TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

DEMANDANTE:
Ciudadana CÁNDIDA MARIA MORA URBINA, titular de la cédula de identidad N° V- 5.649.989.

Apoderado de la demandante:
Abogados Efraín José Rodríguez Gómez y Jesús Arnoldo Zambrano Castro, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 28.204 y 36.806, respectivamente.

DEMANDADA:
Ciudadana GLADYS LORENA ONTIVEROS CANO, titular de la cédula de identidad N° V- 13.505.706.

Apoderados de la Demandada:
Abogados Romy Gabrielly Reyes Ramírez, Pedro José Vivas Contreras, Yenny Celina Cano Niño y María Alida Valero Delgado, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 85.462, 159.222, 58.572 y 58.630, en su orden.

MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS y PERJUICIOS – Apelación de la decisión dictada en fecha 18-04-2017, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 07-08-2017, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 8118, procedente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 28-06-2017, por la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez, actuando con el carácter de co apoderada de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 18-04-2017.
En la misma fecha de recibo, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:
De los folios 01-06, escrito presentado para distribución en fecha 09-07-2013, por la ciudadana Cándida María Mora Urbina, asistida de abogados, en el que demandó por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios de conformidad con los artículos 1167, 1263 y 1264 del Código Civil, a la ciudadana Gladys Lorena Ontiveros Cano, en su condición de optante compradora para que conviniera o a ello fuera condenada por el Tribunal en declarar resuelto y sin efecto jurídico alguno el contrato de promesa bilateral de compra-venta, firmado el día 15-12-2010, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 45, tomo 242 de los libros de autenticaciones, que es el instrumento fundamental de esta demanda, sobre el inmueble de su propiedad; declarar a su favor como indemnización por daños y perjuicios que se le han ocasionado, debido al incumplimiento de demandada, la cantidad de Bs. 280.000,00, para que quedaran en su poder por tales conceptos; protestó las costas y costos del presente juicio, así como también los honorarios profesionales conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la acción en 280.0000, 00, equivalente a 2616,82 unidades Tributarias.
Alegó que en fecha 15-12-2010, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 45, tomo 242 de los libros de autenticaciones respectivos, el ciudadano Dagny Gustavo Morales Mora, suscribió en su nombre y representación como promitente vendedor con la optante comparadora ciudadana Gladys Lorena Ontiveros Cano, un contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad, consistente de una casa para habitación familiar en construcción y su correspondiente terreno, ubicado en el Desarrollo Habitacional Lotificación “Villa Arjona”, Arjona, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, signado con el N° 12, en una extensión de terreno de 112,00 Mts2, edificada con una estructura de concreto, cuyos linderos y medidas indicó. Que el precio convenido entre el promitente vendedor y la optante compradora sobre el inmueble mencionado, se estableció en la cantidad de Bs. 550.000,00 de los cuales la optante compradora ha pagado: La cantidad de Bs. 165.000,00, mediante cheque N° 11949182, de Banesco Banco Universal a su favor; la cantidad de Bs. 115.000,00, que por convenimiento de las partes la optante compradora la pagaría así: La cantidad de Bs. 67.694,00, recibidos por la propietaria del inmueble mediante cheque del Banesco; la cantidad de Bs. 28.500,00 para comprar materiales y accesorios a instalarse al inmueble objeto de la negociación y la cantidad de Bs. 18.806,00 pagados al momento de la firma del documento, cantidades que ascienden en un total de Bs. 280.000,00. Que los recursos mediante los cuales se construyó la vivienda objeto de la negociación, fueron otorgados por Banfoandes Banco Universal C.A. (Banco Bicentenario) mediante un crédito que recibió dentro del programa de créditos al constructor con recursos propios, tal como se evidencia en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira de fecha 08-07-2009. Que en cuanto al saldo restante la cantidad de Bs. 270.000,00, la optante compradora los pagaría a la mencionada entidad de la forma en que ésta se subrogara en la deuda; pero es el caso que realizó todas gestiones necesarias en Banfoandes (Banco Bicentenario), para que dentro de los 120 días hábiles siguientes a la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, la optante compradora consignara ante el Banco todos los documentos necesarios a los efectos de elaborar el documento de venta definitivo, lo cual ha sido infructuoso, acarreándole daños y perjuicios, puesto que ha tenido que disponer de la cantidad de Bs. 280.000,00, entregada por la optante compradora como garantía de daños y perjuicios en caso de contravención y como consecuencia de tal incumplimiento, ha pagado cuotas y comisiones a Banfoandes, generados por el préstamo a constructor que recibió, cuyos términos fueron aceptados por la ciudadana Gladys Lorena Ontiveros Cano, a quien además le permitió que tomara plena posesión del inmueble objeto de la negociación. Fundamentó la acción en los artículos del Código Civil 1.133, 1.135, 1.155, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.263, 1.264 y 1.269.
Por auto de fecha 05-08-2013, el a quo admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la demandada.
Al folio 25, diligencia de fecha 30-09-2013, en la que Cándida María Mora Urbina, confirió poder apud acta a los abogados Efraín José Rodríguez Gómez y Jesús Arnoldo Zambrano Castro.
Por diligencia de fecha 01-10-2013, el abogado Jesús Arnoldo Zambrano Castro, actuando con el carácter de co apoderado de la parte demandante, solicitó se ordenara la elaboración de la compulsa y se exhortara al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, para la práctica de la citación de la demandada.
Por auto de fecha 18-10-2013, el a quo acordó librar exhorto al Tribunal de Municipio Cárdenas, Guásimos, y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, a fin de que se practicara la citación de la parte demandada.
De los folios 28-36, actuaciones relacionadas con la comisión recibida con oficio N° 09 de fecha 07-01-2014, procedente del Tribunal de Municipio Cárdenas, Guásimos, y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la citación de la demandada.
De los folios 37-43, escrito presentado en fecha 17-06-2014, por el abogado Pedro José Vivas Contreras, actuando con el carácter de co apoderado de la parte demandada, en el que opuso como punto previo la inadmisibilidad de la acción con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con artículo 341, numeral 11° del artículo 346 ejusdem. Señaló que conforme indica la actora, ciertamente su representada se halla en posesión del inmueble objeto del contrato, desde el día 15-12-2010 y quedando el hecho de la posesión fuera de la controversia, pues ambas partes son contestes en aceptar que ésta la detenta la demandada, por lo que conforme al contenido del artículo 91 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es evidente que en un supuesto negado de ejecución de sentencia favorable a la actora, comportaría la pérdida de la posesión o tenencia, por lo que resulta necesario agotar el procedimiento administrativo, como al efecto se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17-04-2013. Que siguiendo la técnica procesal del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en nombre de su mandante convino en los siguientes hechos: En la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito entre Gladys Lorena Ontiveros Cano y Dagny Gustavo Morales Roa, en su carácter de apoderado de Cándida María Mora; en el precio de venta convenido por la cantidad de Bs. 550.000,00; en el pago de Bs. 280.000,00, de la forma convenida en la cláusula segunda de la opción, y que refiere el demandante en el libelo de demanda; en la posesión ilícita derivada del consentimiento de la vendedora, del inmueble objeto de esta acción. Seguidamente dio contestación al fondo de la demanda, donde manifestó que consta de la opción de compra y los alegatos de la actora que el pago del saldo deudor, era la suma de Bs. 270.000,00 que se haría mediante subrogación de la deuda en Banfoandes, entidad bancaria, acreedora hipotecaria en virtud del contrato de crédito al constructor con recursos propios de fecha 08-07-2009, que atendiendo a ese convenio entre las partes y dada la naturaleza del acuerdo surgen para los intervinientes, Banco, vendedor y comprador, la necesidad de ejecutar una serie de actividades y obligaciones para llevar a cabo la misma. Que en lo que respecta a su representada, inició de manera mancomunada con su esposo Luis Enrique Morales Becerra, diligencias, actividades, requisitos y trámites para obtener el crédito bancario, lo cual según máximas de experiencia no era nada sencillo hasta que estando aun dentro del lapso de vigencia de la opción según la cláusula séptima, logró reunirlos, incluyendo hasta el avalúo del inmueble por parte del perito designado por el banco, que al momento de ser introducida en el Banco se exigió presentar una nueva opción de compra, actualizando la existente dada la proximidad del vencimiento de los 120 días, y que se presentara el RIF de Dagny Gustavo Morales Mora, que luego su mandante se dirigió a la actora Cándida María Mora Urbina, para solicitarle lo requerido por el Banco, para finalizar el trámite, donde recibió como respuesta que para la firma de la nueva opción debía entregarle la suma de Bs. 300.000,00, porque ella había decidido variar el precio del inmueble lo cual no estaba previsto en el contrato. Señaló que a partir de ese momento, no se logró de modo alguno que la vendedora depusiera de su intención y entregara los recaudos restantes y que siendo cierto que era obligación de la optante compradora realizar los trámites necesarios a los fines de obtener el crédito, como en efecto lo hizo, que no es menos cierto que existiendo un gravamen hipotecario y un crédito a favor de la vendedora, se extinguiera por lo que a ella respecta a través de la figura de subrogación, evidentemente surgía para ella la necesidad de realizar trámites y diligencia a tales fines los cuales realizó su mandante, hasta el límite que presentó obstáculos para ello. Que inició en su contra una guerra psicológica y presiones de todo tipo para que pagara el sobreprecio exigido, conducta que ya es costumbre de la vendedora en otras negociaciones, lo cual no aceptó la demandada, quien cumplió cabalmente con sus obligaciones y asume las que eran propias de su promitente vendedora, a los fines de obtener los recaudos y protocolización del documento definitivo de venta, ya que ni siquiera la propietaria había obtenido el permiso de habitabilidad por fallas en el estructura del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que la actora haya realizado las gestiones necesarias en el banco Bicentenario para que dentro de los 120 días hábiles siguientes a la firma del contrato la optante compradora consignara ante el banco, todos los documentos necesarios a los efectos de elaborar el documento definitivo de venta, ya que todas esas diligencias fueron cumplidas por la demandada, y lo que ha sido totalmente infructuoso es lograr la entrega de los recaudos faltantes por la vendedora y un acuerdo legal dentro de los limites del contrato. Que según lo indicado en las cláusulas primera se deriva el hecho de que el inmueble, aún no estaba terminado, por lo que el Banco no iba a probar ningún crédito, más cuando no existía ni permiso de habitabilidad, de lo cual se ocupó la demandada y que tan consciente era lo complejo del trámite que se sometió al pago del saldo deudor, no solo en un plazo de 120 días hábiles, sino también a la verificación de la condición de subrogación del crédito, que no se ha cumplido por hechos que son imputables solo a la actora. Negó rechazó y contradijo que la actora haya experimentado daños y perjuicios al disponer de la cantidad de Bs. 280.000,00 entregados por la optante compradora para el pago de cuotas y comisiones al Banco y, que los términos del pago de las cuotas y comisiones del crédito al constructor hayan sido aceptadas por la demandada, ya que lo que deriva de la opción es el conocimiento de un gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble y que el mismo era garantía de un crédito al constructor, que no figuraba en ese documento como presentado, por lo que de ello no tuvo conocimiento el demandado, que sin entrar en consideración a la procedencia de los daños y perjuicios, se evidencia que el supuesto negado de procedencia de los daños y perjuicios, estos no son por la suma de Bs. 280.000,00 ya que conforme a la cláusula segunda incumplió el convenio establecido en dicha cláusula o destino en su totalidad esa suma a los daños y perjuicios, siendo que lo que pretende la actora es resolver el contrato, quedarse con el dinero entregado y proceder nuevamente a la venta del inmueble. Que se deduce de la redacción del libelo que pretende la aplicación del artículo 1.263 del Código Civil, relativo a las arras, como garantía de daños y perjuicios. Que al quedar excluido el elemento culpa, con la conducta diligente de su mandante, quien ejecutó por su cuenta las obligaciones propias y expresas del contrato, las que se derivaban de las mismas y algunas de la demandante, no procede la indemnización de daños y perjuicios. Que la demandante pretende resolver el contrato, recuperar el inmueble ofrecerlo en venta a precio actual con el valor de las mejoras y apropiarse del dinero entregado. Que en virtud que no ha sido posible de manera directa y amistosa saldar la deuda pendiente con la demandante, pues en su intención de obtener un lucro mayor con la venta del inmueble, se ha negado y se niega a recibir los Bs. 270.000,00 restantes los cuales logró reunir y tiene disponibles su representada para ser entregados en la forma y oportunidad que ordene el Juzgador, como saldo del precio de venta del inmueble, previo el cálculo de los intereses legales y en contraprestación del pago total de la deuda y precio de la venta del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que el contrato bilateral de compra venta sea resuelto y declarado sin valor jurídico alguno que al mismo debe atribuírsele el valor de una verdadera venta declarando a la demandada propietaria del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que deba declararse en beneficio de la demandante daños y perjuicios por la cantidad de Bs. 280.000,00 por cuanto no hay incumplimiento por no haber nacido la obligación sometida a condición por estar excluido el elemento culpa y por tratarse el caso de una verdadera venta. Se opone a la estimación de la demanda propuesta por la demandante la suma de Bs. 280.000,00, solicitando se establezca la misma en la suma de Bs. 270.000,00, que se corresponde al saldo del precio del inmueble, por cuanto el contrato cuya resolución se pretende es una verdadera venta, los cuales representan 2125,98 unidades tributarias, calculadas al valor actual de Bs. 127,00 cada una. Anexo presentó recaudos.
De los folios 47-48, escrito presentado en fecha 14-07-2014, por el abogado Pedro José Vivas Contreras, actuando con el carácter de autos, en el que promovió pruebas. De los folios 180-183, escrito presentado en fecha 14-07-2014, por el abogado Efraín José Rodríguez Gómez, actuando con el carácter de autos, en el que promovió pruebas.

Pieza II
De los folios 02-03, auto de fecha 25-06-2014, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes, salvo su apreciación en la definitiva, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes.
De los folios 04-07, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Por diligencia de fecha 05-08-2014, el abogado Pedro José Vivas Contreras, actuando con el carácter de autos, sustituyo en su totalidad su mandato en la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez.
De los folios 09-11, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
De los folios 12-18, escrito de informes de presentado en fecha 07-11-2014, por la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez, actuando con el carácter de co apoderada de la parte demandada, en el que hizo un resumen de lo actuado en el expediente y, alegó que de las actas que forman el expediente se deriva sin lugar a dudas que se hallan frente a una verdadera venta de inmueble sometida a plazo el pago del precio, al haber asumido cada una de las partes deberes y derechos recíprocos, al haberse producido la trasmisión de la posesión, la cual ha sido absolutamente pacífica y haber pagado su mandante compradora parte del precio de la venta. Que ha quedado demostrado de igual modo que las causas por las cuales no se ha perfeccionado el negocio jurídico con el otorgamiento del documento definitivo de venta son imputables a la actora, quien se negó rotundamente a cumplir con sus obligaciones de hacer (entregar su documentación personal) y pretendió el cambio de las condiciones contractuales al exigir sumas adicionales del precio del inmueble, supuesto éste no previsto en la letra del contrato, además no permitido en la Ley contra estafa inmobiliaria a través de la Resolución N° 165 del 22-08-2012, (artículo 15), impidiendo de ese modo a la compradora pagar el saldo del precio, al no permitir que se cumpliera la condición a la que estaba sometido (subrogación). Solicitó se declare sin lugar la presente acción de resolución de contrato y en sentido contrario se declare su plena validez, se le atribuya carácter de verdadera venta a plazo, se establezca en la definitiva el modo de pago del saldo deudor del precio de venta, se ordene a la parte actora la transmisión documental de la propiedad, con el otorgamiento del documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que se dicte al efecto valga de título y se ordene el registro de la misma ante el Registro Inmobiliario jurisdiccional.
De los folios 19-27, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
De los folios 28-33, diligencias presentas en fechas 18-07-2016,10-08-2016, 02-10-2016, 01-11-2016 y 18-01-2017, por el abogado Pedro José Vivas Contreras, en las que solicitó se procediera a emitir sentencia.
De los folios 34-49, decisión dictada en fecha 18-04-2017, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA de contrato bilateral de compra venta, incoada por la ciudadana CÁNDIDA MARIA MORA URBINA, contra la ciudadana GLADYS LORENA ONTIVEROS CANO, ambas identificadas en el cuerpo del fallo. SEGUNDO: CON LUGAR, la resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta establecido en documento de fecha 15-12-2010 autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 242 de los libros de autenticaciones el cual versa sobre un inmueble consistente en una casa para habitación familiar en construcción y su correspondiente terreno, ubicado en el desarrollo habitacional Lotificación “VILLA ARJONA” en Arjona; Municipio Cárdenas del Estado Táchira, signado con el número 12, en una extensión de terreno de Ciento doce metros cuadrados (112,00 Mts 2) otorgado por el ciudadano DAGNY GUSTAVO MORALES MORA, en nombre y representación de CÁNDIDA MARIA MORA URBINA, contra la ciudadana GLADYS LORENA ONTIVEROS CANO. Como consecuencia de la declamatoria de resolución del contrato, se deja el mismo sin eficacia y consecuencias jurídicas alguna. TERCERO: Sin lugar el reclamo de daños y perjuicios solicitado por la parte accionante. CUARTO: Se exonera a la parte demandada al pago de las costas procesales por no haber vencimiento total”.
Por diligencia de fecha 30-05-2017, el abogado Efraín J. Rodríguez G., actuando con el carácter de autos, se dio por notificado de la sentencia y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada.
Por auto de fecha 09-06-2017, el a quo acordó la notificación de la ciudadana Gladys Lorena Ontiveros Cano, de la decisión de fecha 18-04-2017.
Por diligencia de fecha 28-06-2017, la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez, actuando con el carácter de autos, se dio por notificada y apeló de la misma.
Por auto de fecha 07-07-2017, la Juez Suplente del Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa y oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
En diligencia presentada ante esta Alzada en fecha 14-08-2017, la ciudadana Gladys Lorena Ontiveros Cano, asistida de abogada, confirió poder apud acta a las abogadas Yenny Celina Cano Niño y María Alida Delgado.
En la oportunidad de presentar informes ante esta Alaza 09-10-2017, las abogadas Yenny Celina Cano Niño y María Alida Valero Delgado, actuando con el carácter de autos, consignaron escrito de informes.
En fecha 20-10-2017, el abogado Jesús Arnoldo Zambrano Castro, actuando con el carácter de autos, consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.
Por diligencia de fecha 01-12-2017, la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez, actuando con el carácter de autos, renunció al poder que le fue conferido para obrar en la presente causa.
Por auto de fecha 19-12-2017, se difirió el lapso para sentenciar la presente causa para el trigésimo día siguiente, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

| Estando para decidir, el Tribunal observa:
La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la representación de la parte demandada en fecha veintiocho (28) de junio de 2017 contra el fallo proferido por el a quo el día dieciocho (18) de abril de 2017 que declaró. 1) parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta; 2) con lugar la resolución de contrato de promesa bilateral autenticado el día 14-12-2010 por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 45, Tomo 242 de los libros allí llevados, que versa sobre el inmueble que se describe e identifica, ubicado en Arjona, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; 3) sin lugar el reclamo de daños y perjuicios solicitado por la demandante, y; 4) exoneró de costas a la parte demandada por no haber sido vencida de manera total.
Practicada la notificación acordada por el a quo mediante auto del nueve (09) de junio de 2017, la demandada apeló el 28-06-2017, siendo oído en ambos efectos el recurso propuesto a través de auto fechado siete (07) de julio de 2017, ordenando remitir al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor a objeto del sorteo entre los tribunales de alzada, correspondiendo a este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, donde se le dio entrada, se fijó trámite y oportunidad para presentar informes y observaciones, si hubiere lugar a ellas.

INFORMES DE LA PARTE APELANJTE
Llegado el momento, la parte demandada, por intermedio de sus apoderadas, concurrió ante esta alzada y presentó escrito en fecha nueve (09) de octubre de 2017 en el que expuso las razones en las que sustenta el recurso propuesto.
En el mencionado escrito de in formes la representación de la parte demandada señaló los motivos en que se apoya para la apelación ejercida contra el fallo del a quo de fecha 18-04-2017, endilgándole a la recurrida los vicios que se enumeran a continuación:
En primer lugar, inmotivación, pues dice que el fallo apelado no fue emitido conforme a la realidad de los hechos al pretender emitir decisión basado en lo que respecta a lo formulado por la parte actora, sin que demostrara que cumplió con lo exigido en el contrato y con todos los pasos y requerimientos como vendedora ante el banco, lo que -dice- generó que transcurriese el lapso para el cumplimiento de la promesa bilateral, sometiendo a la compradora a la responsabilidad y consecuencia jurídica de no poder finiquitar la compra por el crédito bancario.
Como segundo punto en sus informes, la representación de la demandada señala que el fallo apelado estaría afectado por incongruencia negativa por cuanto el sentenciador no se pronunció respecto al reintegro de la cantidad de dinero cancelado por la compradora-demandada al inicio del negocio (Bs. 280.000,00), requiriendo a esta instancia efectúe el reajuste monetario de la obligación aún cuando no haya sido solicitada, conforme a lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N° 450 del 03 de julio de 2007 (sic).
El tercer punto de lo expuesto por la representación de la parte demandada alude a que el a quo habría incurrido en absolución de la instancia al haber declarado con lugar la demanda y resuelto el contrato de promesa bilateral de compra venta, dejándolo “… sin eficacia y consecuencias jurídicas alguna, sin haber quedado demostrado a lo largo del Proceso el agotamiento de la vía administrativa sobre el Procedimiento ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, sobre la pérdida de la posesión lícita y legitima del Inmueble objeto de la Compra venta, el cual constituye la vivienda principal y el asiento permanente del hogar de la demandada, su esposo y su hijo.” (sic)
Solicita sea declarada con lugar la apelación y se revoque la sentencia recurrida.

OBSERVACIONES PARTE ACTORA
El co-apoderado de la parte demandante le observa a la parte recurrente lo dicho en sus informes, respecto al alegato de no agotamiento de la vía administrativa por ante SUNAVI, que a los folios 122 al 179 tal vía fue agotada por ante el aludido organismo, lo que hace que ese alegato haya sido declarado improcedente por el a quo, solicitando que así sea declarado por esta alzada.
Relata que la demandada convino en la existencia del contrato entre las partes y que no cumplió con el pago total del monto acordado y que tampoco cumplió con todos los requisitos ante el banco para el trámite del crédito con el que realizaría el pago por el inmueble objeto del contrato, lo que, dice, hace a todas luces procedente la acción intentada, desconociendo la intención de la demandada de mencionar eso en sus informes ante esta alzada.
Menciona el co-apoderado de la parte actora que la demandada no puede pretender que se dicte una sentencia que le favorezca puesto que no dio cumplimiento a todas las obligaciones contraídas en el documento fundamental de la demanda, pues solo dio la cantidad ahí indicada, suma que el tribunal debió declarar en la recurrida como indemnización por los daños y perjuicios correspondientes a los intereses que su representada (demandante) canceló al banco, además de ocupar el inmueble, privando a su representada de cualquier negociación sobre el mismo.
Continuando con sus observaciones, el co-apoderado de la demandante manifiesta su rechazo a los motivos en que fundamenta el petitorio la parte apelante referidos a la inmotivación, a la incongruencia negativa y la absolución de instancia, señalando que en las actas nunca fue solicitado el reajuste monetario y que en la actualidad la demandada tiene el uso y goce del inmueble, añadiendo que aparte de no haber realizado el pago, admite la falta de cumplimiento de sus obligaciones lo que debe ser tomado como confesión de la demandada.
Pide se declare sin lugar la apelación ejercida por la demandada.

DECISIÓN RECURRIDA
Como punto previo, el a quo resolvió la defensa planteada por la demandada en la contestación relativa a la inadmisibilidad de la pretensión por tratarse de un juicio de resolución de contrato y de estar ocupando el inmueble sin que se haya agotado el procedimiento administrativo a ser llevado ante el SUNAVI, conforme lo establece la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de la forma que se transcribe:
“… es necesario precisar que riela a los autos del expediente a los folios 122 al 178, expediente que fue llevado por ante el Ministerio del Poder popular para vivienda y hábitat en cumplimiento al procedimiento administrativo incoado por la ciudadana GLADYS LORENA ONTIVEROS CANO en contra de la ciudadana CANDIDA MARIA MORA URBINA.
En consecuencia es criterio de quien juzga que en el presente caso, no es aplicable la solicitud de agotamiento del procedimiento previo en sede administrativa, por ello, se declara improcedente la defensa previa de inadmisibilidad de la acción propuesta. Así se decide.” (sic)
Respecto a la impugnación a la cuantía planteada por la demandada al contestar, el a quo dictaminó que la misma quedaba establecida en la suma de Bs. 270.000,00 conforme a los criterios jurisprudenciales que rigen sobre ese punto en concreto.
En cuanto a la resolución del contrato peticionada por la parte actora, el a quo precisó que la obligación a que se comprometió la demandada no fue cumplida, indicando que pese a haber consignado los recaudos exigidos por la entidad financiera para el otorgamiento del crédito, tal obligación no fue cumplida de manera plena, excepcionándose bajo el alegato que ello no fue posible por la negativa de la parte actora a otorgar una nueva opción, argumento que no fue demostrado, razón por la que estimó el juez de instancia “… no logra demostrar su hecho extintivo, que se encontraba liberada de ello o que la misma no le era exigible”, por lo que concluyó que la pretensión debía ser declarada con lugar “… por efecto del incumplimiento de la demandada en su obligación de consignar oportunamente los recaudos necesarios para optar a la subrogación bancaria subsiguiente, a los efectos de la cancelación del saldo deudor. Así se decide”.
En lo que tiene que ver con los daños y perjuicios reclamados, por haber tenido que disponer de la suma de Bs. 280.000,00 entregada por la compradora como garantía de daños y perjuicios en caso de contravención y que producto del incumplimiento se vio en la necesidad de pagar cuotas y comisiones a Banfoandes (hoy Bicentenario, Banco Universal) por el préstamo recibido como constructora, el a quo desestimó tal concepto por el hecho que la demandante es beneficiaria de un crédito para la construcción en seis (06) lotes de terreno de similar número de soluciones habitacionales o viviendas y siendo que la negociación pactada con la aquí demandada recurrente solo comprendía un (01) solo lote de terreno, “… sería a todas luces injusto que cargara con los supuestos daños y perjuicios que a decir de la accionante se generan con el pago de comisiones e intereses por el hecho del crédito, puesto que como se indicó, el crédito se causa para la construcción de 06 viviendas y la demandante solo negocia por una parcela, por lo que condenarla al pago de daños y perjuicios que supuestamente se generan por la comisión de la totalidad del crédito resulta exagerado e injusto”, desechándolo en consecuencia.

MOTIVACIÓN
La controversia sometida a conocimiento de esta alzada persigue la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta producto del incumplimiento en que habría incurrido la demandada al no cumplir con las obligaciones asumidas en él.
De acuerdo con lo denunciado ante esta alzada por la representación de la demandada, el fallo estaría viciado en primer término por presunta inmotivación por cuanto no se decidió conforme a la realidad de los hechos, basándose únicamente en la intención del demandante sin que haya demostrado haber cumplido con lo exigido en el contrato y como vendedora ante el banco, acción que califica de negligente y dolosa que generó que transcurriese el lapso para que feneciera la promesa bilateral de compra venta, sometiendo a su defendida a la responsabilidad y consecuencia de no poder finiquitar la compra del inmueble.
En el caso que se dilucida, encuentra este sentenciador que el a quo abordó de manera sistemática y ordenada la motivación del fallo objeto de apelación, al punto que resolvió primeramente lo relativo a la defensa de inadmisibilidad de la acción porque no se habría llevado a cabo el procedimiento administrativo, pronunciamiento que aparece resuelto al folio 47, segunda pieza, indicando que a los autos corre adjunto el expediente correspondiente, desechando la defensa en cuestión.
La siguiente que resolvió el a quo fue la atinente a la impugnación de la cuantía, estableciendo que la misma quedaba fijada en Bs. 270.000,00, equivalentes a 2125 Unidades Tributarias. De igual forma, zanjó la principal defensa de la demandada relativa a que el incumplimiento obedecería a que si bien consignó los recaudos ante la entidad bancaria aún a tiempo y la demandante no habría otorgado nueva opción, alegato que no demostró, dictaminando el juez de instancia que ante la ausencia o falta de demostración de este argumento, la resolución del contrato es la consecuencia inevitable del incumplimiento injustificado producto de no haber consignado en tiempo oportuno los recaudos necesarios, evidenciado razonamiento y motivación, lo que conduce a desechar la presunta inmotivación en el fallo.
Tratamiento similar dio el juzgador de instancia a los daños y perjuicios reclamados por la demandante desestimándolos, evidenciándose con el pronunciamiento que aparece al folio 48 de la segunda pieza, de tal suerte que la inmotivación alegada ante esta alzada, lejos de presentarse en alguna de sus vertientes, aparece reflejada de manera plena en la decisión recurrida, lo que conduce a descartar la aludida denuncia. Así se precisa.
Respecto a la presunta incongruencia negativa del fallo por no pronunciarse respecto al reintegro de la cantidad de dinero cancelado por la compradora-demandada al inicio del negocio (Bs. 280.000,00), requiriendo se efectúe el reajuste monetario de dicho monto aún cuando no haya sido solicitado, invocando al efecto lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N° 450 del 03 de julio de 2017, aún cuando pareciese que habría omisión de pronunciamiento respecto al reintegro de la suma en cuestión, ello no proceda en razón a que la demandante hubo de honrar sus obligaciones con la entidad financiera de suerte que dispuso de tal suma por lo que no cabe reposición o devolución, ya que la demandada no logró demostrar su principal argumento defensivo relativo a que la parte actora no le habría otorgado nueva opción y con ello consignar oportunamente los recaudos exigidos por el banco, con el resultado de verse obligada la demandante a pagar, por lo que no cabe reintegro.
Por otra parte, la solicitud de indexación planteada para ser acordada pese a no haber sido solicitada, tampoco encuentra viabilidad en el caso de acordarse la devolución de la suma primigenia pagada, ya que la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 450 del 03-07-2017, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vásquez, la misma -de manera categórica- establece que la indexación de oficio podrá ser acordada por el Juez aún y cuando no haya sido solicitada en el libelo, en las demandas que se admitan a partir de de la publicación de esa decisión que abandonó el criterio imperante, lo que deja ver que en el presente caso no procede ya que la admisión tuvo lugar en fecha cinco (05) de agosto de 2013 (folio 23, primera pieza), esto es, antes de la decisión de la Sala invocada, no pudiendo este sentenciador atentar contra la seguridad jurídica imperante para el momento de la admisión, por lo que se desecha ese petitorio en informes. Así se establece.
En lo atinente a la presunta absolución de la instancia por no haber quedado demostrado el agotamiento de la vía administrativa por ante SUNAVI, es menester reiterar lo establecido al inicio de la presente decisión cuando se mencionó que el a quo evidenció y constató de los medios probatorios promovidos que sí se llevó a cabo el procedimiento administrativo, valorándolo según se aprecia al folio 47, segunda pieza, renglones 20 al 23 y 24 al 28, quedando patentizado de manera palmaria que sí se cumplió con el procedimiento administrativo, de modo que no puede hablarse de absolución de instancia, aún menos cuando el juzgador de instancia precisó de forma clara que al no haber demostrado la demandada su principal argumento de defensa, la consecuencia ineludible que se alcanzó fue la declaratoria con lugar de manera parcial de lo pretendido por la demandante.
No lográndose evidenciar ante esta instancia ninguno de los vicios denunciados, se impone inexorablemente la desestimación de la apelación ejercida, con la consecuente confirmatoria en todas sus partes del fallo recurrido. Así se decide.

DECISIÓN
Por las consideraciones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la co-apoderada de la parte demandada mediante diligencia de fecha veintiocho (28) de junio de 2017 contra el fallo proferido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira el día dieciocho (18) de abril de 2017 que declaró parcialmente con lugar…
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira el día dieciocho (18) de abril de 2017
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada a tenor del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario y de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de abril de 2018. Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria Accidental,

Angie Andrea Sandoval Ruiz

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:55 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron boletas de notificación.
MJBL
Exp.17-4461