TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, 25 de septiembre de 2017
207º y 158º
Revisadas como han sido las actas procesales; este Tribunal observa que en fecha 22/07/2016 (fl. 176 al 185 pieza I), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de reparos al informe de partición presentado por el partidor ERIK RAMON ARELLANO SEMIDEY (fl.140 al 163 pieza I).

Ahora bien, el Tribunal por auto de fecha 12 de agosto de 2016 (fl. Vuelto del folio 187 pieza I), emplazó a las partes y al partidor para resolver los reparos formulados, que fueron calificados como graves por el Tribunal.

En fecha 25 de octubre de 2016, se llevó a cabo el acto convocado, estando presente la representación judicial de la parte actora, la parte demandada y el auxiliar de justicia designado “Partidor”, (fl. 194 al 196 pieza I).

Sintetizados como han sido los eventos procesales ocurridos en la presente causa; observa este Tribunal que la misma se encuentra en la etapa procesal de emitir pronunciamiento acerca de los reparos graves formulados por la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 15 de julio de 2016 y 177 al 185 (fl. 168 al 170; 177 al 185 y vueltos pieza I).

Ahora bien, se desprende en autos la controversia de Partición sobre un bien constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 01-02, ubicado en el Bloque 36 de la urbanización “Los Teques” en la ciudad de San Cristóbal, parroquia San Juan Bautista, Jurisdicción del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con el código Catastral N° 20-23-03-U01-013-036-036-000PP1-1-2, el cual tiene una superficie de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (61,50 M2), consta de las siguientes dependencias; sala-comedor, cocina-lavadero, baño, tres (3) dormitorios y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada norte del Edificio; SUR: con pared del apartamento N° 01-01, ESTE: con fachada este y escaleras común del Edificio; OESTE: con fachada oeste del Edificio; TECHO: con piso del apartamento N° 02-02, PISO: con techo del apartamento N° 00-02; propiedad en común de los ciudadanos JORGE ENRIQUE SAYAGO ANGEL venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V.-11.500.146; el cincuenta por ciento (50%), según consta en documento debidamente protocolizado ante el Registro Publico del Segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inscrito bajo el numero 2013.2015, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.11425, inserto a los folios -06- y -07- del presente expediente, y el otro cincuenta por ciento (50%) a la ciudadana LUZ ALEJANDRA MENDEZ DUGARTE venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V.-15.921.861; según consta en documento debidamente registrado ante la extinta Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28/02/2002, bajo el N° 37, tomo 009, protocolo 01, folio 1/6 correspondiente al 1° trimestre del año.-

En ese orden, se aprecia en el acta levantada conforme al artículo 787 del Código de Procedimiento Civil, de fecha 25/10/2016 lo manifestado por las partes interviniente de la siguiente manera:

La parte demandada formulante de los reparos:
“…Previa conversaciones en este acto con la parte actora se observa de ambas partes la intención de llegar a una solución pero es imposible llegar a un acuerdo sobre el precio del inmueble objeto de la partición, en virtud de ello, insistimos en los reparos graves que constan agregados a los autos y pedimos al ciudadano Juez que requiera del asesoramiento de la Superintendencia Nacional de esta ciudad en Barrio Obrero, calle 11, entre carrera 22 y 23 Edificio Nocrotaca, piso 2 de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 27 y 29 del Decreto con Rango Valor y Fuerza Orgánica de Precios Justos , en el sentido de que a través de su departamento técnico se ordene un avalúo al inmueble objeto de partición sin que ello implique en ningún momento desconocer los honorarios que le corresponden al ciudadano partidor designado en la presente causa. Los reparos graves se encuentran suficientemente fundamentados en escrito de fecha 15/ de junio de 2016, que corre inserto del folio 168 al 170, y así mismo en escrito de fecha 22 de julio de 2016 que corre del folio 177 al 185. (…)

La parte demandante:
“…
• En primer lugar la parte demandante no le hace ninguna objeción al informe técnico presentado en la debida oportunidad procesal por el experto ingeniero designado, en segundo lugar, se opone a que un organismo, que es un tercero, que desconoce el fondo de lo planteado en el expediente 22.207, sea mediador para establecer el precio al inmueble cuya partición se pide, porque las únicas personas cuando se hace una negociación de esta naturaleza y fija y tiene potestad para establecer el precio de venta, son los propietarios, en consecuencia estamos hablando que debería ser el precio especulativo, que el que le produce ganancia a los propietarios, no obstante lo dicho la parte demandante tiene la plena disposición para resolver el asunto acá planteado conflictivo de una manera amigable , pero insisto sin la intervención de un tercero, (…);
• Igualmente se reitera la oferta de adquisición o compra por la cantidad de VIENTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00)…”

El Partidor:
“…
• Niego los reparos, contesto en esta oportunidad que es la adecuada a cada una de sus partes, en cuanto a que el valor establecido es exagerado y sobre valorado, no lo es, sino que es el resultado de cálculos estadísticos universales aceptados para estos fines. En Cuanto en que el valor es de DIECISEIS MILLONES (Bs. 16.000.000,00), es Incorrecto aunque las partes de mutuos acuerdo pueden darle un valor inferior al calculo lo cual no seria su valor sino el precio acordado entre ellas. En el folio 168 vuelto en el numeral 3, el mercado de demanda es el que está acode con los precios justos su valor generalmente es un poco inferior al mercado de oferta. En el numeral 4 si se tomo en cuenta la ubicación , la edad de la construcción, el tipo de terreno no se tomo en cuenta ni se toma en cuenta, tipo de estructura no se tomo en cuenta ni se toma en cuenta por cuanto se trabajo por regresión múltiple y no por método de costo, si se tomo en cuenta la vialidad, la cercanía a los centros asistenciales y educativos, el acceso al transporte publico, y no se le aumento su valor por mejoras, lo cual ya se lo acabo de mostrar a las partes. En cuanto al numeral 5, se responde que se utilizo la metodología estadística para el cálculo denominada regresión múltiple lineal y tanto ella como sus cálculos completos están en el folio 157 de este expediente. si bien en el Informe de partición pagina 6 capitulo IV ubicado en el folio 146 dice “adoptará y aplicará una metodología científica estadística que hace uso de método de mercado, comparación directa, métodos de costos, depreciación física de Ross&Hindecker” no quiero decir que se utilizó Ross&Hindecker sino que ello es parte de la metodología comúnmente utilizada, observándose que a continuación digo “según o expresado en los cálculos” y en el anexo cálculos folios 157 se puede observar claramente la tabla de regresión e incluso dice la palabra regresión en la casilla derecha de la segunda línea de la primera tabla dice “regresión lineal”, en la primera casilla de la segunda tabla. (…)
• En cuanto al numeral 8, en el informe si se especifica tanto el método como los cálculos utilizado (…) El informé no es ni injusto, ni exacto, ni genera daño patrimonial por ser valoración de precio, sino que es justo, exacto y calcula el valor correcto, por métodos universalmente aceptados como justos, como especifica en el folio 144 numeral 1, además de los cálculos del mismo informe. En cuanto al numeral 9, las correcciones a las referenciales que se especifican (por fecha, área, ubicación) no se aplican porque no se realizó el calculo por metodología de comparación directa, sino que realizó por metodología de regresión y las variables independientemente utilizadas fueron área de construcción, ubicación, baños, habitaciones, puestos de estacionamiento, edad de años, además para la determinación del punto de ubicación del valor en el rango de valores, entre el minino y máximo, resultados de la regresión, se utiliza las variables cerrado, vigilancia, social urbanismo, remodelación, seguridad. En cuanto al numeral 10, en cuando que no es posible de determinar en donde se aplico la tabla de Ross&Hindecker ella se aplica cuando se trabaja por método de costo, el cual es recomendable para construcciones atípicas pero para apartamentos de modelo típico es preferible el método de regresión o comparación estadístico, lo bueno de la regresión es que sus cálculos arrojan resultados muy fríos y matemáticos, con gran exactitud, sin que tenga mucho que ver valores de criterios. Si hubiera utilizado el método del costo y por tanto la tabla de Ross&Hindecker habría tenido que valorar el terreno por un método estadístico todo el edificio por costo y según el porcentaje de condominio determinar el valor del apartamento, lo cual es un poquito menos exacto y posiblemente le habría dado un poquito mas de valor al apartamento. En cuanto al numeral 11, si quieren puedo aplicar correctamente la Ley de Aranceles Judicial y cobrarles un poquito más por la partición, 3% por las primeras 5.000 U,T., 2% por las siguientes 5.000 U,T. y el 1% del excedente, no obstante respeto y honro el compromiso y a fijado del 1% por la totalidad. (…)
• Se añade ilustras en que consiste el método Ross&Hindecker de manera clara y sencilla, Ross dice que los bienes se deprecian por su edad, (no aplicable a terrenos) y Hindecker dice que los bienes se deprecian por su mantenimiento, entre los métodos para depreciar por edad, el mas universalmente aceptado es el Ross que combina el de la línea recta con el de Kuensle, promediando el resultado de estos dos métodos, y el método de Ross&Hindecker combina en una formula de depreciación por Ross y por Hindecker, pero para aplicarlo primero hay que calcular el valor de reposición del bien que es su valor para reponerlo por uno igual pero completamente nuevo, lo cual se obtiene calculando y sumando lo costos directos e indirectos. (…).
• El numeral 5, no estoy de acuerdo por cuanto RUPDAE no hace avalúos…”

Vistas las actuaciones arribas explanadas Este Tribunal procede a pronunciarse sobre los reparos en los términos siguientes:

Del informe de avalúo del partidor, se desprende que el inmueble posee una superficie de 62,50 metros cuadrados, determinando su valor en la cantidad de Cincuenta y Un Millones Treinta y dos Mil Doscientos Cuatro Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs. 51.032.204) y constituyendo la cuota parte para cada comunero en la cantidad de Veinticinco millones Doscientos Sesenta mil novecientos cuarenta y un Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.260.941,00) para la parte demandante y Veinticinco millones Doscientos Sesenta mil novecientos cuarenta y un Bolívares con cero céntimos (Bs. 25.260.941,00) para la parte demandada. Valor que fue objetado por la parte demandada, por sobrevaluado, contradiciendo los argumentos y métodos aplicados por el partidor designando.

En este orden de ideas, se desprende de la misma manera documentales aportados por el partidor designado, en el cual se observa el precio (referencia) de inmuebles ubicados en el mismo sector donde se encuentra el inmueble objeto de la presente partición; así mismo recomienda el auxiliar de justicia:
“…también se comenta que aunque la inflación ha subido todos los precios hasta hace unos meses, en los últimos meses el incremento o decremento de la variación de precios de viviendas se ha desligado de su relación con la inflación general del país…”
“…es de tener en cuenta que el avalúo para la partición fue realizada para la fecha 16/05/2016, hace seis meses, que en la variación de precios actual es mucho tiempo, y expira el tiempo de validez legal del avalúo…”

Analizados todos los argumentos expresados por el partidor designado en la presente causa, se observa que el mismo empleo la metodología Científica Estadística que hace uso del método de mercado comparación directa, método de Costo, Depreciación física de Ross&Heindecker, según lo expresado en los cálculos denominada regresión múltiple lineal, lo cual le permitió obtener el justiprecio del bien. De igual manera al examinar en las referenciales aportadas por el partidor mediante diligencia de fecha 11/11/2016 inserta a los folios -198 al 215-, se observa que existen inmuebles de la misma zona pero que varían su valor según el sector, destacándose con menos valor los inmuebles ubicados en la Urbanización Los Teques, sector Santa Teresa Parroquia San Juan Bautista del municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que es donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de partición; considerando este jurisdicente que a pesar de los criterios técnicos empleados por el partidor para determinar el valor del bien inmueble objeto de la presente controversia, teniendo sus bases técnico-científico muy ampliamente explicados, el valor establecido al inmueble fue estipulado de manera muy elevada para ese entonces, a comparación de las referencias que se aprecian en autos. Así se considera.-

En cuanto al argumento de solicitud de avalúo del inmueble a través de la Superintendencia Nacional de Precio Justos, el artículo 778 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

“…Artículo 778.- En el acto de la contestación, si no hubiere oposición a la partición, ni discusión sobre el carácter o cuota de los interesados y la demanda estuviere apoyada en instrumento fehaciente que acredite la existencia de la comunidad, el Juez emplazará a las partes para el nombramiento del partidor en el décimo día siguiente. El partidor será nombrado por mayoría absoluta de personas y de haberes. Caso de no obtenerse esa mayoría, el Juez convocará nuevamente a los interesados para uno de los cinco días siguientes y en esta ocasión el partidor será nombrado por los asistentes al acto, cualquiera que sea el número de ellos y de haberes, y si ninguno compareciere, el Juez hará el nombramiento…”; Negrilla y Subrayado propio del Tribunal.

Se entiende claramente en nuestra norma legal adjetiva, la especificación en cuanto a los casos de Partición, instando al Juez a la convocatoria de nombramiento de Partidor en su oportunidad legal; procedimiento que fue debidamente acatado por este Tribunal a los fines de garantizar el debido proceso en toda la instancia posible; vista de ello se evidencia en los actos realizados en fecha 01/05/2016 y 12/04/2016 inserto a los folios -135- y -136-; en tal virtud mal podría este jurisdicente proveer procedimientos distintos a los determinados en la norma, como en el caso de requerir ante otro organismo en especifico su intervención por medio de asesoria o Informe que pudiera derivar para la definitiva en la presente causa, ya que las estipulaciones arriba descritas no lo consideran, ya que seria contravenir todos los efectos en el presente Juicio; En consecuencia, el argumento peticionado debe desecharse. Así se decide.

Es de apreciarse el hecho cierto de que: 1°) desde el tiempo transcurrido en que se consignó el Informe (17/05/2016 fls. 140 al 163) hasta la presente fecha, mas de un año, el valor de dicho bien ha acrecentado de manera fuertemente notoria; y que 2°) se demuestra los actos de ofrecimientos de cada una de las partes en su alícuota correspondiente para llegar a un termino en el presente procedimiento, en virtud de ello este jurisdicente considera forzosamente necesario y pertinente la diligencia de aclarar con el resultado de un nuevo Informe el valor actual del bien inmueble objeto de la presente controversia, nombrando nuevo partidor para dicha misión. Así mismo, a pesar de considerar que el valor del inmueble se determinó de manera elevada, no es menos cierto que el partidor designado cumplió con su misión encomendada, y por cuanto no se evidencia en autos el pago de sus honorarios, es deber de esta Instancia el cumplimiento de dicho pago. Así se decide.-

Este Tribunal observa que dada las delaciones esgrimidas y debidamente demostradas por la parte demandada en relación a los reparos graves, en virtud de que el partidor debidamente designado y juramentado ciudadano Erik Ramón Arellano Semidey emitió opinión con respecto al monto del único bien objeto de la presente partición en la cantidad de Cincuenta Y Un Millones Treinta Y Dos Mil Doscientos Cuatro Bolívares Con Cuatro Céntimos ( Bs. 51.032.204,04), tal y como lo contempla el articulo 777 y siguiente del Código Procesal Civil , considerando estas circunstancias fácticas en cuanto al monto que cuestiona las parte demandada, se hace necesario aclarar dicho monto tanto a este Despacho judicial como a las partes intervinientes, por medio de avalúo que realice pormenorizadamente un experto correspondiente, todo con la finalidad de que se exprese en autos un valor real del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 01-02, ubicado en el Bloque 36 de la urbanización “Los Teques” en la ciudad de San Cristóbal, parroquia San Juan Bautista, Jurisdicción del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con el código Catastral N° 20-23-03-U01-013-036-036-000PP1-1-2, el cual tiene una superficie de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (61,50 M2), consta de las siguientes dependencias; sala-comedor, cocina-lavadero, baño, tres (3) dormitorios y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada norte del Edificio; SUR: con pared del apartamento N° 01-01, ESTE: con fachada este y escaleras común del Edificio; OESTE: con fachada oeste del Edificio; TECHO: con piso del apartamento N° 02-02, PISO: con techo del apartamento N° 00-02; propiedad en común de los ciudadanos JORGE ENRIQUE SAYAGO ANGEL venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V.-11.500.146; el cincuenta por ciento (50%), según consta en documento debidamente protocolizado ante el Registro Publico del Segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inscrito bajo el numero 2013.2015, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.11425, inserto a los folios -06- y -07- del presente expediente, y el otro cincuenta por ciento (50%) a la ciudadana LUZ ALEJANDRA MENDEZ DUGARTE venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V.-15.921.861; según consta en documento debidamente registrado ante la extinta Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28/02/2002, bajo el N° 37, tomo 009, protocolo 01, folio 1/6 correspondiente al 1° trimestre del año. Y una vez conste en el expediente la referida experticia avalúo debe el partidor anteriormente identificado acatar el mismo para todos los efectos siguientes. Así se decide.-

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LOS REPAROS GRAVES formulados por la representación de la parte demandada.

SEGUNDO: Una vez quede firme la presente decisión y para todos los efectos de la nueva experticia, se ordena notificar al ciudadano FREDDY PRATO RINCO titular de la cedula de identidad N° V.-5.328.037, C.I.V.-40.810, 0416-118-2561, 0276-3564684 a los fines de su aceptación. Una vez conste en autos la aceptación correspondiente, a las 10:00 de la mañana del Tercer (03°) día de Despacho siguiente tendrá lugar el acto de Juramentación.

TERCERO: No hay condenatoria en costas por no verificarse el vencimiento total.

CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Josue Manuel Contreras Zambrano
El Juez Titular Alicia Coromoto Mora Arellano
La Secretaria

JMCZ/y.r
Exp. N° 22.207-2015