TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, treinta y uno (31) de marzo de dos mil diecisiete (2017)
Año 206º y 157º
ASUNTO: WP12-R-2017-000018
PARTE ACTORA: Ciudadanos: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, Portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° E- 747.174, V-5.145.740, V-5.963.322, V-5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V-12.953.762, respectivamente, conforme consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Mayo de 2016, anotado bajo el N° 14, Tomo 20, folios 59 hasta el 62, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.059.906.
DEFENSOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.181.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.
-I-
ACTUACIONES EN ALZADA
Arriba a esta Alzada asunto N° WP12-R-2017-000018, proveniente del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, contentivo del juicio de Desalojo (Vivienda), incoado por los ciudadanos: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FAMITA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA MAGDALENA CARDIEL CARDONA contra la ciudadana MILEYDI NINOSKA RODRIGUEZ GRATEROL, quien expuso en su escrito libelar, lo siguiente: Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por dos (2) casas quintas, las cuales se denominan “Las Morochas”, distinguidas como vivienda “N” y “S”, y parcela de terreno donde están construidas, situada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la calle de la Iglesia de Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuya parcela de terreno tiene una superficie de QUINIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (550,85 mts2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en una longitud de veinte metros con setenta centímetros (20,70 mts) con faja de terreno que fue o es propiedad de los hermanos narvarte, y terrenos que fueron de la hacienda Juan Díaz, SUR: en una longitud de dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con casa quinta que fue o es propiedad del señor Guillermo Anderson; ESTE: en una longitud de veintiocho metros (28,00 mts) en parte con terrenos que fueron de la Hacienda Juan Díaz y parte con la Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la calle de la Iglesia de Caraballeda, y OESTE: En una longitud de veintisiete metros (27,00 mts) con terrenos que fueron o son propiedad de los hermanos Narvarte. Que mediante contrato de arrendamiento verbal iniciado en el año 2003 entre JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, antes identificado, y MILEYDI RODRIGUEZ, se acordó el arrendamiento de una casa con entrada independiente, que forma parte de la Quinta Las Morochas, propiedad de sus defendidos, casa ésta identificada con la letra “S”. Luego por contrato privado suscrito entre la ciudadana MARÍA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES, ya identificada, con autorización de los integrantes de la sucesión JOAO DE SOUSA DE ANGRELA, se continuó con el arrendamiento del inmueble. Que el último contrato estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs.180,00), vigente desde el 1° de febrero de 2005, por un término de seis (6) meses, ocurriendo la tácita reconducción del contrato al continuarse con la relación luego de cumplido el término fijo establecido. Que sus representadas MARIA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES y TERESA GONCALVES DE SOUSA, ya identificadas, tienen necesidad de ocupar el inmueble arrendado, la primera dado el estado de hacinamiento en la que vive junto a su esposo ANTONIO JESUS OSMAN PAREDES y sus hijos ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSÉ PAREDES DE SOUSA dentro de la misma quinta Las Morochas, ya que la parte del inmueble que ocupa, señalada como “N”, consta de una habitación, un baño, sala-comedor, cocina; y la segunda porque requiere cuidados especiales por padecer de HTA EIC, DISLIPIDEMIA, DM TIPO 2 Y OSTIOPENIA, habiéndosele recomendado por su salud estar en espacios abiertos para realizar ejercicios físicos (caminatas) diariamente, siendo el inmueble que ocupa la arrendataria: MILEYDI RODRIGUEZ, la solución del problema de MARÍA JOSÉ DE SOUSA DE OSMAN, y la ocupada por esta y su grupo familiar la solución de TERESA GONCALVES DE SOUSA, en otras palabras las coherederas tienen necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, dentro del cual está incluido el arrendado a la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ. Que sus representados cumplieron con el procedimiento administrativo previo y por resolución N° MC-000475, de fecha 18 de agosto de 2015, fue habilitada la vía judicial. Que la inquilina tampoco ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de manera adecuada, presentando retrasos en sus pagos desde diciembre de 2009, siendo que el pago realizado en Junio de 2016 cubre los cánones de arrendamientos de Noviembre y Diciembre de 2014, adeudando desde enero de 2015 a la fecha, 19 cánones de arrendamiento. Que adicionalmente, la arrendataria hace uso de áreas que no le fueron arrendadas y cuando se le reclama lanza improperios, insultos y amenazas, ahora más frecuentes y sin motivo alguno. Que realiza ruidos molestos a altas horas de la noche (música con alto volumen), tanto para quienes ocupan el inmueble como para la comunidad, incluso trató de establecer un cuidado de niños en el inmueble, desvirtuando el destino para el cual se le arrendó el inmueble. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.579 y 1160 del Código Civil, y artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, el cual establece: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …(omisis)…2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”. Que por la pretensión aludida, los hechos narrados y el derecho invocado, se concluye que la arrendataria está en la obligación de desalojar el inmueble arrendado, pues la ley así lo establece en los casos en que los propietarios necesiten ocupar el inmueble, como sucede en este caso, donde dos de los coherederos tienen la necesidad de ocupar el inmueble que ocupa la arrendataria. Que por todo lo antes expuesto ocurre ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demanda, en nombre de su representada, a la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por casa que forma parte de la Quinta LAS MOROCHAS, ubicada en la Calle El Indio, Bajada del Caribe, Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas para que convenga o a ello sea compelido por este Tribunal, en base al siguiente petitorio: 1) En desalojar dentro del plazo estipulado en la ley, la casa que posee en calidad de arrendataria, ampliamente identificada en el presente escrito, conforme a la causal establecida en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 2) En pagar las costas y costos que se originen por el presente debate. Que estima la demanda en la suma de DOS MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.160,00), que equivalen a DOCE CON VEINTE DÉCIMAS (12,20) Unidades Tributarias. Que anexa copia certificada de todo el expediente administrativo seguido ante la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, en donde igualmente, aparecen copia de la declaración sucesoral del causante JOAO DE SOUSA DE AGRELA, copia de las actas de nacimiento de los menores Adriana Isabel y Ricardo José Osman de Sousa, copia del Acta de Matrimonio entre ANTONIO JESUS OSMAN PAREDES, Informes Médicos de la ciudadana TERESA GONCALVES DE SOUSA, relación de pagos de arrendamientos, diferentes denuncias y cauciones ante las autoridades competentes, así como la resolución administrativa que habilita la vía judicial.
Admitida la demanda y practicada como fuera la citación de ley, el Tribunal de la causa dejó constancia de la celebración de la Audiencia de Mediación en fecha 11 y 16 de noviembre de 2016, y visto que las partes no llegaron a un acuerdo, solicitaron la continuación de la causa, de conformidad con el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 29 de noviembre de 2016, la parte demandada debidamente asistida por el Defensor Público, Abogado DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, contesta a la demanda en los siguientes términos: Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en su contra. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, que las coherederas del inmueble que habita con su familia en condición de arrendatarios, ciudadanas: MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN y TERESA GONCALVES DE SOUSA, tengan verdaderamente necesidad de ocupar el referido inmueble ya que la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN, tal como lo manifiesta el demandante, habita solo junto a su esposo y su menor hijo RICARDO JOSÉ PAREDES DE SOUSA, en la quinta las Morochas, ubicada en la Av. Bajada El Caribe o Prolongación Calle la Iglesia, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, siendo que su hija mayor ADRIANA ISABEL PAREDES DE SOUSA no vive de manera habitual en la referida vivienda ni convive con ellos de manera permanente y solo va a dicho inmueble en visitas ocasionales y/o temporales. Que en cuanto a la ciudadana TERESA GONCALVES DE SOUSA, la misma tiene establecida de manera permanente su residencia en la siguiente dirección: Esquina Glorieta, edificio Centro Manfredi, torre A, apartamento 14-A, Parroquia Santa Teresa, Municipio Bolivariano Libertador, Caracas, tal como consta en auto, folio N° 47, de tal manera que no requiere de una vivienda para vivir, si no de un lugar para ejercitarse o rehabilitarse por su problema de salud, que muy bien puede ser un parque, una plaza, un gimnasio, sala de rehabilitación o un recorrido por los espacios públicos recuperados por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, que tampoco haya cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de manera adecuada, que haya presentado retrasos en los pagos desde diciembre de 2009, que el pago realizado en junio de 2016, cubra los cánones de arrendamiento de Noviembre y Diciembre de 2014, y que haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2015 hasta la fecha de incoada la demanda y que deba diecinueve (19) cánones consecutivos de pensiones de arrendamientos, pues, respecto a esta obligación contractual (pago de cánones de arrendamiento), se encuentra plenamente solvente, tal como consta de los respectivos depósitos bancarios que oportunamente ha realizado. Que a todo evento, y sin que ello comporte aceptación o admisión alguna de tales hechos, opongo la prescripción breve establecida en el artículo 1.980 del Código Civil, el cual establece: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que lo devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”. Que en todo caso debe considerarse que todos los cánones de arrendamientos hasta octubre del año 2013, estarían prescritos, en el supuesto negado que no hayan sido cancelados. Que niega y rechaza que haga uso de áreas que no le fueron arrendadas y que realice ruidos molestos. Que impugna y desconoce el contenido y la firma del contrato de arrendamiento al cual hacen referencia los demandantes en el libelo de la demanda y que cursa en autos, supuestamente suscrito entre la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, plenamente identificada en autos y su persona, ya que nunca ha suscrito ningún contrato con la ciudadana MARÍA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES, toda vez que la relación arrendaticia se originó como lo reconoce el demandante, con el ciudadano JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, el cual fue renovado en el año 2005, suscribiendo un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES, luego este se recondujo y posteriormente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que promueve y consigna marcados con las letras “A” y “A1”, copias simples de los folios ciento veintisiete (127) y ciento veintiocho (128) del expediente administrativo que cursa en autos, referidas a los depósitos bancarios de los cánones de arrendamientos efectuados durante el año 2013 a la Cuenta de Ahorro N° 01050023170023074388 en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa. Que promueve y consigna marcado con la letra “B”, “B1”, “B2”, “B3”, “B4”, “B5” y “B6”, copias –cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios Nos. 014030646710175, 014031346770016, 014052046710116, 014070446740222, 014090146740147, 014090557070164 y 014121546710234, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorro N° 01050023170023074388, en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa, relacionados con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses del año 2014. Que promueve, consigna y hace valer marcado con la letra “C”, “C1”, “C2”, “C3” y “C4”, copias –cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios Nos. 01501204 (números ilegibles) 67, 015012657070021, 015040804900107, 015071457070074 y 015090851620009, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorros N° 01050023170023074388 en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa, relacionados con el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses del año 2015. Promueve y consigna marcado con la letra “D”, “D1”, “D2” y “D3”, copias –Cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios N° 016020151620174, 016030751620056, 016060851620029 y 016110446770017, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorro N° 01050023170023074388 en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa, relacionados con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses del año 2016. Que de conformidad con los términos a los que se contrae el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueve a las ciudadanas y ciudadanos que a continuación se mencionan: GRECHE RAVELO ANGELINO y FRANCYS ALEXIS MORALES PEÑALVER.
En fecha seis (6) de diciembre de 2016, el Tribunal fija los hechos controvertidos en los siguientes términos:
“Expuesto lo anterior, se aprecia que las partes en la presente controversia, rechazan los hechos recíprocamente, por lo que resulta forzoso para este juzgador determinar que los hechos controvertidos resultan de la exposición de las partes en su libelo y contestación, quedando los mismos fijados de la manera que sigue:
1) Determinar si existe un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
2) Determinar si existe la necesidad de ocupar el inmueble.
3) Determinar si la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos.”
En esa misma oportunidad, el a quo fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la promoción de pruebas.
En fecha nueve (09) de enero de 2017, previa promoción de pruebas, el Tribunal de la causa las admite, y en lo que respecta a la inspección judicial solicitada, el Tribunal la admite y fija oportunidad para su evacuación.
En fecha primero (1°) de marzo de 2017, el Tribunal de la causa fija la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar en fecha ocho (8) de marzo de 2017 a las 10:00 am.
En la referida oportunidad tanto la parte actora como la parte demandada ratificaron sus alegatos, dictándose asimismo el dispositivo del fallo, haciéndose saber a las partes que la publicación del fallo in extenso sería dentro de los tres (03) días siguientes a esa fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
En fecha 14 de marzo de 2017, el a quo publica el precitado fallo in extenso en los siguientes términos:
“(…)
DE LA FALTA DE PAGO ALEGADA POR LA PARTE ACTORA
(…)
Pues bien, en lo que respecta a la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento que fue imputada a la parte demandada en el libelo de la demanda, observa este Tribunal que la Clausula segunda y Tercera del contrato de arrendamiento establece:
(...)
Las anteriores cláusulas contractuales impone al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, cuyo incumplimiento en el pago subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultaría a los arrendadores a exigir la devolución del inmueble.
Pues bien, en la contestación de la demanda, la parte demandada adujo lo siguiente:
(…)
Sin embargo, estima este Tribunal que el arrendatario debe ser diligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de manera pues que no consta en autos que haya instado las vías idóneas para liberarse de su obligación de pagar el canon de arriendo, el cual constituye una contraprestación por el uso del bien inmueble arrendado a favor de los arrendadores, la cual resulta a todas luces impertinente,
(…)
resultando a todas luces impertinentes las probanzas acreditadas en autos para sustentar tal excepción.-
Por consiguiente, habiéndose constatado el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, es por lo que esta circunstancia conlleva a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo fundamentada en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
(…)
Señalado todo lo anterior, y visto que se cumplen con los extremos establecidos en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda; y en consecuencia, a consideración de este Juzgador la acción de DESALOJO intentada no es contraria a derecho, sino que por el contrario se encuentra tutelada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que la misma debe prosperar. Y ASI SE DECLARA.-
-V-
NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE
En lo que respecta a la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con su esposo y sus dos (2) hijos, observa este Tribunal que para su procedencia se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos a saber: (1) La existencia de la relación arrendaticia; (2) La cualidad de propietario del demandante; (3) La necesidad del propietario o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En este contexto, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Gilberto Guerrero Quintero, respecto a la causal de de (sic) la pretensión de desalojo por necesidad, apunta lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues, de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”
(…)
La necesidad del propietario de ocupar el bien inmueble arrendado, al respecto juzga este Tribunal que la misma se encuentra comprobada, ya que si la parte demandada, incumplió con las obligaciones contractuales, señaladas en la cláusula segunda, tercera y sexta, que tales probanzas por si solas determinan la alegada necesidad.-
(…)
De acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente: (…)
Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente: (…)
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan: (…)
Ahora bien dispone la ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone con relación al canon de arrendamiento, señala lo siguiente: “Artículo 62. (…)
De las normas antes transcritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, los cuales deberán ser pagados los primeros 5 días hábiles del mes de junio para hacer el pago validos (sic) del canon de arrendamiento, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida 4 mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, este Juzgador debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de de (sic]) los Arrendamientos de Vivienda señala:
(…)
De lo antes señalado, en cuanto a la segunda exigencia para la procedencia de la causal de desalojo invocada, relativa a la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, ya que de no demostrar tal legitimidad necesaria la presente acción resultaría infructuosa, para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo, logrando la parte accionante demostrar la cualidad de propietaria que ostenta; tal y como se observa de las actas del presente expediente, que corre inserto a los folios 50 y 51 de la pieza N° 2 del presente expediente, donde fue consignado documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio demostrando de esta manera la titularidad del actor sobre el mencionado inmueble, por lo cual se tiene cumplida esta exigencia.
Por último, el tercer requisito se refiere a la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, la cual debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al aceptante actual.
(…)
Entonces, ha sido acreditado en autos no sólo la condición de propietaria de la parte actora, ciudadana MARIA JOSÉ DE SOUSA PAREDES, sino que la misma habita actualmente un inmueble que no es ajeno y en condiciones prácticamente de hacinamiento, en evidente estado de incomodidad, configurándose las condiciones de la causal de desalojo prevista en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Lo anterior, por supuesto no implica que se esté desconociendo la situación en que se encuentra la arrendataria, posiblemente con su grupo familiar, de no tener un inmueble que le sirva de vivienda. Ante ello, es por lo que la Ley especial que rige la materia, interpretando los valores y principios constitucionales, ha establecido mecanismos para garantizar que el desalojo no se produzca, hasta tanto el órgano competente en materia de vivienda y hábitat disponga lo conducente para preservar ese derecho (Vid. Artículos 49 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por lo tanto, demostrado con hechos concretos que patentizan la necesidad de la ciudadana MARÍA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES, y de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, lo que hace valer la parte actora, resulta procedente en derecho, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el presente juicio de DESALOJO (VIVIENDA) por necesidad de uso de inmueble, (…) SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado la necesidad de uso del inmueble arrendado por parte de la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA PAREDES, con su grupo familiar, específicamente respecto a su cónyuge ciudadano ANTONIO JESUS OSMAN PAREDES y sus hijos ciudadanos ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA, (menor de edad el último, cuyo requisito de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad quedó probado en autos, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, aunado a lo anterior, el estado de salud físico y mental (aparentemente crónico) de la ciudadana TERESA GONCALVES, quien padece una incuestionable discapacidad, así como el hecho de que la precitada ciudadana y los ciudadanos ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSÉ PAREDES DE SOUSA, (menor de edad el último), de la actora respectivamente, se vean obligados a habitar en su casa materna, privándolos del constitucional derecho de una vivienda digna y normal desarrollo que los asiste….Determinándose en el caso de autos que ambos sujetos se encuentran en estado de necesidad, pues se trata de un, padre, madre, sus hijos habitando un inmueble, el cual no se encuentra adecuado para contener a tan extenso grupo familiar…en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgador declarar la procedencia de la presente acción y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo (…) TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada, ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ (…), a hacer entrega del inmueble de autos, constituido por una casa que forma parte de la Quinta “LAS MOROCHAS”, ubicada en la calle El Indio bajada del Caribe, Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas (…)”
Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien lo dio por recibido en fecha 24 de marzo de 2017, dándosele entrada en fecha 27 de marzo de 2017, fijándose la oportunidad para la audiencia de juicio a celebrarse en virtud del medio recursivo interpuesto, para el tercer día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha 30 de marzo de 2017, se celebró la audiencia de juicio a la cual se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, dejándose constancia de la comparecencia solo de la representación judicial de la parte demandada. Concluida como fuera la misma y previo diferimiento único, encontrándose quien suscribe en la oportunidad para emitir el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De todo lo antes transcrito, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en fecha 14 de marzo de 2017, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO (VIVIENDA) interpuesta por los ciudadanos: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, contra la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ.
-III-
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO
Riela al los folios doscientos uno (201) al doscientos cinco (205), primera pieza del expediente, Resolución N° MC-000475, de fecha 18 de agosto de 2015, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda mediante la cual el precitado órgano declara habilitada la vía judicial a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes a tal fin, en consecuencia, se hace constar que la parte actora ha demostrado de forma fehaciente el agotamiento de la vía administrativa. Así se establece.
-IV-
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio fijada de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, compareció únicamente la representación judicial de la parte demandada, quien expuso sus alegatos de la manera siguiente:
El asistente judicial de la parte demandada y apelante, quien expone: 1) Que fundamenta la presente apelación por no encontrarse llenos los extremos establecidos en el artículo 91 ordinal N° 2 de la Ley de Alquileres de Vivienda, en la cual la parte actora alega la necesidad que tiene la ciudadana TERESA GONCALVES de ocupar el inmueble. 2) Que con todo respeto debe señalar que la misma no tiene la necesidad de ocupar el inmueble que habita su representada, en virtud que ella habita otro inmueble ubicado en la Esquina Glorieta, Edificio Centro Manfredi, Torre “A”, Apartamento 14-A, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Caracas, tal como consta en el folio 47 del expediente. 3) Que la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA PAREDES, habita otro inmueble ubicado en la Quinta la Morocha, calle bajada la Iglesia Parroquia Caraballeda, del Municipio Vargas del estado Vargas, y a los efectos de probar la necesidad de uso se promovió por el Tribunal a quo inspección judicial, con el objeto de verificar que persona vivían y viven en el inmueble y en qué condiciones y si realmente existe la condición de hacinamiento que manifiesta la parte demandante, y dicha parte desistió de los particulares, sin que se pudiera demostrar la necesidad que tenían de ocupar el inmueble. 4) Que en cuanto a la falta de pago manifiesta que su representada se encuentra solvente en dicho pago.
-V-
PUNTO PREVIO
DE LA PRESCRIPCIÓN
En efecto, alega la representación judicial de la parte demandada, lo siguiente: “A todo evento, y sin que ello comporte aceptación o admisión alguna de tales hechos, opongo la prescripción breve establecida en el artículo 1.980 del Código Civil (...). En consecuencia, en todo caso debe considerarse que todos los cánones de arrendamientos hasta octubre del año 2013, estarían prescritos, en el supuesto negado que no hayan sido cancelados, reiterando que no es sí…”
En este sentido, establece el artículo 1.980 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.980. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos de los precios de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que lo devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”
Así las cosas, se desprende del escrito libelar que la parte actora demanda el desalojo de un bien inmueble en virtud de la necesidad justificada que tiene el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado de ocupar el inmueble, prevista en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y como argumentos colaterales y por tanto no vinculados con la causal invocada, señala que el arrendatario no cumple con el oportuno pago del arrendamiento, perdiendo así todos los beneficios que le otorga la Ley, así como los constantes problemas de convivencia que hacen la vida imposible.
De manera pues que no constituye una pretensión ni principal ni subsidiaria en la presente demanda, el cobro de los cánones arrendaticios, razón por la cual, la excepción de prescripción resulta vana, innecesaria e improcedente.- Así se declara.
-VI-
DEL MÉRITO
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
El desalojo consiste en aquélla acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o escrito, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley.
En el caso de autos se ha incoado una acción judicial de desalojo arrendaticio fundamentado en lo establecido en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones de la actora, vinculadas a un contrato de arrendamiento que en cuanto a su temporalidad se convirtió en indeterminado, sobre un inmueble constituido por un una casa con entrada independiente, que forma parte de la Quinta Las Morochas, casa ésta identificada con la letra “S”, situada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la calle de la Iglesia de Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuya parcela de terreno tiene una superficie de QUINIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (550,85 mts2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en una longitud de veinte metros con setenta centímetros (20,70 mts) con faja de terreno que fue o es propiedad de los hermanos narvarte, y terrenos que fueron de la hacienda Juan Díaz, SUR: en una longitud de dieciséis metros con setenta centímetros (16,70 mts) con casa quinta que fue o es propiedad del señor Guillermo Anderson; ESTE: en una longitud de veintiocho metros (28,00 mts) en parte con terrenos que fueron de la Hacienda Juan Díaz y parte con la Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la calle de la Iglesia de Caraballeda, y OESTE: En una longitud de veintisiete metros (27,00 mts) con terrenos que fueron o son propiedad de los hermanos Narvarte. Que sus representadas: MARIA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES y TERESA GONCALVES DE SOUSA, ya identificadas, tienen necesidad de ocupar el inmueble arrendado, la primera dado el estado de hacinamiento en la que vive junto a su esposo y sus hijos, dentro de la misma quinta las morochas, ya que la parte del inmueble que ocupa, señalada como “N”, consta de una habitación, un baño, sala-comedor, cocina; y la segunda porque requiere cuidados especiales por padecer de HTA EIC, DISPLIDEMIA, DM TIPO 2 Y OSTIOPENIA, habiéndosele recomendado por su salud estar en espacios abiertos para realizar ejercicios físicos (caminatas) diariamente, siendo el inmueble que ocupa la ciudadana Mileydi Rodríguez, la solución del problema de MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN, y la ocupada por esta y su grupo familiar la solución de TERESA GONCALVES DE SOUSA, en otras palabras, las coherederas tienen necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, dentro del cual está incluido el arrendado a la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, razón por la cual, demanda el desalojo en su condición de propietario y arrendador con fundamento en la necesidad de ocupar el inmueble, a tenor de lo previsto en el artículo 91 ordinal 2°de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En este sentido y en la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega y rechaza que la parte actora tenga necesidad de ocupar el inmueble, ya que la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN, habita solo junto a su esposo y su menor hijo RICARDO JOSÉ PAREDES DE SOUSA, en la quinta Las Morochas ubicada en la Av. Bajada El Caribe o Prolongación Calle La Iglesia, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, siendo que su hija mayor ADRIANA ISABEL PAREDES DE SOUSA, no vive de manera habitual en la referida vivienda ni convive con ellos de manera permanente y solo va a dicho inmueble en visitas ocasionales y/o temporales; y, en cuanto a la ciudadana TERESA GONCALVES DE SOUSA, la misma tiene establecida de manera permanente su residencia en la siguiente dirección: Esquina Glorieta, edificio Centro Manfredi, Torre “A”, apartamento 14-A, Parroquia Santa Teresa, Municipio Bolivariano Libertador, Caracas, tal como consta en autos, al folio N° 47, de tal manera que requiere de una vivienda para vivir, sino de un lugar para ejercitarse o rehabilitarse por su problema de salud.
Así las cosas, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda en cuyo texto establece:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, páginas 217 y 218 lo siguiente:
“En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo (...). Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmuebl, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado…viene dado por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
Sobre este mismo punto se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“…respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia N.1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”.
Entonces se deduce de lo antes señalado, que para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado.
2) La propiedad sobre el inmueble.
3) El vínculo consanguíneo aducido.
4) Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad.
5) Que el demandado no desvirtué la alegada necesidad
SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA A TIEMPO INDETERMINADO
Entonces, definida o delimitada la litis en los términos expuestos, y establecidos los extremos para la procedencia de la acción incoada, corresponde el análisis de las pruebas aportadas a los autos, y en tal sentido como punto inicial toca establecer el vinculo arrendaticio a tiempo indeterminado, y al respecto se tiene como un hecho que está ajeno a toda controversia, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, adjunto a las actuaciones del expediente administrativo, contrato de arrendamiento cuya clausula tercera establece: “El plazo de duración del presente contrato ha sido convenido en seis (6) meses fijos no prorrogables, contados a partir del 01 de septiembre de 2005.”, la parte actora admite que el mismo mutó a indeterminado por efecto de la tácita reconducción, y la representación judicial de la parte demandada, pese a impugnar esta instrumental, reconoce el vinculo arrendaticio cuando señala en su contestación: “que la relación arrendaticia se originó como lo reconoce el demandante con el ciudadano JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, el cual fue renovado en el año 2005, suscribiendo un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ NELSÓN DE SOUSA GONCALVES, luego este se recondujo y posteriormente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado…”. En consecuencia dicha relación es reconocida y aceptada por ambas partes, razón por la cual constituye un hecho convenido y por tanto no controvertido que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado, cumpliéndose así con el primer presupuesto para la procedencia de la acción incoada.- Así se establece.
LA CUALIDAD DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO
La condición que se atribuyen los accionantes como propietarios del inmueble arrendado, no es objeto de contradicción por parte del demandado, sin embargo vale la pena acotar que en el libelo de la demanda se indica: “Mis representados son propietarios de un inmueble constituido por dos (2) casas quintas las cuales se denominan “Las Morochas”, distinguidas como vivienda “N” y “S” y parcela de terreno donde están construidas, situada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la Calle de la Iglesia de Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas…”, y en tal sentido indican que dicha propiedad la adquirieron por haberla heredado del de cujus JOAO DE SOUSA DE AGRELA, quien la adquirió según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Departamento Vargas, en fecha 6 de febrero de 1981, bajo el N° 13, Tomo 7, Protocolo Primero, estando casado con Teresa Goncalves de Sousa.
Al respecto, riela a los folios 26 al 39, primera pieza del expediente, planilla sucesoral N° 1805, y formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, por tanto de carácter público administrativo, contentiva de la declaración que de buena fe hace el contribuyente ante la Dirección General de Rentas, Ministerio de Hacienda, sobre los bienes del causante: JOAO DE SOUSA DE AGRELA, donde se identifica a sus herederos y legatarios.
En la precitada instrumental, se declara como propiedad del De Cujus JOAO DE SOUSA DE AGRELA, lo siguiente: “CINCUENTA POR CIENTO (50%) del inmueble que a continuación se describe: DOS (2) Casas – Quintas las cuales se denominan “LAS MOROCHAS” distinguidas como Vivienda “N” y “S” y parcela de terreno donde están construidas, situada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la Calle de la Iglesia de Caraballeda, Departamento Vargas del Distrito Federal…”, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Departamento Vargas, en fecha 6 de febrero de 1981, bajo el N° 13, Tomo 7, Protocolo Primero.
Adicionalmente se identifica a sus herederos: GONCALVES DE SOUSA TERESA (Cónyuge), DE SOUSA GONCALVES MARIA G. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES FATIMA M. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES MARIA J. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES TERESA (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES JUAN O. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES JOSE N. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES SUSANA (Descendiente).
Asimismo riela al folio 35 y vlto, acta de defunción del ciudadano: JOAO DE SOUSA DE AGRELA, donde aparte de constar la declaración de su fallecimiento, también se menciona a sus causahabientes, antes mencionados.
Adicionalmente, riela del folio 50 al 54, segunda pieza del expediente, copia de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, en fecha 6 de febrero de 1981, quedando registrado bajo el N°13, Protocolo 1°, Tomo 7, contentivo de la venta que le efectuara el ciudadano JORGE DE SOUSA MORAIS, al ciudadano JOAO DE SOUSA AGRELA (De cujus), de un inmueble constituido por dos Casas-Quintas, las cuales denomina “Las Morochas”, distinguidas como viviendas “N” y “S”, y parcela de terreno donde están construidas, situada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe y que es la continuación de la Calle de la Iglesia de Caraballeda, departamento Vargas del Distrito Federal.
Pues bien, tales instrumentales de carácter público administrativo las dos primeras (declaración, autoliquidación sucesoral y acta de defunción), acredita el cumplimiento de las obligaciones tributarias por parte de la sucesión del ciudadano JOAO DE SOUSA DE AGRELA, así como el inventario de los bienes o el patrimonio existente al momento de su fallecimiento y la identificación de quienes se atribuyen la condición de herederos del de cujus, cuyo deceso se acredita con la respectiva acta de defunción.
Sin embargo, no podemos deducir de la declaración sucesoral presentada de buena fe por los contribuyentes, la condición de propietarios ni la filiación de quienes se declaran herederos del causante, sin embargo, con el documento de carácter público debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal, en fecha 6 de febrero de 1981, quedando registrado bajo el N°13, Protocolo 1°, Tomo 7, el cual quedó exento de impugnación en el presente proceso, queda establecido que efectivamente el causante JOAO DE SOUSA DE AGRELA adquirió el inmueble objeto del vinculo arrendaticio por compra efectuada al ciudadano JORGE DE SOUSA MORAIS, en consecuencia sus derechos de propiedad se transmiten mortis causa a sus herederos GONCALVES DE SOUSA TERESA (Cónyuge), DE SOUSA GONCALVES MARIA G. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES FATIMA M. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES MARIA J. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES TERESA (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES JUAN O. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES JOSE N. (Descendiente), DE SOUSA GONCALVES SUSANA (Descendiente), cuya filiación con el causante no sólo ha sido declarada en la planilla sucesoral, sino en el acta de defunción y aun cuando las respectivas actas de nacimiento (idóneas para establecer la filiación correspondiente), no han sido aportadas a los autos, este último hecho no ha sido objeto de contradicción por la parte demandada, razón por la cual, este Tribunal da por establecida la cualidad de propietarios del inmueble dado en arrendamiento a la sucesión del causante JOAO DE SOUSA DE AGRELA, parte actora en este proceso, ciudadanos: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, quedando establecido así el segundo y tercer presupuesto para la procedencia de la acción incoada.- Así se establece.
SOBRE LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE COMO CAUSAL DEL DESALOJO
Afirman la representación judicial de los accionantes, que sus representadas: MARIA JOSÉ DE SOUSA DE PAREDES y TERESA GONCALVES DE SOUSA, ya identificadas, tienen necesidad de ocupar el inmueble arrendado, la primera dado el estado de hacinamiento en la que vive junto a su esposo y sus hijos, dentro de la misma quinta las morochas, ya que la parte del inmueble que ocupa, señalada como “N”, consta de una habitación, un baño, sala-comedor, cocina; y la segunda porque requiere cuidados especiales por padecer de HTA EIC, DISPLIDEMIA, DM TIPO 2 Y OSTIOPENIA, habiéndosele recomendado por su salud estar en espacios abiertos para realizar ejercicios físicos (caminatas) diariamente, siendo el inmueble que ocupa la ciudadana Mileydi Rodríguez, la solución del problema de MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN, y la ocupada por esta y su grupo familiar la solución de TERESA GONCALVES DE SOUSA, en otras palabras, las coherederas tienen necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, dentro del cual está incluido el arrendado a la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ.
En este sentido y en la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega y rechaza que la parte actora tenga necesidad de ocupar el inmueble, ya que la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN, habita solo junto a su esposo y su menor hijo RICARDO JOSÉ PAREDES DE SOUSA, en la quinta Las Morochas ubicada en la Av. Bajada El Caribe o Prolongación Calle La Iglesia, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, siendo que su hija mayor ADRIANA ISABEL PAREDES DE SOUSA, no vive de manera habitual en la referida vivienda ni convive con ellos de manera permanente y solo va a dicho inmueble en visitas ocasionales y/o temporales; y, en cuanto a la ciudadana TERESA GONCALVES DE SOUSA, la misma tiene establecida de manera permanente su residencia en la siguiente dirección: Esquina Glorieta, edificio Centro Manfredi, Torre “A”, apartamento 14-A, Parroquia Santa Teresa, Municipio Bolivariano Libertador, Caracas, tal como consta en autos, al folio N° 47, de tal manera que no requiere de una vivienda para vivir, sino de un lugar para ejercitarse o rehabilitarse por su problema de salud.
Ahora bien, riela a los autos acta de matrimonio de los ciudadanos MRIA JOSÉ DE SOUSA GONCALVES y ANTONIO JESUS OSMAN PAREDES, y acta de nacimiento de la ciudadana ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA, dejando constancia a partir de estas instrumentales publicas administrativas, el vinculo conyugal entre los ciudadanos antes mencionados y la condición de hijos: ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSÉ. Así se establece.
Legajo de actuaciones emanadas de la jefatura civil de la parroquia Caraballeda, y de la fiscalía del Ministerio Público, también de carácter público administrativo, que forman parte de las actuaciones del expediente administrativo, la cuales quedaron exentas de impugnación y hacen constar los múltiples problemas de convivencia que se han suscitado entre arrendador y arrendataria.- Así se establece.
Documentales provenientes de SERVICIOS INTEGRALES DE SALUD, e informe médico emanado del Centro Endocrino e Inmunodiagnostico Caraballeda, de carácter privado, suscritos por la especialista NELLY RANGEL CARRERO y la Dra. Neyda Castillo, haciendo constar que la ciudadana TERESA GONCALVES, es controlada por dicho servicio por las siguientes patologías: HTA, DIABETES, INSUFICIENCIA VENOSA PERIFERICA, DISLIPIDEMIA, INFECCIÓN URINARIA Y SINDROME ARTRITICO, recomendando vivir en un ambiente tranquilo y libre de contaminación. Dichas instrumentales de carácter privado y emanadas de terceros ajenos a este proceso, debieron ser ratificadas en juicio mediante la prueba testimonial a fin de garantizar el control probatorio de la otra parte, evento no ocurrido, razón por la cual carecen de valor probatorio.- Así se establece.

Inspección evacuada en sede administrativa (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas), en la cual se hace constar lo siguiente:
“El inmueble fue visitado el día 07/11/2014, a las 2:00PM aproximadamente.
Para el momento de la inspección estaba presente la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ,….y la señora MARIA JOSE DE SOUSA arrendadora.
Se pudo observar que la parte de la vivienda que ocupa la propietaria tiene un área aproximada de 70 M2, con un área de cocina, un área de sala estar y comedor, un solo baño y una sola habitación en la cual duermen cuatro (4) personas: La arrendadora: María José De Sousa, el esposo Antonio Paredes de 59 años, la hija Adriana Paredes de 20 años y el hijo de la arrendadora Ricardo paredes de 11años…”
Inspección Judicial debidamente evacuada por el Tribunal A quo, en el curso del procedimiento, en el cual hace constar lo siguiente:
“PRIMERO: Que el inmueble se observa una habitación dormitorio, una sala de baño, un salón de cocina y un salón principal, sala para uso de comedor, con su entrada principal por este mismo. SEGUNDO PARTICULAR: Que deje constancia por medio de la presente inspección de las personas que allí viven. En este estado el apoderado actor expone: Vista la exposición realizada, desisto de este particular. PARTICULAR TERCERO: En el dormitorio se observan dos camas una individual y una matrimonial y en el área de sala de comedor se observa una cama tipo individual….”
Ambas inspecciones efectuadas en el curso de sendos procedimientos (Administrativo y Judicial), garantizando el derecho a la defensa y el control de las pruebas de las partes, la primera con la intermediación de una autoridad administrativa y la segunda con la inmediación del órgano jurisdiccional, constituyen prueba contundente y merecen para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que el inmueble que habita la ciudadana MARIA JOSÉ DE SOUSA y su familia carece de las comodidades y amplitud necesaria para albergar en forma digna a la totalidad de los integrantes de su familia, pues, tal como se hizo constar por la autoridad administrativa competente, en una sola habitación duermen cuatro (4) personas y en la otra inspección, evacuada por el órgano jurisdiccional se hace constar que en el dormitorio se observan dos camas, una individual y una matrimonial y en el área de sala de comedor se observa una cama tipo individual, razón por la cual, no hay duda de las condiciones de hacinamiento en que vive la copropietaria junto a su familia, lo que justifica la necesidad por parte de la propietaria configurándose el supuesto previsto en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Por otra parte y con respecto al tema de la solvencia inquilinaria (pago oportuno de los cánones de arrendamiento), rielan a los autos: 1) Copias –cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios Nos. 014030646710175, 014031346770016, 014052046710116, 014070446740222, 014090146740147, 014090557070164 y 014121546710234, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorro N° 01050023170023074388. Copias –cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios Nos. 01501204 (números ilegibles) 67, 015012657070021, 015040804900107, 015071457070074 y 015090851620009, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorros N° 01050023170023074388 en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa, relacionados con el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses del año 2015. 3) Copias –Cliente- de los vauchers de Depósitos Bancarios N° 016020151620174, 016030751620056, 016060851620029 y 016110446770017, respectivamente, realizados a la Cuenta de Ahorro N° 01050023170023074388 en el Banco Mercantil cuyo titular es la arrendadora Teresa de Sousa, relacionados con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses del año 2016. Tales instrumentales pretenden establecer un hecho ajeno al tema decidendum, pues, en el caso de autos, la demanda de desalojo fue incoada con fundamento en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, por la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta al segundo grado, en consecuencia, sin importar sus resultas en nada afectan el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista una necesidad debidamente justificada por parte del propietario, tal como se acreditó en autos al quedar demostrado el estado de hacinamiento en que vive la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA y su grupo familiar, así como la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y la cualidad de propietario de los accionantes, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
-VII-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la parte demandada, ciudadana MILEYDI NINOSKA RODRÍGUEZ GRATEROL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.059.906, debidamente asistida por el Defensor Público DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.181, contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 14 de marzo de 2016, en consecuencia, se confirma la misma. Así se decide. SEGUNDO: CON LUGAR la acción de DESALOJO POR NECESIDAD DE USO DEL INMUEBLE intentada por los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FAMITA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, ya identificados en el cuerpo del presente fallo, contra la ciudadana MILEYDI NINOSKA RODRÍGUEZ GRATEROL, antes identificada, en consecuencia, se ORDENA a la ciudadana MILEYDI NINOSKA RODRÍGUEZ GRATEROL y a su grupo familiar, hacer ENTREGA MATERIAL a la parte actora, ciudadanos: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARÍA DE SOUSA GONCALVES, MARÍA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, del inmueble constituido por una casa con entrada independiente, que forma parte de la Quinta “Las Morochas”, casa ésta identificada con la letra “S”, ubicada en la Parroquia Caraballeda, con dirección: Calle el Indio o Avenida que conduce a la Urbanización Caribe (bajada del Caribe) y que es la continuación de la calle de la Iglesia de Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. Así se establece. TERCERO: A tenor de lo previsto en el parágrafo único del artículo 91, el inmueble objeto del desalojo aquí ordenado no podrá ser destinado al arrendamiento por un periodo de tres (3) años, contados desde la fecha en que se produzca la entrega decretada en el particular anterior. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Regístrese, Publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el treinta y un (31) de marzo del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años 206° y 157°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,
Abg. ZAIDA MIRANDA.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA,
Abg. ZAIDA MIRANDA.

CEOF/ZM.-
WP12-R-2017-000018