TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 207º y 158º
Maiquetía, veinte (20) de abril de 2018
ASUNTO N°: WP12-R-2017-000070
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: FRANCISCO LEODORO RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ y GONZALO PÉREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N°. V-2.113.766 y V-1.577.436 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.568.
DEMANDADA: ANA BISBAL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.563.391.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Apelación del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo de local comercial, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que el día 15 de Diciembre de 2009 se celebró un contrato de arrendamiento entre el anterior arrendador Jesús Rafael López, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 1.154.360, con la ciudadana ANA BISBAL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 4.563.391, sobre un local comercial distinguido con el N° 20-B, ubicado en la Calle Los Baños (antes Boulevard Ballenilla) entre esquina de la calle El Cristo y Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía, del Estado Vargas. 2) Que la clausula cuarta del referido contrato establece que la duración del mismo sería por un (1) año fijo a partir del 15 de diciembre de 2009, y la clausula segunda indica que el canon de arrendamiento es por la suma de Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs.430,00). 3) Que el arrendador no cancela lo pactado siendo ese su sagrado deber de cancelarlo al día convenido, de manera que estaba incumpliendo con lo suscrito y pactado en el contrato de arrendamiento. 4) Que desde hace meses han conversado de manera amigable con el inquilino, para regular esta situación y no han llegado a ningún acuerdo. 5) Que el arrendatario no cancela el día convenido, por lo que está incumpliendo con lo establecido en el contrato de arrendamiento. 6) Que tiene más de un (1) año que no cancela el canon de arrendamiento. 7) Que en diciembre de 2016 sus clientes hablaron con la arrendataria y le manifestaron el interés de que desalojara el inmueble de forma amigable, pero no le prestó atención. 8) Que tomando en cuenta la nueva Ley de Alquileres en cuanto a la prescripción de los pagos insolutos solo procede a demandar los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, Diciembre del 2016, y enero, febrero de 2017, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva. 9) Que de acuerdo a la nueva ley de Alquileres, demanda a la ciudadana ANA BISBAL por desalojo por falta de pago, fundamentando su pretensión en los artículos 1159, 1167, 1264, 1579 y 1616 del Código Civil vigente, cláusulas segunda y cuarta del referido contrato y el artículo 40 de La Ley de Arrendamiento de Local Comercial, ordinal “A”, para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A la entrega inmediata del inmueble (local), completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones que lo recibió. SEGUNDO: la cantidad de Tres Mil Diez Bolívares (Bs. 3.010,00), a razón de cuatrocientos treinta (Bs. 430,00) Bolívares mensual por vía de daños y perjuicios correspondientes a los meses de Agosto hasta Diciembre de 2016, Enero y Febrero de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva del presente proceso. TERCERO: A pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Que estima la demanda en la cantidad de Bolívares Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000, 00), equivalentes a 1.666,66 Unidades Tributarias. CUARTO: que presente solvencia de los servicios de suministro de agua y luz eléctrica.
En fecha 21 de Marzo de 2017 el Tribunal de Municipio admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con lo establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la parte demandada, ciudadana ANA BISBAL, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 24 de Mayo de 2017, en los siguientes términos: 1) Que rechaza, contradice y niega tanto los hechos por no ser ciertos y en cuanto al derecho por no estar ajustado a la realidad Jurídica, la demanda incoada por los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRÍGUEZ y GONZALO PÉREZ CONTRERAS. 2) Que en fecha 15 de diciembre de 2009 se celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS RAFAEL LÓPEZ, por el arrendamiento de unas bienhechurías destinadas a funcionar como local comercial, ubicadas en la calle los baños, al lado de la antigua diez, parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del estado Vargas y que el local arrendado esta distinguido con el N° 20-B. 3) Que existe una confusión ya que la ciudadana ANA BISBAL, suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 2009, pero en fecha 07 de junio de 2011, el arrendador traspasó a la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento. 4) Que en fecha posterior se celebró una transacción con los ciudadanos Gonzalo Pérez y Francisco Rodríguez para poner fin al juicio de resolución de contrato de arrendamiento que cursaba en el Juzgado Cuarto de Municipio, en el cual ambas partes resuelven en todo y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Departamento Vargas (Hoy Municipio Vargas) el seis (6) de Julio de 1981, bajo el N° 37, y que tenía por objeto una parcela de terreno de aproximadamente Un Mil Ocho Metros Cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros Cuadrados (1.008,35 M2), ubicada en la calle los baños entre esquina de la Calle el Cristo y Av. Soublette, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del estado Vargas, y que el arrendatario renuncia a favor de los copropietarios a todos los derechos que tienen sobre el inmueble y le cede la posesión plena sobre las bienhechurías en su totalidad. Asimismo los copropietarios le otorgan los quince (15) días continuos a partir del nueve (9) de junio de 2011 para que desocupen el inmueble y lo entreguen libre de bienes y personas a los copropietarios. El arrendatario desiste tanto del procedimiento como de la acción de la pretensión que por retracto legal arrendaticio incoara en contra de los copropietarios y de la Sociedad Mercantil ASA-CONSTRUCCIONES C.A., así mismo el arrendatario dejó sin efecto la cesión de derechos litigiosos de fecha 18/07/2008, y la cual cedió los derechos litigiosos a la empresa Inversiones Delvis 2028, C.A, la cual renunció a dicha cesión manifestando que el arrendatario será la única persona autorizada para retirar consignaciones inquilinarias o cualquier cantidad de dinero depositados a su favor o derivadas de algún contrato de arrendamiento suscritas por él. 5) Que el ciudadano VALENTÍN MARÍN dio en arrendamiento el inmueble, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública en fecha 06/06/1981 el cual en su cláusula 8° se estipulaba que el arrendatario no podía ceder ni traspasar el inmueble sin consentimiento del arrendador, sin embargo el arrendador subarrendó el inmueble. 7) Que el ciudadano NELSON ENRIQUE SÁNCHEZ CHIRINO, compró el inmueble descrito y sacado a la venta por un juicio de partición que intentaron los herederos del ciudadano Valentín Marín en fecha 25/03/1999 y en fecha 29/11/2007 vendió a los ciudadanos GONZALO PÉREZ y FRANCISCO RODRÍGUEZ. 8) Que el canon de arrendamiento es de cuatrocientos treinta bolívares mensuales (Bs. 430.00). 9) Que el contrato establece en su cláusula cuarta que la duración del mismo será de 1 año fijo contando a partir del 15 de diciembre de 2009, convirtiéndose el mismo en un contrato indeterminado. 10) Que es falso que la parte actora haya querido suscribir un nuevo contrato, igualmente es falso que el contrato de arrendamiento lo hayan incumplido y que estén violando el sagrado deber del inquilino como es cancelar durante los primeros cinco días de cada mes el canon de arrendamiento. 11) Que niega por ser totalmente falso que tengan más de 1 año sin cancelar el referido canon. 12) Que es contradictorio e irónico por la parte actora que de ese alquiler dependa el sustento económico de su familia lo que no concuerda con el hecho de que no retiran el dinero depositado por concepto de alquileres. 13) Que es falso que en el mes de Octubre del año 2016 hayan hablado con la arrendataria y le manifestaron de manera amigable que desalojara el inmueble. 14) Que es falso que la demandada lleva los meses de Agosto hasta diciembre de 2016, enero y febrero de 2017 ya que ella ha pagado y ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento dicho pago lo realiza ante el juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de este Circuito Civil.
Cumplidos los actos procesales previos, en fecha 30 de junio de 2017, el A Quo, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en cumplimiento al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó para el día 27 de julio de 2017 para que tenga lugar la audiencia de juicio.
Celebrada la audiencia de juicio, en fecha 10 de agosto de 2017, el A Quo publicó el texto integro de la sentencia en los siguientes términos:

“(…)
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO (sic) DE LA CIRCUNSCRIPCION (sic) JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley (sic) PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda de desalojo incoada por el abogado PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N°. 49.568 apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ (sic) RODRIGUEZ (sic) y GONZALO PEREZ (sic) CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.113.766 y V-1.577.436, en contra de la ciudadana ANA BISBAL, titular de la cédula de Identidad N° V-4.563.391. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandante la entrega del inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con el Nro. 20-B, ubicado en la Calle los Baños (antes Boulevard Ballenilla) entre esquina de la calle El Cristo y Avenida Soublette, parroquia Maiquetía del estado Vargas, libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena a la parte demandada pagar a la parte actora por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2017, cada uno por la suma de cuatrocientos treinta bolívares (Bs.430,00), y los que se sigan venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, para cuyo cálculo se ordenara una experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se ordena a la parte demandada a presentar las solvencias de los servicios de agua y electricidad. QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Dictado y publicado el respectivo fallo, la ciudadana Ana Bisbal debidamente asistida por las abogadas Gloria Marina y Marbella Silveira inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.289 y 166.127 respectivamente, ejercieron recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 02 de Octubre de 2017, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó al vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran escritos de informes.
En fecha 01 de noviembre de 2017, la parte demandada ciudadana ANA BISBAL, debidamente asistida por las abogadas GLORIA MARINA y MARBELLA SILVERIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.289 y 166.127 respectivamente, consignaron escrito de informes.
En fecha 16 de Noviembre de 2017, vencido como se encontrara el lapso de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, el Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendario siguientes a la precitada fecha a fin de dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de febrero de 2018, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de quince (15) días calendarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la parte demandada, ANA BISBAL, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 10 de agosto del 2017, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por los ciudadanos FRANCISCO RODRÍGUEZ Y GONZALO PÉREZ, contra la ciudadana ANA BISBAL, arriba identificados.
-III-
MOTIVA
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
En la oportunidad de fundamentar la demanda incoada, la representación judicial de la parte actora se expresó en los términos siguientes: “Fundamento la presente demanda en los artículos 1159, 1167, 1264, 1579 y 1616 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Asimismo, solicitó en su particular primero: “…La entrega inmediata del inmueble local, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió…”
Como se puede apreciar, pese a que la actora menciona en su escrito los artículos 1.159, 1.167, 1264, 1579 y 1616 del Código Civil, relativos a la resolución de contrato, e igualmente peticiona en su punto primero la resolución del contrato suscrito con el demandado, pues el incumplimiento alegado ocurrió durante la vigencia de la ya derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2011), interpuso la demanda objeto de la presente apelación con posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, fundamentando su demanda en el artículo 40 de la misma.
Ahora bien, observa este Juzgador que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, ya que si bien el actor solicitó el desalojo del inmueble como consecuencia de la resolución, la misma, tal como bien estableció el a quo, no es aplicable a casos como el de autos, siendo el desalojo la única vía posible, cuyas causales específicas se encuentra en su totalidad reguladas en los literales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y basándose lo aquí expuesto (incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento), en el literal “a” del precitado cuerpo normativo.
Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago y no la resolución de contrato, más aun, cuando el nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otrora se hiciera obligatorio analizar, razón por la cual, es correcta la calificación dada por el a quo respecto a la acción ejercida, pues se trata, de un desalojo de local comercial. Así se establece.
SOBRE EL MÉRITO
Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
El busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con el accionado, identificado con el Nº 20-B, ubicado en la calle los baños (antes Boulevard Ballenilla), cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 15 de Diciembre de 2009, con un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs. 430,00) mensuales, no estableciéndose prórroga. Asimismo, se fijó que serían por cuenta del arrendatario los pagos por concepto de agua, gas, aseo urbano, energía eléctrica. Indica la parte actora, además, que la prenombrada arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016; enero y febrero del año 2017; lo que hace un total de siete (07) meses, lo que multiplicado por el canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 430,00), da un total de TRES MIL DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.010,00), en consecuencia demanda el desalojo por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales. En la oportunidad de la contestación, la parte demandada niega por ser totalmente falso que tenga más de un año sin cancelar el canon de arrendamiento, contradice el dicho de la parte actora que de ese alquilar depende el sustento económico de su familia lo que no concuerda con el hecho de que no retiran el dinero depositado por concepto de alquiler, como también es falso que en el mes de octubre del 2016 hablaron con la parte demandada y le manifestaron que desalojara el inmueble. Probado en autos que los mismos tienen un contrato arrendaticio desde el 15 de diciembre del año 2009.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de la insolvencia planteada por la actora respecto a los cánones de arrendamiento y supuestamente insolutos, pues, la parte demandada niega la existencia de la deuda cuyo reconocimiento y condena se pretenden.
Al respecto, el a quo concluyó de la siguiente manera:
“Pues bien, en lo que respecta a la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento que fue imputada a la parte demandada en el libelo de la demanda, observa este Tribunal que la Clausula Segunda y Tercera del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:
“…Segunda: El canon de arrendamiento por las bienhechurías propiedad de EL ARRENDADOR, es la suma de CUATROCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs.430,00); canon que será cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros cinco (5) días del mes. Serán a cargo de LA ARRENDATARIA los gastos que origine la redacción del presente contrato, así como los que sean necesarios para la autenticación del mismo. TERCERO: La falta de pago oportuno de una (1) Mensualidad de arrendamiento, así como la violación de cualquiera de las disposiciones contenidas en este contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a resolver el presente contrato y sujeta a LA ARRENDATARIA al pago de los daños y perjuicios que le ocasione la precitada moratoria en el pago y a la entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado de personas…”
Las anteriores cláusulas contractuales imponen al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, cuyo incumplimiento en el pago subsiguiente a la fecha de su exigibilidad, facultaría a los arrendadores a exigir la devolución del inmueble.

(…)
Por consiguiente, habiéndose constatado el incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento reclamados, es por lo que esta circunstancia conlleva a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo fundamentada en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.616 del Código Civil, cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento y el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales Ordinal “a”.
En este sentido, observa esta Juzgadora que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio de arrendamiento para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con este espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario, de acuerdo a lo señalado en el artículo 14 de la Ley de Alquileres de local comercial, lo que hace valer la parte actora, resulta procedente en derecho el desalojo, y así lo dictaminará esta sentenciadora en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.”
En efecto, establece la recurrida que habiéndose constatado el incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento reclamados, es por lo que esta circunstancia conlleva a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo, ello por supuesto, sin efectuar el análisis de la oportunidad del pago reflejada en los respectivos comprobantes de consignación y concatenarlos con lo que en tal sentido debe interpretarse de la cláusula segunda del contrato.
Ciertamente, establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“SEGUNDO: El canon de arrendamiento por las bienhechurías propiedad de EL ARRENDADOR, es la suma de CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (B.F. 430,00); Canon que será cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros cinco (5) días del mes. Serán a cargo de LA ARRENDATARIA los gastos que origine la redacción del presente contrato, así como los que sean necesarios para la autenticación del mismo…”
Por su parte, la cláusula tercera, deja sentado lo siguiente:
“TERCERO: la falta de pago oportuno de una (1) mensualidad de arrendamiento, así como la violación de cualquiera de las disposiciones contenidas en este contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a resolver el presente contrato y sujeta a LA ARRENDATARIA al pago de los daños y perjuicios que le ocasiones la precitada moratoria en el pago y a la entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado de personas.”
En este sentido y como fundamento del desalojo, el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para de Uso Comercial, establece:
“Artículo 40. Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, enero y febrero del año 2017 lo que hace un total de siete (07) meses lo que multiplicado por el canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS TREINTA (Bs. 430,00), da un total de TRES MIL DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.010,00).
En este sentido, consigna la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, el contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos JESÚS RAFAEL LÓPEZ y ANA BISBAL, mediante la cual queda demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos ut supra.
De una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se puede constatar que la parte demandada consignó comprobante de consignación de pago, efectuado ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016 y los meses de enero, febrero y marzo del año 2017, según el siguiente detalle: 1) El mes de agosto consignado en fecha 16/09/2016. 2) El mes de septiembre consignado en fecha 5 de octubre de 2016. 3) El mes de octubre consignado en fecha 4 de noviembre de 2016. 4) Los meses de noviembre y diciembre, consignados en fecha 5 de diciembre de 2016. 5) El mes de enero y febrero de 2017, consignados en fecha 6 de octubre de 2017.
Así se tiene que los precitados documentos acreditan que tales consignaciones fueron realizadas, pero a tenor de lo previsto en el contrato y asumido como obligación por parte de la arrendataria, los meses de agosto de 2016, enero y febrero de 2017 se efectuaron en forma extemporánea, pues, a tenor de la clausula contractual el canon será cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros cinco (5) días del mes, por lo que, entendiéndose que el pago fue estipulada por mensualidades vencidas, los primeros cinco días deben corresponder al mes siguiente al del vencimiento.
Ahora bien, siendo que el pago en el caso de marras se ha verificado por medio del procedimiento de consignaciones arrendaticias, precisa este sentenciador determinar si el mismo ha sido legítimamente efectuado, al respecto vale la pena acotar, que el pago por consignación consiste en el beneficio o derecho que le concede la ley al arrendatario, o a cualquier tercero que actúe en nombre y en cargo de aquél, cuando el arrendador o propietario rehuse recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad. De esta noción deducimos algunos elementos como son: la existencia jurídica de la relación arrendaticia, la persona del consignante (su aptitud), la aptitud para recibir el pago por consignación, el objeto del pago por consignación (en relación con su identidad e integridad), lugar de pago y tiempo para la consignación.
Las características o elementos antes enunciados, constituyen los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia.
Entonces, estos requisitos esenciales serían los siguientes: 1) Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado. 2) Tiempo para la consignación. 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa. 4) Identidad del consignatario. 5) Consignación del monto exacto. 6) Las referencias del inmueble arrendado.
De todos estos requisitos, vale la pena analizar el relativo al tiempo del pago, y al respecto señala el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pág. 456, lo siguiente:
“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Y como observamos, comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida, siempre que no se trate del caso excepcionalmente establecido en el artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, que comprende el pago anticipado. Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración (…)
(…)
La consignación “después del tiempo”, “preclusiva” o “por retardo”, como se deduce de su propia expresión, es aquélla realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación. Esa “preclusión consignatoria” podemos entenderla en dos sentidos: uno, que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el “plazo legal” de los quince (15) días del artículo 51, de LAI, y otro, de haberse efectuado la misma después de agotado el “plazo convencional” (siempre qie exceda al “plazo legal”) fijadfo por las partes como oportunidad fuera de la que el arrendatario es considerado en estado de mora…”
En el caso de autos ha concluido el A Quo en que el pago no se verificó en forma oportuna a tenor de la previsión contractual, pero interpreta el a quo que la clausula segunda estipula la obligación del pago dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, lo cual le lleva a concluir que el pago se pactó en forma anticipada, sin embargo, es claro para quien aquí suscribe que la oportunidad del pago prevista en la clausula segunda, es “por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros cinco (5) días del mes…”, lo que entendemos que se trata de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al vencimiento, lo cual es menor al plazo legal para la consignación arrendaticia.
En tal sentido, la arrendataria demandada a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación en la etapa probatoria trajo a los autos recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, enero y febrero del año 2017. Por lo que corresponde a este juzgador analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de agosto, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, las partes convinieron que dicho pago fuera por mensualidades vencidas, es decir, dentro de los primeros quince (15) días del mes de septiembre del año 2016, y no el 16 de septiembre del año 2016, ya que tal consignación resulta extemporánea, pues habían vencido los quince (15) días que da la ley. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2016, consignado en fecha 5 de octubre de 2016, según lo explicado, fue realizado tempestivamente, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad cuyo pago fue pactado por mensualidades vencidas. Igualmente resulta tempestiva la consignación arrendaticia del canon de arrendamiento del mes de octubre del año 2016, y la de noviembre y diciembre del año 2016, realizada en fecha 4 de noviembre y 5 de diciembre de 2016, esta última consignación efectuada en forma anticipada. Pero no es tempestiva la consignación correspondiente a los meses de enero y febrero de 2017, cuyas consignaciones se acreditaron en alzada y ambas se verificaron en fecha 6 de octubre de 2017, por lo que, siendo que la correspondiente al mes de enero tenía hasta el 15 de febrero y la de febrero tenía hasta el 15 de marzo de 2017, para su valida consignación, es evidente que las mismas se efectuaron en exceso del plazo legal de quince días continuos siguientes al vencimiento.
En efecto, la sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razón de realizarce, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta al mes de agosto de 2016, enero y febrero del año 2007, cuya falta de pago en parte dio lugar a la presente acción.
Así las cosas, en concordancia con la opinión sostenida por el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su texto “ANALISIS DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA INQUILINARIA”, Pág. 14, las normas inquilinarias son de orden público y por consiguiente derogatorias del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en consecuencia el lapso para la consignación de las pensiones de arrendamiento es uno solo, el que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes contractual, es decir, si el canon de arrendamiento se pactó desde el 15 de un mes hasta el 15 del siguiente mes, el arrendatario tendrá a partir del día 16 inclusive el plazo de los 15 días para la consignación. Si se pactó que el canon debe pagarse por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días del mes siguiente y el propietario se niega a recibir el canon, éste deberá consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la localidad dentro de los primeros quince (15) días del mes siguiente, sin adicionar el plazo convencional, ya que, éste quedó sin efecto al no aceptar el propietario el pago del canon de arrendamiento. Si el pago ha sido pactado por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario tendrá hasta el día 15 de ese mismo mes para hacer la consignación en caso de que el propietario se rehúse a recibir el pago del canon de arrendamiento.
El arrendatario o demandado en el caso de marras incumplió la cláusula contractual relativa al tiempo del pago, pues, habiéndose estipulado el pago por mensualidad vencida, los primeros cinco (5) días del mes siguientes, la consignación del mes de agosto debió verificarse dentro de los primeros quince (15) días del mes de septiembre de 2016 y no el 16 de septiembre de 2016, como fue acreditado en autos, por lo que la misma resulta extemporánea, lo cual por sí solo no resulta determinante para declarar en insolvencia a la arrendataria, pues, es de todos conocido que durante el periodo comprendido entre el 15 de agosto de 2016 y el 15 de septiembre de 2016, estuvo vigente el acostumbrado receso judicial, lo que pudo obstaculizar el cumplimiento de la obligación en forma tempestiva por parte de la demandada. Pero en el caso de los meses de enero y febrero de 2017, los cuales fueron consignados en forma conjunta en fecha 6 de octubre de 2017, si se puede apreciar una conducta no muy diligente de la demandada, pues tales consignaciones se realizaron siete (7) meses luego de su vencimiento, en evidente exceso del plazo legal para la consignación, no logrando el accionado demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar como acreditada la causal de desalojo invocada por la parte actora prevista en el literal A de la Ley de Arrendamiento de Local Comercial.- Así se establece.
En cuanto a las solvencias requeridas, no existen elementos de convicción suficientes para acreditar la obligación contractual por parte del arrendatario de presentar al arrendador al término del vinculo contractual las solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica, razón por la cual se desestima dicha pretensión.- Así se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación incoada por la parte demandada, ciudadana ANA BISBAL, contra la decisión de fecha 10 de agosto de 2017, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se establece. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos FRANCISCO RODRÍGUEZ y GONZALO PÉREZ contra la ciudadana ANA BISBAL, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el demandado no dio cumplimiento al pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de agosto de 2016, enero y febrero de 2017, en la forma prevista en el contrato y habiendo acudido al procedimiento de consignaciones las mismas no fueron legítimamente efectuadas, pues, estas fueron efectuadas en forma extemporánea por tardía. Así se establece. TERCERO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble de autos, el cual está constituido por un Local comercial identificado como local 20-B, ubicado en la Calle los baños, al lado de la DIEX, parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: con local donde funciona la D.E.X.; SUR: con pasillo general; ESTE: Con local N°21-B; y OESTE: Con local N° 19-B. CUARTO: Respecto a la cancelacion de los canones de arrendamientos demandados, se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016; enero y febrero del 2017 por la cantidad de TRES MIL DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.010,00), los cuales ya han sido consignados, por lo que debe el actor proceder al correspondiente retiro de tales consignaciones; y en cuanto a los que se sigan venciendo hasta la publicación del presente fallo, será determinado mediante experticia complementaria. Así se establece. QUINTO: En cuanto a las solvencias requeridas, no existen elementos de convicción suficientes para acreditar la obligación contractual por parte del arrendatario de presentar al arrendador al término del vinculo contractual las solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica, razón por la cual se desestima dicha pretensión.- Así se decide. SEXTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, Notifíquese, Regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinte (20) día del mes de abril del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 207° y 158°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:15 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO

Asunto: WP12-R-2017-000070
CEOF/GD.-