TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.493.436.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: DAYANA OLIVA MARTÍNEZ BAUTISTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 136.786.

PARTE DEMANDADA: MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.115.333, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.807, quien ejerce su propia defensa.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de enero de 2017.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a quo.

Se dio inició al presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA que presentó la abogada DAYANA OLIVA MARTÍNEZ BAUTISTA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN contra el ciudadano MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ. (Folios 1 al 4).

La demanda fue admitida a trámite el 9 de noviembre de 2016, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y se le dio curso a través del procedimiento breve. (Folio 33).

La decisión del juzgado a quo.

El Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 13 de enero de 2017, mediante el cual declaró SIN LUGAR la demanda. No hubo condenatoria en costas. (Folios 106 al 111).

El recurso de apelación.

En fecha 19 de enero de 2017, la parte demandante apeló de la sentencia dictada en la presente causa, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 20 de enero de 2017. (Folios 112 y 113).

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 3 de febrero de 2017, se le dio entrada y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se siguió el trámite de segunda instancia. (Folio 115).

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la demandante en su libelo de demanda, que desde el mes de junio de 2011, dio en arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado al ciudadano MÁXIMO RÍOS FERNÁNDEZ, una oficina de su propiedad, ubicada en la carrera 4 con calle 4, Centro Comercial “Don Numa”, signado con el número 3, de la Parroquia San Sebastian de la ciudad de San Cristóbal.

Que posteriormente, en fecha 16 de febrero de 2014, celebraron contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de febrero de 2014, con fecha de culminación el día 31 de enero de 2015, fecha a partir de la cual comenzaría a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, tomando en cuenta el tiempo de duración de la relación arrendaticia, la prórroga legal que correspondía al arrendatario era de un (1) año, que comenzaba a correr desde el 1 de febrero de 2015 hasta el 31 de enero de 2016.

Que en fecha 15 de enero de 2016, antes del vencimiento de la prórroga legal, las partes convinieron en documento escrito extender el plazo de la prórroga legal por ocho (8) meses más, que vencían el 30 de septiembre de 2016.

Que el día 30 de septiembre del 2016, venció la prórroga legal y el arrendatario debía entregar el inmueble y no lo hizo.

Peticiones de la parte demandante.

Que en vista del vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario cumpla el contrato de arrendamiento y en consecuencia, le sea entregado el inmueble arrendado libre de personas y de bienes en perfecto estado de conservación y habitabilidad en que lo recibió, previa cancelación de los gastos por los servicios públicos consumidos, presentando las respectivas solvencias ya que ha incumplido el pago del aseo urbano desde el año 2014.

Alegatos de la parte demandada.

En el escrito de contestación de la demanda, solicita se teste una expresión que hizo el demandante en la demanda, que es del siguiente tenor: “dejando entre dicho (sic) los principios de buena fe, responsabilidad y honorabilidad como profesional del derecho y como persona.” (Artículo 171 del Código de Procedimiento Civil)

También el escrito de contestación de demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y las siguientes defensas de fondo:

Sostiene, invocando el artículo 38 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el contrato es un contrato a tiempo indeterminado.

También alegó, invocando el literal l del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que debió haberse agotado previamente la vía administrativa antes de haber acudido a la vía judicial.

Igualmente manifestó que impugnaba los documentos marcados como “E, F. G y H” que fueron acompañados por la parte demandante con la demanda, con fundamento en que la firma de CLAUDIA MORENO GARZÓN que aparece suscribiéndolo no era la de ella.

Finalmente, rechazó el valor de la demanda de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00) por exagerada, al considerar que debió calcularse con arreglo al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, con base en los cánones de un año y no como se hizo, con arreglo al artículo 38 ejusdem.

Hechos fundamento de la demanda que fueron admitidos

Que desde el mes de junio de 2011, la demandante dio en arrendamiento al demandado una oficina de su propiedad, ubicada en la carrera 4 con calle 4, Centro Comercial que para el 16 de febrero de 2014 se denominaba “Don Numa”, signado con el número 3, de la Parroquia San Sebastian de la ciudad de San Cristóbal.

Que en fecha 16 de febrero de 2014 celebraron contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de febrero de 2014, con fecha de culminación el día 31 de enero de 2015, fecha a partir de la cual comenzaría a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Síntesis de la controversia.

El presente litigio se circunscribe en determinar si el contrato suscrito entre las partes en fecha 16 de febrero de 2014, con una duración de un (1) año, contado a partir del 1 de febrero de 2014, con fecha de culminación el 31 de enero de 2015, se convirtió en contrato a tiempo indeterminado y por tanto no era admisible la demanda interpuesta, o si efectivamente el contrato se venció el 31 de enero de 2015 y se cumplió con la prórroga legal y por tanto era procedente la pretensión de cumplimiento.

Informes de la parte demandante.

En fecha 7 de marzo de 2017, la abogada DAYANA OLIVA MARTÍNEZ BAUTISTA, en su carácter de apoderada de la parte demandante presentó escrito de informes en el que señaló que la sentencia del a quo es contraria a derecho y al sentido común, ya que si bien es cierto que entre las partes se realizó un contrato verbal, las mismas partes de común acuerdo decidieron convertirlo en un contrato escrito y a tiempo determinado con cláusulas claras y precisas, por lo tanto en ningún momento el contrato es a tiempo indeterminado, ni mucho menos operó la tacita reconducción como el juez a quo lo ha interpretado.

Adujo igualmente que la antigüedad arrendaticia de que gozaba el demandado fue respetada por su persona, a decir, que para la prórroga legal establecida en la Ley se tomó en cuenta el tiempo que tenía como arrendatario desde el primer momento, es decir, desde el contrato verbal realizado en el año 2011 hasta el 2015, en el cual se venció el contrato escrito firmado por ambas partes, para ese momento la relación arrendaticia tenía un tiempo de tres años y ocho meses, y por ello la prórroga legal que se le otorgó fue de un año, aparte, de común acuerdo se otorgaron ochos meses más, es así como no se viola el derecho que tiene el demandado y la obligación que tiene la arrendadora como hace parecer el juez a quo en su decisión.

En su sentencia el juez a quo, demostró poco conocimiento del expediente a saber que el mismo expresa que de los autos no se pudo percibir que el mencionado contrato era a tiempo determinado, siendo esto totalmente falso, ya que en el escrito de demanda el demandante consignó el documento de arrendamiento donde se estipulaba la fecha de inicio y fin de la relación arrendaticia, igualmente en la contestación el demandado admitió la existencia de ese contrato y aparte añadió que existía un contrato celebrado por las partes en 2011 que reposaba en los archivos del Centro Profesional. Asimismo el juez a quo incurrió en una grave contradicción al confundir las fechas que fueron indicadas por las partes en el expediente, que se dio la tacita reconducción al momento de vencerse el documento y por lo tanto alega que el contrato de arrendamiento se convirtió en tiempo indeterminado, lo cual es totalmente falso, pues el lapso que se le otorgó luego fue la prórroga legal establecida en la ley, la cual es un derecho del arrendatario.

Finalmente solicita ante esta alzada declare con lugar la apelación interpuesta contra la decisión dictada por el tribunal de la causa el día 13 de enero de 2017 y declare con lugar la demanda por cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de su término y de su prórroga legal.

Informes de la parte demandada.
En fecha 2 de marzo de 2017, el abogado MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, presentó escrito de informes en el que señaló que en la sentencia el a quo, no se pronunció sobre varios puntos explanados por éste en la contestación de la demanda; indica que desconoció los documentos señalados E, F, G y H, y pidió se testaran las palabras ofensivas que la demandante expresó sobre él; de todo lo anterior no se pronunció. Señaló que las pruebas testimoniales presentadas por la demandante debían ser desestimadas por cuanto los testigos se encontraban incursos en causales de incapacidad. En cuanto al poder otorgado a la abogada actora, afirma que la facultad que le fue otorgada fue para iniciar la demanda y que ese poder se agotó con la presentación de la demanda, no teniendo facultades para continuar. Finalmente, dijo que pruebas testimoniales promovidas por el demandado no fueron valoradas por el juez a quo.

III
MOTIVA
PUNTO PREVIO
Sobre la cuantía de la demanda

Según lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en las demandas sobre la validez o la nulidad, la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el valor se determinará sumando las pensiones sobre las cuales se litigue. Quiere decir que, si se demanda el cumplimiento del contrato y con ello el pago de los cánones de arrendamiento atrasados, el valor de la demanda será la suma de los cánones reclamados. O cuando se demanda la resolución del contrato motivado a la falta de pago de cánones de arrendamiento y se reclama a título de indemnización el equivalente a la suma de los cánones adeudados, éste será el valor de la demanda.

Sin embargo, en el presente caso, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no reclama pago de cánones de arrendamiento ni indemnización equivalente a cánones vencidos, por lo que, esta hipótesis no se encuentra prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil ni en ninguna de las normas especiales que regulan la cuantificación de la demanda, por lo que debe aplicarse la regla general que prevé el artículo 38 ejusdem, que le permite al demandante estimarla, siendo carga de la parte impugnante de la cuantía, no sólo el alegato de que la suma peca por exceso o por defecto, sino también la carga de probarlo, y si bien es cierto alegó que la suma es excesiva, no lo probó ni aparece probado en los autos, por tanto, debe declararse sin lugar la impugnación, manteniéndose incólume la suma en la cual la parte demandante estimó la demanda. Así decide.
Sobre las cuestiones previas opuestas

Respecto a la cuestión previa del ordinal 3°, concretamente la “de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por ser insuficiente el poder.”, no aparece claro el alegato en el cual sustenta esta cuestión previa el demandado, pues afirma que en el poder sustituido a la abogada que actúa como apoderada actora, se violó el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que no guarda relación con los requisitos del poder.

No obstante, este juzgador extremando su deber y tratándose de una sustitución de poder revisa el cumplimiento del requisito exigido por el artículo 155 íbidem, que establece: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona, natural o jurídica, o fuere instituida por el mandatario, deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice dicho acto hará constar en el la nota respectiva sobre los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.” Observando que en el poder que le fue sustituido a la abogada DAYANA OLIVA MARTÍNEZ por la abogada MARISELA DEL CARMEN ORRAIZ, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, que corre inserto en original a los folios 95 y 96, la nota da fe que se tuvo a la vista el poder autenticado ante esa misma notaría bajo el N° 39, tomo 134 de fecha 22 de octubre de 2014. Por consiguiente al verificar este juzgador que se cumplió con la exigencia del artículo 155, la cuestión previa opuesta del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Respecto a la cuestión previa del numeral 6°, por haberse dejado de cumplir con el requisito del ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, esto es, por no haberse determinado con precisión el objeto de la pretensión, alegando que al tratarse de un inmueble, debe indicarse su situación y linderos. El objeto de la pretensión demandada es un inmueble dado en arrendamiento, esto es, para su uso y goce por un tiempo determinado a cambio de un canon, para lo cual basta su ubicación, sin que sea necesario linderos y medidas, pues no está en juego el derecho de propiedad sobre el mismo, evento en el cual si sería imprescindible la precisión de linderos, medidas y títulos, observando el tribunal, que con los datos aportados por la parte demandante, es perfectamente ubicable. Por consiguiente debe ser declarada sin lugar esta cuestión previa. Así se decide.

Asimismo, el demandado afirmó no se cierto que la relación arrendaticia se inició por contrato verbal como afirma la demandante, con base en lo cual opuso la cuestión previa del ordinal 6° del Artículo 346 en concordancia con lo establecido en ordinal 5° del artículo 340 ejusdem. Sin embargo, este no guarda pertinencia con el supuesto de procedencia de esta cuestión previa. Por tanto, esta cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

También alegó la parte demandada que la demanda no debió haberse admitido a trámite con arreglo al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por estar ubicado el inmueble dentro de un centro comercial.

El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado el 23 de mayo de 2014, vigente para el momento de la interposición de la demanda, señala en forma clara y expresa en su artículo 4 los inmuebles excluidos de la aplicación de dicha Ley, entre los cuales se encuentran “las oficinas”, por lo que no se le podía dar el trámite que establece tal Decreto. Y por cuanto este decreto en su Disposición Derogatoria Primera deroga el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, para la categoría de inmuebles regulados por aquel decreto, y por cuanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su Disposición Derogatoria Única deroga también el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, pero en lo que se refiere a inmuebles destinados a vivienda. Considera este juzgador que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios continúa vigente para los inmuebles que escapan a la regulación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación y Control del Arrendamiento para el Uso Comercial y de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que el presente asunto debía dársele el trámite que manda el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, como en efecto se le dio, pese a que en esta alzada, por una inadvertencia, se le dio el trámite ordinario contra las sentencias definitivas, cuando ha debido simplemente fijarse el décimo día siguiente para dictar sentencia, sin embargo, ello no vicia el procedimiento ya que, en todo caso, hubo más garantías procesales. En consecuencia, se desestima este alegato de la parte demandada

En cuanto a la impugnación del instrumento poder que le fue sustituido a la abogada DAYANA OLIVA MARTÍNEZ por la abogada MARISELA DEL CARMEN ORRAIZ y el poder que le fue otorgado a esta última por la parte demandante, los cuales fueron producidos por la demandante en copia simple con la demanda, y presentados originales de los mismos, quedó demostrado con ello que las copias simples de estos instrumentos son fidedignas y por tanto se tienen por válidos y eficaces los mismos. Así se decide.

Testación de expresiones injuriosas

Se testa del libelo de la demanda, la siguiente expresión de la parte demandante referida al demandado: “dejando entre dicho (sic) los principios de buena fe, responsabilidad y honorabilidad como profesional del derecho y como persona.” Y se recomienda a la abogada de la parte demandante, DAYANA OLIVA MARTINEZ BAUTISTA, abstenerse de seguir usando expresiones y términos des obligantes respecto de los abogados de las partes o de las partes mismas, los cuales no tienen relevancia para fundamentar las pretensiones o las excepciones y le hacen perder el carácter profesional que debemos mantener los abogados en el noble ejercicio de nuestra profesión.

Análisis probatorio:

La parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda planteó el desconocimiento de los documentos privados que fueron acompañados por la parte demandante con el libelo de la demanda, marcados con las letras “E”, “F”, “G” y “H”, pero lo formula con relación a la firma de la parte demandante CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN, alegando que no es la firma de esta persona, sino de extraños.

Sobre este asunto, debe tenerse en cuenta que, por regla general, los documentos privados deben estar firmados por el autor o autores, aunque en algunos casos de excepción, se aceptan algunos que no están firmados, como sucede con los libros de contabilidad, los papeles domésticos, etc.., entendiéndose por firma, según el procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cualquier signo gráfico estampado por una persona en forma autógrafa, con el cual se identifique personalmente, sea o no el nombre, inteligible o no, sea con letras de nuestro alfabeto o no. E inclusive puede estar formada por signos caligráficos que no constituyen letras. Sólo se necesita que sirva como impronta, marca individual y que se pueda verificar.

Siendo el desconocimiento un mecanismo inverso del reconocimiento, destinado a negar la autoría de un instrumento privado, a través del cual, la persona a quien se le opone el documento como emanado de ella, de su causante o de su mandatario, niega que esa sea su firma, o la de su causante o la de su mandatario, buscando impedir así que el documento adquiera eficacia probatoria. Por tanto, la persona legitimada para plantear el desconocimiento del documento privado, es aquella a quien se atribuye su autoria, aquella de quien se afirma que es su firma, o su causante o su mandatario. Y en el presente caso, el arrendatario, ciudadano MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ, parte demandada y quien plantea el desconocimiento, no lo hace respecto de una firma que se atribuye a él, ni a causante suyo, ni a su mandatario, por tanto se inadmite el desconocimiento que formuló respecto a de tales documentos.

Y respecto a la cuestión previa del numeral 11° opuesta con fundamento en que no debió admitirse la demanda por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, señala: El contrato de arrendamiento contenido en el documento privado que corre inserto a los folios 9 y 10, suscrito por las partes en fecha 16 de febrero de 2014, se lee en la CLAUSULA TERCERA: “La duración del presente contrato es de UN (01) AÑO (sic) fijo, contado a partir del 01 DE FEBRERO DE 2014 AL 31 DE ENERO DE 2015; al vencimiento de este término este contrato se considerará terminado, sin necesidad de notificación alguna. …” Y en el documento privado que corre inserto al folio 16, donde consta el acuerdo suscrito por las partes, de fecha 15 de enero de 2016, se lee en su punto SEGUNDO: “Se ha convenido entre el Arrendatario (sic) y la Arrendadora (sic), extender el plazo de la prórroga legal hasta el día 30 DE SEPTIEMBRE DE 2.016 (sic), fecha en la cual el Arrendatario se compromete a devolver la oficina Nro 3 antes descrita totalmente desocupada de personas y cosas en el mismo estado en que la recibió.” Por tanto, se desprende inequívocamente, de modo expreso y diáfano, el carácter determinado del contrato de arrendamiento, resultando por tanto infundado el alegato de la parte demandada, por lo que debe declararse sin lugar la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta. Así se decide.

Defensas para resolver al fondo.

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3, 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de ordinal 3, señala la existencia de insuficiencia del poder presentando por la parte actora, al señalar la existencia de un poder notariado pero trae a juicio copia simple de la sustitución de poder que hace en su nombre, más no el poder original en el cual explica cuáles atribuciones y poderes puede ejercer, es por ello que solicita sea exhibido el poder según el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, así como el original de la sustitución. Seguidamente invoca el ordinal 6 del referido artículo en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 íbidem, ya que la parte demandante debía señalar con exactitud el objeto de su demanda. Asimismo, señaló que en cuanto al fundamento de derecho, el demandante en su escrito de demanda narra situaciones no acordes a la realidad, debido a que se afirma que el contrato con fecha de junio del año 2011 fue verbal y el demandado se opone a esto, por existir un contrato escrito que el demandado suscribió con la administración del Centro Profesional la Casona, el cual reposa en sus archivos.

Según el demandado la presente demanda debió ser admitida por el procedimiento establecido por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que se trata de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Don Numa, y no por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por esto promueve el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fin, luego de promover las cuestiones previas opuestas pasa a dar contestación al escrito de demanda, y admite que ha ocupado como inquilino la oficina N° 3, del inmueble propiedad de la demandante, desde el 1 de junio de 2011; que celebró contrato con la empresa ALQUI BIENES LA INTEGRAL, C.A., desde el 1 de febrero de 2014, que el término de dicho contrato era por un año pagado por el demandado constante y sucesivamente dentro de los lapsos estipulados. Admite que el lapso establecido en el contrato se venció no desocupando el inmueble, pero indica que no lo hizo debido a que la demandante violó lo indicado por la Ley, porque se le realizó un aviso sobre el vencimiento del plazo de arrendamiento, lo cual según la ley no es necesario, indica el demandado que al no respetar el contenido de la Ley, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que efectivamente las partes decidieron estipular un contrato a tiempo determinado, por lo cual se puede proceder a exigir el cumplimiento de dicho contrato por vencimiento del término estipulado por las partes y de la prórroga legal designada por la Ley.

III
MOTIVA
Análisis probatorio:

A los folios 7 y 8, corre inserta original de las comunicaciones enviadas al ciudadano MÁXIMO RIOS, informando el traslado de la administración del Centro Comercial “Don Numa” a la empresa ALQUI-BIENES LA INTEGRAL C.A., la cual se encargaría de realizar el documento de arrendamiento con los respectivos inquilinos que integran el Centro Comercial. Este documento no presta utilidad probatoria para acreditar los hechos del thema decidendum.

A los folios 9 y 10, corre inserto original del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 16 de febrero de 2014, el cual aparece suscrito por la parte demandante y la parte demandada, el cual quedó reconocido al no haber sido impugnado validamente en la oportunidad legal, por lo que se aprecia y se valora con arreglo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y queda demostrado con el mismo la relación arrendaticia a tiempo determinado entre el 1° de febrero de 2014 y el 31 de enero de 2015. Así se decide.

A los folios 11 al 15, corre inserto original de las comunicaciones enviadas al ciudadano MÁXIMO RIOS, notificando sobre el vencimiento del lapso de arrendamiento e inicio de su prórroga legal y vencimiento de la misma, invitando al demandado a concretar una cita con la propietaria del inmueble para que proceda a la desocupación del mismo. Este instrumento no se valora por resultar impertinente para acreditar los hechos controvertidos de relevancia jurídica en la presente causa. Así se decide.

Al folio 16, corre inserto documento privado original contentivo del acuerdo estipulado y suscrito por las partes, de fecha 15 de enero de 2016, en el cual consta que se le otorgaron al demandado ocho (8) meses más de prórroga, señalándose expresamente que sería hasta el día 30 de septiembre de 2016, y que quedó reconocido al no haber sido impugnado válidamente en la oportunidad legal, por lo que se aprecia y se valora con arreglo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y queda demostrado con el mismo que la duración de la relación arrendaticia, terminaba definitivamente el día 30 de septiembre de 2016. Así se decide.

A los folios 17 al 20, corre inserto original de las comunicaciones enviadas al ciudadano MÁXIMO RIOS, notificándole sobre el vencimiento del lapso de arrendamiento e inicio de su prórroga legal y vencimiento de la misma, invitando al demandado a concretar una cita con la propietaria del inmueble para que proceda a la desocupación del inmueble. Este instrumento no se valora por resultar impertinente para acreditar los hechos controvertidos de relevancia jurídica en la presente causa, Así se decide.

A los folios 21 al 32, corre inserto en copia simple contrato entre la propietaria del inmueble y la empresa N.T SYSTEMAS C.A., la cual realizaría modificaciones en el bien inmueble, por lo tanto la arrendadora solicita que el bien se encuentre desalojado tanto de personas como de bienes. Instrumento que no se valora por resultar impertinente para acreditar los hechos controvertidos de relevancia jurídica en la presente causa, Así se decide.

A los folios 44 al 50, corre inserto originales de los recibos donde la parte demandada demuestra no encontrarse insolvente en cuanto al condominio, como lo expresa el demandante.

A los folios 52 al 55, corre inserto copia simple de la solvencia descargada por Internet donde el demandado demuestra que la empresa con la cual contrató la demandante se encuentra INHABILITADA y por lo tanto no puede realizar ninguna obra.

A los folios 56 al 57, corre inserto original del recibo emitido por la demandante por concepto de pago de alquiler del mes de julio de 2014 y julio de 2016.

A los folios 73 al 80, corre inserto copia simple de la venta en la cual la ciudadana CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN, se hace legalmente propietaria del inmueble en cuestión.

Al folio 88 corre inserta acta contentiva de la declaración testimonial de la ciudadana MARISELA ORRAIZ DE SÁNCHEZ, declaración ésta que no se aprecia por la relación que dicha testigo guarda con la demandante, pues es su apoderada judicial en este juicio, independientemente de que no haya ejercido el poder otorgado inserto a los folios 70 y 71, que aun cuando fue sustituido en la abogada DAYANA OLIVA MARTÍNEZ, según consta a los folios 67 y 68, sin embargo hizo reserva de su ejercicio, lo cual compromete su declaración, encontrándose incurso en la causal de inhabilidad de testigos que estable el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Al folio 89 corre inserta acta que contiene la declaración testimonial de la ciudadana FRANCY CAROLINA MORA CONTRERAS, declaración ésta que se aprecia por no estar incursa la testigo en ninguna causal de inhabilidad de testigos y se valora con arreglo a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, encontrando este juzgador que sus deposiciones no prestan ningún mérito probatorio con relación a los hechos jurídicos relevantes controvertidos. Así se decide.

Al folio 95 corre inserta acta que contiene la declaración testimonial del ciudadano JUAN LUIS ALARCÓN MÉNDEZ, declaración ésta que se aprecia por no estar incursa el testigo en ninguna causal de inhabilidad de testigos y se valora con arreglo a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, encontrando este juzgador que sus deposiciones no prestan ningún mérito probatorio con relación a los hechos jurídicos relevantes controvertidos. Así se decide.

Al folio 98 corre inserta acta que contiene la declaración testimonial de la ciudadana ALEJANDRA GISELA ACEVEDO GÓMEZ, declaración ésta que se aprecia por no estar incursa el testigo en ninguna causal de inhabilidad de testigos y se valora con arreglo a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, encontrando este juzgador que su declaración se refiere al reconocimiento del recibo fechado el 5 de mayo de 2011 y que riela al folio 47, el cual en efecto reconoció. Sin embargo, para este juzgador el mismo no presta ningún mérito probatorio con relación a los hechos jurídicos relevantes controvertidos. Así se decide.

Al folio 105 corre inserta acta que contiene la declaración testimonial de la ciudadana FRANCY CAROLINA MORA CONTRERAS, declaración ésta que se aprecia por no estar incursa el testigo en ninguna causal de inhabilidad de testigos y se valora con arreglo a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, encontrando este juzgador que su declaración se refiere al reconocimiento de los recibos fechados el 4 de octubre de 2016, 6 de agosto de 2016 y 15 de marzo de 2016 que rielan a los folios 44, 45 y 49, respectivamente, los cual en efecto reconoció, comprobándose con los mismos, que el demandado se encuentra solvente con el pago del condominio. Así se decide.

Corre inserta al folio 104, acta de inspección judicial efectuada por el tribunal de la causa el 21 de diciembre de 2016 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se ventila. El tribunal aprecia la misma por haberse hecho con arreglo a lo establecido en los artículo 472 a 475 ejusdem y la valora con arreglo a las reglas de la sana critica, sistema de valoración consagrado en el artículo 507 ejusdem, encontrando este juzgado que la misma no presta ningún mérito probatorio con relación a los hechos jurídicos relevantes controvertidos. Así se decide.

Al folio 85 corre inserta planilla N° 1600337321 del 31 de diciembre de 2016, correspondiente a la cuenta N° 140012377, por concepto de servicio de agua con cargo al local N° 3, Centro Comercial Don Numa, de la calle 4 con carrera 4, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde se relaciona la deuda desde el mes de enero hasta el mes de diciembre de 2016, por un monto total de (Bs. 8.905,95). Documento que se aprecia como documento administrativo por emanar de la administración pública municipal, por funcionario de la oficina de rentas en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley. Y se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, siguiendo la jurisprudencia contenida entre otras, en sentencias Nº 300 y 6556 del 23 de mayo de 1998 y del 14 de diciembre de 2005 de la Sala Política administrativa. Por lo que se tiene por cierta la existencia de tal obligación a cargo del aquí demandado. Así se decide.

Conclusión del análisis probatorio.

Quedó comprobada la existencia del contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado establecido por ambas partes, donde igualmente el arrendatario gozó de la prorroga legal y de la extensión de dicha prórroga que le fue otorgada por la arrendadora, y se comprobó que no obstante, que la parte demandada se negó a hacer entrega del inmueble en cuestión, por tanto resulta procedente la demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y consecuencialmente la entrega del mismo a la parte demandante. Así se decide.

Asimismo, quedó demostrada la obligación a cargo del demandado, por el servicio de agua desde el año 2014 hasta el 31 de diciembre de 2016, por (Bs. 8.905,95). Por tanto, también resulta procedente el pago de este concepto que reclama la parte demandante. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandante, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de enero de 2017.

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 6° opuesta por haberse dejado de cumplir con el requisito del ordinal 4° del artículo 340 Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 6° del Artículo 346 en concordancia con lo establecido en ordinal 5° del artículo 340 Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: CON LUGAR LA DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA interpuesta por la ciudadana CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN contra el ciudadano MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ.

SEXTO: SE ORDENA al ciudadano MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ HACER ENTREGA a la demandante, ciudadana CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió, el cual consiste en una oficina ubicada en la carrera 4 con calle 4, Centro Comercial “Don Numa”, signado con el número 3, de la Parroquia San Sebastian de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.

SÉPTIMO: CONDENA al ciudadano MÁXIMO RIOS FERNÁNDEZ a pagar a la demandante, ciudadana CLAUDIA ANGÉLICA MORENO GARZÓN, la suma de OCHO MIL NOVECIENTOS CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 8.905,95), por concepto de servicio de aseo urbano que adeuda desde el mes de enero de 2014 hasta el mes de diciembre de 2016.

OCTAVO: SE REVOCA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de enero de 2017. Y SE HACE UN ESPECIAL LLAMAMIENTO al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, para que sea más diligente en el trabajo de elaboración de las sentencias, ya que en el presente caso, dejó de valorar pruebas y dejó de pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas y sobre la pretensión del pago del servicio de agua demandado, así como el pedido de testación de expresiones, resintiéndose la calidad del servicio jurisdiccional en esa instancia.

NOVENO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por cuanto hubo vencimiento total.

DÉCIMO: Se testa del libelo de la demanda la expresión injuriosa proferida al demandado “dejando entre dicho (sic) los principios de buena fe, responsabilidad y honorabilidad como profesional del derecho y como persona.” Y se recomienda a la abogada de la parte demandante, DAYANA OLIVA MARTINEZ BAUTISTA, abstenerse de seguir usando expresiones y términos desobligantes respecto de los abogados de las partes o de las partes mismas, que le hacen perder el carácter profesional que debemos mantener los abogados en el noble ejercicio de nuestra profesión.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de mayo del año 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

El Juez,

Fabio Ochoa Arroyave
La Secretaria,

Yusberly M. Fonseca Duque

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.

Exp. N° 7485.-