TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, siete (07) de marzo de dos mil diecisiete (2017)
Año 206º y 158º
ASUNTO: WP12-R-2016-000087
PARTE ACTORA: Ciudadano MIGUEL ÁNGEL CASTILLO LARA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.225.978.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado DARLING ALEXANDER HERNÁNDEZ GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.112.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos WILMER RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y LUISA BELKIS GONZÁLEZ DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.560.052 y V-6.487.865, respectivamente.
ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JULIO CÉSAR FARIAS MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
PROCEDENCIA: TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA-APELACIÓN-CUESTIONES PREVIAS.
-I-
ACTUACIONES EN ALZADA
Arriba a esta Alzada asunto N° WP12-V-2016-000059, proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoado por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL CASTILLO LARA contra los ciudadanos WILMER RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y LUISA BELKIS GONZÁLEZ DE RODRÍGUEZ, arriba identificados; en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado JULIO CÉSAR FARIAS MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, actuando en su carácter de asistente judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2016 por el referido Juzgado, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la accionada.
En fecha 07 de diciembre de 2016, este tribunal dio por recibido el presente asunto y en esa misma oportunidad fijó para el Décimo (10°) día de despacho siguiente a la indicada fecha, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes, conforme lo establece el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de enero de 2017, el asistente judicial de la parte demandada consigna escrito de informes.
En fecha 20 de enero de 2017, este Tribunal se reservó un lapso de treinta (30) días calendario, exclusive a la indicada fecha para decidir, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, difiriendo la misma mediante auto de fecha 20 de febrero de 2017, correspondiendo en esta oportunidad dictar sentencia en los siguientes términos, razón por la cual el Tribunal observa:
-II-
PUNTO PREVIO
De la Competencia
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, competente para conocer y decidir en apelación la presente incidencia. Así se establece.
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta Alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Así pues tenemos que, previa admisión de la demanda y girada la orden de emplazamiento a nombre de los ciudadanos WILMER RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y LUISA BELKIS GONZÁLEZ DE RODRÍGUEZ, parte demandada, los mismos comparecen en la oportunidad de presentar escrito de contestación contentiva de la interposición de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que a continuación se transcriben:
“…(…)
Opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
Efectivamente del propio documento de venta otorgado el día 30 de marzo de 2012, bajo el N° 12, Protocolo Primero, Tomo 11, se puede apreciar que los vendedores son el demandante y la ciudadana ARLENE ANDREÍNA RODRÍGUEZ DE CASTILLO,…cónyuges entre sí, por lo que para ejercer la presente demanda de resolución de contrato han debido comparecer en juicio tanto el demandante como su cónyuge, que resulta ser nuestra hija, hoy divorciada del demandante.
Es por ello que el demandante no tiene suficiente capacidad para comparecer por sí solo a este juicio, ya que la parte vendedora y por ende la demandante de este juicio, han debido ser el ciudadano MIGUEL ÁNGEL CASTILLO LARA junto con ARLENE ANDREÍNA RODRÍGUEZ DE CASTILLO, y al no hacerlo es incapaz para sostener el presente juicio y así formalmente pedimos sea declarado por el Tribunal.
…Omissis…
Opongo la cuestión previa contenida en el ordina (sic) 11° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de Ley para admitir la acción propuesta.
…Omissis…
La presente acción que comenzó como un cumplimiento de contrato donde el demandante pretendía cobrar nuevamente el precio de venta del apartamento N° 11 del Edificio Bettina, ubicado en la Avenida Cerro Grande de la Urbanización Caribe, Municipio Vargas, se transformó mediante la figura de reforma de la demanda en una acción de Resolución de Contrato donde el demandante pretende ahora la desocupación y entrega libre de bienes y personas del apartamento, siendo que el apartamento en cuestión constituye nuestra vivienda principal y/o habitación.-
Efectivamente, desde mediados abril (sic) 2011, hemos ocupado el apartamento N° 11 del Edificio Bettina, como nuestra vivienda, residencia, habitación, morada y/o hogar, luego de que nuestro yerno e hija adquirieran el apartamento, ya que ese fue el motivo por el cual adquirieron dicho apartamento …
…Es con la reforma de la demanda que con la que el demandante incurre en la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, pues no consta en autos ni tampoco hemos sido notificado (sic) del inicio del procedimiento previo establecido en el mencionado Decreto-Ley, y mucho menos consta la resolución dictada por la autoridad de Habitat (sic) y Vivienda ha habilita la vía judicial, y no constará porque sencillamente no existe tal procedimiento ya que no fuimos notificados del inicio de mismo.-
Siendo el inmueble objeto de resolución que se demanda nuestra vivienda principal y constituyendo la presente acción una medida judicial mediante la cual se pretende interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercemos sobre el mencionado apartamento, cuya práctica material conlleva la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, este Tribunal ha debido negar la admisión de la demanda ya que así lo exige el Decreto Ley, por lo que cuestión previa opuesta debe prosperar en derecho y ser declarada Con Lugar y así formalmente lo pedimos y demandamos.”
El Tribunal de la causa declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, contenidas en los ordinales 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que siguen:
“(…)
En primer término, procede esta juzgadora a decidir la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al respecto observa:
…Omissis…
Esta Juzgadora observa, que la parte demandada señala que el actor no tiene cualidad suficiente y falta de interés para demandar en el presente juicio, ya que se evidencia del documento de venta otorgado el 30 de marzo de 2012, bajo el N° 12, protocolo Primero, Tomo 11, que los vendedores son el demandante y la ciudadana Arlene Andreina Rodríguez De Castillo, quienes suscribieron el documento en condición de conyugues, por lo que para ejercer la presente demanda de Resolución de Contrato han debido comparecer en juicio tanto el demandante como su cónyuge.
Tal argumento, no corresponde a los parámetros de la Ley sustantiva ni adjetiva, ya que, al cónyuge le asiste su capacidad para obrar en juicio, por derecho propio siendo que tiene el libre ejercicio de sus derechos, que puede gestionar por sí mismo o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley, que no es la de actuar en forma conjunta con su ex conyuge, ya que considerar procedente este planteamiento, le cercenaría el derecho propio del actor. Siendo a todas luces Improcedente. Y así se declara
Decidido lo anterior pasa esta juzgadora a decidir la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del código de Procedimiento Civil y al respecto observa:
…Omissis…
Entiende esta sentenciadora que la finalidad buscada por dicha norma no es otra que la de impedir que se ponga en funcionamiento el órgano jurisdiccional para satisfacer una pretensión que, por su contenido mismo, no es susceptible de ser satisfecha porque ella va contra el orden público y las buenas costumbres, es decir, el contenido de esa pretensión es totalmente ajeno al mínimo orden ético o moral, necesario para la convivencia social y para que el derecho alcance los fines que le son propios.
- En el caso de marras, observa éste Tribunal, que el argumento como mecanismo de defensa para oponer la cuestión previa bajo análisis es el artículo 5 del Decreto con Rango valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece: “Previa al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda…; ya que según su dicho desde mediados de 2011, han ocupado el apartamento N° 11 del Edificio Bettina, como nuestra vivienda, residencia, habitación, morada y/o hogar, observa quien decide que la parte actora mediante la presente demanda, acciona al órgano jurisdiccional para lograr que los demandados le reconozcan, su derecho a obtener el pago del precio ya que según su dicho;
- “Se aprovecharon del vínculo familiar existente, buena fe y apoyo familiar para no cumplir con sus responsabilidades financieras hacia su persona”
- Que hasta la fecha no ha logrado obtener la contraprestación que le corresponde por la negociación pactada, como lo es el pago de la venta de su inmueble, trayendo como consecuencia un perjuicio económico a los largos de todos estos años.
Y siendo que ésta es una acción que no es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la ley, considera quien aquí sentencia que la cuestión previa, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 bajo análisis, opuesta por la parte demandada, no debe prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.
III
Por las razones expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Circuito Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley Declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas contenidas en el ordinal 2° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por improcedentes.”
Respecto a lo decretado en la recurrida y en la oportunidad de presentar escrito de Informes ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada y recurrente, expresó:
“(…)
La sentencia de la sala de casación civil de fecha 04 de Julio de 2016, expediente N° 2015-000.701, ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VASQUEZ (sic), en juicio de Resolución de Contrato de Compraventa seguido por ASTRID DE LOS ANGELES (sic) BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, que ratificó de decisión (sic) de la misma sala N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, se establece inequívocamente que en este tipo de acción resolutorias (sic) es requisito de admisibilidad el agotamiento de la vía administrativa para así acudir a la vía jurisdiccional, pues explica que la acción resolutoria tiene por efecto restablecer la situación jurídica de las partes al estado en que estaban antes de contratar y en consecuencia el inmueble debe ser reintegrado a la parte vendedora, lo que comporta de desocupación (sic) del inmueble por parte de la compradora...”
Así las cosas, se circunscribe el presente recurso de apelación a la declaratoria sin lugar o desestimación de las cuestiones previas contenidas en los harto referidos ordinales 2º y 11º del artículo 346 de nuestro Código Adjetivo, los cuales establecen:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
2º La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
…Omissis…
11º La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
En primer lugar debe referir quien esta alzada preside que respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código Adjetivo mencionado nada tiene sobre lo cual pronunciarse, pues tal como lo establece el artículo 357 eiusdem lo declarado por el juez a quo en relación a tal cuestión previa no tiene apelación, debiendo abarcar el presente fallo lo conducente solo a la cuestión previa comprendida en el ordinal 11° de la señalada disposición normativa.
Entonces, necesario es establecer que la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”, supone, a su vez, los presupuestos de inadmisibilidad contenidos en el artículo 341 eiusdem, según el cual “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
Del dispositivo legal anteriormente trascrito, se desprende que la Ley prevé ciertas normas que obstan la atendibilidad de una determinada pretensión, sin que las mismas cuestionen el derecho subjetivo substancial en que se fundamenta. Esta imposibilidad puede darse de forma absoluta, mediante una prohibición expresa de la norma, o de forma relativa, en los casos en que la causal que se invoca en el libelo de la demanda no esté tipificada taxativamente en la Ley.
En este sentido, este Tribunal observa lo expresado por el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil Tomo III, al referirse a las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 9, 10 y 11, el cual establece lo siguiente:
“…Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio; constituyen un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda (…) cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.”
De la posición doctrinaria expuesta con anterioridad, podemos extraer el carácter extrajudicial de las cuestiones previas de inadmisibilidad, contenidas en el artículo 346 ordinales 9, 10 y 11 del Código de Procedimiento Civil. Estas cuestiones son alegadas a fin de evitar que la pretensión sea dilucidada en el juicio en virtud de una condición externa al proceso, el cual impide que el controvertido sea esclarecido mediante una sentencia. Dichas cuestiones no tratan el mérito de lo controvertido, y su finalidad no deriva de una solución al conflicto entre las partes, sino que obstan la admisión de la pretensión e impiden la atendibilidad de la misma a ser resuelta por un proceso judicial.
En este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de Agosto de 1.997, fijó los alcances y supuestos de procedencia de la cuestión previa de Prohibición de admitir la acción propuesta, y en tal sentido estableció lo siguiente:
“La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el Órgano Jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida, sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción, originado de la prohibición legislativa…”
Continúa el sentenciador y agrega:
“…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el Legislador establezca – expresamente – la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma, como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del Legislador de no permitir el ejercicio de la acción…”
De los criterios doctrinales y jurisprudenciales anteriormente expuestos, se infiere que la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, va dirigida atacar directamente la acción que se proponga, cuya prohibición de admisión debe existir explícitamente en la ley.
Ahora bien, pretende la parte demandada, según se desprende de su breve escrito de informes, la declaratoria con lugar de la cuestión previa promovida, esto ante la clara contravención de la misma a lo expuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como en concordancia con los novísimos criterios jurisprudenciales fijados en esta específica materia por nuestro Máximo Órgano de Justicia, pues al haber pretendido la parte actora la resolución de contrato respecto a un bien cuyo uso es habitacional para los demandados, asimismo pretende que estos “…entregue el inmueble o en su defecto el Tribunal declare la Resolución del Contrato y, como consecuencia de ello ordene la entrega del mismo, por la no cancelación de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 130.000,00), LIBRE DE PERSONAS Y BIENES.”
Respecto al agotamiento de la vía administrativa previa a las demandas a las cuales se refiere la parte demandada, los artículos del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668 de fecha 06 de mayo de 2011, establecen:
“Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”
“Artículo 4. A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”
“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda,…”
“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”
Ahora bien, la Ley de Alquileres de Vivienda o Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, de fecha 12 de noviembre de 2011, en abundancia de los anteriormente transcritos artículos, establece en sus disposiciones 94, 95 y 96, lo que sigue:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguiente.”
“Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que lo asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.”
“Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra los Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.” (Negritas y subrayado de esta Alzada).
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sentó criterio en sentencia Nº 712, de fecha 17 de abril de 2013, expediente Nº AA20-C-2012-0000712, cuando expresó:
“(…)
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem (sic) despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé '…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…'.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la 'restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble' destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a '…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…' frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
…Omissis…
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente '…inminente actividad de desalojo o desocupación….', pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es 'la posesión, tenencia u ocupación', se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a 'vivienda principal'.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
…Omissis…
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna.” (Subrayados y negritas de la Alzada).
En efecto, observa quien suscribe que del mismo escrito libelar se desprende que al momento de solicitar la citación de la parte demandada, se hace en la dirección en la cual se encuentra ubicado el inmueble de cuyo contrato se pretende resolución. Aunado a ello, la solicitud de la entrega de dicho bien, cuyo uso es habitacional de conformidad con los propios dichos de las partes en sus respetivos escritos, es expresa, lo cual nos coloca en el exacto supuesto objeto de estudio del criterio jurisprudencial señalado y cuya vigencia fue ratificada por la referida Sala mediante sentencia de fecha 04 de julio de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO, en el expediente N° AA20-C-2015-000701, al establecer lo siguiente:
“Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.” (Subrayados y negritas del último párrafo pertenecen a la alzada)
Al respecto, observa este juzgador que la representación judicial de la actora, tal como se dejó asentado en la descripción de los hechos, alega la condición de propietario de su mandante, la falta de pago de los demandados y solicita la resolución de contrato y consecuente entrega material del inmueble ocupado por estos, el cual, tal como reconoce esa representación judicial, se encuentra actualmente en posesión de los mismos, quienes hacen uso habitacional del bien.
En este sentido y en concordancia con las disposiciones legales previamente transcritas en las líneas que anteceden, es evidente que el caso de autos encuadra en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como en el artículo 94 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, cuando expone que el procedimiento previo a las demandas deberá llevarse a cabo respecto a “…todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión…”, pues la resolución de contrato del bien identificado y objeto de la presente causa presupone, de declararse con lugar la pretensión del actor, la desocupación y desalojo del apartamento en actas identificado a fin de cumplir y practicar la entrega material, libre de bienes y personas, al accionante y vencedor de la litis, retrotrayendo los efectos del contrato al momento anterior a la celebración de este.
Se observa asimismo que las disposiciones antes elencadas no comprenden sólo la materia inquilinaria, además que no presupone tampoco la existencia de la posesión legítima en cabeza del accionado/a respecto al inmueble demandado, supuesto que no puede verificarse in limine litis. Solo supone la posesión lícita.
Así pues, tal como lo indican los recurrentes se desprende de la revisión de autos que el a quo no aplica correctamente al caso in concreto las disposiciones contenidas en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668 en fecha 06 de mayo de 2011, los cuales deben interpretarse conjuntamente con aquellos contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, de fecha 12 de noviembre de 2011, específicamente los artículos 94, 95 y 96 de este último cuerpo normativo, que ciertamente constriñen al agotamiento de la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), institución que a su vez será la encargada de habilitar la vía judicial, momento a partir del cual las partes podrán dirimir la controversia ante los órganos jurisdiccionales competentes de resultar infructuosos los actos conciliatorias celebrados ante la entidad administrativa.
Deviene así en errónea la interpretación dada por el a quo al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues los señalados cuerpos normativos y los criterios patrios antes parcialmente transcritos dan cuenta de una verdadera prohibición de ley respecto a la admisión de la demanda cuando en casos como el de autos en el cual se pretende la resolución de contrato sobre un bien en posesión de los demandados-compradores, debe obligatoriamente agotarse la vía administrativa previa a las demandas tantas veces referida a lo largo del presente fallo, tal como expresa la representación judicial de la recurrente, pues la acción de autos se encuentra comprendida dentro de aquellas demandas contentivas de pretensiones cuyo fin último implica la desposesión de inmuebles con utilidad habitacional, caso este que constituye el busilis de autos, según lo expuesto por el propio demandante en su petitorio.
Entonces difiere este juzgador con la conclusión de la recurrida, ya que tal como lo dejó establecido la Sala en la sentencia antes parcialmente transcrita, así como en concordancia con lo dispuesto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la acción de resolución de contrato supone la posible declaratoria de la desposesión o desalojo del inmueble demandado, por lo que se imponía al demandante el cumplimiento del procedimiento previo ante la entidad respectiva; en consecuencia, no acreditándose el mismo en autos, la demanda interpuesta deviene en inadmisible por expresa disposición legal. Así se decide.
En este mismo orden de ideas, este Juzgador considera que la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, no está apegada a la Ley y a los criterios jurisprudenciales imperantes arriba parcialmente transcritos, pues, en efecto, al no acreditarse el agotamiento de la vía administrativa, el actor no puede interponer la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, razón por la cual resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la apelación planteada, y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. Y así se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la apelación interpuesta por los ciudadanos WILMER RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y LUISA BELKIS GONZÁLEZ DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.560.052 y V-6.487.865, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado JULIO CÉSAR FARIAS MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, contra la decisión dictada por el Tribunal Primero Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, de fecha 25 de julio del 2016, la cual se revoca. Así se decide. SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción, en consecuencia, la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL CASTILLO LARA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.225.978, contra los ciudadanos WILMER RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y LUISA BELKIS GONZÁLEZ DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.560.052 y V-6.487.865, respectivamente, es INADMISIBLE. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los siete (07) día del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,
ABG. YESIMAR GONZÁLEZ
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 P.M.)
LA SECRETARIA,
ABG. YESIMAR GONZÁLEZ
ASUNTO: WP12-R-2016-000087
CEOF/YG