TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, dos (02) de octubre de dos mil diecisiete (2017)
Año 207º y 158º
ASUNTO: WP12-V-2017-000246
PARTE ACTORA: Ciudadano ANDRÉS JESÚS QUIROZ DÍAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-20.190.172.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado ROGER ANTONIO AGUEY ALFONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.001.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas CARMEN MENESES y CLARA MARÍA SEQUERA DE MENESES, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.121.172 y V-958.443, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL).
DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
-I-
SÍNTESIS
Habiendo correspondido por efectos de la distribución la presente causa a este despacho judicial y vistos los términos en los cuales la misma ha sido planteada, se impone para quien esta decisión suscribe la revisión de los hechos y el derecho planteado por la parte actora a fin de proveer sobre su admisibilidad.
Así las cosas, expuso el accionante en su escrito libelar lo siguiente: Que en fecha 15 de marzo de 2012 realizó contrato de arrendamiento verbal sobre un local comercial, distinguido con las características en autos señaladas, con el propietario, ciudadano PEDRO MENESES GONZÁLEZ (†), en actas identificado. Que en principio el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de TRES MIL BOLÓVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, aumentando progresivamente hasta que en el mes de junio de 2017, cuando le realizó un contrato de arrendamiento por escrito, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), realizando el pago por transferencia bancarias. Que en fecha 15 de septiembre del 2017 la ciudadana CARMEN MENESES, en autos identificada, en su condición de representante del propietario, le advierte que se va a realizar un nuevo contrato por escrito en el cual el canon de arrendamiento se va a establecer en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) a partir del mes de noviembre y que si no estaba de acuerdo en ello, debía desocupar el inmueble (local comercial), el primero de noviembre por cuanto estaba autorizada por la ciudadana CLARA MARÍA SEQUERA DE MENESES (viuda de MENESES), en autos identificada. Que los representantes del propietario del Local Comercial, PEDRO MENESES GONZÁLEZ (†), se han negado a realizarle la entrega del contrato, violando el debido proceso. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 10, 13, 26, 40 literales “a” y “b” y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en virtud de lo antes narrado ocurre a fin de demandar a las representantes del propietario del inmueble, PEDRO MENESES GONZÁLEZ (†), ciudadanas CARMEN MENESES y CLARA MARÍA SEQUERA DE MENESES, al beneficio de la prórroga legal que le corresponde y textualmente como se evidencia en lo establecido y contenido en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto tiene más de cinco (05) y menos de diez (10) años con dicho contrato por el uso del local comercial, correspondiéndole dos (02) años de prórroga, que es lo que solicita en la presente demanda de prórroga legal.
-II-
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA SOLICITUD DE PRÓRROGA LEGAL
Ahora bien, a fin de determinar la admisibilidad o no de la presente demanda, se hace necesario hacer las siguientes consideraciones en relación a la figura de la prórroga legal.
Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y procesal, página 267 y siguientes, expone:
“La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble resultado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumplimiento todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.
Se trata de un beneficio…Y para que este beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendamiento se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.
…Omissis…
3.4 OPERA DE PLENO DERECHO
Significa que la misma procede, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento,…la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, según las observaciones anotadas supra, y tomando como previsión su eminente carácter de orden público…
…Omissis…
3.5 APLICABLE SÓLO A LOS CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO
Si la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede…En efecto, la relación arrendaticia a tiempo indefinido si bien es cierto que tiene un inicio conocible, no obstante, su momento conclusivo en orden al tiempo no está previsto, sin que pueda con certeza saberse ese momento, aun cuando no perpetuo, toda vez que tiene un momento extintivo con fundamento en la ley en cuanto la partes pueden ponerle término. Y tratándose de su indeterminación temporal, como se ignora ese momento conclusivo, la prórroga legal no puede conocerse cuándo se iniciaría y por cuánto tiempo.
De allí que en el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia.
…Omissis…
La certeza temporal distingue la determinación de la relación arrendaticia en orden a su duración. Existe una existencia específica (tiempo) y bien marcada que orienta y permite a las parte conocer anticipadamente hasta el cuantum económico o de las obligaciones correspondientes a cada parte, porque no está permitido que una de ellas, de modo unilateral, pueda cambiar las estipulaciones o reglas recíprocamente acordadas. Se trata de un límite establecido en momentos sucesivos desde que el contrato se celebra hasta que el mismo concluye.”
Así pues, la prórroga legal inicia de forma automática, sin necesidad de acuerdo previo en la convención celebrada entre las partes, una vez ha vencido el tiempo sobre el cual se ha pactado la relación arrendaticia, entendiéndose con ello que una vez finalizada la temporalidad sobre la cual se ha determinado la existencia del contrato, esta comienza a correr de pleno derecho, siendo de carácter irrenunciable para el arrendador, y potestativa para el arrendatario.
Sin embargo, señala el propio accionante que no sólo la relación contractual no ha llegado a su fin, sino que pretende suscribirse un nuevo contrato, con lo cual no es pertinente lograr, al menos no actualmente, el cumplimiento de una obligación arrendaticia no quebrantada y referida a una figura jurídica (prórroga legal) cuyo nacimiento no se ha producido.
Asimismo, se establece que los términos en los que ha sido redactada y solicitada la referida prórroga legal devienen en obscuros y confusos, al establecer primero que existe una relación de carácter verbal y luego que ha sido, muy recientemente (julio del 2017), celebrado un contrato escrito.
Aunado a ello, si lo que pretende la parte actora es la protección de su posesión inquilinaria, existen diversas vías a efectos de salvaguardar no solo las posibles perturbaciones a su ocupación, sino además ampararse ante un potencial despojo.
Todo lo anteriormente señalado conlleva a concluir a quien este Tribunal preside en la inidoneidad de lo aquí solicitado por el actor con anterioridad a su admisión, esto es, in limine litis, a efectos de preservar los principios de celeridad y economía procesal, al no permitirse en virtud de los ya señalados presupuestos la iniciación de trámites previos inherentes a un procedimiento cuyo fin puede preverse, de antemano, como adverso para el propio accionante.
Así lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia cuando en sentencia de fecha 08 de marzo de 2012, dictada en el expediente N° 11-1155, con ponencia del magistrado MARCO TULIO DUGARTE PADRÓN, dejó sentado lo siguiente:
“A tal efecto, es oportuno destacar que esta Sala, en la sentencia N° 2.864 del 10 de diciembre de 2004, ratificada mediante decisión Nº 3.267/2005 del 28 de octubre también de esta Sala, estableció la diferencia existente entre las figuras de la inadmisibilidad y la improcedencia, en los siguientes términos:
“Así, la pretensión es admisible, cuando se da cumplimiento a los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten la tramitación de una causa, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión tiene lugar por la insatisfacción de esas exigencias que –sin que sea vista la causa– impiden la constitución del proceso.
Ahora bien, la «procedencia o improcedencia de la pretensión», es propia de un pronunciamiento de fondo (incidental o definitivo) y está necesariamente referida al mérito del asunto debatido en la incidencia o en el proceso, según el caso; es decir, a la aceptación que de un pedimento determinado hace el órgano jurisdiccional. Caso contrario, el tribunal declarará «sin lugar» o «improcedente» la pretensión, pero –en principio– luego de haber sustanciado el proceso.”
De tal manera, siguiendo los lineamientos expuestos en la citada decisión, se debe señalar que el pronunciamiento de admisibilidad o inadmisibilidad que realice un órgano jurisdiccional, se encuentra vinculado a la concurrencia o no de los requisitos previos que deben cumplirse necesariamente a los fines de darle curso a la tramitación de una determinada pretensión; mientras que la improcedencia comprende un pronunciamiento de fondo una vez que el órgano jurisdiccional ha admitido la pretensión, es decir, sobre el mérito de ésta, la cual puede ser in limine litis, es decir, atendiendo a los principios de economía y celeridad procesal, el órgano jurisdiccional puede negar -PREVIAMENTE A SU TRAMITACIÓN- el examen de la misma CUANDO NO TENGA VISOS DE PROSPERAR EN LA DEFINITIVA.” (Negritas, subrayado y mayúsculas del Tribunal)
En consecuencia, y con apoyo en una decisión cuyo criterio ha sido ratificado en múltiples ocasiones por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano de Justicia, la demanda bajo estudio deberá ser declarada improcedente in limine litis, y así quedará asentado en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
-III-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas este Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: ÚNICO: IMPROCEDENTE IN LIMINE LITIS la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL interpuesta por el ciudadano ANDRÉS JESÚS QUIROZ DÍAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-20.190.172, debidamente asistido por el profesional del derecho ROGER ANTONIO AGUEY ALGONZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.001. Así se establece.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017).
LA JUEZA,
Abg. YESIMAR GONZÁLEZ.

LA SECRETARIA,
Abg. ZAYDA MIRANDA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las once y media de la mañana (11:30 A.M.)
LA SECRETARIA,
Abg. ZAYDA MIRANDA

ASUNTO: WP12-R-2017-000246
YG/ZM