TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.149
Trata el presente juicio de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO accionara la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-4.211.918, representada judicialmente por los abogados JOHNNY MANUEL MEDINA BOZIC y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, titulares de las cédulas de identidad números V-14.179.167 y V-3.622.960, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 149.441 y 24.808 en su orden; en contra del ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.430.918, representado judicialmente por los abogados CARLOS ARTURO UTRERA RAMÍREZ, ROSAMARIA ISABEL DÍAZ CADIZ, CARLA KATHERINE MEDINA ALVAREZ y PEDRO MIGUEL PEÑA RAMOS, titulares de las cédulas de identidad números V-9.235.405, V-16.875.130, V-16.610.561 y V-15.856.290, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 28.306, 138.940, 137.792 y 137.791 respectivamente.
Conoce esta alzada del presente expediente por REENVIO, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° AA20-C-2014-000066 de fecha 16 de abril de 2.015, que declaró con lugar el recurso de casación y ordenó al Juzgado que resultara competente dictar nueva sentencia ateniéndose a lo dispuesto en la citada decisión.
I
ANTECEDENTES DEL CASO Y RELACIÓN DE LA CAUSA

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente consta:
PIEZA I
En fecha 17 de marzo de 2.008 fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 8). Los anexos corren a los folios 9, 11 al 30.
Por auto de fecha 27 de marzo de 2.008 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando el emplazamiento del demandado ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, en cuanto a la medida solicitada el a quo señaló que se pronunciaría por auto separado (folio 32).
En fecha 28 de marzo de 2008 la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, otorgó poder apud acta al abogado ABELARDO RAMÍREZ (folios 33 y 34).
Riela a los folios 37 al 39 actuaciones concernientes a la citación personal del demandado BERNANDINO BERBESÍ, practicada por el alguacil del Tribunal de la causa.
En fecha 7 de octubre de 2008, el demandado BERNARDINO BERBESÍ confirió poder apud acta al abogado TEODULFO CHACÓN CONTRERAS (folio 63).
El 14 de octubre de 2008 el abogado TEODULFO CHACÓN CONTRERAS, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado BERNANDINO BERBESÍ presentó escrito de contestación a la demanda junto con anexos (folios 65 al 87).
En fecha 3 de noviembre de 2.008 el abogado ABELARDO RAMÍREZ con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas con anexo (folios 88 al 92). El 4 de noviembre de 2.008 la representación judicial del demandado BERNARDINO BERBESÍ presentó escrito de promoción de pruebas (folios 93 y 94). El a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas el 17 de noviembre de 2.008 (folios 96 y 97).
El 17 de noviembre de 2.008 se libraron los oficios números 1567 y 1568, dirigidos al Gerente del Banco del Tesoro de San Cristóbal y al Director del IPASME en San Cristóbal de los cuales se requirió informes (folios 98 y 99 Pieza I).
En fecha 16 de enero de 2009 el abogado TEODULFO CHACÓN CONTRERAS, actuando con el carácter acreditado en autos, presentó escrito de promoción de pruebas junto con anexos (folios 100 al 124). Mediante auto del 19 de enero de 2009, el a quo señaló que no podían evacuarse las pruebas, por cuanto no fueron promovidas dentro del lapso correspondiente (folio 125). Y en fecha 26 de enero de 2009 el referido abogado apeló del anterior auto, el cual fue oído en un solo efecto (folios 126 y 127).
A los folios 131 al 134 corre inserto escrito de informes presentados por la parte demandada.
En fecha 27 de mayo de 2009 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del estado Táchira, declaró sin lugar la demanda, levantó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la pretensión decretada en fecha 17 de abril de 2008 y se condenó en costas a la parte demandante y apelante (folios 138 al 151). Decisión que fue apelada en fecha 3 de junio de 2009 por la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA (folio 152). Por auto de fecha 11 de junio de 2009 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordeno remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 154).
El 29 de junio de 2009 la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, confirió poder apud acta a los abogados (folio 158) JUANA CONSUELO BARRIOS TREJO y JESÚS ALFONSO VIVAS TERÁN (folio 158).
A los folios 246 al 251 corre decisión dictada por este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró, con lugar la apelación interpuesta por el abogado TEODULFO CHACÓN CONTRERAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada BERNARDINO BERBESÍ, contra el auto dictado el 19 de enero de 2009 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, revocando dicho auto y ordenando que se tome en consideración las pruebas promovidas por el apelante.
En fecha 14 de diciembre de 2009 el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, declaró con lugar la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la decisión de fecha 27 de mayo de 2009, que declaró, sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y levantó la medida de prohibición de enajenar y gravar, anuló dicha decisión y ordenó que se dictara nuevo fallo con arreglo a lo ordenado por este Juzgado Superior Cuarto en sentencia de fecha 25 de mayo de 2009 (folios 277 al 283).
En fecha 28 de enero de 2010 la abogada DIANA BEATRIZ CARRERO QUINTERO en su carácter de Jueza del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, se inhibió de conocer nuevamente la presente causa (folio 287).

PIEZA II
El 3 de mayo de 2.012 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta de cumplimiento de contrato y daño emergente interpuesta por la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA contra el ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, ordenó al demandado BERNARDINO BERBESÍ, devolver a la actora GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, la suma de cuarenta millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 40.000.000,00) equivalentes hoy día a cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 40.000,00), que recibió con ocasión a la negociación contenida en el contrato de opción de compra venta; condenó en costas a la parte demandante (folios 31 al 53).
Mediante diligencias de fechas 7 y 14 de mayo de 2.012 la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, apeló de la anterior decisión (folio 55). Por auto de fecha 16 de mayo de 2012 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 61).
En fecha 23 de mayo de 2012 Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el expediente, le dio entrada e inventario (folio 65). Y en fecha 4 de octubre de 2012, dictó decisión en la que declaró sin lugar las apelaciones ejercidas por la parte actora; confirmó la sentencia dictada el 3 de mayo de 2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (folios 86 al 94). El 8 de octubre de 2012 la parte actora GLADYS EVELIA PÉREZ, anunció Recurso de Casación (folio 97). En fecha 22 de octubre de 2012 el ad quem admitió la casación y ordenó remitir el expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (folio 98).
Riela a los folios 117 al 136 decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual caso de oficio la sentencia del fecha 4 de octubre de 2012, dictada por el ad quem y repuso la causa al estado de que un juez superior dictara nueva decisión sin incurrir en el vicio declarado.
En fecha 1 de octubre de 2013, el Juzgado Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente procedente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y ordenó su remisión al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 138).
En fecha 4 de octubre de 2013, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, recibió el expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 140).
El 23 de octubre de 2013, demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, otorgó poder apud acta a los abogados JOHNNY MANUEL MEDINA BOZIC y JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO (folios 147).
El 9 de diciembre de 2013 el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia por la cual declaró: PRIMERO, sin lugar la apelación interpuesta; SEGUNDO, sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, sin lugar la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios; TERCERO, condenó en costas a la parte demandante; CUARTO: anuló la sentencia de primera instancia dictada el 3 de mayo de 2012. Recurrida en Casación, dicha sentencia fue anulada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de abril 2.015 (folios 269 al 310).
En fecha 3 de junio de 2.015 este Juzgado Superior recibió de distribución el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente e inventariándolo bajo el N° 3.149 (folio 320), ordenándose la notificación de las partes.
En fecha 26 de noviembre de 2015 el demandado BERNARDO BERBESÍ, otorgó poder apud acta a los abogados CARLOS ARTURO UTRERA RAMÍREZ, ROSAMARIA ISABEL DÍAZ CADIZ, CARLA KATHERINE MEDINA ALVAREZ y PEDRO MIGUEL PEÑA RAMOS (folio 371).
CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 1° de abril de 2008, la parte demandante ratificó su solicitud de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el objeto del presente litigio (folios 10 al 12).
El 17 de abril de 2008 mediante auto, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad del demandado BERNARDINO BERBESÍ, parte de mayor extensión, consistente en un lote de terreno propio ubicado en vía principal de Palo Gordo, La Toica, Estado Táchira, comprende una extensión de terreno de ciento veintisiete metros cuadrados (127 mts2) aproximadamente; se libró oficio N° 0515 al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira (folios 13 y 16).
El 24 de abril de 2008 se agregó oficio de fecha 22 de abril de 2.008, emanado del Registro Público de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en que informa que fue estampada la medida decretada que corresponde al documento de propiedad del demandado (folio 17).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
La parte actora en su escrito de la demanda expuso:
…vivo alquilada desde hace varios años y es mi deseo adquirir vivienda propia. Ante tal circunstancia, emprendí la búsqueda de una vivienda para comprarla. Es así que dentro de las diferentes ofertas del mercado inmobiliario, decidí comprar una casa para habitación propiedad del ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, ubicada en la Vía Principal de Palo Gordo la Toica, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas:
“Un lote de terreno propio ubicado en la vía principal de Palo Gordo, La Toica, Estado Táchira, comprende una extensión de terreno de ciento veintisiete metros cuadrados (127 mts2) aproximadamente, y sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Con la vivienda tipo “B”, y mide veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85 Mts); SUR: mide veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 mts): ESTE: Con la vía pública, mide cinco metros con seis centímetros (5,06 mts) y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Ernesto Chacón mide cinco con cero seis centímetros (5,06 Mts), sobre el cual está construida una vivienda signada como Vivienda tipo “A” consta de: dos pisos, cuatro niveles, la planta baja tiene el nivel 0.00 estudio, sala, baño para visitantes, en el nivel -1,35 el comedor, cocina, y oficios en la planta alta tiene el nivel +1 1.35 y hay dos habitaciones secundarias sin sus puertas de madera entamboradas, y sin closets en madera y un baño sin sus respectivas piezas sanitarias para uso común en el nivel +2.70 la habitación principal con baño privado sin respectivas piezas sanitarias, y balcón sin puerta de madera maciza, ni closet de madera y sin la puerta de madera entamborada de acceso a la misma en una estar intimo para ver t.v. además posee un garaje en su frente y un patio de secado en su parte posterior, la vivienda se encuentra en obra negra sin cerámica, ni en pisos ni en baños, no tiene escudo ni ventanas, totalizándose un área de construcción de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 mts2).
Dentro de las negociaciones previas a la suscripción del compromiso contractual, le manifesté al ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, que no tenía la totalidad del precio para hacer la compra de contado, por el contrario debía acudir al IPASME o a una institución bancaria para obtener un crédito por política habitacional, a lo que él manifestó que no había problema. El día 28 de septiembre de 2007 suscribimos un contrato de opción a compra, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 07 tomo: 266…
En el contrato de opción de compraventa se acordó el precio de venta del inmueble en la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (190.000.000,00), hoy con la nueva moneda CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (190.000 Bs.). Para el momento del otorgamiento del contrato de opción de compraventa entregué cuarenta millones de bolívares, (40.000.000), equivalentes hoy a la suma de cuarenta mil bolívares (40.000 Bs.). El saldo restante sería pagado en noventa (90) días con una prórroga de treinta (30) días. Tal como se lee en la cláusula tercera:
“TERCERA: EL PROPIETARIO declara que el precio de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (190.000.000,00 Bs.) será cancelado por LA OPTANTE de la siguiente forma: a.- En este acto entrega a entera y cabal satisfacción de EL PROPIETARIO la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (40.000.000,00 Bs.); y b.- la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00 Bs.), que serán cancelados dentro de los noventa días siguientes a la firma de este contrato. C.- y el saldo es decir la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (100.000.000,00 Bs.) que serán cancelados mediante un crédito hipotecario, que la optante se compromete a tramitar por ante una entidad bancaria, para lo cual se les otorga un plazo de noventa (90) días, contados a partir de la firma del presente contrato de opción a compra, con una prórroga de treinta (30) días mas en caso de ser necesaria”.
Una vez suscrito el contrato inicie los trámites para concretar el saldo deudor a través de una institución financiera. Sin embargo para obtener un crédito hipotecario, es necesario cumplir una serie de requisitos, entre ellos, la certificación de gravamen del inmueble y la certificación catastral. En vista que el vendedor no entregaba la documentación requerida comencé a insistirle por distintos medios, incluso por vía telefónica, que me entregara los recaudos, sin embargo siempre me salía con evasivas, que no me preocupara que él era un hombre serio. Pero el tiempo establecido en el contrato transcurría inexorablemente. Es así como el ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, después de transcurrir más de treinta (30) días en flagrante detrimento de mi derecho, me hace entrega de la certificación de gravamen del inmueble, como consta en certificación de gravamen emitida por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira de fecha 30 de octubre de 2007, solicitada por BERNARDINO BERBESÍ…
De la lectura de la certificación de gravamen me entere que el propietario el 23 de octubre de 2007 según documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas Guasillos y Andrés Bello del Estado Táchira bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero, Folios 85 al 89 se hizo aclaratoria del lindero SUR…
Pero aun entregándome la certificación de gravamen no podía tramitar el crédito hipotecario porque necesitaba la certificación y mapa catastral del inmueble. Dentro de la angustia que me causaba la situación decidí acudir al IPASME, ya que soy educadora en proceso de jubilación. Pero dentro de los requisitos que exigen se encuentra la certificación catastral, como se aprecia en formato de solicitud de crédito hipotecario…mi angustia se incremento, situación que me llevo a pedir un crédito personal en el IPASME, comos e aprecia en copia de solicitud de crédito personal de fecha 26 de noviembre de 2007, claro está dicha solicitud es solo por la suma de nueve mil bolívares (9.000 Bs.) actuales…
A mediados del mes de diciembre me dice el vendedor BERNARDINO BERBESÍ, que no me preocupe ya que la situación del país según él estaba tranquila y que en cualquier momento me entregaba la certificación y mapa catastral y que por favor le entregara el segundo pago por cincuenta millones de bolívares (50.000.000 Bs.), hoy cincuenta mil bolívares (50.000 Bs) del nuevo signo monetario. Pero me rehusé a entregárselos en vista de su incumplimiento. El día 14 de enero de 2008 fue emitido por la Alcaldía del Municipio Cárdenas la certificación y mapa catastral, la cual me fue entregada por BERNARDINO BERBESÍ el 16 de enero del corriente año… Como se aprecia para el 14 de enero de 2008, habían transcurrido más de ciento siete (107) días. Sien embargo dentro de mi ingenuidad una vez con todos los recaudos, acudí al Banco del Tesoro y allí me indicaron que necesitaba una nueva opción porque el plazo ya estaba por finalizar…. Ante la situación acudí adonde el señor BERNARDINO BERBESÍ, para que me suscribiera un nuevo contrato pero su respuesta fue un no rotundo, aduciendo que el inmueble valía más de doscientos cincuenta millones de bolívares (250.000.000 Bs.), hoy doscientos cincuenta mil bolívares (250.000 Bs.) del nuevo signo monetario y que no me iba a vender el inmueble.
La posición injusta del ciudadano BERNARDINO BERBESÍ, me tiene en una situación apremiante, porque soy una mujer de 57 años con recursos económicos modestos y con las limitaciones propias de mi edad que me ha ocasionado daños y perjuicios materiales, porque tengo que seguir pagando alquiler por el incumplimiento del vendedor. El alquiler que actualmente pago es la suma de ciento cincuenta bolívares (150 Bs) actuales…
Es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar y como en efecto lo hago al ciudadano BERNARDINO BERBESÍ… para que convenga o sea condenado por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En que cumpla el contrato de opción de compra venta (cumpla la obligación de vender) suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 07 tomo: 266 de fecha 28 de septiembre de 2007, sobre un bien inmueble parte de mayor extensión con las siguientes características: un (01) lote de terreno propio ubicado en la vía principal de Palo Gordo La Toica; Estado Táchira, comprende una extensión de terreno de ciento ventisiete metros cuadrados (127 mts2) aproximadamente, y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la vivienda tipo “B”, mide veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85 Mts); SUR: mide veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 mts): ESTE: Con la vía pública, mide cinco metros con seis centímetros (5,06 mts) y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Ernesto Chacón mide cinco con cero seis centímetros (5, 06 Mts), sobre el cual está construida una vivienda signada como Vivienda tipo “A” consta de: dos pisos, cuatro niveles, la planta baja tiene el nivel 0.00 estudio, sala , baño para visitantes, en el nivel -1,35 el comedor, cocina, y oficios en la planta alta tiene el nivel +1 1.35 y hay dos habitaciones secundarias sin sus puertas de madera entamboradas, y sin closets en madera y un baño sin sus respectivas piezas sanitarias para uso común en el nivel +2.70 la habitación principal con baño privado sin respectivas piezas sanitarias, y balcón sin puerta de madera maciza, ni closet de madera y sin la puerta de madera entamborada de acceso a la misma a un estar intimo para ver t.v. además posee un garage en su frente y un patio de secado en su parte posterior, la vivienda se encuentra en obra negra sin cerámica, ni en pisos ni en baños, no tiene estuco ni ventanas, totalizándose un área de construcción de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 mts2). El cual pertenece al demandado BERNARDINO BERBESÍ, según llos siguientes documentos: El terreno según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 08 de octubre de 2004, anotado bajo el N° 36, tomo 02, Protocolo Primero; las mejoras protocolizadas ante el mismo Registro Público, el 18 de abril de 2007, bajo el N° 42 TOMO 08, Protocolo Primero y por documento de aclaratoria de linderos de fecha 23 de octubre de 2007 según documento debidamente registrado por ante la misma Oficina de Registro bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero.
SEGUNDO: en pagar la suma de ciento cincuenta bolívares (150 Bs.) actuales, mensuales computados desde la admisión de la demanda hasta el cumplimiento de la decisión definitivamente firme que se dicte al respecto por concepto de DAÑO EMERGENTE.
TERCERO: La condenatoria en costos y costas del proceso.
Fijo la cuantía de la demanda en la suma de ciento noventa mil bolívares (190.000 Bs.) actuales, correspondiente al precio convenido por la venta del inmueble objeto del proceso.
…Solicito a este Tribunal sea decretada de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio, por cuanto existen suficientes elementos de convicción para decretar la misma…
…solicito que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho…”.
III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada que:
…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi defendido el ciudadano BERNARDINO BERBESÍ…, se haya negado a entregarle a la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, la documentación requerida a los fines de que tramitara un crédito ante una entidad bancaria, igualmente NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi defendido le haya salido con evasivas a la demandante.
…una vez celebrado el contrato de opción de compra con la demandante…, el vendedor le entregó personalmente la documentación requerida y lo hizo de la manera siguiente; 1.) La permisología relativa a la construcción de la vivienda objeto de este litigio contentiva de; a-) Un (01) Juego de Planos aprobados y debidamente certificados por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, Permiso N° -009 de fecha 17/03/2006. 2-) Constancia de Factibilidad de Servicio de Hidrosuroeste, N° 36482, de fecha 13/02/2006… 3-) Constancia de factibilidad de Servicio Eléctrico, de fecha 01/03/2006, Solicitud N° 21494/2006/1127… 4-) CERTIFICACIÓN Y MAPA CATASTRAL, expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, de fecha 15 de octubre de 2007, en la cual se observa que la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira a través del Departamento de Catastro según inspección realizada en el sitio (vivienda) deja constancia de los linderos reales del inmueble en cuestión… 5-) CERTIFICACIÓN DE GRAVAMENES, relativa al inmueble Opcionado, solicitada el día 16 de octubre de 2007, tal como se evidencia del recibo de pago N° 59404, DE FECHA 16/10/2007, EMITIDO POR EL Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello y entregada a la parte demandante el día 30/10/2007…
…la documentación requerida por la demandante, le fue entregada oportunamente y reposa en sus manos, en consecuencia es falso de toda falsedad lo aseverado por la parte demandante, al mencionar en su libelo que el vendedor no le entregaba la documentación.
… es lógico, que la parte actora se halla enterado de la aclaratoria de linderos que se hizo en el documento de propiedad del inmueble en cuestión, pues, así consta en la CERTIFICACIÓN Y MAPA CATASTRAL, expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, de fecha 15 de octubre de 2007, en la cual se observa que la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira a través del departamento de Catastro según inspección realizada en el sitio (vivienda) deja constancia de los linderos reales del inmueble, la cual se encuentra en poder de la parte actora, desde el día 15/10/2007. y también es lógico que dicha aclaratoria de linderos aparezca en la Certificación de Gravamen emitida por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira y entregada a la parte demandante el día 30/10/2007.
…, mi defendido y aquí demandado…, una vez notificado de los linderos reales del inmueble, procedió en el acto a realizar la respectiva ACLARATORIA DE LINDEROS, ante el Registro público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, todo de conformidad con lo establecido por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del Estado Táchira a través del Departamento de Catastro según inspección realizada en el sitio (vivienda) deja constancia de los linderos reales del inmueble.
…el día 17/10/2007, el vendedor BERNARDINO BERBESÍ…, presentó la Solicitud de Aclaratoria de linderos ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, tal como se evidencia del recibo de pago N° 59460, de fecha 17/10/2007 y consta en instrumento Público protocolizado ante el mencionado registro y quedo inserto bajo el N° 15, Tomo 12°, Protocolo Primero, Folios 85 al 89. …la presente aclaratoria también le fue entregada a la demandante…
…, en el contrato de opción a compra-venta, celebrado el día 28/09/2007… en su cláusula TERCERA reza lo siguiente: EL PROPIETARIO declara que el precio de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (190.000.000,00 Bs.) será cancelado por la OPTANTE de la siguiente forma: a.-En este acto entrega a entera y cabal satisfacción del PROPIETARIO la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (40.000.000,00); b.- la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.00, 00 Bs.), que serán cancelados dentro de los noventa días siguientes a la firma de este contrato…
…Ciudadano juez, en el mencionado contrato, en su cláusula TERCERA, literal a, literal b y literal c. Se estableció de forma clara y específica la manera de pago del inmueble opcionado y es el caso que la hoy demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, en su condición de compradora NO CUMPLIÓ con lo convenido en la mencionada cláusula TERCERA, como lo es pago de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00), que serían cancelados dentro de los noventa días siguientes a la firma de este contrato…
…Ciudadana juez, la compradora, hoy demandante GALDYS EVELIA PÉREZ HERRERA, sorprendió en su buena fe al vendedor BERNARDO BERBESÍ, ya identificado, ya que para el momento de la negociación fingió una capacidad de pago real y efectiva, la cual quedó demostrada meses más tarde al incumplir el pago por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00). También hago del conocimiento de este digno tribunal que al momento de solicitársele el pago respectivo a la compradora, hoy demandante GLADYS EVELIE PÉREZ HERRERA, la misma respondió con evasivas, alegando que un familiar le iba prestar el dinero y que estaba en la ciudad de Barinas, incluso, mi representado se comunicó vía telefónica con el supuesto familiar y no se obtuvo respuesta efectiva sobre el mencionado pago…
…Ciudadana Juez, es evidente y notorio que el vendedor BERNARDO BERBESÍ, le entregó oportunamente toda la documentación necesaria a la vendedora EVELIA PÉREZ HERRERA, y la misma no realizó los trámites pertinentes a los fines de obtener el crédito hipotecario al cual hace alusión para cancelar el inmueble. Lo cierto es que la vendedora EVELIA PÉREZ HERRERA, con su forma de actuar ha demostrado que no tiene capacidad de pago…”.
IV
DEL FALLO APELADO
declarada sin lugar como se explicó up-supra y que además constituye un hecho no controvertido que la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA le entregó al ciudadano BERNARDINO BERBESI la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 40.000.000,oo) equivalentes hoy día a CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 40.000,oo), en ocasión a la negociación contenida en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta y establecido como se encuentra que el artículo 1.185 del Código Civil, contiene la prohibición de todo enriquecimiento sin causa, al instaurar que aquél que se enriquece sin fundamento en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento de todo lo que aquélla se haya empobrecido, es por lo que esta Juzgadora en apego a dicha norma y a los postulados constitucionales de nuestro Estado Social de Derecho y Justicia, de conformidad con los artículos 2, 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, le ordena al ciudadano BERNARDINO BERBESI, devolverle a la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, la suma recibida en ocasión a la negociación, es decir, la cantidad hoy día de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 40.000,oo) de los actuales. Así se decide.
… En el presente caso, la pretensión reclamada por la parte actora han sido declarada sin lugar en su totalidad, razón por la cual resultó totalmente vencida en este juicio, motivo por el cual es procedente la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”.

V
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN
Versa el presente asunto sobre la apelación que ejerciera la ciudadana Gladys Evelia Pérez, asistida de abogado para impugnar la decisión dictada en fecha 3 de mayo de 2.012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda que por “Cumplimiento de Contrato” incoara la ciudadana Gladys Evelia Pérez Herrera contra el ciudadano Bernardo Berbesí.
Ahora bien, La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia al haber conocido en casación del presente asunto, en virtud de la decisión de alzada que revocó la sentencia dictada por el Tribunal de primera instancia, en fecha 16 de abril de 2.015, sentenció:
“…esta Sala aprecia que de conformidad con lo expuesto por el formalizante, la alzada no aplicó adecuadamente las máximas de experiencia que le hubiesen permitido concluir que quien incumplió con sus obligaciones fue el vendedor pues éste “no disponía de los requisitos para cumplir con la publicidad registral, (tradición legal) ni para que el comprador pudiera obtener el financiamiento en la banca pública o privada”…
…, esta Sala estima necesario realizar algunas precisiones:
En la mayoría de los contratos bilaterales existen obligaciones para ambas partes contratantes y la compraventa no es la excepción, pues de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil, “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
En relación con ello, el Código Civil establece de manera general las obligaciones inherentes tanto para el vendedor como para el comprador, de allí que “las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”, y “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, acorde con lo establecido en los artículos 1.486 y 1.527, respectivamente, del mencionado código sustantivo.
De manera que para lograr la materialización del negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas específicas que coadyuvan directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el prenombrado artículo 1.474 del Código Civil.
De allí que para lograr la venta de un inmueble, por ejemplo, no basta que el vendedor asista a un registro junto con el comprador y firme un documento para transferirle la propiedad, puesto que muchas veces para llegar a este punto, el vendedor debe asegurarse que su inmueble esté libre de gravámenes, de vicios o defectos ocultos, debe cancelar y obtener solvencias o realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para realizar la tradición del inmueble.
De la misma manera las obligaciones del comprador no se agotan cuando ha pagado una cantidad determinada de dinero al vendedor, puesto que cuando el objeto de la venta es una vivienda, constituye una práctica común y contemporánea que el comprador, para pagar la totalidad del precio, requiera financiamiento de parte de una institución bancaria, pública o privada, y para lograr esto último el comprador necesita que el vendedor despliegue determinadas conductas, como la obtención y consignación en tiempo oportuno de la certificación de gravámenes y la ficha catastral del inmueble, el pago de cualquier impuesto pendiente, entre otros, que se constituyen en deberes inherentes al vendedor por ser éste el propietario del inmueble, de inexorable y prioritario cumplimiento en virtud de los usos, costumbres y prácticas reiteradas en este tipo de negocios jurídicos, pues su omisión o retardo obstaculizan la ejecución del contrato.
Al respecto, resulta necesario reseñar la Resolución N° 203, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.304 de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 5 de noviembre de 2009, que establece las “Normas Técnicas sobre Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Préstamos Hipotecarios para la Adquisición de Viviendas”, que si bien es cierto fue derogada por la Resolución N° 124, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.763… en fecha 22 de septiembre de 2011, que prevé las “Normas, Requisitos y Documentación, para el Otorgamiento de Créditos para Adquisición de Vivienda Principal”, y que además, ninguna de las dos resoluciones pueden ser aplicadas al caso concreto puesto que fueron publicadas en fecha posterior a la interposición de la demanda, permiten ilustrar lo expuesto anteriormente pues recogen en su texto la realidad acerca de las prácticas desplegadas por compradores y vendedores cuando el objeto de la venta es una vivienda.
Es así como en el texto de ambas resoluciones se aprecia que entre los documentos exigidos respecto del inmueble objeto de la solicitud de préstamos, se encuentran los siguientes:
Copia simple del documento de opción de compra-venta a vista del original, vigente por un mínimo de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días, que deberá ser consignado por ante el operador financiero dentro de los siete (7) días hábiles siguientes a su firma o autenticación, conjuntamente con los recaudos correspondientes a la solicitud de préstamo hipotecario;
- Certificación de gravámenes sobre el inmueble;
- Solvencia municipal de impuesto de inmuebles urbanos vigente;
- Ficha catastral.
Es necesario señalar que estos documentos, si bien no son los únicos exigidos, constituyen recaudos indispensables para la solicitud del crédito hipotecario, que dependen, algunos de ellos, del vendedor por ser el propietario del inmueble y que deben consignarse ante el operador cambiario junto con el documento de opción de compra venta dentro de los siete (7) días hábiles siguientes a su autenticación, de lo cual se desprende que no se necesita un requerimiento de parte del interesado, y además de eso, que dichos recaudos deben ser expedidos de manera célere para que sean consignados en tiempo oportuno.
Nuevamente se reitera que las regulaciones antes referidas no pueden aplicarse al caso concreto, pero indudablemente ilustran y recogen en su texto una realidad, una práctica común, reiterada, contemporánea y ampliamente conocida y desplegada por nuestros ciudadanos al momento de comprar una vivienda cuando se requiere de un financiamiento ante una entidad bancaria.
En el caso concreto, se trata de un contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 27 de septiembre de 2007, en el cual la compradora se comprometió a pagar 190.000,00 bolívares en un plazo de 90 días, más 30 días de prórroga, para adquirir una vivienda…
…, la alzada dio por sentado que la compradora canceló la cantidad de 40.000,00 bolívares al momento de la firma del contrato, pero que incumplió con el pago de la suma de 50.000,00 bolívares y que no demostró intento alguno para tramitar el crédito hipotecario, lo que en su criterio determinó el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Por otra parte afirmó que el vendedor se obligó a entregar al comprador tanto la certificación de gravámenes como el mapa catastral del inmueble y en relación con ello sostuvo que si bien dichos recaudos fueron consignados el 30 de octubre de 2007 y el 16 de enero de 2008, respectivamente, lo cual difería el inicio para tramitar el crédito hipotecario, en su criterio esa situación no configuraba un incumplimiento por parte del vendedor pues tan pronto le fueron solicitados, éste los produjo.
De lo antes expuesto se desprende que dos de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, que normalmente deberían consignarse conjuntamente y de manera célere, fueron entregados tardíamente al comprador y en momentos distintos, incluso cuando ya casi finalizaba la fecha tope del contrato.
De la misma manera la Sala aprecia que la Alzada declaró sin lugar la acción de cumplimiento argumentando para ello, por una parte, que la compradora no pagó la cantidad de 50.000,00 bolívares; y por la otra, que el retardo del vendedor en la entrega de la certificación de gravámenes y la ficha catastral no configura incumplimiento alguno, lo que resulta ilógico puesto que tal como ha sido expresado precedentemente, de la entrega oportuna de esos recaudos dependía la tramitación del crédito hipotecario, y en consecuencia el pago tempestivo del precio.
Al respecto esta Sala considera que en virtud de los usos y costumbres ampliamente aceptados, reconocidos y practicados en negocios jurídicos de esta naturaleza, constituye una obligación del vendedor entregar oportunamente al comprador los recaudos inherentes al inmueble objeto de la venta con la finalidad de que el comprador realice los trámites necesarios para la obtención de un financiamiento bancario para sufragar parte del precio de la venta, situación que en este caso fue soslayada por la alzada en flagrante violación no solo de máximas de experiencia sino a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que impone a los jueces el deber de interpretar los contratos y de atenerse al propósito e intención de las partes.
De allí que el incumplimiento de contrato observado en este caso viene dado por la conducta negligente desplegada por el vendedor, quien impidió a la compradora realizar de manera oportuna los trámites necesarios para la obtención de un crédito hipotecario con el cual sufragar el saldo del precio de la venta. …
…Ahora bien, en este caso la Sala aprecia que en criterio del formalizante el “vendedor faltó a la buena fe del saneamiento previo del objeto de venta y de la entrega oportuna de los documentos”.
Al respecto, esta Sala considera necesario realizar algunas precisiones:
La buena fe es un principio general del derecho que exige una conducta recta u honesta en relación con las partes interesadas o involucradas en un acto, contrato o proceso.
Cuando el artículo 1.160 del Código Civil establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe”, evidencia la necesidad de que las partes, durante la ejecución del negocio jurídico, desplieguen una conducta proba, íntegra y sincera, sin que se pretenda inducir a error a su contraparte.
En el caso concreto, el formalizante afirma que el vendedor no actuó en el proceso con buena fe, visto que la ficha catastral del inmueble objeto del contrato, no sólo fue entregada de manera tardía al comprador sino que además pone de manifiesto una rectificación relacionada con la determinación del objeto.
Pese a que tal circunstancia fue solventada, dicha situación no le fue comunicada a la compradora, lo cual en criterio del formalizante evidencia una conducta incorrecta, cuyo trámite de rectificación impidió que la ficha catastral, cuyo trámite de rectificación impidió que la ficha catastral del inmueble fuera expedida oportunamente.
En concordancia con lo antes expuesto, una determinación de linderos, como la observada en este caso, ha debido comunicarse oportunamente al comprador, incluso antes de firmar el contrato, puesto que ello no sólo retrasa o difiere la tramitación de un financiamiento bancario, sino que además compromete o pone en riesgo la tradición del inmueble.
De allí que la alzada ha debido advertir la situación antes expuesta, que pone en evidencia la falta de aplicación del artículo 1.160 del Código Civil, visto que la conducta incorrecta desplegada por el vendedor afectó los intereses de la compradora, quien recibió de manera tardía la ficha catastral del inmueble, y como consecuencia de ello, no tramitó oportunamente el crédito hipotecario correspondiente.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, esta Sala declara con lugar la infracción del artículo 1.160 del Código Civil. Así se establece.
… Acorde con lo expuesto en la denuncia, el juzgador incurrió en la falta de aplicación del artículo 1.168 del Código Civil, pues en criterio del recurrente, la compradora se negó a entregar la suma de 50.000 bolívares visto el incumplimiento del vendedor, quien actuó de mala fe al ofrecer un bien que no estaba totalmente saneado e incumplió su obligación de hacer, constituida en facilitar los documentos necesarios para obtener el financiamiento hipotecario para pagar el resto del precio convenido…
…, esta Sala en denuncias anteriores ha dejado claramente establecido que el contrato de opción de compraventa nunca pudo concretarse visto el incumplimiento del vendedor, y como consecuencia de ello la compradora, haciendo uso de la excepción de contrato no cumplió, se abstuvo de terminar de pagar el precio por la venta del inmueble, con lo cual se ajustó a la prerrogativa prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, según el cual “en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya”.
De manera que la conducta desplegada por la compradora no se corresponde de forma alguna con desidia, negligencia o inobservancia, simplemente se abstuvo de pagar el precio restante, visto el incumplimiento del vendedor.
De allí que la alzada, con tal forma de proceder, dejó en evidencia la falta de aplicación del artículo 1.168 del Código Civil.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, esta Sala declara con lugar la infracción del artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.
... Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia de fecha 9 de diciembre de 2013, dictada por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En consecuencia, ANULA el fallo recurrido, y REPONE la causa al estado de que el tribunal superior que resulte competente dicte nueva decisión con sujeción al criterio de derecho establecido en el presente fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada...”
Así pues, sobre las bases del fallo precedentemente transcrito procede esta sentenciadora a resolver la apelación propuesta.
En principio, es necesario acotar que el Código Civil establece:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Y el artículo 1.168 del Código Civil, establece:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya,…”.
Hecho el estudio individual de la causa, se observa que la accionante dentro de sus alegatos señala: Que en fecha 28 de septiembre de 2007, suscribió un contrato de opción a compra con el ciudadano BERNARDINO BERBESI, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 07, Tomo 266; afirmó que en el contrato de opción a compra venta se acordó el precio de la venta del inmueble en la suma de ciento noventa mil bolívares (Bs.190.000,00), entregándole una inicial de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); que la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) la pagaría dentro de los noventa (90) días sucesivos a la firma del contrato y la cantidad restante de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que serían pagados mediante un crédito hipotecario.
Indicó que una vez suscrito el contrato, inició los trámites para concretar el pago del saldo deudor a través de una institución financiera, pero que para la obtención del crédito hipotecario le era necesario cumplir con una serie de requisitos, entre los cuales se encuentran la certificación de gravamen del inmueble y la certificación catastral.
Expuso que el tiempo establecido en el contrato trascurría inexorablemente y que luego de cumplirse el lapso de treinta (30) días, en flagrante detrimento a su derecho, el ciudadano BERNARDINO BERBESI le hizo entrega de la certificación de gravamen de inmueble, documento que afirmó previamente fue solicitado al Registro por el referido ciudadano, que de la lectura de la certificación de gravamen se enteró que el propietario del inmueble, el día 23 de octubre del 2.007 le hizo aclaratoria del lindero SUR, según documento debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero folios 85 al 89.
Alegó que aun y cuando le fue entregada la certificación de gravámenes, no podía tramitar el crédito hipotecario dado que necesitaba la certificación y mapa catastral del inmueble; que el vendedor BERNARDINO BERBESI, le dijo que no se preocupara y que en cualquier momento le entregaba la certificación y mapa catastral y que le entregara el segundo pago por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), dinero que afirmó se rehusó a entregárselo en vista del incumplimiento del promitente vendedor; que el día 14 de enero del 2.008 fue emitida por la Alcaldía del Municipio Cárdenas la certificación y mapa catastral, la cual afirmó le fue entregada el 16 de enero del 2.008 por el ciudadano BERNARDINO BERBESI, cuando ya habían pasado ciento siete (107) días.
Por su parte el demandado en la contestación de la demanda, negó rechazó y contradijo los hechos de que se haya negado a entregarle a la demandante la documentación requerida a los fines de que tramitara un crédito ante una entidad bancaria.
Indicó que es lógico que la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA se haya enterado de la aclaratoria de linderos que se realizó en el documento de propiedad del inmueble, dado que así consta en la certificación y mapa catastral expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, de fecha 15 de octubre del 2.007, donde a su decir se observa que la referida Alcaldía a través del Departamento de Catastro, según inspección realizada en la referida vivienda dejó constancia de los linderos reales del inmueble, siendo también lógico, que dicha aclaratoria aparezca en la certificación de gravámenes emitida por el Registro Público en fecha 30 de octubre del 2.007.
Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1.-Documentales:
.- Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 28 de septiembre del 2007, anotado bajo el N° 07, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de una opción a compra celebrada entre el ciudadano BERNARDINO BERBESÍ quien funge como propietario, y la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA, quien funge como optante compradora de un inmueble signado como vivienda tipo “A”, protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, el 07 de octubre del 2.004, bajo el N°. 36, Tomo 02, Protocolo 01, pactando el precio de venta en la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 190.000.000,00) –actualmente Bs. 190.000,00-, de los cuales el propietario manifestó haber recibido de manos de la optante compradora el día 28 de septiembre del 2.007, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) –actualmente Bs. 40.000,00-, obligándose la optante compradora a pagarle al optante vendedor el resto del precio así: La cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 50.000.000,00) –actualmente Bs. 50.000,00-, dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del contrato de opción a compra-venta, y la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 100.000.000,00) –actualmente Bs. 100.000,00-, que serían pagados mediante un crédito hipotecario que la optante compradora debía tramitar ante una entidad bancaria, para lo cual se le otorgó un plazo de noventa (90) días a partir de la firma de la opción de compra, con una prórroga de treinta (30) días más en caso de ser necesario (folio 11 al 13 Pieza I).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, el mismo es demostrativo que las partes en esa fecha suscribieron opción de compra venta sobre el inmueble ya descrito en esta decisión.
.- Certificación de Gravámenes emanada del Registrador Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, de fecha 30 de octubre de 2.007 (folios 15 y 16 Pieza I).
Se valora como documento público por haber sido expedida por un Registrador, y del mismo, interesa a esta causa que la certificación fue expedida en fecha 30 de octubre de 2007.
.- Copia fotostática simple de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, el 23 de octubre del 2.007, bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo 1, contentivo de aclaratoria (folios 17 y 18 Pieza I).
Se tiene como fidedigno conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de dicha aclaratoria se desprende que con relación a la Unidad de Vivienda Tipo “A”, fijó por el sur como lindero el “Lote N° 1”.
.- Copia fotostática simple de instrumento en el cual se lee “I.P.A.S.M.E. DIVISIÓN DE CRÉDITOS RECEPCIÓN DE SOLICITUDES”, a nombre de Gladys Evelia Pérez Herrera, de fecha 26 de noviembre de 2007 (folio 19 Pieza I).
Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnado y del mismo se desprende que la demandante dentro del plazo previsto en el documento de opción a compra comenzó a gestionar el crédito para completar el pago del inmueble objeto de la opción.
.- Copia fotostática certificada de instrumento administrativo de fecha 14 de enero del 2.008, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito por la ciudadana MARÍA DELGADO Jefe de Catastro, en el que hace constar que el ciudadano BERNARDINO BERBESI, es propietario de un inmueble registrado bajo el N° 36, 15 y 42, Tomo 02, 12 y 08 de fechas 08 de octubre del 2.004, 23 de octubre del 2.007 y 18 de abril del 2.007 respectivamente, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Colinda con la vivienda Tipo “B”, mide 24,85 Mts; SUR: Da con el lote N° 01, mide 24,90 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 5,06 Mts y OESTE: Da con ERNESTO CHACÓN y mide 5.06 Mts, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica; N° 1-17A, Palo Gordo (folios 20 y 21 Pieza I).
Esta es la cédula catastral y se valora como documento público administrativo, y del mismo importa a este juicio, que fue expedido con fecha 14 de enero de 2008.
.- Formato de los requisitos para adquisición de vivienda principal del Banco del Tesoro en copia fotostática (folios 22 al 24 Pieza I).
Se valora como un indicio adminiculado a las demás probanzas, de que la actora impulsó o realizó gestiones para la obtención de un crédito para completar el pago del precio del inmueble.
.- Original de telegrama remitido por la Inmobiliaria Santa Mónica SRL a la demandante, en el cual se lee: “CUMPLIENDO INSTRUCCIONES PROPIETARIO INMUEBLE QUE USTED OCUPA NOTIFÍCOLE NO PRÓRROGA CONTRATO DE ARRRENDAMIENTO QUE VENCE EL DÍA … DE MARZO DE 2006” (folio 92 Pieza I).
Se valora como principio de prueba en cuanto a la verdad de lo expuesto por la demandante sobre que ocupa inmueble en condición de arrendataria.
2.- Prueba de Informes:
.- Comunicaciones emanadas por la Directora Administrativa del IPASME, en la cual informa al a quo que para poder tramitar los créditos hipotecarios ante su Oficina, son requisitos indispensables la consignación de la Certificación de Gravámenes del Inmueble de los últimos cinco (05) años, con una vigencia no mayor de un (01) año; asimismo que la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA intentó tramitar un crédito hipotecario, no pudiendo recibírsele la solicitud, en vista que le faltaban documentos imprescindibles como lo son la oferta de venta, la cual debía tener una vigencia de más de ciento cincuenta (150) días hábiles, dado que la que presentó se encontraba vencida (folios 323 y 324 Pieza I).
Se aprecia y se valora conforme a la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.-Documentales:
.- Copias simples de instrumentos administrativos (constancias de factibilidad de servicios públicos), suscritos con firmas ilegibles, emitidos por HIDROSUROESTE C.A. y CADELA respectivamente (folios 73 y 74 Pieza I).
Esta prueba no se valora por cuanto no sirve para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
.- Copias fotostática simple de instrumento administrativo de fecha 15 de octubre del 2.007, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito por el ciudadano VIERA PRATO, Jefe de Catastro, hizo constar que el ciudadano BERNARDINO BERBESI, es propietario de un inmueble registrado bajo el N° 36, 15 y 42, Tomo 02, 12 y 08 de fechas 08 de octubre del 2.004, 23 de octubre del 2.007 y 18 de abril del 2.007 respectivamente, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Colinda con el lote N° 4, mide 24,30 Mts; SUR: Da con el lote N° 01, mide 24,90 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 15,20 Mts y OESTE: Da con ERNESTO CHACÓN y mide 15,20 Mts, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica; N° 1-17ª, Palo Gordo; asimismo en el mencionado documento se dejó constancia de información en ocasión a inspección realizada en el sitio, para que se tuviese como referencia en posible trámite legal, relacionada con los linderos y medidas, consistente específicamente en los siguientes: NORTE: Colinda con el lote N° 4, mide 24,30 Mts; SUR: Colinda con la vivienda Tipo “B”, mide 24,65 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 5,06 Mts y OESTE: Da con ERNESTO CHACÓN y mide 5.06 Mts. (folios 75 y 76).
Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
.- Instrumento administrativo (Recibo de pago de solicitud de certificación de gravámenes N° 59404), emitido en fecha 16 de octubre del 2.007 por la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira (folio 77 Pieza I).
.- Documento de aclaratoria de linderos y recibo de pago N° 59460), protocolizado por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 23 de octubre de 2007 inserto bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero, Folios 85 al 89 (folio 78 al 81 Pieza I).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 el Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
.- Instrumento administrativo de fecha 14 de enero del 2.008, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito por la ciudadana MARÍA DELGADO Jefe de Catastro, en el que hace constar que el ciudadano BERNARDINO BERBESI, es propietario de un inmueble registrado bajo el N° 36, 15 y 42, Tomo 02, 12 y 08 de fechas 08 de octubre del 2.004, 23 de octubre del 2.007 y 18 de abril del 2.007 respectivamente, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Colinda con la vivienda Tipo “B”, mide 24,85 Mts; SUR: Da con el lote N° 01, mide 24,90 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 5,06 Mts y OESTE: Da con ERNESTO CHACÓN y mide 5.06 Mts, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica; N° 1-17A, Palo Gordo (folios 82 y 83 Pieza I).
Esta prueba ya fue valorada.
.- Copia fotostática simple de instrumento privado (folios 84 al 87).
No se valora, por cuanto no fue suscrito por persona alguna de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil.
.- Original de permiso de habitabilidad de fecha 4 de mayo de 2007, emitido por el Departamento de Servicios Técnicos de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito conjuntamente por el Director de Servicios Técnicos, ciudadano GEANFRANNCO LASORTE y por el Inspector de obras, ciudadano ANDRÉS CASTRO, en el que se dejó constancia que en vista de la inspección realizada el 26 de abril de 2007, sobre la propiedad del ciudadano BERNARDINO BERBESI, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica, N° A-17, Palo Gordo, que la obra se ejecutaba de acuerdo a los planos y proyectos aprobados, según permiso de construcción N° -009 de fecha 17 de marzo de 2006 y normas establecidas en la ordenanza vigentes del Municipio, otorgándosele en consecuencia el permiso de habitabilidad para ser usado solo como vivienda bifamiliar
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 el Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Alzada para decidir observa:
Analizadas las pruebas, observa esta Alzada que se trata de un contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 28 de septiembre de 2007, en el cual la compradora se comprometió a pagar 190.000,00 bolívares en un plazo de 90 días, más 30 días de prórroga, para adquirir una vivienda. Al momento de suscribir el contrato, la compradora canceló la cantidad de 40.000,00 bolívares; se comprometió a sufragar la suma de 50.000,00 bolívares en los 90 días sucesivos a la suscripción del mencionado contrato y la diferencia de 100.000,00 bolívares mediante la aprobación de un crédito hipotecario. El vendedor se obligó a entregar a la compradora tanto la certificación de gravámenes como el mapa catastral del inmueble, y es en fecha 23 de octubre de 2007, que se produce aclaratoria de lindero, por lo que al momento de la autenticación del documento de opción a compraventa, el bien tenía un vicio en su determinación, que debía previamente ser aclarado para obtener la cédula catastral, documento indisponible e imposible de entregar al momento de la firma del contrato de opción, tal como quedó aceptado por la parte demandada y fue en fecha 16 de enero del año 2008, que hizo entrega del mapa catastral.
De lo anterior, se desprende que el vendedor no hizo entrega oportuna de los documentos necesarios, por lo que impidió a la compradora la consignación oportuna de los recaudos para acceder al financiamiento bancario. Siendo que el promitente vendedor está obligado a cumplir todas las consecuencias que se derivan del contrato, en el presente caso por tratarse de contrato de opción de compraventa con financiamiento bancario, estaba obligado el vendedor a facilitar a la compradora en tiempo oportuno todos los documentos que general y públicamente son requeridos por las instituciones bancarias, pues fueron entregados tardíamente a la compradora y en momentos distintos, incluso cuando ya casi finalizaba la fecha tope del contrato.
Finalmente, en lo que atañe al daño emergente demandado, consistente en que la demandada ha tenido que pagar alquiler a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150.00) mensuales, cuyo pago se peticiona desde la fecha de admisión de la demanda, el mismo es procedente desde el 27 de marzo de 2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se resuelve.
Como corolario de lo antes analizado, y con fundamento el la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, debe declararse con lugar la apelación intentada por la demandante, por estar demostrado el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones derivadas del contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 28 de septiembre del 2007, y declararse con lugar la demanda, como se hace de seguidas de manera clara, expresa, positiva y precisa, Y ASÍ SE RESUELVE.
VI
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la demandante GLADYS EVELIA PÉREZ en fecha 7 de mayo de 2.012, contra la sentencia definitiva dictada el 3 de mayo de 2.012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 16.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia definitiva de fecha 3 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 16.
TERCERO: Se declara CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana GLADYS EVELIA PÉREZ HERRERA en contra del ciudadano BERNARDINO BERBESI, ambos plenamente identificados. En consecuencia, se ORDENA a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente. En caso de no dar cumplimiento voluntario a lo aquí dispuesto, la presente sentencia tendrá los efectos de documento traslativo de la propiedad a favor del demandante y deberá ser registrada la misma a los fines legales correspondientes.
CUARTO: Se ordena el pago del daño emergente demandado, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150.00) mensuales, desde el 27 de marzo de 2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.149, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los siete (7) días del mes de abril del año dos mil diecisiete. Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria,

Angie Andrea Sandoval Ruiz
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.149, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
La Secretaria,

Angie Andrea Sandoval Ruiz

JLF deA
Exp. 3149.-