JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de Enero de Dos Mil Dieciocho (2018)

207° y 158°

DEMANDANTE:
Ciudadano JORGE ELEAZAR VARELA ORTEGA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.208.012.

Abogada Asistente del Demandante:
Abogada Yasmira Carolina Villamizar Arguello, inscrita ante el IPSA bajo el N° 126.544.

DEMANDADO:
Ciudadano EDUARDO ALBECIO AVENDAÑO DEL DUCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.941.432.

Apoderado del demandado:
Abogado José Manuel Rodrigo Arguello, inscrito ante el IPSA bajo el N° 214.603.

MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL - (Apelación del auto dictado en fecha 08-08-2017, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial).

En fecha 20-10-2017, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 601, procedente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 11-08-2017, ratificada en fecha 19-09-2017, por el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando con el carácter de apoderado del ciudadano Eduardo Albecio Avendaño Del Duca, parte demandada, contra el auto dictado por ese Juzgado en fecha 08-08-2017.
En la misma fecha de recibo 20-10-2017, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado.
Libelo de demanda presentado en fecha 24-05-2017, por el ciudadano Jorge Eleazar Varela Ortega, asistido de abogado, en el que demandó al ciudadano Eduardo Albecio Avendaño Del Duca por Desalojo de Local Comercial, para que conviniera o a ello fuera condenado por el Tribunal en hacerle entrega del mismo libre de bienes y de personas. Alegó que desde el 15-01-2012 hasta el 15-08-2014, cedió en alquiler un local comercial al ciudadano Eduardo Albecio Avendaño Del Duca, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 11, entre carreras 3 y 4, N° 30, Sector las Golondrinas, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira, cuyas medidas y linderos indicó. Que dicho local está siendo ocupado por el referido ciudadano en calidad de arrendatario, para el funcionamiento de un local comercial de dedicado a la venta de repuestos y partes eléctricas para vehículo, cambio de aceite y filtro, servicio de engrase, denominado “Multiservicios y Lubricantes E.A.A”. Que dicho inmueble es parte de la mayor extensión que adquirió según documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Córdoba, Santa Ana del Táchira, bajo el N° 67, Folios 281-285, protocolo y tomo primero, tercer trimestre, de fecha 07-09-1993. Que la relación arrendaticia duró desde el 15-02-2012 hasta el 15-08-2015, fecha en la que venció el último contrato de arrendamiento, donde consta la cláusula segunda que el tiempo de duración sería de un (01) año, contado a partir del 15-08-2014 hasta el día 15-08-2015, mediante el otorgamiento en forma privada y de manera sucesiva de contratos de arrendamiento por tiempo fijo: 1-Desde el 15-02-2012 hasta el 15-02-2013; 2- Desde el 15-08-2013 hasta el 15-08-2014; 3-Desde el 15-08-2014 hasta el 15-08-2015. Que en fecha 15-08-2014, le fue presentado al arrendatario el último documento privado del contrato de arrendamiento, donde quedó establecido en la cláusula primera del mismo, que el plazo era fijo no prorrogable, documento realizado 04 meses antes de vencerse el anterior contrato de arrendamiento, negándose el arrendatario a firmar dicho documento, por considerar éste que no era necesario en virtud de que se iría pronto; que fue pasando el tiempo y siempre el arrendatario manifestaba de manera verbal, que iba a realizar la entrega del local, que hiciera cuenta de que estaba agotando la prórroga legal que le correspondía; que el arrendatario no volvió a cancelar el canon de arrendamiento por cuanto en la prórroga legal no se cancelaba, realizando el último pago del canon de arrendamiento en fecha 15-12-2015, según consta de talonario de recibos que le llevaba el arrendador, por la cantidad de Bs. 7.000,00, que en razón de que el arrendatario a partir del 15-08-2015, hizo uso de la prórroga legal, la cual vencía precisamente en esa misma fecha, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo dicha prórroga legal de 01 año y a la fecha no ha realizado la entrega del local comercial, configurándose lo previsto en el artículo 40, letra “g” ejusdem. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26 y 40, letra “g”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 del Código Civil. Estimó la presente demanda en la suma de Bs. 900.000,00, equivalentes a 3.000 unidades tributarias. Anexo presentó recaudos.
Por auto de fecha 26-05-2017, el a quo admitió la presente demanda de conformidad con la Ley de Regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial y acordó la citación del ciudadano Eduardo Albecio Avendaño Del Duca.
Por diligencia de fecha 31-05-2017, el ciudadano Jorge Eleazar Varela Ortega, asistido de abogado, consignó los emolumentos relacionados con la citación del demandado de autos.
De los folios 19-20, actuaciones relacionadas con la citación del demandado.
Al folio 21, auto de fecha 06-07-2017, en el que el a quo de conformidad con lo establecido en el artículo 257 de la Ley adjetiva civil, acordó la realización de una audiencia conciliatoria en la presente causa.
Al folio 22, actuación relacionada con la notificación de la parte demandada.
Al folio 23, audiencia conciliatoria realizada el 13-07-2017, a la que asistieron ambas partes demandado Eduardo Albecio Avendaño Del Duca y demandante Jorge Eleazar Varela Ortega, asistido de abogado, en la que no llegaron a ningún acuerdo.
De los folios 24-25, escrito presentado el 17-07-2017, por el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando en nombre y representación del ciudadano Eduardo Albecio Avendaño Del Duca, en el que opuso la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto señaló que si bien era cierto que su representado habitaba en un bien inmueble propiedad del ciudadano Jorge Eleazar Varela Ortega, también era cierto que no lo hacía de manera arbitraria, sino en calidad de arrendatario desde hace 07 años y 06 meses, ajustándose a todas las obligaciones contractuales, como lo es pago de los cánones de arrendamiento que se encuentran al día hasta el 15-05-2017, tal y como consta en el depósito realizado ante el Tribunal a quo, en el expediente signado con el N° 2933, de fecha 15-05-2017, en razón de que a su representado nunca se le dio ningún número de cuenta bancaria para realizar dichos pagos, ya que los mismos eran realizados en efectivo desde un principio; que su representado ha vivido durante esos 7 meses y 6 meses amparado por varios contratos de arrendamiento, teniendo pleno conocimiento el arrendador que habita junto con su grupo familiar y que allí mismo tiene un establecimiento comercial, tal y como consta en inspección judicial evacuada por ese mismo Tribunal, en el expediente N° 2922, de fecha 04-05-2017. Que en fecha 22-05-2017, el demandante le hizo saber a su representado la no renovación del contrato, y sin embargo, de una manera casi inmediata lo demandó por desalojo en fecha 24-05-2017, es decir, 02 días después, debiendo agotarse la vía administrativa, donde debe ser dirimido de acuerdo a la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su título tercero, capítulo primero, artículos 94, 95 y 96, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, ya que el arrendador tenía pleno conocimiento de que su defendido habitada dicho inmueble con su grupo familiar.
Al folio 30, escrito presentado en fecha 25-07-2017, por el ciudadano Jorge Eleazar Varela Ortega, asistido de abogado, en el que de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, vista la cuestión previa opuesta por la parte demandada, alusiva al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procedió a rechazar y a oponerse de manera absoluta a la cerrada interpretación dada por esa parte, en virtud de que los contratos de arrendamiento que constan en la demanda fueron realizados de manera escrita y refieren al arrendamiento de un local comercial, tal y como se evidencia en las cláusulas primera y cuarta de los mismos; que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y por tanto, en derecho solo y exclusivamente prela el contenido de los mismos, puesto que el demandante desconocía que el arrendatario supuestamente tenía viviendo en dicho inmueble a su grupo familiar, por carecer mismo de las condiciones físicas y de habitabilidad para ello; que lo antedicho a su decir, se trata de un hecho simulado por parte del demandado, quien en su afán del incumplimiento de los deberes como arrendatario, por el hecho de que duró 02 años sin pagar el canon de arrendamiento y sin poder llevar a cabo la renovación del contrato de arrendamiento, razón por la que éste procedió indebidamente a darle otro uso distinto para lo que fue contratado; que desde un inicio la relación arrendaticia entre las partes, fue que el pago del canon de arrendamiento sería en efectivo y en moneda de curso legal, y en razón de ello su representado no le dio ningún número de cuenta al demandado para que efectuara el depósito de los cánones de arrendamiento, puesto que resultaba innecesario. Que el arrendatario comenzó a insolventarse con dichos pagos, razón ésta por la que su representado se vio en la obligación de no volverle a renovar el contrato de arrendamiento y a solicitarle la desocupación del mismo tal y como lo establece el artículo 40, literal “a”. Negó y rechazó lo expuesto por la parte demandada de pedir que el presente proceso se rija por la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y también a lo solicitado de que se agotara primero la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda, por cuanto se está frente al arrendamiento de un local comercial, tal y como consta en los contratos de arrendamiento consignados, y por tanto el decir que el arrendatario habita en dicho local comercial con su grupo familiar sería cambiar el uso del local, puesto eso no fue estipulado en el contrato, siendo también ello causal de desalojo, tal y como se encuentra tipificado en el artículo 40 literal “d” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Que no se puede tomar una decisión en base a lo alegado por la parte demandada dado que en derecho es regla indispensable probar los hechos, situación que el demandado no previó, por cuanto el mismo no contestó la demanda ni promovió las pruebas de los hechos por él alegados, por tanto mal podría tomarse una decisión con el simple decir del demandado de autos. Solicitó se declarara sin lugar la cuestión previa opuesta.
De los folios 34-35, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 31-07-2017, por el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando con el carácter de autos, en el que de conformidad con lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, promovió: Primero: Testimoniales de los ciudadanos Ubaldo Rafael Pereira Aguilar y José Álvaro Gutiérrez Fernández; Segundo: Informe de inspección judicial emitido por la Alcaldía del Municipio Córdoba, Estado Táchira, de fecha 15-05-2017; Tercero: testimoniales de los funcionarios de la Alcaldía del Municipio Córdoba Ing. Yordan Chacón, Fiscal de Obras y el T.S.U Ángel Romero, Supervisor de Ingeniería. Cuarto: Inspección judicial evacuada por el Tribunal, en el expediente signado con el N° 2922, de fecha 04-05-2017; Quinto: Promovió toda la articulación probatoria que establece la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Sexto: depósitos de pago de los cánones de arrendamiento. Séptimo: Se adhirió al principio de la comunidad de la prueba.
Escrito presentado en fecha 01-08-2017, por el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando con el carácter de autos, en el que consignó copia simple del expediente N° 2933 de Pago de Cánones de Arrendamiento.
De los folios 61-64, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
De los folios 65-66, decisión dictada en fecha 08-08-2017, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado, por haber opuesto defensas declaradas infructuosas”
En fecha 11-08-2017, el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando con el carácter de autos, apeló de la decisión dictada en fecha 08-08-2017.
En fecha 19-08-2017, el abogado José Manuel Rodrigo Arguello, actuando con el carácter de autos, ratificó la apelación por él interpuesta.
Por auto de fecha 21-09-2017, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
Por auto de fecha 03-11-2017, esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, dejó constancia que siendo el décimo día de despacho siguiente al recibo de los autos para la presentación de los informes, ninguna de las partes compareció a hacer uso de ese derecho.


Estando la presente causa en el término para decidir, este Tribunal observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha once (11) de agosto de 2017, ratificada el diecinueve (19) de septiembre de 2017, por el apoderado de la parte demandada, abogado José Manuel Rodrigo Arguello, contra la decisión de fecha ocho (08) de agosto de 2017 dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial.
El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha veintiuno (21) de septiembre de 2017 y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal Superior donde se le dio entrada, se fijó el trámite y la oportunidad para la presentación de los informes y observaciones si las hubiere.
En fecha 03 de noviembre de 2017, por auto se dejó constancia que ninguna de las partes compareció a presentar escrito de informes.
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpusiera en fecha once (11) de agosto de 2017, ratificada el diecinueve (19) de septiembre de 2017, por el apoderado de la parte demandada, abogado José Manuel Rodrigo Arguello, contra la decisión de fecha ocho (08) de agosto de 2017 dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La presente causa trata de un juicio de desalojo de un local comercial, regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, cuyo procedimiento aplicable es el oral según lo ordena el artículo 43 del mismo y al haberse interpuesto una cuestión previa debe cumplirse con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, así:
“Artículo 866.- Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral, en la forma siguiente:
1º Las contempladas en el ordinal 1° del artículo 346, serán decididas en el plazo indicado en el artículo 349 y se seguirá el procedimiento previsto en la Sección 6a. del Título del Libro Primero, si fuere impugnada la decisión.
2º Las contempladas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º el artículo 346 podrán ser subsanadas por el demandante en el plazo de cinco días en la forma prevista en el artículo 350, sin que se causen costas para la parte que subsana el defecto u omisión.
3º Respecto de las contempladas en los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro del mismo plazo de cinco días, si conviene en ellas o si las contradice.
El silencio se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”
Así, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 00429 de fecha 10/07/2008, indicó:
“De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….”.
De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público.”
(www.tsj.gov/decisiones/scc/julio/rc.00429-10708-2008-07.553.htm)
De todo lo anterior y de la revisión del expediente, esta Alzada constata que la parte demandada alega en la contestación de la demanda que el local comercial es usado como vivienda y comercio.
Observa quien aquí juzga que el ciudadano Jorge Eleazar Varela Ortega demandó al ciudadano Eduardo Albecio Avendaño del Duca por desalojo de local comercial fundamentando la demanda en los contratos de arrendamiento privados suscritos por ambas partes tal y como constan a los folios 7, 8, 10 y 11, ahora bien, aunque los contratos de arrendamiento son documentos privados que no tienen efectos frente a terceros, al no haber sido impugnados ni desconocidos por el demandado adquieren el carácter de ley entre las partes, encontrando esta alzada que en dichos contratos las partes convinieron de mutuo acuerdo en la cláusula Primera lo siguiente: “PRIMERA: EL ARRENDADOR: da en arrendamiento al ARRENDATARIO, un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial, ubicado en la calle 11 entre carreras 3 y 4 No. 30, Sector Las Golondrinas, Santa Ana, Municipio Córdoba, del estado Táchira” con lo que claramente se llega a la certeza que el inmueble objeto de este juicio fue dado en arrendamiento única y exclusivamente para uso comercial, por lo que resulta impropio el alegato realizado por la parte demandada en la contestación a la demanda, al querer pretender cambiar el uso del local comercial que le fue dado en arrendamiento y del cual el mismo admitió que se encuentra en él desde hace 07 años y 06 meses, amparado por varios contratos de arrendamiento, es decir, aceptó y reconoció los contratos de arrendamiento en los que el demandante fundamentó la acción. Razón por lo que esta Alzada declara sin lugar la apelación con la consecuente confirmatoria del fallo recurrido. Así se decide.



DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta en fecha once (11) de agosto de 2017, ratificada en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2017, por el apoderado de la parte demandada, abogado José Manuel Rodrigo Arguello, contra la decisión de fecha ocho (08) de agosto de 2017 dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha ocho (08) de agosto de 2017 dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “PRIMERO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado, por haber opuesto defensas declaradas infructuosas.”
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, por haber sido confirmado el fallo recurrido en todas y cada una de sus partes, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADO la decisión recurrida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria Accidental,

Jenny Yorley Murillo Velasco
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 10:15 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
MJBL.-
Exp. N° 17-4478