TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE:
Ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 14.903.997.
Apoderados de la demandante:
Abogados Wladimir Castellanos Becerra, Raquel Sánchez Carrero, Carlos Raúl Flores Sánchez y Henry Flores Alvarado, inscritos ante el IPSA bajo los N° 34.020, 180.159, 177.832 y 24.553, en su orden
DEMANDADOS:
Ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 8.090.654 y 13.171.960, respectivamente.
Apoderadas de los demandados:
Abogadas María Alejandra Sánchez, Marid Yusely Zambrano Rangel, Jesús Neptalí Escalante y Rafael Eugenio Carrero Galavis, inscritos ante el IPSA bajo los N° 83.440, 83.439, 44.504 y 44.505, en su orden.
MOTIVO:
RETRACTO LEGAL (Apelación de la decisión dictada en fecha 11 de octubre de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

En fecha 05 de junio de 2015, se recibió en esta Alzada, previa distribución expediente No. 18.044, procedente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 14 de noviembre de 2011, suscrita por el abogado Sergio Ballesteros, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandante ciudadana Ámbar Marina Reyes Rosales, contra la sentencia proferida por el referido Juzgado el 11 de octubre de 2011.
En la misma fecha en que se recibió el expediente se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones que conforman el presente expediente, entre las que constan:
De los folios 1-7, libelo de demanda presentado para distribución en fecha 03-03-2009, por la ciudadana Ámbar Marina Reyes Rosales, asistida de abogado, en el que demandó a los ciudadanos Franco Gerardo Rosetti Contreras y Douglas Alexander Ramírez, por retracto legal arrendaticio, conforme a lo establecido en los artículos 43 literal A del artículo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario, para que conviniera o a ello fuese condenados por el tribunal en: PRIMERO: En subrogarle en la condición de compradora en el documento de fecha 26-01-2009, protocolizado ante la Oficina Inmobiliario de Municipio Ayacucho, bajo el No. 2009.265 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 426.18.1.1.338, correspondiente al libro del folio real del año 2009 mediante el cual Franco Gerardo Rosetti Contreras le vende a Douglas Alexander Ramírez, el inmueble en donde están ubicados los locales comerciales que ocupa en calidad de arrendadora de las fecha que indica, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, el cual describió por sus linderos y medidas. SEGUNDO: Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la venta realizada por Franco Gerardo Rosetti Contreras al ciudadano Douglas Alexander Ramírez, mediante documento de fecha 02-01-2009, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho bajo el No. 2009.265, asiento registral 1 de inmueble matriculado con el No. 426.18.1.1.338. TERCERO: Le sea entregado el bien inmueble cuya subrogación arrendaticia se solicita, libre de todo gravamen, comprometiéndose desde ya a pagar el precio de la venta, es decir, la suma de Bs. 100.000.00, así como a reembolsar los gastos efectuados por el comprador para la adquisición del inmueble.
Alegó que desde el año 2000, está ocupando en calidad de inquilina un local comercial signado con el No. 11 y posteriormente para el año 2004, en la misma cualidad el local 12 en el Centro Comercial “Las Palmeras”, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7, de San Juan de Colón del Estado Táchira, por contratos verbales indeterminados celebrando contratos de arrendamiento privado sobre los mismos en fechas 05-05-2006, con un término de duración de 01 año a partir de dicha fecha, prorrogables por periodos iguales, pagándose los cánones de alquiler puntualmente los cinco (5) primeros días de cada mes, por un monto de Bs. 140,00 cumpliéndose fielmente con las cláusulas del contrato, que dichos locales comerciales eran propiedad de Franco Gerardo Rosetti Contreras. Que a mediados del mes de febrero fue comunicada que dichos locales debían ser desocupados de manera perentoria ya que el inmueble donde están construidos los mismos habían sido vendidos al ciudadano Douglas Alexander Ramírez en fecha 26-01-2009, mediante documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho; que dicha venta la realizó sin haberla notificado o haberle realizado la correspondiente preferencia ofertiva, ya que ocupa dichos locales comerciales desde la fecha indicada donde tiene su fondo de comercio “Exclusividades Fashion ´S´”, según se evidencia de constancia emitida por la Alcaldía del Municipio Ayacucho de San Juan de Colón, División de Rentas Municipales de fecha 20 de febrero de 2009. Que los hechos narrados evidencian una conducta dolosa, que ha violentado y menoscabado sus derechos por parte del ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras, en su carácter de propietario arrendador del inmueble que ocupa como arrendadora desde la fecha indicada y ratifico en el contrato privado de arrendamiento de fecha 05 de mayo de 2006. Que evidentemente con la enajenación del inmueble el ciudadano Franco Gerardo Rosetti, violó el derecho preferente que ella tenía para la adquisición del mismo ya que cumplía los supuestos de hecho previstos en el artículo 42 ejusdem y que con la venta dolosa y de mala fe le desconoció todos sus derechos de preferencia, lo cual es contrario y violatorio de las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que la intención del legislador al instituir las figuras jurídicas de la preferencia ofertiva y retracto legal fue la de que el arrendatario se convirtiera en propietario del inmueble que ocupa sin ningún tipo de limitación, cumpliendo con los requisitos establecidos en la Ley respectiva. Hizo mención al precio en que fue enajenado el inmueble, en la cantidad de Bs. 100.000,00, solicitando que el precio que se le debe asignar al inmueble en ningún caso podrá ser superior a dicha cantidad. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 100.000,00, más las costas y costos que formalmente protestó. Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda el cual se describió por su ubicación, linderos y medidas y medida innominada accesoria conforme a lo previsto en el parágrafo primero del artículo 588 ejusdem, para que se mantenga la posesión física de los locales comerciales. Anexo presento recaudos
Por auto de fecha 11-03-2009, el a quo admitió la demanda por el procedimiento breve y acordó el emplazamiento de los demandados, para la citación de los mismos comisionó amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Ayacucho.
En fecha 13-03-2009, la ciudadana Ámbar Marina Reyes Rosales, asistida de abogado, solicitó nuevamente medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda el cual se describió por su ubicación, linderos y medidas y medida innominada accesoria conforme a lo previsto en el parágrafo primero del artículo 588 ejusdem, para que se mantenga la posesión física de los locales comerciales.
Por auto de fecha 20-03-2009, el a quo decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada.
De los folios 19-32, resultas de la comisión librada al Juzgado del Municipio Ayacucho, referida a la citación de los demandados.
De los folios 33-37, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 14-04-2009, por la abogada María Alejandra Sánchez, actuando con el carácter de apoderada judicial de los demandados, según poder que anexa, en el que de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada demanda incoada en contra de sus representados. Negó, rechazó y contradijo que la demandante pagara puntualmente los cánones de arrendamiento los primero 5 días de cada mes, sino, por el contrario su poderdante Franco Gerardo Rosetti, esperaba dos meses y hasta tres meses para que la demandante le cancelará los respectivos cánones de arrendamiento. Que el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario señala entre otras cosas que se le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario y en el presente caso la venta celebrada entre sus mandantes abarcó no sólo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados. Que solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, si bien es cierto que la demandante alega tener una relación arrendaticia desde el año 2006, sobre los locales 11 y 12 no es menos cierto que se enajenó fue la global del inmueble donde están ubicados estos locales y como lo señalan los doctrinarios Juan Garay y Miren Garay en su obra Ley de Alquileres, existe jurisprudencia de que si se vende una quinta de dos plantas, una vivienda por planta, ningún de ambos inquilinos tiene derecho de preferencia para comprar. Que su representado tenía que esperar 2 meses y hasta 3 meses para que la demandante le cancelara los respectivos cánones de arrendamiento, tal y como consta del recibo que consignó donde se demuestra la morosidad de la inquilina y que tal y como lo señalan Juan Garay y Miren Garay, el inquilino moroso no tiene derecho de preferencia para comprar el inmueble que él ocupa. Negó, rechazó y contradijo de que se le haya solicitado la desocupación de los locales por el contrario el nuevo adquiriente ciudadano Douglas Alexander Ramírez, hizo fiel cumplimiento del artículo 20 ejusdem, es decir, se comprometió a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. Que respecto al precio estipulado en la venta objeto del presente juicio de Bs. 100.000,00, se hace del conocimiento, que dicha negociación en parte fue en efectivo y en parte en especie ya que su poderdante Douglas Alexander Ramírez, le cedió en plena propiedad al ciudadano Franco Gerardo Rosetti, dos vehículos de su propiedad valorados estos en la cantidad de Bs. 230.000,00 y en efectivo la cantidad de Bs. 140.000,00, que como prueba de ello presentaran bauches (sic) de depósitos y documento de fecha 08-03-2008, los cuales consignara en su debida oportunidad. Que la referida negociación fue realizada por la cantidad de Bs. 334.000,00 y no por los irrisorios Bs. 100.000,00 por tal motivo en caso de ser procedente la subrogación de la demandante deberá esta subrogarse en los términos de la negociación antes expuestas.
Al folio 44, escrito de pruebas presentado en fecha 16-04-2009, por el abogado Sergio Iván Ballesteros Omaña, actuando con el carácter de autos, en el que promovió: Recibo de pago de los meses de Julio, Agosto, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, correspondiente a los locales No. 11 y 12 que ocupa su representada en el inmueble objeto del litigio por la cantidad de Bs. 240,00 cada uno, recibidos por el demandante como pago de alquiler emitidos en papelería de la firma personal de su representada Exclusividades Fashion´s. Reprodujo el contrato de alquiler privado que fuera consignado junto con la demanda aceptado por la parte demandada; - Reprodujo el documento de venta del inmueble consignado junto con el escrito de demanda, donde se evidencia que la venta fue por Bs. 100.000,00 y no se determina en el texto otra negociación o pago extra del inmueble superior al establecido en el documento de venta.
Por auto de fecha 16-04-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado Sergio Iván Ballestero, actuando con el carácter de autos.
De los folios 51-52, escrito de pruebas presentado el 27-04-2009, por los ciudadanos Franco Gerardo Rosetti Contreras y Douglas Alexander Ramírez, asistidos de abogado, en el que promovieron: - ratificamos todos y cada uno de los argumentos dado en su defensa y el mérito probatorio de los autos; - reprodujeron el merito probatorio del contenido del artículo tres (3) letra “C” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; - promovieron la prueba de exhibición de documentos conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándose en la tenencia material de varios recibos de pago emitidos y firmados por el ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras, los cuales se hayan en poder de la demandante y en autos se observa claramente la ausencia de recibos correspondientes al mes de agosto 2008; - trajo a colación el recibo marcado “D” de las pruebas aportadas por la parte actora emanado de su puño y letra de fecha 31-12-2008, en el que se observa de manera clara que la actora no pago de manera consecutiva y por ende no satisfació las aspiraciones del propietario conforme a las exigencias de los artículos 41 y 42 de la Ley del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por auto de fecha 27-04-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por los demandados de autos.
Al folio 62, escrito de pruebas de fecha 28-04-2009, presentado por el ciudadano Douglas Alexander Ramírez, asistido de abogado, en el que ratificó en todos y cada uno de sus términos el anterior escrito de pruebas e hizo valer la prueba de exhibición de documento, a los fines de demostrar que quien siempre presentaba los talonarios para ser firmados por el arrendador era la hoy demandante, que fueron elaborados precisamente en los talonarios del fondo de comercio exclusividades Fashion´s; - acompaño original de documento privado firmados por los demandados, donde se evidencia la negociación realizada y la suma de dinero que se pago por los locales que no son dos sino tres y que por razones de economía no se estampó su verdadero precio en el documento registrado. Por auto de esa misma fecha el a quo admitió las pruebas.
Al folio 65, escrito de pruebas de fecha 30-04-2009, en el que el abogado Sergio Iván Ballesteros, actuando con el carácter de autos, promovió constancia de la Registradora Inmobiliaria del Municipio Ayacucho del Estado Táchira de fecha 10-11-2008. Por auto de esa misma fecha el a quo admitió la prueba.
De los folios 75-80, decisión de fecha 11 de octubre de 2011, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda interpuesta por la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES, asistida por el abogado Sergio Iván Ballesteros en contra de los ciudadanos Franco Gerardo Rosetti Contreras y Douglas Alexander Ramírez por Retracto Legal Arrendaticio. SEGUNDO: Se ORDENA el LEVANTAMIENTO de la medida cautelar preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 20 de marzo de 2009, sobre el objeto de la presente acción… (Omississ)……….TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa.” (sic) Acordó la notificación de las partes.
Por diligencia de 20-10-2011, los demandados de autos se dieron por notificados de la decisión y solicitaron se notifica a la parte demandada.
Al folio 86, diligencia de 14-11-2011, en la que el abogado Sergio Iván Ballesteros, actuando con el carácter de autos, apeló de la sentencia dictada el 11-10-2011.
Por auto de fecha 16-11-2011, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó la remisión del Expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
De los folios 89-139, actuaciones realizadas en el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Agrario de esta Circunscripción Judicial y en el Juzgado a quo, las cuales quedaron anuladas por decisión dictada en fecha 02 de marzo de 2015, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que repuso la causa al estado de que el Juzgado Superior que resulte competente dictara nueva decisión respecto del recurso de apelación ejercido por la ciudadana Ámbar Marina Rosales contra la decisión de fecha 11-10-2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira. En consecuencia, revocó la medida cautelar decretada mediante sentencia de fecha 16-11-2012.
Por auto de fecha 25-05-2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira, acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor.
Actuaciones realizadas en esta Superioridad:
Al folio 166, diligencia de fecha 09-06-2015, en la que la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES, confirió poder apud-acta a los abogados Raquel Sánchez Carrero, Carlos Raúl Flores Sánchez y Henry Flores Alvarado.
De los folios 170-173, escrito de pruebas presentado el 15-06-2015, por el abogado Henry Flores Alvarado, actuando con el carácter de autos, en el que promovió: - Instrumento mediante el cual Franco Gerardo Rosetti Contreras, en representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Avendaño C.A., da en venta a la ciudadana Arelis Fernández de Fajardo, el inmueble en el cual se encuentran los dos locales comerciales objeto del presente litigio; - instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el No. 48, protocolo primero de fecha 11 de agosto de 2008; - instrumento protocolizado ante la oficina subalterna de registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el No. 2009.265 de fecha 26 de enero de 2009.
De los folios 211-217, escrito de informes presentados por el abogado Henry Flores Alvarado, actuando con el carácter de autos, en el que hizo un breve resumen de lo actuado y manifestó que del acervo probatorio a lo largo del proceso, quedó demostrado que su representada tenía vigente para la fecha de la venta y hasta hoy en día una relación arrendaticia por los dos locales comerciales suficientemente identificados en autos, que no fue desconocida por ninguno de los co-demandados, aceptando que los dos locales ocupados por su representada, fueron dados en venta junto con otro local del centro comercial donde el vendedor era el arrendador de su representada; que al no ser desconocida por los co-demandados la relación arrendaticia existente y la cualidad de arrendataria de los dos locales comerciales, nació por mandato del legislador, de manera unívoca e indubitable, para su poderdante, el retracto legal arrendaticio como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; Que no fue desvirtuado en el proceso por los co-demandados, que la venta se realizó sin habérsele dado a su poderdante, la oportunidad de ejercer su derecho de preferencia ofertiva, por la arrendataria de los dos locales comerciales dados en venta, junto con un tercer local de los 11 locales comerciales, y nunca los co-demandados trajeron a los autos, el medio probatorio autentico mediante el cual, se le notificaba a la hoy apelante, la voluntad de vender los locales que ella ocupaba y que para la fecha sigue ocupando; que su representada debió ser notificada de la voluntad de vender, para que ejerciera o rechazara su derecho de preferencia ofertiva en primer lugar y con preferencia a un tercero, porque reunía y reúne los requisitos exigidos para ser acreedor de la preferencia ofertiva. Que su poderdante es una comerciante, prospera, reconocida en la Población de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho, por lo que yerra el a quo al indicar que su poderdante no demostró que podía satisfacer las aspiraciones del propietario, por el solo hecho de no haber exhibido 3 recibos de pago de alquileres de meses que no eran consecutivos, ya que demostró que hasta la fecha de notificarle que debía desocupar los locales comerciales, estaba solvente, y además es una apreciación muy subjetiva del a quo, ya que al no ser notificaba su manante para ejercer su derecho de preferencia ofertiva, mal puede establecerse con certeza, que su representada no podía satisfacer las aspiraciones del propietario, ya que no le indicaron el precio, las condiciones y las modalidades de la negociación.
Por diligencia de fecha 25-06-2015, el abogado Jesús Neptalí Escalante, sustituyó el poder que le fue otorgado por los co-demandado en autos, en el abogado Rafael Eugenio Carrero Galavis.
De los folios 230-275, escrito de informes presentado por los abogados Jesús Neptalí Escalante y Rafael Eugenio Carrero, en el que hizo una relación de todo lo actuado en el expediente y agregaron que consideran que el a quo no tomó en cuenta la nueva argumentación que esgrimió la parte accionante en fecha 30-04-2009, porque consideró que el informe del topógrafo y el levantamiento son documentos privados que debieron ser ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que constituye la alegación de un nuevo hecho por parte de la actora, diferente a los que quedó delimitada su pretensión y porque el juzgado a quo obviando el nuevo hecho se extralimitaría o se saldría de los limites de los hechos controvertidos. Que la parte demandante no cumplió con uno de los tres requisitos previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el retracto legal arrendaticio, que es el que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que mal puede la actora demandar por retracto legal arrendaticio para subrogarse en la condición de compradora en el documento de venta de fecha 26-01-2009, que por todo ello quedó verificado que la demandante no le asistía el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio. Solicitó se declare sin lugar el recuro de apelación interpuesto por la representación de la demandante, sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y que se condene en costas.
De los folios 277-289, escrito de observaciones presentado el 20-07-2015, por los abogado Jesús Neptalí Escalante y Rafael Eugenio Carrero, actuando con el carácter de autos, en el que hizo un resumen de lo presentado en el escrito de informes y solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio y se condene en costas.
En fecha 20-07-2015, presentó escrito de observaciones el abogado Henry Flores Alvarado, actuando con el carácter de autos, constante de 04 folios útiles.
Por auto de fecha 19-10-2015, el a quo acordó fijar reunión conciliatoria entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. Se suspendió la presente causa.
En fecha 26-11-2015, se llevó a cabo el acto conciliatorio con la asistencia de ambas partes, quienes llegaron al acuerdo de fijar un lapso de 15 días de despacho a partir de esa fecha, para reunirse en la ciudad de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, para discutir un posible arreglo, por lo que la causa continuo suspendida.
En fecha 08-01-2016, vencido el lapso concedido en el acto conciliatorio, se reanuda la causa en el estado en que se encontraba.
Por auto de fecha 11-01-2016, se difirió para el trigésimo día siguiente el lapso para sentenciar la presente causa.

Estando la presente causa para decidir, se observa:
Alega la demandante que era arrendataria desde el año 2000 del local N° 11 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira; que en el año 2004, también alquiló el local N° 12 del referido Centro Comercial, que en los referidos locales comerciales funciona un fondo de comercio denominado “Exclusividades Fashion’s”, que a mediados del mes de febrero de 2009, fue notificada que los locales que ocupaban en condición de inquilina debían ser desocupados, ya que el inmueble donde están construidos los mismos fueron vendidos al ciudadano Douglas Alexander Ramírez el 26 de enero de 2009, mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho bajo el No. 2009.265, asiento registral uno del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro de folio real del folio 2009; que la referida venta se realizó sin haberle notificado o realizado la correspondiente preferencia ofertiva; que el inmueble objeto de juicio es indivisible y forma un todo.
Por su parte, los demandados alegaron que la parte demandante no cumplía en la oportunidad de cancelar los cánones de arrendamiento y éste tenía que esperar hasta dos y tres meses para que la arrendataria consignara los cánones correspondientes; que la venta realizada abarcó no solo los locales arrendados pro la demandante sino “la parte global donde están ubicados estos locales”; que la demandante no llenaba las aspiraciones del propietario debido a su frecuente morosidad y debido a que hizo modificaciones a los locales sin la debida autorización del arrendador.
Planteada la litis en los términos expuestos, pasa esta alzada a valorar las pruebas aportadas al juicio:

De la parte demandante:
A la copia fotostática simple inserta al folio 8, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 444 ejusdem, y de ella se desprende; contrato de arrendamiento celebrado entre Franco Gerardo Rosetti Contreras en calidad de Arrendador por una parte y por la otra la ciudadana Ambar Marina Reyes Rosales, en calidad de arrendataria, sobre un inmueble consistente de un local comercial signado con el N° 11 y 12, del centro comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7, de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira; sin especificar linderos ni medidas; fijando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 140.000,00, pagado en mensualidades vencidas los días cinco (5) de cada mes por un (1) año contado a partir del 05 de mayo de 2006, prorrogable pro las partes contratantes de común acuerdo y por escrito, con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento; el cual fue firmado por las partes sin señalar fecha cierta de la suscripción.
A la original inserta al folio 9, este Tribunal lo aprecia en todo su contenido la valora conforme al criterio de la Sala de Casación Civil en decisión N° 410 del 04 de mayo de 2004 en la que acogió a su vez el criterio de la Sala Político Administrativa recogido en decisión N° 300 del 28-05-1998 (caso: CVG Electrificación del Caroní. Exp. 12.818)
“Sobre ese particular, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”
En igual sentido, la Sala Político Administrativa en sentencia No. 300 de fecha 28 de mayo 1998, caso: CVG Electrificación del Caroní, Expediente No. 12.818, expresó:
“...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario. Siendo los documentos administrativos –como los promovidos por la empresa apelante- un medio de prueba distinto de los documentos privados, resulta claro para esta Sala que no pueden aquellos quedar sometidos a la disposición consagrada en el aparte único del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho precepto regula, única y exclusivamente, la oportunidad en que deben producirse los documentos privados. Observa la Sala, finalmente, que no existiendo una disposición procesal especial que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, razón por la cual resulta plenamente aplicable, en esta materia, el principio general consagrado en los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas...”.
De acuerdo con los precedentes jurisprudenciales trascritos, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.”
Con apego a dicho criterio jurisprudencial se valora la documental como documento administrativo y de él se desprende, constancia emitida por la División de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Ayacucho, expedida el 20 de febrero de 2009, en donde el coordinador de dicha división, hizo constar que la ciudadana Ambar Marina Reyes Rosales es comerciante con Licencia de Actividad Económica e Industrial desde hace nueve años, con licencia N° 1320 de establecimiento comercial Exclusividades Fashion’s.
A la copia certificada inserta del folio 10 al folio 13, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil en su orden, y de ella se desprende la venta celebrado entre el ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras, en calidad de vendedor y el ciudadano Douglas Alexander Ramírez, en calidad de comprador, sobre un inmueble y lo construido sobre el mismo consistente en tres (3) locales comerciales, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, donde se señalaron claramente linderos y medidas para un total de 111,10 metros cuadrados, lo que se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el N° 2009.265, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 26 de enero de 2009.
Al recibo en copia al carbón, inserto al folio 45, el Tribunal lo valora acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 20/12/2005, N° 877, expediente Nº 2005-000418, que estableció:
“…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental…”;
Por lo que este Tribunal le confiere el valor probatorio que emerge de dicho artículo, desprendiéndose que en fecha 01 de julio de 2008, el fondo de comercio Exclusividades Fashion’s, emitió recibo de egreso N° 000028 por la cantidad de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240,00), por concepto de Alquiler del local No. 11 y 12 del mes de junio de 2008, recibido por Rosetti Franco.
Al recibo de copia al carbón, inserto al folio 46, el Tribunal le otorga el mismo valor probatorio antes señalado y de dicha documental se desprende que en fecha 02 de septiembre de 2008, el fondo de comercio Exclusividades Fashion’s emitió recibo de egreso N° 00036, por Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240,00) por concepto de alquiler de local 11 y 12 del mes de septiembre de 2009, recibido por el ciudadano Rosetti Franco.
Al recibo en copia al carbón, inserto al folio 47, el Tribunal valora el mismo conforme a como se ha venido indicando y del mismo se desprende que el 31 de octubre de 2008, el fondo de comercio Exclusividades Fashion’s, emitió recibo de egreso N° 000039, por concepto de Alquiler de local 11 y 12 del mes de octubre de 2008, recibido por Rosetti Franco.
Al recibo en copia al carbón inserto al folio 48, por cuanto se evidencia que es el mismo recibo cuyo original se encuentra inserto al folio 43, el Tribunal lo valorará más adelante.
Al recibo en copia al carbón inserto al folio 51, el Tribunal lo valora conforme emerge del artículo 1.383 del Código Civil acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20-12-2005, antes trascrita, del que se desprende que en fecha 31 de enero de 2009, el fondo de comercio exclusividades Fashion’s, emitió recibo de egreso N° 000051 por la cantidad de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 240,00) por concepto e alquiler del mes de octubre de 2009, recibido por Rosetti Franco.
A la copia certificada inserta del folio 66 al folio 68, el Tribunal lo valora de conformidad con los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil en su orden del que se desprende que la porción de terreno vendida colinda por el Norte en 7,61 metros por el resto del inmueble propiedad del ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras; por el Sur con la calle 5 antes Bolívar en 7,61 metros; por el Este con propiedad que es fue de Inversiones Avendaño, C.A., hoy de Franco Gerardo Rosetti Contreras, en 14,60 metros; y, por el Oeste, con propiedad de Franco Gerardo Rosetti Contreras en 14,60 metros según levantamiento planimétrico inserto al folio 67 por topógrafo, agregado al cuaderno de comprobantes del Primer Trimestre del año 2009 bajo el N° 512, folios 512 al 513, de fecha 10 de noviembre de 2008, por la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira.

De la parte demandada:
Al recibo original inserto al folio 43, el Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de él se desprende, que en fecha 31 de diciembre de 2008, el fondo de comercio Exclusividades Fashion’s, emitió recibo de egreso N° 000040, por la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 480,00), por concepto de alquiler de local 11 y 12 del mes de noviembre y diciembre del año 2008, recibiendo conforme el ciudadano Rosetti Franco.
A los comprobantes de depósitos insertos a los folios 54 al 60, el Tribunal le otorga el valor probatorio que emerge del artículo 1.383 del Código Civil concordado con el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20-12-2005, ya trascrita, de los que se desprende depósitos realizados en la cuenta del ciudadano Franco Rosetti del Banco de Venezuela N° 0102-0120-90-0000013343 por Bs. 45.000,00, Bs. 15.000,00, Bs. 5.000,00, Bs. 5.000,00, Bs. 12.000,00, Bs. 17.000,00 y Bs. 5.000,00 según planillas N° 57108, 62937, 23875, 49428, 27433, 26430 y 27.439, en su orden.
Al documento original inserto al folio 63, por cuanto el mismo no fue desconocido por el co demandado Franco Gerardo Rosetti Contreras, el Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de él se desprende que entre el ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras, en calidad de Opcionante por una parte y por la otra el ciudadano Douglas Alexander Ramírez, en calidad de opcionado, celebraron contrato de opción a comprar un inmueble compuesto por tres (3) locales comerciales, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7, de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, fijando un precio de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 334.000,00), la cantidad de Bs. 104.000,00 representado por siete (7) depósitos bancarios de la cuenta corriente del opcionante del Banco de Venezuela N° 0102-0120-90-0000013343, los primeros y quince de cada mes, contados a partir de la firma del escrito y la diferencia, representada por dos (2) vehículos consistentes en dos camionetas, cuyas características se especificarán por medio de documento autenticado, firmado el día 18 de marzo de 2008.

Así las cosas, se observa:
La presente acción fue admitida en primera instancia, en fecha 11 de marzo de 2009, constituyéndose una relación arrendaticia sobre un local comercial, vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 ordinaria del 07 de diciembre de 1999, de cuyo texto, se extrae:
Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.
Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.
De las disposiciones antes transcritas se infieren dos (2) figuras importantes del derecho de arrendamientos. La primera es la institución de la Preferencia Ofertiva, que es el derecho que tiene un inquilino para que se le sea ofertado el inmueble poseído precariamente preferentemente a cualquier tercero por parte del propietario, cuando éste tenga la decisión de disponer (enajenar) el mismo, es decir, que se le considere como un derecho de preferencia por ser inquilino del inmueble y del que su propietario decidió venderlo. Para su procedencia, se debe tener en cuenta que el arrendatario se encuentre solvente en los cánones de arrendamiento, que satisfaga las aspiraciones del propietario vendedor y ostente una posesión precaria de dos o más años. En esta figura, el propietario del inmueble tiene el deber de notificar al arrendatario mediante documento auténtico, su voluntad de vender, indicando en dicha notificación el precio, las condiciones y las modalidades de la negociación. La norma establece que el arrendatario debe responder al propietario de forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta en un término de quince (15) días, lapso que una vez transcurrido sin que aceptara la oferta que se le hace, el vendedor queda en libertad de ofrecer en venta a quien desee el inmueble arrendado.
Por otra parte, se encuentra la institución del retracto legal arrendaticio, derecho que tiene el inquilino de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en la venta, cesión o cualquier instrumento de transmisión de propiedad, en el lugar del comprador o adquiriente del inmueble arrendado. Para se acreedor del retracto legal arrendaticio, es necesario que el arrendatario cumpla con las aspiraciones del vendedor, ostente como inquilino dos o más años y se encuentre solvente en cánones de arrendamiento. Para esta figura, el texto legal obliga al vendedor o al comprador, a que notifique al arrendatario sobre la negociación por ellos realizada, consignándose junto con la notificación, el instrumento de la venta. Esta institución tiene un lapso de caducidad para la interposición de la acción de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de notificación cierta de la negociación celebrada.
Para la procedencia del derecho de retracto, la ley prevé dos (2) situaciones taxativas para el inquilino: la primera cuando no se hubiese hecho la notificación de la preferencia ofertiva arrendaticia o en caso que efectuada ésta, se haya omitido alguno de los requisitos exigidos en el artículo 44 de la Ley bajo análisis. El segundo supuesto se verifica cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o las condiciones hayan sido más favorables que las contenidas en la preferencia ofertiva realizada.
Por último, la ley establece taxativamente que el retracto legal arrendaticio no procede en casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el local arrendado.
En consecuencia, para la procedencia de la acción intentada, se debe verificar de forma concurrente, los siguientes requisitos: 1) que el arrendatario ostente más de dos (2) años como tal; 2) que el arrendatario se encuentre solvente de cánones de arrendamiento; 3) que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del vendedor, esto es, que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio pactado en la venta en las mismas condiciones de la enajenación; 4) que la acción de retracto se haya intentado dentro de los cuarenta (40) días calendario a partir de la fecha de la notificación según la jurisprudencia; de no efectuarse la notificación, dentro de los cuarenta (40) días de haberse el arrendatario enterado de la negociación del local arrendado; 5) que haya identidad entre el inmueble arrendado y el inmueble enajenado, esto es, que el inmueble vendido sea el mismo inmueble arrendado; y, 6) que no haya transmisión de la propiedad global o superior al inmueble arrendado.
De autos quedó suficientemente demostrado el cumplimiento de la mayoría de los requisitos establecidos por el legislador como lo es que el arrendatario ostente más de dos (2) años de arrendamiento del inmueble, así como que el arrendatario se encontraba solvente de cánones de arrendamiento para el momento en que se suscitó la venta y se sobreentiende que el arrendatario satisface las aspiraciones del vendedor, al menos la contenida en el instrumento traslativo de la propiedad; sin embargo, este Tribunal de alzada no puede dejar pasar por autos, que la parte actora demostró haber realizado una negociación anterior a la fecha de celebración del instrumento traslativo de la propiedad, pues al folio 63, riela instrumento original de contrato de opción de compra venta de inmueble celebrado entre Franco Gerardo Rosetti Contreras y Douglas Alexander Ramírez, en donde se evidencia que la negociación se efectuó por la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 334.000,00), concretados en siete (7) depósitos que rielan del folio 54 al folio 60, realizados con posterioridad al instrumento antes señalado y en la entrega de dos (2) vehículos (camionetas), sin embargo, de la revisión de las actas procesales, no se logró verificar de autos, los instrumentos de venta o traspaso de los dos (2) vehículos que le entregara el ciudadano Douglas Alexander Ramírez al ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras, ni por si ni por intermedias personas, evidenciándose que lo que está contenido en instrumento público fehaciente como lo es el instrumento traslativo de la propiedad, es para este sentenciador, el precio de la negociación, por no haberse demostrado que la negociación se realizó por un precio superior al contenido en el instrumento protocolizado objeto de subrogación por retracto legal arrendaticio. Así se declara.
Razón por la que se tiene por cumplido que el arrendatario satisface las aspiraciones del vendedor, por estar implícita en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho, inscrito bajo el N° 2009.265 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338, correspondiente al libro del folio real del año 2009. Así se establece.
También se verificó en autos que el mencionado instrumento de venta se efectuó en fecha 26-01-2009 y que la presente acción se instauró en fecha 11 de marzo de 2009, transcurriendo 44 días, sin embargo, de la narrativa del escrito libelar se infiere que le fue comunicado a mediados del mes de febrero de 2009 sobre el desalojo del inmueble arrendado por haber sido vendido, por lo que tomando en consideración que mediados de febrero se constituye en el día 14 del mismo, restando un total de 14 días más 11 días del mes de marzo, fecha en la que se interpuso la acción de Retracto Legal Arrendaticio, se tiene que la acción de retracto se instauró dentro de los cuarenta (40) días siguientes a enterarse el arrendatario sobre la negociación sobre la que pretende subrogarse en el lugar del comprador, teniéndose dicho requisito como cumplido. Así se declara.
Sin embargo, este Tribunal de alzada no encuentra satisfechos los requisitos quinto y seis, (que haya identidad entre el inmueble arrendado y el inmueble enajenado, esto es que el inmueble vendido sea el mismo inmueble arrendado; y que no haya transmisión de la propiedad global o superior al inmueble arrendado); por las razones que se exponen a continuación:
Con relación al mencionado quinto requisito, se observa que en el escrito libelar, específicamente al vuelto del folio 1, la parte actora pretende hacer ver que el inmueble arrendado es el mismo que el inmueble ofrecido en venta, pues los linderos y medidas allí transcritos (libelo vuelto del folio 1), son los mismos que el instrumento de venta protocolizado, sobre el que el actor pretende subrogarse en nombre del comprador o adquiriente (copia certificada inserta del folio 10 al folio 13); sin embargo, al revisarse el contrato de arrendamiento inserto al folio 8, se evidencia que el inmueble arrendado corresponde a los locales signados con los números 11 y 12 del centro comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira (cláusula primera) y en el resto del referido contrato de alquiler, no se encuentran identificados con linderos y medidas los mencionados locales comerciales, por lo que se tiene como cierto que la ciudadana Ambar Marina Reyes Rosales solo es arrendataria de los locales 11 y 12, es decir, un total de dos (2) locales comerciales.
Por otra parte, de la revisión del instrumento de venta inserto del folio 10 al folio 13, se desprende que el inmueble vendido es el constituido por tres (3) locales comerciales, ubicado en la Calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, razón por la que esta alzada, ateniéndose solo a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos, verifica que no hay identidad, entre el inmueble arrendado y el inmueble enajenado, no cumpliéndose con el quinto requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio accionado. Así se precisa.
Por último, con relación al sexto requisito, atinente a que no haya transmisión de la propiedad global superior al inmueble arrendado, del mismo análisis antes transcrito se infiere sin mayor dificultad, que el inmueble arrendado consta de dos (2) locales comerciales, a saber, local 11 y local 12 (folio 8); mientras que el inmueble enajenado, la transmisión de la propiedad fue por un total de tres (3) locales comerciales (ver instrumento del folio 10 al folio 13), por lo que si bien el vendedor Franco Gerardo Rosetti Contreras ostenta mayores extensiones de terreno, tal como se observa del instrumento inserto en copia certificada del folio 66 al 68 (tal como se evidencia de autos), por disposición expresa del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 ordinaria del 07 de diciembre de 1999, el retracto legal no procede por haberse efectuado una transferencia de un global de tres (3) locales comerciales, dentro de los que se encuentran los dos (2) locales comerciales arrendados por la aquí demandante, por lo que en definitiva, no se cumple con el sexto requisito para la procedencia de la acción instaurada. Así se establece.
En consecuencia, al no cumplirse con los requisitos antes analizados en forma concurrente, esto es, al no contarse con la totalidad de los seis (6) requisitos antes analizados, es forzoso para quien aquí decide declarar improcedente la demanda interpuesta por disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por vía de consecuencia, declarar sin lugar la apelación y confirmar el fallo apelado, con la consecuente condenatoria en costas, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación contenida en la diligencia de fecha 14 de noviembre de 2011 instaurada por el abogado Sergio Omar Ballesteros Omaña, actuando en nombre y representación de la demandante de autos, ciudadana Ambar Marina Reyes Rosales, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha once (11) de octubre de 2011.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha once (11) de octubre de 2011.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte apelante, conforme lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva apelada.
Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los nueve (09) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

El Secretario Suplente,

César Montenegro

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 12:55 horas de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal, igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.

Exp. 15-4181
MJBL/cm.-