TSJ Regiones - Decisión

N° ______

Asiento Diario Nº:
Fecha: 19/12/2017

Copia certificada de la decisión definitiva de fecha 19-12-2017, en el expediente N° 22.276, intentada por LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO contra BERMUDEZ PASTRAN GEIMSSY YOXMAR, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Fecha de entrada: 30-03-2016.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

207° y 158°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E- 81.914.968, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE PEÑA ANDRADE y MARIELY JOSE PEÑA MARIÑO, con Inpreabogados Nos. 26.153 y 178.079, respectivamente (f. 31).

PARTE DEMANDADA: GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.172.231, domiciliado en Táriba Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS MARIA COLMENARES VALERO, con Inpreabogado No. 20.663. (f. 50.)

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE No.: 22.276

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 11-03-2016 (fls. 01 al 08), el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, asistido por el abogado José Peña Andrade con Inpreabogado No. 26.153, alegaron que el día 05-04-2010 mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, celebró contrato de OFERTA BILATERAL DE COMPRA VENTA, conforme al cual el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN se obligo a darle en venta un inmueble de su propiedad consistente en un local para comercio por un área aproximada de ciento diez metros cuadrados (110,00 mts2), ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del Minicentro Comercial La Consolación, ubicado en la carrera 4, No. 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, que cuyo frente colinda con la carrera 4 y en ese funciona actualmente el fondo de comercio Zapatería Kikitos, adicional a dicho local comercial y formando parte de dicha negociación, colindando por el área trasera del mismo se encuentra anexo, comunicando bajo las escaleras que dan acceso al segundo piso del inmueble donde esta radicado el local descrito, un área aproximada de treinta metros (30 mts) destinada para deposito de mercancías. Que en dicho contrato establecieron en la cláusula segunda que el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, en su carácter de promitente vendedor se obligada a desarrollar el traspaso definitivo del bien descrito, objeto de la presenta oferta bilateral de compra venta y ejecutar la venta definitiva a favor del promitente comprador el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, en un lapso no mayor de doce (12) meses contados a partir de la firma del instrumento (05-04-2010), haciéndole entrega, para dicha oportunidad, de todos los documentos necesarios que acreditan la legalidad del bien adquirido desarrollando la venta de los términos específicos que exige la legalidad del bien adquirido según la ley de propiedad horizontal. Que en dicho contrato establecieron el precio de venta por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), que serían pagados por el promitente comprador de la siguiente manera: CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), que fueron entregados el mismo día 05-04-2010 en calidad de arras; CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), que serían entregados al momento de la firma definitiva del documento de compra venta, y que quedarían un saldo restante de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), que serían pagados pasados doce (12) meses de la protocolización definitiva del documento de compra venta. Que el día 13-01-2012 sin que hubiesen cancelado el gravamen que pesaba sobre el inmueble a fin de poder cumplir con la obligación pactada, procedió ante el requerimiento a adelantar la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 58.000,oo), monto que debió haber pagado al momento de la firma del documento protocolizado que aún no se ha materializado, que aún cumplido el término de los doce meses, no dio cumplimiento a la obligación asumida en el contenido del citado documento, que se otorgó el 05-04-2010 mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, y que la venta debió haberse materializado el 05-04-2011, que a pesar que en múltiples oportunidades le exhorto el cumplimiento de la obligación, la cual era el traspaso del inmueble. Que el demandado procedió a protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, según documento inserto en fecha 24-05-2011 bajo el No. 30, folio 100 del Tomo 15, protocolo de transcripción de 2011 documento de condominio sobre el inmueble donde están radicados los locales que el demandado prometió dar en venta, y de los cuales el demandante ejercía posesión para el momento de la celebración de dicho acuerdo, que posteriormente procedió a hacerle entrega del mas pequeño de los locales, manteniendo ocupado el más grande y descrito en el citado documento de condominio como el local comercial No. 1: LOCAL COMERCIAL No. 1 se ubica en la planta baja con un área de ciento doce con setenta y ocho metros cuadrados (112,78 mts2), consta de piso de granito, un baño con puerta de madera emtamborada, dos santa marías, muros con estructuras metálicas con vidrio que protege el local, dos puertas de hierro con su respectivo vidrio y escaleras de hierro que dan acceso al apartamento 1-1 y se delimita así: NORTE: pared y escaleras de hierro que dan acceso al primer piso, mide cinco metros (5 mts). SUR: con carrera 4 mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25 mts). ESTE: pasillos de circulación de entrada que colinda con el local comercial No. 2, mide cinco metros (5 mts) y OESTE: pertenencias que son fueron del Doctor Gustavo Colmenares, mide diez y seis metros con treinta centímetros, (sic) al cual le corresponde el ocho como noventa y cuatro por ciento (8,94%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. Al igual que el local comercial No. 4, el cual se ubica en la planta baja con un área de 31, 45 metros cuadrados, consta de baño de ducha, una puerta de madera entamborada, piso de caico y dos puertas de hierro, y se delimita: NORTE: local No. 6, mide 7,40 metros. SUR: con pasillo mide 7,40 metros, ESTE: pasillos de circulación mide 4,25 metros y OESTE: pertenencias que son o fueron del Doctor Gustavo Colmenares, mide 4,25 metros, al cual le corresponde el dos coma cincuenta por ciento (2,50%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. Que el ciudadano LONDOÑO LONDOÑO LUIS ENRIQUE ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, que el demandado GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN hizo valer una serie de circunstancias para demandar la resolución del contrato el cual se ventila ante este Tribunal bajo el No. 21.254. Que todas esas circunstancias le han tenido con una gran angustia, siente que todas las esperanzas que ha mantenido para materializar la compra del inmueble durante 20 años que ha venido ocupando, constituyendo el asiento principal de sus negocios e intereses, que allí es durante todo ese tiempo ha ejercido sus actividades mercantiles con la explotación de diversas firmas personales de su propiedad, por ello demanda al ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Y estima la demanda en la suma de BOLÍVARES QUINIENTOS CINCUENTA MIL SIN CENTÍMOS (Bs. 550.000,00), que representan TRES MIL CIENTO SIETE CON TREINTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.107,34 U.T).

ADMISIÓN DE LA DEMANDA

Mediante auto de fecha 30-03-2016 (f. 29), el Tribunal admitió la demanda, y ordenó la citación del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, para que concurran ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, contados a partir de que conste en el expediente la citación del demandado.

CITACIÓN

Mediante diligencia suscrita por el Alguacil de éste Tribunal hizo constar que en fecha 23-05-2016 (f. 34), le entregó la respectiva boleta de citación al ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 04-07-2016 (fls. 38 al 41 su vuelto), el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, asistido por el abogado Jesús María Colmenares Valero, con Inpreabogado No. 20.663, pasaron a contestar la demanda en los siguientes términos: que el documento marcado con la letra “A”, no se refiere a ninguna venta, que el documento que pactaron, otorgaron y firmaron por vía de autenticación ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, es un instrumento de promesa bilateral o sinalagmáticas, que equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compra venta. Que el documento anexado con la letra “A” es un documento previo que no contiene en su texto la aseveración definitiva e inequívoca del demandante y mi persona de concluir con el otorgamiento y firma del mismo por vía de autenticación, la celebración de un verdadero contrato de compra venta, que cuando en dicho documento estipularon la penalidad que corresponde si la venta definitiva no se culmina por circunstancia imputables a una cualquiera de las partes. Que la causa seguida por éste Tribunal bajo el No. 21.254, no es por resolución de contrato sino por el procedimiento de nulidad de documento notariado. Que el accionante incurre en un desconocimiento de lo que pactaron, convinieron y contrataron en el texto del instrumento marcado con la letra “A”, que el documento en cuestión se refiere a una promesa bilateral de compra venta, que bajo ningún respecto contiene la manifestación del consentimiento o voluntad reciproca y definitiva de un verdadero contrato de compra venta. Que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil no tiene aplicación ya que las partes en el documento establecieron la cláusula penal la cual regulan convencionalmente el resarcimiento que deben pagar en razón de daños y perjuicios el promitente vendedor y el promitente comprador si la venta definitiva no se culmina por circunstancias imputables a cualquiera de las partes, lo que hacía imposible por estar excluido contractualmente que se proceda a la ejecución forzosa, por estar ese recurso ausente pues el mismo no existe de conformidad con lo estipulado, contratado, convenido y manifestado por el actor y su persona en el texto del documento marcado con la letra “A”. Y solicitan que en razón de los argumentos legales la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta sea declarada sin lugar en la definitiva con los pronunciamientos de la ley.

RECONVENCIÓN

Mediante escrito de fecha 04-07-2016 (fls. 41 al 44), el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, asistido por el abogado Jesús María Colmenares Valero con Inpreabogado No. 20.663, propusieron reconvención o contrademanda contra el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO por motivo de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta. Aducen que en fecha 05-04-2010 por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira autenticado bajo el No. 30, Tomo 35, folios 91 al 94, otorgó y firmó al ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO un documento de promesa bilateral de compra venta de un local para comercio con área aproximada en 110 metros cuadrados, ubicado en la parte izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del MINICENTRO COMERCIAL LA CONSOLACIÓN, ubicado en la carrera 4, número 7-11, frente a la Plaza Antonio José de Sucre, Tariba, Municipio Cárdenas Estado Táchira. Que en cuyo documento establecieron por vía contractual la resolución convencional del mismo en la cláusula cuarta al expresar por conducto de la cláusula penal allí pactada, el resarcimiento o la compensación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Que del contenido de la cláusula cuarta se desprende la intención que tuvieron las partes que otorgaron y firmaron dicho acuerdo, que en caso de incumplimiento a la obligación principal de otorgar y firmar el documento de la venta definitiva del local comercial, pagarían las sumas de dineros en ellas previstas, atinentes a la inicial y por resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados. Que cumple a tal efecto con devolverle al demandante la cantidad de dinero que recibió de su persona como inicial por la suma de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), más la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), dinero que estipularon mutuamente como resarcimiento en razón de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en otorgar el documento de la venta definitiva del local para uso comercial antes mencionado. Y pasa a contrademandar al ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA para que declare la terminación, extinción legal y jurídica del contrato que contiene la promesa bilateral de compra venta con efecto retroactivo, a los fines de establecer que dicho contrato se considere como si nunca hubiere existido entre las partes del presente juicio. Estima la presente reconvención en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), equivalentes a TRES MIL QUINIETOS VEINTINUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.529 U.T).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Mediante escrito de fecha 19-07-2016 (fls. 52 al 54), la representación judicial de la parte demandante da contestación a la reconvención donde niega, rechaza y contradice los hechos narrados por la demandada reconviniente que fundamenta su pretensión de resolución de contrato y el derecho que aduce como aplicable al caso. Conviene en la existencia del documento de 05-04-2010 suscrito de manera autenticada ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal, inserto bajo el No. 30, Tomo 35. Conviene en que dicho documento versa sobre una promesa bilateral de compra venta, cuyo objeto es un local para comercio con un área aproximada de 110 metros cuadrados, ubicado en la parte izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble. Niega, rechaza y contradice que conforme a lo indicado en la cláusula cuarta del contrato de compra venta, la demandada reconviniente cuente con derecho subjetivo de intentar la resolución de contrato. Niega, rechaza y contradice que la demandada reconviniente pueda cumplir al efecto devolviendo la cantidad de dinero recibida más lo establecido en la cláusula penal. Niega, rechaza y contradice en lo peticionado de la terminación y extinción legal y jurídica del contrato de compra venta y que tal terminación opere con efecto retroactivo. Que la reconvención intentada la hicieron sin que medie un incumplimiento culposo de la otra parte, que es del demandante de la demandada de cumplimiento de contrato. Que la demandada reconviniente reconoce ser la parte que en el contrato bilateral suscrito incumplió culposamente con la obligación pactada, que es otorgar el documento de venta definitivo. Que el demandado reconviniente justifica su pretensión de resolución de contrato en su propio incumplimiento. Que la parte suscriptora de un contrato bilateral no puede pedir que se resuelva el contrato en razón de su propio incumplimiento contractual, que ello resulta contrario al orden publico en razón de la inseguridad jurídica que ello acarrearía, que resultaría sencillo para cualquier partes desligarse del cumplimiento de una obligación estipulada en un contrato bilateral en detrimento de la otra parte, alegando su propio incumplimiento, que resulta absurdo al mundo del derecho y del principio de relatividad de los contratos. Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir. Que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo por quien resulte deudor, por tanto la acción de resolución solo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones, siendo que al presente caso importa señalar que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO ha dado pleno cumplimiento a su obligación principal, que es cancelar el precio pactado. Que para la procedencia de la declaratoria con lugar en la presente causa, que debió fundamentar su demanda en un incumplimiento contractual culposo y no alegar su propio incumplimiento. Que la demandada reconvenida en su afán de no dar cumplimiento a la misma procedió a demandar la nulidad de la opción de compra venta en referencia, y que con la reconvención demuestra su negativa a cumplir con el negocio legalmente pactado. Solicita que la reconvención por resolución de contrato sea declarada sin lugar.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 05-08-2016 (fls. 55 al 57), presentado por la representación judicial de la parte demandada reconviniente
}, promueve las siguientes pruebas:

1.- Promueve documental de fecha 05-04-2010 que contiene la oferta bilateral de compra venta del local para uso comercial.
2.- Promueve depósito realizado por el demandado reconviniente a la cuenta corriente No. 0175 000 155 0000103790 del Banco Bicentenario Banco Universal al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 25-07-2016 por un monto de CIENTO VENTIOCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 128.000,00), que corresponde a la suma de dinero recibida como inicial por parte del demandado reconveniente.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 09-08-2016 (fls. 59 al 61), la representación judicial de la parte demandante promueve escrito de promoción de pruebas:

1.- Ratifica documento público autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94 de fecha 05-04-2010 contentivo del contrato de oferta bilateral de compra venta que fuera celebrado por LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO y GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN.
2.- Ratifica documento privado, el valor y mérito probatorio de sendos recibos privados que fueran suscritos por el demandando GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAM.
3.- Prueba de inspección sobre el inmueble objeto de la presente controversia, ubicado en la carrera 4, No. 7-11 frente a la plaza Antonio José de Sucre en Táriba, Municipio Cárdenas Estado Táchira, cuyo frente colinda con la carrera 4 donde funciona el fondo de comercio Zapatería KIKITOS.
4.- Promueve la confesión ficta en la cual incurre el demandado al momento de interponer le reconvención.
5.- Promueve prueba de informes a la Oficina Subalterna de Registro del Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira.
6.- Promueve el contenido de la sentencia proferida ante este despacho en la causa signada con el No. 21.254.
ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante auto de fecha 20-09-2016 (f. 63), el Tribunal admite las pruebas de la parte demandada (reconviniente).

Mediante auto de fecha 20-09-2016 (f. 64), el Tribunal admite las pruebas de la parte demandante (reconvenida).

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Tribunal en primer grado de jurisdicción de la presente demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO en contra del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN. Aduce el demandante haber llegado a un acuerdo de opción de compra de un inmueble con el demandado, y pide que dicho contrato de opción de compra sea cumplido por parte del oferente vendedor, ya que el demandante alega que este no formalizó la entrega formal del documento de venta definitiva.

Por su parte, el demandado de autos manifestó, que dicho contrato no es un contrato de venta definitivo, sino un contrato de opción de compra venta y que por tanto, no estaba obligado a dar cumplimiento en otorgar el documento definitivo de venta, además alega en su escrito de reconvención que fue por su incumplimiento que no otorgó el documento definitivo de venta y que por ello se debía aplicar la cláusula cuarta del documento y resarcir los daños y perjuicios que ocasiono por su incumplimiento.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE (RECONVENIDA)

Documental agregada al folio 09, corre copia simple de recibo por la cantidad Bs. 58.000,00 donde el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN recibe de LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO dicha cantidad por concepto de abono al segundo pago establecido en el documento de opción de compra venta suscrito entre las partes y debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 05-04-2010, bajo el No. 30, Tomo 15, además señala que dicho pago debió realizarse el día del otorgamiento del definitivo documento de compra venta, pero accedieron a hacerlo antes para cancelar la hipoteca especial y de primer grado que pesa sobre el inmueble vendido a favor de Sofitasa, recibo de pago realizado en fecha 13-01-2011, y en la parte inferior izquierda se evidencia la firma del ciudadano, y el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple agregada al folio 10 se desprende recibo por la cantidad de Bs. 3.500,00, los cuales lo recibe el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN de manos de LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, por concepto de abono al segundo pago establecido en el documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 05-04-2010, bajo el No. 30, Tomo 15, y además señala que dicho pago debió realizarse el día del otorgamiento del definitivo documento de compra venta, pero por concesión de parte accedieron a abonar el monto aquí enunciado, en fecha 27-06-2011, donde en la parte inferior al lado derecho se evidencia la firma del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, y el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

A la documental que en copia simple corre agregada del folio 11 al 16 relacionada con documento de venta donde el ciudadano Cristóbal Pastran le vende a GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN un inmueble compuesto de terreno propio, seis locales comerciales y siete apartamentos, autenticado ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de fecha 18-02-1997, Trimestre Primero, Tomo 15, No. 42, Folio 0, el Tribunal; el Tribunal le confiere el valor probatorio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.

A la documental agregada de folio 17 al 23, el Tribunal le confiere el valor probatorio que emana del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, copia simple del documento de condominio sobre un inmueble propiedad del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, con las siguientes dependencias: en la primera planta esta conformado por un local comercial signado con el No. 1 con un área de ciento doce con setenta y ocho metros cuadrados (112,78 m2), al igual que un local comercial No. 2 con un área de noventa y uno con once metros (91,11 mts2), un local comercial bajo el No. 3 con un área de de siete con veintinueve metros cuadrados (7, 29 m2), local comercial No. 4 con un área de treinta y uno con cuarenta y cinco metros cuadrados (31, 45 m2), local No. 5 con un área de cuarenta con cincuenta y cuatro metros cuadrados (40,54 m2), local No. 6 con un área de sesenta y uno con veintiuno metros cuadrados (61,21 m2), local No. 7 con un área de tres con cuarenta y cinco metros cuadrados (3,45 m2), local No. 8 con un área de cuarenta metros con ochenta y siete metros cuadrados (40,87 m2), todos estos ubicados en planta baja. En el primer piso se encuentra 5 apartamentos, cada uno con un área de ciento veintiuno con diecinueve metros cuadrados (121,19 m2), ciento diez con noventa uno metros cuadrados (110,91 m2); noventa y cuatro con cuarenta y nueve metros cuadrados (94,49 m2), treinta y seis con cincuenta y cuatro metros cuadrados (36,54 m2) y cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mts), respectivamente. En el segundo piso se ubican siete apartamentos, con áreas de construcción de: 70,10m2, 42,42 m2, 101,42m2, 37,80m2, 47,83m2, 33,02m2, 33,99m2, respectivamente. En el tercer piso tiene un área de construcción de 91,19 m2, según documento registrado en fecha 24-05-2011 ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, bajo el No. 30, Folio 100 del Tomo 15 del Protocolo de Transcripción del presente año.

A la documental inserta a los folios 24 al 28, corre agregada copia simple de documento de oferta bilateral de compra venta entre los ciudadanos GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN y LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, sobre un local para comercio con un área aproximada de ciento diez metros cuadrados (110 m2), ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del MINICENTRO COMERCIAL LA CONSOLACIÓN ubicado en la carrera 4, No. 7-11 frente a la plaza Antonio José de Sucre en Tariba, Municipio Cárdenas, documento autenticado en fecha 05-04-2010 ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal, bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.

A la original inserta en el folio 36, por cuanto se observa que la referida documental es la misma que riela al folio 09, la cual fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

A la original inserta en el folio 37, por cuanto se observa que la referida documental es la misma que riela al folio 10, la cual fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

Pruebas promovidas con el escrito de promoción de pruebas:

A la inspección judicial inserta a los folios 67 y 68, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que en fecha 31-10-2016 éste Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la ciudad de Táriba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira en la carrera 4, No. 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre, donde se dejó constancia de lo siguiente: que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, manifiesta que el fondo de comercio “Calzados Kikito” cesó aproximadamente en el año 2009-2010, pero que actualmente se llama “Calzados London” y así aparece en un aviso exactamente al frente del local comercial donde se encuentra constituido el Tribunal, aparece avisos de teléfono, No. de RIF; que para el momento de la inspección se encontraban las siguientes personas: LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, Breiner Londoño, Alexis María, Mayelis Ramírez, Norelis Vivas y Mary Jaimes. Además deja constancia que el fondo tiene un área de exhibición y venta al publico de zapatos de diferentes tipos, un área de oficina, un área de atención directa al usuario, que en la parte posterior se encuentra un depósito con estantes de hierro contentivos de cajas de zapatos.

A la prueba de informes inserta al folio 69, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, respuesta al oficio No. 690 de fecha 20-09-2016 donde mediante oficio Nro. 7570-0280 de fecha 01-11-2016 el Registrador Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello informa que el documento de condominio No. 30, Tomo 15 protocolo de transcripción de fecha 24-05-2011, si existe en los libros que reposan en los archivos de esa Oficina Registral, y el mismo está a nombre del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN.

A la copia simple inserta a los folios 70 al 75, por cuanto se observa que la referida documental es la misma que riela a los folios 17 al 23, la cual fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA (RECONVINIENTE)

A la copia simple inserta del folio 45 al 49, por cuanto se observa que la referida documental es la misma que riela a los folios 24 al 28, la cual fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

A la copia simple inserta al folio 58, el Tribunal le confiere el valor probatorio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, depósito a la cuenta corriente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira No. 01750001550000103790 en el Banco Bicentenario, por Bs. 128.000,00, de fecha 28-07-2016.

PUNTO PREVIO
DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada en el escrito de contestación propone reconvención contra la parte actora y solicita la resolución del contrato.

Al respecto la doctrina del autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, define la resolución para “aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por el acontecimiento de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale tal posibilidad”. (p. 721).

Para el referido autor, los requisitos para la interposición de la acción de resolución son los siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. (Ob. Cit. p. 722).

En tal virtud, corresponde a éste juzgador analizar si los requisitos antes expresados están cumplidos o no en el caso objeto de estudio.

a) La existencia de un contrato bilateral. En el caso sub iudice, las partes celebraron un contrato de opción de compra venta, en el que ambas se obligaron recíprocamente a cumplir ciertas obligaciones, de acuerdo a las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA, contentivas del referenciado contrato (fs. 25 al 28); documento éste debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, de fecha 05 de abril de 2010, tal como lo dispone los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, (principio de bilateralidad y de la autonomía de la voluntad), por ésta razón el requisito de la bilateralidad y reciprocidad se encuentra satisfecho. Así se decide.

b) La no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución.

En el presente caso, tal como anteriormente se explicó, la parte demandante reconvenida cumplió con el pago inicial por concepto de arras que se encuentra estipulado en el contrato de opción a compra venta en su CLAUSULA TERCERA por el monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y que además abono las cantidades de Bs. 58.000,00 y Bs. 3.500,00 por concepto del pago de la hipoteca de primer grado en cuanto al primer monto, y el segundo por abono al precio que debía ser cancelado al momento de la firma del documento definitivo.

Sin embargo, ha quedado demostrado que la parte demandante reconvenido hizo el pago respectivo por concepto de arras y los demás abonos que fueron solicitados por la parte demandado, para que éste pudiera realizar los trámites necesarios para llevar a cabo el registro del documento definitivo de venta, así como la cancelación de una hipoteca de primer grado que versa sobre el inmueble objeto de la pretensión, por cuanto pasados los doce meses estipulados en el contrato de opción a compra venta, debía verificarse la tradición legal del inmueble, para que así el demandante pudiera cancelar los montos restantes.
La parte demandada reconviniente, no dio cumplimiento con la entrega del documento definitivo de venta que a él le correspondía, lo cual se prueba con la confesión hecha en el escrito de la reconvención cuando el demandado confiesa que debido a su incumplimiento no se otorgó el documento de la venta definitiva del local para uso comercial. Dicha confesión, se encuentra al vuelto del folio 43, por lo que en criterio de quien aquí juzga, la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta es una falta imputable a la parte demandada reconviniente (oferente vendedor). Así se establece.

Ahora bien, la doctrina del autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, habla en su capítulo VI sobre la “exigencia de la buena fe del actor en la resolución”, al señalar:

“… con la celebración de un contrato se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el Art. 1160 del C. C. venezolano.
La necesidad de que el actor en resolución permanezca él mismo leal al contrato del cual pretende desligarse, resulta fácilmente deducible del Art. 1159 del C. C., que establece el llamado “principio del contrato-ley”, en cuya virtud una parte no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que la liga, sin incurrir en un “incumplimiento” sancionable, y solo puede alcanzar tal objetivo a través de alguna de “las causas autorizadas por la ley”, entre las cuales está precisamente la acción de resolución ex Art. 1167 del C. C., acción que, como ya hemos visto, supone que sea el propio juez quien califique la conducta del deudor demandado, como un incumplimiento suficiente para autorizar la resolución y, con base en ello, autorice o no al acreedor demandante a omitir su prestación recíproca o a obtener su restitución, si ya la hubiera cumplido...
Resulta de todo esto que, aunque el texto del art. 1167 del C. C., no lo diga expresamente, el requisito de no ser admisible el ejercicio de la resolución en condiciones contrarias a la buena fe, debe considerarse implícito en la exigencia legal de la intervención del juez y en los poderes de apreciación que se le reconocen para decidir acerca de la suficiencia o no del incumplimiento que se invoca como fundamento de la acción. El propio CASSIN, quien censura la rigidez con que cierta doctrina y cierta jurisprudencia han interpretado el principio de la prohibición de hacerse justicia por sí mismo para sancionar con la pérdida del derecho a la resolución a quien se ha sustraído unilateralmente al cumplimiento del contrato, no vacila en justificar tal criterio judicial con las siguientes palabras: “… el legislador ha querido evitar que los contratantes se hagan justicia por ellos mismos. Temiendo su parcialidad en su propia causa, les ha ordenado acudir a los jueces del Estado, antes de romper sus propios compromisos. Pero el mismo legislador ha establecido en el Art. 1159 del C. C., la regla según la cual todas las convenciones deben ejecutarse de buena fe, y gracias a este simple texto se ha producido una transformación capital… la observancia de las vías legales de resolución de los contratos no es sino una garantía, en el sentido de que ella establece de manera indiscutible la ausencia de falta en el contratante que pretende deshacerse del contrato. Inversamente, la inobservancia de esa fórmula no puede dar lugar a ninguna sanción contra él si el contratante ha utilizado la ruptura unilateral del contrato, como único medio de hacer cesar una situación intolerable y de mantener entre él y su adversario el equilibrio esencial impuesto por el carácter del contrato”
La mala fe de la cual puede dar muestras el contratante que acude al remedio de la resolución sin justificación suficiente, autoriza, pues, al juez rechazar sus pretensiones.
...si el actor en resolución pretendiera ejercer la acción no obstante que él tenía el deber de haber cumplido antes y no lo ha hecho, a quien le correspondería a cualidad para ejercer la acción de resolución no sería a él, sino a aquel contra el cual él pretende actuar...” (pp. 239 al 242).

De lo anterior se desprende la mala fe que pueda tener el demandado reconviniente (promitente vendedor) que intenta la reclamación de la resolución del contrato, (tal como lo dispone la parte in fine del artículo 1.167 del Código Civil), de liberarse del cumplimiento que tiene con el deudor (promitente comprador) de la relación contractual, de lo cual, éste Tribunal evidencia de las actas procesales que el demandado reconviniente con la interposición de la Mutua Petición (Reconvención) inequívocamente demuestra, su falta de interés en dar y otorgar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina correspondiente, con la confesión que realiza en su escrito de reconvención al folio 43 en su vuelto donde dice “por mi incumplimiento en otorgar el documento de venta definitiva del local para uso comercial antes mencionado”, por lo que demuestra su intención de no dar cumplimiento a su obligación como promitente vendedor de otorgar el documento definitivo del contrato sin tomar en cuenta el consentimiento de la otra parte, ya que las obligaciones son recíprocas, por lo que se debe considerar como un incumplimiento unilateral por parte del actor que intenta la reconvención lo que daría a un incumplimiento sancionable que sería el rechazo su pretensión por no tener una justificación suficiente.

Además, el demandado reconviniente por haber incurrido en incumplimiento unilateral, en no otorgar el contrato definitivo de venta sin el consentimiento de la otra parte, no tendría la cualidad para ejercer la acción de resolución de contrato, ya que el incumplimiento fue por parte del mismo demandado reconviniente que intenta la acción, y no por el demandante reconvenido.

Por las razones expuestas, considera éste órgano jurisdiccional que por cuanto quedó demostrado que el demandado reconviniente incumplió con su obligación en hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, sin que existiera causa legal que lo justifique, es por lo que no existe en el caso de autos un comportamiento culposo por parte del demandante reconvenido, por tanto, el segundo requisito no se encuentra satisfecho. Así se decide.

c) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

En relación a éste requisito la doctrina del autor José Melich Orsini, señala que independientemente del tipo de incumplimiento de que se trate, todos caen dentro del amplio concepto de “no ejecución de la obligación” a que alude el artículo 1.167 del Código Civil y solo será cuestión de apreciar su gravedad e importancia a los fines que, según el criterio ya expuesto en lo que concierne al retardo, deba o no el juez pronunciar la resolución del contrato que se le haya demandado. (Ob. Cit. p. 730).

En el caso de autos, se aprecia que efectivamente el demandado reconviniente incurrió en un retardo en el cumplimiento del otorgamiento definitivo de la venta; así mismo se observa que hasta la presente fecha no se ha pagado la totalidad del precio convenido; con la aclaratoria que sobre la parte demandada recaía la carga de otorgar el documento definitivo de venta por el Registro Público para que así la parte actora pudiera cancelar el saldo restante y que contractualmente así fue pactado en la cláusula TERCERA.

Dicha situación, evidencia un comportamiento no culposo del demandante reconvenido; así como causas ajenas a éste para satisfacer totalmente su obligación de pago del saldo restante. Así se aclara.

Por otra parte, no puede éste Tribunal dejar pasar por alto que la parte demandada admite y/o reconoce que ha recibido CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de arras como inicial, CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 58.000,00) por abono para la cancelación de hipoteca y TRES MIL QUINIENTOS (Bs. 3.500,00), como abono al segundo pago, para un total pagado de CIENTO ONCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 111.500,00). Así se deja establecido.

En consecuencia, la parte demandante adeuda como saldo restante la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON QUNIENTOS (Bs. 338.500,00), en virtud que del instrumento que contiene la opción de compra venta (fundamento de la demanda), se desprende en la cláusula TERCERA: “El precio convenido para la Opción a la compra venta del inmueble, es la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo)….”.

En tal virtud, conforme al principio de bilateralidad de los contratos establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, resulta forzoso para éste jurisdicente declarar que, el remanente por cumplir y pagar por parte del demandante es por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON QUNIENTOS (Bs. 338.5000,00). Así se decide.

Es importante advertir que el ordenamiento jurídico venezolano, no le impone al Juez, un límite exacto para determinar la gravedad del incumplimiento contractual; de allí que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine, le confiere al sentenciador algunos parámetros para ejecutar su labor interpretativa sobre los contratos, teniendo como límite la Ley, la verdad y la buena fe, tomando siempre en cuenta el propósito y la intención de las partes intervinientes. Es menester citar la decisión proferida por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería “La Cesta de Los Panes, C.A” y “Promotora Pomarrosa C.A”., donde dejo sentado la diversidad y tipología de contratos que deben ser interpretados por el juez natural, en atención al principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de lo anterior, es que todo juez de la Republica, debe de forma individualizada analizar los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y examinar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Los hermanos Mazeaud, han sostenido que:

“Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia no entraña necesariamente resolución; el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución; el apreciará si este modo de reparación excede o no del daño. La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución, bien el Juez rechazará la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si el ofrece cumplir en el curso del proceso, aún en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”.

Lo anterior quiere decir que, cuando el incumplimiento verificado no es de gran magnitud, entidad, importancia o gravedad en relación con la totalidad de las obligaciones contractuales pactadas, el Juez goza de un margen de libertad o apreciación de ese incumplimiento para determinar si en justicia provoca o no, una resolución contractual.

En el caso de autos, se observa con claridad meridiana que para la fecha 05-04-2012, la parte demandante debió haber pagado la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), discriminados en la cuota inicial de (Bs. 50.000,00), la otra cuota que sería pagada el día del otorgamiento de la venta definitiva que sería por la cantidad de (Bs. 150.000,00), para posteriormente pasados doce meses que iban a ser contados a partir de la protocolización del instrumento de compra venta cancelarían la ultima cuota de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).

De la revisión del expediente se puede constatar que a los folios 09 y 10, corren agregados recibos de pago por las sumas de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 58.000) que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, pago a su vendedor por concepto de cancelación de la hipoteca; y la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500) por concepto de abono al segundo pago establecido en el documento de opción a compra venta.

Dicho adelanto, con el simple hecho de ser entregados por la parte demandante reconvenida, demuestra su intención y voluntad en la prosecución de la relación contractual inicialmente contraída, pues evidencia su propósito de seguir adelante con la misma. Más no la intención de la parte demandada reconviniente, cuando de la documental inserta al folio 58, se constata un depósito de Bs. 128.000,00 en fecha 28-07-2016 por el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN a la cuenta de éste Tribunal No. 01750001550000103790 del Banco Bicentenario, con la cual pretende indemnizar su no cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato autenticado de opción a compra venta.

Así las cosas, es claro para éste órgano jurisdiccional que antes del vencimiento de la prórroga acordada por las partes, la demandante reconvenida había dado cumplimiento con el pago de más de una cuota del contrato, más dos abonos solicitados por la parte demandada reconviniente para la venta, cuyo pago fue recibido por la parte demandada reconviniente, lo cual, evidencia la voluntad del demandante reconvenido de querer seguir adelante con la contratación inicialmente pactada, pese a los diversos incumplimientos delatados por la parte accionante en su escrito libelar.

En mérito de las consideraciones expuestas, éste Tribunal debe declarar sin lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la parte demandada reconviniente. Así se decide.

Se condena a la parte demandada reconviniente en costas de la reconvención. Así se decide.

CON RELACION AL FONDO DE LA CAUSA
Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato propuesta por la parte actora. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción a compra, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal en fecha 05 de Abril de 2010, inserto bajo el No. 30, tomo 35, folios 91-94, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato por ellos celebrado. Así se decide.

En cuanto al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte del promitente vendedor; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El contrato per se, objeto de la presente acción, reza:

“Nosotros, GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRA, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en Tariba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, soltero, titular de la cédula de identidad No. V- 10.172.231, civilmente hábil y capaz, por una parte, quien en lo sucesivo y a los efectos del presente instrumento se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR y por la otra parte, EL CIUDADANO LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, colombiano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. E-81.914.698, de este domicilio y civilmente hábil, y quien para los efectos del presente contrato se denominará en lo sucesivo EL PROMITENTE COMPRADOR, hemos convenido en celebrar, como en efecto lo hacemos a través del presente instrumento, OFERTA BILATERAL DE COMPRA VENTA, bajo el concierto de las cláusulas que a continuación se definen: PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga por medio del presente instrumento A VENDER al PROMITENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar, Un inmueble propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR, consistente en Un Local para Comercio configurado por un área aproximada de ciento diez cuadrados (110 mts2), ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del MINICENTRO COMERCIAL LA CONSOLACIÓN, ubicado en la carrera 4, No. 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre en Tariba, Municipios Cárdenas del Estado Táchira, cuyo frente colinda con la carrera 4 y en este funciona actualmente el fondo de comercio ZAPATERIA KIKITOS, adicional a dicho local comercial y formando parte de la presente negociación, colindando por el área trasera del mismo se encuentra anexo, comunicando bajo las escaleras que dan acceso al segundo piso del inmueble donde esta radicado el local descrito, un área de aproximadamente treinta metros destinada para depósito de mercancías. En consecuencia, EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a transferir en el momento en el cual se protocolice el documento definitivo de venta, la propiedad absoluta del bien vendido con todos sus usos y servidumbres comprometiéndose al saneamiento de ley al PROMITENTE COMPRADOR, quien se obliga a comprar el inmueble antes descrito declarando en éste acto que lo conoce, siendo sabedor que en la actualidad se desarrollan los trámites administrativos pertinentes encaminados a protocolizar el respectivo documento de condominio, razón por la cual en el presente instrumento se obvian los datos específicos de linderos y medidas, no obstante EL PROMITENTE COMPRADOR, se encuentra en posesión del bien inmueble objeto de la presente promesa bilateral de compra venta. SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga a desarrollar el traspaso definitivo del bien descrito, objeto de la presente oferta bilateral de compra venta y ejecutar la venta definitiva a favor del PROMITENTE COMPRADOR, en un lapso no mayor de doce (12) meses contados a partir de la firma del presente instrumento, haciéndole entrega para dicha oportunidad, de todos los documentos necesarios que acreditan la legalidad bien adquirido desarrollando la venta en los términos específicos que exige la Ley de Propiedad Horizontal. El inmueble objeto de la presente promesa bilateral de compra venta se encuentra dentro de otro inmueble de mayor extensión adquirido por EL PROMITENTE VENDEDOR a partir de instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipios Cárdenas en fecha 18-02-1997, registrado en los libros del referido despacho bajo el No. 42, folios 141 al 144, Protocolo 1°, Tomo 15, perteneciente al primer trimestre del año 1997. TERCERA: el precio de la venta convenido será la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00), los cuales serán pagados por el PROMITENTE COMPRADOR, de la siguiente manera: CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) EXACTOS que son entregados en el acto en calidad DE ARRAS, por concepto de inicial; CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) en el momento en el cual se desarrolle la definitiva del documento de compra venta en el término establecido en la cláusula primera, momento en el cual dicho documento se constituirá UNA HIPOTECA DE PRIMER GRADO a favor del PROMITENTE VENDEDOR, para garantizar la cancelación del saldo; el monto restante del precio, esto es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), será pagada en un lapso de doce meses (12 meses) de calendario fijos, contados a partir de la protocolización del instrumento de compra pudiendo ser cancelado con anticipación al lapso ya pactado para el pago final, tiempo en el cual y luego del pago definitivo se registrará el correspondiente finiquito que de fin al que produzca la extinción de la garantía hipotecaria. Es claro entre las partes, que en el momento en el cual no se cumpla con la condición señalada en el presente instrumento esto es el otorgamiento del documento de compra venta debidamente protocolizado por el PROMITENTE COMPRADOR, seguirá cancelando el mismo canon de arrendamiento que cancela hasta éste momento y desde el momento en el cual se cumpla dicha condición se otorgue dicho documento y las partes ocupen el escenario establecido en la condición de la presente cláusula el PROMITENTE COMPRADOR pasará a cancelar el canon de arrendamiento que ha venido pagando hasta la presente fecha vale decir 50% menos. CUARTA: si la VENTA DEFINITIVA, no se culmina por circunstancias imputables a cualquiera de las partes, quien genere el incumplimiento cancelará al otro por razón de daños y perjuicios la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), en consecuencia si el incumplimiento es imputable al PROMITENTE COMPRADOR, EL PROMITENTE VFENDEDOR devolverá al PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de dinero de la inicial sustrayendo VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), en caso contrario EL PROMITENTE VENDEDOR, devolverá al PROMITENTE COMPRADOR la inicial mas la cancelación de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por el resarcimiento ya establecido. Lo no establecido en la presente promesa bilateral de compra venta será resuelto de forma supletoria por lo establecido en el código civil y demás leyes especiales. Es todo. Así lo decidimos y firmamos por ser serio y cierto a la fecha de autenticación del presente instrumento.”

De las cláusulas anteriormente transcritas se desprende: el objeto o el bien ofrecido; el precio pactado y la forma de pago; el pacto que aceptan los oferentes que el optante cancele una cantidad de dinero al momento del otorgamiento del documento definitivo, y otra parte de dinero pasados doce (12) meses después del otorgamiento del documento y la obligación que tienen este (el oferente) de formalizar la venta por el Registro, así como el traspaso de la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble al momento de la cancelación total.

Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció entre otras, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería “La Cesta de los Panes, C.A” y “Promotora Pomarrosa C.A”., lo que a continuación se transcribe:
“..Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).

De lo anterior se evidencia que el contrato de opción de compra venta es un verdadero contrato de compra venta, pues consiste en la celebración de una verdadera venta porque tiene los elementos de todo contrato definitivo de venta, que son: consentimiento, objeto y precio; ya que el mismo solo produce los efectos que derivan de una verdadera venta, la cual es la tradición legal del objeto del contrato mediante el pago de un precio pactado de mutuo acuerdo.

En el presente caso, se está en presencia de un verdadero contrato de compra venta, ya que las partes de mutuo acuerdo acordaron el objeto que iban a vender y el precio de la venta, aunque en el texto del contrato como lo señala la parte demandada no contenga la palabra “definitiva” que equivaldría a que seria un contrato definitivo, éste Tribunal entiende de la sentencia antes mencionada que todo contrato, independientemente de la denominación que le den las partes por el hecho que contenga los elementos de consentimiento, objeto y precio se considerara un verdadero contrato de compra venta. (Subrayado propio del tribunal)

En consecuencia, la CLÁUSULA CUARTA que alega la parte demandada de resarcimiento de daños y perjuicios por el hecho de no concretar la “VENTA DEFINITIVA”, quedaría sin efecto alguno, ya que se trata de un contrato de compra venta y no opción a compra venta, es decir, no habría ninguna venta definitiva a futuro, sino que la venta definitiva se verificó el 05-04-2010, fecha en que las partes de común acuerdo suscribieron el contrato autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94.

Ahora bien, del contrato de venta de fecha 05-04-2010 mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, realizado entre los ciudadanos LONDOÑO LONDOÑO LUIS ENRIQUE y BERMUDEZ PASTRAN GEIMSSY YOXMAR se desprende los elementos del contrato que lo hacen ser un verdadero contrato de compra venta, y no una opción a compra venta, que son: 1.- consentimiento, 2.- objeto y 3.- precio.

1.- Consentimiento, el cual se evidencia en el texto del documento cuando señalan que entre el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN y LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO conviene en celebrar un contrato de compra venta, aquí queda determinado el consentimiento, la intención de ambas partes como vendedor y comprador de realizar la respectiva venta; además al final del contrato se evidencia las firmas de ambas y sus huellas dactilares por lo que estaban en pleno uso de sus facultades intelectuales al momento de suscribir el contrato.

2.- Objeto, éste elemento se ubica en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato de compra venta donde dice que consiste en un local comercial para comercio configurado por un área de aproximadamente ciento diez metros cuadrados (110 mts2), ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del MINICENTRO COMERCIAL LA CONSOLACIÓN, ubicado en la carrera 4, No. 7-11 frente a la plaza Antonio José Sucre en Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, cuyo frente colinda con la carrera 4.

3.- Precio, el precio total de la venta se encuentra en la CLAUSULA TERCERA que es por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), cuyo pago contractualmente se discriminó de la siguiente forma: la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que fueron entregados por concepto de arras; luego pagarían la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), al momento del otorgamiento del documento de compra venta y el saldo restante por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000), sería cancelado con posterioridad al registro del documento definitivo del documento de venta.

De lo anterior, quedo establecido que el contrato de opción de compra venta de fecha 05-04-2010 mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, es un verdadero contrato de venta por contener los elementos que la sentencia de fecha 20-07-2015 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia menciona que son el consentimiento, objeto y causa. Así se establece.

Ahora bien, una vez determinada la naturaleza del contrato celebrado, éste Tribunal pasa a examinar las obligaciones asumidas por ambas partes, a los fines de pronunciarse sobre el incumplimiento que aduce el actor.

En tal sentido, el artículo 1.527 y siguientes del código civil, señala que: “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.”
Sobre este particular, de la revisión del expediente se observa que el contrato de compra venta señala en su CLAUSULA TERCERA las fechas para el pago del precio de la compra venta del inmueble constituido en un local para comercio en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, entendiendo que establecieron como oportunidad para el pago de una parte del precio de la venta el día del otorgamiento del documento definitivo de venta, que sería por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), y que doce (12) meses después contados a partir de ese día, el comprador tendría que pagar el resto que sería por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000), y el lugar sería en la Oficina de Registro Publico respectiva.

No obstante, dadas las circunstancias del caso, se evidencia que el comprador LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO no pudo cancelar lo que restaba del precio total de la venta al vendedor GEIMSSY YOXMAR BEMRUDEZ PASTRAN ya que éste no materializo la venta ante la Oficina Respectiva que sería el lugar de pago, después de que el ciudadano LONDOÑO LONDOÑO LUIS ERIQUE lo comunicara en varias oportunidades para que diera cumplimiento a su obligación, sin éste dar razón alguna por la cual no diera cumplimiento, por lo que el comprador el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO no pudo dar cumplimiento a su obligación de pagar el precio de la venta al momento que estaba establecido en el contrato.

Además, a los folios 9 y 10 del presente expediente, se encuentran agregado dos recibos por las cantidades de Bs. 58.000,00 y Bs. 3.500,00, que tienen por concepto la cancelación de la hipoteca que versa sobre el inmueble vendido y por concepto de abono al saldo restante que iba a ser de la cantidad de Bs. 150.000,00; montos que fueron solicitados por el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN en fechas 13-01-2011 y 27-06-2011, así como también cancelo por concepto de inicial el monto CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), todo esto evidencia el interés del ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO en cumplir con la obligación establecida en las cláusulas del contrato y en el artículo 1.257 del código civil, como es pagar el precio en el día y lugar convenidos.

De lo anterior se demuestra, que el comprador LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, no pudo cumplir su obligación de pagar una parte del precio el día que había sido acordado en el contrato, ello debido al desinterés de parte del vendedor GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, lo cual queda demostrado con la confesión hecha en su escrito de reconvención al vuelto del folio 43 cuando señala que por su incumplimiento en otorgar el documento de la venta definitiva del local para uso comercial, la misma no se llevó a cabo.

Así las cosas, por cuanto el incumplimiento por parte del comprador, obedeció a una causa imputable al vendedor (demandado) ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, por su falta de interés en dar cumplimiento a su obligación de otorgar el definitivo documento de venta, éste Tribunal evidencia que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO cumplió parcialmente su obligación de pagar el precio en el día y lugar determinado en el contrato, que incluso realizo pagos fuera de la convención para poder agilizar al proceso y dar cumplimiento a su obligación como comprador aún contra el incumplimiento por parte del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, por lo que éste Tribunal considera que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO cumplió con su obligación de pago como comprador. Así se decide.

Conjuntamente con las obligaciones del comprador surgen las obligaciones del vendedor que se encuentran establecidas en el artículo 1.487 del código civil, que señala: “las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.”

De lo anterior se desprende que la tradición puede ser de dos maneras; la primera: que el vendedor coloque la cosa vendida en posesión del comprador; y la segunda: que el vendedor cumpla con su obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

De lo anteriormente transcrito, éste Tribunal observó que el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN con el carácter de vendedor, al no permitir que el comprador cumpliera con sus obligaciones, como son: pagar el precio de la venta en el día y en el lugar determinado, se derivo que éste no cumpliera con su principal obligación que fue hacer la tradición de la cosa vendida como lo establece el artículo 1.486 del código civil, a través del otorgamiento del instrumento de propiedad como lo señala el artículo 1.488 ejusdem, esto se desprende de la confesión que hace en su escrito de reconvención cuando dice: “por mi incumplimiento en otorgar el documento de la venta definitiva del local para uso comercial antes mencionado”, por lo que aquí se evidencia el incumplimiento a los términos convenidos en el documento autenticado de contrato de compra venta de fecha 05-04-2010, ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94, y de los artículos del código civil 1.486 y 1.489.

Igualmente, se logra evidenciar en el escrito de contestación que el demandado ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN no le imputa al demandante LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO ninguna causal de incumplimiento, sino como se menciono anteriormente que el incumplimiento fue de su parte como vendedor, y no del comprador.

Así las cosas, observa en definitiva quien aquí decide, que efectivamente existe un incumplimiento de la parte demandada, puesto que según el contrato de compra venta, el demandante pagó la cantidad establecida en el contrato: una parte como inicial por la cantidad de Bs. 50.000,00 y posteriormente unos abonos al demandado GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, previa solicitud de éste último y debidamente tramitado por el demandante LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, tal como se demuestra de las diferentes documentales consignadas por la parte actora; abonos – se repite- que fueron solicitados por el propio demandado para poder cancelar una hipoteca de primer grado que recaía sobre el inmueble y como abono el monto de Bs. 150.000,00 que iban a ser entregados en su totalidad el día del otorgamiento del documento de venta.

Por su parte, el demandado, a pesar que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no cumplió con su obligación de formalizar la venta por ante el Registro respectivo, es decir, que no efectuó la tradición legal del inmueble objeto de venta y que hoy día ocupa el demandante, a pesar que fue pactado que la cancelación de una parte del precio se verificaría el día del otorgamiento del documento y que doce (12) meses después de ese día cancelaría el restante del precio total de la venta.

Así, analizadas y sintetizadas las actuaciones contenidas en el presente expediente, valoradas las pruebas en su conjunto, tomando en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí junto con las demás pruebas, se evidencia de forma clara que el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, cumplió parcialmente con el contrato de compra venta de inmueble de fecha 05-04-2010 autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el No. 30, Tomo 35, Folios 91-94; pues tal como fue pactado, pagó la cantidad allí señalada como inicial y la diferencia del precio iba a ser pagado con posterioridad, lo cual no fue realizado dentro del lapso de vigencia del contrato por incumplimiento de la parte demandada. Así se deja establecido.

Sin embargo, también se observa de los autos que el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, no hizo ningún esfuerzo para formalizar la venta que celebró con el actor, razón por la cual encuentra quien aquí decide, con base a los elementos de prueba cursantes en el expediente, que el demandado decidió retractarse de la venta, incurriendo así en un incumplimiento a lo pactado de mutuo acuerdo en el referido contrato de compra venta de inmueble, ya referido. Así se declara.

En tal sentido, por cuanto por mandato del artículo 1.159 del Código Sustantivo Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes; visto que el demandado ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN incumplió con sus obligaciones como vendedor; tal como se determinó anteriormente; éste Tribunal considera satisfecho el segundo requisito para la procedencia de la acción incoada. Así se establece y decide.

En consecuencia, cumplidos los dos (2) requisitos para la procedencia de la acción incoada, es forzoso para quien aquí decide, declarar CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta. Así se decide.

Una vez quede firme la presente decisión, se ordenará al ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, que proceda a formalizar la venta por ante el Registro Público del Municipio Cárdenas, mediante el otorgamiento del respectivo documento de propiedad, sobre un inmueble situado en la carrera 4, No. 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre en Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, previo cumplimiento por parte del demandante de autos, del pago de la diferencia del precio pactado en el contrato de compra venta de inmueble; equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUNIENTOS BOLIVARES (Bs. 338.5000,00), los cuales deberá consignar ante éste Tribunal a nombre de GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN. Así se decide.

En caso que la parte demandada no dé cumplimiento a la sentencia en los términos indicados en el párrafo que antecede, se procederá conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del juicio principal a la parte demandada. Así se decide.

DISPOSITVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando e impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR LA RECONVENCION O MUTUA PETICION por resolución de contrato interpuesta por el demandado reconviniente ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.172.231, domiciliado en Tariba Municipio Cárdenas del Estado Táchira, contra el demandante reconvenido ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E- 81.914.968, de este domicilio.

SEGUNDO: se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil.

TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E- 81.914.968, de este domicilio, contra GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.172.231, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

CUARTO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordenará al ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN, que proceda a formalizar la venta por ante el Registro Público del Municipio Cárdenas, mediante el otorgamiento del respectivo documento de propiedad, sobre un inmueble situado en la carrera 4, No. 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre en Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, previo cumplimiento por parte del demandante LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, del pago de la diferencia del precio pactado en el contrato de compra venta de inmueble; equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUNIENTOS BOLIVARES (Bs. 338.500,00), los cuales deberá consignar ante éste Tribunal a nombre de GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRAN.

QUINTO: En caso de incumplimiento a lo dispuesto en el dispositivo anterior la presente sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido, en cuyo caso, se procederá conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: se condena en costas del juicio principal a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil.

SEPTIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
Juez Titular
Alicia Coromoto Mora Arellano
Secretaria
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil.
Alicia Coromoto Mora Arellano
Secretaria
Exp. N° 22.276
JMCZ/MAV/MSD

La suscrita secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, CERTIFICA la exactitud de la copia anterior, tomada del expediente 22.276 donde LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO interpone demanda contra BERMUDEZ PASTRAN GEIMSSY YOXMAR, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Copia que se expide a los fines de su archivo en el Tribunal. San Cristóbal, 19 de diciembre de 2017.

Alicia Coromoto Mora Arellano.
La secretaria