TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 207º y 158º
Maiquetía, Dieciséis (16) de Octubre de 2017
ASUNTO N°: WP12-R-2017-000015.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: JUNRUI CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-82.172.456.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL ARTURO SANTELIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 28.045, respectivamente.
DEMANDADOS: ESTERINA DI ROCCO DI BASILIO, ANA MARÍA DI BASILIO DE PALAZZESE, SABATINO DI BASILIO, ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, JACINTO FERNANDES RONCHINA y JESÚS ANTONIO FERNÁNDEZ DE QUINTAL, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N°. E-765.894, V-8.177.778, AR- 9844648, V- 5.574.023, V-15.780.842 y V-18.141.653, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS CODEMANDADOS: JOSÉ GREGORIO SAYAGO BRICEÑO y VICTOR RENE UGUETO, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 32.407 y 18.673.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL (Apelación del Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ACTUACIONES EN ALZADA
Arriban los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, en virtud de la apelación interpuesta en fecha siete (7) de marzo de 2017, por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha tres (3) de Marzo de dos mil diecisiete (2017), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: “…Improcedente y, por lo mismo, sin lugar la presente demanda que por retracto legal arrendaticio propuso JUNRUI CHEN, de nacionalidad china y titular de la cédula de identidad N° E-82.172.456 y que versa sobre el inmueble consistente en: Un local comercial identificado como N° 4, que forma parte integrante de una (sic) bienhechurías ubicadas en la parcela N° 217 situada en la urbanización Balneario Catia La Mar, Avenida Principal con calle 9, de la mencionada urbanización Parroquia Catia La Mar, departamento Vargas, actualmente Municipio Vargas del Estado Vargas…”
En fecha 22 de marzo de 2017, este Tribunal Superior dio por recibido el presente expediente, y fija la oportunidad para la presentación de los Informes.
En fecha treinta (30) de Mayo de 2017, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, fija el lapso para dictar sentencia.
En el día de hoy, 16 de octubre de 2017, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso.
-II-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se dio inicio al presente procedimiento de Retracto Legal, a través del escrito libelar y anexos presentados por la parte actora correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual la parte actora, expuso: Que consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha diecinueve (19) de Septiembre de 2008, anotado bajo el N° 08, Tomo 78, que el ciudadano JUNRUI CHEN celebró con el ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.499.094, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y el Local Comercial sobre ella construido, integrado éste por dos (2) plantas (PB y PA), de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 Mts2), aproximadamente la Planta Baja y Cien metros cuadrados (100 Mts2) aproximadamente la Planta Alta, para una superficie total de Doscientos Veinte metros cuadrados (220 Mts2) aproximadamente, entre las dos plantas, distinguida dicha parcela de terreno con el N° 217, ubicado en la calle nueve (9) de la Urbanización Atlántida, Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas. Que el arrendatario desde el inicio de la relación arrendaticia pagó el canon de arrendamiento convenido, depositando inicialmente en la cuenta corriente N°. 01050086927086024961 en el Banco Mercantil, perteneciente a EL ARRENDADOR, ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE, hasta marzo de 2010, posteriormente y en razón de su fallecimiento, a solicitud de su viuda y heredera, ciudadana ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2012 los depositó en la cuenta corriente N° 01050086950086326287 en el Banco Mercantil perteneciente a dicha ciudadana. Que cuando fue a realizar el depósito del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2012, el depósito no le fue recibido, ya que no podía ser procesado, informándome en el Banco Mercantil que la cuenta N° 01050086950086326287 perteneciente a la ciudadana ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO había sido cerrada. Que ante tal situación procedió a realizar el depósito por ante el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, lo cual ha efectuado desde el mes de marzo de 2012 hasta el mes de junio de 2012, como consta del expediente de consignaciones N° 668-12. Que mediante correspondencia de fecha once (11) de mayo de 2011, recibió en su carácter de arrendatario del local N° 4, notificación suscrita por la ciudadana ESTERINA DI ROCCO DI BASILIO en su carácter de heredera del ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE, (sin estar autorizada por los demás co-herederos), en la cual participa su intención de vender todos los locales comerciales que integran el pequeño centro comercial donde está ubicado el local que ocupo, y en tal sentido en acatamiento del derecho de preferencia de conformidad con los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ofrece en venta “los mencionados locales” por la cantidad de UN MILLON CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.1.107.000,00), otorgando un plazo de quince (15) días calendarios a partir de la fecha de la notificación, y en caso de manifestar interés en comprar se acordaran las condiciones, modalidades y fecha de la negociación. Que en fecha veintiuno (21) de Octubre de 2011, el Notario Público Tercero del Estado Vargas, a solicitud del ciudadano Isidro Segundo Roca Carvajal, se trasladó y constituyó en el fondo de comercio de su propiedad “Bar Restaurant Hai Huang C.A., situado en la parcela N° 217, en la Avenida Principal de la Atlántida con calle 9, de la misma Urbanización, Parroquia Catia La Mar, del Estado Vargas, lugar señalado por la parte solicitante, actuando en su carácter de Apoderado de la ciudadana ESTERINA DI ROCCO DI BASILIO y de ANA MARIA DI BASILIO DE PALAZZESE, quien actúa en nombre propio y como apoderada de los demás co-herederos SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, recibiendo de parte del Notario la notificación en cuestión. Que en dicha solicitud el apoderado de la parte interesada señala lo siguiente: “…que mis representados le hicieron OFERTA DE VENTA del inmueble donde están arrendados por la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares en forma de contado, que dicha oferta fue formulada en fecha 11 de mayo y que la misma se hizo a tenor de lo establecido (sic) artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hasta la presente fecha no se ha recibido respuesta de la oferta, que habiendo precluído el lapso otorgado conforme a la ley y siendo la intención de mis representados vender el inmueble, en nombre y representación de los propietarios, se le concede un nuevo termino de quince días continuos, para que manifiesten si aceptan o no la oferta de venta. Que de ser positiva su respuesta, deberán manifestarlo mediante escrito dirigido a la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas dentro del término concedido. Solicito se le notifique expresamente a los oferidos que de estar interesados en adquirir el inmueble dos o más de los arrendatarios, se procederá a subastar el mismo entre los que manifiesten su interés en comprar y la buena pro orresponderá (sic) al mayor postor…”. Que es totalmente falso lo notificado, por cuanto en la carta de fecha 11 de mayo de 2011, la oferta de venta fue por el Local N° 4, que es el que le fue dado en arrendamiento, y fue por la suma de UN MILLON CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.1.107.000,00), sin establecer las otras condiciones y procedimiento a realizar. Que con ocasión a una querella restitutoria incoada en fecha16 de mayo de 2012, por el ciudadano JACINTO FERNANDEZ ROCHINHA contra su persona, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha cinco (5) de junio de 2012, dicho Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a fin de practicar la inspección judicial solicitada. Que en su carácter de Arrendatario del Local Comercial N° 4, no fue notificado en forma correcta, concreta y oportunamente por los nuevos propietarios compradores del inmueble con las formalidades establecidas en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es por demás evidente que supletoriamente con la actuación y/o notificación judicial que fue objeto en fecha cinco (5) de junio de 2012, quedó debidamente notificado de la Venta del Local Comercial N° 4, que ocupa como Inquilino y no cabe la menor duda que es a partir de esa fecha (5 de junio de 2017), que comienza a transcurrir el lapso de los cuarenta (40) días calendarios establecidos en el ya mencionado artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer el derecho de retracto, ello en razón que en el expediente se encuentra una copia simple de la venta del inmueble, comenzando a efectuar las diligencias pertinentes a fin de recabar toda la documentación relativa a la venta del inmueble. Que la venta del inmueble fue realizada el día catorce (14) de diciembre de 2011, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, quedando inscrito el documento de venta bajo el N° 2011.5123, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.1261, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Que no le dan cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no indican de manera clara, expresa e inequívoca cual es el precio, la forma de pago, las condiciones de venta y demás modalidades por la cual se debe vender el inmueble. Que los dos poderes que otorgaron los co-herederos SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO a su hermana, la también co-heredera MARIA DI BASILIO DE PALAZZESE, establecen: “…podrá sustituir este poder total o parcialmente reformado o no (sic) las facultades expresadas en abogado de su confianza…”, y la apoderada no dio cumplimiento a ese requisito, ya que aparentemente otorgó poder a una persona que no es abogado, por cuanto el ciudadano ISIDRO SEGUNDO ROCA CARVAJAL, a quien le es conferido el poder especial es identificado como Licenciado, más no como abogado, por lo tanto dicho poder es nulo, y sin ningún efecto jurídico. Que el poder otorgado por la viuda-heredera ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO y su hija la también co-heredera MARIA DI BASILIO DE PALAZZESE, actuando en su propio nombre y en representación de sus co-herederos SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO al Licenciado ISIDRO SEGUNDO ROCA CARVAJAL, titular de la cédula de identidad N° V- 579.608, no le da cumplimiento a lo establecido en el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no indican de manera clara, expresa e inequívoca cuál es el precio, la forma de pago, las condiciones de venta y demás modalidades por la cual se debe vender el inmueble, ya que lo único que indica es: “…en primer lugar ofrecer en venta a los arrendatarios el inmueble, y de no estar interesado en comprar, ofrecerlo a terceras personas. En uso de este mandato, nuestro apoderado podrá realizar oferta de venta del inmueble por el precio que privadamente le comunicaremos…”. Que con respecto a la notificación practicada en fecha veintiuno (21) de octubre de 2011, cabe indicar que el ciudadano ISIDRO SEGUNDO ROCA CARVAJAL no tiene la cualidad ni representación que se atribuyó de Apoderado de los herederos, ya que el poder que le fuere otorgado para realizar dicha notificación es nulo, y tampoco le da cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no indica de manera clara e inequívoca las condiciones de venta y demás modalidades para materializar la misma. Que el precio de la venta es por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00) en forma de contado, lo cual es exagerada y excesivamente alta, ya que como consta de la correspondencia de fecha 11 de mayo de 2011, el precio de venta ofrecido por el local N° 4, que ocupo como arrendatario es por la suma de UN MILLON CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.1.107.000,00), evidenciándose un incremento desproporcionado y exagerado de DOS MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.2.893.000,00). Que merece especial atención la referida notificación, ya que es totalmente absurdo, ilógico y contrario a derecho la proposición incluida en la notificación, según la cual, en caso de estar interesado el inquilino en adquirir el inmueble que ocupa, lo manifieste mediante escrito dirigido a la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas. Que no cabe la menor duda, que con tal proceder, se le dejó en total estado de indefensión al no poder acudir a un sitio determinado, a una dirección establecida, para manifestar su voluntad de hacer una oferta formal de compra a los herederos por el inmueble que ocupa como inquilino. Que con dicha notificación, no cabe la menor duda que se le cercenó el derecho que tiene como inquilino en adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario, y por el otro lado, no quedó establecida una dirección exacta, ni menos aún, ni el día ni la hora en la cual los herederos procederían a realizar la supuesta venta y subasta del inmueble. Que consta de la documentación aportada con el presente libelo, que en fecha catorce (14) de diciembre de 2011 fue realizada la venta del inmueble, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, quedando inscrito el documento de venta bajo el N° 2011.5123, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.1261, y correspondiente al libro de folio real del año 2011. Que consta que el inmueble en su totalidad le fue vendido a los ciudadanos: JACINTO FERNÁNDEZ RONCHINHA y JESÚS ANTONIO FERNÁNDEZ DE QUINTAL, en su carácter de inquilinos del Local Comercial donde funciona el fondo de comercio denominado AVI FLOR C.A., por el precio de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00). Que con dicho documento de venta se encuentra agregado una (1) fotocopia de los dos (2) supuestos cheques con los cuales los compradores realizaron el pago de la venta del inmueble, identificados asi: 1) Cheque a cargo del Banco Plaza, Agencia Catia La Mar, Número: 00000545, de la cuenta corriente N° 0138-0024-38-0240002040 de fecha catorce (14) de diciembre de 2011 a la orden de Esterina De Rocco De Di Basilio, por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Treinta y Seis Mil Trescientos Treinta Bolívares (Bs.1.436.330,00); y, 2) Cheque a cargo del Banco Plaza, Agencia Catia La Mar, N°. 000000002, de la cuenta corriente N° 0138-0024-35-0240015347, de fecha catorce (14) de diciembre de 2011 a la orden de Ana María Di Basilio De Palazzese por la cantidad de Un Millón Ciento Cuarenta y Tres Mil Quinientos Noventa Bolívares (Bs.1.143.590,00), por lo que si se suman las cantidades antes mencionadas, las mismas ascienden a la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.2.579.920,00), siendo más que evidente que la venta del inmueble no fue por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00), que es el monto reflejado en el documento de venta, ni tampoco es el monto por el cual le fue ofrecido el inmueble que ocupa como arrendatario. Que por existir un contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y el ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE, sobre el Local N° 4, que ocupa como inquilino, y que fue objeto de venta por parte de los ciudadanos: ESTERINA DI ROCCO DI BASILIO y de ANA MARIA DI BASILIO DE PALAZZESE, quienes actúan en nombre propio y como apoderada de sus co-herederos SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, quienes inexorablemente estaban en la obligación de realizar la oferta de venta a su persona como arrendatario, y al no hacerlo, es evidente que le violentaron el derecho especial de preferencia que tiene para adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que para el momento de la venta se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Que como arrendatario se acoge al derecho de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ello expresamente declaro, que estoy en la sana disposición de adquirir el inmueble que ocupo como inquilino. Que el precio a pagar por el inmueble que ocupa como arrendatario deberá ser determinado mediante una experticia, la cual deberá realizarse por los peritos que sean designados por el Tribunal, todo ello en razón de que los compradores JACINTO FERNANDEZ RONCHINHA y JESUS ANTONIO FERNANDEZ DE QUINTAL, adquirieron todo el inmueble por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 2.579.920,00), siendo que el precio ofertado fue por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00), y por ello no cabe la menor duda que el precio de venta del local que ocupa como arrendatario es muy inferior y/o está muy por debajo de la primera oferta realizada en fecha once (11) de mayo de 2011, por la suma de UN MILLON CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.1.107.000,00). Que por todo lo expuesto se concluye: a) Que existe un contrato de arrendamiento suscrito por su persona JUNRUI CHEN titular de la cédula de identidad número E- 82.172.456, con el ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y el Local Comercial sobre ella construido, integrado éste por dos (2) Plantas (PB y PA) de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 Mtrs2) aproximadamente la mplanta baja y cien metros Cuadrados (100 M2) aproximadamente la Planta Alta, para una superficie total de Doscientos Veinte metros Cuadrados aproximadamente, entre las dos plantas, distinguida dicha parcela de terreno con el N° 217, ubicado en la Calle Nueve (9) de la Urbanización Atlántida, Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas. b) Que de acuerdo con la comunicación de fecha once (11) de mayo de 2011 y con la notificación de venta realizada por el Notario que se anexa marcada con los números del “62 al 65”, los herederos de manera clara e inequívoca manifestaron su voluntad de vender el Local N° 4 a su persona como Arrendatario. c) Que para la fecha de la venta se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. d) Que como Arrendatario y en razón de encontrarse solvente en el pago del canon de Arrendamiento le asiste DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO de ofertar por la compra del inmueble arrendado, como dispone el artículo 42 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 38 y 39 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. e) Que la notificación de OFERTA DE VENTA que le fue realizada con el carácter de inquilino en fecha veintiuno (21) de octubre de 2011, es nula, ya que el solicitante, ciudadano Licenciado ISIDRO SEGUNDO ROCA CARVAJAL, no tiene la cualidad ni la representación que se atribuyó de apoderado de los herederos, ya que el poder que le fuera otorgado es nulo y también es nula la oferta de venta, por cuanto el solicitante no le dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no indica de manera clara, expresa e inequívoca las condiciones de venta y demás modalidades para materializar la misma. f) Que con dicha notificación se le violó como Arrendatario el derecho a la defensa, ya que no se le indicó de manera clara y precisa una dirección exacta a la cual acudir a realizar la oferta, ya que la sede de la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, no es el sitio idóneo para acudir a presentar un escrito de aceptación de compra. Que por todo lo antes expuesto acude a demandar como en efecto demanda a los herederos del fallecido SABATINO DI BASILIO BARONE, ciudadanos: ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO (viuda), ANA MARÍA DI BASILIO DE PALAZZESE, SABATINO DI BASILIO, ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, en su condición de vendedores; y a los ciudadanos: JACINTO FERNANDES RONCHINHA y JESUS ANTONIO FERNANDES DE QUINTAL, en su carácter de compradores, para que convengan en venderle por la cantidad que determinen los Peritos designados por el Tribunal, el local comercial plenamente identificado en el contrato de arrendamiento, identificado como local N° 4, o en su defecto, en caso de que los demandados no convengan en venderle el inmueble y otorguen voluntariamente el documento definitivo de venta, que la sentencia se tenga como título de propiedad, previo pago del precio por su parte. Que fundamenta su demanda en el contrato de arrendamiento, así como en los artículos 21,26,51 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en los artículos 42,43,44,47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente hasta el día 22 de mayo de 2014) y en los artículos 2,3,38, y 39 de la nueva Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014. Admitida la demanda y su reforma, así como el cumplimiento de las formalidades inherentes a la citación compareció la representación judicial de la parte demandada y expone: 1) Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda presentada, por cuanto la misma no es ajustada a derecho y porque a todas luces es inadmisible conforme disposición expresa de nuestro ordenamiento jurídico. 2) Que todo lo señalado por la parte actora indica que la pretensión de su demanda es para que le sea vendido solo y únicamente el local comercial que ocupa como arrendatario y en su petitorio exige y demanda que le sea vendido única y exclusivamente el local comercial distinguido con el N° 4, identificado en el contrato de arrendamiento y en la declaración sucesoral. 3) Que al respecto establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845, del día 7 de diciembre de 1999, vigente para la fecha en que se efectuó la venta cuyo retracto se demanda, lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. 4) Que el artículo antes transcrito establece que el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global, es decir, que por disposición expresa de la Ley y no por voluntad de las partes, al efectuarse la venta total del inmueble no procede en forma alguna el retracto legal, y siendo como es, que en el presente caso se efectuó la venta global del inmueble constituido por la parcela N° 217, y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Urbanización Balneario Catia La Mar, Avenida Principal con calle nueve, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, y no la venta individual de los locales comerciales, en consecuencia no le asiste a la parte actora el derecho de retracto legal por disposición expresa de nuestro ordenamiento jurídico. 5) Como se ha establecido, el ciudadano Junrui Chen, es arrendatario de un local comercial que se distingue con el N° 4, y no es arrendatario de la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado dicho local comercial, tal como lo acredita el contrato de arrendamiento que produce junto al escrito libelar. 6) Que el inmueble vendido en su totalidad, está conformado por varios locales comerciales y la parcela de terreno sobre el cual están construidas, y que dichos locales comerciales no se encuentran individualizados documentalmente, formando parte de un solo y único inmueble, de un todo proindiviso. 7) Que se desprende que el ciudadano Junrui Chen es arrendatario solo de un local comercial cuyo retracto demanda y no sobre la totalidad del inmueble del cual forma parte conjuntamente con los otros locales comerciales. 8) Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 14 de Diciembre de 2011, bajo el N° 2011.5123, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.1261, correspondiente al libro del folio real del año 2011, producido por la parte actora, que sus representados: Jacinto Fernández Rochinha y Jesús Antonio Fernández De Quintal, adquirieron por contrato de venta la totalidad del inmueble constituido por la parcela 217 y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Urbanización Balneario Catia La Mar, Avenida Principal con calle nueve, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas. 9) Que se demuestra que el ciudadano Junrui Chen, parte actora, no es arrendatario de la totalidad del inmueble anteriormente señalado, y cuyo retracto demanda solo y exclusivamente en lo que respecta a una porción o fracción de ella. Que con respecto al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 5121 de fecha 16 de Diciembre de 2005, lo siguiente: “…el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste…”. 10) Que visto que el inmueble donde se encuentra el local comercial arrendado por la parte actora, fue vendido en forma global (Parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construida) y conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no nace para ninguno de los co-arrendatarios el derecho de preferencia a que se refiere el artículo 42 de la ley ejusdem, el vendedor está en absoluta libertad de venderlo globalmente a cualquiera de sus arrendatarios o a un tercero. 11) Que sus representados adquirieron por venta, la totalidad del inmueble. 12) Que la parte demandante solo ocupa una parte del inmueble vendido en forma global, por lo que, aplica lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reviste carácter de orden público, lo cual hace inexistente el derecho de retracto a favor del ciudadano Junrui Chen, quien además sólo pretende el retracto de una fracción del inmueble, lo que evidencia su improcedencia. Que conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone y hace valer la falta de cualidad en el actor para intentar la demanda, por no poseer la cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, por expresa disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sustanciado el proceso ante el A Quo, se procede a dictar sentencia en fecha 3 de marzo de 2017, en los siguientes términos:
“Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble fue vendido en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso (sic)
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:
“...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...”.
Ahora bien, dicho lo anterior y antes de entrar analizar sobre el contenido de la acción se hace necesario, analizar el derecho de preferencia ofertiva, que forma parte de los argumentos de defensa de la parte actora, para fundamentar su pretensión. En tal sentido, luego de analizar ambas preferencias ofertivas, acompañadas a los autos, se evidencia que las mismas fueron realizadas por el Propietario, dentro de los parámetros de Ley, sin embargo y siendo que se fundamenta el alegato de que no hubo la oportunidad de formalizar la aceptación de la oferta de venta, por cuanto se configuro como lugar para manifestar dicha aceptación ante la notaria Pública Tercera del Estado Vargas, no es menos cierto, que se hace necesario concatenar este derecho con la normativa contemplada igualmente en el mencionado Decreto, con respecto al Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con el artículo 49, el cual establece que:
“El Retracto Legal Arrendaticio, no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Dicha excepción, quedo comprobada en autos, ya que la parte demandante produjo con el libelo, como instrumento fundamental de su pretensión de retracto arrendaticio la celebración de la compra venta del inmueble entre su anterior propietario y el Co- demandado. La cual recayó sobre el inmueble conformado por: La parcela N° 217 y las bienhechurías sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Balneario Catia La Mar, Avenida Principal con calle 9, de la mencionada Urbanización Parroquia Catia La Mar, Departamento Vargas, actualmente Municipio Vargas del estado Vargas. El cual fue vendido en forma global, por la suma de Cuatro millones de bolívares, según documento Protocolizado por ante el registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Vargas, del estado Vargas; de fecha 12 de Diciembre de 2.011, bajo el N° 2011/ 5123. Correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011.
Se aprecia, como quedó demostrado que la venta, se realizó sobre la globalidad del inmueble que, conforme a lo verificado por las pruebas aportadas está integrado por varios locales comerciales, por lo que esta sentenciadora aprecia que el citado artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época cuando ocurrió la enajenación del inmueble, al que se contraen las presentes actuaciones, establecía que no era procedente el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble del cual forma parte el local arrendado como requisito de procedibilidad del retracto arrendaticio, lo cual determina la no procedencia del retracto legal arrendaticio ejercido por la actora. Y así se decide.-
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: Improcedente y, por lo mismo, sin lugar la presente demanda que por retracto legal arrendaticio propuso JUNRUI CHEN, de nacionalidad china y titular de la cédula de identidad N° E-82.172.456 y que versa sobre el inmueble consistente en: Un local comercial identificado como N° 4, que forma parte integrante de una bienhechurías ubicadas en la parcela N° 217 situada en la urbanización Balneario Catia la Mar, Avenida Principal con calle 9, de la mencionada urbanización Parroquia Catia la Mar, departamento Vargas, actualmente Municipio Vargas del Estado Vargas. SEGUNDO: se condena en las costas a la parte actora por haber resultado vencida., conforme al artículo 274 del código de procedimiento civil.”
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Establece la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, competente para conocer y decidir en apelación la presente causa. Así se establece.
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Verifica esta Superioridad que el Tribunal de la causa en fecha 3 de Marzo de 2017, dictó sentencia declarando IMPROCEDENTE y por lo mismo SIN LUGAR la demanda de retracto legal presentada por el ciudadano JUNRUI CHEN.
Por supuesto, agrega la recurrida, que la venta se realizó sobre la globalidad del inmueble que, conforme a lo verificado por las pruebas aportadas está integrado por varios locales comerciales, el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigentes para la época cuando ocurrió la enajenación del inmueble, al que se contraen las presentes actuaciones, establecía que no era procedente el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble del cual forma parte el local arrendado, lo cual determinó su dictamen de improcedencia.
En tal sentido, corresponde a esta alzada, previo a cualquier otra consideración dictaminar sobre la conformidad o no con el derecho de la sentencia recurrida, y como punto previo se impone analizar el tema de la cualidad alegada por el demandado, sobre el argumento de que el actor no puede ejercer el derecho de retracto por expresa disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto se sirve traer a colación el reciente fallo proferido por nuestro máximo Tribunal de Justicia en Sala de Casación Civil, en un fallo proferido en fecha 13 de abril de 2016, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, Exp. N° 15-578, Sent. N° 000240, dejando establecido lo siguiente:
“…De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el ad quem declaró procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, determinando que operaba la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto al ejercicio del retracto legal en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado en virtud de lo cual, en fecha 30 de abril de 2015, declaró la inadmisibilidad de la demanda.
Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda, visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de 2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
“… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
(…Omissis…)
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier, quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.
(…Omissis…)
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: Blas Nicolás Negrín Márquez), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…”.
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes).
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en interpretación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Ediciones Líber, 2da. Edición, Caracas, 2004, p. 41)…”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Ahora bien, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía:
“El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…”.
La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos:
“DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA.
Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…”. (Resaltado de la Sala).

De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos:
“DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto de Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”.

De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u oficinas.
De lo expuesto, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso el juzgador de alzada determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el ejercicio del mismo.
Sobre este aspecto, del retracto arrendaticio en los casos de venta global del inmueble arrendado, la Sala Constitucional ha mantenido en forma reiterada entre otras en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso de Ahmad Ali, el criterio expresado a continuación:
“…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.
(…Omissis…)
De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.
La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala).
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que el juez de alzada procedió acertadamente y aplicó la norma vigente al caso de autos ya que para el día 27 de mayo de 2013, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, por lo que mal podía aplicar, aun cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es decir, 30 de abril de 2015, se encontraba vigente el Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos.
Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo, por parte del ad quem la aplicación de una norma que no se encontraba vigente a los efectos de decidir la controversia planteada, la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide…”
Más adelante agrega el fallo de la referencia, lo siguiente:
“En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo.
En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó:
“…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.
En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana Wu Wu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido.
En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…”. (Resaltado de la sentencia).
Tal y como se indicara en el fallo de la Sala parcialmente transcrito, en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, establecía la improcedencia del retracto legal arrendaticio por lo que, al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que él tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno interpretó erróneamente el artículo 49 de dicha ley locativa, mucho menos alteró los supuestos de procedencia de la acción, lo cual hace inaplicable al presente caso el artículo 43 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide…”
En efecto, el fallo antes parcialmente transcrito, deja claro que cuando se trata de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, establecía la improcedencia del retracto legal arrendaticio.
Ahora bien, en el caso de autos, se evidencia de las pruebas consignadas, esto es: 1) El contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de septiembre de 2008, anotado bajo el N° 8, Tomo 78. 2) El documento de venta del inmueble, realizada el catorce (14) de diciembre de 2011, debidamente protocolizada por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, quedando inscrito el documento de venta bajo el N° 2011.5123, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 456.24.1.4.1261 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Ambas instrumentales, exentas de impugnación en el proceso, acreditan dos hechos reconocidos por las partes, por tanto no controvertidos, se trata: 1) Que efectivamente el actor suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE (+), en su condición de arrendador, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y el Local Comercial sobre ella construido, integrado éste por dos (2) Plantas, (PB y PA), de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120,00 M2) aproximadamente la Planta Baja y Cien Metros Cuadrados (100,00 M2) aproximadamente la Planta Alta, para una superficie total de Doscientos Veinte Metros Cuadrados aproximadamente entre las dos plantas, distinguida dicha parcela de terreno con el N° 217, ubicado en la calle nueve (9) de la Urbanización Atlántida, Jurisdicción de la Parroquia Catia La Mar, Estado Vargas. 2) Que los ciudadanos ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO y ANA MARÍA DI BASILIO DE PALAZZESE, actuando en su propio nombre y en representación de sus co-herederos SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, dieron en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos: JACINTO FERNANDEZ ROCHINHA y JESUS ANTONIO FERNANDEZ DE QUINTAL, un inmueble compuesto por la parcela N° 217 y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Urbanización Balneario Catia La Mar, Avenida Principal con calle nueve de la mencionada Urbanización, Parroquia Catia La Mar, Departamento Vargas actualmente Municipio Vargas del Estado Vargas, la cual está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en veintidós metros con veintisiete centímetros (22,27 mts.) con calle 9 de la Urbanización Catia La Mar; SUR: la calle 9 de la Urbanización Catia La Mar, en veinticinco metros (25,00 mts) con la parcela N° 218 de la Urbanización Balneario Catia La Mar, propiedad de la sucesión de Aurelio Suegart Battistini; ESTE: donde tiene su frente, en doce (sic). OESTE: en quince metros (15,00 mts) con la parcela N° 225 de la mencionada Urbanización Balneario Catia La Mar. Así se establece.
Acompaña también el actor, formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones del causante SABATINO DI BASILIO BARONE (+), documental de carácter publica administrativa que contiene la declaración que de buena fe realiza el administrado ante el servicio integrado de administración tributaria, en cuyo acervo patrimonial se declara y se describe el inmueble enajenado de la siguiente forma: “Un inmueble consistente en una parcela de terreno distinguida con el N° 217, ubicada en la urbanización Balneario Catia La Mar, Urbanización Atlántida, sobre la carretera de Catia La Mar y la calle 9 de la mencionada Urbanización, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del estado Vargas, la cual tiene una superficie de 371,28 mts2, y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en veintidós metros con veintisiete centímetros (22,27 mts.) con la calle 9 de la Urbanización Catia La Mar; Sur: en veinticinco metros (25 mts) con la parcela N° 218 de la Urbanización Balneario Catia La Mar; Este: que es su frente, en doce metros con veintisiete centímetros (12,27 mts) con la carretera de Catia La Mar y OESTE: en quince metros (15,00 mts) con la parcela N° 225 de la mencionada Urbanización Balneario Catia La Mar. Ahora bien, en dicha parcela el causante construyó cuatro (4) locales comerciales y un garaje para dos (2) puestos de vehículos, todo lo cual tiene los siguientes linderos y medidas y características: (…) Local Cuatro: posee un área total de noventa y cinco metros cuadrados (95 Mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: doce metros con veinticinco centímetros (12,25 Mts) de longitud con calle Nueve (9); Sur: doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts) de longitud con local 1; Este: siete metros con setenta y cinco centímetros (7,75 mts) de longitud con locales 2 y 3; y Oeste: Siete metros con setenta y cinco centímetros (7,75 mts) de longitud con garaje…”
Así las cosas, no se aprecia claramente del documento de arrendamiento que el objeto del contrato haya sido un local que forma parte de una edificación mayor, y del documento de venta tampoco se aprecia que se haya descrito en detalle la conformación del inmueble, tal como lo establece la declaración sucesoral, sin embargo, es el propio actor quien precisa en el libelo y su reforma que el objeto del retracto es: “el local comercial plenamente identificado en el Contrato de Arrendamiento y en la Declaración Sucesoral identificado con el Local N° 4…”, en consecuencia, no hay duda que la pretensión del actor se limita a exigir el derecho de retracto de un local que forma parte del inmueble enajenado en su totalidad, razón por la cual, nos encontramos ante el supuesto de la prohibición prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero en ningún caso se trata de un problema de cualidad para el ejercicio de la acción, pues, todo arrendatario con más de dos años de arrendamiento y solvente en el pago de sus obligaciones, con tal que satisfaga las aspiraciones del propietario, puede ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, sin embargo, la ley (art. 49) adiciona otro requisito de procedencia, y no tiene nada que ver con el sujeto titular de la acción, sino con el bien objeto de enajenación, esto es, que el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
En el caso de marras, la demanda fue presentada en fecha 9 de julio de 2012, y la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, entonces, es a partir de esta fecha que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, ello en virtud de que dicho instrumento contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en consecuencia, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso el a quo determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la fecha de la interposición de la demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente en la improcedencia de la acción ejercida, ello por expresa disposición de la ley, razón por la cual, y resultando inoficioso el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas cursantes en autos, considera quien aquí decide que el recurso de apelación ejercido no puede prosperar en derecho y la sentencia recurrida debe ser confirmada, y así lo dictaminará este juzgador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la representación judicial de la parte actora, ciudadano JUNRUI CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-82.172.456, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 03 de Marzo de 2017, la cual se confirma. Así se decide. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la acción de retracto legal arrendaticio que incoara el Ciudadano JUNRUI CHEN, en contra de los herederos del ciudadano SABATINO DI BASILIO BARONE (+): ESTERINA DI ROCCO DE DI BASILIO, ANA MARÍA DI BASILIO DE PALAZZESE, SABATINO DI BASILIO y ANNUNZIATA DI BASILIO DI ROCCO, en autos identificados. Así se declara. 2) Se condena en costas de conformidad con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Regístrese, Notifíquese, Publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el Dieciséis (16) de Octubre del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años 207° y 158°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:30 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO.

CEOF/GD
Exp. N° WP12-R-2017-000015