TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ESTADO VARGAS

EXPEDIENTE: WP12-V-2016-000228

PARTE ACTORA: TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los siguientes, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números. E-747.174, V-5.145.740, V- 5.963.322, V-5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V-12.953.762, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado N° 55.724.
PARTE DEMANDADA: MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.059.906.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, en su carácter de Defensor Publico Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

-I-
Se inicio la presente causa por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas que por Demanda de DESALOJO en fecha 09 de agosto de 2016, presentaron los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los siguientes, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números E-747.174, V-5.145.740, V-5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V-12.953.762, respectivamente. (Todos miembros de la Sucesión JOAO DE SOUSA DE AGRELA), a través de su Apoderado judicial JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, plenamente identificados, en contra de la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, ya identificada.
En fecha 20 de septiembre de 2016, este Tribunal ADMITE, en cuanto ha lugar en derecho por los tramites de las disposiciones relativas al procedimiento oral, contenida en los artículos 99 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos; y en consecuencia, se emplaza a la parte demandada MILEYDI RODRIGUEZ, para que comparezca por ante este Tribunal, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) del quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a una audiencia de mediación entre las partes. Asimismo, se le hace saber a la parte demandada que concluida la audiencia de conciliación antes referida sin que las partes hayan alcanzado acuerdo alguno, deberá dentro de los diez (10) días siguientes de despacho, dar contestación a la pretensión por DESALOJO incoada en su contra, promover cuestiones previas, excepciones, defensas, acompañando a su escrito las documentales que considere pertinente, a menos que se trate de hechos que conste en documentos que se hallen en entes públicos, en cuyo caso deberá indicar la oficina o el lugar donde se encuentren y los datos referenciales de que disponga. Asimismo, deberá indicar si presentara prueba testimonial que haya que rendir en la audiencia de juicio, con el expreso señalamiento que la misma deberá promoverla tanto en el escrito de contestación así como en el lapso de promoción de pruebas correspondiente, de las cuales se evacuaran en la audiencia de juicio. Todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 101 eiusdem; en consecuencia, líbrese la respectiva compulsa de citación, previa consignación de la parte interesada de los fotostatos correspondientes.
En fecha 28 de septiembre de 2016, comparece el abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, y consignó las copias necesarias para lograr la citación de la parte demandada, así como la cancelación de los emolumentos para el traslado del alguacil. Siendo que el día 29 de septiembre de 2016, se ordenó librar despacho, la citación de la parte demandada ciudadana MILEYDI RODIRGUEZ, identificada en autos.
En fecha 04 de noviembre de 2016, comparece ANDRES PADILLA, Alguacil Titular del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas: “Dejó expresa constancia que el día 03 de septiembre de 2016, siendo las 10:30am, me trasladé a la siguiente dirección: La Calle el Indio, bajada del Caribe, quinta Las Morochas, Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas, Estado Vargas. Y cité a la parte demandada, la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad N° 11.059.906. Relacionado con el expediente N° WP12-V-2016-000228. Contentivo del Juicio por: DESALOJO, A quien impuse de mi misión y una vez identificada, firmó la compulsa de citación correspondiente. Motivo por el cual, consigno el recibo debidamente firmado, es todo...”.
En fecha 11 de noviembre de 2016, tuvo lugar la audiencia de mediación, mediante el cual se dejó constancia de lo siguiente:
“.... de la parte demandada expone: “Mi asistida manifiesta que no cuenta con un destino habitacional para desocupar el inmueble a pesar de las gestiones que ha realizado para tal fin, no ha podido encontrar donde mudarse, razón por la cual, le solicitamos muy respetuosamente a la accionante la posibilidad de venderle un pedazo de terreno, en el espacio que ella elija, a los fines de aprovechar la oferta que le hizo IVIVAR, de dotarla de un Kit de vivienda y resolver el presente conflicto, este espacio seria aproximadamente de cincuenta o sesenta Metros cuadrados (50 o 60 Mts2). Es todo”. En este mismo estado el apoderado Judicial de la parte actora solicita el derecho de palabra y expone: “Vista la propuesta realizada por la parte demandada, solicito al Tribunal la prolongación de la presente audiencia a los fines de llevar la propuesta a mis representados y dar una respuesta a la misma para la próxima audiencia. Es todo” El Tribunal vista la solicitud de la parte accionante y de conformidad con lo establecido en el artículo 104 de la Ley para la Regularización y Control para los Arrendamientos de Vivienda, difiere la presente audiencia de mediación para el día miércoles dieciséis (16) de noviembre de dos mil dieciséis (2016) a las diez de la mañana (10:00 am)...”
En fecha 16 de noviembre de 2016, tuvo lugar tuvo lugar la audiencia de mediación, fijada por este Tribunal en fecha 11/11/2016, se hizo del conocimiento a las partes que el acto de la contestación de la demanda, se llevaría a cabo dentro de los diez (10) días de despacho siguientes, a la presente fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-
En fecha 29 de noviembre de 2016, comparece MILEYDI NINOSKA RODRIGUEZ GRATEROL, asistida por el abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, defensor Publico Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas, da contestación a la demandada y consigna, escrito de promoción de pruebas.
En fecha 1 de diciembre de 2016, verificada la Contestación de la demanda, este Tribunal fijó los hechos y límites de la controversia, conforme al artículo 112 de la Ley de Alquileres de Vivienda, dentro de los (3) días de despacho, siguientes al de hoy.-
En fecha 06 diciembre de 2016, el Tribunal fijó los siguientes hechos controvertidos:
1) Determinar si existe un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
2) Determinar si existe la necesidad de ocupar el inmueble.
3) Determinar si la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos.
En vista de la fijación de los hechos y límites de la controversia, conforme al segundo parágrafo del referido artículo 112 de la Ley de Alquileres de Vivienda, este Tribunal aperturó el lapso probatorio de ocho (8) días de despacho siguientes al de hoy, para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.-
En fecha 19 de diciembre de 2016, el abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 9/01/2017, fijándose la Inspección Judicial solicitada, para las 10:00am del día martes diecisiete (17) de enero de 2017.-
En fecha 17 de enero de 2017, comparece el abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, y solicito le sea diferida la inspección judicial fijada para el día de hoy, en virtud que tiene otro acto para el mismo día y hora. Siendo acordada la misma para el 19/01/2017, a las 10:00am.
En fecha 31 de enero de 2017, se traslado y constituyo el tribunal en el lugar fijado para la práctica de la inspección judicial la cual se llevo a cabo en la dirección señalada en las actas que corren insertas en el presente expediente concluyendo la misma a las doce y treinta antes meridien (12:30m) ordenando el regreso a su sede natural.-
En fecha 01 de marzo de 2017, vencido como se encuentra el Lapso de Promoción de Pruebas, en el presente juicio, el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, fija el día miércoles ocho (08) de marzo del 2017, a las 10:00 am, para que tenga lugar la audiencia o debate oral en el presente juicio
En fecha 08 de abril de 2015, siendo las (10:00 a.m.) día y hora para que se llevara la Audiencia de Juicio, todo de conformidad con los artículos 114 y 115 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, se abrió el acto, y se hizo presente abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, así como la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.059.906, asistida por DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas, previo a la exposición oral de una síntesis clara, precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho de la decisión se procedió a pronunciar oralmente la decisión expresando el dispositivo del fallo y el Juez procedió a pronunciar el dispositivo del fallo Declarando Con Lugar la demanda por DESALOJO. Estando dentro la oportunidad legal para la reproducción por escrito del fallo completo de conformidad con lo previsto en el Artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
-II-
DEL LIBELO
De acuerdo a lo señalado en el escrito libelar presentado por el abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado con el N° 55.724, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se desprende los siguientes argumentos:
1.- Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por dos (2) casas quintas las cuales se denominan “Las Morochas” distinguidas como vivienda “N” y “S”.
2.- Que mediante contrato de arrendamiento verbal iniciado en el año 2003, entre el JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES y MILEYDI RODRIGUEZ, se acordó el arrendamiento de una casa con entrada independiente, que forma parte de la Quinta Las Morochas, con autorización de los integrantes de la sucesión JOAO DE SOUSA DE ANGRELA, se continúo con el arrendamiento del inmueble.
3.- Que el último contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00), vigente desde el 1° de febrero de 2005, por un término de seis meses, ocurriendo la tacita reconducción del contrato al continuarse con la relación luego de cumplido el termino fijo establecido.
4.- Que la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES y TERESA GONCALVES DE SOUSA, tienen la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que la segunda requiere cuidados especiales por padecer de HTA EIC, DISLIPIDEMIA, DM TIPO 2 Y OSTIOPENIA.
5.- Que la inquilina no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos mediante depósitos que realiza en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil, presentado retrasos en sus pagos desde diciembre de 2009, siendo que el canon que realizó en junio de 2016 cubre los cánones de arrendamientos de Noviembre y Diciembre de 2014, adeudando desde enero de 2015 a la fecha, (19) cánones de arrendamientos.
6.- Que dentro del plazo establecido por la Ley, se proceda en desalojar la casa que posee en calidad de arrendataria, ampliamente identificada en el presente escrito, conforme a la causal establecida en el numeral 2° del artículo 91de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
7.- Fundamenta su demanda conforme el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

PETITORIO
“… ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando, en nombre de mi representada, a la ciudadana MALEYDI RODRIGUEZ…en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por casa que forma parte de la quinta LAS MOROCHAS…PRIMERO: En desalojar dentro del plazo establecido en la Ley, la casa que posee en calidad de arrendataria… conforme a la causal establecida en el numeral 2) del articulo 91 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…SEGUNDO: En pagar las costas y costos que se origen por el presente debate judicial, al cual ha dado cabida la parte demanda. Estimo la presente demanda en la cantidad de DOS MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 2.160,00) que equivalen a DOCE CON VEINTE DECIMAS (12,20) unidades Tributarias, la cual está estimada para esta fecha en la suma de Ciento Setenta y Siete Bolívares por cada Unidad Tributarias…”
-III-
DE LA FALTA DE PAGO ALEGADA POR LA PARTE ACTORA
Observa este Tribunal que la reclamación invocada por TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, identificados anteriormente, en contra de la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, se patentiza en el desalojo del inmueble constituido por una casa que forma parte de la quinta “LAS MOROCHAS”, ubicada en la calle El Indio bajada del Caribe, Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es decir, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDFES, identificada plenamente, en virtud de su alegado incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido desde diciembre de 2009, siendo que el pago realizado en junio de 2016 cubre los cánones de arredramientos de noviembre y diciembre de 2014 , así como por la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble.
Pues bien, en lo que respecta a la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento que fue imputada a la parte demandada en el libelo de la demanda, observa este Tribunal que la Clausula segunda y Tercera del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:
“…Segunda: EL canon de arrendamiento es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares exactos (Bs.180.000,oo), QUE LA ARRENDATARIA PAGARA LOS CINCO (5) PRIMEROS DIAS DEL MES, SIENDO MOTIVO DE RESOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DEL PRESENTE CONTRATO, Y COBRO INMEDIATO DE TODO LO QUE ADEUDARE Y SUBSIGUIENTES ACCIONES LEGALES, LA FALTA DE PAGO DE UNA (1) MENSUALIDAD. TERCERA: EL PLAZO DE DURACION DEL PRESENTE CONTRATO HA SIDO CONVENIDO EN SEIS (6) MESES FIJOS NO PRORROGABLES, CONTADOS A PARTIR DEL 01 DE FEBRERO DE 2015...”.
Las anteriores cláusulas contractuales impone al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, cuyo incumplimiento en el pago subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultaría a los arrendadores a exigir la devolución del inmueble.
Pues bien, en la contestación de la demanda, la parte demandada adujo lo siguiente:
“....Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho, la demanda interpuesta en mi contra por el abogado JULIO CEDSAR MENDEZ FARIAS, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V- 5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V- 12.953.762, respectivamente.
(...)
“...Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho, que las coherederas del inmueble que habito con mi familia en condición de arrendatarios, ciudadanas MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN Y TERESA GONCALVEZ DE SOUSA, antes identificadas, tengan verdadera necesidad de ocupar el referido inmueble ya que la ciudadana MARIA DE SOUSA DE OSMAN, tal como lo manifiesta la demandante, habita solo junto a su esposo y su menor hijo RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA... siendo que su hija mayor ADRIANA ISABEL PAREDES DE SOUSA, no vive de manera habitual en la referida vivienda ni convive con ellos de manera permanente...”
(...)
Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que “...tampoco [hay] cumplido con [mi] obligación de pagar los cánones de arrendamientos de manera adecuada...”
(...)
Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho que yo haga uso de áreas que no fueron arrendadas y que realice ruidos molestos...”
(...)
“...Impugno, y desconozco el contenido y la firma del contrato de arrendamiento al cual hace referencia los demandantes en el libelo de la demanda y que cursa en autos, supuestamente suscrito entre la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, plenamente identificada y mi persona. Ya que nunca he suscrito ningún contrato con la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, toda vez que la relación arrendaticia se originó como lo reconocen el demandante con el ciudadano JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, el cual fue renovado en el año 2005...”.
Sin embargo, estima este Tribunal que el arrendatario debe ser diligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de manera pues que no consta en autos que haya instado las vías idóneas para liberarse de su obligación de pagar el canon de arriendo, el cual constituye una contraprestación por el uso del bien inmueble arrendado a favor de los arrendadores, la cual resulta a todas luces impertinente, toda vez que el contrato, en su cláusula SEGUNDA : EL canon de arrendamiento es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares exactos (Bs.180.000,oo), QUE LA ARRENDATARIA PAGARA LOS CINCO (5) PRIMEROS DIAS DEL MES, SIENDO MOTIVO DE RESOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DEL PRESENTE CONTRATO, Y COBRO INMEDIATO DE TODO LO QUE ADEUDARE Y SUBSIGUIENTES ACCIONES LEGALES, LA FALTA DE PAGO DE UNA (1) MENSUALIDAD. TERCERA: EL PLAZO DFE DURACION DEL PRESENTE CONTRATO HA SIDO CONVENIDO EN SEIS (6) MESES FIJOS NO PRORROGABLES, CONTADOS A PARTIR DEL 01 DE FEBRERO DE 2015. SEXTA; EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS CLAUSULAS DEL PRESENTE CONTRATO, POR PARTE DE LA ARRENDATARIA, LA ARRENDADORA, PODRA SOLICITAR LA DESOCUPACION JUDICIAL DEL INMUEBLE ARRENDADO, TODOS LOS GASTOS JUDICIALES CAUSADOS, ASÍ COMO LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE DERIVEN DE ESTE INCUMPLIMIENTO SERÁ POR CUENTA DE LA ARRENDATARIA, resultando a todas luces impertinentes las probanzas acreditadas en autos para sustentar tal excepción.-
Por consiguiente, habiéndose constatado el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, es por lo que esta circunstancia conlleva a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo fundamentada en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, expuso la parte actora en su escrito libelar que celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada de manera verbal en el año 2013, luego por contrato privado con la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, con autorización de los integrantes de la sucesión JOAO DE SOUSA DE ANGRELA, estableciéndose un canon de arrendamiento de ciento ochenta bolívares (180.000,oo) vigente desde el 1 de febrero de 2015, por un término de seis (6) meses, ocurriendo la tácita reconducción del contrato.
En tal sentido, se evidencia de autos así como de los propios dichos del actor y el demandado que el contrato en cuestión fue prorrogado, y al no cumplir la parte demandada con lo preceptuado en las obligaciones contractuales, la parte actora-arrendadora inició el procedimiento administrativo de ley ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de vivienda, previa firma de acta ante la Defensoría de Inquilinato, el cual culminó mediante providencia administrativa numero MC-000475, de fecha 18/08/2015, y en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se habilitó la vía judicial a fin de que las partes en el presente juicio lograran dirimir el conflicto de autos ante los Tribunales de la República.
Observa este sentenciador que la mencionada instrumental (providencia administrativa numero MC-000475, de fecha 18/08/2015, es de los llamados documentos públicos emanados de una autoridad administrativa, por tanto, con valor probatorio similar al de los documentos públicos, en consecuencia, no habiendo sido en forma alguna impugnada en la oportunidad correspondiente por la parte demandada, por el contrario, debidamente reconocida, a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: a) Que los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V- 5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V- 12.953.762, respectivamente, así como la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, asistida por el abogado DAVID BRAVO, en su carácter de Defensor Publico Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas, acudieron al procedimiento administrativo previo a las demandas al cual se contraen los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; b) Que en fecha 18 de agosto de 2015, se dictó resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda instaban a los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, respectivamente. (Todos miembros de la Sucesión de ANGRELA JOAO), a no ejercer acción arbitraria y al margen de la ley, para conseguir el desalojo de la vivienda que arrendó a la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, y c) Que se habilitó la vía judicial a fin de que las partes indicadas pudieran dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República. Así se establece.
Asimismo, consigna la parte actora los siguientes elementos probatorios:
• Formulario para la autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones. (Emanado del Servicio Nacional de Administración Tributaria).
• Documento poder que acredita la representación del ciudadano JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°55.724, documental bajo análisis constituyen documentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sin embargo, acreditan hechos ajenos al asunto controvertido, en consecuencia, nada aportan al merito probatorio de la causa. Así se establece
• Copia certificada de Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente litigio.-
• Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre MARIA JOSE DE SOUSA GONCALVED y la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.059.906.
• Relación de pago de alquiler del contrato de arrendamiento suscrito entre MILEYDI RODRIGUEZ y MARIA JOSE DE SOUSA,
• Acta inspección judicial en el inmueble objeto del presente litigio.- Documental bajo análisis constituyen documentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sin embargo, acreditan hechos ajenos al asunto controvertido, en consecuencia, nada aportan al merito probatorio de la causa. Así se establece.-
• De igual manera, se evidencia de autos que los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V- 5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V- 12.953.762, respectivamente, de forma inmediata y ante la culminación de la relación arrendaticia contractualmente pactada, concurrió a los órganos respectivos a fin de lograr la desocupación y entrega del inmueble arrendado, en cumplimiento de lo pactado en las cláusulas cuarta, sexta y séptima contenidas en el mismo.
-IV-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
“....Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho, la demanda interpuesta en mi contra por el abogado JULIO CEDSAR MENDEZ FARIAS, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V- 5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V- 12.953.762, respectivamente.
(...)
“...Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho, que las coherederas del inmueble que habito con mi familia en condición de arrendatarios, ciudadanas MARIA JOSE DE SOUSA DE OSMAN Y TERESA GONCALVEZ DE SOUSA, antes identificadas, tengan verdadera necesidad de ocupar el referido inmueble ya que la ciudadana MARIA DE SOUSA DE OSMAN, tal como lo manifiesta la demandante, habita solo junto a su esposo y su menor hijo RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA... siendo que su hija mayor ADRIANA ISABEL PAREDES DE SOUSA, no vive de manera habitual en la referida vivienda ni convive con ellos de manera permanente...”
(...)
Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que “...tampoco [hay] cumplido con [mi] obligación de pagar los cánones de arrendamientos de manera adecuada...”
(...)
Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho que yo haga uso de áreas que no fueron arrendadas y que realice ruidos molestos...”
(...)
“...Impugno, y desconozco el contenido y la firma del contrato de arrendamiento al cual hace referencia los demandantes en el libelo de la demanda y que cursa en autos, supuestamente suscrito entre la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, plenamente identificada y mi persona. Ya que nunca he suscrito ningún contrato con la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, toda vez que la relación arrendaticia se originó cono lo reconocen el demandante con el ciudadano JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, el cual fue renovado en el año 2005...”.
Además debe complementar este Juzgador que está demostrada la relación arrendaticia entre la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES en su carácter de arrendadora y la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, en su carácter de arrendataria, conforme se evidencia de Contrato de Arrendamiento privado de fecha 01 de febrero de 2005, y del análisis del mismo se evidencia que las partes acordaron un plazo fijo o tiempo determinado, como longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permitió a las partes conocer de antemano cuando se iniciaba la relación obligatoria y el momento de su terminación, pero al haber consentido el arrendador que le arrendatario continuaren en la ocupación después del vencimiento del contrato a término fijo, el contrato de arrendamiento devino en uno sin determinación de tiempo conforme lo establece el artículo 1.614 del Código Civil; en consecuencia, el Contrato de Arrendamiento es sin determinación de tiempo, situación que permite la acción DE DESALOJO, acción reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo INDETERMINADO.
Señalado todo lo anterior, y visto que se cumplen con los extremos establecidos en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos inmobiliarios de vivienda; y en consecuencia, a consideración de este Juzgador la acción de DESALOJO intentada no es contraria a derecho, sino que por el contrario se encuentra tutelada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que la misma debe prosperar. Y ASÍ SE DECLARA.-
-V-
NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE
En lo que respecta a la alegada necesidad de los arrendadores-propietarios de ocupar el referido bien inmueble conjuntamente con su esposo y sus dos (2) hijos, observa este Tribunal que para su procedencia se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos a saber: (1) La existencia de la relación arrendaticia; (2) La cualidad de propietario del demandante; (3) La necesidad del propietario o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En este contexto, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Gilberto Guerrero Quintero, respecto a la causal de de la pretensión de desalojo por necesidad, apunta lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Guerrero Quintero, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Publicaciones UCAB. Segunda edición; 2.013; págs. 194 al 195).
Esclarecido lo anterior, procede este Tribunal a referirse a la procedencia de la necesidad del demandante de ocupar el bien inmueble arrendado de la manera siguiente:
• La existencia de la relación arrendaticia, la cual no se encuentra controvertida en la presente causa, por cuanto la parte demandada la reconoció expresamente en la contestación, aparte de que la misma se evidencia patentemente del contrato de arrendamiento consignado para tal fin.
• El derecho de propiedad que debe acreditar la parte actora sobre el bien inmueble cuyo desalojo reclama, lo cual se puede apreciar del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Departamento Vargas, en fecha 06 de febrero de 1981, bajo el Nº 13, Tomo 7, Protocolo Primero, al que se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• La necesidad del propietario de ocupar el bien inmueble arrendado, al respecto juzga este Tribunal que la misma se encuentra comprobada, ya que si la parte demandada, incumplió con las obligaciones contractuales, señaladas en la clausula segunda, tercera y sexta, que tales probanzas por sí solas determinan la alegada necesidad.-
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente: “sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendatario (sic) o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”.
Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente: “…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados e esta ley…” (sic).
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En éste sentido, observa este Juzgador que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio de arrendamiento para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con este espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 4 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes descrito.
Ahora bien dispone la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone con relación al canon de arrendamiento, señala lo siguiente: “Artículo 62. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa”.
De las normas antes transcritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, los cuales deberán ser pagados los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes; es decir, que por ejemplo si estamos en el mes de mayo vencido este mes el arrendatario tiene los primeros 5 días hábiles del mes de junio para hacer el pago validos (sic) del canon de arrendamiento, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida 4 mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, este Juzgador debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:
Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Subrayado y negrita de esta alzada).-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:
“...La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación...”.
“...Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)...”
“...La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual...”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar; “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…), la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia .1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) La propiedad sobre el inmueble
3) El vínculo consanguíneo aducido
4) Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtué la alegada necesidad
En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su grupo familiar. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca Caracas 1996. Pág. 38). En el caso sub lite, está probado plenamente el vinculo (sic) consanguíneo a través de partida de nacimiento, que es hijo del actor, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hijo, por lo cual, habiendo alegado el actor que su hijo es un adulto de treinta años de edad, profesional, necesita hacer su vida independiente, lo que hace acreedor al derecho de habitar una vivienda cómoda, que le proporcione en su entorno privacidad con su pareja y futura familia, Esta representa una situación de hecho que debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador, es decir; debió haberse alegado y probado la situación de su hijo. Circunstancia ésta que tampoco fue probada. No es menos cierto que es requisito “Sine Cua Nom” para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble los cual no consta en autos. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSÉ LUÍS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica (sic). Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).
En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).
Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.
De acuerdo con lo anterior, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituya un bien inmueble destinado a vivienda, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados, entre los que se encuentra la falta de pago de mensualidades sin que medie causa justificada y por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
De lo antes señalado, en cuanto a la segunda exigencia para la procedencia de la causal de desalojo invocada, relativa a la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, ya que de no demostrar tal legitimidad necesaria la presente acción resultaría infructuosa, para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo, logrando la parte accionante demostrar la cualidad de propietaria que ostenta; tal y como se observa de las actas del presente expediente, que corre inserto a los folios 50 y 51 de la pieza N° “2” del presente expediente, donde fue consignado documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio demostrando de esta manera la titularidad del actor sobre el mencionado inmueble, por lo cual se tiene cumplida esta exigencia.
Por último, el tercer requisito se refiere a la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, la cual debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
Así pues, respecto a los extremos de procedencia de la acción de autos, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 217 y siguientes, dejaron sentado:
“(…)
7.2 LA NECESIDAD DE OCUPACIÓN INMOBILIARIA POR EL PROPIETARIO, O ALGUNO DE SUS PARIENTES CONSANGUÍNEOS, O EL HIJO ADOPTIVO.
Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado el arrendamiento, de acuerdo con tres clases de necesitados: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
a. Requisitos de procedencia. Ha podido ocurrir que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no sólo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quién lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo.
En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de la ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo a las circunstancias que han dado lugar (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación del inmueble tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguno manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado de ocupar ese inmueble y no en otro particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o el hijo adoptivo, sino la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.
La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta…” (Negritas y subrayado del Tribunal).
Entonces, ha sido acreditada en autos no sólo la condición de propietaria de la parte actora, ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA PAREDES, sino que la misma habita actualmente un inmueble que no es ajeno y en condiciones prácticamente de hacinamiento, en evidente estado de incomodidad, configurándose las condiciones de la causal de desalojo prevista en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Lo anterior, por supuesto no implica que se esté desconociendo la situación en que se encuentra la arrendataria, posiblemente con su grupo familiar, de no tener un inmueble que le sirva de vivienda. Ante ello, es por lo que la Ley especial que rige la materia, interpretando los valores y principios constitucionales, ha establecido mecanismos para garantizar que el desalojo no se produzca, hasta tanto el órgano competente en materia de vivienda y hábitat disponga lo conducente para preservar ese derecho (Vid artículo 49 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por lo tanto, demostrado con hechos concretos que patentizan la necesidad de la ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, y de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, lo que hace valer la parte actora, resulta procedente en Derecho, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el presente juicio de DESALOJO (VIVIENDA) por necesidad de uso de inmueble, intentado por los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los siguientes, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V-5.963.322, V-5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V-12.953.762, respectivamente, todos integrantes de la sucesión JOAO DE SOUSA DE AGRELA, asistidos por el abogado JULIO CESAR MENDEZ FARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, contra la ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.059.906, asistida por DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas. SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado la necesidad de uso del inmueble arrendado por parte del ciudadana MARIA JOSE DE SOUSA PAREDES, con su grupo familiar, específicamente respecto a su cónyuge ciudadano ANTONIO JESUS OSMAN PAREDES y sus hijos ciudadanos ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA, (menor de edad el ultimo), cuyo requisito de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad quedó probado en autos, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, aunado a lo anterior, el estado de salud físico y mental (aparentemente crónico) de la ciudadana TERESA GONCALVES, quien padece una incuestionable discapacidad, así como el hecho de que la precitada ciudadana y los ciudadanos ADRIANA ISABEL y RICARDO JOSE PAREDES DE SOUSA, (menor de edad el ultimo), de la actora respectivamente, se vean obligados a habitar en su casa materna, privándolos del constitucional derecho de una vivienda digna y normal desarrollo que los asiste, generando todo lo narrado en quien sentencia la convicción, sumada al material probatorio aportado por la accionante, respecto a la necesidad de ocupación del inmueble de la accionante y su grupo familiar, aclarando en este punto que tal necesidad debía ser probada en relación a la propietaria y/o el pariente consanguíneo en segundo grado que requiriera el inmueble, disyunción y no conjunción de elementos. Determinándose en el caso de autos que ambos sujetos se encuentran en estado necesidad, pues se trata de un, padre, madre, sus hijos, habitando un inmueble, el cual no se encuentra adecuado para contener a tan extenso grupo familiar, así como la necesidad de ésta y de los precitados ciudadanos en ocupar el inmueble objeto de la presente causa, arrendado desde el año 2003, a la aquí demandada, respecto a quien debe recalcarse no pesa culpa alguna en la causal de desalojo invocada, pues como ya se dejó sentado, no se ha demandado su incumplimiento respecto a las obligaciones de carácter arrendaticio por ella adquiridas a partir de la celebración del contrato de inquilinato, sino devenida de la necesidad de la demandante de hacer uso, conjuntamente con su grupo familiar, del inmueble que le pertenece en propiedad; Asimismo, no se aprecia de autos que a la accionante le pertenezca algún otro inmueble distinto a aquel objeto de desalojo, no siendo en momento alguno contradicho el hecho de que ella habitara, en calidad de alojada y con sus parientes, la cual de conformidad con lo establecido en el informe médico valorado favorablemente por quien suscribe, exento de impugnación y de naturaleza pública-administrativa, posee sólo una (1) habitación dormitorio, una (1) sala de baño, un (1) salón de cocina y un (1) salón principal , sala para el uso de sala comedor con su entrada principal por este mismo, tal como se pudo evidenciar de la Inspección Judicial practica por este Tribunal en fecha 31 de enero de 2017, cursante a los folios 73 al 76, ambos inclusive, lo cual se tiene como no controvertido y por lo tanto aceptado por la contraparte, pues en la oportunidad procesal respectiva la apoderada judicial demandada contradijo, negó y rechazó las razones por las cuales la actora arrendó el inmueble y no el actual domicilio de ésta, en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgador declarar la procedencia de la presente acción y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. TERCERO: se CONDENA a la parte demandada, ciudadana MILEYDI RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.059.906, a hacer entrega del inmueble de autos, constituido por una casa que forma parte de la quinta “LAS MOROCHAS”, ubicada en la calle El Indio bajada del Caribe, Urbanización Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, a favor de los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, portuguesa la primera y venezolanos los demás, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. E-747.174, V-5.145.740, V-5.963.322, V- 5.963.512, V-6.004.581, V-6.180.689, V-6.721.183 y V-12.953.762, respectivamente, libre de bienes y personas. CUARTO: Se prohíbe a los ciudadanos TERESA GONCALVES DE SOUSA, FATIMA MARIA DE SOUSA GONCALVES, MARIA JOSE DE SOUSA DE PAREDES, TERESA DE SOUSA DE PESCA, MARIA GORETTI DE SOUSA GONCALVES, JUAN ORLANDO DE SOUSA GONCALVES, JOSE NELSON DE SOUSA GONCALVES y SUSANA DE SOUSA GONCALVES, ampliamente identificados, arrendar el inmueble objeto de la presente causa por un lapso de tres (3) años a partir del momento en el cual entre en ocupación del mismo, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece. QUINTO: No hay condenatoria en costas. Así se decide. SEXTO: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que alude el artículo 121 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda.
Dada, firmada y sellada en la sala de Audiencia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2.017).
Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,

WILBERTO SAAVEDRA MARVAL
LA SECRETARIA,

Abg. ANDREA MARCANO
En la misma fecha, siendo la una y cincuenta pasado meridiem (01:50 p.m.), se publicó y registro la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

Abg. ANDREA MARCANO

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WSM/AM/jf
Exp: WP12-V-2016-000228