TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL ESTADO VARGAS
Maiquetía, dieciocho (18) de mayo de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º

ASUNTO: WP12-V-2016-000145

PARTE ACTORA: MATILDE ALVES DE COELHO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° E-783.723.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HILDA FATIMA PEREZ FERNANDEZ, abogada en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N°.97.601.

PARTE DEMANDADA: FRANCISCO GIMENEZ, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 6.466.412.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: PABLO ALBERTO ZAMBRANO MARTINEZ, abogada en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N° 35.483.-

Motivo: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

Por ante la Unidad de Recepción Y distribución de Documentos de esta Circunscripción Judicial fue presentada demanda de Desalojo de Local Comercial, la cual fue admitida por auto de fecha 07 de Junio de 2016. Citado el demandado en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio la parte actora presento escrito de pruebas, las cual fue admitida.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
Establece el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “ Dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y de los demás requisitos exigidos en el artículo 243. ”

I
CAPITULO PRIMERO

Alegó la parte actora en su libelo de demanda:
“(…)Soy propietaria de un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en el sector denominado Cruz de Pariata , Curva de Cinzanito, distinguido con el No. 45, Ala Este, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, tal como consta en documento.
(…)
Celebre con el ciudadano FRANCISCO GIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-6.466.412 un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas en fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el No, 22, Tomo 48 de los libros respectivos.
(…)
De conformidad con la Clausula Tercera del referido contrato de arrendamiento, el lapso de duración del aludido contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 2002, sin que se estableciera prorroga alguna, por el contrario, se estableció un único lapso con la obligación de entrega del inmueble a la expiración del mismo, de manera que el aludido contrato se renovó a tiempo indeterminado. Es el caso, que mi hijo de nombre LUIS ALBERTO COELHO ALVES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V- 7.992.961, de profesión comerciante, quien no desempeña empleo o puesto alguno dada su condición de comerciante independiente, y en virtud de que el mismo se encuentra en situación de inactividad, tiene proyectado iniciar su negocio de comercialización del ramo de autoperiquitos y repuestos para vehículos , lo cual le ha sido imposible dada la dificultad y alto costo que implica el arrendamiento de un local comercial adecuado para el ramo referido.
(…)
Tengo la imperiosa necesidad de recuperar el uso del (sic) varias veces aludido local comercial a fin de que mi ya identificado hijo pueda emprender el fondo de comercio correspondiente del cual dependería tanto su sustento como el de su grupo familiar. Que en tal sentido el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece nueve (9) causales de desalojo, pero a diferencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que antes de la vigencia de la actual Ley que rige los inmuebles de uso comercial, era la aplicable, dicha Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no establece en su referido artículo 40 las causales de manera taxativa, por el contrario, la redacción de dicho artículo deja particulares abiertos al decir textualmente: son causales de desalojo, sin especificar que son las únicas causales lo cual deja un vacío notorio, de manera, que ubicándonos en los hechos planteados, y dada la necesidad de mi propio hijo como pariente consanguíneo de ocupar el inmueble, es aplicable por analogía el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dicho artículo aunque ya no sea en principio aplicable a locales comerciales, está vigente todavía para otro tipo de inmuebles arrendados.
(…)
Hemos hecho todas las diligencias para lograr por la vía amigable, la desocupación y entrega del inmueble arrendado, lo cual ha sido infructuoso, por todo lo expuesto, acudo para demandar en este acto al ciudadano FRANCISCO GIMENEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a su digno cargo, PRIMERO: en el desalojo del local anteriormente señalado, es decir local comercial ubicado en el Sector denominado Cruz de Pariata Curva de Cinzanito, distinguido con el No. 45, Ala Este, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, dada la necesidad de mi hijo de ocupar el inmueble. SEGUNDO: en el pago de las costas procesales correspondientes.(…)”.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte DEMANDADA consignó escrito en los siguientes términos:
(…)
Rechazo, niego y contradigo en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por la demandante ciudadana MATILDE ALVES DE COELHO.
(…)
Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los hechos y el derecho expresado en el libelo de la demanda; temeraria, que no cumple con las formalidades señalados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y que solo hago referencia, a los fines de dejar asentado la mescla de hechos. Derecho y petitorio, no dividido en capítulos respectivos, en lo que respecta a los hechos. “

(…)
Es cierto que la ciudadana MATILDE ALVES DE COELHO, es propietaria de un inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en el sector denominado Cruz de Pariata, Curva de Cinzanito, distinguido con el numero 45, a la Este, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, del Estado Vargas, y que celebro con mi poderdante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en fecha 15 de Noviembre de 2.002, bajo el numero 22, tomo 48 de los libros respectivos,.
(…)
Que el contrato autenticado, es el único contrato que ha celebrado mi mandante con la demandante de auto, y por lo tanto dicho contrato se ha venido renovando automáticamente cada año, lo cual lo hace un contrato a tiempo determinado y no un contrato verbal a tiempo indeterminado como lo señala la demandante en su libelo de demanda, por lo que rechazo y contradigo en nombre de mi poderdante tal señalamiento y prueba de ella es que la demandante con un juego de palabras sigue sosteniendo que el contrato se encuentra vigente, cuando hace señalamiento del mismo , al mencionar la Clausula Cuarta de dicho instrumento, el cual establece que el destino que se le dará al inmueble es exclusivamente para fines comerciales, ósea que no está vigente para unas cosas pero para otras si, por lo tanto contradigo y rechazo, lo sostenido de que el contrato es verbal y a tiempo indeterminado.
(…)
Rechazo, contradigo y desconozco, si el hijo de la demandante tiene proyecto de iniciar su negocio de comercialización del ramo de autoperiquitos y repuesto para vehículo, rechazo, contradigo y desconozco de que al hijo de la demandante se le haga imposible y dificultoso arrendar un local para explotar el referido ramo de comercio, debo en nombre de mi poderdante rechazar y contradecir tal argumento, ya que no encuentro relación alguna con la relación de contrato que tienen suscritos la demandante arrendadora y mi mandante arrendatario, son situaciones totalmente ajenas de carácter personal, que no guarda relación alguna con el contrato de arrendamiento que tiene suscrito la demandante con mi poderdante.”

(…)
Que el ramo de comercio que explota mi mandante en el local para comercio arrendado, sirve de sustento, proporciona y cubre necesidades de alimentación y demás servicios a su seno familiar, debo manifestar que entre el demandante y mi poderdante, rige en los actuales momentos una relación de contrato de arrendamiento, donde mi mandante cumple con toda y cada una sus obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento, por lo tanto no encuentro argumento alguno relacionado con la problemática que cuenta la demandante de lo que está pasando su hijo, con el contrato de arrendamiento suscrito y vigente entre mi mandante y la demandante, por eso rechazo, niego y contradigo, las razones de hecho narrado por la demandante en su libelo de demanda, por no guardar relación alguna con el incumplimiento en todo caso de algunas clausulas que rigen la relación contractual entre mi mandante y la demandante de auto.”
(…)
En cuanto a los fundamentos de Derecho, lo rechazo, contradigo por considerar que la norma de derecho que pretende la demandante invocar para lograr el desalojo de mi poderdante del local alquilado, no es aplicable y mucho menos por analogía del derecho tal cual como lo plantea en su libelo de demanda, al sostener que por el hecho de encontrarse desempleado su hijo, y siendo su pariente consanguíneo necesita el local para ocuparlo y para que este explote el ramo de comercialización de autoperiquitos y repuesto para vehículo. A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materia análogas y si hubiera todavía dudas se aplicaran los principios generales del Derecho. De conformidad a lo previsto en el artículo 4 del Código Civil, cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideraciones las disposiciones que regulan casos semejantes o materia análoga, se consagra así la interpretación analógica, condicionada a que no exista disposiciones precisa de la Ley, es decir, falta de disposición que regule la materia o disposición vaga por contener omisiones o no contemplar todos los casos que ha debido prever.”

(…)
De suponer que la norma señalada por la demandante en presente caso fuera aplicable, se estaría violando norma del orden público, ya que la aplicación de la norma articulo 34 literal “b”, de la Ley que regula y controla arrendamiento para vivienda, supone primero la aplicación del procedimiento previsto y sancionado en la Ley contra los desalojos y desocupaciones arbitrario, ya que así lo señala el artículo 6 y 10 de dicha disposición para poder acceder a la vía judicial, es decir debe agotarse el procedimiento administrativo por ante el ministerio del poder popular de habita, o sea por ante la Superintendencia Nacional de habita y vivienda (SUNAVI).”
(…)
Rechazo, niego y contradigo el petitorio, en todo y cada una de sus partes, Primero, desconozco, rechazo y niego en nombre de mi poderdante, el desalojo del local que ocupa mi mandante en calidad de arrendatario, Segundo rechazo niego y contradigo el pago de las costas procesales que pide la demandante. Por último que el presente sea admitido y sustanciado conforme a Derecho y declarada con lugar en la oportunidad procesal y sea desestimada las pretensiones de la demandante y declarada sin lugar la demanda incoada en contra de mi mandante. (…)”.
II
CAPITULO SEGUNDO
DE LA FIJACION DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En fecha 21 de febrero de 2017, el Tribunal fijó los hechos controvertidos en los términos que a continuación se transcriben: En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda en su escrito libelar el Desalojo de un Local Comercial por la necesidad que tiene la misma de ocupar el inmueble de autos.
Ahora bien, el objeto de la Audiencia Preliminar es que cada parte pueda expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolo con claridad aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas junto con la demanda y la contestación; así como las pruebas que consideren superfluas, impertinentes o dilatorias y las que se pretendan aportar en el lapso probatorio, o cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. Es por lo que se desprende de los autos que en la oportunidad señalada para la misma, igualmente debe el Tribunal pronunciarse en base a las actas que constan en autos, en relación a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres (3) días siguientes y por auto razonado, en el cual abrirá el lapso probatorio de cinco (5) días para la promover pruebas sobre el mérito de la causa, tal como lo establece el 2do aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En base a las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hechos controvertidos:
PRIMERO: Determinar la naturaleza de la relación arrendaticia habida entre los ciudadanos MATILDE ALVES DE COELHO y FRANCISCO JIMÉNEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-783.723 y C.I.V-6.466.412, respectivamente.
SEGUNDO: Determinar el derecho aplicable al caso de autos.
TERCERO: Determinar la procedencia en derecho del desalojo pretendido por la accionante.
CAPITULO III
DE LAS PRUEBAS
Las Pruebas aportadas por la Parte Actora, fueron pruebas documentales:
1. Copia Simple de Contrato de arrendamiento Autenticado ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas en fecha 15 de Noviembre de 2002, bajo el No. 22, Tomo 48 de los libros respectivos, por el Local Comercial signado No. 45, ubicado en el Sector Cruz de Pariata, Curva de Cinzanito, Ala Este, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas, Estado Vargas. Documento Autentico que no fue impugnado de ninguna manera, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento la relación arrendaticia que existe entre la demandante MATILDE ALVES DE COELHO y el demandado FRANCISCO GIMENEZ. Y así se establece.
2. Original de Partida de Nacimiento del Ciudadano LUIS ALBERTO COELHO ALVES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-7.992.961. Dicha Documento Público no fue impugnado de ninguna manera, por lo que quien suscribe lo considera fidedigno, más sin embargo el Tribunal lo desestima por no aportar nada al presente juicio. Así se establece.
3. Carta de Notificación recibido en fecha 23/02/2016, Dicha documental no fue tachada, impugnada, ni desconocida, pero quien sentencia considera que la misma no aporta nada al presente Juicio por tal motivo la desestima. Y así se establece.
4. Copia Simple del resguardo de Control Interno de Reparto de Piezas Certificadas, de fecha 24/02/2016, emitido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL); Dicho documento público administrativo, no fue impugnado de ninguna manera, pero quien sentencia considera que la misma no aporta nada al presente Juicio por tal motivo la desestima. Y así se establece.
La parte demandada en su oportunidad legal Promovió el Merito Favorable de los autos, esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.-
CAPITULO IV
DE LA MOTIVA
Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.
Al respecto observa esta Juzgadora que trata el presente proceso de un Juicio de Desalojo de Local Comercial, intentada por la ciudadana MATILDE ALVES DE COELHO, contra el ciudadano FRANCISCO GIMÉNEZ, fundamentándose en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; el cual establece textualmente lo siguiente:
Artículo 34. “(…) Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.(…)”
Ahora bien, alega la representación de la parte actora de que por analogía debe aplicar el referido articulado, no obstante no encontrándose vigente ni siendo aplicable el caso que nos ocupa, fundamentando dicha acción motivado que el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece las causales de desalojo de Locales Comerciales, no especifica que son causales únicas de Desalojo el cual deja un vacío notorio, alegando que dicha Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que antes de la vigencia de la actual Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; era la aplicable, asimismo manifiesta la parte actora que el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial deja a un lado necesidades que por razones de equidad no puede obviarse, y que de manera que existe este vacío Jurídico cabe necesariamente la aplicación analógica de la antigua Ley al presente caso, dada la no taxatividad de las causales establecidas por el legislador en el mencionado artículo 40 de la nueva Ley.
Por su parte la parte Demandada contradijo dichos alegatos presentados por la representación de la parte actora, así mismo reiteró en este acto la inaplicabilidad de la normativa en la cual fundamenta la actora su pretensión.
Considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la Analogía y Taxatividad:
Según el autor Luís Manuel Marcano S; la Analogía es una operación intelectual que consiste en la resolución de un caso o la interpretación de una norma aplicando de manera extensiva los principios contenidos en una norma positiva que guarden similitud en los hechos objeto de controversia. También se aplica la analogía para asuntos no regulados expresamente en la ley, basándose en los principios generales del derecho.
Tenemos que la analogía, es una de las fuentes del Derecho, siendo una de las herramientas interpretativas que la ley otorga a un Juez para superar las posibles lagunas jurídicas, mediante la analogía, un juez aplica una norma a un supuesto de hecho distinto del que contempla, basándose en la semejanza entre un supuesto y otro. El juez tiene la obligación de dictar sentencia ante cualquier caso que se le plantee, y siempre basándose en el Derecho aplicable. Por ello, surge el problema de cuando la ley deja un ámbito regular, produciéndose una laguna jurídica.
En efecto, entendemos por analogía como aquella operación llevada a cabo por los intérpretes del derecho, mediante la cual se atribuye a un caso o a una materia que no encuentra una reglamentación expresa en el ordenamiento jurídico, la misma disciplina prevista por el legislador para un caso y para una materia similar, agregando que para que los términos puedan considerarse similares o iguales, es necesario que tengan una o más propiedades en común.
Se tiene entonces a la analogía, como uno de los métodos que permiten al juez salir del estancamiento provocado por las lagunas, reales o aparentes, generadas por el ordenamiento, pudiendo decir el derecho y, tiene como presupuestos tanto la imposibilidad del legislador de prever todos los casos posibles, como la prohibición de absolver la instancia.
En cuanto a la norma taxativa tenemos que son aquellas denominadas por la doctrina normas imperativas o de orden público, pues no pueden ser derogadas por la voluntad de los particulares a los cuales van dirigidas.
Asimismo, podemos observar que el legislador fue muy claro al establecer las causales de Desalojo por Local Comercial, la cual se encuentran contempladas en el Articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que estipula lo siguiente:

“(…) a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de Condominio o gastos comunes consecutivos.

b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.

c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.

d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.

f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,

h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.(…)”

Es importante citar para el caso que nos ocupa la Jurisprudencia de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 13 de Abril de 2016, Caso: JUAN CARLOS SAAVEDRA GÓMEZ contra ANDRÉS LUIS HERNÁNDEZ GARCÍA- con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ:

“ (…) De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el ad quem declaró procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, determinando que operaba la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto al ejercicio del retracto legal en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado en virtud de lo cual, en fecha 30 de abril de 2015, declaró la inadmisibilidad de la demanda. Omissis…
Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda, visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de 2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
“… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
(…Omissis…)
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier, quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (factapraeterita) o a situaciones en curso (factapendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (factapendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de loisdans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.
(…Omissis…)
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: Blas Nicolás Negrín Márquez), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…”.
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes).
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en interpretación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Ediciones Líber, 2da. Edición, Caracas, 2004, p. 41)…”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Ahora bien, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía:
“El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…”.
La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos:
“DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA.
Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…”. (Resaltado de la Sala).
De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos:
“DISPOSICIONES DEROGATORIAS
PRIMERA: SE DESAPLICAN, PARA LA CATEGORÍA DE INMUEBLES CUYO ARRENDAMIENTO REGULA EL PRESENTE DECRETO DE LEY, TODAS LAS DISPOSICIONES DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY Nº 427 DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, PUBLICADO EN GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 36.845 DE FECHA 7 DE DICIEMBRE DE 1999…”.
DE LA DISPOSICIÓN CITADA, SE DESPRENDE QUE EL LEGISLADOR ESTABLECIÓ DE MANERA EXPRESA QUE CON LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA MENCIONADA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, DEBÍAN SER DESAPLICADAS TODAS LAS DISPOSICIONES DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY Nº 427 DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, PUBLICADO EN GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 36.845 DE FECHA 7 DE DICIEMBRE DE 1999, RESPECTO A LOS INMUEBLES DESTINADOS AL DESEMPEÑO DE ACTIVIDADES COMERCIALES, INDUSTRIALES O DE PRODUCCIÓN, POR CUANTO HASTA ESA FECHA ERA DICHO INSTRUMENTO EL QUE REGÍA LAS RELACIONES ARRENDATICIAS RESPECTO A LOS LOCALES COMERCIALES U OFICINAS.
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que el juez de alzada procedió acertadamente y aplicó la norma vigente al caso de autos ya que para el día 27 de mayo de 2013, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, por lo que mal podía aplicar, aun cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es decir, 30 de abril de 2015, se encontraba vigente el Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos. (…)” (Negrilla y cursiva de este Tribunal).
En este orden de ideas, se puede observar a partir del criterio jurisprudencial arriba parcialmente transcrito que con la entrada en vigencia de la nueva ley que rige la especial materia de arrendamiento de inmuebles cuya finalidad es comercial, y por disposición de la misma, la otrora normativa aplicable, a saber, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra DEROGADA y por tanto no puede ser aplicada a los casos como el de autos desde el momento de la publicación de la presente ley en Gaceta Oficial, lo cual ocurrió en fecha 23 de mayo de 2014, a través de la Gaceta N° 40.418, a partir de lo cual se concluye que difícilmente pueda aplicarse por analogía un cuerpo normativo expresamente desaplicado, no pudiendo así proceder en derecho lo pretendido por la parte actora. Así se establece.
De lo anterior se colige una vez más que la presente demanda de DESALOJO fundamentada en el articulo 34 literal “b” de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es, por ende, no aplicable a la presente demanda, pues como bien dispone el artículo 1 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, “…El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial.” Por su parte, el artículo 40 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no dispone dentro de las causales de desalojo la desocupación del inmueble de uso comercial por la necesidad que del mismo pueda tener el propietario o el arrendador, sin que ello implique, como erróneamente alega la representación judicial de la parte actora, la omisión por parte del legislador en este específico punto, pues la Ley para la Regulación y en Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente desde el año 2011, sí contempla la referida causal, actualmente aplicable sólo en los casos de inmuebles cuyo uso o finalidad es HABITACIONAL.
Así las cosas, para que sea aplicable el argumento de la analogía, debe comprobarse que existen lagunas en la Ley o que no existe una norma expresa, o bien cuando la misma ley autoriza su aplicación, siendo para ello asimismo esencial que la ley cuya aplicación analógica se pretende, se encuentre vigente, y tal como ya se expuso, la disposición cuya aplicación se solicita fue expresamente desaplicada y derogada con anterioridad a la interposición de la presente acción. A tal efecto debemos analizar el artículo 4° de nuestro Código Civil: “(…) A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del Derecho. (…)”.
No obstante, puede comprobarse a través de una simple lectura del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la inexistencia de la referida “laguna” jurídica, pues el legislador, se reitera, fue claro al establecer las causales de Desalojo para Locales Comerciales, dentro de las cuales no se contempla la posibilidad de desalojo de este especial tipo de inmueble o bienhechurías por la necesidad de uso del mismo, deviniendo las causales establecidas en la precitada norma como taxativas, aun cuando no aparezca expresamente establecido, pues lo contrario devendría en la inseguridad jurídica producto de la aplicación indiscriminada de causales no previstas en la ley, por lo que, en consecuencia, al no ser aplicable la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derogada, y por ende, inaplicable al presente caso, la pretensión interpuesta por la actora no puede proceder en derecho, y así quedara establecido en la dispositiva del presente asunto. Así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana MATILDE ALVES DE COELHO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° E-783.723, en contra del ciudadano FRANCISCO GIMENEZ, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 6.466.412, en. SEGUNDO: En consecuencia se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en el presente asunto.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los dieciocho (18) días del mes de Mayo de dos mil diecisiete (2017).
LA JUEZA,

Abg. ANGIE MURILLO.

LA SECRETARIA,
Abg. NEYLA VELASQUEZ.

En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las doce y doce de la tarde (12:12 p.m.).

LA SECRETARIA,

Abg. NEYLA VELASQUEZ.

AM/NV/RG