TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL ESTADO VARGAS
Maiquetía, ocho (08) de Agosto de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º
ASUNTO: WP12-V-2017-000068

PARTE ACTORA: FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS, Venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.113.766 y V-1.577.436.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N°. 49.568.

PARTE DEMANDADA: ELI MARGARITA RODRIGUEZ, Venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.996.669.-

ABOGADAS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: GLORIA MARINA GOMEZ y MARBELLA DE LOURDES SILVEIRA ZERPA, abogadas en ejercicios e inscritas en el IPSA bajo los Nros. 12.289 y 166.127-

Motivo: DESALOJO.-

Por ante la Unidad de Recepción Y distribución de Documentos de esta Circunscripción Judicial fue presentada demanda de Desalojo de Local Comercial, la cual fue admitida por auto de fecha (17) de Marzo de 2017. Citada la demandada en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio ambas partes presentaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
Establece el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y de los demás requisitos exigidos en el artículo 243. ”

I
CAPITULO PRIMERO

Alegó la parte actora en su libelo de demanda:
“…Que el 01 de Diciembre de 2009 se celebró un Contrato de Arrendamiento entre el anterior Arrendador JESUS RAFAEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N- 1.154.360 con la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.996.669 sobre un local comercial distinguido con el numero 13B, ubicado en la calle Los Baños (Antes Boulevard Ballenilla) entre esquina de la calle El Cristo y Avenida Soublette, parroquia Maiquetía del Edo. Vargas.
Que en la actualidad los Arrendadores son sus clientes que le subrogaron todos los derechos del contrato de arrendamiento, consigna copia del documento de propiedad del Terreno donde se encuentra el local objeto de esta demanda, en la clausula Cuarta del contrato de arrendamiento reza: La duración del aludido contrato es de un (1) año fijo, a partir del Primero de diciembre del 2009, por lo que evidentemente en el contrato nació una condición de Tiempo Determinado, y según la CLAUSULA SEGUNDA reza: El canon de Arrendamiento por la Bienhechurías propiedad del ARRENDADOR es la suma de Cuatrocientos Treinta bolívares (Bs.430,00), canon que será cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas,-que el inquilino no cancela lo pactado que es su sagrado deber de cancelar el día convenido, incumpliendo descaradamente con lo suscrito y pactado en el contrato.
Que desde hace meses sus clientes ha conversado amigablemente con el inquilino, para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato.
Que el inquilino tiene más de un (01) que no cancela el canon de arrendamiento.
Que en Octubre del 2016, sus clientes hablaron con ella y le manifestaron el interés que desalojara el inmueble en forma amigable, y nunca presto atención, tomando en cuenta la nueva ley de alquileres en cuanto a la prescripción de los pagos insolutos demanda por los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2016, y Enero, Febrero 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva, es por lo que acude a demandar a la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ, plenamente identificada, Por DESALOJO POR FALTA DE PAGO, fundamentado en los artículos 1159,1167,1264,1579,1616, del Código Civil Vigente, las Cláusula Segunda y Cuarta, del contrato de arrendamiento, y el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Local Comercial Ordinal A para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A la entrega inmediata del inmueble local, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: La Cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.010,00), a razón de cuatrocientos Treinta (Bs.430,00) Bolívares Mensual por vía de Daños y Perjuicios los cánones de arrendamiento desde el Mes de Agosto hasta Diciembre de 2.016 y Enero y Febrero 2017, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente juicio. TERCERO: A pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Que estimó la Presente Demanda en la cantidad de Quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) o su equivalente en unidades tributarias a razón de 300,00 por cada unidad tributaria 1.666,66 U/T. CUARTO: a presentar solvencias de los servicios de agua y luz eléctrica. (…)”.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte DEMANDADA consignó escrito en los siguientes términos:
Rechazaron, contradijeron y negaron tanto en los hechos por no ser cierto lo expresado en el libelo de la demanda y en cuanto al derecho por no estar ajustado a la realidad Jurídica en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS.
Que en fecha dos (02) de Diciembre del 2009, se celebró un Contrato de Arrendamiento (privado) con el ciudadano JESUS RAFAEL LOPEZ y la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ como arrendataria.
Que se presenta una situación muy confusa ya que la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ, suscribe contrato de arrendamiento en fecha primero (1) de Diciembre del 2009, con nuestra representada como arrendataria, pero posteriormente en fecha siete (07) de Junio del 2011, traspasa a la Administradora Multicentro, S.R.L., los derechos y Obligaciones que se derivan del Contrato de Arrendamiento, igualmente este ciudadano celebra una transacción con los ciudadanos: GONZALO PEREZ CONTRERAS Y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, para poner fin a un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento que cursaba en el Juzgado Cuarto de Municipio, ambas partes resuelven en todo y cada una de sus partes el contrato de Arrendamiento, Autenticado ante la Notaría Pública del Departamento Vargas (Hoy Municipio Vargas) el seis (06) de Julio de 1981, bajo el N° 37 y que tenía por objeto una parcela de terreno de aproximadamente un mil ocho metros cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros cuadrados (1.008,35 M2), ubicada en la calle los Baños entre esquina de la Calle el Cristo y Av. Soublette, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas de igual forma el arrendatario renuncia a favor de los copropietarios a todos los derechos que tienen sobre el inmueble y le sede la posesión plena sobre todo las bienhechurías en su totalidad, así mismo los copropietarios le otorgan los quince (15) días continuos a partir del 9 de junio de 2011, para que desocupen el inmueble y lo entreguen libre de bienes y personas a los copropietarios. De igual forma el arrendatario desiste tanto del procedimiento como de la acción de la pretensión que por retracto legal arrendaticio incoara en contra de los copropietarios y de la sociedad Mercantil ASA CONSTRUCCIONES, C.A, así mismo el arrendatario deja sin efecto la cesión de derecho litigioso de fecha 18 de julio del 2008, y la cual cedió los derechos litigiosos a la empresa Inversiones Delvis 2028, C.A., de igual forma el representante de dicha empresa renuncia a dicha cesión, así mismo ambas partes manifiestan que el arrendatario será la única persona autorizada para retirar consignaciones inquilinarias o cualquier cantidad de dinero depositados a su favor o derivadas de algún contrato de arrendamientos suscritas por él. Previo a la celebración de la presente transacción sin que ello signifique convalidación alguna de parte de los copropietarios de negociaciones realizadas sin su autorización sobre el mencionado inmueble.
Que el doctor VALENTIN MARIN, dio en arrendamiento el mencionado inmueble, según contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica en fecha seis (06) de junio de 1981, bajo el N° 37 y es de observar que en su clausula octava se ex titulaba que el arrendatario no podrá ceder, traspasar, parcial o totalmente el presente contrato de arrendamiento o subarrendar sin el consentimiento previo del arrendador dado por escrito, sin embargo el arrendatario subarrendó parcialmente el inmueble.
Que el ciudadano NELSON ENRIQUEZ SANCHEZ CHIRINO, director de ASA Construcciones, S.A., compra el inmueble descrito anteriormente y sacado a la venta en un juicio que por partición intentaron los herederos del Dr. VALENTIN: ANTIONETA FERMIN ROSARIO contra LISBETH VALENTINA, ANTONIETA JOSEFINA y VALENTIN JOSE MARIN, en fecha 25 de marzo de 1999 y posteriormente en fecha 29 de Noviembre del año 2007 vende a GONZALO PEREZ CONTRERAS Y FRANCISCO LIODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ.
Que el canon de arrendamiento es de CUATROCIENTOS TREINTA BOLIVARES MENSUALES (Bs. 430,00). Que el contrato establece en su clausula cuarta la duración del mismo que será de un año (01), contados a partir del Primero (01) de Diciembre del 2009. Por tanto, este contrato paso a tiempo indeterminado y no como lo quieren hacer creer la parte actora en su libelo cuando expresó que el contrato nació con una condición de tiempo determinado, que es verdad que el contrato nació con una condición de tiempo determinado pero después murió dicha condición de tiempo determinado y luego se transformo en indeterminado al transcurrir los años. Que es falso que la parte actora haya querido suscribir un nuevo contrato igualmente es falso que el Contrato de Arrendamiento lo haya incumplido y que este violando el sagrado deber del inquilino como es cancelar durante los cinco (05) días de cada mes el Canon de Arrendamiento. Negaron por ser totalmente falso que tengan más de un (01) año que no cancelan el Canon de Arrendamiento. Igualmente que es absurdo, contradictorio e irónico lo manifestado por la parte actora que de ese alquiler depende el sustento económico de sus familias lo que no concuerda con el hecho de que no retiran el dinero depositado por concepto de alquileres, como también es falso que en el mes de octubre del año 2016, la parte actora manifestó que hablaron con ella pero no sabe a quién se refieren ya que aquí son dos (02) los arrendatarios y que manifestaron el interés de desalojar el inmueble en forma amigable, aparte que es falso e ilógico, puesto que los arrendatarios están al día en los pagos de los alquileres. De igual forma es totalmente falso que la demandada lleva los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016 y con respecto a enero y febrero del presente año 2017 y los demás meses que han transcurridos, ya que la demandada ha depositado puntualmente el alquiler correspondiente en el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que dicho Tribunal se encuentra Acéfalo por lo tanto consignaron los originales de los recibos de pagos desde el mes de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril del 2017.
Que en el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial cursa juicio por Desalojo por falta de pago incoado por los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ Y GONZALO PEREZ CONTRERAS contra su persona.
Que en relación a lo expresado por la parte actora que deben los cánones de Arrendamiento, desde el mes de agosto hasta Diciembre del 2016, Enero y Abril del 2017, oponen comprobantes de pago que cursa en el expediente WN11-S-2012-000972, expedido por el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial donde consta que la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ, deposito en la Cuenta Corriente: 0175-0083-0000-73566956, que tiene este Circuito Judicial en la entidad Bancaria Bicentenario.
Rechazaron, negaron y contradijeron que su asistida debe los alquileres en los meses desde Agosto del 2016 hasta la presente fecha como lo pretende hacer creer la parte actora, esta aseveración queda desvirtuada con los originales de las consignaciones efectuadas ante el Tribunal Primero de Municipio que se anexan a la presente contestación de la demanda.
Que la parte actora manifestó en su libelo que han conversado amigablemente con su asistida para regular esta situación, es decir, la falta de pago del alquiler pero nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato, lo que es totalmente falso, por cuanto la parte actora nunca ha hablado de este tema con los inquilinos, luego expresó la parte actora que el inquilino tiene más de (01) año que no cancela el canon arrendamiento, mucho fueron las diligencias de la parte actora a explicarle a nuestros representados que de ese alquiler dependía el sustento económico de sus familias pero que nunca presto atención, todo esto es una falacia inventada por la parte actora, ya que esto no ha incurrido en la realidad.
Que su representada se encuentra al día en el pago de los alquileres del local que ocupa la demandada y por consiguiente No Procede el Desalojo por falta de pago; que de igual forma no procede la cantidad establecida por la parte actora por concepto de daños y perjuicios como lo pretende la parte actora por cuanto su representado no está morosa en el pago de los alquileres.
Que en cuanto a la solvencia de los servicios de agua y luz, expresaron que su asistida se encuentra al día en el pago de estos servicios.”
II
CAPITULO SEGUNDO
DE LA FIJACION DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En fecha 13 de junio de 2017, el Tribunal fijó los hechos controvertidos en los términos que a continuación se transcriben: En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda en su escrito libelar el Desalojo de un Local Comercial por falta de pago.
De conformidad con el contenido del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil: “…El Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia…”, es decir, tiene una función ordenadora. Este auto deberá ser razonado dentro de los tres días siguientes a la celebración de la audiencia preliminar. Asimismo, se requiere no solo que el juez esté presente sino que esté preparado, dejando libre a las partes para llegar a un convenimiento o no sobre los hechos controvertidos.
En consecuencia, el Juez por auto razonado debe fijar los hechos controvertidos que serán objeto de las pruebas y de los límites de la controversia. Esta delimitación se basa en los fundamentos de la demanda y de la contestación; en el avenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y de las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones o de sus observaciones hechas en la audiencia preliminar para ratificarlos, aclararlos o ampliarlos. Asimismo, declarará abierto un lapso de cinco (5) días para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. Este auto con el cual concluye la audiencia preliminar, según el último aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil es inapelable.
En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda en su escrito libelar el Desalojo de un Local Comercial por falta de pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que el arrendatario ha incumplido más de un (1) año sus obligaciones.
Ahora bien, el objeto de la Audiencia Preliminar es que cada parte pueda expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolo con claridad aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas junto con la demanda y la contestación; así como las pruebas que consideren superfluas, impertinentes o dilatorias y las que se pretendan aportar en el lapso probatorio, o cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. Es por lo que se desprende de los autos que en la oportunidad señalada para la misma, igualmente debe el Tribunal pronunciarse en base a las actas que constan en autos, en relación a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres (3) días siguientes y por auto razonado, en el cual abrirá el lapso probatorio de cinco (5) días para la promover pruebas sobre el mérito de la causa, tal como lo establece el 2do aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En base a las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hecho controvertido:
1)- Determinar la solvencia y tempestividad del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, y enero y febrero del año 2017.
III
CAPITULO
DE LAS PRUEBAS
Las Pruebas aportadas por la Parte Actora, fueron pruebas documentales:
1. Copia fotostática del poder debidamente Notariado ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, Numero 61, Tomo 37, Folios 192 hasta 194, de fecha 09 de Marzo de 2017. Documento Autentico que no fue impugnado de ninguna manera, por lo que esta juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento el Poder que otorgan los ciudadanos FRANCISCO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS al abogado en ejercicio PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ.
2. Original del Documento Privado del Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JESUS RAFAEL LOPEZ y ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ, por unas Bienhechurías destinadas a funcionar como Local Comercial, Ubicadas en la calle los baños, al lado de la antigua DIEX, parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas y el local arrendado está identificado como local N° 13-B. Documento Autentico que no fue impugnado de ninguna manera, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento la relación arrendaticia que existe entre el anterior Arrendador JESUS RAFAEL LOPEZ y Arrendataria ELI MARGARITA RODRIGUEZ DIAZ. Así se establece.
3. Copia simple del documento de compra venta celebrado entre el ciudadano NELSON ENRRIQUE SANCHEZ CHIRINOS, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil ASA CONSTRUCCIONES, C.A. y los ciudadanos GONZALO PEREZ CONTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ. Dicho Documento Público no fue impugnado de ninguna manera, por lo que quien suscribe lo considera fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, considera quien suscribe que la referidas instrumentales acreditan la propiedad que tienen los ciudadanos GONZALO PEREZ CONTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ sobre una Parcela de terreno con Bienhechurías con cabida aproximadamente de un Mil ocho metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (1.008,35 M2). Así se establece.
4. La parte actora en su oportunidad legal promovió el Merito favorable de los autos, esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.
Las Pruebas aportadas por la Parte Demandada, fueron pruebas documentales:
1. Consignación de pago ante el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 07 de octubre de 2016, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Novecientos Sesenta y Tres Bolívares con 20/100 (Bs.963,20) a razón de Cuatrocientos Treinta Bolívares con 00/100 (Bs.430,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2016. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.
2. Consignación de pago ante el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 08 de Diciembre de 2016, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con 80/100 (Bs.1.444,80) a razón de Cuatrocientos Treinta Bolívares con 00/100 (Bs.430,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2016. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
3. Consignación de pago ante el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 06 de Febrero de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Novecientos Sesenta y Tres Bolívares con 20/100 (Bs. 963,20) a razón de Cuatrocientos Treinta Bolívares con 00/100 (Bs.500,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de ENERO y FEBRERO de 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
4. Consignación de pago ante el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 06 de Marzo de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Un Bolívares con 60/100 (Bs. 481,60) a razón de Cuatrocientos Ochenta y Un Bolívares con 60/100 (Bs.481,60) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de MARZO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
5. Consignación de pago ante el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 05 de Abril de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Cuatrocientos Ochenta y Un Bolívares con 60/100 (Bs. 481,60) a razón de Cuatrocientos Ochenta y Un Bolívares con 60/100 (Bs.481,60) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de ABRIL 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
6. La parte demandada en su oportunidad legal Promovió el Merito Favorable de los autos, esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.

IV
CAPITULO
DE LA MOTIVA
Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:
El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma, ahora bien, si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
Cuando un Contrato de Arrendamiento, que nació originalmente a tiempo determinado por cláusula contractual, a los fines de que el mismo no se revierta a tiempo indeterminado es necesario analizar con sumo cuidado la cláusula en la cual se determina o fija el plazo del mismo para que de esta manera se pueda interpretar cuál es la voluntad expresa de los contratantes y en especial del arrendador. Muchas veces esta cláusula se redacta de forma imprecisa como por ejemplo: "El término de duración de este contrato por el lapso de un año improrrogable. Al vencimiento de este término se entenderá prorrogado si alguna de las partes no ha notificado a la otra su voluntad en contrario..." Esta defectuosa redacción genera dudas acerca del lapso de duración de la prórroga, pudiéndose interpretar que de ocurrir la misma será a tiempo indeterminado.
De las actas procesales se desprende que el arrendador no notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del año fijo; consta asimismo, que el inquilino continuó ocupando pacíficamente el inmueble.
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.
En virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como su parte integrante- procurara ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas de derecho privado en verdadera situación de proporción.
Así, el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” (Destacados de este Tribunal)
Axiomáticamente, asume esta Juez que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen proteccionista que no es pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.
Al respecto observa esta Juzgadora que trata el presente proceso de un Juicio de Desalojo de Local Comercial, intentado por los ciudadanos GONZALO PEREZ CONTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, contra la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ, fundamentándose en los artículos 1159, 1167, 1264, 1579,1616 y el artículo 14 y 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales; el cual establece textualmente lo siguiente:
Artículo 14. “(…) El Arrendatario está en la obligación de pagar el arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley... (…)”
Articulo 40. “(…) Son causales de Desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos... (…)

Ahora bien, alega la representación de la parte actora que la inquilina ELI MARGARITA RODRIGUEZ, tiene más de un (01) año que no cancela el canon de arrendamiento, ha conversado amigablemente con ella, para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato, que Demanda por Desalojo por falta de Pago.
Por su parte la parte Demandada contradijo dichos alegatos presentados por la representación de la parte actora, negando y contradiciendo que debe los alquileres en los meses desde Agosto del 2016 hasta la presente fecha como lo pretende hacer creer la parte actora, esta aseveración queda desvirtuada con los originales de las consignaciones efectuadas ante el Tribunal Primero de Municipio que se anexan a la presente contestación de la demanda.
Observa esta Juzgadora que de acuerdo a las exposiciones de las partes en conflicto, así como del diligenciamiento de sus respectivos medios de prueba, que ciertamente las partes se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia instrumentada en el contrato suscrito en fecha de 01 Diciembre de 2009; sobre este aspecto no hay controversia y por tanto se reputan fidedignos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pasa esta Juzgadora a analizar las consignaciones realizadas al Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial por parte de la demandada, las cuales rielan en el presente expediente, y se puede constatar lo siguiente:
• El mes de Agosto del año 2016, consigna la planilla de depósito en fecha 07 de octubre de 2016.
• El mes de Septiembre del año 2016, consigna la planilla de depósito en fecha 07 de Octubre de 2016.
• El mes de Octubre del año 2016, consigno la planilla de depósito en fecha 08 de Diciembre de 2016.
• El mes de Noviembre del año 2016, consigno la planilla de depósito en fecha 08 de Diciembre de 2016.
• El mes de Diciembre del año 2016, consigno la planilla de depósito en fecha 08 de Diciembre de 2016.
• El mes de Enero del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 06 de Febrero de 2017.
• El mes de Febrero del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 06 de Febrero de 2017.
• El mes de Marzo del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 06 de Marzo de 2017.
• El mes de Abril del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 05 de Abril de 2017.

Se puede evidenciar que la demandada consigno las planillas de Deposito de los meses AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2016, de forma extemporánea por tardía y quedando el arrendatario en ese momento insolvente de los respectivos meses; en la mencionada convención, se estableció en su cláusula Segunda, que el Canon de arrendamiento seria la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.450, 00); que sería cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros 5 días del mes. Ahora bien, considera que no es equilibrado que el arrendador haya dejado o no haya recibido el pago del canon de arrendamiento por el local comercial aquí controvertido, de manera continúa. Lo ecuánime es que el canon de arrendamiento lo cancelara la arrendataria, a mes vencido. Es decir, que como débil jurídico de la relación contractual, obtiene primero el derecho de poseer u ocupar el local comercial y luego, le surge la obligación de pagar el canon. Es por ello que, tal cancelación ha debido ocurrir durante los primeros cinco (05) días del mes inmediatamente posterior al vencido, dada la responsabilidad adquirida por medio de el contrato pactado entre las partes.
Es así, como las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, la falta de pago por el arrendatario de dos (2) mensualidades, de acuerdo a lo señalado en Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
El artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
“Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.”

Dispone el artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De igual forma, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...”

Las citadas disposiciones en comento se limitan a regular las distribuciones de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.
En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas, por lo que seguidas se verificara la procedencia de las causales alegadas y así: DE LA FALTA DE PAGO, el primer elemento para analizar de la presente demanda de desalojo es la falta de pago dos o más de los cánones de arrendamiento, establecida en el numeral “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada no canceló el canon de arrendamiento de forma consecutiva como lo establece la Ley, por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento. En la acción con fundamento en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su ordinal “a” Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado ya que el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento. En este orden de ideas acotamos que La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación trayendo esto como consecuencia la responsabilidad única por parte del arrendatario de cumplir con su obligación contractual, así mismo de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así, se tiene que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. Así que, obligada como se encontraba el accionado de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos los comprobantes de consignación de pagos realizados al Tribunal, el cual no demuestra que ha cancelado de forma puntual los cánones de arrendamiento; es así que cuando la parte demandada no logró imponer los elementos necesarios para demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, conforme a los alcances del artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada; igualmente, en relación al tema de la insolvencia planteada por el actor respecto a los gastos de luz y agua, considera quien aquí suscribe que no quedaron plenamente identificados en la secuela de la presente controversia, no fueron consignados por ningún tipo de documentos que hicieran presumir la insolvencia de los mismos que expone el accionante corrían a cuenta del arrendador, los cuales se encuentran supuestamente insolutos, razón por la cual quien aquí decide, desestima tal pretensión, tal como quedara expresado en el dispositivo de la presente sentencia. Asimismo en virtud de que es conocido que las consignaciones de los meses adeudados (agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, y enero y febrero del año 2017), se encuentran consignados en el Tribunal supra indicado, este Tribunal hace del conocimiento a la parte actora que pueda retirar dichas consignaciones esto a tenor de no provocar la repetición de los pago de los cánones demandados como insolutos. Ahora bien, en cuanto a los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, este Tribunal ordenara el cálculo mediante una experticia complementaria del fallo, la cual quedara establecido en la presente dispositiva.- Así se Decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda de desalojo incoada por el abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N°. 49.568 apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.113.766 y V-1.577.436, en contra de la ciudadana ELI MARGARITA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.996.669. SEGUNDO: Se ordena a entregar a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con el Nro. 13B, ubicado en la Calle los Baños (antes Boulevard Ballenilla) entre esquina de la calle El Cristo y Avenida Soublette, parroquia Maiquetía del estado Vargas. TERCERO: Se condena el pago de los cánones de arrendamiento demandados comprendidos del mes de agosto 2016 hasta el mes de febrero de 2017, cada uno por la suma de cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 430, 00), y los que se sigan venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, para cuyo cálculo se ordenara una experticia complementaria del fallo. CUARTO: Sin lugar la presentación de solvencias de suministros de agua y luz eléctrica. QUINTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costa.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los ocho (08) días del mes de Julio de dos mil diecisiete (2017).
LA JUEZA,

Abg. ANGIE MURILLO

LA SECRETARIA,
Abg. NEYLA VELASQUEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las 09:44 a.m.

LA SECRETARIA,

Abg. NEYLA VELASQUEZ