TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
207º y 158º

EXPEDIENTE Nº 3.476

Trata el presente juicio de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano LUIS JOSÉ CHACÓN PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.223.920, obrando con el carácter de Director Ejecutivo de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 23 de enero de 2012, bajo el No. 47, tomo 2-A RM 445, representada por su apoderado judicial, abogado Leonardo Alí Montilla Araque, titular de la cédula de identidad No. V-19.214.307, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 240.225, en contra de la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-26.515.071, representada por sus apoderados judiciales, abogados María Alejandra Quintero Contreras y Carlos Eduardo Rodríguez Urbina, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.903.218 y V-15.157.758 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 68.092 y 110.204 en su orden, y en contra del ciudadano JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E- 82.209.344, representado por la abogada Arelis Jazmín Velazco Padrón, titular de la cédula de identidad N° V-6.139.625, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 41.563.

Sentencia Apelada:
Conoce esta Alzada del presente expediente, en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la cual declaró: PRIMERO, con lugar la demanda interpuesta; SEGUNDO, ordenó a la parte demandada otorgar por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, el documento definitivo de venta a la empresa demandante ROOSTER HOLDINGS, C.A., sobre el inmueble para uso industrial, ubicado en el sector "P" de la Zona Industrial de La Fría; TERCERO, que en caso de incumplimiento de lo ordenado en el dispositivo anterior de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la decisión produciría los efectos correspondientes, para lo cual se expedirá copia certificada del fallo a los fines de su registro y protocolización en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, y el estampamiento de la nota marginal correspondiente en dicha oficina de Registro en el documento registrado e inscrito con el No. 2012.207, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 431.18.11.1.2865, correspondiente al libro del folio real del año 2012 de fecha 22-03-2012; CUARTO, condenó en costas del juicio principal a la parte demandada por haber resultado vencida; QUINTO, declaró sin lugar la reconvención propuesta por la codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA contra la SOCIEDAD MERCANTIL ROOSTER HOLDINGS, C.A.; y SEXTO, condenó en costas de la reconvención a la codemandada reconviniente.

I
ANTECEDENTES DEL CASO
PIEZA I
En fecha 27 de noviembre de 2015, fue presentado escrito de demanda previa distribución (folios 1 al 25). Dicha pretensión fue admitida por el Tribunal a quo mediante auto de fecha 9 de diciembre de 2015, inventariando la causa bajo el N° 22.205.
Citada la codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, a los folios 85 al 88, sus apoderados judiciales María Alejandra Quintero Contreras y Carlos Eduardo Rodríguez Urbina, consignaron poder notariado.
Mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte actora reformó la demanda, incluyendo como demandado al ciudadano JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA (folios 89 al 92 pieza I). Dicha reforma fue admitida por auto de fecha 17 de mayo de 2016.
Consta que el 31 de mayo de 2016, la abogada Arelis Jazmín Velasco Pedrón, consignó poder otorgado por el codemandado Jorge Arturo Alvarado Bautista y se dio por citada en su nombre y representación (folios 95 al 99).
Cumplidos los trámites de la citación, mediante escrito fechado 21 de junio de 2016, inserto a los folios 100 al 126, la representación judicial de Jorge Arturo Alvarado Bautista contestó la demanda.
En la misma fecha, 21 de junio de 2016, la representación judicial de Ruth Betty Ortíz Padilla consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención por resolución de contrato, según consta a los folios 127 al 159.
PIEZA II
La reconvención fue admitida por auto del 20 de julio de 2016 (folio 2).
Siendo la oportunidad legal respectiva, la representación judicial de la parte demandante reconvenida contesta la reconvención en fecha 27 de julio de 2016 (folios 3 al 15).
A los folios 22 y 23, corre escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, el 12 de agosto de 2016.
En fecha 16 de septiembre de 2016, la representación judicial de JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, hizo lo propio según consta a los folios 24 al 31.
La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 20 de septiembre de 2016, según consta a los folios 33 al 40, siendo agregadas las pruebas aportadas por las partes mediante autos de fecha 21 de septiembre de 2016, insertos a los folios 32 y vuelto, y 148.
Por diligencia de fecha 23 de septiembre de 2016, la representación judicial de la parte codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, impugnó la copia simple acompañada al folio 46 de la pieza II; copia simple de la imagen del recibo de caja Nro. R-l00-00000000207 que riela al folio 47 de la segunda pieza, (folios 149-150).
Por escrito fechado 26 de septiembre de 2016, la representación judicial de JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, impugnó las copias promovidas como certificación emitida por la Cámara de Comercio de Cúcuta que riela al folio 46 de la pieza II y de la imagen del recibo Nro. R-100-00000000207 de fecha 15-05-2015, que riela al folio 47 de la pieza II (folios 151 y 152).
Admitidas las pruebas mediante autos de fecha 28 de septiembre de 2016, insertos a los folios 153 y vuelto y 154, se abrió el lapso de evacuación respectivo.
Estando la causa para presentar informes, sólo lo hizo la parte actora según consta de escrito de fecha 15 de diciembre de 2016 (folios 200 al 207).
En fecha 31 de marzo de 2017, se dictó el fallo recurrido, relacionado ab initio (folios 217 al 245).
En fechas 8 y 17 de mayo de 2017, los apoderados judiciales de los demandados ejercieron recurso ordinario de apelación, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 25 de mayo de 2017, inserto al folio 302.
Realizados los trámites administrativos de distribución de causas, correspondió el conocimiento de la presente al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual, mediante auto de fecha 7 de julio de 2017, le dio entrada e inventario bajo el No. 3.477, y el trámite respectivo para segunda instancia.
En fecha 12 de julio de 2017, las partes presentaron informes (folios 305 al 321).
En fechas 19, 21 y 25 de julio de 2017, los apoderados de las partes presentaron observaciones a los informes de sus contrapartes (folios 322 al 327).
Corre anexo un CUADERNO DE MEDIDAS constante de treinta y siete (37) folios útiles.
Estando dentro del lapso legal correspondiente, este Tribunal procede a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La parte actora esgrimió como fundamentos de su acción de cumplimiento de contrato, lo siguiente:
Que, consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, bajo el Nro. 08, tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que su representada suscribió con los aquí demandados un contrato de promesa de compraventa de un inmueble urbanizado, para uso industrial, descrito así: Parcela Nro. 01 y parte de la parcela Nro. 02 y los inmuebles sobre ella construidos compuestos por un galpón industrial con un área de 990 mts2 aproximadamente, de paredes de concreto, cabillas, techo de asbesto, canales de agua de lluvia y otras construcciones constituidas por cocina y comedor para obreros, enfermería, baños, duchas para obreros, caseta de vigilancia, oficinas, caseta de transformadores, basurero, todo cercado con malla ciclón y estantillos, brocales en la calle, todo lo cual hace un total de construcción de 1.700 mts2 aproximadamente, ubicado en la zona industrial de La Fría, sector "P", con una superficie de 9.999,60 mts2, alinderado de la siguiente forma: NORTE: en una longitud de 120 mts con la avenida quinta; SUR: con una longitud de 120 mts con la parcela Nro. 2 del sector "P"; ESTE: en una longitud de 83,33 mts con avenida 3; y OESTE: en una longitud de 83 mts con la parcela 22 del sector "P".
Aduce que en la opción de compraventa se estableció un plazo de 11 meses contados a partir del 12 de febrero de 2015; que la cláusula Tercera estableció el precio de venta en la suma de CUARENTA Y SEIS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 46.153.846,15), los cuales serían pagados de la siguiente forma: 1.- La cantidad de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 7.692.307,69) por concepto de arras, el día 15 de febrero de 2015; 2.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,64) como cuota número 1, el día 15 de mayo de 2015; 3.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54) como cuota número 2, el día 15 de agosto de 2015; 4.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54) como cuota número 3, el día 15 de noviembre de 2015; 5.- La cantidad de tres millones ochocientos cuarenta y seis mil ciento cincuenta y tres bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 3.846.153,85) como cuota número 4, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Señaló que el contrato celebrado cuenta con una cláusula penal, conforme a la cual el incumplimiento de los promitentes vendedores acarrearía la devolución del pago recibido en arras, y si era por parte del comprador, la retención del pago entregado como arras, y la indemnización de los daños y perjuicios.
Argumentó que en fecha 15 de febrero de 2015, fue realizado a favor del vendedor el pago de las arras, y que desde allí empezó a producir efectos legales entre las partes el contrato.
Indicó que ejerce la posesión del inmueble objeto del contrato desde el 23 de marzo de 2015, conforme consta del acta de entrega de predio, la cual anexó.
Esgrimió que un día antes de vencerse el pago de la primera cuota prevista en el contrato, el promitente vendedor le solicitó que le hiciera abonos al precio en moneda colombiana, en virtud de la devaluación de la moneda, lo cual aceptó ante la necesidad de continuar y finalizar la negociación, expresando que el día 15 de mayo de 2015, fecha en la que vencía la primera cuota, y según consta de recibo de pago No. R-100-00000000207, fue cancelada la cantidad de catorce millones cuarenta mil (14.040.000,00) pesos colombianos; que posteriormente el promitente vendedor le manifestó que no realizara los otros pagos conforme se había convenido, sino que el saldo restante lo pagara al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, y que a cambio se redujera el plazo de la promesa, perfeccionándose en el mes de octubre de 2015 y no en enero de 2016.
Que en el mes de septiembre de 2015, le solicitó al promitente vendedor la entrega de la solvencia, mapa y cédula catastral, y demás requisitos para proceder a la redacción del documento para su protocolización sin que hubiere recibido respuesta alguna hasta la fecha.
Señala que el promitente vendedor adelantó ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, una notificación judicial para ponerlo en conocimiento de la presunta falta de pago; de la terminación del contrato y la desocupación real y física del inmueble.
Que el promitente vendedor aduce un supuesto incumplimiento, a sabiendas de que la ejecución del contrato no se llevó a cabo de la manera expresada en el mismo por su propio requerimiento, y por la buena fe y armonía que se había desarrollado en la relación comercial.
Indicó que trató de establecer comunicación con el apoderado de la propietaria, y que éste le manifestó que ya no tenía interés en hacer el negocio, desconociendo abiertamente el pago parcial efectuado, lo cual denuncia que es una desigualdad y ventaja en beneficio del vendedor que deriva de la Cláusula Penal prevista en el ordinal sexto del contrato.
Que por esa actitud del vendedor se presume lógicamente su intención deliberada de hacer incurrir a su representada en un presunto incumplimiento de su obligación de pago, con el objeto de resolver un negocio jurídico de cuyo hecho derivaría como consecuencia únicamente la devolución de un dinero recibido como arras, de la cual tuvo la oportunidad de disponer por más de ocho meses, y devolver la misma suma totalmente devaluada, conforme lo expresó en la notificación judicial antes mencionada.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.161, 1.167, 1.920 del Código Civil.
En su petitorio posteriormente reformado, demandó a los ciudadanos Ruth Betty Ortiz Padilla y Jorge Arturo Alvarado Bautista por el cumplimiento del contrato, la existencia y validez del mismo; para que reconocieran que el precio convenido fue de cuarenta y seis millones ciento cincuenta y tres mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con quince céntimos (Bs. 46.153.846,15); que recibieron la suma de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs 7.692.307,69), por concepto de arras, y la suma de catorce millones cuarenta mil (14.040.000,00) pesos colombianos, los cuales solicita que sean imputados al precio de la venta, previa conversión de la divisa extranjera a Bolívares, al valor que aplicó para el 15 de mayo de 2015; que convenga en recibir el saldo restante pactado para la venta previa determinación de su monto por el tribunal, atendiendo a la conversión referida en el particular anterior; en formalizar el documento de compraventa mediante el otorgamiento del documento ante el Registro Público respectivo, o en su defecto, que la sentencia que se dicte sirva de justo título a los fines del traspaso de la propiedad.
El codemandado JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Alegó falta de legitimidad en la representación del demandante, indicando que no fue consignado poder original ni copia certificada otorgado al abogado Leonardo Mantilla. Que el abogado Leonardo Mantilla, quien se atribuye la representación judicial de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., sólo consignó copia simple de su mandato, y que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fue impugnado en tiempo hábil y debe declararse nulo.
Alegó la falta de cualidad pasiva de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir la parte actora no se encuentra debidamente representada en el proceso, ya que el apoderado que actúa con un poder impugnado no tiene la representación para reformar la demanda, y por lo tanto la misma no debió ser admitida. Igualmente señaló que su representado no tiene cualidad para ser demandado en esta causa conforme a los artículos 1.169 y 1.684 del Código Civil, por cuanto actuó como apoderado de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla.
Denunció que la reforma de la demanda implica una nueva demanda, que debe cumplir con los mismos requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que con ello se garantiza el derecho a la defensa, debido proceso y el derecho de igualdad de las partes, y que debe decretarse la inadmisibilidad de la reforma opuesta como defensa de fondo por no cumplir con los requisitos de la norma señalada.
Negó, rechazó y contradijo en nombre de su representado, que le haya solicitado a la parte actora abonos al precio establecido en la venta en pesos colombianos. Negó que el 15 de mayo de 2015 le hubiere sido cancelada la suma de catorce millones cuarenta mil (14.040.000,00) pesos colombianos; niega la existencia del recibo de pago Nro. R-100-00000000207, y que al haber sido dicho instrumento el fundamental en la pretensión, debió consignarse con el libelo, por tratarse de un documento privado, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; que por ello la demanda carece de instrumento fundamental, es infundada y temeraria y así solicita sea declarado por el Tribunal.
Niega que su representado, como mandatario de la vendedora, le haya planteado a la compradora no realizar otros pagos conforme se había convenido; niega que se le haya manifestado a la compradora que el saldo restante se pagaría al momento de la venta definitiva a cambio de reducir el plazo de la promesa; niega que en el mes de septiembre de 2015 se le hubiere solicitado la solvencia, cédula, mapa catastral y demás requisitos; niega que haya dicho que ya no tenía interés en hacer el negocio; alega que la cláusula penal del contrato fue aceptada por el demandante y que si no estaba de acuerdo debió manifestarlo antes de suscribir o autenticar el contrato de opción; que en ningún momento hubo la intención de hacer incurrir al demandante en incumplimiento; niega que la promitente compradora haya realizado diligencias encaminadas a resolver el conflicto; niega que haya que hacer una conversión a divisa extranjera porque esto es ilegal. Niega, rechaza y contradice el pago de costas.
Negó que haya recibido el pago parcial del precio del inmueble, pues solo recibió el pago de arras. Niega que su representado haya tenido mala fe contractual.
Conviene en la existencia del contrato y en el pago por parte de la compradora de las arras en la suma de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs 7.692.307,69); conviene en que el precio de la venta fue la suma de cuarenta y seis millones ciento cincuenta y tres mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con quince céntimos (Bs 46.153.846,15); conviene en que el bien objeto de la negociación está en posesión de la compradora y demandante.
Impugna las copias fotostáticas simples identificadas con las letras "A", "C"; “D” y "E", anexadas junto al libelo de demanda.
Impugnó la cuantía de la demanda alegando que, si el promitente comprador demanda el cumplimiento del contrato sobre un bien inmueble que tiene un valor determinado para el momento de su celebración, el valor de éste, luego de transcurrido un año, no puede ser el mismo. Señala que el valor de la demanda debe ser la cantidad correspondiente a la suma del precio del negocio más lo correspondiente a la cláusula penal por concepto de daños y perjuicios conforme al artículo 33 del Código de Procedimiento Civil y que esta cantidad es la suma de Bs. 53.846.153,8 equivalentes a 304.215,55 unidades tributarias.
La abogada María Alejandra Quintero, ya identificada, obrando como apoderada de RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, esgrimió como defensa de esta codemandada lo siguiente:
Alegó la falta de cualidad activa como defensa de fondo, indicando que el ciudadano Luis José Chacón Pacheco se presentó en juicio obrando como director de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., y que al ser una persona jurídica, conforme al artículo 212 del Código de Comercio y 52 de la Ley de Registro Público y del Notariado, debió realizar la publicación por prensa, y un ejemplar debió ser certificado por el Registro y agregado al expediente. Que no consta en el expediente mercantil el ejemplar del periódico de la publicación de la constitución de la sociedad mercantil, lo que implica que la empresa se debe tener como una sociedad de hecho que no está legalmente constituida; que la falta de cualidad se configura por cuanto la demandante es una sociedad irregular que no está representada por personas naturales conforme se evidencia de su expediente mercantil, y que la misma es inexistente.
Niega, rechaza y contradice que la vendedora le haya solicitado abono al precio en pesos colombianos a la compradora. Niega que el 15 de mayo de 2015, le hubiere sido cancelada la suma de catorce millones cuarenta mil (14.040.000,00) pesos colombianos; niega la existencia del recibo Nro. R-100-00000000207, por cuanto al ser el instrumento fundamental de la demanda debió haberse adjuntado al libelo conforme al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues de este supuesto recibo es que se demuestra, a criterio del demandante, el cumplimiento de su obligación de pago y de allí se deduce su derecho a demandar; que por tanto, la demanda carece de instrumento fundamental y la misma es infundada y temeraria.
Niega que su representada le haya planteado a la promitente compradora no realizar otros pagos conforme se había convenido; niega que su representada le haya planteado a la promitente compradora que el saldo restante lo pagara al momento de la protocolización del documento definitivo de venta a cambio de reducir el plazo de la promesa, es decir, niega que el contrato se haya perfeccionado en octubre de 2015.
Niega que la promitente compradora le haya solicitado la solvencia, cédula, mapa catastral y demás requisitos en el curso del mes de septiembre de 2015; niega que su mandante le hubiere manifestado a la compradora que ya no tenía interés en hacer el negocio; niega que con la cláusula penal se haya producido una desigualdad y ventaja en beneficio del promitente vendedor, que nadie puede alegar a su favor su propia torpeza; que si consideró que la Cláusula era desfavorable debió haberlo manifestado antes de suscribir el contrato. Niega que la compradora haya realizada diligencias encaminadas a solucionar el conflicto. Rechaza que deba realizarse una conversión en moneda extranjera a bolívares por ser ello manifiestamente ilegal; niega que su mandante tenga la obligación de otorgar el documento de venta objeto de la pretensión de esta demanda; niega el pago de costas y costos del proceso y que haya recibido el pago parcial del precio del inmueble. Niega igualmente que su mandante haya tenido mala fe contractual.
Señaló como hechos convenidos los siguientes: La existencia del contrato autenticado el 12 de febrero de 2015, por ante la Notaría Pública de Ureña estado Táchira. Conviene en el pago de las arras por la suma de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 7.692.307,69), realizado por la compradora a su mandante. Conviene en que el precio de la venta fue la suma de cuarenta y seis millones ciento cincuenta y tres mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con quince céntimos (Bs. 46.153.846,15), y conviene en que la titularidad de la propiedad del inmueble está a nombre de su mandante, y que la posesión del mismo lo tiene la parte actora.
Impugnó las copias fotostáticas simples identificadas con las letras "A", "C"; "D" y "E", agregadas junto con la demanda.
Impugnó la cuantía de la demanda por considerar que es baja, alegando que el valor del inmueble desde el momento de la celebración del contrato no puede ser el mismo al actual, tomando en cuenta la suma pactada por concepto de cláusula penal.
En la oportunidad de contestar la demanda, la representación judicial de la codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA planteó, además, reconvención por resolución del contrato, fundamentada en lo siguiente:
Que en fecha 12 de febrero de 2015 ante la Notaría Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, celebró con la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble para uso industrial totalmente urbanizado, integrado por la parcela Nro. 1 y parte de la parcela Nro. 2, y los inmuebles sobre ellos construidos formados por un galpón industrial, con un área de 990 mts2 aproximadamente, con paredes de concreto, cabillas, techos de asbesto, canales de agua de lluvia, cocina, comedor para obreros, enfermería, baños y duchas para obreros, caseta de vigilancia, oficina, casetas de transformadores, basurero, todo cercado con malla ciclón y estantillos, brocales en la calle, para un total de construcción de 1.700 mts2, el lote de terreno ubicado en el sector "P" de la Zona Industrial de La Fría con una superficie de 9.960,60 mts2 aproximadamente.
Que el contrato establece en su cláusula segunda que el plazo de la opción es de once (11) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, es decir, a partir del 12 de febrero de 2015 y hasta el 12 de enero de 2016; que el precio establecido en la cláusula tercera fue de cuarenta y seis millones ciento cincuenta y tres mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con quince céntimos (Bs. 46.153.846,15), pagaderos de la siguiente forma:
A.- El día 15 de febrero de 2015, por arras, la suma de Bs. 7.692.307,69.
B.- El día 15 de mayo de 2015, la primera cuota por la cantidad de Bs. 11.538.461,64.
C.- El día 15 de agosto de 2015, la cuota número 2 por la suma de Bs. 11.538.461,54.
D.- El día 15 de noviembre de 2015 la cuota número 3 por un monto de Bs. 11.538.461,54.
E.- Al momento de protocolizar el documento de venta definitivo la cantidad de Bs. 3.846.153,85.
Alega que la promitente compradora solo cumplió con el pago de las arras, incumpliendo con el pago de las cuotas estipuladas; que su representada tiene derecho a retener lo pagado por arras y a dar por terminado el contrato quedando redimida la obligación, pudiendo ofertar el inmueble a terceros, y exonerada de la obligación de vender el inmueble al demandante reconvenido.
Señala que la compradora no pagó en las fechas convenidas las demás cuotas estipuladas del precio del inmueble, lo cual significa que incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones desde el 15 de mayo de 2015, fecha en la cual no pagó la cuota número 1, así como las demás obligaciones de pago asumidas. Que ello forzó a su mandante a notificar judicialmente de dicho incumplimiento a la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., conforme consta en solicitud No. 8.777, del Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 15 de octubre de 2015, el cual anexó en copia fotostática certificada.
Que la promitente compradora incurrió en mora con respecto al cumplimiento de sus obligaciones de pago, al punto de que el contrato venció y nunca pagó el precio; que la falta de pago le confiere a su representada el derecho de negarse a cumplir, tal como lo prevé el artículo 1.493 del Código Civil.
Argumentó que por estas razones pide la resolución del contrato, la devolución del inmueble a su representada libre de personas y cosas, el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar y como indemnización por daños y perjuicios, que su mandante retenga la cantidad pagada por concepto de arras.
La representación judicial de la demandante reconvenida dio contestación a la reconvención mediante escrito del 27 de julio de 2016, argumentando:
Niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta por estar los hechos alejados de la realidad; que es falso que su representada haya faltado a los pagos sucesivos de fecha 15 de mayo, 15 de agosto y 15 de noviembre de 2015.
Alegó que su representada el 15 de mayo de 2015 efectuó un pago en moneda extranjera por catorce millones cuarenta mil (14.040.000,00) pesos colombianos, la cual, hecha la conversión, equivale a cuarenta y dos millones ciento veinte mil bolívares (Bs. 42.120.000,00), y que por tanto con dicha cantidad de dinero, se cumplió con la totalidad del pago pactado.
Pidió la aplicación del principio iura novit curia, por cuanto a los extranjeros les está prohibido poseer o detentar propiedades en zonas fronterizas, alegando que el verdadero propietario del inmueble es JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA; que por ser dicho ciudadano y su cónyuge, colombianos, no podían figurar como propietarios del inmueble. Que cuando RUTH BETTY ORTIZ PADILLA adquiere la nacionalidad venezolana, ella le otorga un poder a JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA para que éste ofrezca el inmueble; que dichos ciudadanos les otorgaron la plena posesión y dominio del mismo; que no existe incumplimiento de su representada.
Alegó que el hecho de que la actual propietaria planteara una notificación por ante un Tribunal de Municipio, no significa que dicha actuación hiciera cosa juzgada formal ni material, ya que debió ofertar el pago de la cantidad de dinero que se le había entregado el 15 de mayo de 2015.
Que los codemandados tienen su residencia habitual en la República de Colombia.
Alegó que en fechas 15 de mayo, 15 de agosto y 15 de noviembre de 2015, se emitieron sendos cheques a nombre de Ruth Betty Ortiz Padilla, por la suma de dinero correspondiente a las cuotas respectivas, y que los anexará en la oportunidad procesal respectiva; que no solamente fueron expedidos, sino que existe disponibilidad en las fechas en las que se libraron, lo cual evidencia que quienes se negaron a recibir las cantidades acordadas fueron los demandados.
Alegó que están dispuestos, antes de la culminación de la sustanciación del presente juicio, a consignar la cantidad de dinero pactada, pues fue la parte demandada quien no suministró lo atinente a la solvencia municipal, cédula y mapa catastral y notificación al Seniat, y que es obligación de la parte demandada demostrar que sí entregó esos documentos.
Acepta la excepción de contrato no cumplido que alega la parte demandada reconviniente, y pide al Tribunal fije fecha y hora para poner a disposición del Tribunal la cantidad de dinero pactada en el documento de opción de compraventa.
Opuso la cosa juzgada, alegando que ante el mismo Tribunal había cursado expediente Nro. 22.212, en el cual el demandante CARLOS EDUARDO RODRIGUEZ URBINA, demandó a la sociedad de comercio ROOSTER HOLDINGS C.A., así como también desistió formalmente de la demanda; que el Tribunal le otorgó al desistimiento el carácter de cosa juzgada y por esta razón, la demandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA tiene prohibición de ley para intentar la demanda y solicita que la reconvención sea declarada inadmisible.

Los codemandados apelantes, en sus informes presentados ante esta instancia señalaron como fundamento de su recurso lo siguiente:

• La representación judicial del ciudadano JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, señaló:
Que el fallo recurrido adolece de los vicios de contradicción e inmotivación al momento de valorar las pruebas, sacando conclusiones que no están debidamente soportadas por las mismas, lo cual constituye violación al principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Esta denuncia la motiva la parte apelante señalando que en la oportunidad respectiva impugnó la copia simple de la “Imagen del recibo de caja No. R-100-00000000207”, que riela al folio 47 de la segunda pieza.
Aduce que la recurrida, al resolver la impugnación efectuada en tiempo hábil, de una documental de carácter privado y en copia simple, generada en otro país, cuyo promovente no cumplió con la formalidad para que surta efectos en la República Bolivariana de Venezuela, no esgrimió las razones por las cuales declaró improcedente la impugnación, violando la disposición del artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil.
Pidió que se analice que el tribunal de la causa había establecido que el motivo de la impugnación realizada a la documental referida obedecía a un “mero formalismo”. Que la recurrida violó el principio de autonomía de la voluntad de las partes al contratar.
Alega que la recurrida viola la literalidad del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, además de haber sido impugnada la documental supra referida, la misma es inconducente por haber sido incorporada al proceso en copia simple dada su naturaleza privada, para lo cual citó criterio jurisprudencial.
Denunció la contradicción del fallo por cuanto al valorar la referida documental le dio pleno valor probatorio a la copia simple de un documento privado impugnado.
Alega que la sentencia impugnada no se atuvo a lo alegado y probado en autos violando el derecho a la defensa y al debido proceso de su representada, ya que con ello se coartó y limitó a su mandante de controlar y recibir la tutela judicial efectiva, concluyendo con los vicios denunciados que la parte actora cumplió con su obligación de pago, extrayendo conclusiones de pruebas aportadas por la parte actora que no se corresponden con la realidad, conforme se evidencia de los cheques librados.
Que la emisión de los cheques referidos no constituye indicio ni presunción alguna para que el a quo concluya que hubo una intención de pago y mucho menos, como lo pretendió hacer ver a lo largo del iter procesal la parte actora, que la parte demandada nunca fue a retirarlos en la oficina de la demandante.
Denunció la violación del principio de carga procesal, previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Alega que la recurrida llegó a la conclusión a través de un cúmulo de hechos, que el pago del precio de venta del inmueble se hizo a través de la entrega de la suma de CATORCE MILLONES CUARENTA MIL (14.040.000,00) PESOS COLOMBIANOS a la parte demandada, y que ésta se limitó a rechazar dicha pretensión de pago sin aportar ningún elemento de prueba. Que esta situación vicia el principio en referencia ya que al ser rechazados los hechos pura y simplemente en la contestación hace que se invierta la carga probatoria.
Solicitó al Tribunal que analice que la parte actora incumplió con su obligación principal de pago del precio pactado en la compraventa, ya que sólo cumplió con el pago de las arras, mas nunca honró su obligación respecto de las cuotas 1, 2, 3 y 4.
Finalmente, pidió se declare CON LUGAR LA APELACIÓN PROPUESTA.

• La representación judicial de la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA señaló por su parte:
Que durante el iter procesal la parte accionante fue incapaz de demostrar que había pagado su obligación en los lapsos y términos convenidos en el contrato suscrito, ya que no aportó prueba legal y conducente de haber honrado el negocio jurídico cuyo cumplimiento ahora pretende.
Denunció que el fallo recurrido no valoró las pruebas conforme a lo alegado y probado en las actas, ya que extrajo como conclusión que el recibo consignado en copia simple No. R-100-00000000207, adminiculado a otras pruebas, tales como siete cheques emitidos a nombre de su mandante, testimoniales, estados de cuenta bancarios a nombre de la parte actora e informe contable, eran prueba contundente de la intención de pago de la parte actora.
Que al haberse rechazado y contradicho los hechos y el derecho expuestos en la demanda, se invierte la carga probatoria, y debió la parte actora demostrar el pago.
Que esa representación trajo a los autos solicitud No. 8777, contentiva de la notificación judicial que se le hiciera a ROOSTER HOLDINGS, C.A., en fecha 28 de octubre de 2015, por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, sobre la falta de pago de las cuotas 1 y 2, cuyo vencimiento tuvo lugar el 15 de mayo y el 15 de agosto de 2015, en su orden, así como la aplicación de la Cláusula Penal, y de la terminación del contrato de opción de compraventa.
Que esa prueba no fue impugnada por la contraparte y fue plenamente valorada por el a quo, lo cual configura y sustenta la defensa esgrimida en la contestación a la demanda, y hace procedente la reconvención propuesta para obtener la resolución del contrato. Que todo ello hace que el fallo esté viciado de inmotivación y contradicción.
Denunció la violación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto valora el supuesto recibo de pago presentado en copia simple, pretendiendo que la demandante pagó su obligación principal en moneda extranjera, cuando de las actas consta que dicha copia fue impugnada en tiempo hábil, y por sí sola no demuestra un nexo de causalidad sobre la materia debatida, aparte de ser inconducente e ilegal.
Que de la valoración correcta de la mencionada documental, así como de la solicitud judicial 8.777, antes referida, dependen las resultas del presente proceso, ya que las mismas son determinantes a los fines de evidenciar que ROOSTER HOLDINGS, C.A. no pagó las sumas de dinero dentro de los plazos pactados en el contrato, el cual es ley entre las partes, y que fue vulnerado por el a quo al sobrepasar los límites de su interpretación, y cambiar la verdadera voluntad de las partes contratantes.
Denunció que la recurrida erró al darle valor probatorio a las pruebas aportadas por la parte actora relacionadas con los cheques librados a nombre de su mandante, informes contables de la empresa y testimoniales que no demuestran lo pretendido por la parte actora, ni mucho menos lo decidido por el a quo.
Solicitó se declare con lugar la apelación, sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato.

III
HECHOS CONTROVERTIDOS

Conforme a lo expuesto, tomando en consideración que esta Alzada tiene plena jurisdicción sobre las actas del presente expediente y no está atada a lo decidido por el Tribunal de Cognición, procede en este acto a resolver el thema desidendum, ateniéndose a lo señalado por las partes en sus escritos de demanda, contestación, reconvención, contestación a la reconvención y de informes, conforme a criterios jurisprudenciales reiterados de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en Sala de Casación Civil, de los cuales se puede señalar sentencia No. 390, expediente 060, de fecha 18 de junio de 2014.
De la manera como quedó trabada la litis, esta alzada evidencia que el principal hecho controvertido, tanto para la pretensión de cumplimiento esgrimida por la parte actora, como para la de resolución de contrato peticionada por la codemandada reconviniente, es el cumplimiento o no de la obligación de pago por parte de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., de las cuotas números 1, 2 y 3 del precio de la venta, pagaderas conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato en las siguientes fechas: 15 de mayo de 2015, 15 de agosto de 2015 y 15 de noviembre de 2015, respectivamente.
También observa esta sentenciadora como hecho controvertido, la obligación que tenía la parte demandada y vendedora de entregar para el mes de septiembre de 2015, los requisitos administrativos para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal, mapa y cédula catastral, entre otros.

Planteada de esta forma la presente litis, esta sentenciadora pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso por las partes, luego de resolver los siguientes puntos de previo pronunciamiento requeridos por las partes en litigio.
IV
PUNTOS DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
1. Falta de legitimidad en la representación del demandante, alegada por el co-demandado Jorge Arturo Alvarado Bautista
Alegó la representación judicial del co-demandado Jorge Arturo Alvarado Bautista, que la parte actora no consignó poder original ni copia certificada otorgado al abogado Leonardo Montilla. Que este abogado, quien se atribuye la representación judicial de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., sólo consignó copia simple de su mandato, la cual fue impugnada en tiempo hábil y debe declararse nulo, que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, evidencia esta alzada que la impugnación realizada se centra en el hecho de que el poder esgrimido por la parte fue aportado en copia fotostática. En el caso de marras, consta que el poder en referencia fue otorgado ante una Notaría Pública con las solemnidades de Ley, conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil. Además de esto, observa esta juzgadora que al folio 214 de la pieza II, corre escrito fechado 24 de marzo de 2017, presentado por el ciudadano Luis José Chacón Pacheco, titular de la cédula de identidad No. V-9.223.220, en su carácter de Director Ejecutivo de la empresa ROOSTER HOLDINGS, C.A., según consta de Registro de Comercio inserto a los folios 37 al 43 de la pieza I, mediante el cual ratificó todas las actuaciones presentadas en el proceso por el abogado Leonardo Alí Montilla Araque, dado lo cual considera esta juzgadora que en aras de garantizar la administración de justicia y el principio pro-actione, la impugnación al poder es improcedente, y así se resuelve.

2. Falta de cualidad pasiva alegada por el co-demandado Jorge Arturo Alvarado Bautista
Alegó el demandado que su representado no tiene cualidad para ser demandado en esta causa conforme a los artículos 1.169 y 1.684 del Código Civil, por cuanto actuó como apoderado de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla.
Observa esta juzgadora que el poder con el que obró el ciudadano Jorge Arturo Alvarado Bautista, de fecha 06 de noviembre de 2013, autenticado bajo el No. 060, tomo 153, de la Notaría Pública de Ureña estado Táchira, lo faculta expresamente en su numeral 2.- para que sostenga y defienda los derechos e intereses de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla respecto al bien inmueble ampliamente descrito en este fallo, con expresa mención de su facultad de enajenar o gravar dicho bien.
En tal sentido, considera quien aquí decide que el negocio jurídico cuyo cumplimiento se demandó le otorga la cualidad necesaria al referido ciudadano para sostener el presente proceso, ya que al estar facultado para contratar la venta y haber suscrito el contrato preparatorio de marras, posee igualmente la cualidad para perfeccionar dicha compraventa ante la oficina registral correspondiente, en caso de que sea procedente lo peticionado en la libelar que encabeza el presente proceso. Por tal motivo, no ha lugar la falta de cualidad alegada. Y ASÍ SE RESUELVE.

3. Impugnación de la cuantía por los demandados
Al momento de contestar, los demandados alegaron que si el promitente comprador demanda el cumplimiento del contrato sobre un bien inmueble que tiene un valor determinado para el momento de su celebración, el valor de éste, luego de transcurrido un año, no puede ser el mismo. Señalan que el valor de la demanda debe ser la cantidad correspondiente a la suma del precio del negocio, más lo correspondiente a la cláusula penal por concepto de daños y perjuicios conforme al artículo 33 del Código de Procedimiento Civil, y que esta cantidad es la suma de 304.215,55 unidades tributarias.
Al respecto, observa esta juzgadora que a la parte demandada le correspondía por carga procesal, por ser un hecho afirmativo suyo, demostrar que la cuantía del inmueble era superior a la fijada por la parte actora, conforme a la interpretación dada al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en abundantes decisiones de nuestro máximo Tribunal. Así pues, con sujeción a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al haber hecho la impugnación pura y simple de la cuantía sin aportar elementos de convicción sobre los cuales sustentar tal impugnación, esta alegación de la parte accionada es improcedente. Así se establece.
4. Solicitud de inadmisibilidad de la reforma de la demanda por no cumplir por los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, presentada por el co-demandado Jorge Arturo Alvarado Bautista
Consta de las actas del proceso, que en fecha 09 de diciembre de 2015, fue admitida la demanda de cumplimiento de contrato, la cual fue reformada en su petitorio por escrito de fecha 10 de mayo de 2016, admitida dicha reforma el 17 de mayo de ese mismo año. Considera esta juzgadora que a la luz de lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, los únicos parámetros que tiene el operador de justicia para inadmitir una demanda es que sea contraria al orden público, a las buenas costumbres y a la Ley. El Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias reiteradas ha flexibilizado su postura sobre este tema, interpretando y ordenando aplicar el principio que favorece la acción, a los fines de cumplir con la administración de justicia.
En el presente asunto, observa esta sentenciadora que la parte actora cuando reforma la demanda señaló expresamente que sólo la reformaba respecto al capítulo III del petitorio, dejando incólume el resto de su pretensión. Por lo tanto, en aplicación de la norma antes señalada y del principio pro actione, considera quien decide que la reforma de demanda es admisible como acertadamente lo estableció el Tribunal de la causa. Y así se decide.

5. Falta de cualidad de la parte actora por ausencia de requisitos legales para su constitución, alegada por la co-demandada Ruth Betty Ortiz Padilla
Alega la falta de cualidad activa como defensa de fondo, indicando que el ciudadano Luis José Chacón Pacheco se presentó en juicio obrando como director de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., y que al ser una persona jurídica, conforme al artículo 212 del Código de Comercio y 52 de la Ley de Registro Público y del Notariado, debió realizar la publicación por prensa de tal inscripción, y un ejemplar debió ser certificado por el Registro y agregado al expediente. Que no consta en el expediente mercantil el ejemplar del periódico de la publicación de la constitución de la sociedad mercantil, lo que implica que la empresa se tiene como una sociedad de hecho que no está legalmente constituida; que la falta de cualidad se configura por cuanto la demandante es una sociedad irregular que no está representada por personas naturales conforme se evidencia de su expediente mercantil, y que la misma es inexistente.
Ahora bien, consta en las actas del expediente, que al folio 146 de la pieza II, la parte actora consignó original del Diario El Pueblo, de fecha 25 de enero de 2012, en la cual aparece publicada la constitución de la empresa ROOSTER HOLDINGS, C.A., documental que recibe plena valoración probatoria, según se explicará más adelante. Esto implica que la mencionada publicación sí se realizó en tiempo hábil, no existiendo por tanto error alguno en la constitución de la mencionada sociedad mercantil.
Por otra parte, corre a los folios 37 al 43, acta constitutiva de la persona jurídica en comento, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Tomo 2-A, RM 445, No. 47 del año 2012, de fecha 23 de enero de 2012, con lo cual se evidencia la validez y legalidad de la constitución de la referida Sociedad Mercantil.
Finalmente, habida cuenta de que el contrato objeto de controversia fue suscrito por el representante de esta Compañía Anónima, y que lejos de alegar la nulidad o inexistencia jurídica de tal contrato, la parte demandada reconvino por su resolución, lo cual implica una aceptación tácita de su validez, debe concluirse que la parte demandada ha tenido certeza de la legalidad de la existencia de dicha persona jurídica desde que iniciaron sus negociaciones. Por tanto esta alzada considera no ha lugar el presente alegato, Y ASÍ SE RESUELVE.

V
VALORACIÓN PROBATORIA
Resueltos como han sido los anteriores incidentes referidos a los presupuestos procesales de la causa, se procede a realizar el estudio probatorio a los fines de formar criterio sobre el fondo de la controversia.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Junto al escrito libelar promovió documento de contrato de promesa de compraventa inserto a los folios 11 al 14 de la pieza I, suscrito entre JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, obrando como apoderado de RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, y la SOCIEDAD DE COMERCIO ROOSTER HOLDINGS C.A., autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, en fecha 12 de febrero de 2015, bajo el N° 08, tomo 68 de los libros de autenticaciones.
Esta documental se valora plenamente de conformidad con el artículo 1 357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, dicha prueba demuestra las características contractuales en que las partes suscribieron el negocio jurídico objeto de la presente litis, así como la descripción del inmueble objeto del contrato.
Así pues, de su análisis consta y se demuestra que:
i) En fecha 12 de febrero de 2015 la Sociedad Mercantil Rooster Holdings C.A., pactó promesa bilateral de compra venta con el ciudadano Jorge Arturo Alvarado Bautista, quien obró como apoderado de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla;
ii) El inmueble objeto del contrato se refiere al inmueble urbanizado, para uso industrial, descrito como Parcela Nro. 01 y parte de la parcela Nro. 02, y los inmuebles sobre ella construidos compuestos por un galpón industrial con un área de 990 mts2 aproximadamente, de paredes de concreto, cabillas, techo de asbesto, canales de agua de lluvia y otras construcciones constituidas por cocina y comedor para obreros, enfermería, baños, duchas para obreros, caseta de vigilancia, oficinas, caseta de transformadores, basurero, todo cercado con malla ciclón y estantillos, brocales en la calle, todo lo cual hace un total de construcción de 1.700 mts2 aproximadamente, ubicado en la zona industrial de La Fría, sector "P", con una superficie de 9.999,60 mts2, , ampliamente descrito con medidas y linderos en este fallo;
iii) Que el precio de la venta fue por la cantidad de cuarenta y seis millones ciento cincuenta y tres mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con quince céntimos (Bs. 46.153.846,15), pagaderos de la siguiente forma: A.- El día 15 de febrero de 2015, las arras por la suma de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 7.692.307,69). B.- El día 15 de mayo de 2015, la primera cuota por la suma once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,64). C.- El día 15 de agosto de 2015, la cuota número 2 por la suma de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54). D.- El día 15 de noviembre de 2015, la cuota número 3 por la suma de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54) y E.- Cuota número 4, al momento de protocolizar el documento de venta definitivo la cantidad de tres millones ochocientos cuarenta y seis mil ciento cincuenta y tres bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 3.846.153,85).
iv) El tiempo de duración del contrato, el cual es de once (11) meses, contados a partir del 12 de febrero de 2015, fecha de su otorgamiento, en virtud de lo cual su vencimiento tuvo lugar el día 12 enero de 2016.
2.- Acta de entrega de predio fechada 23 de marzo de 2014, inserta al folio 15, según la cual fue entregado el inmueble objeto del contrato a la parte actora y promitente compradora. Documental que aparece suscrita por los ciudadanos RAMIRO ALVARADO BAUTISTA, identificado como “quien entrega”; y LUIS JOSÉ CHACÓN PACHECO, identificado como “quien recibe”.
Esta prueba se desecha por cuanto la persona que suscribe dicha constancia como “quien entrega” el bien no figura como parte de la negociación, y por lo tanto, a la luz de la verdad circunscrita en la presente causa, es incapaz para obligar a la demandada de autos. Además de esto, su objeto no se refiere a un punto controvertido en la presente causa, en virtud de que fue convenido por las partes que la posesión del inmueble se encuentra en manos de la parte actora y compradora.
3.- En la oportunidad probatoria, promovió constancia expedida por la licenciada Linda H. Sánchez D., CPC 94.148, inserta a los folios 41 y 42 de la pieza II, con respecto a la relación de pagos generados en beneficio de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla, por concepto de pago de adquisición del inmueble objeto de la opción de compraventa.
Esta documental se desecha del proceso, en virtud de que por ser una documental de carácter privado que emana de un tercero ajeno al proceso, debió haberse ratificado a través de la prueba testimonial conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; aunado al hecho de que viola el principio de control de la prueba pues su nacimiento no fue controlado por la parte demandada.
4.- Original de siete (7) cheques librados por la Sociedad Mercantil ROOSTER HOLDINGS C.A., a favor de la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, contra la cuenta corriente Nro. 0134-0339-24-3391110238 del Banco Banesco, los cuales corren insertos a los folios 43 al 45, y constan identificados así:
 Cheque N° 44371684, por Bs. 4.000.000,00;
 Cheque N° 12371680, por Bs. 4.000.000,00;
 Cheque N° 16371697, por Bs. 4.000.000,00;
 Cheque N° 31371700, por Bs. 3.500.000,00;
 Cheque N° 24371716, por Bs. 6.500.000,00;
 Cheque N° 20371718 por Bs. 1.538.461,34; y
 Cheque N° 30371721, por Bs. 3.846.153,85
Sobre esta prueba esta juzgadora se aparta del criterio establecido por el a quo en su valoración, en el sentido de que la “intención de pago” que la elaboración de estas documentales supuestamente demuestra, no puede valorarse como prueba del cumplimiento de la principal obligación del comprador, cual es el pago del precio propuesto, dada la naturaleza del contrato que aquí se estudia. En efecto, dentro de los elementos naturales del contrato de compra venta tenemos el precio, cuyo pago constituye una obligación por parte del comprador a los fines de materializar el contrato.
En el iter procesal, el actor señaló que la demandada reconviniente nunca prestó atención por retirarlos de la oficina de la empresa. Esto implica que dichos cheques no salieron del poder del demandante reconvenido, no le fueron materialmente entregados a la propietaria del inmueble, y por ende, su aporte a los autos no puede traducirse en prueba alguna de cancelación de la obligación contraída por la empresa ROOSTER HOLDINGS, C.A.; todo lo cual deviene en que estas probanzas son inconducentes para demostrar hecho controvertido alguno en la presente causa. De allí que los mismos son desechados conforme a los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Copia simple promovida como “recibo de depósito” consignado a nombre del abogado Jorge Arturo Alvarado Bautista, por la cantidad de veinticuatro millones cuarenta mil (24.040.000,00) pesos colombianos, el cual corre inserto al folio 47 de la pieza II.
En la valoración de esta prueba, esta juzgadora se aparta nuevamente del criterio establecido por el a quo, lo cual hace que cambie la suerte del proceso. Ciertamente, consta de las actas procesales que los demandados impugnaron en tiempo hábil esta documental, mediante diligencia del 23 de septiembre de 2016 (Vto. del folio 199), y escrito del 26 de septiembre de 2016 (folio 151). Esta situación, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 506 eiusdem, puso en cabeza de la parte actora la carga de traer a los autos el original del citado recibo, toda vez que la copia simple de un instrumento privado es inconducente como medio de prueba.
En efecto sobre este tema el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en sentencia N° 376 de fecha 01 de julio de 2015, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2015-000040, lo siguiente:

“…En relación con la valoración, de los documentos privados, previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que “El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, está carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno...”.

Haciendo más gravoso aun el desatino de la recurrida, esta alzada aprecia que al momento de resolver la impugnación de dicha instrumental, el a quo concluye de manera inmotivada que tal documento, adminiculado a otros medios probatorios (pues “no hace plena prueba por sí sola”), demuestra el pago en pesos colombianos de la obligación contraída por el demandante; pero, cuando en su esquema decisorio se pronuncia respecto al valor de las pruebas aportadas, determina que dicha probanza tiene pleno valor conforme al artículo 429 del código de Procedimiento Civil, evidenciándose contradicción en su motivación respecto a esta probanza aportada a los autos.
Lo anterior deja ver que el a quo desconoció la norma referida, por cuanto a la luz de dicho texto legal el actor tenía la carga procesal de aportar a los autos el original del mismo, o prueba o pruebas suficientes que demostraran la autenticidad y fidelidad de la copia consignada; o bien, haber demostrado la tradición del dinero efectivo en moneda extranjera al cual dice el promovente se refería la prueba impugnada, para con ello hacer que ésta fuese susceptible de control por su contraparte, brindando la posibilidad de una ponderación adecuada al momento de ser valorada por el operador de justicia.
Si la parte actora hubiese aportado en tiempo hábil el original de dicha instrumental, el mismo sí hubiese tenido la cualidad requerida por la Ley para serle opuesta a la promitente vendedora del inmueble, pues al ser identificado como “recibo de pago”, se entendería emanado de ésta, y por tanto tendría el valor de prueba de extinción de la obligación del pago del precio del inmueble, a menos que contra el mismo se hubiese ejercido de manera eficaz desconocimiento o tacha. Pero tal no fue el caso, la actora se limitó a producir dicha imagen impresa del recibo, la cual en nuestro Derecho Procesal Civil, carece, como ya ha se ha señalado, de valor probatorio alguno.
Por tales motivos, esta alzada desecha la documental impugnada, no concediéndole ningún valor probatorio de conformidad con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
6.- Certificación emanada de la Cámara de Comercio de Cúcuta, República de Colombia, certificado expedido a través del portal de servicios virtuales, certificado de matrícula mercantil de la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla, fecha de expedición 25/08/2016, Recibo No. R0027224293, operación No. 03EER0825011, código de verificación: puttUOM3ij, corriente al folio 46 pieza II.
Observa esta juzgadora que esta documental fue impugnada por los codemandados en tiempo hábil. Ello, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 506 eiusdem, ponía en cabeza de la parte actora la carga de traer a los autos el original del citado recibo, aunado al hecho de que la copia simple de un instrumento privado es inconducente como medio de prueba, conforme a lo arriba expuesto y que aquí se reitera.
Como corolario de lo expuesto, se aparta esta juzgadora del criterio esgrimido por el a quo en su valoración, ya que la parte actora aporta a los autos una copia simple del mencionado documento, el cual no contiene visos de ser instrumento público o público administrativo, sino que se refiere a un documento privado, cuya promoción en copia simple carece de valor probatorio. Por otra parte, se trata de una documental presuntamente emanada de una corporación privada de un país extranjero, cuya consignación a los autos no se hizo a través de los mecanismos diplomáticos o consulares idóneos para la autenticación de esta categoría de instrumentos, a la luz del Derecho Internacional Privado. De allí que esta juzgadora desecha esta documental y no le concede valor probatorio a la luz de los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
7.- Legajo de 18 constancias emitidas por el Banco Banesco, referidas a los estados de cuenta de la Sociedad Mercantil ROOSTER HOLDINGS C.A., de los meses de enero a diciembre de 2015 y desde enero a junio de 2016, correspondiente a la cuenta corriente Nro. 0134-****-**-***- 1110238, corriente a los folios 48 al 145.
Esta documental se desecha del proceso, por ser de carácter privado que emana de un tercero ajeno al mismo, la cual debió haber sido ratificada a través de la prueba de informes conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, o de cualquier otro medio probatorio que demostrase su autenticidad; aunado al hecho de que viola el principio de control de la prueba pues su nacimiento no fue controlado por la parte demandada.
8.- Copia certificada del poder que le otorgara la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla al ciudadano Jorge Arturo Alvarado Bautista, inserto a los folios 18 al 22 del cuaderno de medidas, autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, de fecha 06 de noviembre de 2013, bajo el No. 60, tomo 153 de los libros de autenticaciones, corriente a los folios 18 al 22 del cuaderno de medidas.
Esta documental recibe valoración probatoria de conformidad con los artículos 1 357 y 1 384 del Código Civil, evidenciando la cualidad de mandatario que ostenta el ciudadano Jorge Arturo Alvarado Bautista con respecto a la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla.
9.- Ejemplar del Diario El Pueblo, presentado en original, corriente al folio 146 de la pieza II.
Recibe valoración probatoria de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que fue publicado en el Diario del Pueblo de fecha 25-01-2012, página 13, el acta constitutiva de la SOCIEDAD DE COMERCIO “ROOSTER HOLDINGS C.A.”
10.- Prueba de Inspección judicial a realizarse en el sector “P” de la Zona Industrial de La Fría, Municipio García de Hevia del estado Táchira, inserta a los folios 162 al 164 de la pieza II.
La evacuación de esta prueba tuvo lugar el 19 de octubre de 2016, por parte del Juzgado de la causa, y en el acta se dejó constancia de: Que se constituyó en las Parcelas 1 y 2 sector P, Zona Industrial de La Fría; que en las carpetas que reposan en los archivos de la Empresa, aparece la indicación de que ROOSTER HOLDINGS C.A., tomó posesión del inmueble el 23-03-2015; que el Tribunal dejó constancia que en el inmueble tanto al lado izquierdo como derecho se lee un aviso grande de "INLACA" que quiere decir Industrias Lácteas C.A.; que en la parte posterior del inmueble se observa un galpón de gran dimensión techado con paredes de bloque debidamente frisados y pintados de color blanco y portón de hierro pintado de color verde donde se aprecia un aviso al lado derecho del galpón que se lee: "RIF J-29963698-B" INAGROVICA INDUSTRIA AGRO ALIMENTARIA C.A. DEPÓSITO"; también se observa dentro del galpón gran cantidad de fertilizantes químicos, con nomenclatura 15-15-15, 18-18-18, 10-20-20, 16-42,00 respectivamente, 16-42-00, respectivamente y que corresponde a fertilizantes para el cultivo de diferentes rubros alimenticios en el área agroalimentaria; se observó que laboran 12 trabajadores, 10 hombres y 2 damas, los primeros en la actividad propia de mezclado y ensaque de productos y mano de obra metal mecánica y eléctrica e industrial; y las dos últimas que son la notificada ciudadana Marayerii Rojas que labora como secretaria y Karen Pernía; se observó maquinaria de gran envergadura constante de equipos que funcionan como trituradora de rocas asfáltica con cinta transportadora del producto y horno secador, silo elevador del producto, equipo de clasificación de partícula, molino de retomo, sistema completo de empacado, tableros de controles eléctricos y mezcladores de producto final, y por instalar una línea completa en planta de alimento concentrado para animales; que en la empresa laboran las personas de las cuales se dejó constancia en el acta. En fecha 21-10-2016, el auxiliar de justicia, Ingeniero Fredy Prato consignó el informe fotográfico.
Esta prueba se desecha por cuanto no es conducente para demostrar los hechos controvertidos, aunado al hecho de que la posesión del inmueble en manos de la compradora es un hecho convenido por las partes y no requiere prueba. De los demás elementos que dejó constancia en dicho acto el Tribunal de la causa, ninguno de ellos constituye elemento discutido en la litis. Por tal motivo la misma es desechada.
11.- Inspección judicial sobre el expediente N° 22.212, que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. La misma fue evacuada en fecha 20 de octubre de 2016, y su acta inserta a los folios 165 al 167 de la pieza II.
Observa esta juzgadora que el a quo dejó constancia en la inspección referida que: i) El citado expediente se refirió a un juicio que por Resolución de Contrato llevó como demandante la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, en contra de la Sociedad Mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., representada por LUIS JOSE CHACÓN PACHECO, y por su director operativo Juan Carlos Gallo Torres; que dicho juicio fue por resolución de contrato; ii) Al folio 36 corre contrato de promesa de compra venta celebrado por JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA como apoderado de RUTH BETTY ORTIZ PADILLA y el ciudadano LUIS JOSE CHACÓN PACHECO, autenticado ante la Notaría Pública de Ureña Estado Táchira, en fecha 12 de febrero de 2015, con el Nro. 08, tomo 68 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría; iii) al folio 64 del expediente mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2016 consta que el apoderado Carlos Eduardo Rodríguez Urbina, desistió de la demanda; iv) que dicho desistimiento fue homologado por auto de fecha 1° de febrero de 2016; v) se agregó copia certificada del escrito libelar (folios 173 al 183 pieza II), del auto de admisión (folio 184 pieza II); de la diligencia de fecha 28 de enero de 2016 y del auto que dio por consumado el desistimiento en el expediente Nro. 22.212 (folios 185 y 186 pieza II).
Esta prueba se valora conforme a los artículos 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Demuestra que la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla había ejercido previamente acción para obtener la resolución del contrato de opción de compraventa que hoy ocupa a esta alzada en un nuevo proceso, y que por haber desistido del procedimiento, fue homologado el mismo, manteniendo viva la acción, tal y como lo señaló el a quo en su decisión, pronunciamiento que no fue impugnado en apelación.
12.- Declaración testimonial del ciudadano Héctor Marino Aguilar Pérez, titular de la cédula de identidad Nro. V- 19.579.410, de fecha 18 de octubre de 2016, inserta a los folios 158 y 159 con su vueltos.
En la declaración de este ciudadano consta que conoce a la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, quien es una persona muy nombrada en la zona; que también conoce a JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA., que trabaja para el señor Luis haciéndole fletes de gallinazo en un camión 350; que el señor Luis compró un galpón a la señora Betty; que la empresa Rooster Holdings se dedica a procesar fertilizantes agrícolas.
Esta declaración no reviste carácter probatorio por cuanto el testigo señala tener una relación de dependencia con el representante de la empresa promovente que lo hace inhábil a la luz de los principios procesales aplicables, y por cuanto su declaración no resulta prueba conducente para demostrar el tema a decidir, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. Por tanto, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento, la misma es desechada.
13.- Declaración testimonial del ciudadano Manuel Alfonso Mogollón Gálviz, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.199.693, inserta al folio 160 y 161 y sus vtos de la pieza II.
Esta declaración deja ver que el testigo conoce de vista, trato y comunicación a la señora RUTH BETTY ORTIZ PADILLA y al señor JORGE ALVARADO BAUTISTA; que conoce a LUIS CHACON como socio accionista de ROOSTER HOLDINGS C.A., que LUIS CHACON lo contrató para repotenciar una maquinaria picadora de fosforita y que para ese momento estaba finalizando; que tiene de seis a ocho meses trabajando para la parte actora en la planta de fosforita; que le paga por evaluaciones aprobadas; que labora en la empresa de lunes a viernes, 9 horas; que los ciudadanos RUTH BETTY ORTIZ PADILLA y JORGE ARTURO ALVARADO manejan una fábrica de plástico aquí y en el exterior; que no ha vuelto a ver a los señores RUTH BETTY ORTIZ PADILLA y JORGE ARTURO ALVARADO; que dichas personas tienen dialecto colombiano; que la empresa ROOSTER HOLDINGS C.A. trabaja con mezclas de fertilizantes.
La misma no reviste carácter probatorio por cuanto el testigo señala tener una relación de dependencia con el representante de la empresa promovente, que lo hace inhábil a la luz de los principios procesales aplicables, y por cuanto su declaración no resulta prueba conducente para demostrar el tema a decidir, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. Por tanto, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, la misma es desechada.
14.- Junto al libelo consignó, además, copia simple del expediente civil N° 8777 de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, anexada a los folios 16 al 46 de la pieza I.
Esta documental se refiere a la notificación judicial presentada por la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, dirigida a la SOCIEDAD MERCANTIL ROOSTER HOLDINGS, C.A. en la persona de su director ejecutivo LUIS JOSE CHACON PACHECO. Esta copia fue impugnada en tiempo hábil por la parte demandada. Sin embargo, en virtud de que también fue aportada por la accionada (según consta a los folios 224 a 273 de la primera pieza), la misma recibe valoración probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende las actuaciones adelantadas en fecha 15 de octubre de 2015 por la codemandada, para colocar en mora a la promitente compradora por la falta de pago de las cuotas 1 y 2, a través de su notificación judicial la cual tuvo lugar el día 28 de octubre de 2015; de la aplicación de la cláusula penal; de la terminación del contrato de promesa de compraventa; la redención de la deuda; y la desocupación del inmueble.

PRUEBAS DE LA CODEMANDADA RUTH BETTY ORTIZ PADILLA
Documentos consignados junto con el escrito de la contestación de la demanda:
1.- Copia certificada de las actuaciones relacionadas con el expediente Nro. 445-8704 de la SOCIEDAD MERCANTIL ROOSTER HOLDINGS, C.A., los cuales corren agregados a los folios 160 al 223 pieza I, emanadas del Registro Mercantil Tercero del estado Táchira.
Esta documental se valora conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Copia certificada del expediente civil No. 8777, nomenclatura propia del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta misma Circunscripción Judicial, cuyo contenido ya ha sido apreciado supra.
Esta prueba se valora conforme a los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil.
En la oportunidad probatoria promovió:
3.- Alegaciones de la parte actora en el libelo de la demanda.
Acogiéndose a la doctrina jurisprudencial sostenida al respecto, esta alzada no le concede valor de confesión a ningún argumento esgrimido en los escritos de las partes, y por tanto esta prueba es desechada.
4.- Original de documento de compraventa suscrito entre los ciudadanos Félix María Morales Roa representado por Félix Russel Morales Carrillo, y la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla, autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, en fecha 14-03-2012, inserto con el Nro. 39, tomo 46 de los libros de autenticaciones; posteriormente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, en fecha 22-03- 2012, inscrito bajo el Nro. 2012.207, asiento registral Nro. 1 del inmueble matriculado con el Nro. 431.18.11.1.2865 correspondiente al libro del folio real del año 2012, (fs. 178 al 186 pieza I), referido al inmueble cuya promesa de compraventa se suscribiera posteriormente con el demandante reconvenido.
Esta documental se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil y 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra la titularidad del derecho de propiedad sobre el mencionado bien inmueble.
5.- Valor probatorio del documento contentivo del contrato de promesa de compraventa cuyo cumplimiento y resolución reclaman las partes demandante y demandada reconviniente, en dicho orden, en el presente proceso.
Esta documental ya ha sido valorada supra.

PRUEBAS DEL CODEMANDADO JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA
Durante el lapso probatorio promovió:
1.- Contrato de promesa de compraventa autenticado ante la Notaría Pública de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, estado Táchira de fecha 12- 02-2015, bajo el Nro. 08, corriente a los folios 11 al 14 y 187 al 192, pieza I, el cual ya ha sido valorado supra.
2.- Alegaciones de la parte actora en el escrito de contestación a la reconvención.
Nuevamente expresa esta alzada que, acogiéndose a la doctrina jurisprudencial sostenida al respecto, no se le concede valor de confesión a ningún argumento esgrimido en los escritos de las partes y por tanto esta prueba es desechada.
3.- Documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Municipio García de Hevia el 22-03-2012, bajo el Nro. 2012.207, asiento registral Nro. 1, corriente a los folios 178 al 186 de la pieza I, en el cual Félix María Morales Roa representado por Félix Russel Morales Carrillo, dio en venta a RUH BETTY ORTIZ PADILLA.
Esta prueba ya fue valorada más arriba.
4.- Copia certificada de la totalidad de las actas que conforman el expediente Nro. 445-8704 de la SOCIEDAD MERCANTIL ROOSTER HOLDINGS, C.A., corriente a los folios 103 al 166 pieza I.
Esta prueba ya fue valorada más arriba.
5.- Copia certificada de la solicitud Nro. 8.777 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, contentiva de la notificación judicial (fs. 167 al 273 de la pieza I).
Esta prueba ya fue valorada más arriba.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De la pretensión de cumplimiento de contrato
Hecha la valoración probatoria, se procede a revisar los requisitos de la acción de cumplimiento de contrato, a la luz de los artículos 1.133, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil, los cuales establecen:
Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

En el caso concreto, debe esta juzgadora ejercer la interpretación contractual, teniendo como límite la voluntad de las partes expresada en la materialización de dicho convenio, conforme a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil. Así, en decisión del 02 de junio de 2015, expediente 657, la Sala dejó sentado lo siguiente:
“…De la lectura del fallo recurrido antes transcrito, y del contrato se observa, que el juez de alzada actuó correctamente en el análisis de los hechos y en la interpretación jurisprudencial de la Sala en cuanto a los tres elementos fundamentales (consentimiento, objeto y causa) que deben contener los contratos para ser considerados como verdaderos contratos de compra venta, pues la venta es un contrato consensual, no solemne, al menos para que surta efectos entre las partes, además lo hizo de forma coherente, sin cometer desnaturalización por desviación intelectual o ideológica, pues no se observa que haya tergiversado o distorsionado la voluntad de las partes que dimana de dichos contratos, dándoles un sentido distinto a sus cláusulas, dado que es lógico pensar como lo hizo el juez de alzada, que al tener todos los requisitos esenciales de la venta, cualquiera de las partes se encontraban en su derecho de demandar su cumplimiento según el artículo 1.167 de Código de Procedimiento Civil, al tener fuerza de ley los contratos entre las partes según lo establecido en artículo 1.159 eiusdem, subsumiendo los hechos en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil. …”.

Bajo estos parámetros legales y jurisprudenciales, observa quien decide que fue demandado el cumplimiento del contrato celebrado por las partes el 12 de febrero de 2015, suscrito ante la Notaría Pública de Ureña, estado Táchira. En el referido contrato, las partes establecieron entre sí, la promesa de compraventa de un inmueble para uso industrial, ubicado en el sector "P" de la Zona Industrial de La Fría, ampliamente identificado en el cuerpo de esta sentencia, promesa que tendría una duración de 11 meses de vigencia, contados a partir del 12 de febrero de 2015, dado lo cual concluía el 12 de enero de 2016.
Quedó demostrado igualmente que el precio pactado fue la cantidad de CUARENTA Y SEIS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 46.153.846,15), los cuales serían pagados de la siguiente forma: 1.- La cantidad de siete millones seiscientos noventa y dos mil trescientos siete bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 7.692.307,69) por concepto de arras, el día 15 de febrero de 2015; 2.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,64) como cuota número 1, el día 15 de mayo de 2015; 3.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54) como cuota número 2, el día 15 de agosto de 2015; 4.- La cantidad de once millones quinientos treinta y ocho mil cuatrocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 11.538.461,54) como cuota número 3, el día 15 de noviembre de 2015; 5.- La cantidad de tres millones ochocientos cuarenta y seis mil ciento cincuenta y tres bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 3.846.153,85) como cuota número 4, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Planteado en esos términos el pacto suscrito, la parte demandante, como fundamento de su pretensión, señaló que había dado cumplimiento a sus obligaciones referidas al pago, alegando que conforme a lo convenido verbalmente con la parte demandada con posterioridad a la suscripción del contrato, le pagó la negociación en pesos colombianos, según constaría en un recibo de pago R100-00000000207, y alegó que el incumplimiento del vendedor consistió en que para el mes de septiembre de 2015, pese a haberle sido requerido, el vendedor no le hizo entrega de la correspondiente solvencia, cédula y mapa catastral, y demás requisitos para la protocolización definitiva del documento de compraventa.
Ante esta pretensión, la parte demandada se excepcionó, alegando que el comprador incumplió la obligación de pago allí constituida, aceptando que el mismo sólo pagó las arras del convenio, negando en consecuencia el pago en pesos colombianos y oponiendo la excepción de contrato no cumplido como causa por la cual no firmó el documento definitivo de compraventa.
Ateniéndose a lo alegado y probado en las actas, esta juzgadora evidencia, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al haberse negado el pago por la parte demandada en forma pura y simple, correspondió al accionante la carga de demostrar sus alegaciones, y con ello darle viabilidad a su pretensión de cumplimiento, la cual conforme a los preceptos legales, opera únicamente cuando quien la ejerce ha honrado de manera integral sus obligaciones en el contrato.
En tal sentido, esta alzada aprecia que la parte actora no demostró el presunto pacto verbal que significó una novación en la forma como debía dar cumplimiento a las obligaciones contraídas, referida dicha novación al pago en moneda extranjera de la parte pendiente del precio inicialmente pautado en bolívares, que implicaría además, el acuerdo de que no realizara los otros pagos conforme se había convenido, sino que el saldo restante lo pagara al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, y que a cambio se redujera el plazo de la promesa, perfeccionándose en el mes de octubre de 2015 y no en enero de 2016; con lo cual en principio, el presunto pago de 14.040.000,00 pesos colombianos que alega haber entregado a la vendedora, no la eximiría del pago de la obligación pecuniaria contraída en bolívares en escrito auténtico en la negociación pactada entre las partes.
Respecto a dicho pago, se aprecia además, que las únicas pruebas que aportó la parte demandante para demostrar tal cumplimiento, el recibo en pesos colombianos ya señalado, fue una copia simple de un instrumento privado cuyo valor probatorio ya fue descartado por esta alzada en virtud de no haber cumplido lo preceptuado en las normas adjetivas correspondientes; así como un legajo de cheques girados a favor de la demandada Ruth Betty Ortiz Padilla, los cuales nunca le fueron entregados ni ofertados judicialmente a la misma; y finalmente, unos estados de cuenta bancarios y contables de la accionante, que presuntamente demostrarían la disponibilidad del dinero para realizar dichos pagos en la fechas pactadas, los cuales fueron igualmente desechados por esta juzgadora por las razones legales señaladas en su momento.
Siendo esto así, puede verse que el actor pretendió probar su cumplimiento con pruebas inconducentes, y con elementos indiciarios aportados únicamente para demostrar una “intención de pago”. La intención de proceder a la materialización de un acto jurídico en el ámbito del Derecho Civil, no es capaz de extinguir obligación alguna, y por ende, no configura plena prueba del cumplimiento de obligaciones contraídas contractualmente.
En virtud esto, en el caso de marras, la pretensión de cumplimiento esgrimida por la parte actora queda sin sustrato jurídico y fáctico, y por ende debe necesariamente sucumbir en Derecho. Y ASÍ SE RESUELVE.
Aunado a lo anterior, esta alzada no puede pasar por alto el hecho de que en fecha 28 de octubre de 2015, la co-demandada Ruth Betty Ortiz Padilla, notificó judicialmente a la empresa accionante la falta de pago de las cuotas 1 y 2 referidas al precio del inmueble, poniendo en evidencia a través de un acto jurisdiccional, la mora en que había incurrido la accionante desde el 15 de mayo de 2015, en atención al artículo 1.269 del Código Civil, así como su voluntad inequívoca de terminar el contrato de promesa de compraventa, con la consecuente obligación para el deudor moroso de desocupar el inmueble; con todo lo cual queda más evidenciada la improcedencia de la pretensión de cumplimiento.

De la reconvención por resolución de contrato
La codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA reconvino a la accionante para obtener la resolución del mismo contrato ya descrito, alegando el incumplimiento de su obligación de pagar el precio en los términos pactados.
La representación judicial de la demandante reconvenida dio contestación a la reconvención mediante escrito del 27 de julio de 2016, rechazándola por estar los hechos alejados de la realidad, señalando que era falso que su representada haya faltado a los pagos sucesivos de fecha 15 de mayo, 15 de agosto y 15 de noviembre de 2015 y alegando que su representada el 15 de mayo de 2015 efectuó un pago en moneda extranjera por catorce millones cuarenta mil pesos colombianos ($ 14.040.000), la cual, hecha la conversión que existe en Cúcuta equivale a cuarenta y dos millones ciento veinte mil bolívares (Bs. 42.120.000,00), y que con dicha cantidad de dinero, se cumplió con la totalidad del pago pactado. También señaló que la parte que incumplió fue la demandada reconviniente al no suministrarle los requisitos administrativos para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia, cédula y mapa catastral. Y finalmente alegó la cosa juzgada formal y material, señalando que en el expediente 22.212, la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla demandó ROOSTER HOLDINGS, C.A. por resolución de contrato y mediante diligencia del 28 de enero de 2016, a través de apoderado judicial desistió formalmente de la demanda, lo cual fue homologado por el Tribunal de la causa.
Subvirtiendo el orden de las excepciones opuestas contra la reconvención para garantizar una resolución jurídicamente lógica, esta alzada se pronuncia en primer lugar sobre la defensa perentoria de cosa juzgada.
En tal sentido, se evidencia que el juez a quo determinó en su decisión que la misma no era procedente por cuanto en el expediente en el que inicialmente se explanó la pretensión de resolución contractual, no se había producido el desistimiento de la acción sino únicamente del procedimiento, lo cual mantenía viva la acción resolutoria, pues así se desprendió de la manifestación de voluntad de la entonces accionante, Ruth Betty Ortiz Padilla.
Tal pronunciamiento, apegado a derecho, no fue controvertido por la parte actora reconvenida con el ejercicio de recurso alguno en su contra, dado lo cual, con base en la prohibición de reformatio in peius, y en el principio dispositivo tantum devolutum quantum apellatum, aplicables al estado y grado en el cual se encuentra la presente controversia, debe esta alzada reconocerle firmeza, y por tanto no procede a pronunciarse al respecto.
En segundo lugar, en cuanto al fondo de la reconvención, se aprecia que la parte demandada reconvenida consignó entre sus probanzas, notificación judicial practicada por la codemandada Ruth Betty Ortiz Padilla, cuyas resultas completas fueron aportadas por esta última, dado lo cual no existen dudas acerca de su veracidad y certeza, conforme a la valoración que ya hizo esta juzgadora. En efecto, con dicha notificación quedó evidenciado que, para los días 15 de mayo y 15 de agosto de 2015, la demandante reconvenida se encontraba en mora en el cumplimiento de su obligación de pago respecto a las cuotas 1 y 2 del contrato de marras; también demuestra la voluntad de la vendedora de rescindir el contrato por incumplimiento de la compradora, así como su ánimo de que se le entregue la posesión del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas.
A lo largo del iter procesal la parte actora no demostró que ciertamente hubiese pagado dichas cuotas, así como tampoco la cuota restante, la número 3, cuyo vencimiento tuvo lugar el 15 de noviembre de 2015. Esto implica que para la demandada reconviniente no había nacido la obligación de entregar la documentación administrativa necesaria para la elaboración de su documento definitivo, ni mucho menos la de proceder al otorgamiento del mismo, pues tal y como ya se ha señalado supra, la excepción non adimpleti contractus, invocada por ésta, opera de pleno derecho y a su favor, y así lo reconoce esta sentenciadora.
En efecto, el artículo 1.168 del Código Civil, citado al inicio de la motivación del presente fallo, prevé que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. No habiendo cumplido la empresa ROOSTER HOLDINGS, C.A., con el pago integral y en tiempo hábil de la obligación de pago del precio del inmueble cuya promesa de compraventa había sido pactada entre las partes, para la propietaria del mismo no nació obligación alguna de procurar la tradición legal del derecho de propiedad sobre dicho bien.
Esta alzada hace hincapié en el hecho de que en la dinámica de un proceso como el que nos ocupa, la parte que pretende el cumplimiento contractual debe demostrar haber honrado su obligación de pago, y no limitarse a probar, la “intención” de materializar el mismo, la cual, tal y como fue establecido por esta operadora de justicia al valorar las pruebas, no es medio idóneo para considerarlo liberado de tal cumplimiento.
Aunado a esto, la parte demandada reconviniente, con la notificación judicial en comento, dejó demostrado que puso en mora a la parte compradora y le manifestó judicialmente su intención de no continuar con la negociación, todo lo cual significa, que la razón le asiste a la ciudadana Ruth Betty Ortiz Padilla, propietaria y vendedora del bien inmueble cuya promesa de compraventa se declara resuelta en la presente decisión, siendo por ende procedente la reconvención planteada. Y ASÍ SE RESUELVE.
Consecuencia de lo anterior, en aplicación estricta de la Cláusula Sexta del contrato suscrito por las partes, y del artículo 1.167 del Código Civil, dado incumplimiento de la parte compradora, es que deba declararse la procedencia de la indemnización por daños y perjuicios peticionada en la reconvención y estipulada en la referida cláusula, según la cual:
SEXTA: CLÁUSULA PENAL. El incumplimiento por parte de los promitentes a la promesa aquí establecida, lo hará incurrir en el caso; (sic) el PROMITENTE VENDEDOR en la devolución del pago recibido como arras en la cláusula tercera literal (a); y el PROMITENTE COMPRADOR, la retención del pago entregado como arras en la cláusula tercera literal (a), como indemnización de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en nuestro Código Civil. PARÁGRAFO ÚNICO. EL PROMITENTE COMPRADOR acuerdan (sic) el pago de cuatro (4) cuotas, las cuales quedan establecidas en la cláusula Tercera sus literales b, c, d y e, y el incumplimiento de un pago o cuota allí pactada dará a EL PROMITENTE VENDEDOR la retención de las arras establecidas en la cláusula Tercera y a dar por terminado el presente contrato como indemnización de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en el Código Civil, y queda redimida de la presente obligación, pudiendo ofertar dicho inmueble a terceros. (subrayado y negrillas del Tribunal).

Puede verse que la intención de los contratantes era la de establecer una penalización en el caso de que alguno de ellos incumpliera sus obligaciones. Esta previsión del pago de indemnización por daños y perjuicios pertenece a la esfera de derechos que la autonomía de la voluntad de los contratantes puede moldear a la hora de la confección del convenio, según se desprende del texto del artículo 1.263 del Código Civil, dado lo cual no existe la posibilidad de alegar en contra de previsión contractual de este tipo, inequidades o desigualdades que la anulen, salvo que se infrinjan normas de orden público, lo cual no aplica en el presente caso.
En virtud de que ha quedado evidenciado en el sub-judice que el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, promitente comprador en el contrato de promesa bilateral de compraventa, fue el que propició la no materialización de la venta definitiva del inmueble, al no haber demostrado el pago de ninguna de las cuotas establecidas en la Cláusula Tercera del contrato, corresponde de pleno derecho la indemnización por los perjuicios causados a la parte demandada reconviniente, promitente vendedora, ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA. Y ASÍ SE RESUELVE.

Al margen del fallo, esta alzada aprecia que al momento de contestar la reconvención planteada, la demandante reconvenida señaló que estaba dispuesta, antes de la culminación de la sustanciación del presente juicio, a consignar la cantidad íntegra de dinero pactado, e insistió en la disponibilidad, cuando lo manifestare el Tribunal, previo al establecimiento de un plazo razonable, para consignar el presunto dinero faltante (folios 7 y 8 pieza II). Esta argumentación fue ratificada en escrito presentado el 24 de marzo de 2017, inserto al folio 214 y 215 de la pieza II.
Al descender a las actas procesales, esta alzada aprecia que al folio 208, aparece recibo de ingreso suscrito por la secretaria accidental del a quo, en el cual deja constancia de haber depositado el 24 de noviembre de 2016, por transferencia bancaria No. 6602756839, del Banco Banesco, a la cuenta del Banco Bicentenario del Tribunal, la suma de Bs. 36.594.871,80, cuya efectividad se ordenó verificar por auto de fecha 20 de marzo de 2017, librando oficio 210 al Banco Bicentenario agencia Pirineos, recibiendo respuesta afirmativa el 24 de marzo de 2017. Igualmente, en el escrito ratificatorio ya referido, de esta misma fecha, consta una nueva versión de los hechos por parte del accionante reconvenido, en la cual dice haber pagado las cuotas insolutas de la promesa de compraventa en fechas 24 de noviembre de 2016 y 23 de marzo de 2017, por un monto total de Bs. 38.461.538,41, a la cuenta bancaria del Tribunal de la causa.
Observa esta juzgadora que lo pretendido por la parte actora reconvenida evidencia aún más su estado de insolvencia y el no cumplimiento de su obligación de pago pactada en el negocio jurídico aquí bajo estudio, ya que esta nueva intención de honrar su obligación es totalmente extemporánea por tardía, habida cuenta de su notificación judicial que la colocó en mora respecto al cumplimiento de sus obligaciones al término del plazo convenido y que la oferta que ha pretendido acumular a un proceso litigioso, debió presentarla antes del vencimiento de la primera cuota pactada en el contrato, esto es, antes del 15 de mayo de 2015.
En tal sentido, esta juzgadora advierte que el Tribunal de la causa no ha debido permitir y recibir dentro de un proceso litigioso, cantidades de dinero cuya recepción u oferta nunca fueron consentidas por la parte vendedora y/o demandada reconviniente durante el iter procesal, y que no se corresponde con incidencia conciliatoria alguna promovida por el juez o las partes. Ello se traduce en vulneración al debido proceso, a la garantía de igualdad de las partes, y lejos de contribuir con la sana administración de justicia, crea falsas expectativas no ceñidas a las normas jurídicas que se deben aplicar en casos como el de marras, que entorpecen la resolución del conflicto, y configuran aún más los vicios del fallo recurrido, denunciados a través de la apelación de la parte accionada, y corregidos con la publicación del presente fallo.

VII
DISPOSITIVO

Por las razones y fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN ejercido por los demandados RUTH BETTY ORTIZ PADILLA y JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, ya identificados contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2017, con asiento diario N° 19, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: SE REVOCA EL FALLO APELADO, dictado en fecha 31 de marzo de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con asiento diario N° 19.

TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA por cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano LUIS JOSÉ CHACÓN PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.223.920, obrando con el carácter de Director Ejecutivo de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., inscrita en fecha 23 de enero de 2012 por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira bajo el No. 47, tomo 2-A RM 445.

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: SE DECLARA CON LUGAR LA RECONVENCIÓN por resolución de contrato propuesta por la codemandada RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, en fecha 21 de junio de 2016, en contra de la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., ya identificada. En consecuencia:
1) SE DECLARA RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado el 12 de febrero de 2015, por ante la Notaría Pública de Ureña estado Táchira, bajo el No. 08, Tomo 68, de los Libros respectivos. 2) SE DECLARA CON LUGAR la pretensión de daños y perjuicios a favor de la demandada reconviniente, ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA, y en consecuencia se confirma su derecho de retener la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 7.692.307,69), entregados a ésta en calidad de arras, en fecha 15 de febrero de 2015, según el contrato suscrito entre las partes. 3) SE ORDENA a la sociedad mercantil ROOSTER HOLDINGS, C.A., hacer entrega del inmueble ampliamente descrito en autos, cuya propiedad se encuentra descrita en documento de adquisición protocolizado ante el Registro Público del Municipio García de Hevia el 22-03-2012, bajo el Nro. 2012.207, asiento registral Nro. 1, libre de personas y cosas, a la ciudadana RUTH BETTY ORTIZ PADILLA por sí, o a su apoderado, ciudadano JORGE ARTURO ALVARADO BAUTISTA, ya identificados.
Una vez quede firme la presente decisión, líbrese oficio con copia certificada de la misma a la Notaría Pública de Ureña estado Táchira.

SEXTO: Se levanta la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 16 de diciembre de 2015, participada al Registrador Público del Municipio García de Hevia del estado Táchira con oficio N° 1071 de la misma fecha 16 de diciembre de 2015, según consta en el Cuarderno de Medidas de este expediente.
Una vez firme la presente decisión, líbrese el oficio correspondiente al Registro Público del Municipio García de Hevia del estado Táchira.

SÉPTIMO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de julio de 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La…
…Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha siendo las doce del mediodía (12:00 m.), se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente N° 3.476, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLFDEA/mpgd
Exp. N° 3.476