REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA ACTUANDO CON ASOCIADOS. DEMANDANTE: EMPRESA PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 48, tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 70, tomo 28-A, de fecha 06 de septiembre de 2007. Apoderados de la Demandante: Abogados Doris Victoria Niño de Abreu, Juan Carlos Abreu Niño, Dolores Gregoria Niño Casanova y Magalis Estefania Rincón, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 28.422, 247.154, 38.729 y 258.404 en su orden. DEMANDADO: Ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 10.688.167. Apoderados del Demandado: Abogados Daniellie Andreína Hernández Acevedo, Luis Francisco Indriago Acosta, Jorge Eliezer Leal Rangel y Sergio Osvaldo Campana Zerpa, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 136.863, 10.069, 97.360 y 34.764 respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRA-VENTA (Apelación de la decisión dictada en fecha 13 de Octubre de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira). PARTE I NARRATIVA En fecha 28 de noviembre de 2016, se recibió en esta Alzada, previa distribución, el expediente N° 21.723, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta, mediante diligencia presentada en fecha 10 de noviembre de 2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter acreditado en autos, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 13 de octubre de 2016. En la misma fecha este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de Informes y Observaciones que fueron consignados por ambas partes. Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente, y que sirve para el conocimiento del asunto apelado, de las cuales se desprenden: DEL ESCRITO DE DEMANDA Escrito de demanda presentado en fecha 13 de diciembre de 2013, por la abogada Doris Niño de Abreu, apoderada de la Empresa Promociones Roan C.A., en el que demanda al ciudadano Juan Carlos Loaiza, por Resolución de Contrato de Reserva de Compra Venta, o en su defecto para que convenga ante el Tribunal en resolver el contrato de reserva de compra venta, suscrito el 07 de mayo de 2010 y, en caso contrario, sea declarado resuelto por el Tribunal con todos los efectos legales subsiguientes y quede totalmente libre el apartamento objeto del mismo, para disposición de su única y legítima propietaria Promociones Roan C.A. La presente acción fue estimada en la cantidad de (3.150 UT). Alega la parte actora, Promociones Roan C.A., en su libelo de demanda, que es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, en el que decidió invertir en nuestro Estado, por lo que adquirió mediante documento de compra venta un terreno ubicado en la Prolongación de Las Pilas, Avenida Segunda de la Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; que posteriormente con su equipo técnico, conformado por ingenieros y arquitectos, diseñó un proyecto habitacional para construir tres torres de apartamentos, para un total de 141 viviendas; denominado Residencias El Alcázar; que una vez aprobado el proyecto habitacional por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y obtener las variables urbanas, procedió a la oferta del proyecto a construir y las preventas se realizaron antes de construirlo con el fin de que los futuros compradores pudieran adquirir un inmueble a menor precio y, la empresa pueda tener un porcentaje prevendido de inmuebles, es decir, de futuros compradores. Que, en fecha 07-05-2010, el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho, suscribió un documento de constancia de reserva con la demandante Promociones Roan C.A., por un apartamento del Proyecto Habitacional Residencias El Alcázar según consta de documento de constancia de reserva, firmado entre las partes por vía privada en la sede de la Empresa. Que el contrato de reserva, determina la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) que el futuro adquirente pagó en ese acto, de los cuales la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) eran para la constitución de la reserva de una opción de compra venta, del apartamento y la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) para ser abonados al precio del apartamento en caso de darse la negociación objeto de la reserva. (Resaltado del Tribunal). Que en el plan de ventas que forma parte de la constancia de reserva, se realizó la identificación, descripción y ubicación del apartamento, el cual fue identificado con el N° B-11-1 de la Torre “B”, con un área de 90,80 M2 del Conjunto Residencial El Alcázar, compuesto por 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, área de servicios y 1 puesto de estacionamiento; que el precio fue establecido en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), los cuales deberían ser pagados en la siguiente forma: CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) de los cuales CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) correspondían a la Reserva de la opción de compra venta y CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00) eran para ser abonados al precio en caso de darse la negociación. Una Cuota única por SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) y CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mediante seis (6) pagos consecutivos mensuales desde el 30 de junio hasta el 30 de noviembre de 2010 para un monto de (Bs. 120.000,00); y el saldo de (Bs. 270.000,00) antes de la protocolización, es decir, para realizar la venta definitiva ante el registro Inmobiliario; que en el plan de pago se estableció: “El monto colocado para la protocolización, podrá ser cancelado con recursos propios o a través de crédito que apliquen a la adquisición de vivienda y en todo caso dependerá de los ingresos familiares”. Que en la constancia de reserva se estableció una vigencia de 30 días continuos, a partir de la firma de dicho documento, el cual fue firmado en fecha 07 de mayo de 2010; allí la Empresa se comprometió a mantener el precio durante la vigencia del Plan de Pagos; que en caso de vencimiento de la reserva o de desistimiento por parte del demandado, quedaría retenida la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) y se procedería a reintegrarle la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00), dentro de un plazo de 90 días continuos, a partir de la resolución de la reserva por su vencimiento o desistimiento. Que el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho, realizó los siguientes pagos: El 06 de mayo de 2010, monto de reserva anterior del apartamento por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00); el 25-05-2010, la cuota especial de pago de reserva por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); el 05-08-2010, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); en fecha 20-09-2010, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); en fecha 03-11-2010, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); el 11-10-2011 pagó la cantidad de (Bs. 20.000,00); el 17-11-2010, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y el mismo día 17-11-2011, pagó la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), sumando todo la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) pero incumpliendo todas las fechas establecidas en el plan de ventas. Que en fecha 18-07-2012, la actora obtuvo el permiso de habitabilidad de la Torre “B”, donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de la reserva, e inmediatamente procedió a notificar a todos los opcionantes a compra de la torre “B”, a efectos de la formalización de las opciones de compra venta y reserva sobre los apartamentos; a pesar de haber notificado de la habitabilidad, el demandado Juan Carlos Loaiza no se presentó a formalizar la reserva del apartamento y pagar la cantidad de (Bs. 270.000,00) ni con recursos propios, ni a través de un crédito hipotecario, y hasta la fecha de la interposición de la demanda, no se había comunicado por ninguna vía con la Empresa demandante para formalizar la compra del apartamento. Que el ciudadano Juan Carlos Loaiza, no había manifestado su voluntad de formalizar la compra en tiempo útil, es decir, dentro de la vigencia de la reserva y hasta la presente fecha no se había obtenido el pago del saldo deudor del precio establecido en el plan de ventas que forma parte del documento de reserva; que ante este incumplimiento en el pago y formalización del mismo, la actora no podía continuar esperando, en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor del dinero y las recientes devaluaciones de 4,30 a 6,30 Bs., que inciden directamente en el costo de los materiales y mano de obra en el área de la construcción, por lo que se debía declarar la resolución del contrato de reserva sobre el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar e inmediatamente la Empresa PROMOCIONES ROANCA, C.A., le devuelva la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00) como lo establece el contrato suscrito por las partes. Que el promitente comprador incumplió la obligación de pagar el precio establecido en el contrato y se negó a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales de su parte como era, el pago total del precio definitivo, de los gastos de registro y de los abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva; incumplimiento éste que le otorga a PROMOCIONES ROAN C.A., el derecho para solicitar la resolución de la constancia de reserva, suscrita por las partes promitentes, Juan Carlos Loaiza y Promociones ROAN C.A., pues no existía un fundamento legal para que, la demandada, pudiera sustraerse de la obligación de pagar el precio establecido en el documento de reserva. Por lo que concluye el libelo, que el incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones contractuales, de no pagar el precio en el tiempo útil, no está legalmente justificada así como no se justifica su incumplimiento en el pago de los gastos de registro, redacción de documentos y abogado, tal como lo establece el artículo 1.211 del Código Civil en las condiciones contractuales establecidas, por lo que esos incumplimientos se subsumen en el supuesto de hecho de los artículos 1.167, 1.204 y 1.211 eiusdem. Agrega finalmente el escrito de demanda, que el incumplimiento en que fundamenta la resolución del contrato, producía daños y perjuicios a Promociones ROAN C.A., y se reservaban la acción de daños y perjuicios derivada del incumplimiento del contrato. Por auto de fecha 18-12-2013, el a quo admitió la demanda y ordenó la citación del demandado para dar contestación a la demanda. Al folio 63, diligencia presentada en fecha 24 de noviembre de 2015 (Folio 63, Pieza I), por la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, apoderada del demandado Juan Carlos Loaiza Bracho, en el que consignó poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Citado el demandado, la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, consignó instrumento poder en fecha 24-11-2015, como co apoderada judicial del demandado Juan Carlos Loaiza Bracho y en fecha 12-01-2016 dio contestación a la demanda en el escrito alegó: rechazó, negó y contradijo la pretensión de la demandante para que sea declarada la resolución del contrato celebrado en fecha 07-05-2010, por no ser ciertos los hechos alegados en el libelo y por no ser procedente el derecho. Rechazó, negó y contradijo que su representado se hubiera comprometido como pretendía hacerlo ver la demandante, a pagar el saldo del precio de la protocolización del documento de compra venta. Rechazó, negó y contradijo que el demandado hubiera incumplido las fechas convenidas para los pagos. Rechazó, negó y contradijo que la demandante hubiera notificado al demandado de la obtención del permiso de habitabilidad, así como rechazó, negó y contradijo que la demandante hubiera notificado al demandado que el documento se encontraba en condiciones de ser protocolizado y que lo hubiera notificado que el apartamento estaba en condiciones de habitabilidad. Rechazó, negó y contradijo que el demandado no se hubiera presentado a formalizar la reserva del apartamento, pues la reserva del apartamento y la operación ya había sido formalizada. Rechazó, negó y contradijo que el demandado deba temerariamente la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00). Rechazó, negó y contradijo que el demandado no se hubiera comunicado con la demandante a formalizar la compra del apartamento en reserva. Rechazó, negó y contradijo que el demandado no hubiera manifestado su voluntad de formalizar la compra en tiempo útil, es decir, dentro de la vigencia de la reserva. Rechazó, negó y contradijo que la demandante no podía continuar esperando en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor del dinero y los efectos de la reciente devaluación de 4,30 a 6,30 Bs., que inciden directamente en el costo de los materiales y mano de obra en el área de la construcción. Rechazó, negó y contradijo que se debía declarar de manera inminente la resolución del contrato y que se le deba devolver al demandado la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00). Rechazó, negó y contradijo que el demandado haya incumplido el contrato. Rechazó, negó y contradijo que el demandado haya incumplido la obligación de pagar la totalidad del precio establecido en el contrato y se hubiera negado a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales, específicamente el pago del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva. Rechazó, negó y contradijo que el demandado se hubiera obligado a pagar los gastos de registro y abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva. Rechazó, negó y contradijo que el demandado quiera sustraerse a la obligación de pagar el precio establecido en el documento de reserva. Rechazó, negó y contradijo que el demandado se hubiera obligado a pagar el precio y los gastos de registro, redacción de documentos y abogado y que se hubiere negado después a ello. Rechazó, negó y contradijo que en la realidad fáctica sea procedente y facultativa la resolución unilateral del contrato por parte de la demandante. Rechazó, negó y contradijo la pretendida resolución unilateral por parte de la demandante y mucho más rechazó, negó y contradijo que se dejara sin efecto el contrato de reserva y el plan de venta y quedara libre de disposición el inmueble. Rechazó, negó y contradijo que se deba reintegrar al demandado las cantidades de dinero recibidas mas los intereses. Rechazó, negó y contradijo que el supuesto y negado incumplimiento del demandado hubiera producido daños y perjuicios a la demandante. Rechazó, negó y contradijo que la demandante sea la única y legítima propietaria del apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar. Igualmente la apoderada judicial del demandado en el escrito de contestación, convino en los siguientes hechos: que la demandante es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales; que la preventa del Conjunto Residencial EL Alcázar, se realizó antes de construir el mismo, con el fin de que los futuros compradores como el demandado de autos, pudieran adquirir un inmueble a un menor precio y de que la demandante pudiera financiar, con dinero de los compradores la obra a ejecutar; que su representada en fecha 07-05-2010 suscribió en privado con la demandante documento, denominado constancia de reserva pero que sobre la naturaleza del mismo se debatiría más adelante y el mismo tenía por objeto el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar para ese momento en construcción; que en el contrato firmado, el demandado pagó el 07-05-2010 la cantidad de Bs. 160.000,00 y que tal cantidad fue recibida por la demandante para ser abonada al precio del apartamento; convino en que el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar, tiene un área de 90,80 M2 y que el precio en ese momento fue fijado en la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) como lo afirma la demandante, que lo afirmado por la demandante en su libelo, el plazo para los pagos mensuales se extendía hasta el 30-11-2010; Convino en que Juan Carlos Loaiza Bracho, realizó además del pago entregado al momento de hacer la reserva el 07-05-2010, y como reza el contrato y aceptado por la demandante, la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) y como abonos al precio del inmueble; Convino que el permiso de habitabilidad consignado por la demandante, obtenido el 18-07-2012, es decir, dos años y once días después de vencida la vigencia convenida para la mal llamada constancia de reserva del inmueble y, 8 meses y un día luego de haber el demandado complementado pagos a cuenta del precio del inmueble y recibidos por la demandante, que ascendían como quedó ya demostrado a la suma de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), es decir, el (69%) del precio total convenido para el apartamento. Convino con la demandante en la aplicabilidad a este asunto de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Expresa además la contestación que si bien es cierto, en el contrato cuya resolución pretende la demandante con la expresión “constancia de reserva”, incluso identifica al demandado como futuro adquirente, la voluntad real de las partes, no era otra que la de comprometerse recíprocamente en una operación de compra venta definitiva a crédito, de una vivienda cuya protocolización del documento traslativo de propiedad no podía hacerse en ese momento porque la demandante no había construido el apartamento y no había obtenido la constancia de habitabilidad del inmueble objeto del contrato, ni había registrado el correspondiente documento de condominio, es decir, se trata de la venta de cosa futura, permitida por el artículo 1156 del Código Civil. Que la venta quedó perfeccionada con el consentimiento de las partes y el pago del saldo del precio quedaría pendiente del cumplimiento de una condición suspensiva: la protocolización de documento de compra venta, esto se evidencia del contenido del contrato suscrito entre las partes, cuando se estableció “… la cantidad de (Bs. 155.000,00) son para ser abonados automáticamente al saldo del precio…”. Que ambas partes manifestaron su consentimiento reciproco de vender y comprar a crédito la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, consenso que se extendió además del objeto al precio y a la forma de pago del mismo. Solicitó se analizara el contrato fundamento de la presente demanda, para determinar la naturaleza del mismo, la voluntad real de los contratantes. Que su representado comenzó la relación el 26-02-2009 cuando celebraron un primer contrato cuyo objeto era el mismo apartamento pero a un precio diferente, en esa oportunidad fijaron el precio del inmueble por la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00) y suscribieron el contrato que le permitió acompañar y oponer a la demandante por venir de ella misma, y que forma parte del expediente administrativo que cursa ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, Dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras. El mismo expediente servía como prueba de los distintos requerimientos realizados por el demandado a la demandante para que cumpliera con su obligación contractual, echando por tierra el falaz argumento de la demandante en cuanto a que el demandado es quien había incumplido y no había presentado a formalizar la compra venta. Que en violación flagrante de la normativa legal la demandante constriñe al demandado para que convenga en el ajuste del precio de la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00) a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), es decir, con un aumento injustificado y usurero del 48,64%, con la intención manifiesta y premeditada de ocultar el cambio del precio, obligando al demandado a suscribir en fecha 07-05-2010 y bajo amenaza de perder el dinero entregado, un documento redactado por la misma demandante, en el que manifiesta su supuesta intención de desistir de la negociación original, y suscriben ese mismo día 07-05-2010 una segunda “Constancia de Reserva” sobre el mismo apartamento pero a un precio ostensiblemente diferente, documento que sirve de base y fundamento a esta demanda haciendo la demandante mutis total sobre el primer documento a pesar de que constaba en el mismo expediente administrativo, el demandado había reclamado ante las autoridades administrativas el cumplimiento del mismo, el cual está a la espera de la resolución de las mismas autoridades, sin que su representado haya renunciado a su derecho a ejercer otro tipo de acciones en defensa de sus derechos. Ratificó la reserva que hace el demandado de todas las acciones que le asisten en defensa de sus derechos. Que es inexplicable que el mismo día el demandado manifieste su voluntad de desistir de la compra del apartamento por la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00), y firma una “Constancia de Reserva” del mismo apartamento, pero por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00). Que su representado cedió ante la coacción de la demandante y firmó el segundo documento dado, entre otras cosas, que en el ínterin entre el primero y segundo contrato este mismo Tribunal, según oficio N° 1618 del 17-12-2009 había dictado una prohibición de enajenar y gravar sobre el conjunto residencial por lo que sintió temor de que pudiera ver comprometida su vivienda por cuanto en esas condiciones, la vendedora hoy demandante no podría cumplir con su obligación de transferirle por documento protocolizado la propiedad del inmueble. Situación que trajo sólo con la intención de demostrar a este juzgador uno de los incumplimientos de la demandante, ya que no pretendía reclamar ante el Tribunal los daños y perjuicios ocasionados al demandado con esta ilícita actuación. Se reservó para su poderdante el ejercicio de las acciones legales que pudieran corresponder al respecto. Que una vez firmado, el 07-05-2010 el contrato que se demanda, su representado cumplió con los pagos convenidos tal y como lo acepta en el mismo libelo la demandante. Que aunque se había convenido que el demandado pagara por cuotas, la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) que sumado a lo que ya había pagado para el 07-05-2010 totalizaba la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), reservándose la restante cantidad, es decir, doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) para ser pagados al momento de la protocolización del documento de compra venta, su representado pagó por cuotas, la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), es decir, cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) de más ante la presión de la demandante y esto ayudaría a la constructora demandante para que terminara a tiempo el inmueble y pudiera transferirle la propiedad. Que el demandado hizo los pagos parciales ya descritos y se enteró de que este mismo Tribunal mediante oficio N° 101 del 05-02-2010 había dictado otra medida de prohibición de enajenar y gravar, lo que le pareció mucho mas grave aún, es que el Tribunal Tercero de Primera Instancia Penal en funciones de Control, mediante circular N° 0230-0116-C1-000144 del 09-02-2011 también había prohibido la venta de los inmuebles que formaban parte del Conjunto Residencial El Alcázar. Que con sobrada razón la incertidumbre y temor que esas medidas le habían causado al demandado, llevándolo a exigir a la hoy demandante el cumplimiento del contrato de compra venta, pero a pesar de estar vencido el término convenido y de haber cumplido el demandado con los pagos, la demandante se encontraba imposibilitada de cumplir con su obligación de protocolizar el documento pues no había obtenido la constancia de habitabilidad y como se podía apreciar de la misma copia que riela al folio 14, la obtuvo el 18-07-2012 y tampoco había registrado el documento de condominio lo cual acompañó en copia simple, en fecha 20-09-2012, habiendo quedado anotado bajo el N° 5, tomo 25, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal, quedando demostrado que para el momento del vencimiento de la Constancia de Reserva y para el cumplimiento de la obligación de pago por parte de su representado, la demandante no estaba en condiciones de cumplir lo acordado en el contrato, por tanto, ante la falta del demandante, no le podía exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio, pues como había quedado ya aclarado, el pago del mismo estaba sujeto a la condición de la protocolización del documento de propiedad, aunado a esto la demandante le exigía ilegalmente el pago de ajustar por inflación argumentado que estaba convenido en el contrato y el pago de supuestos gastos de registro y exorbitantes honorarios de abogados a los que no estaba obligado, y todavía hoy la accionante insiste en que el demandado debía pagar estas cantidades. Que ante el incumplimiento manifiesto y evidente de la demandante, pues mal podía transferir la propiedad sin haber obtenido la constancia de habitabilidad y sin haber registrado el documento de condominio, su representado hoy demandado, amparado en el ordenamiento legal, se negó a ejecutar su obligación de pagar el saldo del precio y las cantidades adicionales que le estaban exigiendo, (negrillas del Tribunal) sin embargo, manifiesta su total disposición a pagar el saldo del precio adeudado en el momento de la protocolización del documento de propiedad, inclusive en el momento en que dicho documento esté en la Oficina de Registro listo para ser protocolizado o en la oportunidad que el Tribunal le ordene hacerlo. Que para el momento en que se firmó el contrato que la demandante pretende unilateralmente resolver, se encontraba vigente desde hace 11 meses la resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.197 del 10-06-2009 que en su artículo primero prohibía que los precios de las viviendas fueran ajustados de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor o IPC., sin embargo, en el contrato cuya resolución unilateral pretende la parte actora, este juzgador podía apreciar que al folio 12 del expediente se establece el precio según preferencia sujeto al IPC quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) y lo demostrará en la etapa probatoria la demandante de manera ilegal pretendía exigir y en algunos casos exigió no solo al demandado sino también a otros adquirentes el ajuste en los precios convenidos. Por otra parte, el artículo 3 de la citada resolución 110, prohíbe que en los contratos se establezcan cláusulas de terminación o resolución unilateral, sin embargo, la demandante pretende reclamar al Tribunal la prohibida resolución del contrato, en la misma resolución 110 impone, en su artículo 4 a los promotores y constructores de vivienda y no olvidemos que la demandante es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, que para la fecha de la negociación el edificio estaba en construcción como lo confiesa la demandante, la fecha cierta de culminación de la obra, pues podía observa que en ninguna parte aparece la indicación de dicha fecha, lo que constituye otro incumplimiento de la demandante. Tampoco cumple con la exigencia de informar a los compradores que es y era para el momento de las ventas, titular del derecho de propiedad sobre el terreno base de la construcción. Que en reiteradas ocasiones su patrocinado requirió a la demandante el cumplimiento de sus obligaciones pero solo obtuvo evasivas. Manifestó que en su oportunidad probatoria demostrará el incumplimiento de la demandante. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA DEMANDADA De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil propuso reconvención contra la demandante en los siguientes términos: Demandó el cumplimiento del contrato de compra venta suscrito el 07-05-2010, a fin de que la demandante reconvenida cumpla con sus obligaciones de: 1) Protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar, sin exigir nada mas que el pago del saldo del precio, es decir, excluyendo expresamente cualquier otra cantidad por concepto de ajuste por inflación o IPC, gastos de Registro, honorarios o cualquier otro motivo fútil; 2) hacer la tradición y la entrega real y efectiva del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR” debidamente terminado y en condiciones de habitabilidad; 3) A tenor del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, pagar al demandado la cantidad de 2 unidades tributarias por cada día de atraso en la entrega del inmueble, considerando que la vigencia pactada en la constancia de reserva o documento de compra venta era de 30 días contados desde el 07-05-2010, es decir, venció el 06-06-2010, y la demandante reconvenida incumplió con su obligación de indicar una fecha diferente para la terminación de la obra, debe la demandante reconvenida pagar al demandado reconviniente, hasta el día 06-01-2016, la cantidad de 4.072 unidades tributarias, correspondientes a 2036 días de mora en el cumplimiento de su obligación al precio preferencial vigente hoy, equivalente a la cantidad (Bs. 610.800,00), sin embargo, el pago correspondiente deberá calcularse de conformidad con el monto de la unidad tributaria vigente para el momento en que se haga efectivo el pago, así como las indemnizaciones que se sigan generando hasta el cumplimiento efectivo de la entrega del apartamento totalmente terminado y habitable tal como se acordó o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, además deberá la demandante reconvenida pagar los alquileres pagados por su representado cuyo reclamo se hará por separado. Fundamentó la presente reconvención en el artículo 1167 del Código Civil y 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Estimó la presente reconvención en la cantidad de (Bs. 610.800,00), es decir, 4.072 unidades tributarias. Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento signado con el N° B-11-1 de la torre B, segunda etapa del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, cuyos linderos son: NORTE: con fachada norte de Torre B; SUR: con vacío de la Torre B y pérgola de concreto; ESTE: con vacío de la Torre B, área de medidores, extintores y pasillo de circulación de la Torre B en línea quebrada; OESTE: con fachada Oeste de la Torre B en línea quebrada, inmueble que figura como propiedad de la demandante reconvenida según consta del documento inscrito ante la Oficina de registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal, bajo el N° 13, Tomo 87, protocolo I del 31-10-2007 y de acuerdo al documento de condominio de fecha 20-09-2012, el mismo quedó anotado bajo el N° 5, tomo 25 del protocolo del mismo Registro. Solicitó declarara con lugar la reconvención con la condenatoria en costas. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA Escrito de contestación a la reconvención presentada en fecha 27-01-2016, por la abogada Doris Victoria Niño de Abreu, co-apoderada de PROMOCIONES ROAN C.A., en el que negó, rechazó y contradijo todos los hechos como el derecho fundamentada en la reconvención, negó que su poderdante haya incumplido las obligaciones asumidas en el Documento de Constancia de Reserva celebrada en fecha 07-05-2010 por un apartamento del Proyecto Habitacional Residencias EL ALCAZAR, en construcción, propiedad de su representada. Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso que la relación con el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho y Empresa PROMOCIONES ROAN CA haya iniciado en fecha 26-02-2009, el documento de constancia de reserva firmado en privado en fecha 10-03-2010, que acompañó la parte demandada al escrito de reconvención, al cual rechazaban y se oponían. Con respecto al proceso administrativo iniciado por el ciudadano Juan Carlos Loaiza ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, específicamente en la dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras, se evidenció en los distintos actos conciliatorios la mala fe y el desinterés por parte del demandado, por cuanto no manifestó su voluntad por ningún medio de formalizar la compra del bien inmueble y menos realizar el pago total del monto adeudado, precio total establecido en el plan de ventas que forma parte del documento de reserva y hasta la presente fecha no había obtenido ni demostrado interés en cumplir con esa obligación, por lo que su poderdante ante el incumplimiento en el mismo, no pudo continuar esperando indefinidamente en virtud de los compromisos económicos, por lo que tomó la decisión de acudir a la vía judicial reclamando la resolución del contrato. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, al alegar que hubo un constreñimiento por parte de su poderdante para convenir sobre un ajuste del precio de la cantidad de 370.000,00 Bs., a 550.000 Bs., alegando que se obligó al demandado a suscribir la constancia de reserva, declaraciones falsas y sin fundamento alguno, con lo cual demostraba la mala fe, las falsas y temerarias acciones emprendidas en contra de PROMOCIONES ROANCA. Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandada con respecto a que el mismo cumplió con todos los pagos convenidos, cuando el prominente comprador incumplió su principal obligación de pagar la totalidad del precio establecido en el contrato y se negó a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales como el pago total del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, este incumplimiento es total y le otorga la facultad a la empresa PROMOCIONES ROAN C.A. de solicitar la resolución del contrato de reserva. Negó, rechazó y contradijo que su poderdante haya exigido al demandado reconviniente ninguna cantidad de dinero por inflación. Negó, rechazó y contradijo que tuviera la obligación de hacer la tradición entrega real del apartamento B-11-1 propiedad de su poderdante, debidamente terminado y en condiciones de habitabilidad por cuanto el demandado no cumplió con su principal obligación de formalizar el contrato de opción a compra venta y pagar el precio establecido para ello, en tal virtud incumplió voluntariamente y por el contrario Promociones ROAN C.A., si culminó el apartamento con todas las condiciones de habitabilidad exigidas por la Ley. Negó, rechazó y contradijo que su poderdante tuviera la obligación establecida en el artículo 26 de la Ley contra la estafa inmobiliaria, que con temeridad y con el ánimo de defraudar la justicia. Que el ciudadano Juan Carlos Loaiza, debía formalizar la opción a compra venta y pagar el precio establecido en el plan de pago, cosa que nunca ocurrió y tampoco cumplió, por cuanto se evidencia de las mismas actas, el prenombrado no vive en esta ciudad de San Cristóbal, se mudó a la ciudad de Trujillo y luego a Caracas, donde actualmente mantiene su residencia, por ello nombró al ciudadano Vianney Núñez Loaiza quien dijo ser su sobrino. Negó, rechazó y contradijo que su poderdante tenga la obligación establecida en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria debido a que es totalmente falso que hubiera atraso en la entrega de los inmuebles, como alega el demandado en el escrito de reconvención y lo que ocurrió es que el ciudadano Juan Carlos Loaiza no se interesó, fue negligente y culposo en realizar el pago del precio de la opción a compra establecido en el mismo documento de constancia de reserva, de la misma manera gestionar el documento de opción a compra venta, demostrando así la falsedad del alegato de incumplimiento y mucho menos que se haya originado la obligación de pagar dos unidades tributarias por cada día de supuesto atraso en la entrega del inmueble, y si observaban el escrito de reconvención, el reconviniente es groseramente abusivo al pretender que se le pagara un monto de (4.072 U.T) correspondientes a 2036 equivalentes a la cantidad de (Bs. 610.800,00) lo cual es superior al irrisorio precio que nunca pago por el incumplimiento de la reserva del apartamento. Que se evidencia del documento de constancia de reserva, su poderdante no estableció la fecha posible de culminación de la obra y mucho menos estableció el día exacto de entrega del inmueble, pues esta obligación si se establece y determina en los documentos que contienen los contratos de opción de compra de los opcionantes que si cumplieron y formalizaron dicha opción a compra como se evidencia y tiene publicidad registral que ya están todos registrados a sus respectivos nombres. Que miente de toda falsedad el demandante reconviniente y se evidencia que Juan Carlos Loaiza, después de 2 años de total ausencia no se presentó en las oficinas de Promociones ROANCA o en la obra, negligente e incumpliente de sus obligaciones derivadas de la constancia de reserva y aun teniendo desde septiembre del 2014 conocimiento de la presente demanda incoada en contra de la constancia de reserva, como el mismo lo confiesa en el escrito de denuncia consignada ante SUNAVITH y que por el principio de la comunidad de la prueba, pidieron que así fuera valorada esta confesión y demostrada la contumacia para presentarse ante el Tribunal a ejercer los derecho de defensa y cumplir con su obligación de contestar, y solo después de agotarse todos los medios de citación y haberse nombrado defensor ad litem, es que comparece ante esta jurisdicción y reconviene a la empresa PROMOCIONES ROANC.A, por cumplimiento, aun cuando la jurisprudencia y la doctrina han sido del criterio claro y preciso que en la demanda de resolución de contrato el demandado no le es permitido solicitar el cumplimiento del contrato porque son acciones que se excluyen mutuamente, debido a la naturaleza jurídica de la resolución del contrato por incumplimiento, establece lo relativo a como justificar esta acción. Que desentrañada la naturaleza jurídica de ambas pretensiones, de cumplimiento de contrato y resolución del mismo, se colige que ambas se excluyen y es por lo que el jurisdicente debe declarar en la sentencia definitiva inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada por cuanto es indudable que ambas pretensiones como lo son la acción de cumplimiento de contrato así como la acción de resolución por incumplimiento del mismo, al ser antagónicas entre si, puedan ventilarse en un mismo proceso, y no es posible porque son pretensiones que se excluyen entre si, es igual que en un mismo proceso se demandara la resolución y el incumplimiento del contrato. Que es inoficiosa que se reconvenga por supuesto incumplimiento en contra de una resolución de contrato, pues lo que busca la demandada en que el juzgador declare que no procede la resolución del contrato, porque hay un supuesto incumplimiento de contrato lo que altera totalmente el iter procesal convirtiendo esta reconvención en una mera defensa negativa que es totalmente contradictoria en sus efectos frente a la acción de resolución planteada en la demanda. Solicitaron sea declarada sin lugar la reconvención y sea condenado en costas a la demandada reconvincente. Que es falso de toda falsedad que su representada halla incurrido en el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas. Que cumplió con las obligaciones asumidas y construyo los apartamentos y una vez obtenida la habitabilidad por parte de la oficina de Catastro, notificó a todos los prenombrados y procedió a entregar la documentación requerida y los prenombrados con sus abogados de confianza redactaron el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta entre su poderdante y los ciudadanos mencionados. Pero con respecto a las obligaciones asumidas por el ciudadano Juan Carlos Loaiza, las incumplió totalmente, muy por el contrario su poderdante cumplió como se evidencia de los documentos ya consignados, concluyó con la construcción y habitabilidad de los apartamentos ubicados en la Torre B del conjunto residencial EL ALCAZAR. Que miente descaradamente el demandado en aseverar que la empresa PROMOCIONES ROAN CA, no cumplió con su obligación de protocolizar, ni cumplir con su principal obligación como es el pago del precio del bien inmueble, establecido en el plan de pago. Queda totalmente demostrado que PROMOCIONES ROAN CA cumplió con la construcción del apartamento con todos sus servicios y habitabilidad y entregó todos los documentos y solvencias requeridas para redactar el documento de opción a compra y el documento de venta definitivo según lo solicitado por el demandado reconviniente. Que esa actitud culposa del reconviniente con el cumplimiento del pago del precio irrisorio por el cual fue transada la venta del apartamento B-11-1 de la residencia EL ALCAZAR, constituyen el incumplimiento total de Juan Carlos Loaiza, por la inejecución negligente, de la falta o la mala fe y dolo del deudor reconviniente, en tal sentido carece de todo fundamento jurídico esta reconvención planteada, el hecho cierto es el incumplimiento total y culposo por parte de la reconviniente de sus obligaciones derivadas del documento de Constancia de Reserva. Que mientras el demandado reconviniente actuó con total negligencia y mala fe, muy por el contrario, la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió todas y cada una de sus obligaciones. Que el demandado reconviniente tenía conocimiento de la existencia de una demanda judicial en su contra, a pesar de ello y de las múltiples diligencias realizadas para obtener su citación tanto personal como por medio de carteles, no fue posible contactarlo, pero él tenía conocimiento de la demanda como lo indica en el escrito de reconvención, actuando con la intención de dilatar más el tiempo, su interés era alargar en el tiempo y vender el inmueble por un alto precio y enriquecerse indebidamente y con ello pagar del precio irrisorio convenido, pues como es un hecho notorio la pérdida de valor del dinero es a favor de la demandada reconviniente, que le interesa que el tiempo que transcurre y el dinero a esta fecha se ha devaluado en su totalidad, otro hecho muy importante es que la negligencia del ciudadano Juan Carlos Loaiza, demostraba que no necesitaba el inmueble para habitarlo, era solo un interés comercial, para revenderlo al mejor postor, por cuanto si existiera la necesidad de habitarlo, hubiera demostrado el interés y el cumplimiento de su obligación. Solicitaron se declare sin lugar esta petición y la reconvención planteada por cumplimiento de contrato, para el otorgamiento del documento de opción a compraventa, por cuanto el ciudadano Juan Carlos Loaiza fue demandado por PROMOCIONES ROAN CA, por la acción de resolución de contrato y no es procedente la reconvención planteada, por la esencia misma y contradictorio de la acción de resolución y la acción de cumplimiento del contrato, y que solo está siendo utilizada como un medio de dilatorio de defensa. Que el incumplimiento voluntario del demandado ha generado daños patrimoniales a su poderdante por cuanto el precio irrisorio establecido para la venta, cada día transcurrido es afectado por la devaluación que es un hecho público y notorio y afecta el patrimonio de la empresa que debió pagar a la institución financiera BANCARIBE, el crédito de financiamiento para la construcción del apartamento ofrecido en venta y todas las cuotas del condominio, además impide la venta a una familia que puedan adquirir y obtener una vivienda digna. Con respecto a la medida preventiva solicitada es improcedente, pues no reúne los requisitos intrínsecos y formales del artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, no está fundamentada en instrumentos públicos, no existe peligro de inejecutabilidad del fallo pues PROMOCIONES ROAN C.A, fue la parte accionante, que con el interés de resolver el contrato incoó la demanda y no procedió a rescindirlo unilateralmente como lo podía realizar, según el contenido de la constancia de reserva. Impugnaron la estimación de la demanda de reconvención por cumplimiento de contrato de transacción judicial en Cuatro Mil Setenta y Dos Unidades Tributarias (4.072 UT) en base que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y no existe fundamento jurídico sobre el cual se estimó la demanda de reconvención y que según el objeto de la misma el cumplimiento del contrato la estimación debe ser por la cantidad de Bs. 270.000,00 equivalente a 1800 UT y se declare sin lugar esta reconvención planteada y se condene en costas al demandado. Mediante diligencia presentada en fecha 27-01-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter acreditado en autos, desconoció y negó los documentos que corren a los folios 107, 108, 109, 111, 121, 117, 118, 119, 120 y 131 que fueron reconocidos en la contestación tanto en su contenido como en su firma como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Diligencia suscrita en fecha 01-02-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter de autos, solicitó examinaran los elementos y términos del documento privado de reserva de apartamento objeto de la acción de resolución de conformidad con el nuevo criterio de la Sala Constitucional sobre las opciones a compra venta, criterio en sentencia de fecha 29-01-2016 a los efectos de la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandada. Escrito presentado en fecha 03-02-2016, por el abogado Sergio Campana Zerpa, apoderado de la parte demandada reconviniente, promovió prueba de cotejo solicitando se practique a los documentales que corren a los folios 107, 108, 109 y 112, y que de conformidad con el numeral 3 del artículo 448 del Código Adjetivo, señaló como instrumentos indubitados los que corren a los folios 11 y 12 de este expediente promovidos como documentos fundamentales de la demanda, por la propia demandante reconvenida que extemporáneamente pretende desconocer los documentos presentado por esta parte. Que en los documentos indubitados aparece la firma de la ciudadana Liskey Ninoska Peña quien actúa en el instrumento promovido por la demandante reconvenida como en los que ella misma desconoce en nombre y representación de PROMOCIONES ROAN C.A. Solicitó la extensión del término a que se refiere el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 04-02-2016, el a quo admitió la prueba de cotejo, fijó día y hora para que tenga lugar el nombramiento de los expertos grafotécnicos. De los folios 192-195, actuaciones relacionadas con el nombramiento, designación y juramentación del experto grafotécnico. Mediante diligencia presentada en fecha 18-02-2016, por el experto grafotécnico Federico Emilio Montes Guzmán, consignó el informe pericial. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA Escrito de promoción de pruebas presentado el 17-02-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, co apoderada de la Empresa PROMOCIONES ROAN C.A., en el que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y ratificó el mérito favorable de los instrumentos: A- Documentales que constan en autos: 1.- Documento de Constancia de Reserva con Promociones ROAN C.A., por un apartamento del Proyecto Habitacional Residencias EL ALCAZAR. 2.- Consignó los siguientes documentales: 1.- Documento de Condominio, registrado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira en fecha 20-09-2012, bajo el N° 5, tomo 25. 2.- Permisos de Habitabilidad de fecha julio de 2012 del Conjunto Residencial EL ALCAZAR. 3.- Cedula Catastral de Inmuebles, actualizada de fecha 06-07-2015, perteneciente al apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”. 4.- Informe emitido por la dirección de atención a estafas inmobiliarias del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda de fecha 19-08-2014, última actuación en el expediente administrativo incoada por el demandante ante el Ministerio Popular de Vivienda y Habitat donde se establece que la causa debe decidirse por la vía judicial. B- Prueba de Informes: 1.- De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie a la Oficina del Registro Público Segundo del Circuito inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para que informe los particulares que indicaron. Prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil sobre el apartamento B-11-1 en la Torre B del conjunto Residencial El Alcázar. C. De la confesión al folio 79 del escrito de contestación de la demanda. D. PRUEBAS DE LA RECONVENCIÓN: Documentales de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en el ratificó el mérito favorable de los instrumentos:- Documento de Constancia de Reserva con PROMOCIONES ROAN C.A., por un apartamento del Proyecto Habitacional Residencias EL ALCAZAR. Documentales: - Documento de Condominio, registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira en fecha 20-09-2012, bajo el N° 5, folio 14 del tomo 25. – Permiso de Habitabilidad de fecha julio de 2012 del Conjunto Residencial EL ALCAZAR. – Cedula Catastral de Inmuebles, actualizada de fecha 06-07-2015 perteneciente al apartamento N° B-11-1 del Conjunto Residencial EL ALCAZAR. – Actas emanadas del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, consignadas por el demandado reconviniente y corren en el expediente a los folios 91 al 95, 98 y 99. – La confesión realizada en forma espontánea de su negativa a pagar el precio estimado en el contrato de reserva al folio 95. – Contrato de opción a compra ventas suscrito por Promociones ROANCA, por apartamentos en la Torre B del Conjunto Residencial EL ALCAZAR. Solicitó que las pruebas de la demandada y la reconvención fuera admitida y apreciada en todo su valor. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE Escrito de pruebas presentado en fecha 19-02-2016, por la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, apoderada del demandado reconviniente, en el que promovió el valor y mérito probatorio de los siguientes documentos: 1.1.- Contrato privado aportado por la parte demandante reconvenida que corre a los folios 11,12 y 13 de este expediente, pido sea valorado en base al principio de la comunidad de la prueba. 1.2.-Del documento público administrativo aportado por la parte demandante reconvenida, corre al folio 14 y contiene la constancia de habitabilidad del edificio en el que se encuentra el apartamento objeto de este juicio. 1.3.- Del expediente administrativo sustanciado por el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Dirección de Supervisión y Ejecución de Obras, al cual solicitó se le dé la valoración y el tratamiento que le corresponde como documento público administrativo. 1.4.- De los documentos emanados de la parte actora reconvenida que corren a los folios 107, 108 y 109 de este expediente por haber sido desconocidos fueron sometidos a cotejo de conformidad con las normas procesales y consta del acta del único experto nombrado de común acuerdo por las partes fechada 18-12-2016 y debían tenerse por indubitados y legalmente reconocidos de conformidad con el aparte final del artículo 445 del Código Adjetivo. 1.5.- Del documento emanado de la parte actora reconvenida que corre al folio 112 de este expediente por haber sido desconocido fue sometido a cotejo según consta del acta del único experto nombrado de común acuerdo por las partes fechada 18-12-2016, el cual debe tenerse por indubitado y legamente reconocido. 1.6.- Del documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal en fecha 31-10-2007, bajo el N° 13, tomo 87 del Protocolo Primero y de sus correspondientes notas marginales acompañadas por esta parte al escrito de contestación y mutua petición. 1.7.- Del documento de Condominio inscrito en fecha 20-09-2012, bajo el N° 5, tomo 25, llevado por la misma Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal. TESTIMONIALES: Promovió las testimoniales de los ciudadanos Rafael Ricardo Materan Montilla, Pedro Pablo Angulo Briceño y Omar Enrique Peña Graterol. Inspección Judicial: INSPECCIÓN JUDICIAL. De conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil solicitó se practicara inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, es decir, el apartamento N° B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, ubicado en la prolongación de las Pilas con la segunda Avenida de la Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal. EXAMEN DE LOS LIBROS DE COMERCIO: solicitó se ordenara el examen y compulsa parcial y limitado de los libros de comercio, concretamente de los Libros Mayor, Diario y de Bancos correspondientes a los meses de febrero del año 2009, noviembre de 2008, marzo y abril 2009, mayo, julio, septiembre, noviembre 2010, octubre y noviembre 2011. EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil pidió a la contraparte la exhibición de los documentos que nombre en este particular. Informes: Solicitó al Tribunal requiriera a la Dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio del Poder Popular para hábitat y Vivienda; a la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para que informe los particulares que indicaron. Por autos de fechas 22-02-2016, el a quo ordenó agregar las pruebas promovidas por las partes. Escrito presentado en fecha 24-02-2016, por la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, apoderada del demandado reconviniente Juan Carlos Loaiza Bracho, en el que convino en los hechos que pretendía probar la contraparte, únicamente refiérase al folio 210 de este expediente que contrae al documento suscrito por las partes y mal llamado constancia de reserva, convino en que ese documento prueba el precio estimado en el caso de formalización de la venta del apartamento, es decir, que el precio convenido por las partes para la operación de la compraventa es la cantidad de (Bs. 550.000,00). Escrito presentado en fecha 24-02-2016, por la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, apoderada del demandado reconviniente Juan Carlos Loaiza Bracho, en el que se opone a la admisión de las pruebas de la contraparte en el folio 209 de este expediente donde osadamente promovió lo que en su volátil imaginación identifica como confesión, pues contradice elementales normas procesales que de manera clara, reiterada y pacífica, durante las últimas seis décadas y que inexplicablemente son ignoradas por la abogada que representa y defiende los derechos de la demandante reconvenida. Por lo que se opone a la admisión de la prueba de Actas emanadas del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, a que se contrae del difícilmente entendible escrito de promoción de la contraparte, a los fines de esclarecer véase el folio 212 de este expediente, pues según la misma actora, prueba la confesión que realiza en forma espontánea su representado y que aspira sea valorada en contra del criterio jurisprudencial del artículo 1401 del Código Civil. Solicitó declarara la inadmisibilidad de las irregulares pruebas a las que se ha hecho referencia en este escrito. Diligencia suscrita en fecha 24-02-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter de autos, en el que realizó oposición a las pruebas promovidas por la parte contraria, lo hizo con respecto a los Informes solicitados en el punto VI con relación al cumplimiento de normas de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, pues son impertinentes, ya que no tienen ninguna relación con la acción de resolución por incumplimiento incoada en contra del demandado, no es un medio de prueba idóneo ni pertinente para probar hecho que son controvertidos en este proceso que nada tiene que ver con la estafa inmobiliaria. Al folio 271, auto de fecha 29-02-2016, en el que el a quo se pronunció sobre la pertinencia o impertinencia opuesta y convenimiento anunciado, en consecuencia, admitió difiriendo su valoración a la sentencia de fondo donde se apreciará previa verificación de los elementos aportados sobre los argumentos realizados respeto a la prueba “La confesión”, quedando desechada la oposición realizada. Asimismo, dejó constancia lo convenido por la demandada en forma concreta, específica y limitada al documento de prueba “constancia de reserva” solo en lo que respecta a que el precio convenido por las partes para la operación de la compraventa es la cantidad de (Bs. 550.000,00). Para la prueba de Informes solicitada, el Tribunal dispuso oficiar al Registro Público Segundo del Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para que en el lapso de 05 días hábiles, contados a partir de su recibo informe sobre el particular señalado por el promovente. Para la prueba de experticia, el Tribunal fijó hora y día para llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos. PIEZA II DEL EXPEDIENTE INFORMES DE LA DEMANDANTE EN EL JUZGADO A QUO Escrito de Informes presentados en fecha 20-07-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, apoderada de la Empresa Promociones ROAN C.A., en el que realizó resumen de la demanda, contestación y reconvención. Insistiendo en que su principal obligación era el pago del precio para formalizar el pago de opción a compra venta, como fue estipulado en el contrato de reserva privado. Que el objeto de la acción de resolución es un contrato preliminar de reserva y el demandado a pesar de que conocía la demanda como se evidencia de la copia del procedimiento administrativo que corre al folio 14 ante SUNAVI y que el consignó en el expediente solo después de haber transcurrido todas las citaciones por carteles fue que se dio por citado, después de haber transcurrido 3 años, es insólito que después de tanto tiempo el demandado aun pretenda que no incumplió en el pago del precio establecido en la reserva así como todas las obligaciones derivadas e inherentes de la misma. Que nunca se otorgó y suscribió un documento de opción a compra venta, como se alegó en la demanda por cuanto el demandado no cumplió con el pago del precio para formalizar y se negó ante la empresa y en el proceso administrativo que incoo ante INDEPABIS y SUNAVI a pagar el precio convenido, confesado en este procedimiento y fue promovida esta confesión judicial, solicitaron sea valorada su fuerza probatoria, donde admite que no pagaba el precio y no cumplía con si principal obligación y pretendía como así lo hizo. De tal manera que el demandado al no cumplir con su obligación no se logró suscribir el documento de opción a compra venta y solo se firmó un contrato de reserva como un documento preparatorio o preliminar, no traslativo de propiedad ni derechos reales pues se evidencia en su contenido y en la persona que suscribe el mismo por PROMOCIONES ROAN C.A., no estaba facultada para trasladar la propiedad o derecho real, solo y exclusivamente como reserva en pre- venta sobre los apartamentos a construir en la Torre B del Conjunto Residencial EL ALCAZAR. Que en el iter probatorio se evidencia que su poderdante cumplió con lo establecido en el contrato de reserva y fue más allá de su obligación contractual con el demandado reconviniente, como quedó demostrado que obró con la mayor diligencia para terminar completamente la obra y entregar toda la Torre B del dicho Conjunto, pero el demandado no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el mencionado contrato y así lo alega en su escrito de contestación, pretende justificar su incumplimiento con la negativa a pagar el precio fundado en causas ajenas del contrato de reserva, no sería procedente negarse a pagar el precio que fue convenido y otorgado para la reserva alegando que no estaba de acuerdo después con el precio acordado en dicho contrato, siendo impertinente e ilógico tratar de confundir a este juzgador para alegar que la empresa no cumplió con sus obligaciones contractuales y enervar infundadamente una acción de cumplimiento en la reconvención. Que se demuestra con documento administrativo que no fue impugnado en los folios 94 y 95 del acta de conciliación del ministerio de vivienda y hábitat, el demandado ofreció pagar la mitad del precio del monto insoluto a través de su apoderado, quien es la persona que introdujo y llevo el procedimiento ante INDEPAVIS y SUNAVI, como se evidencia JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO nunca se apersonó en el proceso administrativo ni en este proceso judicial, solo lo hizo a través del ciudadano Vianney Enrique Núñez Loaiza, como se evidencia de las actas de conciliación folio 91 al 99, demostrando a todo momento su falta de interés de pagar el precio establecido en el Contrato de Reserva y utilizando la vía administrativa para dilatar y evadir sus obligaciones contractuales, derivadas del contrato de reserva de apartamento objeto de esta acción de resolución. Pues la conducta del demandado demostraba que nunca tuvo la intensión de pagar el monto del precio convenido y cumplir con su obligación y todas las demás inherentes al contrato de reserva, para poder gestionar y suscribir la opción a compra venta con Promociones ROAN C.A., establecido en dicho contrato, suscrito en fecha 07-05-2010, por lo que, podemos concluir que la conducta omisiva e intencional del demandado Juan Carlos Loaiza Bracho. Con respecto al desconocimiento realizado al folio 187 de los documentos consignados por el demandado a los folios 107 al 110, 117, 121 y 131 de la pieza I del expediente, realizó el derecho a la defensa de su poderdante y jamás como una falta de probidad del proceso, pero ante la duda cierta y razonable de la falsedad de estos documentales, por no haber sido presentados en documentos originales, sino en copias simples y la persona supuestamente firmante por Promociones ROAN C.A., hace muchos años que dejó de ser una persona encargada de realizar las reservas, por cuanto las opciones a compra de apartamentos, la empresa demandante de acuerdo a sus estatutos sociales solo podían dentro de sus facultades, suscribir estos documentos sus directores en forma conjunta, como se evidencia de las acta del Registro Constitutivo y de cambio de Junta Directiva, y Acta de fecha 13-05-2010, así se evidencia de sendos documentos de opción a compra debidamente otorgados ante la notaria y promovidos en este acto por ser documentos públicos para demostrar que solo los directores podían y pueden obligar a la empresa en un contrato. Que podían aseverar que la ciudadana firmante en los documentos desconocidos tanto en su contenido como en su firma y que después del cotejo realizado el experto determinó que las firmas que aparecían en el documento promovido en fotocopia simple eran auténticas, con respecto a las firmas indubitadas, desde el folio 107 al 111 de la pieza I del expediente, nada resolvía sobre el contenido que fue también desconocido por ser un documento privado. Que era importante resaltar que el documento privado desconocido al folio 109, no tiene la firma del demandado como contratante, de tal forma que no tiene ningún valor probatorio un documento que fue suscrito entre las partes, cuando no aparece firmado por el demandado promoverte, y no puede ser objeto de experticia de cotejo por cuanto no llena los requisitos de un documento privado y así solicito sea desechado por no tener ningún valor probatorio. Que el documento de condominio del folio 215 al 235 de la pieza I del expediente, tiene todo valor probatorio por ser un documento público y así pidieron que sea valorado en todo su contenido para demostrar el cumplimiento total de PROMOCIONES ROAN C.A., en la construcción de la Torre B del Conjunto Residencial EL ALCÁZAR y todo el conjunto residencial, demostrando la falsedad de los argumentos y alegatos del demandado en su escrito de contestación de la demanda y de la reconvención por acción de cumplimiento planteado como defensa a su incumplimiento alegando que la empresa no había cumplido con su obligación, lo cual es totalmente falso y también quedo demostrado con la prueba de Inspección Judicial y del Informe del Ingeniero Murillo, donde se constato de la prueba que la empresa obtuvo todos los permisos de habitabilidad, variables urbanas, en tiempo útil. Quedó demostrado la superficie interior del apartamento dado en reserva en de (79,0641 mts2) y en esa experticia no se determinó el área total del apartamento, sino solo la superficie interior y que según el documento de condominio el área total del inmueble incluyendo las paredes es de (90,80 m2) demostrando la mala fe del demandado reconviniente alegando que el inmueble no tenía una superficie útil ofrecida, la experticia determino un valor de 39.755.000 Bs., muy por debajo del mercado inmobiliario, pero que igualmente demostraba el valor real del inmueble y el demandado no quiso cumplir con el pago del monto del contrato de reserva. Solicito que se declare con lugar la resolución del contrato de reserva con todos los efectos legales subsiguientes. En el acto de contestación de la demanda, el apoderado del ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho negó los hechos e intenta como medio de defensa la reconvención por acción de cumplimiento, acción que por su naturaleza se excluye mutuamente con la acción incoada por Resolución de Contrato y solicitaron sea declarada inadmisible, no resulta procedente la alegación de la excepción “nom adimpleti contractus”, pues el artículo 1168 del Código Civil, regula que una parte suscriptora de un contrato puede negarse a ejecutar su obligación con base a que la otra parte incumplió la suya, solo es oponible en el acto de contestación a la demanda y en juicio donde lo reclamado sea el cumplimiento del contrato no su resolución. Que la parte demandada reconviniente no puede oponer la excepción “nom adimpleti contractus”, ni la acción de cumplimiento, pues esta excepción y acción no puede ser invocada por quien está en mora. Como se evidencia de los alegatos y confesiones contenidas en el escrito de reconvención, se pretende hasta el pago de cantidades no pactadas por cuanto en el contrato de reserva jamás se pacto el tiempo de culminación de la obra, y es un alegato sin fundamento y no procedente por cuanto no se subsumen los hechos ante los supuestos de hecho contenidos en la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, es totalmente incoherente el cumplimiento de un contrato de venta inexistente por cuanto nunca se suscribió un documento de opción a compraventa ni mucho menos de venta, no se determino linderos, tiempo de culminación de obra, solo hizo una referencia general en el mencionado Contrato de Reserva, y es obligatorio la improcedencia de la acción de cumplimiento de un contrato de venta inexistente y así solicitaron que sea declarada sin lugar la reconvención planteada o en su defecto sin lugar. A los folios 133-164, corren insertas actuaciones relacionadas con la comisión cumplida. En la Decisión dictada en fecha 13 de octubre de 2016, por el a quo declaró: “PRIMERO: INADMISIBLE SOBREVENIDAMENTE la demanda principal de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 48, tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 70, tomo 28-A, de fecha 06 de septiembre de 2007, en contra del ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.688.167, domiciliado en El Valle, Parroquia Juan Germán Roscio, Municipio Independencia, Capacho, Estado Táchira. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta e intentada por el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, antes identificado, en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., suficientemente identificada en la presente dispositiva. TERCERO: Se ordena a la parte demandante reconvenida PROMOCIONES ROAN, C.A., otorgar el documento definitivo de ventas, al demandado reconviniente, sobre el inmueble consistente del Apartamento B-11-1, Torre B, Segunda Etapa del Conjunto Residencial EL ALCÁZAR de la Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por ante la Oficina de Registro respectivo durante el lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue para el presente juicio, una vez quede firme la presente decisión; previo cumplimiento del demandado de autos, del pago de la cuota pactada para el momento de la protocolización, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). CUARTO: En caso que durante el plazo de cumplimiento voluntario la parte demandante reconvenida no cumpla con lo ordenado en el dispositivo que antecede, se aplicará lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que la sentencia producirá los efectos de contrato no cumplido, sirviendo la misma como título de propiedad susceptible de ser registrado, por ante la oficina de registro público que corresponda, previo cumplimiento del demandado de autos, de la cuota pactada para el momento de la protocolización, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), cantidad que podrá ser entregada en la cuenta corriente que maneja éste Tribunal como fondo de terceros, una vez quede firme la presente decisión. QUINTO: IMPROCEDENTE la indemnización a que alude el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por el retraso en la entrega del inmueble ofrecido, así como la indemnización de los pagos por alquileres en que haya incurrido el demandado reconviniente de autos, a que alude la parte in fine del artículo antes citado. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el juicio principal, en virtud que la inadmisibilidad sobrevenida, es decir, luego de contestada la demanda, es equiparable al vencimiento total al que alude el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: No hay expresa condenatoria en costas en la reconvención propuesta por no existir el vencimiento total al que se refiere el artículo mencionado en el particular inmediato anterior. OCTAVO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.”. Diligencia suscrita en fecha 10-11-2016, por la abogada Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter de autos, en la que apeló de la sentencia proferida en fecha 13 de octubre de 2016. Por auto dictado en fecha 16-11-2016, el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió original del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 28 de noviembre de 2016. Escrito presentado ante esta Alzada en fecha 30-11-2016, por las abogadas Magalis Estefanía Rincón Rodríguez y Doris Niño de Abreu, actuando con el carácter de autos, solicitaron de conformidad con los artículos 118 y 518 del Código de Procedimiento Civil, se constituya con asociados para dictar sentencia definitiva en esta causa. Por auto dictado en fecha 06-12-2016, esta Alzada fijó día y hora para la elección de los jueces asociados, conforme a lo establecido en el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto en fecha 28-11-2016 se fijó oportunidad para la presentación de informes, suspéndase entre tanto dicho lapso, el cual comenzará a contarse desde el día siguiente a aquél en que haya quedado constituido el Tribunal con asociados. De los folios 201-220, actuaciones referidas con la selección, aceptación y juramentación de los jueces asociados y constitución del Tribunal con asociados, en el que previo sorteo quedó como ponente la abogada Susana Carvajal Camperos. INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA EN ESTA ALZADA Siendo la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada en fecha 06-03-2017, por la abogada Doris Niño de Abreu, apoderada de la Empresa PROMOCIONES ROAN C.A., en el que realizó un resumen de los hechos, donde manifiesta que es muy importante determinar en esta apelación que no se trata de una Resolución Unilateral del contrato de reserva suscrito con el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho, pues es clara y precisa la jurisprudencia y doctrina que exige del contrato como requisito indeclinable de la acción de resolución, no depende de la clasificación del contrato, sino que basta que el contrato sea bilateral y que se alegue que uno de los contratantes no halla cumplido su obligación como lo establece el artículo 1167 del Código Civil. Que bajo el amparo de este fundamento jurídico PROMOCIONES ROAN C.A., incoo la Acción Resolución del Contrato, no actúo de forma unilateral a espaldas del conocimiento de la otra parte, se ajusto al proceso civil agotando la citación para ponerlo a derecho y con todas las garantías procesales y constitucionales ejerciera su derecho a la defensa, alegara como así lo hizo y mediante la jurisdicción civil, el juridiscente de la recurrida determinara el cumplimiento o no del demandado y declara la resolución del contrato de reserva suscrito. Que es eminente dilucidar de la naturaleza de la resolución unilateral por cuanto la recurrida violentando la doctrina sobre la resolución del contrato y la teoría general de los contratos incurre en una indebida aplicación de lo que es la resolución unilateral. Como refiere el Dr. José Melich-Orsini en su Obra La Resolución del Contrato por Incumplimiento cito: “Si nos atenemos al artículo 1.167 C.C venezolano debe entenderse por esta necesidad de ”reclamar judicialmente“ es decir, demandar el efecto resolutorio ante un tribunal”, esta exigencia para que la parte pueda defenderse y que solo el juez le compete apreciar en cada caso, los supuestos del incumplimiento se entiende como una prohibición de hacerse justicia por si mismo, en principio para evitar la resolución unilateral aun cuando exista el manifiesto incumplimiento de una de las partes contratantes como es el caso de marras. Que la doctrina de la resolución de los contratos, el efecto resolutorio es posible según el mencionado artículo a través de la sentencia de resolución de manera constitutiva y no meramente declarativa y siempre fundamentado en el derecho irrevocable a la resolución por parte del acreedor que halla decidido por la acción de resolución, es claro el legislador, en cuanto al derecho de acción de resolución que tiene su poderdante PROMOCIONES ROAN CA en contra del demandado y que no es una resolución unilateral que solo es posible dar por resuelto un contrato y este no es el caso por que acudió a la vía judicial por la acción de resolución del contrato bilateral y así solicitaron que sea declarado como una acción de resolución no unilateral. De los vicios de la recurrida: 1.- la indebida aplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 18 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, por cuanto yerro la recurrida al aplicar en ese caso el supuesto de hecho abstracto de la referida norma, el juridiscente de la recurrida debe aplicar para resolver el caso de marras, como lo demuestra con el libelo de la demanda, la confesión del demandado en su escrito de contestación y la confesión realizada ante los funcionarios de INDEPABIS y SUNAVI. Que la acción es la resolución del contrato por la falta de pago de precio insoluto y que fue expresamente admitido, confesado por el demandado, en la contestación de demanda, quedando totalmente excluido este supuesto de hecho del artículo 1 y 18 y disposiciones transitorias de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, referidas en el punto previo que declara la inadmisibilidad de la demanda y que no entra a conocer del fondo de lo controvertido en el juicio principal, violentando el ordenamiento jurídico y el estado de justicia social y de derecho. Que en los hecho establecidos y fijados en el proceso, no se subsume dentro de la aplicación de las normas jurídicas, en virtud de que en principio no es aplicable a la vigencia de este contrato, por cuanto la ley entro en vigencia el 30-04-2012, dos años posterior a la firma del contrato de reserva en fecha 07-05-2010 y que para esa fecha no existía ningún procedimiento administrativo en su contra. Al respecto, la referida norma constitucional constituye uno de los baluartes más esenciales para la preservación de la seguridad jurídica, por cuanto su consagración constitucional impone, la imposibilidad de modificar situaciones jurídicas que se han originado en el pasado y, que han quedado establecidas bajo el amparo del marco legal y que no puede ser susceptible de ser alterado por la implementación de un nuevo Régimen Jurídico normativo, como es el caso de La Ley Contra La Estafa Inmobiliaria que vino a modificar en cierta forma, la aplicación de las normas naturales y legales establecidas en el Código Civil que rigen las relaciones contractuales en los contratos de venta de inmuebles. Que la recurrida aplicó erróneamente la norma jurídica contenida en el artículo 18 ejusdem, el operador de justicia aplicó a este caso, la norma jurídica que no regula ni resuelve el caso concreto, por cuanto en el mismo supuesto de la norma establece la excepción clara sobre las resoluciones por falta de pago como es el caso de marras. Que la recurrida yerra en un vicio delatado y en consecuencia solicitaron sea declarado con lugar esta delación y nula la sentencia que cercena los derechos de su poderdante y el Estado Social de Derecho y Justicia. 2.- Del vicio del falso supuesto sobre la apreciación probatoria por suposición falsa, esto es el establecimiento de un hecho positivo y concreto por parte del operador de justicia de manera falsa o inexacta, producto de un error o desnaturalización en la percepción de las actas contenidas en los folios 89 hasta el 130 de la pieza I del expediente, el cual contiene las copias certificadas del procedimiento administrativo ante SUNAVI. Que incurre la recurrida en un falso supuesto, cuando establece que se trata de una denuncia sobre un delito de estafa inmobiliaria lo cual es imposible por cuanto la acción penal se ventila a través de la Fiscalía del Ministerio Público, el cual es improcedente totalmente que se verifique o sobresea el delito de estafa inmobiliaria denunciado, yerra el juzgador en el proceso y desnaturaliza totalmente las actas procesales con una equivocada percepción de las mismas que lo lleva a establecer un hecho de manera falsa o inexacta, al referirse a que se debe verificar que se sobresea el delito de estafa inmobiliaria denunciado. Que con semejante vicio de falso supuesto y es el fundamento principal que utiliza el jurisdiscente para declarar la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto da por demostrado una imputación contra la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., sobre un delito de estafa en un proceso administrativo, en tal sentido, solicitamos sea declarado con lugar y nula la sentencia que cercena los derechos de su poderdante. 3.- Yerra totalmente la recurrida, cuando declara la inadmisibilidad sobrevenida de la acción de resolución de contrato, violentando el ordenamiento jurídico venezolano, por cuanto de la parte motiva, no se evidencian los fundamentos de hecho y de derecho en las cuales fundamenta la inadmisibilidad de la acción, la insuficiencia de la sentencia, que no establece el fundamento jurídico de una norma que contenga el supuesto de hecho que motiva la inadmisibilidad, solo hace referencia al artículo 18 de la Ley contra Estafa Inmobiliaria, ni refiere el artículo 341 del Código Civil, de tal manera incurrió en el vicio de inmotivación, por cuanto no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo de la sentencia. Denunciaron formalmente el vicio de inmotivación de la sentencia recurrida por los fundamentos de hecho y derecho expuestos y declaraban sea declarado con lugar este vicio y la nulidad total de la sentencia recurrida. 4.- Del vicio de la indebida aplicación de la inadmisibilidad a la acción de resolución de contrato, atenta contra todo el ordenamiento jurídico, especialmente sobre el derecho a la Tutela Judicial efectiva, contenida en el artículo 26 constitucional, cuando el órgano jurisdiccional declara la inadmisibilidad de la acción de resolución de contrato, sin entrar a conocer el fondo de lo controvertido. En cuanto a la impugnación a la estimación de la reconvención, se evidencia con el escrito de reconvención incurrió en falso supuestos y la inexistencia de fundamento jurídico por la cual estimó la demanda y es por ello que impugnó la estimación realizada en 4.072 U.T., alegando que la cuantía debe ser fundamentada por el monto de 270.000 Bs., que es el equivalente a 1.800 U.T., pero la recurrida no fue rechazada ni impugnada por la parte reconviniente dedica todo un capítulo a fundamentar el monto impugnado, y como lo han alegado es de imposible aplicación a este contrato de reserva el 07-05-2010, por lo que solicitaron se declare con lugar la impugnación de la cuantía por el falso supuesto y la aplicación indebida de una norma jurídica y se declare nula la decisión sobre la impugnación de la recurrida. Que es totalmente incongruente y contradictorio la admisión y declaración con lugar de la reconvención propuesta sobre el cumplimiento del contrato, yerra totalmente el juzgador al entrar a conocer el fondo de la reconvención sobre el mismo y estableciendo como un contrato bilateral de reserva sobre el apartamento y sin una motivación jurídica, solo alegando la interpretación de los contratos, entra a establecer que es un contrato de venta, inaplicando lo establecido con carácter vinculante por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la interpretación de los contratos y en total incongruencia con la inadmisibilidad de la acción de resolución del juicio principal determinando que el contrato de reserva es por 30 días y luego lo valora como un contrato de ventas y que las cuotas eran por un lapso de seis meses, oliendo que precisamente el contrato de reserva se firma para luego proceder una vez pagadas las cuotas a formalizar la opción a compraventa, como si lo hicieron los otros 50 promitentes optantes y que pagaron para obtener su documento de propiedad. Luego la recurrida continua en la parte motiva, que el demandado reconviniente aun cuando no pagó en las fechas convenidas, no transcurrieron mas de 90 días en el pago del precio insoluto, obviando que han transcurrido mas de 3 años, contados desde el 13-12-2013 donde el demandado ratifica su deseo de no pagar el saldo del precio convenido, es decir, la diferencia para alcanzar los 550.000,00 Bs., y solo ofreció paga la diferencia entre 370.000,00 Bs., y 550.000,00 Bs., de manera que se niega a pagar el precio. Que se puede evidencia que la recurrida no valoró debidamente la confesión judicial y la administrativa, y no fueron impugnadas ni tachadas las copias certificadas promovidas y consignadas por el demandado reconviniente. Que aun cuando refiere sobre el precio irrisorio y el principio de la autonomía de la voluntad de las partes que permite establecer las condiciones en los contrato, la recurrida realmente no hizo una debida valoración de las pruebas en especial de la confesión judicial y de las confesiones en el expediente administrativo. Que incurre la recurrida en el falso supuesto de hecho cuando determina que Juan Carlos Loaiza no fue notificado y no conocía que la empresa PROMOCIONES ROANCA, había obtenido la constancia de habitabilidad del 18-07-2012, y se había protocolizado el documento de condominio, el cual es un documento público que merece todo el valor y fuerza probatoria desde su protocolización y así debe ser valorado, no podría el reconviniente alegar su desconocimiento y mucho menos cuando ha confesado en el escrito de contestación de la demanda principal, que no quería pagar el saldo sobre el precio convenido, utilizando la denuncia administrativa para dilatar el tiempo a su favor aunado a que tuvo conocimiento de la demanda civil por resolución de contrato de reserva y así lo manifestó en fecha 23-11-2014 y no se puso a derecho sino hasta que se agotó toda la citación por más de un año, esto no fue valorado por la recurrida. Que era de hacer notar que incurre la recurrida en una extralimitación o ultrapetita al establecer que en el supuesto negado que se declarará con lugar esta reconvención el apartamento no es habitable y no tiene cerámicas, pisos, revestimientos que se encuentra en obra negra y además luce en desconocimiento de los términos técnicos de construcción pues el apartamento se encontraba habitables con el correspondiente permiso de habitabilidad el cual consta en el expediente y el respectivo documento de condominio, incurriendo en el vicio de ultrapetita al dar más de lo pedido. Que es totalmente incongruente la recurrida cuando declara que existe un incumplimiento del contrato de reserva sobre el apartamento por parte del demandado por resolución de contrato y en el juicio principal fue declarada la inadmisibilidad de la acción por el supuesto de la prohibición del artículo 18 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, por lo que tendría inexorablemente que haber sido declarado inadmisible la reconvención planteada. Ratificó todos los fundamentos de hecho y derecho explanados en la contestación a esta reconvención sobre ambas pretensiones, el cumplimiento del contrato y la resolución del mismo, que ambas son excluyentes, por lo que el jurisdicente debería haber declarado la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por ser antagónicas entre sí y no podían ventilarse en un mismo proceso, así pidieron sea declarada la nulidad de la recurrida y la inadmisibilidad de la reconvención propuesta. Solicitaron sea declarada con lugar en todos sus pedimentos y se declare la nulidad total de la sentencia recurrida. INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN ESTA ALZADA En la misma fecha 06-03-2017, la abogada Daniellie Andreina Hernández Acevedo, apoderada del demandado reconviniente Juan Carlos Loaiza Bracho, presentó escrito de Informes ante esta Alzada, en el que manifestó que la actora reconvenida pretendía la resolución del contrato que vincula a las partes litigantes según consta en el libelo de demanda, donde alega que el demandado reconviniente no pagó el precio convenido en el contrato, instrumento fundamental de la demanda y de la reconvención, impropiamente llamado “Constancia de Reserva”, y debe por imperio del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ser revisado y observado por este Tribunal de forma individualizada en sus elementos, términos, características y condiciones establecidas, a los fines de determinar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato para establecer sus efectos y consecuencias, pues se podía observa que el mismo reúne la manifestación de voluntad de las partes de comprar y vender un objeto plenamente determinado en dicho contrato, es decir, el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR” en esta ciudad de San Cristóbal, por un precio plenamente determinado, la cantidad de (Bs. 550.000,00) parcialmente pagada por el demandado reconviniente como lo reconoce la demandante reconvenida demostrado en autos. Por si hubiera dudas de que el instrumento fundamental de la demanda reúne los requisitos de la determinación del objeto y precio, la demandante en el libelo se encarga de aclararlo, el cual se podía leer al final del folio 2: “… en el plan de pago que forma parte del Contrato de Reserva, se establece que la identificación, descripción y ubicación del apartamento. Donde se le asignó el apartamento signado con el N° B-11-1 de la torre “B” con un área de (90,80 M2) del conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, compuesto por 3 habitaciones, 2 baños, sala, comedor, área de servicios y 1 puesto de estacionamiento …”, evidentemente no hay dudas sobre el objeto del contrato. Que la demandante reconoce que el contrato cuya resolución pretendía, contiene el elemento precio, y lo hace en el folio 3, es decir, en el libelo de demanda, podían leer: “… donde la empresa se compromete a mantener el precio durante le vigencia del Plan de Pago…”, mas adelante al final del folio 5 del libelo puede leerse: “…No existe un fundamento legal para que pueda sustraerse la demandada de la obligación de pagar el precio establecido en el Documento de Reserva …”. En la misma dirección, al inicio del folio 6 siempre en el libelo de demanda, podían leer: “…No pagar el precio en el tiempo útil no es una causa justa ni legal, la negativa manifiesta de cumplir su principal obligación pagar el precio…”. Queda de esta forma clara, que la confesión de la demandante contiene la voluntad de las partes de comprar y vender el mencionado paramento por la cantidad de (Bs. 550.000,00) es decir, el precio acordado. Que es importante resaltar que la demandante en el escrito libelar, reconoce la aplicabilidad a la negociación de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, al punto que cita como fundamento de su acción y lo denomina “DE LA QUESTIO IURIS”. Que la parte que representa en este juicio contestó la demanda de resolución de contrato negando y contradiciendo uno a uno y detalladamente los infundados alegatos de la parte accionante, pero convino en lo siguiente: 1.- Que la demandante es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales; 2.- Que la preventa del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, se realizó antes de construir el mismo con el fin que los futuros compradores, como el demandado de autos, pudieran adquirir a un menor precio y que la demandante pudiera financiar con dinero de los compradores la obra a ejecutar; 3.- Que su representado en fecha 07-05-2010 suscribió en privado con la demandante un documento, impropiamente denominado por la demandante como Constancia de Reserva y el mismo tuvo por objeto el apartamento signado con el N° B-11-1 del mencionado conjunto residencial, para ese momento en construcción y agregado en los autos por la propia actora; 4.- Que como lo afirma la demandante y consta en el contrato firmado, el demandado pagó el 07-05-2010, la cantidad de (Bs. 160.000,00) y fue recibida por la demandante para ser abonada al precio del apartamento; 5.- Que el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR” debía tener un área de (90,80 M2); 6.- Que el precio fue fijado en la suma de (Bs. 550.000,00) como lo afirma la demandante y como consta en el documento firmado entre las parte el 07-05-2010; 7.- Que el plazo para los pagos mensuales se extendía hasta el 30-11-2010, es decir, mas allá de la vigencia de la mal llamada “Reserva”; 8.- Que su representado Juan Carlos Loaiza Bracho, realizó además del pago entregado al momento de la reserva, el 07-05-2010 y aceptado por la demandante, ascendió a la cantidad de (Bs. 160.000,00) y como abonos al precio del inmueble los pagos que indica, y como lo afirma la propia demandante y como ha quedado convenido, estos pagos, es decir, recibido el 07-05-2010 y los subsiguientes abonos realizados a partir del 25-05-2010, suman la cantidad de (Bs. 380.000,00); 9.- Que el permiso de habitabilidad consignado por la demandante, se obtuvo el 18-07-2012, es decir, dos años y once días después de vencida, y ocho meses y un día luego de haber el demandado complementado pagos a cuenta del precio del inmueble y haber sido recibidos por la demandante, que ascendían como quedó ya demostrado a la suma de (Bs. 380.000,00), es decir, mas del 69% del precio total convenido para el apartamento; 10.- Que resulta aplicable a este asunto de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria. Que propusieron mutua reconvención con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil demandando el cumplimiento del contrato de compra venta suscrito el 07-05-2010 a fin de que la demandante reconvenida cumpliera con las obligaciones indicadas. Como fundamento fáctico de la reconvención esta parte alegó en su oportunidad los incumplimientos de la demandante reconviniente. Que con la fe de obtener la vivienda que le serviría de techo a él y su familia, el demandado reconviniente hizo los pagos parciales pero se enteró posteriormente que el mismo Tribunal mediante oficio N° 101 de 05-02-2010 dictó otra medida de prohibición de enajenar y gravar y lo que le pareció mucho mas grave aún se enteró que el Tribunal Tercero de Primera Instancia Penal en funciones de Control, mediante circular N° 0230-0116-C1-000144 del 09-02-2011 había prohibido la venta de los inmuebles que formaban parte del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, evidentemente la vendedora no podría en esas condiciones cumplir con su obligación de transferir la propiedad del apartamento por documento protocolizado. Que la demandante se encontraba imposibilitada de cumplir con su obligación de protocolizar el documento de compra venta pues no había obtenido la constancia de habitabilidad, obtenida el 18-07-2012 y tampoco había la demandada registrado el documento de condominio, es decir, para el momento del vencimiento de la “Constancia de Reserva” y para el momento de cumplimiento de la obligación de pago por parte de su representado, la demandante no estaba en condiciones de cumplir lo acordado en el contrato, por tanto, y ante la falta de cumplimiento de la demandante, no le podía exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio, el mismo estaba sujeto a la condición de la protocolización del documento de propiedad y tradición del inmueble. Aunado a esto le demandante le exigía ilegalmente el pago de supuestos gastos de registro y exorbitantes honorarios de abogados a los que no estaba obligado. No habiéndose acordado fecha diferente para la ejecución de las obligaciones reciprocas de las partes, es decir, la protocolización del documento de propiedad por parte de la demandante y el pago del saldo del saldo del precio por parte del demandado, es determinante entender que se trataba de una obligación de cumplimiento simultáneo. Adicionalmente el “Plan de ventas” aportado por la demandante que ella misma reconocer forma parte del contrato, señalando el monto de (Bs. 270.000,00), debía pagarse a la protocolización. Que este Tribunal constituido con asociados podía observar que, en ninguna parte aparece la indicación de la fecha que lo constituyó, otro incumplimiento de la demandante, tampoco cumplió con la exigencia de informar a los compradores que era para el momento de las ventas, titular del derecho de propiedad sobre el terreno base de la construcción. En la contestación a la reconvención la contraparte sostiene que si cumplió con la obligación de culminar oportunamente la construcción del inmueble y que para ese momento, el apartamento estaba totalmente terminado y con todas las condiciones de habitabilidad y concluye imputando a su representado el incumplimiento en el pago del precio, al negarse a pagar los gastos de registro y honorarios de abogados y el no haberse presentado a las oficinas de Promociones ROANCA, lo que no fue probado en el proceso. Convino en que incumplió con la Ley, pues no se estableció la fecha de culminación de la obra y mucho menos el día exacto de entrega del inmueble. Que es importante destacar que en el escrito de contestación a la reconvención la demandante de la manera mas desfachatada e irresponsable posible señaló: “… únicamente se trató de un documento de reserva sobre un apartamento y nunca existió la voluntad de vender el apartamento al demandado”. Que pretendía la reconvenida, después de haber alegado la devaluación del dólar y el aumento de los precios y haber confesado que no tenía la intención de vender el apartamento, sustraerse a su obligación argumentando que el precio convenido es irrisorio, afirma irresponsablemente que la intención de su representado es “dilatar mas en el tiempo, su interés es alargar el tiempo y vender el inmueble por un alto precio y enriquecerse indebidamente y con ello pagar del precio irrisorio convenido”. Que resultaba incontrovertible que ambas partes manifestaron su consentimiento reciproco de vender y comprar a crédito la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, consenso que se extendió además del objeto, al precio y a la forma de pago del mismo. Que esta parte propuso de manera oportuna la defensa de fondo referente a la prohibición establecida en el artículo 18 en cuanto a la necesidad, en caso de un supuesto incumplimiento del comprador, de obtener previamente el aval del ente rector, así fue reconocido en el fallo de primera instancia por lo que, legalmente declaró Inadmisibilidad sobrevenida de la acción de resolución. Resultaba claro que de haber incumplido el comprador, la demandada debió haber obtenido por vía administrativa la calificación previa de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, lo cual no sucedió, por lo que mal podría considerarse a su poderdante en situación de incumplimiento, y resultando forzoso concluir que al no ser procedente la acción de resolución del contrato, procede la acción de cumplimiento del mismo. Por lo que de la sentencia apelada, si bien es cierto no declaró con lugar el pedimento de indemnizar al demandado los daños y perjuicios causados por la demora en el cumplimiento de la vendedora bajo el falaz argumento de que no está determinada la fecha de entrega lo cual en todo caso es una obligación que le impone la Ley a la vendedora- constructora, acierta cuando declara la inadmisibilidad sobrevenida de la acción de la resolución de contrato y obviamente con lugar la demanda de cumplimiento del mismo. Nótese que por instrucciones precisas de su mandante quien requiere urgente el apartamento para utilizarlo como la vivienda suya y de su familia, y ante las demoras que una apelación causaría, no fue atacada por esta parte pues el fin inmediato y urgente que se persigue es la entrega del apartamento a fin de garantizar el constitucional derecho a la vivienda de su mandante vulnerado por la irresponsabilidad de la vendedora, al punto de estar dispuesto a recibir un apartamento con una cabida sustancialmente menor, sin perjuicio de podar reclamar luego los daños y perjuicios que esto le ocasiona. Solicitó que fuera confirmada dicha sentencia en la que declaró inadmisible y sin lugar la temeraria resolución solicitada por la parte actora reconvenida, y con lugar el cumplimiento solicitado por esta parte en la reconvención con los demás pronunciamientos de Ley. PARTE II ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA Con el escrito libelar la demandante reconvenida, agregó las siguientes documentales: 1.- Constancia de Reserva, (folios 11, 12 y 13) emitida por la empresa demandante PROMOCIONES ROAN C.A, por un apartamento de Proyecto a desarrollar denominado Residencias El Alcázar, la misma se trata de copia de un documento privado contentivo de las condiciones de la reserva de un cupo de adquisición de un apartamento con un puesto de estacionamiento en el mencionado proyecto habitacional a desarrollar El Alcázar; el plan de ventas de la Torre B con la descripción; el precio estimado y las cuotas mensuales a cancelar por el futuro adquirente. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.361 y 1.363 del Código Civil, al no haber sido desconocido por la parte demandada, por encontrarse suscrito por ambas partes y con el cual se demuestra la existencia de un contrato preliminar bilateral entre las partes en conflicto. 2.- Constancia de Habitabilidad (folio 14) otorgada a PROMOCIONES ROAN C.A., (Torre B, Etapa 2 Conjunto residencial El Alcázar), emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No. 035 de fecha 18 de julio de 2012. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, por ser un documento público administrativo emanado de un Órgano de la Administración Pública, que no fue impugnado, ni tachado de falsedad en el curso del juicio; con el cual se evidencia que la demandante obtuvo la habitabilidad de la Torre B, Etapa 2, Conjunto Residencial El Alcázar, en la fecha señalada en la demanda. 3.- Documento de condominio, registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 20 de Septiembre de 2012, inscrito bajo el Nro. 5, folio 14 del tomo 25, Protocolo de Transcripción del año 2012, pertinente a demostrar la existencia del Conjunto Residencial Alcázar, integrado por tres torres de apartamentos, de la cual forma parte la Torre B en la cual se encuentra el apartamento B-11-1, objeto de la reserva convenida entre las partes en el presente juicio; allí constan las características, linderos, ubicación y descripción del inmueble objeto de la reserva. Se le confiere pleno valor probatorio por tratarse de documento público que no fue tachado de falsedad, ni objeto de impugnación alguna, pero del mismo no se deduce el incumplimiento voluntario e intencional del demandado reconviniente de pagar el precio estimado en la reserva, ni de formalizar la opción de compra del inmueble reservado. 4.- Constancia de Habitabilidad. Este documento ya fue valorado en el numeral 2, inmediatamente anterior. 5.- Cédula Catastral de Inmuebles No. 0009035 de fecha 17 de octubre de 2012, actualizada el 06 de julio de 2015, perteneciente al apartamento N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar y junto con la Cédula Catastral, promovió y evacuó el mapa de ubicación del inmueble. Se les confiere a dichos documentos valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, por ser documentos públicos administrativos emanados de un órgano de la Administración Pública, que no fueron impugnados, ni tachados de falsedad en el curso del juicio; estos documentos demuestran que la demandante realizó las diligencias pertinentes para obtener la cédula catastral del apartamento N° B-11-1 del conjunto Residencial El Alcázar para la fecha que consta en el documento y ambos constituyen requisitos necesarios para obtener la habitabilidad, otorgar el documento de condominio y los documentos traslativos de propiedad ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario. 6.- Informe emitido por la Dirección de Atención de Estafas Inmobiliarias del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y hábitat de fecha 19 de agosto de 2014, que demuestra la existencia de un procedimiento administrativo que culminó con una decisión que estableció (..) “… visto que las partes actuantes no lograron conciliación alguna en este acto y de acuerdo a la solicitud de una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente proceso…… en aras a salvaguardar garantías constitucionales de las partes actuantes en conflicto que la misma sea solicitada por la vía judicial, para que el Tribunal respectivo se encargue de evaluar las pruebas pertinentes y de ser el caso, decretara la medida cautelar solicitada y procederá a su ejecución”. (Folios 239/241, Pieza I del expediente). Se le confiere valor probatorio por ser un documento público administrativo que no fue tachado en su contenido en el curso del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. 7.- Prueba de Informe. Pidió que el Tribunal oficiara al Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira que le informara cuantos documentos de venta ha suscrito la empresa Promociones Roan, C.A. de apartamentos de la Torre B del Conjunto Residencial El Alcázar. El Tribunal con oficio No. 243 de fecha 07 de marzo de 2016 pidió la información al registrador para que le informara cuántos documentos de propiedad han sido otorgados por Promociones Roan, C.A. con el nombre de sus nuevos adquirentes, suscritos sobre los apartamentos de la B del Conjunto Residencial El Alcázar, según documento de condominio de fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el No. 5, folio 14, del Tomo 25, Protocolo de Transcripción del año 2012, construido por Promociones Roan, C.A. No se observa en los autos, la respuesta del Registrador Inmobiliario, por lo que no se valora dicho medio de prueba. 8.- Prueba de Experticia sobre el apartamento B11-1 de la Torre B del Conjunto Residencial El Alcázar para determinar la construcción del Conjunto Residencial en 3 etapas y la Torre B de la segunda etapa, la habitabilidad de la Torre B y las condiciones y características del apartamento B11-1 y el precio actualizado, según las normas de avaluación técnicamente vigentes. Con esta experticia se determinó que en efecto existe el Conjunto Residencial El Alcázar, que el mismo fue construido en tres etapas, siendo una de ellas la Torre B, en la cual se observó construido el apartamento B11-1; que el Conjunto tiene la Constancia de Habitabilidad, que se observó terminado en obra gris con las piezas sanitarias de color blanco instaladas pero sin revestimiento de paredes y el valor actualizado asciende a la cantidad de treinta y nueve millones setecientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 39.755.000,00). Con este medio de prueba se determina la existencia del Conjunto Residencial El Alcázar, Torre B, en el cual se encuentra el apartamento B11-1 y su valor al momento de la experticia. Sin embargo, esta prueba no es pertinente para demostrar el incumplimiento de alguna de las partes. 9.- De la confesión. Promueve la confesión del demandado reconviniente porque en el escrito de contestación a la demanda manifestó que: …“mi representado hoy demandado, amparado en el ordenamiento legal, se negó a ejecutar su obligación de pagar el saldo del precio”…Niega este Tribunal la existencia de la confesión del demandado por los dichos expuestos en su escrito de contestación, por cuanto la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido reiterada en establecer que ésta no puede ser espontánea, ni consecuencia de un acto unilateral de una de las partes en juicio, sino que debe ser obtenida en la forma y términos establecidos por el Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las pruebas de la reconvención la demandante reconvenida volvió a promover la Constancia de Reserva, el documento de condominio, la Constancia de Habitabilidad, Cédula Catastral y actas emanadas del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, documentales éstas ya valoradas por este Tribunal; además, promovió contratos de opción de compra-venta, suscritos por la demandante con terceros ajenos a la presente causa, lo cual demuestra que la demandante cumplía con las constancias de reserva suscritas con los compradores a futuro, más no demuestran el incumplimiento de ninguna de las partes en juicio de las obligaciones adquiridas en la Constancia de Reserva de fecha 07 de mayo de 2010. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE I.I.- Sobre la base del principio de la comunidad de la prueba, contrato privado, llamado Constancia de Reserva, que corre a los folios 11, 12 y 13, el cual ya fue valorado en el numeral 1 del aparte inmediatamente anterior donde fueron valoradas las pruebas aportadas por la demandante reconvenida. I.II.- Sobre la base del principio de la comunidad de la prueba, documento público administrativo aportado por la demandante, que corre al folio 14 y que contiene la Constancia de Habitabilidad del Edificio en el que se encuentra el apartamento objeto de este juicio. Este documento ya fue valorado en el numeral 2 del aparte inmediatamente anterior donde fueron valoradas las pruebas aportadas por la demandante reconvenida. I.III.- Expediente Administrativo sustanciado por el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Habitat y Vivienda, Dirección de Supervisión y ejecución de obras. Este medio de prueba ya fue valorado en el numeral 6 del aparte inmediatamente anterior y se le acredita el carácter de documento público administrativo. I.IV.- Documento que corre a los folios 107, 108, y 109, referidos a Constancia de Reserva de fecha 26 de febrero de 2009. Aunque dicho documento no aparece firmado por el demandado sino por la parte demandante, el mismo acompañó a la contestación y a la demanda y ya ha sido valorado. I.V.- Plan de Ventas de la Torre B que corre al folio 112. Dicho documento contiene un resumen de las características del inmueble objeto de la Constancia de Reserva, el precio estimado y las cuotas mensuales a cancelar por el futuro adquirente. A dicho documento se le otorga el carácter de documento privado reconocido. I.VI.- Documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal, en fecha 31 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 13, Tomo 87, Protocolo Primero y de sus correspondientes notas marginales, con el objeto de demostrar las prohibiciones de enajenar y gravar a las cuales estuvo sometido el inmueble durante esta negociación. Si bien es cierto, allí constan las notas marginales con prohibiciones de enajenar y gravar dictadas sobre el inmueble al cual el mismo se contrae, igualmente constan las notas marginales de su levantamiento. En este sentido consta que las prohibiciones notificadas en fechas 17 de diciembre de 2009 y 8 de febrero de 2010 fueron levantadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 8 de febrero de 2010, folio 135 de la primera pieza; lo cual revela que dichas medidas ya no existían para la fecha de la celebración de la Constancia de Reserva en fecha 07 de mayo de 2010, instrumento fundamental de la presente acción. I.VII.- Documento de condominio del Conjunto Residencial El Alcázar. Este medio de prueba ya fue valorado en el numeral 3 del aparte inmediatamente anterior donde fueron valoradas las pruebas del demandante reconvenido y se le otorgó el carácter de documento público, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. II.- Testimoniales de los ciudadanos RAFAEL RICARDO MATERAN MONTILLA, PEDRO PABLO ANGULO BRICEÑO, OMAR ENRIQUE PEÑA GRATEROL; estas testimoniales fueron evacuadas en fecha seis de junio de dos mil dieciséis, 06/06/2016; a las no se les confiere valor probatorio por haber sido evacuadas luego del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas toda vez que en el auto dictado por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo de fecha 14 de Junio de 2016 que corre al 164 de la Pieza II del expediente; consta que los treinta días de evacuación en dicho Tribunal, corrieron entre el dieciséis de marzo de 2016 hasta el 14 de Mayo de 2016, por lo que al evacuarse dichas testimoniales en fecha 06/06/2016 (folio 161, 162 y 163) evidentemente que debe concluirse, que las mismas fueron evacuadas de manera extemporánea y por tanto, no se les confiere valor probatorio alguno. III.- Inspección Judicial practicada en el apartamento signado con el No. B- 11-1 del Conjunto Residencial El alcatraz, ubicado en la prolongación de las Pilas con la segunda avenida de la Urbanización Santa Inés, en San Cristóbal, Esta Inspección fue evacuada en fecha 12 de Abril de 2016, folio 113 del expediente, en la cual se dejó constancia por parte del Juez con auxilio del Práctico Ingeniero José Leonardo Murillo quien acompañó al Tribunal, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, y se dejó constancia de lo siguiente: Que el conjunto residencial se encuentra construido, el apartamento sería entregado según el proyecto en obra gris y el mismo se encuentra en obra gris, con los baños revestidos de cerámica, piezas sanitarias en pleno funcionamiento, ventanas y puerta principal, tomacorrientes y apagadores. El Juez explica lo que es obra gris porque no tiene acabados en pisos, no tiene closets, ni cocinas revestidas de cerámica, no tiene puertas en las habitaciones, no tiene puertas en las habitaciones. Observa este Tribunal que el práctico solicitó tres días para presentar un informe con las fotos correspondientes, a la inspección del Tribunal se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 476 del Código de Procedimiento Civil. IV.- Examen de los Libros de Comercio. El Juez la admitió, pero no fue evacuada por tanto no se le confiere valor probatorio alguno. V.- Exhibición de documentos, consta en el auto de admisión que el Tribunal la admitió y ordenó la intimación de la demandante, pero no consta en autos la evacuación de dicha prueba por lo tanto no se le confiere valor probatorio alguno. VI.- Informes a la Dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras del Ministerio de Poder Popular para Hábitat y Vivienda, si constituyó fianza bancaria por el cien por ciento del precio total de la obra Conjunto Residencial El Alcázar, tal como lo establece el artículo 12 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Este informe no obtuvo respuesta y por tanto no se le confiere valor probatorio, puesto que no obstante al tratarse de informe emanado de un Organismo Público, no aparece la evacuación antes de los últimos informes que corresponden a los rendidos ante este Tribunal. VII.- Informe a la Dirección de Ingeniería de la alcaldía del Municipio San Cristóbal, para que informe si la demandante obtuvo y consigno autorización de los órganos específicos de la administración pública centralizada exigidos por el artículo 35 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por encontrase en un área inestable, en una via de comunicación principal. Las resultas de éste informe corre agregado en copia fotostática certificada emanada de la Dirección en Cuestión y, de la cual se evidencia que al haber cumplido los requisitos exigidos por la Alcaldía y el procedimiento para la obtención de la constancia de habitabilidad, fue otorgada por la Alcaldía en fecha 16 de Julio de 2012. Se le confiere valor probatorio por ser un documento emanado de una Institución Pública Competente, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el mismo corre agregado en 36 folios útiles, remitido en fecha 20 de Abril de 2016 y de cuyo contenido se desprende que la demandante cumplió la normativa para obtener la habitabilidad del conjunto y las normas de Protección Ambiental y por consiguiente que cumplió la obligación de construir el apartamento y la Torre en la cual se encuentra ubicado, y obtuvo el permiso o constancia de habitabilidad. IX.- En relación a la prueba de cotejo de documentales que fueron desconocidas por la demandante, sus resultados corren al folio 202 de la Pieza I del expediente, se observa que se refieren al documento denominado CONSTANCIA DE RESERVA, de fecha 26 de febrero de 2009 y Plan de pagos de la misma reserva; la cual fue desistida por el demandado como lo reconoce en el escrito de contestación; En las conclusiones del informe de cotejo, al folio 102 se expresa: Que las firmas rubricadas ilegibles, dubitadas, obrantes a los folios 107,108,109 y 112, son firmas auténticas suscritas por la ciudadana LISKEY NINOSKA PEÑA; la cual es un tercero ajeno al juicio y estas documentales fueron reconocidas por las partes por lo cual el Tribunal les confiere pleno valor probatorio, pero no aportan elemento alguno para resolver el controvertido toda vez que se refiere al documento de reserva, los pagos efectuados por la demandada, que ya fueron valorados. PARTE III LIMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGAS PROBATORIAS El presente juicio se refiere a la demanda por Resolución de Contrato de Reserva de Compra venta, interpone la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A contra el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, ambas partes plenamente identificadas en los autos que integran este expediente. Sobre la base de la fundamentación alegada por ambas partes y las pruebas promovidas y evacuadas, este Tribunal constituido con Asociados establece los límites de la controversia de la forma siguiente: Ha quedado admitido por ambas partes, la existencia de un contrato bilateral denominado por la demandante “CONSTANCIA DE RESERVA”; mientras que la parte demandada, solicita en el escrito de contestación de demanda y reconvención, que el tribunal analice el contrato fundamento de la demanda, para determinar su naturaleza; por tanto, este Tribunal luego de establecer los límites de la controversia, procederá a pronunciarse sobre la naturaleza del contrato así como las obligaciones derivadas del mismo a cargo de cada una de las partes demandante y demandada. También resulta controvertido si la demandante cumplió las obligaciones derivadas del contrato y así mismo si el demandado cumplió sus obligaciones. En cuanto a la reconvención o mutua petición, el demandado reconviniente pretende: que se protocolice el documento definitivo de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar, solo con el pago del saldo del precio; la tradición y entrega real y efectiva del apartamento B-11-1; el pago de una indemnización de conformidad con el Artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria por la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 610.800,00) y la demandante mantiene que se trata de un contrato preparatorio y no de una venta definitiva. En tal sentido el Artículo 1.1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación“. En consecuencia, cada una de las partes tiene la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones. La estimación de la demanda fue impugnada y así mismo la demandante rechazó la estimación de la reconvención, en base a que la misma fue estimada sobre falsos supuestos y la inexistencia de fundamentos jurídicos sobre el cual estimó la demanda de reconvención y que según el objeto es equivalente a DOSCIENTOS OCHENTA MIL (Bs. 280.000,00), equivalentes a tres mil ciento cincuenta unidades tributarias (3.150 UT) mientras que el demandado, estimó la Reconvención en la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 610.800,00), equivalentes a CUATRO MIL SETENTA Y DOS Unidades Tributarias (4.072 UT). La demandante debe probar el incumplimiento de las obligaciones que señala como incumplidas por parte del demandado; la parte demandada al reconocer la existencia de un contrato, debe probar el cumplimiento total y tempestivo de las obligaciones asumidas con la demandante reconvenida y las previstas en el artículo 1.491 del Código Civil. Resultó igualmente controvertida, la norma legal aplicable para la solución del caso concreto, es decir, si es aplicable lo previsto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 del 30-04-2012; que establece en su Artículo 18, que el promotor, constructor o responsable por la obra, no podrá rescindir unilateralmente el contrato, o si resulta aplicable lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, habida cuenta que el demandado reconviniente dentro de sus alegatos defensivos, invoca la excepción de contrato no cumplido; establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, en consecuencia, cada una de las partes debe probar el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, que asumieron a la firma del contrato cuya naturaleza debe ser establecida. PUNTO PREVIO Establecidos los hechos y límites de la controversia, pasa este Tribunal constituido con Asociados, a pronunciarse como punto previo a la decisión de fondo, sobre la aplicación de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 del 30-04- 2012 y sobre la prohibición establecida en el Artículo 18 de la mencionada ley. En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconviniente señaló que aun cuando la Ley contra la Estafa Inmobiliaria fue promulgada el 30 de abril de 2012; es decir, con posterioridad al inicio de la negociación objeto de la demanda el 07 de mayo de 2010, la misma establece en su Disposición Transitoria Primera que los inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso (negrillas del Tribunal), estarán bajo las disposiciones establecidas en dicha Ley, hasta su culminación definitiva. Por su parte, la demandante reconvenida en el escrito de contestación a la reconvención propuesta (folios175 al 186 Pieza I del Expediente), alegó al respecto lo siguiente: “Con respecto al proceso administrativo iniciado por el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, específicamente en la Dirección de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras, se evidenció en los distintos y diferentes actos conciliatorios realizados ante ésta sede, la mala fe, el desinterés por parte del ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA por cuanto el mismo no manifestó su voluntad por ningún medio de formalizar la compra del bien inmueble (…)”. Para decidir este Tribunal constata, que la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por PROMOCIONES ROAN C.A, fue admitida para trámite procesal en fecha 18 de diciembre de 2013, según se evidencia del auto de admisión de la misma fecha, en la cual se admite cuanto ha lugar en derecho y se estableció que se tramitaría por el Procedimiento Civil Ordinario, ordenándose la citación del demandado de autos (Folio 15, Pieza I del Expediente). Así mismo, al Expediente fue consignado conjuntamente con el libelo de demanda, documento contentivo de CONSTANCIA DE RESERVA con fecha 07 de mayo de 2010, que constituye documento fundamental de la acción propuesta en conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y, a los folios 89 al 131 de la Pieza I del Expediente, se encuentra agregada copia certificada fotostática de la denuncia interpuesta por el demandado Juan Carlos Loaiza ante la Ingeniero Oliana Rodríguez, Vice Ministro de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obra del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, en fecha 23 de septiembre de 2014 y que la referida denuncia según consta al folio 91 de la Pieza I del Expediente, fue interpuesta nueve (9) meses después de la admisión de la demanda por cumplimiento de contrato por el “a quo. Este Tribunal para decidir observa que el inmueble objeto de la negociación, nunca ha estado en posesión o tenencia del demandado, pues estaba siendo construido, ni se ha probado en autos, que se trate de una vivienda principal, no existe en el expediente prueba alguna tendiente a desvirtuar este hecho, además, que no existía al momento de la interposición de la demanda expediente administrativo por la existencia de cláusulas de rescisión unilateral, ni por estafa inmobiliaria, siendo forzoso concluir que no resulta aplicable al caso de autos, lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, en razón de no encontrarse en curso procedimiento administrativo alguno, al momento de la promulgación de la Ley en mención, en contra de la demandante PROMOCIONES ROAN C.A. por motivo de la Constancia de Reserva, cuya resolución fue solicitada, celebrada con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley, en tal virtud no resultan aplicables al caso concreto, lo establecido en los artículos 12, 14, numerales 2, 4, 5, 6, 7, 9, artículos 16, 17, 18 y 35, así como las disposiciones transitorias invocadas por la demandada reconviniente de la antes expresada Ley, puesto que fue sancionada con posterioridad, más de dos años después de haber sido convenida la negociación entre las partes y, por aplicación del principio de irretroactividad de la Ley, de rango constitucional, como garantía de la seguridad jurídica. En cuanto a la aplicación de lo previsto en el artículo 18 de la referida Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, al considerar el demandado que la demandante está realizando una rescisión unilateral del contrato; observa el Tribunal que la demanda tiene por objeto, precisamente obtener la Resolución del Contrato, para que la decida el órgano jurisdiccional competente, tal como está sucediendo con la presente sentencia y, no contiene el documento fundamental de la acción propuesta, a juicio de este Tribunal, cláusula alguna referida a la rescisión del contrato por voluntad unilateral de la demandante, la cual tampoco es materia del escrito libelar; en razón de lo cual, la demandante interpuso la demanda ante el Tribunal que consideró competente a los fines de obtener el correspondiente pronunciamiento judicial sobre la resolución del contrato y no sobre su rescisión, por lo cual se declara improcedente dicho argumento. De la revisión de la sentencia recurrida, como punto previo a la decisión de fondo, se pronunció sobre la prohibición establecida en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, en cuanto a la necesidad, en caso de un supuesto incumplimiento del comprador, de obtener previamente el aval del ente rector, destacando que si bien el demandado de autos JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO consignó denuncia interpuesta ante la Dirección de Gestión, Hábitat y Vivienda del expresado Ministerio, el mencionado proceso administrativo aún no se ha llegado a una conclusión definitiva, en el que se verifique o se sobresea el delito de Estafa Inmobiliaria denunciado, considerando que el caso se encontraba bajo las disposiciones establecidas en la mencionada Ley y así lo declaró y por cuanto a su juicio, existe una disposición expresa de la Ley que impide la rescisión unilateral de contratos por parte de los constructores y promotores de viviendas en razón de la cual, procedió a declarar de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil INADMISIBLE SOBREVENIDAMENTE la acción de Resolución de Contrato y seguidamente y por vía de consecuencia, se abstuvo de pronunciarse sobre el fondo de lo controvertido en el juicio principal por considerarlo inoficioso. No comparte este Tribunal el referido pronunciamiento, contenido en la dispositiva del fallo apelado, en que se declara Inadmisible sobrevenidamente la demanda por Resolución del Contrato, toda vez que como ya quedó sentado, no existe constancia en el expediente que el demandante haya rescindido en forma unilateral el contrato; o que el contrato sub lite, contenga alguna disposición que lo vicie de nulidad. De igual forma, ninguna de las partes planteó al Tribunal la incompetencia del Órgano Jurisdiccional o invocó la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta y, en el auto de admisión de la demanda, el Juez al aplicar el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, constató que no se había violado norma de orden público o que la demanda fuese contraria a derecho. En relación a este asunto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre la declaratoria de inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de resolución de contrato, por incumplimiento de acudir previamente a la vía administrativa ha establecido que la referida inadmisibilidad sobrevenida de la acción por resolución de contrato más daños y perjuicios, no puede ser declarada sin que se evidencie en la demanda interpuesta infracción alguna que constituya una violación del orden público, ni se desprendan de ella conceptos ofensivos o contrarios a las buenas costumbres, ni se compruebe la existencia de alguna disposición expresa de la ley, que impida su admisión, con lo cual no se cumple con ninguno de los requisitos establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil para declarar la inadmisibilidad de la demanda. Cuando el Juez declaró la inadmisibilidad sobrevenida, luego de haber admitido la demanda, estableciendo erróneamente que resultaba aplicable lo previsto en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, así como la disposición transitoria Primera eiusdem, claramente violó el principio constitucional pro actione, (a favor de la acción), sobre ese punto esta Sala se ha pronunciado, entre otras, en sentencia N° 357 del 10 de agosto de 2010, expediente N° 2010-139, reiterada mediante decisión N° RC-182 del 3 de mayo de 2011, expediente N° 2010-515, caso Gloria Mercedes Meza Olivares y otros, contra Oswaldo Meza Olivares, en la que quedó expresado lo siguiente: “…En este sentido cabe señalar, lo que ha expresado la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en torno al conocido principio pro actione: ‘…el principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (omissis)… El alcance del principio pro actione (a favor de la acción) ha sido objeto de un sistemático tratamiento por parte de esta Sala. La conclusión que se puede extraer de las decisiones que han considerado el tema, es que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia…” (S.C.S. Nº 1.064 del 19.09.00)”. Resulta procedente aplicar a la sentencia dictada por el a quo, el criterio jurisprudencial antes transcrito, puesto que en la sentencia recurrida en el Punto Previo, se pronunció sobre la INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA de la demanda, al establecer falsamente, que existía una violación al artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria que no estaba vigente para el momento de la celebración de la Constancia de Reserva y porque además, no existía un procedimiento administrativo en curso para el momento de la admisión de la demanda, hecho que reconoce el propio demandado y también reconoce que dicho procedimiento que interpuso ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda aún no ha concluido; sin embargo, en el expediente consta acta de acto conciliatorio celebrado ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda en el Estado Táchira, en fecha 13 de Diciembre de 2013, en el que se recomienda a las partes acudir al órgano jurisdiccional para resolver el conflicto y sobre el que ya este Tribunal se pronunció; de igual forma es menester aclarar que el inmueble objeto del contrato, nunca ha estado en posesión del demandado y no estaba obligado el demandante a ejercer un procedimiento administrativo previo a la demanda. En tal sentido, a los autos riela consignada copia certificada del expediente administrativo aperturado en virtud de la denuncia interpuesta por el ciudadano Juan Carlos Loaiza, ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, posteriormente denominado Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, de cuyo contenido se desprende al folio 92 de la Pieza I del expediente, que el demandado de autos, conocía desde antes de su citación, la existencia del presente proceso por Resolución de Contrato, quedando establecido que esta actuación fue posterior a la interposición y admisión de la demanda por parte del a quo, lo que evidencia una clara intencionalidad de realizar actos innecesarios para la defensa de su derecho y de obstruir de manera ostensible el desenvolvimiento normal del mismo para la recta aplicación de la justicia, toda vez que el conocimiento de este asunto ya se encontraba en curso por ante el Órgano jurisdiccional competente; además, a los folios 239 al 241 de la pieza I del expediente, se observa que ese Ministerio de Vivienda y Habitat, no tiene facultad para establecer si existe o no Estafa Inmobiliaria, puesto que eso compete a los Tribunales Penales, a los que el interesado podrá acudir a ejercer las acciones que considere conveniente y, además, consta que ante dicho Organismo fueron realizadas varias audiencias conciliatorias, que no resultaron exitosas y que ese Ministerio recomendó a las partes en conflicto, someter el asunto a los Tribunales Civiles Ordinarios a los fines de que pudieran defender sus derechos con todas las garantías constitucionales, declarando improcedente las medidas cautelares solicitadas por el demandado, al considerar que debía ser un órgano jurisdiccional quien las dictara y que en caso de resultar así, ese Organismo la ejecutaría; siendo de advertir, que no consta en el expediente que la demandada reconviniente haya aportado al proceso, prueba alguna en relación a la existencia de una presunta estafa inmobiliaria cometida por la parte demandante en su contra, ni se ha acompañado expediente administrativo o judicial en el que conste ese hecho, en consecuencia, se declara aplicable para la solución del conflicto sometido a este Tribunal, el derecho común establecido en el Código Civil a los fines de resolver sobre la demanda interpuesta y su reconvención, siendo igualmente necesario revocar la sentencia dictada por el a quo y proceder a dictar nuevo dispositivo que resuelva el fondo tanto de la demanda como de la reconvención propuesta. Así se decide. PARTE IV DECISION SOBRE EL FONDO En el escrito de contestación de demanda y de propuesta de reconvención, la parte demandada señala al folio 83, pieza I lo siguiente: “…DEFENSA DE FONDO. PROHIBICIÓN DE DECLARAR LA RESCISIÓN UNILATERAL DE LOS CONTRATOS POR CAUSAS ATRIBUIBLES AL COMPRADOR, SIN LA CALIFICACIÓN PREVIA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE GESTIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT.” Para decidir el Tribunal constata que la demanda interpuesta persigue la Resolución del Contrato y no se observa que la demandante haya rescindido el contrato unilateralmente, puesto que como consta de este mismo expediente, sometió el asunto al conocimiento de la jurisdicción de los Tribunales competentes que son los que se pronunciarán sobre el asunto, siendo el Tribunal a quo, competente para resolver sobre esa pretensión. Sobre la diferencia existente entre rescisión y resolución del contrato, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 969 del 23/11/2016, interpretó el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria respecto a las Cláusulas de Rescisión Unilateral del contrato por parte de las Promotoras, constructoras y demás empresas similares estableciendo el siguiente criterio: (…) “Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”. (…) Con fundamento en el referido criterio jurisprudencial vinculante y, por tratarse de una demanda por Resolución del Contrato y no de una rescisión unilateral del contrato por parte de la demandante, basado en una Cláusula de Rescisión contenida en el mismo, se declara improcedente este alegato defensivo, de igual forma, reafirmar que el Tribunal Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito si podía admitir y darle curso a la demanda interpuesta con base a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. El Código de Procedimiento Civil en su artículo 12, establece lo siguiente: “… Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho, que se encuentren comprendidos en la experiencia común ó máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito o la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.” Con base en lo anterior, este Tribunal, pasará en primer lugar, a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato sometido al presente proceso. Señala la demandante en el libelo, que su representada celebró en fecha 07 de mayo de 2010, nueva reserva con el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, previo al desistimiento de la anterior reserva; documento que califica como “CONSTANCIA DE RESERVA” por un apartamento del Proyecto Habitacional RESIDENCIAS EL ALCÁZAR, signado con el número B-11-1, de la Torre B con un área de 90,80 mts2 en ese momento en construcción; el precio establecido con preferencia y que forma parte de la Reserva fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), según consta al folio 12 de la pieza I de este expediente; que serían pagados en la forma siguiente: CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) tenidos por pagados en la fecha de celebración de la nueva constancia de reserva el 07 de mayo de 2010, previa manifestación voluntaria del demandado de desistir de una reserva suscrita en fecha anterior; del dinero pagado para esa fecha (Bs. 60.000,00), Bs. 5.000,00 estaban destinados para reservar una opción, para la compra de un apartamento y CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00) para ser abonados al precio del apartamento en caso de darse la negociación objeto de la reserva (negrillas del Tribunal) y se estableció que para completar el 50% del precio inicial se establecieron seis pagos consecutivos mensuales de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) cada uno, desde el 30 de Junio hasta el treinta de noviembre de 2010 para un monto total de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) el pago del saldo de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) se difirieron para el momento de la Protocolización de la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario. De igual forma se firmó como parte de la mencionada constancia de reserva, un plan de ventas, a favor de Inmobiliaria ROAN C.A. y, no de PROMOCIONES ROAN C.A., al que se le confirió pleno valor probatorio por haber sido reconocido por ambas partes contratantes, que forma parte del contrato preliminar; en el cual se estableció que el monto colocado para la protocolización, (DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), podría ser cancelado con recursos propios o a través de Crédito que apliquen para la adquisición de vivienda y en todo caso dependerá de los ingresos familiares. La parte demandada reconviniente en el escrito de contestación titulado “DE LA DENOMINACIÓN Y NATURALEZA DEL CONTRATO” folio 73, pieza 1 del Expediente, manifestó que si bien es cierto en el contrato cuya resolución pretende la demandante, se identifica con la expresión “… CONSTANCIA DE RESERVA”, e incluso identifica al demandado como futuro adquiriente”, la voluntad real de las partes, evidente y claramente manifestada en el mismo contrato, no es otra que la de comprometerse recíprocamente en una operación de compra venta definitiva a crédito de una vivienda, cuya protocolización del documento traslativo de propiedad no podía hacerse en ese momento porque la demandante no había construido el apartamento y no había obtenido la constancia de habitabilidad del inmueble objeto del contrato, ni había registrado el correspondiente documento de condominio, es decir, se trata de la venta de cosa futura, permitida por el artículo 1.156 del Código Civil. De igual forma alegó que la venta quedó perfeccionada con el consentimiento de las partes y el pago del saldo del precio quedaría pendiente del cumplimiento de una condición suspensiva; la protocolización del documento de compra venta las partes manifestaron su consentimiento recíproco de vender y comprar a crédito la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, consenso que se extendió además del objeto, al precio y a la forma de pago del mismo.” Considera este Tribunal, que si bien el contrato cuya resolución se solicita en la demanda fue calificado por ambas partes al momento de su celebración como “CONSTANCIA DE RESERVA”, se observa del contenido de las documentales que rielan a los folios 11 al 13 consistentes en: CONSTANCIA DE RESERVA folios 11 y 12 y Plan de ventas Torre B, folio 13, todos debidamente firmados por ambas partes y con sus respectivas huellas dactilares, valoradas por el Tribunal y de cuyo contenido se puede deducir que la intención de las partes al momento de la celebración del contrato, fue la de suscribir un contrato de preliminar, debido a que las partes prestaron el consentimiento, estuvieron de acuerdo, establecieron el objeto del contrato, fijaron y aceptaron el precio del bien, así como la forma de pago del mismo y se acordó además, que el precio ERA PREFERENCIAL pero quedaría sometido al IPC, entendiendo el Tribunal, que dicho IPC sólo resulta aplicable al saldo insoluto del precio de venta, que no hubiese sido pagado por el demandado, antes de la protocolización del documento traslativo de la propiedad e incluso, en el mismo momento de la protocolización, como ocurre en los casos que el pago lo efectué una entidad financiera por cuenta del adquiriente. A tal fin se debe tener presente que el artículo 1.474 del Código Civil, establece la naturaleza del contrato de venta al disponer: “La venta es un contrato por el cual, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”, de igual forma el artículo 1.479 dispone: “El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes.” El Artículo 1.488 establece: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad y el Artículo 1.491 indica “Los gastos de tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste, los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.” Sobre la naturaleza jurídica de los contratos bilaterales de promesa o de opción de compra venta, promesa bilateral, unilateral y preliminar, como el que nos ocupa en esta causa, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia N° 878 del 20/07/2015 interpretó la naturaleza jurídica de los contratos preparatorios de compra venta, promesa unilateral de venta, promesa bilateral de venta y opción de compra venta y estableció: (…) “Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (…) El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. (…) Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio, la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. El contrato de opción, aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide. (…)” En consecuencia de la aplicación de la referida sentencia, se establece que la naturaleza del contrato cuya resolución se solicita es la de un contrato preliminar, mediante el cual adquirieron las partes recíprocas obligaciones, para luego de vencido el término de la constancia de reserva, (06/06/2010),firmar la opción de compra venta y, una vez construido el inmueble proceder previo pago del precio y gastos a cargo del comprador, a otorgar la escritura traslativa de la propiedad; por tanto, la parte que hubiese cumplido sus obligaciones, sin que la otra a su vez, haya cumplido las suyas; podía a su elección, solicitar ante el órgano jurisdiccional competente bien el cumplimiento o la Resolución del Contrato, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que es lo que pretende la parte actora, en el libelo de la demanda. En ese sentido, al pretenderse la resolución de un contrato escrito, el Código Civil, en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167, señala: Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley. Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Aplicando las normas antes transcritas al contrato cuya resolución se solicita, a pesar de haber sido denominada “CONSTANCIA DE RESERVA”, se identifica al contratante como “futuro Adquirente” y no como comprador y el pago del precio estaba condicionado a la construcción del inmueble, obtención de la habitabilidad, otorgamiento del documento de condominio y otorgamiento del documento definitivo de traspaso de la propiedad, con lo cual queda patentizado que efectivamente las partes constituyeron un contrato preliminar y no una venta definitiva, puesto que el precio del inmueble debía ser pagado debidamente indexado, de contado, cuando se otorgara el documento definitivo de traspaso de la propiedad o incluso con anterioridad a esta, como lo afirma la Sala Constitucional en la sentencia identificada ut supra. Este contrato preliminar, aun cuando las partes no lo califican de esa forma, tomando en cuenta la realidad de los hechos y a pesar de la exigua descripción del inmueble e insuficiente redacción contenida en el documento de reserva; no se debe olvidar que en ese momento, el inmueble se estaba construyendo y esa determinación debía constar en el documento de Opción de Compra Venta, en base al documento de condominio, cédula catastral y mapa de ubicación, requisitos formales para la protocolización del documento definitivo de traspaso de la propiedad; además, de no tratarse de una venta definitiva, tampoco se refiere a una venta a crédito, ni a plazos como lo alega el demandado, pues de haber sido así, se hubiera establecido la constancia de quedar constituida hipoteca legal, supuesto que no ocurrió puesto que no se podía hipotecar un bien que no estaba aún construido y porque en el Plan de Pagos consta que el pago del saldo del precio, debidamente indexado debía ocurrir hasta la protocolización del documento definitivo de traspaso de la propiedad. Por otra parte, señaló el demandante en el libelo que en fecha 07-05-2010, suscribió con el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho, un documento de constancia de reserva con Promociones Roan C.A., por un apartamento del Proyecto Habitacional Residencias EL ALCAZAR, propiedad de su representada, firmado entre las partes en la sede de la empresa por vía privada. Que el contrato de reserva, determina la cantidad de (160.000,00 Bs.) que el futuro adquirente paga en ese acto donde se estableció la cantidad de (Bs. 5.000,00) para la constitución de la reserva del apartamento y la cantidad de (Bs. 155.000,00) para ser abonados al precio del apartamento en caso de darse la negociación objeto de la reserva. Que en el plan de pagos que forma parte del Contrato de Reserva, se estableció la identificación, descripción y ubicación del apartamento, en la que le asignaron con el N° B-11-1 de la torre “B” con un área de 90,80 M2 del Conjunto Residencial “EL ALCÁZAR”, compuesto por 3 habitaciones, 2 baños, sala, comedor, área de servicios y 1 puesto de estacionamiento, ubicado en el terreno propiedad de la empresa y el precio fue establecido en el plan de pago que forma parte de la reserva por la cantidad de (Bs. 550.000,00), que deberían ser pagados en la siguiente forma: 6 pagos consecutivos mensuales desde el 30 de junio hasta el 30 de noviembre de 2010 para un monto de (Bs. 120.000,00) y el saldo de (Bs. 270.000,00) antes de la protocolización, es decir, para realizar la venta definitiva ante el registro Inmobiliario, en el plan de ventas se estableció: “El monto colocado para la protocolización, podrá ser cancelado con recursos propios o a través de crédito que apliquen a la adquisición de vivienda y en todo caso dependerá de los ingresos familiares”. Que en la reserva se estableció la vigencia de 30 días continuos a partir de la firma de dicho documento, que fue firmado en fecha 07 de mayo de 2010, donde la empresa se comprometió a mantener el precio únicamente durante la vigencia del Plan de Pagos, es decir hasta el 30 de noviembre de 2010; así mismo, al vencimiento de la reserva o desistimiento de la misma, la empresa retendría la cantidad de Bs. 5.000,00 y se procedería a reintegrar la cantidad de Bs. 155.000,00 dentro de un plazo de 90 días continuos a partir de la resolución vencimiento o desistimiento. Que el ciudadano Juan Carlos Loaiza Bracho, realizó los siguientes pagos: El 06-05-2010 el monto de reserva del apartamento por la cantidad de Bs. 60.000,00; el 25-05-2010 una cuota única por la cantidad de Bs. 100.000,00; el 05-08-2010 pagó la cantidad de Bs. 20.000,00; en fecha 20-09-2010 pagó la cantidad de Bs. 20.000,00; en fecha 03-11-2010 la cantidad de Bs. 20.000,00, el 11-10-2011 pagó la cantidad de Bs. 20.000,00; el 17-11-2010 pagó la cantidad de Bs. 20.000,00, y el mismo día 17-11-2010, pagó la cantidad de Bs. 20.000,00, con lo que se evidencia que algunas de las cuotas fueron pagadas con posterioridad a sus vencimientos establecidos en el plan de ventas, pero la promotora recibió los mismos sin observación alguna, por lo que quedaron convalidados tales pagos. También alegó la demandante que en fecha 18 de julio de 2012 la constructora obtuvo constancia de habitabilidad de la Torre “B” donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de la reserva de compra y que a pesar de alegar haber inmediatamente notificado a todos los opcionantes a compra de la torre “B” a efectos de la formalización de las mencionadas negociaciones y a pesar de haber notificado al ciudadano Juan Carlos Loaiza, no se presentó a formalizar la reserva del apartamento mediante el otorgamiento del documento de opción de compra venta y pagar la cantidad de Bs. 280.000,00 ni con recursos propios, ni a través de un crédito hipotecario y hasta la presente fecha no se había comunicado por ninguna vía con la empresa a efectos de formalizar la compra del apartamento. Que se evidencia que el ciudadano Juan Carlos Loaiza no había manifestado su voluntad de formalizar la compra en tiempo útil, es decir, dentro de la vigencia de la reserva y hasta la fecha de la demanda, no se había obtenido el pago del saldo deudor del precio establecido en el plan de ventas que forma parte del documento de reserva y su poderdante Promociones Roan, C.A., ante este incumplimiento en el pago y formalización del mismo, por lo que no podía continuar esperando en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor del dinero y las recientes devaluaciones de 4,30 a 6,30 Bs., que incide directamente en el costo de los materiales y mano de obra en el área de la construcción, por lo que se debía declarar la resolución del contrato de reserva sobre el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR” e inmediatamente la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., le devuelva la cantidad de (Bs. 280.000,00) como lo establece el contrato suscrito por las partes. Que el promitente comprador incumplió la obligación de pagar la totalidad del precio establecido en el contrato y se negó a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales de su parte como era el de firmar la opción de compra venta, cumplir con el pago total del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, en consecuencia, le otorga la facultad a la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., a solicitar la resolución del contrato de reserva suscrito por las partes promitentes, Juan Carlos Loaiza y PROMOCIONES ROAN C.A., y no existía un fundamento legal para que pueda sustraerse la demandada de la obligación de pagar el precio establecido en el documento de reserva. Por lo que podían concluir que el incumplimiento del demandado de sus obligaciones contractuales, de no pagar el precio en el tiempo útil no era una causa justa ni legal. Por su parte el demandado al contestar la demanda la rechazó y contradijo pormenorizadamente; rechazó, negó y contradijo la resolución del contrato, que su representado se hubiera comprometido a pagar el saldo del precio a la protocolización del documento de compra venta, que el demandado hubiera incumplido las fechas convenidas para los pagos, que la demandante hubiera notificado al demandado de la obtención del permiso de habitabilidad, que la demandante hubiera notificado al demandado que el apartamento se encontraba en condiciones de ser protocolizado y que le hubiera notificado que el apartamento estaba en condiciones de habitabilidad, que el demandado no se hubiera presentado a formalizar la reserva del apartamento, pues la reserva del apartamento y la operación ya había sido formalizada; negó, que deba la cantidad de Bs. 270.000,00 del saldo del precio; que el demandado no se hubiera comunicado con la demandante a formalizar la compra del apartamento en reserva, que el demandado no hubiera manifestado su voluntad de formalizar la compra en tiempo útil. Que la demandante no podía continuar esperando en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor del dinero y los efectos de la reciente devaluación de la moneda. Que se debía declarar de manera inminente la resolución del contrato y que se le deba resolver al demandado la cantidad de Bs. 280.000,00. Que el demandado haya incumplido el contrato, la obligación de pagar la totalidad del precio establecido y se hubiera negado a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales, los gastos de registro y abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, que se deba reintegrar las cantidades de dinero recibidas más los intereses. Rechazó, negó y contradijo que el supuesto y negado incumplimiento del demandado hubiera producido daños y perjuicios a la demandante o que la demandante sea la única y legítima propietaria del apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”. Que convenía en los siguientes hechos: que la demandante es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales; que la preventa del Conjunto Residencial “EL Alcázar” se realizó antes de construir el mismo, que su representado en fecha 07-05-2010 suscribió en privado con la demandante documento denominado constancia de reserva, que el mismo tenía por objeto el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar” para ese momento en construcción; convino que el demandado pagó el 07-05-2010 la cantidad de (Bs. 160.000,00) para ser abonada al precio del apartamento; que el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar” tiene un área de 90,80 M2 y que el precio en ese momento fue fijado en la suma de Bs. 550.000,00 en el plazo para los pagos mensuales se extendía hasta el 30-11-2010; que su representado Juan Carlos Loaiza Bracho, realizó además del pago entregado al momento de hacer la reserva Bs. 160.000,00 y los abonos al precio del inmueble; que el permiso de habitabilidad consignado por la demandante fue obtenido el 18-07-2012, dos años y once días después de vencida la vigencia convenida para la reserva del inmueble, 8 meses y un día, luego de haber el demandado complementado pagos a cuenta del precio del inmueble que ascendían a la suma de Bs. 380.000,00, convino en la aplicabilidad a este asunto de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Alegó que el contrato tenía por objeto una operación de compra venta definitiva a crédito de una vivienda, cuya protocolización del documento traslativo de propiedad no podía hacerse en ese momento porque la demandante no había construido el apartamento y no había obtenido la Constancia de Habitabilidad del inmueble objeto del contrato, ni había registrado el correspondiente documento de condominio, se trata de la venta de cosa futura de acuerdo al artículo 1156 del Código Civil. Que la venta quedó perfeccionada con el consentimiento de las partes y el pago del saldo del precio quedaría pendiente del cumplimiento de una condición suspensiva: la protocolización de documento de compra venta, que ambas partes manifestaron su consentimiento reciproco de vender y comprar a crédito (resaltado del Tribunal) la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, consenso que se extendió además del objeto al precio y a la forma de pago del mismo. Solicitó se analizara el contrato fundamento de la presente demanda, para determinar la naturaleza del mismo, la voluntad real de los contratantes. Que su representado comenzó la relación el 26-02-2009 cuando celebraron un primer contrato de reserva, cuyo objeto era el mismo apartamento pero a un precio diferente, en esa oportunidad fijaron el precio del inmueble por la cantidad de Bs. 370.000,00 y suscribieron el contrato que le permitió acompañar y oponer a la demandante por venir de ella misma, y que forma parte del expediente administrativo que cursa ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, Dirección de gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras. El mismo expediente servía como prueba de los distintos requerimientos realizados por el demandado a la demandante para que cumpliera con su obligación contractual; que la demandante violó la normativa legal en cuanto al ajuste del precio de la cantidad de Bs. 370.000,00 a la cantidad de Bs. 550.000,00, a pesar de que constaba en el mismo expediente administrativo, que el demandado había reclamado ante las autoridades administrativas el cumplimiento del mismo, el cual está a la espera de la resolución de las mismas autoridades, sin que su representado haya renunciado a su derecho a ejercer otro tipo de acciones en defensa de sus derechos. Ratificó la reserva que hace el demandado de todas las acciones que le asisten en defensa de sus derechos. Que su representado entre el primero y segundo contrato de reserva se enteró de una prohibición de enajenar y gravar sobre el conjunto residencial por lo que sintió temor de que pudiera ver comprometida su vivienda, por cuanto en esas condiciones, la vendedora hoy demandante no podría cumplir con su obligación de transferirle por documento protocolizado la propiedad del inmueble. Que su representado cumplió con los pagos convenidos tal y como lo acepta en el mismo libelo la demandante. Que aceptó pagar cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) más, del precio inicial ante la presión de la demandante pues ayudaría a la constructora demandante para que terminara a tiempo el inmueble y pudiera transferirle la propiedad, que le pareció mucho más grave que el Tribunal Tercero de Primera Instancia Penal en funciones de Control, mediante circular N° 0230-0116-C1-000144 del 09-02-2011, había prohibido la venta de los inmuebles que formaban parte del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”. Que esto lo llevó a exigir a la demandante el cumplimiento del contrato de compra venta, pero a pesar de estar vencido el término convenido y de haber cumplido el demandado con los pagos, la demandante se encontraba imposibilitada de cumplir con su obligación de protocolizar el documento pues no había obtenido la constancia de habitabilidad y como se podía apreciar de la misma copia que riela al folio 14, la obtuvo el 18-07-2012 y tampoco había registrado el documento de condominio lo cual acompañó en copia simple, en fecha 20-09-2012, habiendo quedado anotado bajo el N° 5, tomo 25, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal, que con esas documentales quedaba demostrado que para el momento del vencimiento de la Constancia de Reserva y para el cumplimiento de la obligación de pago por parte de su representado, la demandante no estaba en condiciones de cumplir lo acordado en el contrato, por tanto, ante la falta del demandante, no le podía exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio, aunado a esto la demandante le exigía ilegalmente el pago de ajustar por inflación argumentado que estaba convenido en el contrato y el pago de supuestos gastos de registro y exorbitantes honorarios de abogados a los que no estaba obligado, y todavía hoy la accionante insiste en que el demandado debía pagar estas cantidades. Que ante el incumplimiento manifiesto y evidente de la demandante, se negó a ejecutar su obligación de pagar el saldo del precio y las cantidades adicionales que le estaban exigiendo, (negrillas del Tribunal); sin embargo, manifiesta su total disposición a pagar el saldo del precio adeudado en el momento de la protocolización del documento de propiedad, inclusive en el momento en que dicho documento esté en la Oficina de Registro listo para ser protocolizado o en la oportunidad que el Tribunal le ordene hacerlo. Que para el momento en que se firmó el contrato de reserva que la demandante pretende unilateralmente resolver, se encontraba vigente desde hace 11 meses la resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.197 del 10-06-2009 que en su artículo primero prohibía que los precios de las viviendas fueran ajustados de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor o IPC., sin embargo, en el contrato cuya resolución unilateral pretende la parte actora, este juzgador podía apreciar que al folio 12 del expediente se establece el precio según preferencia sujeto al IPC Bs. 550.000,00 y lo demostrará en la etapa probatoria la demandante de manera ilegal pretendía exigir y en algunos casos exigió, no solo al demandado sino también a otros adquirentes el ajuste en los precios convenidos. Tampoco cumplió la demandante con la exigencia de informar a los compradores que es y era para el momento de las ventas, titular del derecho de propiedad sobre el terreno base de la construcción. Que en reiteradas ocasiones su patrocinado requirió a la demandante el cumplimiento de sus obligaciones, pero solo obtuvo evasivas. El Tribunal para decidir observa: Resuelta como fue la naturaleza del contrato, estableciendo que se trata de un contrato preliminar y no una venta definitiva, y establecida la norma jurídica aplicable para la solución del conflicto, considera el Tribunal, que la parte demandante solicita la resolución del contrato con fundamento en la contumacia del demandado de cumplir las obligaciones asumidas en el contrato preliminar, sobre este punto en particular, el demandado afirmó que el vencimiento del término extintivo establecido en la reserva, para el otorgamiento del documento de venta definitiva, se produjo 30 días contados a partir del 07/05/2010, es decir, el 06/06/2010; que para esa fecha la demandante no estaba en condiciones de otorgar el documento definitivo de traspaso de la propiedad, por cuanto el inmueble se encontraba en construcción, no se había obtenido la habitabilidad de los apartamentos que integran la Torre B y no se había otorgado el documento de condominio. Considera este Tribunal, que resulta notorio el hecho que el demandante conocía al momento de la firma de la “constancia de reserva”, que se trataba de la reserva para la posterior compra de un bien a futuro, puesto que como lo conviene y reconoce, estaba negociando con una empresa promotora y constructora de proyectos habitacionales; realizó no una, sino dos reservas, la primera la cual desistió y la segunda el 07/05/2010; es decir que la obligación de formalizar la venta estaba sometida a la condición suspensiva de la construcción del inmueble, obtención de los permisos de habitabilidad; otorgamiento del documento de condominio y además porque en el contrato de reserva, se había establecido el pago por cuotas del precio hasta completar el 50% del valor convenido, y la fecha de vencimiento de la última cuota conforme al plan de pagos reconocido por ambas partes, era 30/11/2010; esto pone de manifiesto que el contrato preliminar de reserva, estableció una fecha de vencimiento, anterior al pago del saldo de la inicial, porque se iba a suscribir la opción de compra venta, como lo alegó la demandante; y consta en el contenido del contrato de reserva “(…) por concepto de reserva de un cupo de adquisición de un apartamento” (…) y así mismo que de los CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) eran para “reservar una opción a compra del apartamento”; pues, como lo asentó este Tribunal, la intención de las partes no fue la de otorgar el documento definitivo de traspaso al vencimiento de los treinta días establecidos para el vencimiento de la reserva, sino de firmar el documento de Opción de Compra Venta; sin embargo, se cumplió el lapso de los treinta días, se pagó el cincuenta por ciento del precio y no consta en el expediente que el demandado de autos, haya realizado alguna actividad a los fines de obtener la firma de la opción de compra venta; el plazo para suscribir esa Opción de Compra Venta a juicio de éste Tribunal era de treinta días contados a partir del 07/05/2010; y era independiente del plazo concedido para el pago de la última cuota del 50% del precio inicial hasta completar DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 270.000,00), es decir hasta el (30/11/2010). Si bien la promotora debió notificar al demandado que el referido contrato de opción de compra venta ya estaba disponible, pues en el mismo debía constar la oportunidad en la que se otorgaría el documento definitivo de traspaso de la propiedad y demás condiciones para el finiquito de la negociación, el demandado como interesado, debió agotar las diligencias necesarias a los fines de manifestar a la Promotora su deseo de continuar y culminar la negociación. Por su parte, tampoco aportó el demandado prueba alguna sobre la negativa de la Promotora de finiquitar la negociación, con anterioridad a la contestación a la demanda, sólo promueve a tal efecto, la denuncia interpuesta ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, que no constituye a juicio de este Tribunal, prueba fehaciente a los fines de demostrar los múltiples requerimientos que refiere haber realizado a la demandante, con el propósito de finiquitar la negociación, ni de las evasivas a que se refiere en el escrito de contestación. De igual forma, la parte demandante alega que el demandado no pagó las cuotas del precio inicial en forma tempestiva, y que los pagos fueron realizados la mayoría de ellos fuera de la fecha fijada, sin embargo, considera el Tribunal que el hecho de haber recibido la Promotora los pagos aún fuera de las respectivas fechas de vencimiento, revelan la aceptación de la demandante en recibir el pago aún realizado extemporáneamente y en consecuencia no puede servirse de esa circunstancia para establecer un cumplimiento tardío por parte del demandado. Así se establece. Observa el Tribunal, que transcurrieron los años 2011, 2012 y 2013, sin que el demandado reconviniente, le haya solicitado a la demandante reconvenida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de reserva, como era la firma de la opción de compra venta definitiva, pues en el expediente no existe prueba material de estas solicitudes; así como tampoco de los múltiples requerimientos que alegó haber realizado a la demandante y al no haber cumplido la obligación principal de pagar el saldo del precio insoluto del inmueble, debidamente indexado como lo acordaron las partes en el contrato preliminar, o al menos no consta el pago en autos, no puede afirmar que la demandante esté en mora de cumplir su obligación, puesto que en todo caso, si hubiera acreditado haber pagado el saldo del precio, aún sin incluir el valor de la indexación, habría producido la respuesta, por parte de la promotora y provocado legítimamente su incumplimiento, por lo que resulta improcedente solicitar al Tribunal que emane una sentencia constitutiva, en la que se ordene a la PROMOTORA otorgar la escritura, pagando sólo la diferencia de precio no pagado, puesto que no consta que PROMOCIONES ROAN C.A., haya aceptado no aplicar la indexación del saldo del valor del inmueble, tal y como lo establece el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el demandado deberá acreditar haber pagado el precio total del inmueble en los términos convenidos, a fin de poder exigir el otorgamiento de la escritura y no consta en el expediente el cumplimiento de esa obligación que era la principal, así como tampoco, consta que pagó los gastos de elaboración de la escritura y de registro, y en el escrito de contestación manifestó negarse a pagar tanto los gastos a su cargo, así como el saldo del precio, conviniendo posteriormente conforme a diligencia en que el saldo adeudado era de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) pero que esa era la única cantidad de dinero que en todo caso aceptaría pagar, y no la indexación o corrección monetaria, en tal virtud, se debe entender que tales incumplimientos a las obligaciones asumidas en el contrato preliminar por parte del demandado, se deben considerar o tener como definitivos y así se declara. Los argumentos de la parte demandada en cuanto a que la falta de pago del saldo del precio, se debió a que para la fecha de vencimiento del contrato de reserva, la PROMOTORA no estaba en condiciones de cumplir pues no había obtenido la habitabilidad y demás documentos necesarios para otorgar el documento definitivo de traspaso, no resultan pertinentes, así como tampoco el hecho de haber tenido conocimiento de numerosas medidas cautelares dictadas por Tribunales Civiles y Penales, puesto que al momento de celebrar el contrato el demandado tenía pleno conocimiento que el inmueble estaba en construcción, siendo un hecho notorio, que un edificio no se construye en seis meses, máxime cuando es igualmente notorio la dificultad de acceder a materiales y equipos, razón por la que las partes establecieron que el precio preferencial de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) y que al saldo se le aplicaría el IPC, para el momento de protocolización del documento definitivo de traspaso, lo que es una medida perfectamente legítima para evitar el provecho injusto en perjuicio de quien asume el riego de construir y desarrollar un proyecto habitacional siendo notoria la situación económica y dificultades para obtener materiales, equipos y mano de obra calificada. De otra parte ya este Tribunal se pronunció sobre la fecha de vencimiento del contrato de reserva el 06/06/2010 y el demandado no acreditó en el curso del proceso haber agotado las diligencias necesarias para otorgar el documento de opción de compra venta o una vez pagado el precio convenido, el otorgamiento del documento de venta definitivo. La obligación de la demandante de otorgar el documento definitivo de traspaso de la propiedad, estaba condicionada a que el demandado pagara el saldo del precio debidamente ajustado al IPC y los gastos a cargo del comprador para poder presentar ante la Oficina de Registro Subalterno el correspondiente documento definitivo de traspaso de la propiedad, con lo que no se cumplió, en razón de lo cual el demandado reconviniente no puede pretender tal y como solicita en el escrito de reconvención el cumplimiento de un contrato de compra venta suscrito el 07 de mayo de 2010 que corre a los folios 11 al 13 de la pieza I del expediente y tal sentido 1) Protocolizar el documento definitivo de traspaso de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “EL ALCAZAR”, sin exigir nada más que el pago del saldo del precio, es decir, excluyendo expresamente cualquier cantidad por concepto de ajuste por inflación o IPC, gastos de registro, honorarios o cualquier otro motivo fútil; 2) Hacer la tradición y la entrega real y efectiva del apartamento B-11-1, del conjunto residencial El Alcázar debidamente terminado y en condiciones de habitabilidad. 3) A tenor del artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria pagar al demandado la cantidad de dos (2) unidades tributarias por cada día de atraso en la entrega del inmueble contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato de reserva el 06 de Junio de 2010 y hasta el 06 de enero de 2016 hasta la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 610.800,00) y además reclama el pago de los cánones de arrendamiento que ha tenido que pagar el demandado cuyo reclamo a su decir efectuará por separado. No resulta procedente, solicitar el cumplimiento de un contrato de compra venta definitivo, pues lo que suscribieron las partes fue un contrato preliminar para reservar un cupo para la adquisición de un apartamento, mediante el otorgamiento de un contrato de opción de compra venta del inmueble 30 días siguientes a la fecha de la reserva, y no consta en el expediente que el demandado haya dado cumplimiento a esta obligación, ni a las demás obligaciones derivadas del contrato de reserva, porque al momento de interponer la denuncia ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, era plenamente conocedor que ya el edificio B, estaba construido y tenía la habitabilidad y así lo acepta y reconoce al momento de contestar la demanda, cuando señala que el documento de condominio fue registrado en fecha 20/09/2012 y la habitabilidad del inmueble había sido otorgada por los órganos competentes para el día 18/07/2012, es decir, aun cuando la demandante no probó haber notificado que el apartamento se encontraba disponible, estos documentos, al tener carácter de documentos públicos registrados, que no fueron tachados de falsedad en el curso del proceso, cumplieron su función de publicidad derivada del acto registral y por tanto el demandado, al admitir conocer estos documentos, no puede alegar que no fue notificado por la promotora; además que en uno de los actos conciliatorios realizados ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat (Folios 91 y 92), Pieza I, manifestó su voluntad de continuar con la negociación, pero ofreció pagar la mitad del saldo del precio del inmueble adeudado, lo que era contrario a lo contractualmente pactado. Es de hacer notar que a pesar de haber constituido el demandado en el contrato preliminar dos direcciones a saber: En la Urbanización Monterrey, Bloque 6, Apartamento 28 y su domicilio laboral en una empresa denominada TRANSPORTE Y CONSTRUCCIONES DOÑA CHIQUI C.A, ubicada en el Valle, Parroquia Juan Germán Roscio, Municipio Independencia, Capacho, Estado Táchira direcciones en las que no fue posible practicar su citación personal, razón por la que el Tribunal a quo, en fecha 29 de enero de 2014, acordó librar carteles de citación y luego de transcurrir el lapso para la comparecencia, se le nombró defensor ad litem. En fecha 24 de Noviembre de 2015, se dio por citado en el expediente a través de su apoderada, estando en conocimiento de la existencia de la demanda interpuesta en su contra cuando interpuso la denuncia ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; (06/10/2014) y en la que manifestó: “La empresa ha alegado una serie de argumentos que no son válidos para el cumplimiento de lo pautado, se niega en dar solución y por el contrario interpone ante los Tribunales Ordinarios de San Cristóbal, una demanda en mi contra, solicitando la DISOLUCIÓN DE LA OPCION A COMPRA”; por tanto, considera el Tribunal que el demando tenía conocimiento que la Promotora había construido el inmueble, obtenido la habitabilidad y otorgado el documento de condominio y no se hizo parte en este proceso, sino hasta el 24 de Noviembre de 2015, después de haber interpuesto la referida denuncia, (06/10/2014), transcurriendo desde ésta fecha hasta la oportunidad en que se da por citado un año, un mes y 18 días calendario; y desde la admisión de la demanda el 18/12/2013 al 24/11/2015, transcurrió un año, 11 meses y seis días, lo que revela su intención de constituir un medio de prueba sobrevenido, estando este proceso ya en curso, tal y como fue señalado en el punto previo de esta sentencia. Es evidente que el demandado no cumplió las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato preliminar y para pretender enervar los efectos de tal incumplimiento, interpuso la referida denuncia para hacerla valer en un proceso del que ya tenía conocimiento, configurando una violación al principio de lealtad y probidad en el proceso porque realizó actos inútiles para la defensa de su derecho y ha pretendido obstaculizar de una manera ostensible su desenvolvimiento normal. Esta posición asumida por el demandado reconviniente, no es cónsona con las obligaciones asumidas en el contrato preliminar y revela su intención de que no en los términos que fue pactados, incluso en el escrito de contestación a la demanda, señaló que se negó a ejecutar su obligación de pagar el saldo del precio y las cantidades adicionales que le estaban exigiendo, razón por la que no puede pretender que se cumpla el contrato en unas condiciones que el mismo establezca unilateralmente, o ampararse en el hecho que se trata de un inmueble destinado a vivienda, para coaccionar a la demandante a transferirle la propiedad, sin al menos cumplir cabalmente, con las obligaciones que asumió libre y voluntariamente, puesto que el desistimiento de la primera reserva, está debidamente documentada en el expediente y al contestar la demanda y proponer reconvención, reconoce la validez del contrato de reserva de fecha 07/05/2010, y el Tribunal al pronunciarse sobre la naturaleza de ese contrato, estableció que ese término se fijó para suscribir el documento de opción de compra venta, en el que se plasmarían las condiciones de la negociación, puesto que la inicial del precio fue convenido para ser pagado en forma fraccionada de la manera que quedó señalada; en consecuencia, se establece que a la presente fecha el demandado ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) y los restantes DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (280.000,00), quedaron para ser pagados antes de la protocolización del documento definitivo previa indexación, o en el momento mismo del otorgamiento del documento con recursos propios o crédito hipotecario, siendo el precio pactado de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), e igualmente que no hubo venta a plazos o a crédito; en consecuencia una vez analizadas las pruebas promovidas se constata inexistencia del pago del saldo del valor del inmueble en los términos convenidos, que en aplicación de la sentencia vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, debió realizar el demandado reconviniente antes de la sentencia para poder exigir el otorgamiento de la escritura traslativa de la propiedad y al no constar este hecho, este Tribunal constituido en Asociados debe declarar parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, puesto que la demandante si probó haber construido los edificios del Conjunto Residencial EL ALCAZAR, obtenido la habitabilidad y otorgado el documento de condominio, sin que exista en autos prueba alguna que el demandado haya solicitado a la demandante, la formalización del contrato de opción de compra venta, ni tampoco el pago del precio y gastos de registro de la negociación para obtener el traspaso de la propiedad. Así se precisa. El alegato de incumplimiento de PROMOCIONES ROAN C.A., con fundamento en el artículo 1.168, no quedó debidamente probado en el curso del proceso y además el demandado no probó haber cumplido sus obligaciones, razón determinante por la que se declara sin lugar la excepción de contrato no cumplido. Así se establece. Este Tribunal constata que hasta el momento en el que el demandado interpuso la denuncia por presunta estafa inmobiliaria ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, admitida el 06/10/2014, no existe en el expediente prueba alguna destinada a demostrar que el demandado haya querido cumplir con el pago del saldo del precio, tampoco consta procedimiento de oferta de pago o consignación del pago mediante depósito bancario a la orden de PROMOCIONES ROAN C.A., cuyos números de cuentas bancarias eran de su conocimiento, pues constan en el plan de ventas, que corre inserto al folio 13, Pieza I del Expediente, es decir, Banco Mercantil cuenta corriente Nro. 010510653111036 o Banco de Venezuela cuenta Nro 0102-0441-00000399229, documento que ha quedado reconocido y valorado en esta sentencia; de igual forma, no consta haber consignado a la demandante, el dinero para la elaboración del documento definitivo de traspaso y demás gastos a cargo del futuro adquiriente, como lo prevé el artículo 1.491 del Código Civil, ni consta que haya realizado diligencia alguna a los efectos de lograr un acuerdo con la Promotora con anterioridad a la interposición de la demanda; respecto del cálculo de la corrección monetaria del saldo del precio, obligación que asumió a la firma del contrato y en consecuencia, no puede solicitar el cumplimiento de un contrato de compra venta, porque lo que suscribió fue un contrato de reserva, que es una convención preliminar para suscribir posteriormente una opción de compra venta, y no fue una venta perfecta para lo cual debía haber pagado la totalidad de precio, por lo que el Tribunal considera procedente, en virtud de la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, acordar el reintegro de las cantidades de dinero pagadas a cuenta del precio, por el demandado. El demandante ofreció pagar la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) con los respectivos intereses; no obstante y debido a que el saldo del precio convenido quedó sujeto a corrección monetaria, como lo prevé el contrato preliminar, para el caso de cumplir la negociación o en caso de desistir del mismo, aplicando la sana crítica y la equidad, siendo un hecho público y notorio la pérdida del valor adquisitivo del dinero, considera procedente ordenar a la demandante reintegrar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) debidamente indexados, mediante experticia complementaria del fallo a ser practicada por un único experto contable que designará el Tribunal, concediéndosele a la demandante reconvenida un lapso para el cumplimiento voluntario a ser establecido por el Tribunal a quo que no excederá de diez (10) días para el cumplimiento voluntario y, en caso de negarse a pagar en el término concedido, deberá pagar los respectivos intereses moratorios desde el día del incumplimiento hasta el pago definitivo. Así se establece. En cuanto a la Reconvención propuesta por la parte demandada, observa el Tribunal que el demandado de autos, no demostró el cumplimiento cabal y total de las obligaciones asumidas en el contrato de reserva, tales como el pago del saldo del precio, los gastos de registro y la indexación del saldo del precio, para de esta forma poder exigir el cumplimiento a la demandante reconvenida, razón por la que se declara improcedente la excepción de contrato no cumplido. Respecto del procedimiento administrativo interpuesto ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, éste no constituye en sí mismo prueba alguna de los argumentos en cuanto a los múltiples requerimientos que realizó a la demandante reconvenida, para lograr el cumplimento del contrato y menos aún prueba la existencia de un procedimiento administrativo que deba resolverse, ni de la obligación de la demandante de agotar vía administrativa alguna porque la denuncia ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat fue interpuesta con posterioridad a la admisión de la demanda y no produjo el demandado reconviniente en el curso del proceso prueba pertinente alguna encaminada a demostrar sus argumentos defensivos y fundamentos de la reconvención, por lo que debe sucumbir frente a la resolución del contrato propuesta. Así se precisa. En cuanto a la impugnación a la estimación de la Reconvención por parte de la demandada reconviniente, observa este Tribunal que por cuanto la reconvención propuesta por el demandado fue declarada sin lugar, queda firme la estimación de la demanda propuesta por la demandante en el libelo de demanda. Así se establece. DISPOSITIVO Por lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, constituido con Asociados, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha 10 de Noviembre de 2016, por la abogada DORIS NIÑO DE ABREU, actuando en representación de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A, contra la sentencia dictada en fecha 13 de Octubre de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Reserva de Inmueble, interpuesta por la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A, contra el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, en consecuencia, se declara LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE RESERVA DE INMUEBLE suscrito por las partes en fecha 07 de mayo de 2010, cuyo objeto lo constituye el apartamento signado con el N° B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar, ubicado en la Prolongación de Las Pilas, Avenida Segunda de la Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; propiedad de la Empresa PROMOCIONES ROAN C.A. TERCERO: SE ORDENA a la demandante PROMOCIONES ROAN C.A., reintegrar al demandado JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, las sumas de dinero pagadas a cuenta del precio, que ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) debidamente indexada desde la fecha 20 de septiembre de 2012, en la cual se registró el documento de condominio del Conjunto Residencial El Alcázar, hasta la fecha en que resulte definitivamente firme el presente fallo. Dicha corrección monetaria deberá ser practicada por un único experto que nombrará el Tribunal a quo, quien establecerá la fecha para el cumplimiento voluntario de la demandante que no excederá de díez (10) días de despacho consecutivos. Transcurridos los cuales en caso de incumplimiento voluntario, deben calcularse y anexarse al capital indexado a reintegrar los intereses correspondientes, por cada día que demore el cumplimiento a la tasa del 1% mensual sobre el capital aplicable a las obligaciones civiles. CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el demandado JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. QUINTO: Se condena a la parte DEMANDADA RECONVINIENTE al pago de las costas procesales por haber sido declarada sin lugar la reconvención; en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda así REVOCADA la decisión recurrida. Notifíquese a las partes la presente decisión. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constituidos con Asociados, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de Junio de Dos mil Diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Titular, Miguel José Belmonte Lozada Los Jueces Asociados: Susana de Jesús Carvajal Camperos (Ponente) Miguel Ángel Paz Ramírez La Secretaria Temporal, Sarait Andrea Vera Velandria En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:05 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron las respectivas boletas de notificación. MJBL/ Exp.16-4369