REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
DEMANDANTE: MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-20.999.690 domiciliada en el Municipio Guásimos del estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados FEDERICO EMILIO MONTES GUZMÁN y ROBERTINA DEL CARMEN VARGAS DE MORENO, titulares de la cedula de identidad números V- 994.857 y V- 3.370.303 Inscritos en el Inpreabogado bajo los numero 65.865 y 17.803.
DEMANDADOS: JULIO CESAR ROSALES NUÑEZ, DEISSY YAMILE MIRANDA DE ROSALES, DAIS DJELINA y GENEVIM PAOLA ROSALES MIRANDA, venezolanos mayores de edad titulares de las cedulas de identidad números V- 5.672.991, V- 5.656.813, V- 14.606.808 y V- 18.256.190, en su orden, domiciliados en el sector San Benito, calle Los Guerra, diagonal al CDI, casa N° B-86, Palmira, Municipio Guásimos del estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas NÉLIDA MARISOL GARCÍA PÉREZ y NÉLIDA MARISOL VELASCO GARCÍA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 354.379 y 137.749. Posteriormente a la sentencia de primera instancia, el abogado LUIS FRANCISCO INDRIAGO ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.069.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Apelación contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 12 de agosto de 2016.
I
ANTECEDENTES.
El trámite procesal en el juzgado a quo.
El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA de un bien inmueble presentada por la ciudadana MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA, actuando en defensa de sus propios intereses, contra los ciudadanos JULIO CESAR ROSALES NUÑEZ, DEISSY YAMILE MIRANDA DE ROSALES, DAIS DJELINA y GENEVIM PAOLA ROSALES MIRANDA, la cual correspondió conocer por distribución al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, siendo admitida a trámite el 17 de septiembre de 2014 por el procedimiento ordinario.
En fecha 19 de febrero de 2015, la parte demandada contestó demanda y reconvino por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y COBRO DE LA CLÁUSULA PENAL, reconvención que fue admitida por el tribunal de la causa por auto del 3 de marzo de 2015.
La decisión del juzgado a quo.
El Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 12 de agosto de 2016, en la cual declaró CON LUGAR LA DEMANDA; SIN LUGAR LA RECONVENCION; ORDENÓ a los demandados OTORGAR A LA DEMANDANTE EL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA.
El recurso de apelación.
En fecha 11 de octubre de 2016, la parte demandada-reconviniente, asistida por el abogado LUIS FRANCISCO INDRIAGO ACOSTA, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de agosto de 2016, por el tribunal a quo. En fecha 13 de octubre de 2016, el tribunal de la causa oyó dicha apelación en ambos efectos acordando remitir el expediente al juzgado superior distribuidor.
El tramite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 12 de agosto de 2016, y mediante auto de fecha 24 de octubre de 2016, se le dio entrada y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia.
Informes de las partes en este tribunal superior.
En fecha 28 de noviembre de 2016, los abogados Federico Montes y Robertina Vargas, apoderados de la parte demandante-reconvenida, presentaron escrito de informes en esta alzada en el que reiteraron sus alegatos de haber pagado íntegramente el precio de venta, que incluso habían pagado demás (Bs. 193.550,00) dentro del plazo convencional. Insistieron en que a pesar que, no obstante las partes denominan el contrato como de “opción de compraventa”, en realidad se trataba de un contrato de compraventa a plazos. Asimismo, hizo un recuento de los principales actos del proceso e invocó el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre el contrato de opción de compraventa vigente para el momento de la interposición de la demanda.
En la misma fecha, el abogado Francisco Indriago, apoderado de la parte demandada-reconviniente, presentó su escrito de informes en el que censura a la recurrida no haber considerado que la demandante afirma ocupar al mismo tiempo el inmueble objeto de la opción de compraventa, como arrendataria y propietaria, con lo cual, -según su parecer-, incurre la recurrida en el vicio de incongruencia, faltando al deber que le impone el numeral 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. También señala que en el poder otorgado por la demandante a sus apoderados en la presente causa el 17 de junio de 2014, se identificó como de estado civil divorciada así como en el contrato de opción de compraventa del 23 de julio de 2012, mientras que en el contrato de arrendamiento notariado de fecha 12 de julio de 2012, se identifica como María Evelia Rojas de Toyasa, es decir, casada. Respecto a lo cual observa que, entre el 12 de julio de 2012 y el 23 de julio de 2012, han pasado tan sólo 11 días, salvo que en ese lapso hubiese obtenido una sentencia que disuelva el vínculo matrimonial. Por todo lo cual concluye que en su criterio existe un fraude procesal no advertido por el juez a quo al valorar el instrumento autenticado por ante la Notaría de Ureña el día 12 de julio de 2012 bajo el N° 93, tomo 84, respecto al cual la recurrida señaló simplemente que no lo valoraba por impertinente al no estar en relación con lo controvertido. Asimismo, dice que si el artículo 1.488 del Código Civil establece que, en la venta, el derecho de propiedad sobre los inmuebles se transfiere con el otorgamiento del documento por ante la oficina de registro, que es lo que precisamente peticiona en su demanda la demandante, mal puede afirmarse propietaria si no le ha sido otorgado tal documento, por lo que en realidad estima, es sólo arrendataria, lo cual no fue considerado tampoco por el juez de la recurrida quien se limitó a decir que no valoraba los contratos de arrendamiento por ser impertinentes. Y en cuanto a la impugnación del valor de la demanda que prosperó, -el abogado de la demandada- es del criterio que debió condenar en costas a la demandante porque considera que eso fue una incidencia, y en razón de ello, debió declarar parcialmente con lugar la demanda y por tanto no podía condenar en costas del juicio a la demandada. También, sobre las letras de cambio en las cuales se instrumentó el pago en cuotas del saldo del precio de venta, sostiene que tales instrumentos no valen como letras de cambio por no estar firmadas por el librador, por imperativo del artículo 411 del Código de Comercio. Finalmente, afirmó que la demandante, siendo deudora de dos tipos de obligaciones, una derivada del contrato de arrendamiento y otra del saldo del precio de venta, y siendo la cuenta bancaria que se utilizaba para el pago de los cánones de arrendamiento, no especificó los depósitos que hacía a la demanda, qué correspondía a una obligación y qué a otra.
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA.
RESPECTO A LA DEMANDA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
En el libelo de la demanda, la parte demandante alegó haber celebrado con la parte demandada un contracto denominado de opción de compraventa, contenido en documento autenticado en la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal bajo el numero 22, tomo 249, fecha 23 de julio de 2012, el cual tuvo por objeto la venta de un inmueble consistente en dos (2) lotes de terreno ubicados en Patiecitos, Municipio Guásimos-Palmira, especificados por separado así: 1) Con parte de mejoras que consisten en paredes de ladrillo sin techo, pisos de cemento, lo cual formaba parte de una antigua casa para habitación allí existente, con una de seis metros (6 Mts) de ancho por veinticinco metros (25 Mts) de largo y alinderado así: ORIENTE: con calle pública. NORTE, PONIENTE Y SUR: terrenos que son o fueron de Humberto Porras; y el 2) con parte de mejoras que consisten en paredes de ladrillo sin techos, piso de cemento, lo cual formaba parte de una antigua casa para habitación allí existente, cuyos linderos son: ESTE: mide seis metros (6 Mts) con Pedro Fonseca Pacheco; OESTE: igual medida con la calle cero. NORTE: terreno de Humberto Porras Porras, separa pared de Pedro Jesús Pernía, y SUR: predio de Pedro Jesús Pernía y de Gladys Omaira Vera Parra. Los dos lotes de terreno hacen un solo cuerpo alinderado así: NORTE: Con veinticinco metros (25mts), propiedad de Carmen Yolanda Contreras Morales; SUR: En veintitrés metros (23 mts) con Felipe Carrero, ESTE: En doce metros (12mts) con Olga Ramírez Méndez; y OESTE: En doce metros (12 mts) con calle 0. Y una casa para habitación sobre él construida, descrita así: una sala principal, tres dormitorios y un baño privado, así como dos baños adicionales al inmueble, un comedor, una cocina, un lavadero y secado, un porche, pisos de cerámica, un salón para parrilladas, puertas y ventanas de madera y hierro, un garaje para tres vehículos, todo en paredes de bloques, con instalaciones de agua, luz eléctrica e instalaciones de cloacas, todo en techo de placa y tejas con un área de construcción de ciento cuatro metros con once centímetros cuadrados (104,11 Mts2).
Que dicho contrato, a pesar de haber sido denominado por las partes como de opción de compra, es realmente una verdadera venta a plazos para pagar el saldo del precio en cuotas.
Que en la cláusula SEGUNDA del contrato se fijó un lapso de duración de veinticuatro (24) meses contados a partir de su firma en la notaría (23 de julio de 2012) para pagar el precio total de la venta de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00), los cuales la compradora se obligó a pagar así: 1) una inicial de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) que se entregaron en ese acto en tres cheques. 2) La cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 870.000,00) a ser pagados por la COMPRADORA en ocho (8) pagos trimestrales de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 108.750,00) cada uno, para lo que se firmaron ocho (8) letras de cambio identificadas así: a) 1/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de octubre de 2012; b) 2/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de enero de 2013; c) 3/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de abril de 2013; d) 4/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de julio de 2013; e) 5/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de octubre de 2013; f) 6/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de enero de 2014; g) 7/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de abril de 2014, y h) 8/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de julio de 2014.
Que todos los pagos se hicieron dentro del plazo convencionalmente fijado y los vendedores sólo habían devuelto dos (2) de las ocho letras.
Que en la cláusula CUARTA se estableció que la falta de cumplimiento del contrato sería penalizada con la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) a la parte que incumpliera, como pago compensatorio por los daños y perjuicios causados a la otra parte.
Que los vendedores no han cumplido con su obligación de otorgarle el documento de propiedad.
Las peticiones de la parte demandante.
Que los demandados otorguen el documento de propiedad del inmueble, o en su defecto la sentencia que recaiga produzca los efectos del contrato no cumplido, esto es, el efecto de transferir la propiedad por ante la oficina de registro correspondiente.
Que el co-demandado JULIO CESAR ROSALES NUÑEZ, devuelva las seis (6) letras de cambio que ya fueron canceladas dentro de los depósitos bancarios que se hicieron y que son: la 3/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de abril de 2013; la 4/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de julio de 2013; la 5/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de octubre de 2013; la 6/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de enero de 2014; la 7/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de abril de 2014, y la 8/8 por (Bs. 108.750,00) con vencimiento el 19 de julio de 2014.
Finalmente, estimó el valor de la demanda, en la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.243.550,00).
Alegatos de la parte demandada.
La parte demandada al contestar la demanda convino en todos los hechos alegados por la parte demandante en el libelo de la demanda, salvo que la compradora, para el 12 de agosto de 2014, hubiese cumplido con el pago total del valor del inmueble, ya que, según afirma, para esta fecha, aún adeudaba la cantidad de VEINTITRÉS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 23.950,00) que es el saldo que adeuda de la última letra: la 8/8 cuyo vencimiento es el 19 de julio de 2014, por lo que rechaza también, que la demandante hubiese efectuado involuntariamente un pago adicional de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 193.550,00) dentro del año de vigencia del contrato.
Rechazó que los vendedores se hubiesen negado a otorgar el documento definitivo de la venta, ya que, -según afirma- ello se haría luego de haberse terminado de pagar el precio, como se desprende del contrato, lo cual a la presente fecha no ha ocurrido, por lo que no están obligados aún a gestionar solvencias, cédulas catastrales y demás recaudos para la protocolización del documento.
Contradijo el monto en el cual fue estimada la demanda de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.243.550,00), con el argumento de que el contrato de venta fue por la cantidad de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00).
RESPECTO A LA RECONVENCION
Hechos alegados por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada, luego de contestar al fondo la demanda, propuso reconvención con fundamento en que “LA COMPRADORA” le pagó a “LOS VENDEDORES” la totalidad de las siete (7) primeras letras de cambio, lo cual hizo en el tiempo convenido, pero de la última identificada como 8/8 con vencimiento el 19 de julio de 2014, aún le adeuda a “LOS VENDEDORES” la cantidad de VEINTITRÉS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 23.950,00) lo que constituye incumplimiento del contrato de opción de compra venta, específicamente de la CLAÚSULA TERCERA
Peticiones de la parte demandada-reconviniente
Pide en su reconvención, la resolución del contrato y pago de la suma de CIENCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) como cláusula penal.
Alegatos de la parte demandante-reconvenida formulados frente a la reconvención
En el escrito de contestación a la reconvención, negó que adeudara a “LOS VENDEDORES” la cantidad de VEINTITRESMIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 23.950,00) pues, según afirma, la parte demandada reconviniente, no tomó en cuenta el pago en dinero en efectivo de las letras 1/8 y 2/8, insistiendo en que pagó la totalidad del precio de venta dentro del lapso previsto en el contrato y más bien, por un error involuntario pagó demás la suma CIENTO NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 193.550,00), con arreglo a lo cual rechazó la reconvención.
Síntesis de la controversia
En cuanto a los hechos alegados, las partes están contestes en la existencia del contrato, en el objeto, en el precio de venta, en las cuotas, en la instrumentación a través de letras de cambio, en el plazo para pagar, en el monto de los depósitos que se hicieron, que suman la cantidad de (Bs. 1.026.050,00) y en que no se hizo la tradición legal a través del otorgamiento del instrumento de propiedad.
La controversia gira en torno a si se pagó completamente o no el precio de venta: la demandante afirma que no sólo se pagó completo sino que, por error involuntario se pagó demás la suma de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 193.550,00); mientras que la parte demandada, sostiene que la demandante debe aún la suma de VEINTITRÉS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA (Bs 23.950,00), situación de hecho en la cual fundamenta la excepción de falta de pago que opuso en la contestación de la demanda y fundamenta la pretensión reconvencional de resolución del contrato con el pago de la cláusula penal por incumplimiento.
Todo se reduce en últimas, a determinar si las letras signadas como 1/8 y 2/8, cada una por la suma de (Bs 108.750,00) que la parte demandante suma al monto de lo que consta en la cláusula tercera del contrato, se pagó a la firma del mismo más los depósitos bancarios, lo cual arroja la cantidad de (Bs. 1.243.550,00), fueron pagadas directamente al tenedor de las letras, en virtud de lo cual fueron entregadas a la parte demandante; o si su pago se encuentra comprendido dentro de los depósitos bancarios que se hicieron, evento en el cual el monto total pagado por la parte demandante es (Bs. 1.026.050, 00), por lo que faltaría aun por pagar, la suma de (Bs.23.950,00).
III
MOTIVACION
SOBRE LA DEMANDA
El punto previo de la cuantía de la demanda
La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, contradijo el monto en el cual fue estimada la demanda de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.243.550,00), con el argumento de que el contrato de venta fue por la cantidad de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), entendiéndose que se impugnaba la estimación de la demanda por exagerada, y el a quo, en su sentencia definitiva recurrida, estableció que el monto de la demanda en efecto, era la suma alegada por la demandada de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00), decisión que, en este aspecto, no fue recurrida por la parte demandante, por lo que, lo decidido a este respecto quedó firme y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a que no hubo condena en costas procesales por haber prosperado la impugnación de la cuantía de la demanda que alegó la parte demandada, las mismas no proceden porque dicho pronunciamiento no generó una incidencia sino que, con los mismos elementos de la causa principal se decide sobre el particular, tan igual, como cuando se opone una excepción perentoria por el demandado y prospera la excepción, no hay condena en costas del demandante por ello, sino que tal situación incide en que no puede haber vencimiento total en la causa principal.
Sobre el supuesto fraude procesal
Respecto al fraude procesal que el abogado de la parte demanda alega en los informes de alzada, por presentarse la demandante en distintos actos jurídicos públicos con un estado civil que, supuestamente no es el que corresponde a la realidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en una de las sentencias pioneras sobre el tema del fraude procesal, lo ha definido:
"(...) como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente" (Vid. Sentencia de esta Sala Constitucional N° 909 del 4 de agosto de 2000, caso: "Hans Gotterried Ebert Dreger, también conocido como caso Intana").
Sostiene la Sala que, en últimas, se produce una desviación que recae sobre el elemento teleológico del proceso: ya no se erige como instrumento legítimo de la jurisdicción para dirimir conflictos intersubjetivos o para el reconocimiento de determinadas situaciones jurídicas, cuyo fin último es el de hacer prevalecer el valor justicia que postula el Constituyente de 1999, como elemento esencial de la noción de Estado democrático y social de Derecho y de Justicia –y del propio proceso judicial- en los artículos 2, 3 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sino que se convierte en un conjunto de artificios con fines impropios, apartado de la concreción de la voluntad de la ley en el caso concreto, reducido a simples formalismos.
Asimismo, según el procesalista argentino Jorge Walter Peyrano:
“Existe fraude procesal, cuando media toda conducta, activa u omisiva, unilateral o concertada, proveniente de los litigantes, de terceros, del oficio o de sus auxiliares, que produce el apartamiento dañoso de un tramo del proceso o del proceso todo de los fines asignados; desviación que por cualquier circunstancia y sin que medie culpa del afectado no puede ser subsanada mediante las normas legales instauradas a otros efectos por el ordenamiento respectivo.” (Citado por Carolina Gonzalez “Las vías de impugnación de la cosa juzgada aparente o fraudulenta” Libro Memoria de las XVIII JORNADAS IBEROAMERICANABS DE DERECHO PROCESAL Pág. 420) Concepto este acogido por nuestra jurisprudencia.
Para combatirse el fraude procesal, puede ser planteado como una pretensión para ser ventilado en un juicio autónomo, cuando se comete a través de distintos procesos judiciales, o como excepción procesal en un proceso judicial alegado por la parte demandada, o como incidencia cuando el fraude es intraprocesal y lo alega una de las partes o, a través de un amparo constitucional; incluso el juez está en el deber de conocerlo de oficio. Ahora bien, considera este jurisdicente que los hechos alegados por la parte demandada más como una suposición que como una certeza, en relación al estado civil casada con el que aparece la parte demandante en unos actos jurídicos documentados y en otros como divorciada, aún siendo cierto, no estructuran un fraude procesal, ya que de acuerdo con la conceptualización del fraude procesal, el hecho fundamental que lo caracteriza, es la desviación o desnaturalización del elemento teleológico del proceso, es decir, de los fines del proceso, ya que deja de ser el instrumento para dirimir conflictos intersubjetivos o para el reconocimiento de determinadas situaciones jurídicas, sino que se convierte en un conjunto de artificios con fines impropios, apartado de la concreción de la voluntad de la ley en el caso concreto, reducido a simples formalismos, el cual no es el caso en los hechos narrados por el abogado de la demandada, por tanto se desestima su alegato de fraude. Así se decide.
Sobre el fondo
Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir.
En el presente caso, las partes denominaron el contrato como de OPCION DE COMPRAVENTA, comprometiéndose la parte demandada a vender y la demandante a comprar. Este juzgador, en aplicación de los principios constitucionales de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, establece que la doctrina jurisprudencial aplicable en materia de este tipo de contratos, es la contenida en la sentencia de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 116 del 22 de marzo de 2013, vigente para el momento en que la demanda fue interpuesta en fecha 12 de agosto de 2014 y admitida a trámite por auto del 17 de septiembre de 2014 y a su vez, la reconvención de fecha 19 de febrero de 2015. Dicha jurisprudencia sostiene básicamente, que si del contrato derivan obligaciones para las partes intervinientes, no se trata de una opción de compraventa, sino de un verdadero contrato de venta cuando existe consentimiento respecto del objeto y el precio. Quiere decir que el vendedor promitente deja de ser el propietario del inmueble desde el día que firmó la opción, pasando el optante comprador a ser el nuevo dueño, a cambio de haber entregado así sea, sólo parte del precio de la venta, comprometiéndose a entregar el resto del monto del precio con posterioridad.
Omissis
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.”
omissis
De modo que, la pretensión demandada es la de CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA A PLAZO DE UN INMUEBLE y se encuentra regulada por el régimen jurídico del contrato en general y por el régimen especial del contrato de venta en el Código Civil.
El Código Civil establece un marco de regulación común del contrato en general, así:
“Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Establece la fuerza vinculante del contrato entre las partes que lo suscriben.
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, que a la letra dice:
“El Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes.
A su vez, para la eventualidad de que cualquiera de las partes incurra en incumplimiento, el artículo 1.167 ejusdem, le otorga el derecho a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande a la otra parte, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
En cuanto al específico contrato de compra-venta, el mismo es definido por el artículo 1.474 del Código Civil:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
El artículo 1.486 ejusdem, establece dentro de las principales obligaciones a cargo del vendedor, la tradición:
“Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.”
Y el artículo 1.488 ejusdem, establece en el caso de la venta de bienes inmuebles, que la tradición legal a cargo del vendedor, es el otorgamiento del documento de propiedad:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
De esta manera, para que prospere la pretensión de cumplimiento del contrato de compraventa a plazos ejercida por el comprador, es necesario que se trate en efecto de un contrato de compraventa; que el demandante haya cumplido con la obligación a su cargo prevista en el contrato y que el demandado haya incurrido en incumplimiento de su obligación.
Análisis probatorio:
A los folios 12 a 18, corre inserto en copia fotostática certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal el 23 de julio de 2012, bajo el N° 22, Tomo 249, que fue acompañado con la demanda, por lo que se aprecia de conformidad con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de acuerdo con el artículo 1.363 ejusdem, el cual contiene el contrato de opción de compra-venta fundamento de la demanda, así como el pago inicial de (Bs. 180.000,00) y que al no haber sido controvertido entre las partes prueba plenamente, los términos y condiciones ya referidos en el mismo.
Al folio 31, fotocopia de letra de cambio (certificada por secretaría con presentación de su original), signada con el No 1/8 y fecha de vencimiento del 19/10/2012, por la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETENCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, a nombre del ciudadano JULIO CESAR NÚÑEZ y librada aceptante la demandante, ciudadana MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA, la cual fue acompañada con la demanda. Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada, no obstante niega que fue pagado por aparte, en dinero efectivo al co-demandado JULIO CÉSAR ROSALES a la fecha de su vencimiento, sino que se corresponde con los depósitos que se hicieron en el banco. Por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido dicho documento privado evidenciando que si está en poder del librado aceptante, es porque fue cancelada.
Al folio 33 fotocopia de letra de cambio (certificada por secretaría con presentación de su original), signada con el No 2/8 y fecha de vencimiento del 19/01/2013, por la cantidad de CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (108.000,00) a nombre del ciudadano JULIO CÉSAR NÚÑEZ y librada aceptante la demandante, ciudadana MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA, la cual fue acompañada con la demanda. Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada, no obstante niega que fue pagado por aparte en dinero efectivo al co-demandado JULIO CÉSAR ROSALES a la fecha de su vencimiento, sino que se corresponde con los depósitos que se hicieron en el banco. Por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido dicho documento privado evidenciando que si está en poder del librado aceptante, es porque fue cancelada.
Resulta innecesario apreciar y valorar los voucher de depósitos bancarios presentados tanto por la parte demandante-reconvenida como por la parte demandada-reconviniente, así como los estados de la cuenta N° 1063205174 del Banco Mercantil, ya que ambas partes son contestes en que esos depósitos se hicieron y que sumados con el pago inicial arrojan la suma de (Bs. 1.026.050,00).
A los folios 110 a 116, corre inserta copia simple de Contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA VERAX y la reconvenida, ciudadana MARIA EVELIA ROJAS de YOTASA, autenticado por ante la Oficina Notarial Pública de Ureña el 12/07/2012, bajo el N° 93, Tomo 84. Instrumento éste que no se aprecia ni valora por cuanto no tiene relación con los hechos controvertidos en la presente casusa, ya que las partes de dicho contrato no son las mismas de este juicio y ni siquiera el inmueble a que se refiere dicho contrato coincide con el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se debate en esta causa, tampoco se alegó alguna relación del hecho de ese contrato de arrendamiento con la presente causa, siendo por tanto manifiestamente impertinente. Así se decide.
A los folios 117 a 119, corre inserta copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre el codemandado JULIO CÉSAR ROSALES NUÑEZ y el ciudadano TITO JAIMES JAIMES. Instrumento éste que no se aprecia ni valora por cuanto no tiene relación con los hechos controvertidos en la presente casusa, ya que las partes de dicho contrato no son las mismas de este juicio y ni siquiera el inmueble a que se refiere dicho contrato coincide con el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se debate en esta causa, tampoco se alegó alguna relación del hecho de ese contrato de arrendamiento con la presente causa, siendo por tanto manifiestamente impertinente. Así se decide.
Conclusión del análisis probatorio.
Para este sentenciador, el documento que riela a los folios 12 a 18, en copia fotostática certificada, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal el día 23 de julio de 2012, bajo el N° 22, Tomo 249, que fue acompañado con la demanda y que las partes denominaron como contrato de opción de compraventa, de acuerdo con la jurisprudencia contenida en la sentencia de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 116 del 22 de marzo de 2013, debe interpretarse como un contrato de compraventa porque las partes coinciden en cuanto a objeto y precio, de modo que desde el 23 de julio de 2012 en que se celebró, se produjo una interversión del título y la parte aquí demandante dejó de ser poseedora precaria y pasó a ser poseedora legítima y por consiguiente, al tratarse de un contrato de compraventa, era legalmente viable demandar por cumplimiento del contrato al vendedor, para que cumpliera con la obligación principal a su cargo en materia de venta de inmuebles, de hacer la tradición legal, a través del otorgamiento del documento ante la oficina de registro inmobiliario respectiva. Así se decide.
Ahora bien, examinando los presupuestos de procedencia de la pretensión demandada, encuentra este juzgador, en primer lugar, que en efecto se trata de un contrato de compraventa por cuanto las partes coinciden en cuanto a la identidad del objeto y al precio; en segundo lugar, que la parte demandante demostró el pago del precio de venta dentro del plazo estipulado, que era la suma de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00) y que más bien pagó demás, al haber pagado la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.243.550,00), ya que la parte demandada si bien es cierto alegó que las letras 1/8 y 2/8, no fueron pagadas en dinero efectivo, sino que se pagaron mediante los depósitos bancarios, lo que conllevaría a que la demandante aún debe la suma de (Bs. 23.950,00), sin embargo, el hecho que la parte demandante posea las referidas letras prueba su pago y que la parte demandante posea las demás letras de pago, hace presumir que no han sido pagadas en efectivo. Y en todo caso, es irrelevante, que tales instrumentos sean o no letras de cambio por faltarles algún requisito, ya que son documentos que sirven para acreditar el pago, y que fueron reconocidos por ambas partes. Y tercero, la parte demandada reconoció no haber otorgado el documento de propiedad por ante la oficina de registro, por tanto, incumplió con tal obligación propia del contrato de venta, debiendo en consecuencia declararse con lugar la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE VENTA. Así se decide.
Y en cuanto a la reconvención propuesta por la demandada, de resolución del contrato de opción de compraventa, la cual se fundamentó en la falta de pago del precio por la parte demandante reconvenida, al quedar establecido que la parte demandante reconvenida si pagó íntegramente el precio de venta, debe declararse sin lugar dicha reconvención y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 12 de agosto de 2016, en cuanto a la pretensión de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA contra los ciudadanos JULIO CÉSAR ROSALES NUÑEZ, DEISSY YAMILE MIRANDA DE ROSALES, DAIS DJELINA y GENEVIM PAOLA ROSALES MIRANDA, porque si bien es cierto prosperó la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, también es cierto que prosperó la impugnación a la cuantía de la demanda.
TERCERO: SE ORDENA a los ciudadanos JULIO CÉSAR ROSALES NUÑEZ, DEISSY YAMILE MIRANDA DE ROSALES, DAIS DJELINA y GENEVIM PAOLA ROSALES MIRANDA, otorgar a la demandante MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA, el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro público correspondiente y hacer entrega a ésta última, de las letras de cambio signadas como 3/8, 4/8, 5/8, 6/8, 7/8 y 8/8. En caso de incumplimiento a lo ordenado en esta decisión, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE MODIFICA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 12 de agosto de 2016, en cuanto a la condena en costas por vencimiento total.
QUINTO: NO HAY CONDENA EN COSTAS respecto a la pretensión demandada de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA por cuanto prosperó la impugnación de la cuantía de la demanda que planteó la parte demandada y por tanto no hubo vencimiento total. Así como tampoco hay condena en costas del recurso de apelación, por cuanto la sentencia, respecto a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO no fue confirmada en todas sus partes.
SEXTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por los ciudadanos JULIO CÉSAR ROSALES NUÑEZ, DEISSY YAMILE MIRANDA DE ROSALES, DAIS DJELINA y GENEVIM PAOLA ROSALES MIRANDA contra la ciudadana MARÍA EVELIA ROJAS GARCÍA.
SEPTIMO: NO HAY CONDENA EN COSTAS DE LA RECONVENCIÓN por cuanto así lo decidió el juez a quo y la parte demandante a quien desfavorecía esta decisión no recurrió de la misma habiendo quedado firme lo decidido.
OCTAVO: SE CONFIRMA LA DECISIÓN del a quo en cuanto a la reconvención.
NOVENA: SE CONDENA EN COSTAS DEL RECURSO DE APELACIÓN contra la decisión de la reconvención a la parte demandada-reconviniente por haber sido confirmada en todas sus partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro días del mes febrero del año dos mil diecisiete. Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez,
Fabio Ochoa Arroyave.-
La Secretaria,
Yusberly Maricel Fonseca.-
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7445.-
Faoa.-
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