TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 206º y 157º
Maiquetía, Veintidós (22) de marzo de 2017
ASUNTO N°: WP12-R-2016-000061
ACTUANDO EN SEDE CIVIL
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “INVERSIONES MENBESAL C.A.”, inscrita originalmente en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Distrito Capital), en fecha dieciocho (18) de Agosto del año mil novecientos noventa y cuatro (1994), bajo el N° 47, Tomo 63-A SGDO, Expediente N° 464614, y por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Expediente N° 1082.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados ARMANDO VALDIVIESO NUÑEZ y JUAN EDUARDO ADELLAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V- 1.476.549 y V- 2.778.303, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 4.190 y 18.933.
DEMANDADO: Sociedad mercantil “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2009, bajo el N° 19, Tomo 35-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 64.743 y 164.344, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Apelación del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, previa distribución de causas, en el cual expuso: Que consta en el documento otorgado en la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 15 de marzo del año 2011, bajo el N° 22, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria que su representada celebró un Contrato de Arrendamiento con la SOCIEDAD MERCANTIL IMPERIAL MOTORS LATONERIA Y PINTURA C.A., sobre un inmueble propiedad de su representada ubicado en el Sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En treinta metros (30 Mts.), con Calle Este Uno del referido fraccionamiento; SUR: En treinta metros (30 Mts.) con fondo Alfarería; ESTE: En cincuenta y ocho metros (58 Mts.) con terrenos en construcción de Alberto Iturbes, y OESTE: En cincuenta y dos metros (52 Mts.) con terrenos de Héctor Rodríguez que totaliza una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (1.600 M2). Que conforme a lo previsto en la cláusula primera del contrato, la mencionada sociedad mercantil arrendataria se obligó a destinar el inmueble arrendado al exclusivo uso comercial de latonería y pinturas para automóviles, comprometiéndose a no variar su uso y destino sin la previa autorización de “LA ARRENDADORA”. Que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que el plazo inicial de duración sería de tres (03) años fijos, contados a partir del 01 de Marzo de 2011, prorrogables automáticamente por periodos de un (01) año, convenidos desde ahora como plazo fijo, salvo que cualquiera de las partes notificare a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación, al final del periodo inicial o el de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de darlo por terminado y no prorrogarlo más. Que en fecha 24 de enero de 2014, los ciudadanos: MANUEL ENRIQUE MENESES SALCEDO; ALBA MARGARITA MENESES DE GONZALEZ y MARÍA EUGENIA MENESES DE CABRERA, respectivamente, en su carácter de Directores de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MENBESAL C.A.”, “LA ARRENDADORA”, se trasladan conjuntamente con el Notario Segundo del Estado Vargas, a los fines de notificar a “LA ARRENDATARIA”, “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A.”, de que el contrato suscrito entre las partes no será renovado a partir de su vencimiento el veintiocho (28) de febrero de 2014 y a partir del primero (1°) de marzo de 2014 se inicia la prorroga legal, cuyo vencimiento será el 28 de febrero de 2015 y que a la fecha de vencimiento del contrato y de la prórroga deberá hacer entrega del LOCAL COMERCIAL arrendado libre de bienes y personas. Que de la relación contractual transcurrieron los tres (03) años y culminó el día 28 de Febrero de 2014, y la prórroga legal finalizó en fecha 28 de febrero de 2015, oportunidad en que la arendataria debió haber hecho entrega del bien inmueble arrendado y objeto de la relación contractual libre de personas y bienes, por haberse cumplido el lapso de la prórroga, más sin embargo ello no ocurrió así, a pesar de haber sido notificada por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, el día 24 de enero de 2014. Que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente señaladas, ocurre ante la competente autoridad del Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demanda formalmente a la SOCIEDAD MERCANTIL “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A.”, para que convenga o en defecto de ello sea declarado por este tribunal en desalojar el inmueble arrendado constante de un local comercial como consecuencia del vencimiento del contrato y de la prórroga legal en su condición de ARRENDATARIA del Local Comercial ubicado en el Sector Pariata, fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones ya fueron señalados y aquí se dan por reproducidas en todas y cada una de sus partes e igualmente constan en el Contrato de Arrendamiento. Que fundamenta su acción en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, así como, los artículos 22.3, 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que igualmente demanda para que a titulo de indemnización debido a lo señalado en el artículo 22.3 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, y como derecho a recibir una contraprestación que compense dicho uso en nombre de nuestra representada y hasta tanto “LA ARRENDATARIA”, no le devuelva el inmueble en los términos pactados en el contrato suscrito y a partir del vencimiento de la prorroga legal, el día 28 de Febrero de 2015, pedimos que la Sentencia que declare CON LUGAR la pretensión, también se condene a “LA ARRENDATARIA” a indemnizar a su representada con una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho, mas una cantidad adicional equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de dicho monto, como lo señala la norma y el artículo 22.3 del Decreto Ley antes señalado, así como del uso que “LA ARRENDATARIA” continua haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia e igualmente demanda que se le condene al pago de las costas. Que se estima la demanda en la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs.270.000,00), los cuales equivalen a Un Mil Ochocientas (1.800) Unidades Tributarias.
En fecha 14 de abril de 2015, el Tribunal de Municipio admite la demanda y su reforma, ordenando el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra, de conformidad con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, comparece la parte demandada debidamente representada por el abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.568, quien procedió a dar contestación a la demanda en fecha 16 de Junio de 2015, en los siguientes términos: 1) Que niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de los términos tanto en los hechos como en el derecho, el libelo de demanda presentado en contra de su representada, siendo lo único cierto, que la demandante INVERSIONES MENBESAL, C.A., celebró con su representada el contrato de arrendamiento, que inició el día 01 de marzo de 2011 y se autenticó en fecha 15 de marzo de 2011, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, anotado bajo el N° 22, Tomo 29, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto quedó establecido en la Cláusula Primera del citado contrato, señalando que el arrendamiento se constituyó sobre un inmueble ubicado en el sector Pariata, fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, del Municipio Vargas, del estado Vargas, cuyos linderos y demás especificaciones del inmueble se encuentran identificados en autos. Que el mencionado inmueble le fue arrendado a su representada para exclusivo uso comercial de latonería y pintura para vehículos. Que es cierto que dicho contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera, estableció una duración de tres (3) años fijos, contados a partir del 1° de marzo de 2011. Que el contrato culminó el día 28 de febrero de 2014, y que su representado, se acogió a la prorroga legal, que comenzó el día 01 de marzo de 2014 y culminó el día 28 de febrero de 2015, no obstante, miente la demandante al señalar en la demanda, que su representado debió haber entregado el bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas, por haberse cumplido el lapso de prórroga, falseando la demandante la verdad de manera temeraria, ya que expresa en la demanda que su representada fue notificada al término del contrato de arrendamiento. Que miente la demandante al señalar que el día 24 de enero de 2014, notificó a su representada, su voluntad de dar por terminado el contrato, no renovándose a partir de su vencimiento, el día 28 de febrero de 2014. Que es falso que el lapso de prórroga del mencionado contrato venció el 28 de febrero de 2015. Que es falso que la empresa INVERSIONES MENBESAL, C.A., haya procedido a notificar a su representada en la persona de algún Directivo, pero mucho menos aún, que haya notificado al ciudadano WALTER LUCCIOLA AFANADOR. Que no es cierto que cumplido el lapso de la prorroga, su representada debió haber hecho entrega del bien inmueble arrendado, ya que no fue notificada, mintiendo la demandante en su escrito libelar. Que la arrendataria no hizo uso del contenido de la Cláusula Tercera del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, donde se establece la formalidad de la notificación para operar el desahucio. Que dicha manifestación no se materializó en la persona de su representada IMPERIAL MOTORS LATONERIA Y PINTURA, C.A., pues si bien, la demandante alega dicha notificación y que aparece consignada, la misma es falsa, cuyo contenido desconoce, no teniendo efecto legal alguno, y así pide sea declarado en la definitiva. Que su representado ha cumplido normalmente con las obligaciones estipuladas en el contrato y ha pagado el canon que le fue señalado en la CLAUSULA SEGUNDA del mismo, que para los actuales momentos es de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00), a pesar de que conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, de fecha 23 de Mayo de 2014, en la Disposición Transitoria Primera, se prevé que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, debían adecuarse en un lapso de seis (6) meses contados a partir de su publicación, lo cual evidentemente no hizo la arrendataria, incumpliendo con el citado Decreto Ley. Que sorprende a su mandante, la demanda que por desalojo ha incoado la sociedad mercantil INVERSIONES MENBESAL, C.A., porque no hizo uso de la notificación prevista en la Clausula Tercera del contrato de arrendamiento, continuando su mandante IMPERIAL MOTORS LATONERIA Y PINTURA, C.A., en el uso y disfrute del inmueble, evidenciando que la arrendadora no tuvo intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento, porque al no proceder a notificarla a la expiración del término del contrato, se entiende desistido el desahucio, pero además su intención de continuidad de la relación arrendaticia se puede evidenciar con el depósito realizado por su mandante en fecha 21 de noviembre de 2014, de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs.110.000,00), mas el pago por transferencia en esa misma fecha de la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,00), mediante los cuales le canceló a INVERSIONES MENBESAL. C.A., lo correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de diciembre de 2014, enero de 2015 y febrero de 2015, tal como se aprecia de los recibos de pago que consigna. Que ambas partes pactaron que el contrato tendría una duración de tres (3) años fijos, más un (1) año de prórroga, siempre que cualquiera de las partes no notificara a la otra, con por lo menos treinta (30) días de antelación, su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento, pero lo cierto es que vencido el lapso de arrendamiento y el de la prórroga de un (1) año, su representado ha continuado ocupando el inmueble, ya que la arrendadora, parte actora en el presente juicio, recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de marzo, o sea, Bs. 40.000,00 y dispuso de ese dinero. Que INVERSIONES MENBESAL, C.A., solicitó a su representada el pago por adelantado del canon del mes de marzo de 2015, en virtud de lo cual, su mandante entendió que el contrato continuaba sin término fijo, y con la intención de que continuara en la condición de arrendataria, que venía teniendo en el inmueble, por lo que accedió a pagarle por adelantado dicho canon, lo cual se constata a través del depósito N° 151508461, efectuado el día 20 de enero de 2015, en la cuenta corriente de la arrendadora INVERSIONES MENBESAL, C.A. N° 0134-0468-27-4681056737, de BANESCO, Banco Universal. Que es evidente que la arrendadora, hoy demandante, no tuvo ni ha tenido intención de dar por terminado la relación arrendaticia, ya que al recibir y disponer del canon correspondiente al mes de marzo, permitió voluntariamente y por acuerdo mutuo entre las partes, que su representada continuara como arrendataria del inmueble en las mismas condiciones pactadas pero ya no a tiempo determinado, pues a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, el arrendamiento quedó renovado, en razón de haberse operado la tácita reconducción del contrato, modificándose el tiempo de duración, pasando a ser a tiempo indeterminado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil. Que no cabe duda que la presente acción de desalojo, es por demás temeraria, sin asidero legal alguno, continuando para la sociedad mercantil IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A., la relación arrendaticia hasta la presente fecha, siendo que ahora nos encontramos ante un contrato a tiempo indeterminado, lo cual pide, sea declarado en la definitiva. Que asombra a su representada IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A., el hecho que la arrendadora INVERSIONES MENBESAL, C.A., acompaña al libelo, una presunta notificación que nunca realizó, al extremo que al intentar identificar a uno de los directivos de su representada, en el acta que suscribe el Notario Público Segundo del estado Vargas, la cual nuevamente impugna y desconoce en este acto y tacha de falso, identifican al Directivo Walter Lucciola Afanador, a quien dicen haber notificado, pero con una cédula que no le corresponde, lo que evidencia, que de haber practicado la notificación, no se tuvo a la vista la identidad de la persona del ciudadano en cuestión, siendo asombroso que casualmente el directivo ciudadano Walter Lucciola Afanador, tampoco haya firmado el acta de notificación. Que existe una circunstancia más grave, y es que la supuesta acta de notificación que reproducen con la demanda no fue firmada por los testigos que debieron acompañar al Notario Público Segundo del estado Vargas, y dar fe de los hechos y dichos, observándose que los Directivos y representantes de la empresa INVERSIONES MENBESAL, C.A., que dicen haber acompañado al Notario Público a practicar la notificación, no firman el acta, pero tampoco identifican el inmueble donde se constituye supuestamente el Notario Público, con la finalidad de cumplir con la notificación, todo lo cual demuestra la temeridad de la demanda de desalojo, ya que con esta demanda, se pretende desconocer los derechos que le corresponden a su representada, quien ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones, en detrimento de lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece lo referente a la buena fe que impera en la ejecución de los contratos y que obliga a las partes contratantes a no solamente cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos. Que procede de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, en concordancia con lo previsto en el artículo 440 al 442 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su representado IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A., a tachar de falso como en efecto lo hace, la notificación que acompaña la demandante al libelo de demanda, de fecha 24 de enero de 2014, supuestamente practicada por la Notaría Pública Segunda del estado Vargas y que corre inserta a los folios diecinueve (19) y su vuelto, al veinte (20) del expediente N° WP12-V-2015-000083, cuyo valor probatorio impugno y desconozco en este acto por ser falso, en tal sentido acompaña copia de la cédula de identidad del ciudadano Walter Lucciola Afanador, a los fines que se constate la identidad real del mencionado directivo.
En fecha 1° de julio de 2015, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio, compareciendo tanto la parte actora como la parte demandada, y en fecha 6 de julio de 2015 se procede a la fijación de los hechos controvertidos en la presente causa, quedando delimitados en los siguientes términos:
“En base a las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hechos controvertidos:
PRIMERO: El desalojo de un Inmueble arrendado constante de un local comercial como consecuencia del vencimiento del contrato y de la prorroga legal en su condición de arrendataria del local comercial ubicado en el sector pariata, fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del estado Vargas.
SEGUNDO: El pago de una indemnización debido a lo señalado en el artículo 22 ordinal 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho el accionado, mas una cantidad adicional equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de dicho monto.
TERCERO: La parte accionante impugna el poder otorgado al ciudadano Abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, por parte de la accionada.
CUARTO: Que la Prorroga Legal se debe regir por la ley anterior, así mismo solicita la confesión ficta de la parte demandada.
QUINTO: La parte demandada alega que su representada no fue notificada por parte de la accionante de la no renovación del contrato de arrendamiento, así mismo tacha de falso de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 440 al 442 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que en fecha 20 de enero de 2015, se hizo un depósito en la cuenta bancaria de la Sociedad Mercantil Inversiones Menbesal, el canon de arrendamiento del mes de marzo de 2015, el cual fue consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial…”
En fecha 14 de julio de 2015, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 17 de julio de 2015, el tribunal fija el decimo quinto día (15) de despacho siguiente, para que tenga lugar el debate oral.
En fecha 10 de agosto, 29 de septiembre y 18 de noviembre de 2015, se dictan diferimientos a la audiencia o debate oral, hasta que en fecha 20 de junio de 2016, el tribunal resuelve fijar la audiencia de juicio, una vez conste a los autos las resultas de la tacha incidental propuesta por la parte demandada.
En fecha 19 de Julio de 2016, el Tribunal visto que ha sido homologado el desistimiento de la tacha incidental, fija la audiencia de juicio para el tercer (03) día de despacho siguiente.
En fecha 22 de julio de 2016 tuvo lugar la audiencia de juicio, ratificando la parte actora lo expuesto en el escrito de pruebas, y la representación de la parte demandada, rechaza, niega y contradice todas las pruebas aportadas por la parte actora, y reproduce el mérito probatorio de las pruebas aportadas en el escrito de pruebas, en especial el certificado de depósito bancario efectuado por su representado luego de vencido el lapso de la prórroga legal, y concluida la exposición de las partes, el Tribunal procede a proferir su fallo declarando Sin Lugar la demanda de desalojo incoada.
En fecha 05 de agosto de 2016, el A Quo, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, pasa a publicar el texto íntegro de la sentencia.
Dictado y publicado el respectivo fallo y notificadas como fueran las partes de la precitada decisión, en fecha 8 de agosto de 2016 la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 22 de septiembre de 2016, fijando el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, para que las partes presenten sus informes.
En fecha 20 de Octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil y familia, sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogado RAFAEL BALMORES CHIRINOS BAUTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.416, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 05 de agosto de 2016, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES MENBESAL, C.A., contra la Sociedad Mercantil IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A., ambas partes ampliamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.
-III-
MOTIVA
SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
En efecto señala el actor en su escrito libelar: “…ocurro ante la competente autoridad del Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demando formalmente a la SOCIEDAD MERCANTIL “IMPERIAL MOTORS LATONERIA Y PINTURA C.A.”, … para que convenga o en defecto de ello sea declarado por este Tribunal en desalojar el inmueble arrendado constante de un local comercial como consecuencia del vencimiento del contrato y de la prorroga legal en su condición de ARRENDATARIA del Local Comercial...(…)…
De igual manera le demando, para que a titulo de indemnización debido a lo señalado en el artículo 22.3 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, anteriormente señalado en este escrito libelar…y hasta tanto “LA ARRENDATARIA”, no le devuelva el inmueble en los términos pactados en el contrato suscrito y a partir del vencimiento de la prorroga legal, el día 28 de Febrero de 2015; pedimos que la sentencia que declare CON LUGAR la pretensión, también se condene a “LA ARRENDATARIA” a indemnizar a nuestra representada con una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho; mas una cantidad adicional equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de dicho monto, como lo señala la norma y el artículo 22.3 del Decreto Ley antes señalado, así como del uso que “LA ARRENDATARIA” continua haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia….”
No hay duda entonces que se trata de una acción de desalojo (local comercial) interpuesta en fecha 23 de marzo de 2015 y admitida en fecha 25 de marzo de 2015, bajo la vigencia de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SOBRE EL MÉRITO
Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con la accionada, ubicado en el Sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de tres (3) años fijo, contados a partir del día 1° de marzo de 2011, prorrogables automáticamente por periodos de un (1) año convenidos como plazo fijo, salvo que cualquiera de las partes notificare a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación, al final del periodo inicial o el de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de darlo por terminado y no prorrogarlo más; peticionando el desalojo por vencimiento del contrato y de la prorroga legal, con fundamento en el artículo 40, literal “G”. Indica el actor además, que pretende la indemnización de una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho; mas una cantidad adicional equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de dicho monto, como lo señala la norma y el artículo 22.3 del Decreto Ley antes señalado.
En este sentido y en la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega lo alegado por el actor, y manifiesta que la “arrendataria” no hizo uso del contenido de la CLAUSULA TERCERA del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, donde se establece la formalidad de la notificación para operar el desahucio, el cual no es otro que la manifestación de voluntad expresa de la arrendadora formulada ante el arrendatario de no continuar la relación jurídica locataria al vencimiento del término pactado en la convención, pues, esa manifestación no se materializó en la persona de su representado IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A., pues, si bien, la demandante alega dicha notificación y que aparece consignada, la misma es falsa y desconoce su contenido.
Que conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la Disposición Transitoria Primera, se prevé que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, debían adecuarse en un lapso de seis (6) meses contados a partir de su publicación, lo cual evidentemente no hizo la arrendataria.
Que su representada ha continuado ocupando el inmueble, ya que la arrendadora parte actora, en el presente juicio, solicitó y recibió el pago por adelantado del canon de arrendamiento del mes de marzo, o sea Bs.40.000,00, y dispuso de ese dinero, en virtud de lo cual, su mandante entendió que el contrato continuaba sin termino término fijo, es decir, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, el arrendamiento quedó renovado, pero ya no a tiempo determinado, sino que se produjo por virtud del consentimiento de la propia arrendadora la continuación de la relación contractual bajo la modalidad atemporal, en razón de haberse operado la tácita reconducción del contrato, modificándose el tiempo de duración, pasando a ser a tiempo indeterminado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil.
Así las cosas, la acción incoada es DESALOJO por vencimiento del contrato y de la prorroga legal, y habiendo alegado la representación judicial de la accionada que la relación arrendaticia, ante la falta de notificación y la recepción del pago del canon, posterior al vencimiento del contrato y de su prórroga, cambió a indeterminada en cuanto a su duración o temporalidad, se impone analizar el punto de la temporalidad arrendaticia, y al respecto dictaminó el A Quo lo siguiente:
“…En este caso concreto, tal como se estableció anteriormente y en lo cual ambas partes convinieron, ya había terminado el lapso fijo del contrato de arrendamiento que les vinculaba, así como el lapso de la prórroga legal. Entonces, si la arrendataria ya no tenía obligación de pagar el canon de arrendamiento, tampoco su arrendadora tenía el derecho de exigirlo como contraprestación, so pena de aplicación de las consecuencias legales invocadas actualmente por la demandada.
(…)
En consecuencia, considera este Juzgador que a partir del momento en que la arrendadora retiró el dinero consignado por concepto de cánones de arrendamiento, convalidó dicho pago que no puede ser imputable a otro concepto y por ende permitió la continuación del contrato de arrendamiento, pero esta vez sin determinación de tiempo, aun cuando le había notificado a la arrendataria que no siguiera depositando por tal concepto. Con esta prueba de informes se demuestra que la parte demandante dispuso del pago de Bs. 40.000,00 realizado por la parte arrendataria del inmueble por concepto del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2015, constatándose en autos su retiro por parte de la arrendadora.
(…)
Con base a las consideraciones que anteceden, este juzgado declara la improcedencia de la demanda interpuesta. Así se decide.
Entonces concluye el A Quo que producto del pago anticipado del canon arrendaticio correspondiente al mes de marzo de 2015, efectuado por el demandado y retirado por el actor hizo que el contrato de arrendamiento continuara sin determinación de tiempo, ello, no obstante que el actor había notificado al demandado de la no renovación del contrato, que la demanda se interpuso dentro de los treinta (30) días siguientes al vencimiento de la prorroga legal, por lo que, se impone para esta alzada realizar un minucioso análisis de la tácita reconducción y las condiciones en que opera, para luego entrar al análisis de las pruebas aportadas y dictaminar, si estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Al respecto, se estima necesario señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Y el artículo 1614 ibídem establece que:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las misma condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.
Igualmente en cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala:
“Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
Las disposiciones legales antes transcritas, tal como lo sostiene el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de derecho arrendaticio, nos enseñan que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble; sin embargo, la “reconducción” no constituye propiamente una “renovación” o “prórroga” de la relación, puesto que el tiempo ya no será el mismo e incluso tampoco el precio que podría estar sujeto a variación. “renovación” o “prórroga” del contrato podría entenderse así, de no producirse cambio alguno en orden al mismo tiempo. Sin embargo, el solo hecho de un tiempo distinto indica que ya no estamos en presencia del mismo contrato, sino de otro como consecuencia de la modificación del anterior en orden a su duración; no obstante que no es de tal modo, porque “renovación” significa también reformar, modificar o novar, que asimismo conducen a mantener la relación entre las mismas partes, el mismo inmueble arrendado, aun cuando bajo diferente tiempo, e incluso el mismo o distinto precio.
Entonces, la procedencia de la tácita reconducción supone la existencia de un contrato por tiempo determinado con duración concluida y la actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.
Respecto al segundo de estos presupuestos, el citado autor, ha señalado lo siguiente:
“El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Mas bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:
“Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago las pesiones de alquiler (art. 52. LAI).”
De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.”
Pues bien, toca efectuar el análisis de las pruebas aportadas y dictaminbar si se encuentran llenos en el caso de marras los extremos de la tácita reconducción o si por el contrario, la misma fue impedida por el arrendador, siempre bajo las premisas antes anotadas:
1.- Se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:
“El plazo inicial de duración del presente contrato es de Tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de marzo de 2011, prorrogable automáticamente por períodos de Un (1) año, convenidos desde ahora como plazo fijo, salvo que una cualquiera de las partes notificare a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación, al final del periodo incial o el de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de darlo por terminado y no prorrogarlo más.”
Respecto a esta instrumental, consignada con el libelo de demanda y que no fue impugnada por la parte accionada, sino que, por el contrario reconoce la existencia y validez de dicho instrumento cuando expresa en su contestación: “…siendo lo único cierto señalado en el libelo, que la demandante INVERSIONES MENBESAL, C.A., celebró con mi representada el contrato de arrendamiento, que inició el día 01 de marzo de 2011 y se autenticó en fecha 15 de marzo de 2011, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, anotado bajo el N° 22, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto quedó establecido en la Cláusula Primera del citado contrato, señalando que el arrendamiento se constituyó sobre un inmueble ubicado en el Sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, del Municipio Vargas, del estado Vargas, cuyos linderos y demás especificaciones del inmueble se encuentran identificados en autos...”. No hay elementos entonces para negar autenticidad y validez al precitado instrumento y entonces presta para este sentenciador todo el merito probatorio que se desprende de su contenido, esto es: 1) Que la sociedad mercantil “INVERSIONES MENBESAL, C.A.”, celebrò contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A.”, sobre un inmueble destinado al exclusivo uso de latonería y pintura, ubicado en el Sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE, En Treinta metros (30 mts) con Calle Este Uno del referido fraccionamiento; SUR, En Treinta metros (30 mts) con fondo alfarería; ESTE, En Cincuenta y Ocho metros (58 mts.) con terreno en construcción de Alberto Iturbes, y OESTE: En Cincuenta y Dos metros (52 Mts.) con terrenos de Hector Rodríguez que totaliza una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUUDRADOS (1.600 M2). 2) Que el precitado contrato tiene una duraciòn de tres (3) años fijos, con vigencia desde el 1º de marzo de 2011, prorrogable automáticamente por períodos de Un (1) año, convenidos como plazo fijo, salvo que una cualquiera de las partes notificare a la otra por lo menos con Treinta (30) días de anticipación, al final del periodo inicial o el de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de darlo por terminado y no prorrogarlo mas. Así se establece.
En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por las partes es a tiempo determinado, cuyo vencimiento del plazo inicial de tres (3) años se cumplió el 28 de febrero de 2014, surge entonces la necesidad de analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado, operando la tàcita reconducciòn, por lo que, se impone estudiar la situaciòn posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambio a indeterminado en cuanto al tiempo de duraciòn.
2.- Riela a los autos (F. 19 y 20), documental debidamente autenticada por la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas en fecha 24 de enero de 2014, bajo el N° 47, Tomo 63-A Sgdo, contentiva de la notificación solicitada por la sociedad mercantil “INVERSIONES MENBESAL., C.A.” a la sociedad mercantil “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA, C.A.”, en virtud de lo cual, el ciudadano Notario Público deja constancia que se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en el sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, a fin de notificar a la sociedad mercantil IMPERIAL MOTORS LATONERIA Y PINTURA, C.A., que conforme a lo dispuesto en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas partes, no será renovado a partir de su vencimiento el 28 de febrero de 2014, y que el lapso de la prorroga legal comenzará a correr el 01 de marzo de 2014 y vencerá el 28 de febrero de 2015.
Respecto a esta instrumental dictaminó el A Quo, lo siguiente:
“…Documental marcada “C” contentiva de notificación practicada en fecha 24 de enero de 2014, a la empresa demandada, por la Notaría Pública Segunda del estado Vargas, mediante la cual se le participó a IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A.” la no renovación del contrato en fecha 28 de febrero de 2014 y que el lapso de prórroga comenzaría a correr el día 01 de marzo de 2014 venciendo el 28 de febrero de 2015, el cual fue tachado el 29 de junio de 2015 y desistida el 19 de julio de 2016, a este instrumento el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con esta documental se demuestra que de conformidad con lo previsto en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento la parte demandante cumplió con la notificación prevista en dicho contrato, participando a la parte demandada su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento el 28 de febrero de 2014, con una prórroga de un (1) año a partir del 01 de marzo de 2014. ASI SE DECIDE.”
La instrumental antes referida, pese a que fue desconocida en un primer momento y luego formalizada la tacha, la parte demandada desistió posteriormente y el tribunal procedió a homologar dicho desistimiento, razón por la cual, acorde con lo estimado por el A Quo, siendo un documento privado autentico cuya impugnación fue dejada sin efecto, merece todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y en tal sentido, acredita efectivamente que la sociedad mercantil Inversiones Menbesal notificó a la sociedad mercantil Imperial Motors Latonería y Pintura, C.A., de que el contrato de arrendamiento no sería renovado a partir de su vencimiento el 28 de febrero de 2014, y que el lapso de la prorroga legal comenzará a correr el 01 de marzo de 2014 y vencerá el 28 de febrero de 2015, momento en el cual deberá entregar el inmueble. Así se decide.
3.- Originales recibos de pago correspondientes a depósitos bancarios (marcadas e identificadas con la letra “Y”), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2014, enero y febrero de 2015, a través de cheque Nº 42506003, del Banco Banesco, Banca Universal, así como comprobante de transferencia de fecha 21 de noviembre de 2014.- Dichas instrumentales de carácter privado emanadas de la parte actora y reconocidas por esta, pues, en su escrito de informes consignado en esta alzada, expone: “No se niega y menos se cuestiona la voluntad unilateral que tuvo la arrendataria por razones propias de ella de cancelar anticipadamente a favor de la arrendadora los meses de diciembre de 2014, enero y febrero de 2015, que le fue comunicada a nuestra poderdante. Esa decisión no afecta, altera o contraviene disposiciones legales…y de ello se le expidieron los respectivos comprobantes de pago de alquiler que constan en autos aportados por la demandada…” . Entonces, no hay duda que prestan para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende y acredita el pago efectuado por la demandada, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2014, así como, los meses de enero y febrero de 2015, todos del periodo de la prorroga legal, la cual, a tenor de la última parte del artículo 26 de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no cambia la naturaleza del contrato en cuanto a su temporalidad, ya que prevé dicha disposición, lo siguiente: “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigente las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”, en consecuencia, el pago efectuado por la demandada y aceptado por el actor durante la prórroga legal en nada cambia la naturaleza del contrato.- Así se establece.
4.- Certificación de depósito emanado de la entidad bancaria BANESCO, Banco Universal, de fecha 27/01/2015, debidamente suscrita por la ciudadana IRMA OROPEZA, Administrador Operativo, Agencia Maiquetía 468, en la cual se hace constar que en su sistema se encuentra registrado un (1) depósito de fecha 20/01/2015, el cual responde al siguiente detalle: Nro. de cuenta: 0134-0468-27-4681056737. N° De Depósito: 1515084361. Monto: Bs.40.000,00. Depositante: IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A. Asimismo, con relación a este depósito, riela al folio 122 del expediente (cuaderno principal), comunicación enviada por la entidad financiera BANESCO, Banco Universal, de fecha 5, 20 de agosto, y 27 de noviembre de 2015, en respuesta a la prueba de informes, donde se informa al A Quo, que en fecha 20/01/2015, se evidencia en los movimientos de la cuenta corriente N° 0134-0468-27-4681056737 la planilla de depósito Nro. 1515084361, por Bs. 40.000,00 y asimismo se anexa movimientos desde el 06-01-2015 al 29-05-2015. Con respecto a estas instrumentales concluye el A Quo, que la parte demandada depositó Bs. 40.000,00 en la cuenta corriente de la arrendadora INVERSIONES MENBESAL, C.A., y de los movimientos bancarios deduce que se ha dispuesto de ese monto depositado, para luego concluir en que ha operado la tácita reconducción por efecto del pago del canon posterior al vencimiento de la prorroga legal, y declarar improcedente la acción de desalojo incoada.
Estima este sentenciador actuando en alzada, que vista la posición asumida por la parte actora respecto a este depósito, no hay duda que el mismo se realizó, pues, en el curso del proceso en primera instancia nunca se desconoció y en su escrito de informes ante esta alzada lo admite, en los siguientes términos: “RESULTA SUMAMENTE SUSPICAZ Y POR DEMÁS CONTRADICTORIAMENTE INSANO QUE ESE PRETENDIDO DEPÓSITO DE CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), DE FECHA 20 DE ENERO DE 2016, REALIZADO EN FORMA OCULTA, INTENCIONAL Y ANTICIPADAMENTE POR LA DEMANDADA…”. Se trata de un hecho reconocido, no hay duda que la sociedad mercantil IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A., depositó en fecha 20 de enero de 2015, la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), con la intención de imputar dicho pago al canon correspondiente al mes de marzo de 2015, lo que se discute son los efectos de este pago en cuanto a la temporalidad arrendaticia.
En tal sentido, concluye el A Quo en su sentencia: “…En este caso concreto, tal como se estableció anteriormente y en lo cual ambas partes convinieron, ya había terminado el lapso fijo del contrato de arrendamiento que les vinculaba, así como el lapso de la prórroga legal. Entonces, si la arrendataria ya no tenía obligación de pagar el canon de arrendamiento, tampoco su arrendadora tenía el derecho de exigirlo como contraprestación, so pena de aplicación de las consecuencias legales invocadas actualmente por la demandada.(…) En consecuencia, considera este Juzgador que a partir del momento en que la arrendadora retiró el dinero consignado por concepto de cánones de arrendamiento, convalidó dicho pago que no puede ser imputable a otro concepto y por ende permitió la continuación del contrato de arrendamiento, pero esta vez sin determinación de tiempo, aun cuando le había notificado a la arrendataria que no siguiera depositando por tal concepto. Con esta prueba de informes se demuestra que la parte demandante dispuso del pago de Bs. 40.000,00 realizado por la parte arrendataria del inmueble por concepto del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2015, constatándose en autos su retiro por parte de la arrendadora.”

Entonces, quiere destacar este juzgador actuando en alzada, la siguiente premisa expuesta por el A quo en la recurrida: “si la arrendataria ya no tenía obligación de pagar el canon de arrendamiento, tampoco su arrendadora tenía el derecho de exigirlo como contraprestación…”. Al respecto, arguye quien aquí sentencia, que en el caso de marras no hay un solo elemento de convicción que nos conduzca ni siquiera por vía indiciaria a establecer que la arrendadora exigió el pago del mes de marzo de 2015, pero lo que si estaba claro es que la arrendataria había sido notificada del cese de la relación pactada y de su prórroga, desde el 24 de enero de 2014, razón por la cual, los últimos recibos expedidos por el arrendador corresponden a los meses de Noviembre, Diciembre de 2014, Enero y Febrero de 2015, todos en el curso de la prórroga legal, periodo en el cual permanecen vigentes las obligaciones de las partes.- Así se establece.

Por otra parte, con respeto al depósito antes referido de fecha 20 de enero de 2015, por la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), con la intención de imputar dicho pago al canon correspondiente al mes de marzo de 2015, arguye el A Quo: “Pero, por lo que respecta a la arrendadora, el retiro del dinero depositado no puede imputarse a un concepto diferente al de cánones de arrendamiento, que sólo son exigibles mientras subsista el contrato…”. Entonces, si el arrendatario no estaba obligado en virtud del cese del contrato y el arredador no lo había exigido, como concluir en que la suma depositada en la cuenta corriente de la arrendadora, debe imputarse al pago del canon de arrendamiento al cual no estaba obligado?. Sin duda, se trata de una actuación unilateral de la arrendataria que necesitaba la aceptación tácita o expresa del arrendador para generar consecuencias jurídicas, y al respecto, indica la recurrida que la arrendadora procedió a disponer (retiro) de la suma depositada, lo que en su criterio equivale a la aceptación del pago efectuado y en consecuencia a la renovación de la relación arrendaticia.
Ahora bien, a tal conclusión arriba el A quo, previo análisis de los movimientos bancarios correspondientes a la cuenta N° 01340468274681056737, perteneciente a la parte actora, sociedad mercantil Inversiones Menbesal C.A., anexos a la prueba de informes antes apreciada, veamos tales movimientos: Al 19 de enero de 2015, se tiene un saldo en cuenta de Bs. 540,00; Al 20 de enero de 2015, se refleja un deposito por la suma de Bs.40.000,00, en esa misma fecha se efectúa a la cuenta otro depósito por la cantidad de Bs.21.000,00, y un debito por la suma de Bs.2000,00, cerrando ese día con un balance de Bs. 59.540,68. Al 23/01/2015, se recibe un depósito por la suma Bs.20.000,00, incrementándose el saldo a la suma de Bs.79.540,68, realizándose en esa misma fecha dos pagos mediante transferencia a terceros, la primera por la cantidad de Bs.13.330,00 y la otra por la suma de Bs.7000,00, recibiendo un depósito a favor por la suma de Bs.2.500,00, cerrando ese día con un saldo de Bs.61.710,68. Al 27 de enero de 2015, se efectúa un debito por la cantidad de Bs.14.626,03, cerrando con un saldo de Bs.47.084,65. Al 29 de enero de 2015, se refleja un debito por la suma de Bs.40.000,00, mediante cheque Nro.49118989, quedando un saldo por la suma de Bs.7.084,65, y seguidamente un crédito por la suma de Bs.13.741,50 y uno de Bs.100,00, para cerrar en esa fecha con un saldo de Bs.20.926,15.
Sin embargo, anexa la representación judicial de la parte actora a su escrito de informes ante esta alzada, instrumental promovida a tenor de lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, documento debidamente autenticado en fecha 28 de enero de 2015 ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, contentiva de la notificación requerida por la sociedad mercantil Menbesal C.A., en la cual peticiona el traslado a la entidad financiera Banesco Banco Universal, ubicado en la Avenida Soublette de este Municipio a fin de que se le haga saber a la gerente o cualquier otra persona responsable de dicha entidad bancaria, su rechazo al depósito N° 01515084361, de fecha 20/01/2015, por la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00), efectuado en la cuenta N°01340468274681056737, perteneciente a su representada, la sociedad mercantil “INVERSIONES MENBESAL, C.A.”, y solicita que el mismo sea reversado al depositante, y anexa a dicha instrumental bauche de deposito efectuado a la cuenta N° 01340468254681056903, cuyo titular es la sociedad mercantil IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PÍNTURA C.A., por la suma de Bs.40.000,00.
Ahora bien, la precitada instrumental de carácter auténtico, no desconocida y por tanto exenta de impugnación, permite establecer que la parte actora nunca aceptó, ni tacita ni expresamente el pago efectuado por la arrendataria, pago que nunca fue exigido por el arrendador y que fue efectuado en forma anticipada y sin conocimiento de la arrendadora, quien nunca expidió recibo correspondiente al pago del mes de marzo de 2015, como si lo hizo con respecto a los meses anteriores al vencimiento, por lo que, no puede este sentenciador acreditar el pago efectuado por la arrendataria en forma unilateral, por demás anticipada, y que fuera reversado o reintegrado por el actor, como elemento de convicción suficiente para establecer el cambio de la modalidad contractual en cuanto a su temporalidad, más aun, cuando era del conocimiento de la arrendataria desde el 24 de enero de 2014 (fecha de la notificación) que el vinculo contractual llegaría a su fin el 28 de febrero de 2015, y siendo que la conducta de la arrendadora nunca fue equívoca respecto a la intención de poner fin a la relación arrendaticia, pues, nunca exigió el pago, y por tanto no expidió recibo alguno por concepto de pago de canon arrendaticio con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, no cabe ninguna duda para este sentenciador, que no se encuentran llenos los extremos de la tácita reconducción en el caso de marras, pues, si bien es cierto estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado con duración concluida, el pago así efectuado (unilateral, sin diligencia de cobro previa, ni expedición de recibo), no puede configurar el segundo de los presupuestos de la tácita reconducción, esto es, la actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. Así se establece.
Así las cosas, en el caso de marras, la actitud del arrendador no ha sido demostrativa del consentimiento expreso o tácito de continuar con la relación arrendaticia, por una parte se cumplió con la obligación de notificar al arrendatario su deseo de no continuar con el vinculo contractual, participando el inicio del disfrute de la prorroga legal, y a su vencimiento, dentro de los treinta (30) días siguientes procede a presentar la demanda, dándole entrada en el tribunal de la recurrida en fecha 25 de marzo de 2015.
Entonces, no sólo hubo notificación de cese e inicio de la prorroga legal, sino que la demanda se intentó antes del vencimiento del primer mes luego del vencimiento de la referida prórroga, y en cuanto al pago del canon arrendaticio del mes posterior al vencimiento, y que fue reíntegrado por la arrendadora, podemos dar por establecido que el arrendador no ha cobrado ni recibido el canon correspondiente, entonces, forzosamente debe concluir quien aquí decide que contrario a lo dictaminado por el A Quo, en el caso de autos no operó la tácita reconducción, y entonces, el contrato suscrito por las partes se encuentra vencido así como la prorroga legal, razón por la cual, el recurso de apelación ejercido debe prosperar y la pretensión de desalojo por vencimiento del contrato resulta procedente en derecho.- Así se establece.
SOBRE LA INDEMNIZACIÓN PREVISTA EN LA LEY
Finalmente, pretende la parte actora a titulo de indemnización una cantidad igual al canon de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho; mas una cantidad adicional equivalente al Cincuenta Por Ciento (50%) de dicho monto, como lo señala el articulo 22.3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
En efecto, la novísima ley en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, cuya entrada en vigencia se verificó estando en curso la prorroga legal arrendaticia, prevé en su artículo 22, numeral 3°, lo siguiente:
“Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
(…)
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arredaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.”
Resulta entonces, perfectamente viable que el arrendador por cada día de retraso perciba el equivalente a un día de arrendamiento, más una cantidad adicional del cincuenta por ciento (50%) de dicho monto.
Se trata de una compensación a la que tiene derecho el arrendador ante la negativa del arrendatario en desocupar el local, a pesar del vencimiento del contrato y de su prorroga.
Al respecto, observa este juzgador, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se venció en fecha 28 de febrero de 2014, y debidamente notificada la negativa de renovación o prorroga convencional en fecha 24 de enero de 2014, se dio inicio a la prorroga legal en fecha 1° de marzo de 2014, venciendo dicha prórroga en fecha 28 de febrero de 2015, procediendo el actor dentro de los treinta días siguientes a presentar la demanda de desalojo, lo que denota la intención del arrendador en dar por terminado el vinculo arrendaticio, razón por la cual, es evidente que el arrendatario debió desocupar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, y al no hacerlo se configuró el supuesto de hecho que hace aplicable la sanción prevista en el artículo 22 numeral 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ello, pese a que las partes no pactaron en el contrato el pago de indemnización alguna por negativa de desocupación, pues, se trata de un beneficio concedido por la ley al arrendador, y el orden de prelación de las fuentes en materia de arrendamiento comercial, es claro al colocar en el primer orden de aplicación las disposiciones del Decreto Ley, dejando en un cuarto lugar los acuerdos o convenciones establecidos por las partes, lo que evidencia que se trata de una ley que consagra disposiciones de orden público, lo cual implica que sus normas, contrariamente a lo que ocurre en el derecho civil, no pueden ser cambiadas por las partes; pero, cuando se habla de normas de orden público suele pensarse en función de la parte débil, sin embargo la realidad es que el orden público se aplica para las dos partes de la relación, tanto arrendatario como arrendador.
Así las cosas, en el presente caso, se trata de una sanción ante la negativa de desocupación del inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, lo que se traduce en una compensación o beneficio que en justicia corresponde al arrendador ante la falta de disposición del bien por el uso que ha devenido en indebido (sin derecho) por parte del arrendatario, en consecuencia, se acuerda la indemnización prevista en la norma antes referida, y en tal sentido, se ordena el pago al arrendador del equivalente a un día de arrendamiento, más una cantidad adicional del cincuenta por ciento de dicho monto, por cada día de retraso desde el 28 de febrero de 2015 exclusive, hasta la restitución definitiva del inmueble, concepto éste que se calculará tomando como base el monto del canon mensual, que a la fecha de vencimiento del contrato era de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, en los términos de la norma que consagra dicha indemnización, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 556 ejusdem. Así se establece.
Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral y que sea a tiempo determinado, como lo es el que hoy vincula a las partes; que dicho contrato y su prorroga legal se encuentre vencida y que no haya mutado en virtud de la tácita reconducción, evento no ocurrido en el caso de autos, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se revoca el fallo apelado y se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación incoada por la parte actora, contra la decisión de fecha 05 de agosto de 2016, dictada por el Tribunal Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual se REVOCA. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil “INVERSIONES MENBESAL C.A.”, contra la sociedad mercantil “IMPERIAL MOTORS LATONERÍA Y PINTURA C.A.”, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo. Así se establece. TERCERO: Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un (01) local comercial ubicado en el Sector Pariata, Fraccionamiento Miramar, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas, comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En treinta metros (30 Mts.), con Calle Este Uno del referido fraccionamiento; SUR: En treinta metros (30 Mts.) con fondo Alfarería; ESTE: En cincuenta y ocho metros (58 Mts.) con terrenos en construcción de Alberto Iturbes, y OESTE: En cincuenta y dos metros (52 Mts.) con terrenos de Héctor Rodríguez, que totaliza una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (1.600 M2). Así se decide. CUARTO: CON LUGAR la PRETENSIÓN de indemnización prevista en el artículo 22 numeral 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, el equivalente a un día de arrendamiento, más una cantidad adicional del cincuenta (50%) por ciento de dicho monto, por cada día de retraso desde el 28 de febrero de 2015 exclusive, hasta la restitución definitiva del inmueble, concepto éste que se calculará mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, en los términos de la norma que consagra dicha indemnización, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 556 ejusdem. Así se establece. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Publíquese, regístrese, Notifíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintidós (22) días del mes de marzo del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años 206° y 157°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. ZAIDA MIRANDA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. ZAIDA MIRANDA

Asunto: WP12-R-2016-000061
CEOF/ZM.-