y que la parte demandante no cumplió con el Procedimiento previo a demandar establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, trámite que él considera que debía cumplirse por tratarse de un inmueble ocupado como vivienda y no como local comercial.
Ahora bien, consta en autos (folios 138-139) inspección judicial promovida por la parte demandada acordada por auto de fecha 28-09-2016, practicada en fecha 04/10/2016 (folios 138-139), con la que ciertamente no se puede evidenciar con claridad que el referido inmueble sea destinado ni al uso comercial ni familiar, por lo que el juzgador de instancia basó su motiva tomando en cuenta el hecho de que el mismo fue contratado para el uso de local comercial.
En el caso que se resuelve, es necesario estudiar esta causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil que establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Articulo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”
En este orden de ideas, el Tratadista Nerio Perera Planas, en su obra “Código Civil Venezolano”, página 609, al citar jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, asentó:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…”
De todo lo anterior se infiere que es obligación de las partes al momento de suscribir un contrato cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fueron pactados, observando este Juzgador que en la presente causa el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 5-6 del presente expediente, firmado en fecha 26/03/2014, por ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira entre la ciudadana Rosa Julio Prada de Anaya (hoy fallecida), quien conservaba para ese momento los derechos de usufructo y administración del inmueble sito en el Barrio Miranda, Calle 4 con carrera 18, No. 4-4, propiedad de la hoy demandante, ciudadana Carmen Cecilia Anaya Prada, inmueble objeto de presente litigio y la demandada, ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, en la cláusula segunda se estableció “El inmueble será destinado por LA ARRENDATARIA, al uso comercial y no podrá darle un uso distinto…”, de lo que este juzgado extrae que el inmueble objeto de este juicio fue arrendado única y exclusivamente para uso comercial, resultando improcedente usar la vía administrativa establecida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, razón por la que esta Alzada desestima el recurso ejercido, declarando sin lugar la apelación con la consecuente confirmatoria del fallo recurrido. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta en fecha veintiuno (21) de octubre de 2016, por el apoderado de la parte demandada, abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, contra la decisión de fecha diecinueve (19) de octubre de 2016 dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha diecinueve (19) de Octubre de 2016 dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “PRIMERO: Sin lugar la promovida cuestión previa en el Artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta. SEGUNDO: Se condena en costas a la identificada Parte Demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, ciudadana Myriam Yamile Torres Meza, por hacer sido confirmado el fallo recurrido de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADO el fallo recurrido.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada.
La Secretaria Temporal,

Sarait Andrea Vera Velandria
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 02:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación.
MJBL/jymv
Exp. N° 16-4364