TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Jesús Gerardo Martínez Sánchez, venezolano, mayor de edad,
titular de la cédula de identidad N° V-9.144.086, domiciliado
en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADO: Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, titular de la cédula de
identidad N° V-3.311.889 e inscrito en el INPREABOGADO bajo
el N° 13.117.
DEMANDADO: Erving Alexander Rincón, venezolano, mayor de edad, titular de
la cédula de identidad N° V-15.080.885, domiciliado en Rubio,
Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADOS: Eleazar Gámez Morales y Oswaldo Rafael Sandoval
Arismendi, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-
5.675.205 y V-9.146.519 e inscritos en el INPREABOGADO bajo
los Nos. 66.478 y 159.744, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo de local comercial. (Apelación a decisión de fecha 30
de noviembre de 2016, dictada por el Juzgado Primero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios
Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado
Táchira)
I
ANTECEDENTES
Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 30 de noviembre de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta en fecha 24 de mayo de 2016 por el abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez, contra el ciudadano Erving Alexander Rincón, por desalojo de un local comercial ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, el cual pertenece a su mandante según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 22 de diciembre de 2003, bajo el N° 39, Tomo VI, Protocolo Primero. Fundamenta la acción en el artículo 40 literales c., e., g. e i. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estima la demanda en la cantidad de ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 177.000,00), equivalente a “cien (1000) unidades tributarias”. (Folios 1 al 2 con anexos a los folios 3 al 16, entre los cuales se encuentra poder otorgado por el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez al abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 11 de abril de 2016, bajo el N° 15, Tomo 47, folios 46 a 48).
Por auto de fecha 31 de mayo de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 de la mencionada Ley, ordenó su tramitación por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, acordó el emplazamiento del ciudadano Erving Alexander Rincón. (Folios 17 y 18)
A los folios 21 al 23 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
En fecha 3 de agosto de 2016, el ciudadano Erving Alexander Rincón, asistido por el abogado Oswaldo Rafael Sandoval, dio contestación a la demanda, negando y rechazando las causales de desalojo alegadas por la parte actora y aduciendo encontrarse en el lapso de prórroga legal. (Folios 24 al 28, con anexos a los folios 29 al 77)
El día 19 de septiembre de 2016 tuvo lugar la audiencia preliminar. (Folios 80 y 81)
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2016, el Juzgado de la causa fijó los hechos controvertidos y límites de la controversia; y acordó abrir un lapso probatorio de cinco días de despacho, para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa. (Folio 82)
Mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas. (Folio 83, con anexos a los folios 84 al 89).
Mediante diligencia de fecha 28 de septiembre de 2016, el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez, asistido por el abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil negó la firma que aparece en los recibos insertos a los folios 28 al 33, ambos inclusive, aduciendo que esos recibos no fueron entregados ni redactados por él. (Folio 89)
En fecha 29 de septiembre de 2016 promovió pruebas el demandado Erving Alexander Rincón, asistido por el abogado Eleazar Gámez Morales. (Folio 92, con anexo al folio 93)
Por diligencia de fecha 3 de octubre de 2016, el ciudadano Erving Alexander Rincón confirió poder apud acta a los abogados Eleazar Gámez Morales y Oswaldo Rafael Sandoval Arismendi. (Folio 96)
Mediante escrito de la misma fecha, el abogado Eleazar Gámez Morales actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado, visto el escrito de fecha 28 de septiembre de 2016 presentado por el demandante Jesús Gerardo Martínez Sánchez, aduce que éste pretende en forma extemporánea desconocer la firma en los documentos que fueron presentados con el escrito de contestación de demanda marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, y promovidos en el lapso probatorio. Que dichas documentales, al no ser desconocidas dentro de los cinco (5) días siguientes de haber sido presentadas con el escrito de contestación de demanda, lapso que venció el día 10 de agosto de 2016, quedaron reconocidas por su arrendador. Que por tal razón, no se promovía la prueba de cotejo. (Folio 97)
Por auto de fecha 7 de octubre de 2016, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora, con excepción de la documental consistente en factura N° 000243 de fecha 7 de septiembre de 2016 emitida por Jesús Gerardo Martínez Sánchez a favor del demandado, cuya promoción fue considerada extemporánea. Igualmente, admitió todas las pruebas promovidas por la parte demandada. (Folios 98 y 99)
A los folios 100 al 102 corre inserta acta de inspección judicial realizada en fecha 28 de abril de 2016, en el inmueble objeto de la acción.
Por auto de fecha 31 de octubre de 2016 se fijo oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 103)
En fecha 16 de noviembre de 2016 tuvo lugar dicha audiencia a debate oral, en la que el Juzgado de la causa estableció que en autos quedó demostrado que está en vigencia la prórroga legal; e igualmente, que el demandante propietario no logró demostrar la necesidad de demoler el inmueble o de hacerle reparaciones mayores. Asimismo, que el proyecto de construcción no obedece al deterioro del inmueble, sino al proyecto a futuro del propietario, quien desde hace un año atrás lo ha venido ejecutando, con su inquilino ejerciendo su actividad comercial. Por estas razones, declaró sin lugar la demanda de desalojo y condenó en costas al demandante, por haber sido totalmente vencido en la presente causa. (Folios 104 al 106). El fallo in extenso fue publicado el día 30 de noviembre de 2016. (Folios 107 al 109)
Mediante escrito de fecha 6 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la referida decisión. (Folio 110)
Por auto de fecha 8 de diciembre de 2016, el Tribunal de la causa oyó dicho recurso en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil. (Folio 111)
En fecha 13 de enero de 2017 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 114)
Mediante escrito de fecha 18 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora promovió posiciones juradas del demandado, manifestando la disposición de su poderdante de absolverlas en forma recíproca (folio 115). Por auto de fecha 23 de enero de 2017 se admitió dicha prueba y se ordenó citar a la parte demandada a los fines de que absolviera posiciones juradas, fijando oportunidad para la evacuación de las posiciones recíprocas. (Folio 116)
En fecha 31 de enero de 2017 tuvo lugar el acto de posiciones juradas del ciudadano Erving Alexander Rincón (folios 123 y 124); y en fecha 3 de febrero de 2017, el correspondiente al ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez (folios 125 y 126)
En fecha 13 de febrero de 2016 el demandado Erving Alexander Rincón, asistido por el abogado José Yovany Sánchez Bello, presentó informes. (Folios 128 al 130)
En la misma fecha, consignó escrito de informes el apoderado judicial de la parte actora. (Folios 131 al 133)
A los folios 134 al 135 y su vuelto riela escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 23 de febrero de 2017 se hizo constar que la parte demandada no presentó observaciones a los informes de su contraparte. (Folio 136)
En fecha 2 de marzo de 2017 se dictó auto mediante el cual se acordó solicitar el CD del registro de la audiencia celebrada el día 16 de noviembre de 2016 en el a quo. (Folio 137)
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 30 de noviembre de 2016 dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda por desalojo del local comercial ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, incoada por el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez contra el ciudadano Erving Alexander Rincón. Igualmente, condenó en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez, demanda al ciudadano Erving Alexander Rincón, por desalojo de un inmueble propiedad de su mandante consistente en un salón o local comercial donde actualmente se desarrolla una actividad comercial que tiene por objeto la marquetería, biselado y tallado de vidrios, elaboración y diseño de puertas de baño, ventanas panorámicas, láminas de acrílico y fibra de vidrio, ubicado en la calle 12 entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, el cual fue adquirido según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 22 de diciembre de 2003, bajo el N° 39, Tomo Sexto, Protocolo Primero. Aduce que mediante contrato autenticado ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, en fecha 30 de septiembre de 2014, bajo el N° 04, Tomo 78, su poderdante Jesús Gerardo Martínez Sánchez celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Erving Alexander Rincón, sobre el mencionado inmueble, en cuya cláusula SEGUNDA convinieron que el tiempo de duración del contrato sería de un (1) año contado a partir de la firma del mismo, prorrogable siempre y cuando el arrendatario estuviere al día con las obligaciones derivadas del contrato y hubiere manifestado por escrito, al arrendador, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, su deseo de renovarlo, en cuya oportunidad se procedería a suscribir el nuevo contrato; en caso contrario, se entendería que el arrendatario desistía de continuar con el mismo, debiendo entregar el inmueble libre de personas y cosas. Que por cuanto su mandante está realizando las gestiones necesarias ante los organismos competentes para realizar trabajos de construcción mayor y vencido como se encuentra el plazo otorgado para que el arrendatario Erving Alexander Rincón entregue el local que ocupa como inquilino, ha recibido instrucciones para proceder judicialmente. Que consta de la autorización expedida por la comisión elegida en reunión de voceros y voceras del Consejo Comunal del Centro, que el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez tiene la imperiosa necesidad de que el local esté totalmente desocupado para construir sobre el terreno las mejoras necesarias para su funcionamiento, pero el ciudadano Erving Alexander Rincón se niega a entregar el inmueble que ocupa como inquilino, pese a los requerimientos hechos y a pesar de que ya se le concedió la prórroga legal y verbalmente se le otorgó un plazo prudencial para que trasladara su negocio. Fundamenta la acción en el artículo 40, literales e, g., e, i., del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Solicita que el demandado convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal, en entregar totalmente desocupado de personas y bienes el referido inmueble.
Por su parte, el ciudadano Erving Alexander Rincón al dar contestación a la demanda manifiesta que el arrendador Jesús Gerardo Martínez Sánchez, basa su pretensión de desalojo en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, invocando las causales previstas en los literales e., g. e i., las cuales niega, rechaza y contradice así: a.- La causal del literal g., relativa a que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, porque el actor miente al decir que la relación arrendaticia tuvo su inicio por contrato a tiempo determinado desde el 30 de septiembre de 2014, que se le concedió la prórroga legal y que verbalmente se le otorgó un plazo prudencial para entregar el inmueble, cuando lo cierto es que ese es el último contrato que suscribieron a tiempo determinado. Que la relación arrendaticia existente entre ellos comenzó por contrato verbal en el año 2003, pero los pagos los realizaban en forma personal y no tiene recibos de cancelación. Que el arrendador empezó a darle recibos a partir del 6 de noviembre del año 2004, por el canon de arrendamiento de Bs. 720,00 correspondiente al mes de octubre de 2004, y así sucesivamente hasta el 1° de junio de 2009, cuando suscribieron contrato escrito, elevándose el canon de arrendamiento a Bs. 806,00, el cual se incrementó a Bs. 1.100,00 a partir del 1° de junio de 2010, tal como se evidencia de los correspondientes recibos de pago emitidos por el arrendador, los cuales acompaña a la contestación marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”. Indica que desde la fecha en que puede probar tales pagos, es decir, desde el 6 de noviembre de 2004, hasta el 1° de junio de 2009, la relación arrendaticia fue de manera verbal, por tiempo indeterminado, con una duración de cuatro años y ocho meses. Que fue el 1° de junio de 2009, cuando cambió la modalidad de la relación arrendaticia al celebrar el mencionado contrato escrito por tiempo determinado de seis (6) meses, hasta el 1° de diciembre de 2009, pudiéndose prorrogar siempre que él estuviera solvente en sus obligaciones como arrendatario. Que sumando así, son cinco (5) años y cuatro (4) meses más, pero al cumplirse los seis (6) meses el contrato se vuelve a indeterminar a partir del 1° de diciembre de 2009, hasta el 30 de septiembre de 2014, que es cuando vuelven a tomar la modalidad de contrato por escrito, notariado y por tiempo determinado de un (1) año desde la fecha de su firma, hasta el 30 de septiembre de 2015, por un canon de Bs. 5.000,00. Que si bien es cierto que él no manifestó por escrito con sesenta (60) días de anticipación su deseo de renovarlo, a tenor de lo establecido en la cláusula SEGUNDA, por lo que el arrendador entendió que desistía de continuar con el mismo; no es menos cierto que en su condición de arrendatario le asiste el derecho a la prórroga legal, que según la ley es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador; correspondiéndole tres (3) años de prórroga legal, ya que la relación arrendaticia tenía hasta el 30 de septiembre de 2015, un lapso de duración de once (11) años y tres (3) meses. Que dicho derecho nació a partir de esta última fecha y en el mes de febrero de 2016 el arrendador le incrementó el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 16.800,00, por lo que, a su entender, no puede invocar el vencimiento del contrato y de la prórroga legal. Que él no está obligado a entregar el local sino hasta el 30 de septiembre de 2018, cuando se cumplen los tres (3) años de prórroga legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. b.- En relación a la causal de desalojo prevista en el literal e. del precitado artículo 40 de dicha ley especial, relativa a que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocuparlo, debidamente justificada, la contradice ya que el demandante no puede sobreponer su intención de realizar trabajos de construcción mayor en el inmueble de su propiedad, al derecho a la prórroga legal adquirido por él como inquilino, puesto que las normas legales que lo establecen son de orden público, dictadas para la protección del débil jurídico que es el inquilino. Que el propietario arrendador tiene que esperar a que su derecho se agote, para hacer uso del suyo para disponer de su propiedad. Que por otra parte, es falso que esta sea la circunstancia del inmueble objeto de arrendamiento, cuando hace más o menos un año que el arrendador efectuó en el mismo trabajos de construcción, durante la realización de los cuales él siguió trabajando y/o ocupando dicho inmueble con mucha dificultad, tal como se evidencia de la inspección ocular de fecha 15 de octubre de 2015 signada con el número 10.977-1, que acompaña al escrito de contención. Que la referida causal del literal e. está referida a que por daños mayores o riesgo de la obra vieja, el inmueble arrendado tenga que ser demolido, por lo que la sola intención de una construcción mayor no es suficiente para invocarla. Que tampoco es cierto que el demandante haya realizado las gestiones correspondientes a tal fin ante los organismos competentes, ya que la autorización expedida por la comisión de voceros y voceras del Consejo Comunal del Centro que cursa al folio 16, no es válida para la realización de dichos trabajos, por ser el organismo competente para expedir tal autorización la Oficina de Ingeniería y Urbanismo Municipal del Municipio Junín. Que tampoco acompañó el demandante informe de infraestructura, informe de riesgo del Cuerpo de Bomberos y plano con proyecto de los trabajos de construcción mayor, que demuestren la necesidad de su realización. c.- En cuanto a la causal de desalojo prevista en el literal i. de la precitada norma legal, niega y rechaza que como arrendatario haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato. Aduce que él ha cumplido cabalmente las mismas, que ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento mensual y ha cumplido las obligaciones de mantenimiento y conservación, y por encontrarse dentro del período de prórroga legal no está obligado a hacer la entrega del local que ocupa para uso comercial libre de personas y de cosas.
En los informes presentados ante esta alzada, el apoderado judicial del demandante aduce como fundamento de la apelación, que la juzgadora de primera instancia no decidió que vencida la prórroga legal, el arrendatario debía entregar el local comercial totalmente desocupado de personas y de bienes. Que en la audiencia celebrada el día 16 de noviembre de 2016, se debatió sobre el reconocimiento de los recibos presentados por el demandado Erving Alexander Rincón con la contestación de demanda, los cuales no sólo fueron impugnados por su poderdante Jesús Gerardo Martínez Sánchez, sino que negó habérselos entregado al demandado, ya que la relación arrendaticia comenzó en el año 2009 según el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de julio de 2009, lo que fue afirmado por su poderdante también en las posiciones juradas absueltas; por lo que al no haber guardado silencio al respecto, no pueden tomarse como reconocidos tales recibos según lo dispone, a su entender, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Que no es cierto que el demandante necesite el inmueble objeto de arrendamiento totalmente desocupado para construir sobre el terreno las mejoras necesarias para su funcionamiento, como lo señala la sentencia apelada. Que su desocupación se demandó fue para la edificación de un centro comercial, no porque presentara un estado ruinoso y se necesite remodelarlo para que siga funcionando el negocio del demandado, ya que está suficientemente probado con el documento administrativo contentivo de la autorización expedida por el Consejo Comunal del Centro para el trabajo de construcción mayor, y el permiso de construcción mayor N° 051-16 expedido por la Dirección de Infraestructura Municipal para la construcción de un centro comercial y profesional con apartamentos sobre el lote de terreno donde se encuentra el local comercial ocupado por el demandado Erving Alexander Rincón; en consecuencia, se necesita que el mismo esté totalmente desocupado para su demolición y posterior construcción del referido centro comercial.
El demandado Erving Alexander Rincón, por su parte, reiteró en su escrito de informes los alegatos expuestos en la contestación de demanda, aduciendo que el 28 de septiembre de 2016 el demandante Jesús Gerardo Martínez Sánchez negó la firma de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2004; y enero de 2005 hasta el 1° de junio de 2009, fecha en que se suscribió el contrato notariado. Que sin embargo, tal desconocimiento de firma fue hecho en forma extemporánea a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue hecho dentro de los cinco (5) días siguientes de haber sido producidos junto con el escrito de contestación de demanda; lapso este que venció el 10 de agosto de 2016. Pide se confirme la sentencia objeto de apelación.
En fecha 22 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa fijó los hechos y límites de la controversia conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, así:
Este Tribunal Fija (sic) los hechos y el límite de la controversia en los siguientes términos:
PRIMERO: En la interpretación y estudio de la relación arrendaticia, para determinar el tiempo y duración de la misma, y adecuar así el tiempo al supuesto que corresponda a la norma arrendaticia de derecho de prorroga (sic) legal.
SEGUNDO: de (sic) estar vencida la prorroga (sic) legal si este fuere el resultado en el debate oral en el juicio una vez evacuadas las pruebas. Versará la controversia en la demostración por parte del demandante, de los requisitos y condiciones que por la naturaleza de la causal invocada para el desalojo se demanda. (f. 82)

Establecido como ha quedado el tema a decidir, pasa esta sentenciadora a examinar las pruebas traídas a los autos conforme al principio de comunidad de la prueba.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

a.- Con el libelo de demanda, el apoderado judicial del ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez consignó las pruebas que se indican a continuación, cuyo valor probatorio fue ratificado mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2016 (f. 83):
1.- A los folios 6 al 8, marcada “B”, fotocopia simple de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 22 de diciembre de 2003, bajo el N° 39, Tomo Sexto, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar la venta efectuada por la ciudadana María Cleotilde Sánchez de Martínez a los ciudadanos Jesús Gerardo Martínez Sánchez, Sandra Coromoto Martínez Sánchez, Luis Alberto Martínez Sánchez, José Gregorio Martínez Sánchez y Melquíades Martínez Sánchez, de un inmueble compuesto de un primer local para comercio, un segundo local para habitación familiar y un tercer local para servicio de taller de mecánica, fomentado sobre un lote de terreno propio ubicado en la calle 12 entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, inscrito bajo el N° 2.581, signado con el Número Catastral 02/01/26/06, comprendido dentro de los linderos allí indicados; todo según consta de la carta y mapa catastral emanados de la Oficina de Catastro Municipal de Junín.
2.- A los folios 9 al 15, marcado “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre Jesús Gerardo Martínez Sánchez, con el carácter de arrendador y Erving Alexander Rincón, con el carácter de arrendatario, ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, en fecha 10 de julio de 2009, bajo el N° 16, Tomo 24, de los libros de autenticaciones, el cual fue producido también en copia simple por la parte demandada en la oportunidad probatoria, cursante a los folios 36 al 40, marcado “G”. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose que el referido contrato quedó sujeto, entre otras, a las siguientes cláusulas:
Entre, JESÚS GERARDO MARTÍNEZ SÁNCHEZ, …; quien en lo adelante se llamará EL ARENDADOR, según convenimiento establecido de fecha veinte (20) de Diciembre (sic) de Dos (sic) Mil (sic) Tres, (sic) en la ciudad de Rubio y por vía privada, por una parte y ERVING ALEXANDER RINCÓN, …; quien en lo adelante se denominará EL ARRENDATARIO, hemos resuelto celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO regidos por las cláusulas que a continuación se especifican: PRIMERA: El Arrendador cede en calidad de alquiler a el arrendatario un INMUEBLE compuesto de un primer local para comercio, que adquirí por documento protocolizado por ante La Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, de fecha veintidós (22) de Diciembre del Dos Mil Tres, Bajo (sic) el N° 39, Tomo Sexto del protocolo (sic) Primero correspondiente al Cuarto Trimestre del correspondiente año y ubicado en la Calle 12, signado N° 12-15, Centro (sic) de la Ciudad (sic) de Rubio, Municipio Junín Estado Táchira. SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de OCHOCIENTOS SEIS CON CUARENTA BOLÍVARES (806,40 Bs.) mensuales, que el arrendatario pagará al arrendador en los tres (03) primeros días de cada mes por mensualidades transcurridas en el domicilio del arrendador, el cual incluye el IVA, ubicado en la Calle 12, signado N° 12-15, Centro (sic)de la Ciudad (sic) de Rubio, Municipio Junín Estado Táchira, de lo contrario el arrendatario conviene de forma expresa que pagará por concepto de cláusula penal CINCUENTA BOLÍVARES (50 Bs.) diario por cada día de atraso del canon de arrendamiento. El atraso del arrendatario en el pago de por lo menos dos (02) mensualidades, consecutivas, le da derecho al arrendador de ejecutar la inmediata desocupación del inmueble sin más formalidades y la resolución del presente contrato. TERCERA: La duración de esta relación contractual se ha convenido en un período de seis (06) meses, contados a partir del primero (01) de Junio de 2009, pudiendo ser prorrogado, sin que ello obsta (sic) para variar el canon de arrendamiento, siempre que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones y servicios, a menos que cualquiera de las partes manifieste por escrito a la otra con SESENTA (60) días de anticipación al vencimiento su voluntad de no prorrogarlo y en caso de no ser prorrogado por el arrendador, el arrendatario deberá desocupar el inmueble de inmediato. CUARTA: El arrendatario declara que recibe el inmueble en perfecto estado de habitabilidad debidamente acondicionado en su infraestructura y servicios, limpieza, pintura interior y exterior e instalaciones obligándose a conservarlo y mantenerlo en excelentes condiciones durante la vigencia de la presente contratación, siendo de su exclusiva cuenta cualquier desperfecto o daño sufrido. QUINTA: El arrendatario arrienda el local únicamente para la exportación y distribución de vidrios, materiales de ferretería y de construcción, láminas de acrílico y fibra de vidrio, marquetería, biselado y tallado de vidrios, puertas de baños, ventanas y cualquier otra actividad que tenga relación con el objeto principal, no podrá cambiar su destino y en ningún caso podrán (sic): Ceder, traspasar, subarrendar o comercializar con el inmueble. Tampoco podrá almacenar dentro del mismo, sustancias explosivas, drogas, ni dañinas para la salud, ni permitir ruidos molestos, alteraciones del orden público que afecten la tranquilidad y atenten contra la consideración y respeto de los integrantes de la comunidad. El incumplimiento de esta cláusula se entenderá como causa de rescisión del presente contrato. SEXTA: No podrá tampoco el arrendatario practicarle mejoras o arreglos al inmueble sin el consentimiento expreso del arrendador. SÉPTIMA: El arrendatario se obliga al pago de servicio público de luz eléctrica en su totalidad y reparaciones menores tales como griferías, cerraduras, pintura en exteriores e interiores en fin todas aquellas que no representen modificaciones estructurales, así como también cancelando por servicio de agua 50% equivalente al monto de la factura. … (Resaltado propio)

Del referido contrato de arrendamiento se constata que la relación arrendaticia fue convenida entre ambas partes, en forma privada, desde el 20 de diciembre de 2003 y que decidieron suscribir dicho contrato autenticado en fecha 10 de julio de 2009, para someterla a las cláusulas allí establecidas, indicando expresamente como plazo de duración de la misma, un período de seis (6) meses contados a partir del 1° de junio de 2009, el cual se prorrogaría siempre que el arrendatario estuviere solvente en el pago de los cánones y servicios, a menos que cualquiera de las partes manifestare por escrito a la otra, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo.
3.- Al folio 16 marcada “D”, copia simple de autorización N° A.C.C N° 0011/2015 de fecha 01 de febrero de 2016, expedida por la comisión elegida en reunión de voceros y voceras del Consejo Comunal Centro de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, a los hermanos Martínez Sánchez, para realizar trabajos de construcción mayor en un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15 del centro de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, comprometiéndose éstos a cumplir con los siguientes requisitos: a.- Tramitar ante las autoridades competentes los permisos correspondientes para dicha actividad. b.- Dejar en perfecto estado de limpieza los lugares utilizados. c.- Retirar regularmente los desechos y residuos de materiales de construcción. d.- En caso de que se realicen trabajos en la acera, ésta debe quedar en las mismas condiciones en que se encontraba al momento de empezar los trabajos y e.- Formalmente la edificación corresponde a un diseño de arquitectura colonial. Se desecha tal probanza, por cuanto los permisos de construcción mayor o menor en inmuebles son de la competencia exclusiva de la correspondiente Alcaldía a través de Ingeniería Municipal.
b.- Mediante el mencionado escrito de fecha 28 de septiembre de 2016 (f. 83), y por escrito de fecha 29 de septiembre de 2016 (f. 92), el apoderado judicial de la parte actora promovió, además, las siguientes pruebas:
4.- El valor y mérito favorable de la copia simple del contrato de arrendamiento que dice haber acompañado marcado “C” al libelo de demanda, autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 30 de septiembre de 2014, bajo el N° 04, Tomo 78. Al respecto cabe señalar que dentro de los documentos que fueron acompañados con el libelo de demanda, no consta éste. Sin embargo, por cuanto el mismo fue promovido por la parte demandada, será analizado con las pruebas de ésta.
5.- El valor y mérito probatorio del permiso de construcción mayor N° 051-2016, expedido en fecha 7 de julio de 2016 por la Dirección de Infraestructura y Obras Públicas de la Alcaldía del Municipio Junín, inserto a los folios 84 al 88, en copia simple. La referida probanza se valora como documento administrativo y de la misma se constata que, en la fecha indicada, le fue autorizado a Jesús Gerardo Martínez Sánchez y otros, la construcción de un centro comercial y profesional con apartamentos, sobre un lote de terreno de 581.09 Mts.2, ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15 del centro de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, con las características arquitectónicas y estructurales allí descritas. No obstante, a juicio de quien decide tal autorización no afecta el derecho que pudiere corresponderle al arrendatario Erving Alexander Rincón, para el disfrute de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, de ser el caso.
6.- El valor y mérito probatorio de la factura N° 00243 emitida en fecha 7 de septiembre de 2016 por el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez a favor del ciudadano Erving Alexander Rincón, cursante al folio 93, numerada “1”. Dicha probanza no recibe valoración, en razón de que el a quo negó su admisión por auto de fecha 7 de octubre de 2016 (fs. 98 y 99), por considerar que su promoción fue extemporánea.
d.- Ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte actora promovió prueba de posiciones juradas, que fue evacuada así:
- En fecha 31 de enero de 2017 (fs. 123 y 124) tuvo lugar el acto de posiciones juradas del demandado Erving Alexander Rincón, con el siguiente resultado:

PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que usted cuando alquiló el local comercial que ocupa como inquilino tenía conocimiento que el señor Jesús Gerardo Martínez Sánchez, junto con sus hermanos iban a construir un centro comercial en el inmueble. CONTESTÓ: No es cierto, en el año 2003, cuando él me alquiló el inmueble en ningún momento me notificó de dicha construcción. SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que en el año 2003, usted no era el arrendatario del local comercial que ocupa como inquilino, sino que el arrendatario era su hermano Osman Camargo. CONTESTÓ: No es cierto, si yo no era el arrendatario como es que tengo todos estos años de estar ocupando el local. TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que el primer contrato de arrendamiento que usted firmó por ante el Registro Público de Rubio, fue en fecha 10 de julio del año 2009. CONTESTÓ: Es cierto, el primer contrato notariado fue en el año 2009, más el del 2003 fue un contrato verbal. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto que usted firmó el último contrato de arrendamiento por ante el Registro Público de la ciudad de Rubio en fecha 30 de septiembre del año 2014. CONTESTÓ: Es cierto, en el año 2014 se firmó el contrato con derecho a ser renovado donde el señor Jesús iba a ser el contrato de continuidad pero como yo le dije que le mandara hacer con las nuevas leyes de arrendamiento comercial, entonces se quedó en espera. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que usted se negó a renovar este contrato de arrendamiento. CONTESTÓ: No es cierto, yo siempre estuve de acuerdo de seguir el contrato pero el señor que era el que iba a mandar hacer el contrato nunca me lo dio. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que el abogado que redactaba los contrato (sic) de arrendamiento los buscaba él, y no el arrendador. En este estado el abogado José Yovany Sánchez Bello, pidió el derecho de palabra y expresó: Solicita a la ciudadana Juez que se relevada la pregunta por cuanto la misma no versa sobre los hechos controvertidos en la presente causa. La Juez indicó al absolvente que contestara la pregunta, por cuanto fue él quien señaló quien era el abogado redactor de los contrato (sic), de igual forma señaló al abogado de la parte actora que debe circunscribir las posiciones al mérito del asunto controvertido. CONTESTÓ: No es cierto, ya que los borradores del contrato me los entregaba el señor para que yo los revisara. SÉPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que usted no manifestó por escrito al señor Jesús Gerardo Martínez Sánchez, su deseo de renovar el contrato de arrendamiento. CONTESTÓ: No es cierto, porque el señor Jesús en ningún momento me realizó ninguna participación de que él iba a necesitar el local, y como siempre hubo un acuerdo amistoso no pensé que tenía que notificar. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que usted debía de haber entregado el local comercial que ocupa como inquilino el día 30 de septiembre del 2015. CONTESTÓ: No es cierto, en ningún momento recibí ninguna notificación de que debía entregarlo. NOVENA: Diga el absolvente como es cierto que usted al firmar el contrato por ante el Registro Público de la ciudad de Rubio, se obligó a entregar totalmente desocupado de bienes y de personas el local comercial que ocupa como inquilino el día 30 de septiembre del año 2015. CONTESTÓ: No es cierto, en el contrato no especifica entregar el local en dicha fecha.

Al examinar las anteriores posiciones juradas absueltas por el demandado Erving Alexander Rincón, a la luz de los artículos 1.401 del Código Civil y 403 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que de las mismas no puede evidenciarse la verdad de hechos desfavorables al deponente, relacionados con los alegatos efectuados por la parte actora en el libelo de demanda. Por tanto, quedan desestimadas del proceso.
- En fecha 3 de febrero de 2017 tuvo tenga lugar el acto de posiciones juradas del ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez (fs. 125 al 127), en la siguiente forma:

PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto, que usted celebró contrato de arrendamiento de manera verbal con Erving Alexander Rincón, en el año 2003. CONTESTÓ: No es cierto, ya que se firmó contrato en el Registro del Municipio Junín en octubre del año 2009. SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto, que usted comenzó a darle recibo por los cánones de arrendamiento en el mes de noviembre del año 2004. CONTESTÓ: No es cierto, ya que no tenía ninguna relación con el antes citado ciudadano. TERCERA: Diga el absolvente como es cierto, si los recibos que corren a los folios 29 al 35 del expediente corresponden a los meses señalados en los mismos. Habiéndosele enseñado los mismos. CONTESTÓ: No es cierto, ya que lo que observo no es mi firma y no es el tipo de recibo, ya que en el contrato de arrendamiento, está reflejada mi firma. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto, que dichos recibos no fueron impugnados en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta. CONTESTÓ: Si fueron impugnados y reposan en el expediente del caso. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto, que el ciudadano Erving Alexander Rincón tiene más de doce años como arrendatario del inmueble de su propiedad. CONTESTÓ: No es cierto, ya que existen contratos de arrendamiento del año 2009. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto, que Erving Alexander Rincón, está gozando de la prórroga legal de tres (3) años de conformidad con la ley que rige la materia. CONTESTÓ: No es cierto, ya que el contrato se firmó en el año 2009, y venció el 30 de septiembre del 2015, debiendo entregar el 330 (sic) de septiembre del 2015, que son de dos años de prórroga de ley. SÉPTIMA: Diga el absolvente como es cierto, sí (sic) firmó contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro de Junín y Rafael Urdaneta, el día 30 de septiembre del año 2014.CONTESTÓ: Si es cierto, la firma de eses (sic) contrato. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto, que usted igualmente conviene en este acto que en el año pasado le hizo las reparaciones mayores de techo y paredes del inmueble dado en arrendamiento. Pidió la palabra el abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, quien expuso: El presente acto es de posiciones juradas, y el formulante pide un convenimiento de hechos que constan en el expediente como son las inspecciones oculares practicadas por la ciudadana Juez de la causa. Luego de la objeción el formulante hace la pregunta de la siguiente manera: OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto, que el año pasado usted hizo las reparaciones mayores de techo y paredes del inmueble dado en arrendamiento. CONTESTÓ: El año pasado no se efectuó ninguna reparación ya que las mismas se hicieron en agosto del año 2015 y en el expediente reposan los permisos de construcciones mayores otorgado (sic) por la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Junín. NOVENA: Diga el absolvente como es cierto, que en los doce años que llevo ocupando el inmueble como arrendatario he cumplido puntualmente con el pago de los cánones de arrendamiento. Pidió la palabra el abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, quien expuso: Solicitó (sic) a la ciudadana Juez releve al absolvente de responder la pregunta, por cuanto quiere hacer ver de (sic) que paga el arrendamiento al día, pero la duración del contrato no son 12 años, el no fue demandado por falta de pago, sino que se le solicitó la desocupación del local que ocupa como inquilino porque existen los permisos para la construcción de un centro comercial. Se reformula la pregunta. NOVENA: Diga el absolvente cómo es cierto, que yo me encuentro solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento. CONTESTÓ: Si es cierto, que se encuentra al día hasta el mes de diciembre del pago alquiler, más no del servicio del agua potable ya que tiene más de un (1) año que no cancela la alícuota de ese local comercial. DÉCIMA: Diga el absolvente cómo es cierto, que el local de su propiedad está apto para la actividad comercial desarrollada dentro del mismo. CONTESTÓ: No está apto ya que una de las paredes está construida con armazón de hierro y lata de reciclaje, careciendo de piso de concreto y otra área está en hormigón y no contando con el debido empotramiento del servicio de electricidad. DÉCIMA PRIMERA: Diga el absolvente cómo es cierto, que él no presentó constancia de los bomberos que especifique que dicho local requiere reparaciones mayores. CONTESTÓ: No presenté ningún documento de los bomberos ya que el organismo encargado del permiso de construcción mayor, donde reposan todos los planos, aguas negras, aguas blancas, están en ingeniería municipal y es el ente rector para otorgar dichos permisos, y los mismos reposan en el expediente que éste (sic) Tribunal conoce, como se puede apreciar del folio 84 al 88 ambos inclusive. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

Al examinar las anteriores posiciones juradas absueltas por el demandante Jesús Gerardo Martínez Sánchez, a la luz de los artículos 1.401 del Código Civil y 403 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que de las mismas no puede evidenciarse la verdad de hechos desfavorables al deponente, relacionados con los alegatos efectuados por la parte demandada en el escrito de contestación de demanda. Por tanto, quedan desestimadas del proceso.

B- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
a.- Con el escrito de contestación de demanda de fecha 3 de agosto de 2016, el ciudadano Erving Alexander Rincón, asistido de abogado, presentó las pruebas que se analizan a continuación, cuyo valor probatorio fue ratificado mediante escrito de fecha 29 de septiembre de 2016 (fs. 90 y 91):
1.- A los folios 29 al 34 que fueron marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F” rielan en original, dos (2) por folio, recibos de pago del canon de arrendamiento del referido local comercial ubicado en la calle 12, N° 12-15, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, objeto del presente juicio, fechados 06 de noviembre de 2004 (correspondiente a octubre de 2004), 6 de diciembre de 2004 (correspondiente a noviembre de 2004), insertos al folio 29 “A”; 06 de enero de 2005 (correspondiente a diciembre de 2004), 06 de febrero de 2004 (correspondiente al mes de enero de “2005”), cursantes al folio 30 “B”; 07 de noviembre de 2009 (correspondiente a octubre de 2009), 07 de diciembre de 2009 (correspondiente a noviembre de 2009), que corren al folio 31 “C”; 03 de abril de 2010 (correspondiente a abril de 2010), 03 de mayo de 2010 (correspondiente a mayo de 2010), insertos al folio 32 “D”; 03 de agosto de 2010 (correspondiente a junio de 2010), 03 de agosto de 2010 (correspondiente a julio de 2010), corrientes al folio 33 “E”; 03 de octubre de 2010 (correspondiente a septiembre de 2010) y 03 de julio de 2010 (correspondiente a octubre de 2010), corrientes al folio 34 “F”. Respecto a los referidos recibos de pago se aprecia que los mismos fueron desconocidos por el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez, mediante diligencia de fecha 28 de septiembre de 2016 (f. 89), en la que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, negó la firma que aparece a ellos como suya. Por su parte, el apoderado judicial del demandado, mediante escrito de fecha 3 de octubre de 2016 (f. 97), aduce que tal desconocimiento es extemporáneo al no haberse hecho dentro de los cinco (5) días de haber sido presentados junto con la contestación de demanda en fecha 03 de agosto de 2016.
Ahora bien, aún cuando el desconocimiento de la firma estampada en dichos recibos de pago por parte del actor Jesús Gerardo Martínez Sánchez, resulta, efectivamente, extemporáneo conforme a lo dispuesto en la precitada norma, lo cual sólo correspondía ser establecido por el juzgador en la sentencia definitiva, aprecia esta sentenciadora que el demandado no probó su autenticidad mediante la prueba de cotejo, o en su defecto la de testigos, según lo dispuesto en dicho artículo. De igual forma, aprecia que los referidos recibos de pago fueron producidos en serie, lo cual se colige del hecho de que aparecen dos (2) en cada folio. Por tanto, no reciben valoración probatoria alguna.
2.- A los folios 35 al 39 riela marcada “G”, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 10 de julio de 2009, bajo el N° 16, Tomo 24, de los libros de autenticaciones. Dicha probanza ya fue objeto de valoración con las pruebas de la parte actora.
3.- A los folios 40 y 41 riela marcada “H”, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 30 de septiembre de 2014, bajo el N° 04, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que Jesús Gerardo Martínez Sánchez en su condición de arrendador y Erving Alexander Rincón, con el carácter de arrendatario, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente litigio, conformado por un primer local para comercio adquirido según el documento registrado por ante la mencionada Oficina de Registro Público el 22 de diciembre de 2003, bajo el N° 39, Tomo Sexto del Protocolo Primero, ubicado en la calle 12, signado con el N° 12-15 del sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, el cual quedó sometido, entre otras, a las siguientes cláusulas:
CLÁUSULA SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año, contado a partir de la firma del presente contrato, prorrogable, siempre y cuando EL ARRNDATARIO estuviere al día con las obligaciones derivadas del presente contrato y hubiese manifestado por escrito, a EL ARRENDADOR, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de renovarlo, en cuya oportunidad se procederá a suscribir el nuevo contrato, en caso contrario se entiende que EL ARRRENDATARIO desiste de continuar con el mismo, debiendo entregar el inmueble arrendado libre de personas y de cosas; CLÁUSULA TERCERA: El Canon (sic) de Arrendamiento (sic) es la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales, más el correspondiente pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar, por mensualidades vencidas, dentro de los tres (03) días siguientes al vencimiento de cada mes, debiendo realizar el pago de manera directa en el domicilio del arrendador, ubicado en la calle 12, N° 12-15, sector Centro, de la ciudad de Rubio, municipio (sic) Junín del estado Táchira; … . CLÁUSULA QUINTA: EL ARRENDATARIO declara que recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación, limpieza, pintura, libre de deudas por servicios públicos, debiendo entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe, al término del contrato; CLÁUSULA SEXTA: El inmueble cedido en calidad de arrendamiento será utilizado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para el desarrollo de la actividad comercial que tenga por objeto la marquetería, biselado y tallado de vidrios, elaboración y diseño de puertas de baño, ventanas panorámicas, láminas de acrílico y fibra de vidrio, en fin, realizar cualquier actividad comercial vinculada al objeto especificado en la presente cláusula. EL ARRENDATARIO no podrá realizar mejoras ni transformaciones en el inmueble arrendado sin el consentimiento previo, otorgado por escrito, por parte de EL ARRENDADOR y, en caso de que las hiciere, dichas mejoras quedaran (sic) en beneficio del inmueble sin que EL ARRENDADOR tenga que rembolsar dinero alguno por las mismas al término del contrato; … (Resaltado propio)

4.- Inspecciones judiciales:
- A los folios 100 al 102 riela acta de fecha 28 de octubre de 2016 levantada por el a quo con ocasión de la inspección judicial practicada en el inmueble ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que el a quo dejó constancia de lo siguiente: El inmueble se trata de un todo y el mismo es un local para el uso comercial, cuyas condiciones son regulares pero funcionable. Que el techo del inmueble se encuentra en buen estado y se trata de un techo nuevo que cubre 8 metros de largo del local con dos paredes con un área de 33,84 mts.2.,; el resto del techo que da al fondo del local es de zinc y se observa en buenas condiciones, el cual se encuentra sobre una estructura metálica que comienza o está al final del techo antes mencionado. En cuanto a las paredes, el Tribunal dejó constancia que por ser el local parte de un todo existe una pared que es su costado derecho al este, la cual tiene en la parte superior estructuras fracturadas, debido a la modificación y construcción del nuevo techo; observándose en ella puertas que dan al otro local y un espacio libre que hace dos paños; En cuanto a la pared izquierda que es su oeste, el Tribunal dejó constancia que se trata de una pared nueva, cuyas columnas son de hierro estructural y mide aproximadamente 9,40 metros, en bloque y mezclillado. Igualmente, dejó constancia que al final de esta pared continúa una división en estructura de hierro forrada de láminas de zinc y láminas de hierro, la cual mide 5,80 metros. En cuanto a la pared de fondo de 3,60 metros, el Tribunal observó que la misma es de vieja data y tiene continuidad en forma de L con la primera, fracturada en la parte superior, con una altura de 2,60 metros. Asimismo, el Tribunal dejó constancia de que el local se encuentra independizado dentro del total del inmueble, que la pared que constituye su frente es de nueva construcción, con una santamaría nueva que permite el acceso al interior de dicho local.
- A los folios 51 al 78 cursa expediente N° 10977-15, correspondiente a la inspección judicial practicada en fecha 16 de octubre de 2015 antes del inicio del presente juicio, por el mismo Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el inmueble objeto de desalojo. Dicha probanza no recibe valoración por tratarse de una inspección judicial preconstituida, en cuya promoción no se alegó la urgencia de su práctica para hacer constar el estado o circunstancias del inmueble que pudieran desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Civil.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que entre el demandante Jesús Gerardo Martínez Sánchez, en su carácter de arrendador y el demandado Erving Alexander Rincón, en su carácter de arrendatario, surgió una relación contractual arrendaticia sobre el inmueble consistente en el local comercial ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, la cual se originó por contrato privado a tiempo indeterminado, según convenimiento realizado por vía privada en fecha 20 de diciembre de 2003, la cual fue reformada mediante contrato de arrendamiento autenticado ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 10 de julio de 2009, bajo el N° 16, Tomo 24 de los libros de autenticaciones, en el que se determinó su plazo de duración por seis (6) meses contados a partir del 1° de junio de 2009. Y por cuanto ninguna de las partes manifestó por escrito a la otra, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al primer vencimiento acaecido en fecha 1° de diciembre de 2009, ni de ninguna de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo conforme a lo convenido en la cláusula TERCERA, el mismo se fue prorrogando por períodos iguales de seis (6) meses, hasta que en fecha 30 de septiembre de 2014, los mencionados ciudadanos suscribieron un nuevo contrato mediante documento autenticado en el mencionado registro Público con Funciones Notariales, bajo el N° 04, Tomo 78 de los libros de autenticaciones, estableciendo en la CLÁUSULA SEGUNDA, como tiempo de duración del mismo un (1) año contado a partir de su firma, prorrogable siempre y cuando el arrendatario estuviese al día con las obligaciones derivadas del contrato y hubiese manifestado al arrendador, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, acaecido en fecha 30 de septiembre de 2015, su deseo de renovarlo, lo cual no ocurrió. En consecuencia, a partir del 1° de octubre de 2015 comenzó a correr la correspondiente prórroga legal de tres (3) años, por tener la relación arrendaticia más de diez (10) años, a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a la letra dice:
Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

En efecto, el legislador contempló la prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebra un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el objeto de que a su vencimiento, el mismo siga ocupando el inmueble durante el tiempo máximo que conforme a la duración del contrato corresponda, de acuerdo con lo establecido en el transcrito artículo 26. Tal prórroga procede aun cuando las partes no lo establezcan en el contrato de arrendamiento, puesto que opera de pleno derecho por expresa disposición de la referida norma, por el solo vencimiento del plazo estipulado por las partes como duración de la relación arrendaticia. Por ello, tampoco requiere decreto del órgano jurisdiccional; sólo basta la voluntad del arrendatario de hacer uso de dicho derecho al continuar ocupando el inmueble al vencimiento del lapso de duración establecido en el contrato, siempre que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
En este orden de ideas cabe destacar que el referido Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial constituye una ley de tipo social, cuyo fin específico es defender a los arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, de los posibles abusos del arrendador que normalmente es la parte dominante en el contrato de alquiler y, por lo tanto, tal como lo dispone su artículo 3°, los derechos en ella establecidos son de orden público y de carácter irrenunciable.
Así las cosas, considera esta sentenciadora que aún cuando al arrendador propietario le fue aprobado en fecha 07 de julio de 2014 por la Alcaldía del Municipio Junín del Estado Táchira, a través de la Dirección de Infraestructura Municipal, un permiso de construcción mayor para la edificación de un centro comercial y profesional con apartamentos en el terreno del inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de la presente acción de desalojo, ello no encuadra dentro de la causal de desalojo prevista en el literal e. del artículo 40 del mencionado Decreto Ley, referida a que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocuparlo; circunstancia esta que debe estar debidamente justificada, lo cual no ocurrió en el presente caso, en el que el arrendador no probó peligro alguno de derrumbe del inmueble o cualquier otro hecho semejante que justificara el desalojo del arrendatario, cuyo derecho al disfrute de la prórroga legal priva sobre el derecho del propietario a disponer del inmueble objeto de arrendamiento para la construcción del referido centro comercial y empresarial.
En consecuencia, dado que la demanda de desalojo que dio origen al presente juicio fue interpuesta en fecha 24 de mayo de 2016, estando vigente la prórroga legal, por cuanto la misma comenzó a transcurrir desde el 1° de octubre de 2015 y culmina el 1° de octubre de 2018, y que no quedó probada ninguna de las causales de desalojo alegadas por la parte actora, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante; sin lugar la presente demanda de desalojo y confirmar con distinta motivación la decisión de fecha 30 de noviembre de 2016, objeto de apelación. Así se decide.

III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 6 de diciembre de 2016.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano Jesús Gerardo Martínez Sánchez contra el ciudadano Erving Alexander Rincón, por desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-15, sector centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
TERCERO: CONFIRMA con distinta motivación la decisión de fecha 30 de noviembre de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte actora apelante.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un días del mes de mayo del año dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano

La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las dos y quince minutos de la tarde (02:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7039