REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. DEMANDANTE: Ciudadana OLIVA CONSUELO VILLAMIZAR PISANI, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 3.788.535. Apoderados de la demandante: Abogados Jorge Wilfredo Chacón Mantilla y Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, inscritos ante el IPSA bajo los N° 52.345 y 24.472, en su orden. DEMANDADA: Sociedad Mercantil LICORES Y BODEGON ZONA FRANCA C.A., en la persona de sus Directoras Marilú Zulay Rico Gómez y Johanna del Rocío Valero Morales. Apoderados de la demandada: Abogados Jesús Manuel Méndez Hernández y Gloria Zulay Arenas de Salas, inscritos ante el IPSA bajo los N° 44.127 y 168.855, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (apelación de la decisión dictada en fecha 16-06-2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira). En fecha 14 de julio de 2017, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 7705-2016, procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 21-06-2017, por la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas, actuando con el carácter de autos, contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 16 de junio de 2017. En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones. Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente, entre las que constan: De los folios 1-7, libelo de demanda presentado en fecha 04-05-2012, por la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, asistida de abogado, en el que demandó a la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., en la persona de sus Directoras Marilú Zulay Rico Gómez y Johanna del Rocío Valero Morales, por resolución de los contratos de arrendamiento asumidos y subrogados por su representada, celebrados mediante documentos autenticados por ante la Oficina Notarial Segunda de esta ciudad, el 29-04-2005, bajo el N° 68, tomo 58 por parte del inmueble identificado planta baja; y por ante la Notaría Pública Quinta el 10-08-2005, bajo el N° 79, tomo 189, por la parte del inmueble denominado planta alta, ubicados esos locales en la Calle 11 N° 21-30, frente a la Plaza Los Mangos de esta ciudad, para que entregue debidamente desocupado el inmueble descrito o a ello sea condenado por el Tribunal. 2.- Para que pague por concepto de daños y perjuicios del incumplimiento contractual la cantidad de Bs. 68.094,45 a que montan las diferencias no pagadas de canon de arrendamiento vencidos por los lapsos antes indicados y los que se sigan venciendo hasta la definitiva cancelación o a ello sea condenado por el tribunal. 3.- Al pago de las costas y costos del presente juicio. Alegó que celebró contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 29-04-2005, bajo el N° 68, tomo 58 con la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la calle 11 N° 21-30, planta baja frente a la Plaza Los Mangos Barrio Obrero, dicho contrato tenía una duración de 5 años contados a partir del 01-05-2005 y en esos momentos próximo a vencerse, que la prórroga legal arrendaticia para ese lapso es de dos (2) años. Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se estableció que el canon sería incrementado anualmente, por mutuo acuerdo entre las partes y ese incremento sería en razón de la variación del Indice de Precios al Consumidor (I.P.C.) que determina el Banco Central de Venezuela cada año. Que el 27-10-2005, en virtud de estar realizando su inquilina negociaciones con la empresa Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., representada por Jesús Adolfo Burgos Roa y Nestore Guarino Mejías, la autorizó especialmente para sub-arrendar a esa empresa el contrato que tenían suscrito y así ellos tramitar ante la Alcaldía de San Cristóbal, la patente y licencia para el expendio de licores en su negocio denominado Licores y Bodegón Zona Franca C.A. Que a partir de esa fecha, los nuevos arrendatarios asumieron y cumplieron las obligaciones contractuales del documento original y solicitaron autorización para realizar mejoras al inmueble y propuesta para arrendar la segunda planta del local que para esa fecha se lo había dado en arrendamiento personal al ciudadano Nestore Guarino Mejías. Que también cumplió la ejecución de ese contrato el incremento progresivo del canon de arrendamiento y habiéndose fijado en el contrato suscrito con Carmen Adela Guarino de Avellaneda, un canon inicial para el local arrendado de Bs. 2.300.000,00 con el ajuste monetario y el incremento anual por cumplimiento de la cláusula quinta del contrato, basado en el IPC para el 30-04-2010, este canon ya lo pagaban en Bs. 3.642,24 incluyendo el IVA. Que para el 01-05-2010, se vencieron los 05 años fijados como lapso de duración del contrato de arrendamiento y así le fue notificado a la arrendadora original en actuaciones efectuadas por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente de solicitudes N° 1.367-2010, cuyo original fue agregado al expediente de consignaciones N° 825, del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta ciudad. Que la notificación se efectuó a la arrendataria original en la sede de la empresa que actualmente ocupa el local comercial en su carácter de subarrendataria, pues ha sido este contrato el instrumento por el cual se han regido las relaciones surgidas de ese arrendamiento, toda vez que al autorizar a Carmen Adela Guarino de Avellaneda para subarrendar el local, este subarrendamiento tiene que estar sujeto a los límites de su respectivo contrato. Que para el año 2010, al iniciar los dos años de prórroga legal arrendaticia, los inquilinos debían ajustar el canon de arrendamiento que pagaban al monto del incremento del IPC., que para el año 2009 fue fijado por el Banco Central de de Venezuela en un 26,91%, y en consecuencia, el canon de alquiler que pagaban, se incrementaría en Bs. 875,11, pasando a pagar de Bs. 3.642,24 mensuales a Bs. 4.622,36, incluyendo IVA, esa diferencia de mayo 2010 a abril de 2011, daba una diferencia acumulada por cancelar de Bs. 11.761,44 para ese periodo. Que en lo que corresponde al año 2011, la inflación calculada por el Banco Central de Venezuela I.P.C., durante el año 2010 fue del 27,2% sin embargo, los inquilinos continuaron depositando Bs. 3.642,24 en lugar de los Bs. 5.879,64 incluyendo el IVA a que estaban obligados por el contrato arrendaticio, creándose una diferencia acumulada por cancelar de mayo 2011 a abril de 2012 de Bs. 26.848,80. Que el ciudadano Nestore Guarino Mejías celebró contrato de arrendamiento por la planta alta del inmueble de su propiedad y sobre el local comercial que le había sido arrendado a su hermana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, este contrato de arrendamiento fue cedido desde el inicio de la relación arrendaticia a la empresa Licores y Bodegón Zona Franca C.A., inscrita el 04-08-2005 en la que el ciudadano Nestore Guarino Mejías, es accionista en una proporción del 50% y fue nombrado Director Principal en el Acta Constitutiva y que en dicha acta se indica como su dirección la calle 11 entre carreras 21 y 22 de Barrio Obrero, que es el inmueble de su propiedad. Que el canon de arrendamiento por esta segunda planta fue incrementado anualmente por la empresa Zona Franca C.A., que el alquiler original fijado en el contrato celebrado fue de Bs. 1.000,00, en cumplimiento de la cláusula quinta de ese contrato, para el 30-04-2010, estaba en Bs. 3.005,90, también como consecuencia del incremento del IPC, fijado por el Banco Central de Venezuela más lo correspondiente al IVA. Que en el segundo contrato de arrendamiento los inquilinos estaban obligados a incrementar su alquiler tomando en consideración la inflación que por el año 2009 fue fijada por Banco Central de Venezuela en 26,91% y el canon de esta segunda planta debía incrementarse a partir del 01-08-2010 a la cantidad de Bs. 4.272,56 que correspondía Bs. 3.005,90 por alquiler y Bs. 457,77 por concepto de IVA, generándose una diferencia por cancelar de Bs. 905,95 mensuales, que al finalizar el año arrendado da una diferencia acumulada del año arrendado de Bs. 10.871,40. Que en el año 2011 a partir del 01-08-2011, se debía incrementar el canon de arrendamiento, el cual debía facturarse en Bs. 5.434,70 incluyendo el IVA, pero los inquilinos solo depositaban la cantidad de Bs. 3.366,61, por lo que existe una diferencia por cancelar de Bs. 2.068,09 mensuales, que al 30-04-2012 representa la cantidad de Bs. 18.612,81. Que en virtud de la subrogación de estos dos contratos de arrendamiento, la empresa Licores y Bodegón Zona Franca, ha dejado de pagar por el contrato de la planta baja la cantidad de Bs. 38.610,24 por los meses transcurridos desde mayo de 2010 a abril de 2012, y por la diferencia acumulada de alquileres en la planta alta ha dejado de pagar la suma de Bs. 29.484,21, igualmente por los meses comprendidos de mayo de 2010 a abril de 2012, para un total de diferencias acumuladas de cánones de Bs. 68.094,45, incumpliendo con ello en forma continuada con las cláusulas quinta de los respectivos contratos, por lo que a tenor de lo establecido en las cláusulas décimas primera de estos contratos son causas suficientes para solicitar la desocupación del inmueble en sus dos plantas y demandar la resolución de los contratos. Fundamentó la acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1579 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 150.000,00 equivalente a 1.666 unidades tributarias. Anexo presentaron recaudos. Al folio 109, auto de fecha 31-06-2012, por el que el a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las demandadas. Por diligencia de fecha 07-11-2012, el abogado Horst Alejandro Ferrero K., actuando con el carácter de autos, solicitó se citara a la empresa demandada por medio de carteles. Por auto de fecha 23-11-2012, el a quo acordó la citación de la demandada por medio de carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. De los folios 114-117, actuaciones relacionadas con la publicación del cartel de citación, para lo cual consignó ejemplares del Diario La Nación. En fecha 20-12-2012, la secretaria del Tribunal dejó constancia que fijó el cartel de citación en el domicilio de la demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. De Al folio 119-129, actuaciones relacionadas con la solicitud, designación, notificación y juramentación del defensor ad litem de la parte demandada. Al folio 130, diligencia de fecha 01-04-2013, en las que las ciudadanas Marilú Zulay Rico Gómez y Johanna del Rocío Valero Morales, actuando con el carácter de Directores de la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., confirieron poder especial apud acta al abogado Jesús Manuel Méndez Hernández. Escrito de contestación a la demanda presentada en fecha 03-04-2013, por el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, apoderado de la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca, C.A., en el que negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos y pedimentos la demanda incoada en contra de su representada, en razón de considerar que los términos en que plantea la misma no son contestes con la realidad, así como en los fundamentos de derecho en que se pretende soportar la misma. De conformidad con los artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por considerar que tal previsión normativa se subsume dentro de circunstancias fáctica ocurridas en el caso que les ocupa, ya que la demandante pretende que judicialmente se declare resuelto el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia inter partes indicado en su escrito libelar. Que la parte actora reconoce que la actual inquilina del local es su representada Licores y Bodegón Zona Franca C.A., ello por habérsele cedido los contratos de arrendamiento por parte de los arrendatarios originales, Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Nestore Guarino Mejías, por lo que se produjo una subrogación arrendaticia en la persona de la arrendataria, por lo que la ahora demandada adquirió la titularidad de los derechos y obligaciones derivados de ese carácter. Que la actual arrendataria del inmueble, su representada Licores y Bodegón Zona Franca C.A., nunca fue debidamente notificada de una supuesta terminación del contrato original, ni que comenzaba consecuencialmente el inicio de una prórroga legal. Que las notificaciones realizadas por la parte actora no tienen eficacia ni validez en su representada por cuanto las mismas no le fueron dirigidas expresamente como nueva arrendataria y las personas notificadas (Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Nestore Guarino Mejías) ya no son arrendatarios, por cuando ya habían cedido sus derechos, por lo que ninguna consecuencia jurídica puede derivarse de las mismas. Que no puede validarse lo ineficaz de las notificaciones, erróneamente efectuada por el hecho de haber sido realizadas por el funcionario judicial en la sede de la empresa, ya que las mismas tienen como destinatarios a personas distintas a la de su representada, esas notificaciones fueron realizadas a personas ya ajenas a la actual relación jurídica arrendataria por el hecho evidentemente establecido de la cesión de los derechos arrendaticios. Que la demandante reconoce que los nuevos arrendatarios siguieron pagando el canon arrendaticio siendo recibido por la arrendadora, siendo evidente que hubo una subrogación de la relación arrendaticia en la persona de la arrendataria y que esta adquiría la totalidad de los derechos y asumía las obligaciones derivadas de ese nuevo status jurídico, por tanto, si la demandante pretendía poner fin a la relación arrendaticia o solicitar la entrega del inmueble o establecer una nueva obligación en la persona de la nueva arrendataria que pudiere limitar los derecho que como nueva arrendataria detentaba debió notificarle de manera expresa a objeto de no vulnerar sus derechos irrenunciables a tenor de lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para locales comerciales. Que pretender que una notificación realizada en una tercera persona ajena a la relación arrendaticia, aunque notificada en la sede de la empresa, cause y surta efectos legales en la actual titular de derechos y obligaciones vulnera todo principio del derecho a la defensa, al debido proceso y a los derechos irrenunciables que como arrendataria detenta, y en razón de ello es concluyente que su representada como nueva arrendataria nunca fue debidamente notificada de la declaración de voluntad de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia iniciada y que comenzaba una supuesta prórroga de Ley, por lo que, al no haber sido entablada una notificación válidamente efectuada y continuar ocupando su representada el inmueble, aunado al hecho de que la arrendadora permitió el goce pacífico del inmueble y cobro los cánones arrendaticios, es impretermitible concluir que el contrato de arrendamiento, por efecto de la previsión del artículo 1.600 del Código Civil, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que la acción planteada por la actora es una resolución de contrato de arrendamiento y es única y exclusivamente para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, forzoso es declarar que la acción propuesta no es admisible en derecho, por lo que peticionó declare la procedencia de tal defensa previa, ya que una demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, ya que ello constituye violación del debido proceso y por ende es contrario al orden público. Para el caso de la contestación al fondo de la demanda, convinieron que la presente relación arrendaticia se inició con el contrato otorgado por la demandante y la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, el 29-04-2005, con una duración inicial de 05 años, contados a partir del 01-05-2005. Convinieron que la segunda planta del local fue dada inicialmente en arrendamiento Nestore Guarino Mejías. Convinieron en que se produjo la subrogación de los dos contratos en la persona del arrendatario, pasando en consecuencia su presentada a ocupar el lugar de arrendataria con los derechos y obligaciones inherentes a tal condición. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento haya vencido el 01-05-2010. Negó, rechazó y contradijo que por efecto de una írrita notificación, actualmente su representada se encuentre disfrutando el inmueble en situación de prórroga legal, ya que nunca ha sido formalmente notificada ni de la finalización del contrato inicial ni del inicio de la prórroga de ley. Que la propia actora señala que hubo subrogación de los dos contratos de arrendamiento en cuanto a la persona de la arrendataria, esto es, se tiene que fueron cedidos el contrato de arrendamiento autenticado con la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda y el contrato pactado sobre la segunda planta, con el ciudadano Nestore Guarino Mejías, por lo que niega, rechaza y contradice que su representada haya sido legalmente notificada de la finalización de la relación arrendaticia por el hecho de que las notificación fueron realizadas en el inmueble objeto de la pretensión, ya que las mismas no refieren indicación alguna de las personas naturales legalmente facultadas para obrar por la demandada. Negó y rechazó que su representada adeude la suma de Bs. 38.610,24 por meses transcurridos desde mayo de 2010 a abril de 2012 y que por la diferencia acumulada de alquileres de la planta alta adeude la suma de Bs. 29.484,21. Negó y rechazó que su representada haya incumplido de forma continua con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba por concepto de daños y perjuicios la suma de Bs. 68.094,45. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba proceder a entregar el inmueble ubicado en la calle 11, N° 21-30 Barrio Obrero de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Escrito de pruebas presentado el 15-04-2013, por el abogado Horst Alejandro Ferrero K., apoderado de la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, en el que promovió: 1.- Documento administrativo emanado de la Oficina de Control y Administración de Expendio de Bebidas Alcohólicas de la Alcaldía de San Cristóbal. 2.- Propuesta de mejoras sobre el local alquilado en sus dos pisos que plantearon los ciudadanos Nestore Guarino y Adolfo Burgos, Directores de la Empresa Licores y Bodegón Zona Franca C.A. 3.- Contrato de arrendamiento suscrito por su representada y la ciudadana Carmen Adela Guarino. 4.- Contrato de arrendamiento celebrado por su representada con el ciudadano Nestore Guarino Mejías. 5.- Valor probatorio de lo expresado por la representante de la demandada en el folio 2 del expediente de consignaciones N° 825 marcado “C”. 6.- Contrato de arrendamiento suscrito por Nestore Guarino Mejías sobre la parte alta del inmueble que actualmente también ocupa la demandada Licores y Bodegón Zona Franca C.A., otorgado ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad el día 10-08-2005, bajo el N° 79, tomo 189. 7.- Acta Constitutiva y Estatus Sociales de la Empresa Licores y Bodegón Zona Franca C.A. experticia contable con el fin de determinar el monto de los incrementos del canon de alquiler que debía haber pagado la demandada de conformidad con la cláusula quinta. II PIEZA Auto de fecha 16-04-2013, en el que el a quo ordenó extender el lapso de evacuación de pruebas por diez días de despacho, a los fines de evacuar las pruebas promovidas. Escrito de pruebas presentado en fecha 17-04-2013, por el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, actuando con el carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., en el que promovió: 1.- Invocó conforme al principio de la comunidad de la prueba el valor probatorio que emana de las notificaciones acompañadas por la actora con su libelo de demanda, realizadas por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 14-06-2010 a la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda y al ciudadano Nestore Guarino Mejías. 2.- Recibos de ingresos en original y depósitos bancarios. 3.- Valor y mérito que se desprende del expediente de consignaciones arrendaticia N° 825. 4.- Solicitó se nombre un solo experto a los fines de determinar la variación de los cánones de arrendamientos del presente juicio, en base al índice de precios al consumidor que fija para tal efecto el Banco Central de Venezuela. II: Promovió documental privado del fecha 27-10-2005, suscrito por la ciudadana Oliva Villamizar Pisani. 2.- Solicitó la citación de la ciudadana Oliva Villamizar Pisani, a los fines que ratifique su contenido y firma el documento señalado. III: Prueba de Informes: Solicitó a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Oficina de Control y Administración de expendios de Bebidas Alcohólicas, para que informe de la existencia en los archivos de esa dependencia sobre la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas a su representada Licores y Bodegón Zona Franca C.A. Auto de fecha 17-04-2013, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el apoderado de la parte demandada. Respecto a la ratificación del instrumento consignado al folio 09 del expediente, la consideró improcedente en razón que el referido documento se refiere a un documento privado traído en copia que no se subsume con la circunstancia indicada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los folios 179-187, actuaciones relacionadas con el nombramiento, notificación e informe del experto contable designado. Escrito de conclusiones presentado en fecha 07-05-2013, por el abogado Horst Alejandro Ferrero Kellerlhoff, apoderado de la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani. De los folios 204-209, actuaciones relacionadas con el informe presentado por la Licenciada en Ciencias Gerenciales Nerelith Asís Betancourt. Escrito presentado en fecha 08-07-2013, por el abogado Horst Alejandro Ferrero Kellerhoff, apoderado de la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, en el que solicitó se decretara medida preventiva de embargo de bienes muebles propiedad de la demandada hasta por el doble de la cantidad que arrojó la experticia, más las costas y costos estimados por el Tribunal. De los folios 228-234, actuaciones relacionadas con un informe pericial actualizado con los montos correspondientes a la obligación hasta el mes de junio de 2014, presentado por la Licenciada en Ciencias Gerenciales Nerelith Asís Betancourt. Por auto de fecha 02-10-2014, el a quo acordó convocar a las partes para celebrar un acto conciliatorio. Por diligencia de fecha 24-02-2015, la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, confirió poder al abogado Jorge Wilfredo Chacon Mantilla. Al folio 243, acto conciliatorio de fecha 04-03-2015, en el que se dejó constancia sólo de la asistencia de la actora ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, representada por su apoderado abogado Jorge Wilfredo Chacon Mantilla. Por diligencia de fecha 25-06-2015, el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, apoderado de la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., solicitó se notificara a la Lic. Nerelith Asís Betancourt, experta designada por el Tribunal, a los fines de que procediera a indexar a la fecha el canon de arrendamiento a pagar su representada y la deuda por concepto de la diferencia de canon pagado y por pagar a la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani, tomando como base para el cálculo el IPC emitidos por el Banco Central de Venezuela. Por diligencia de fecha 16-07-2015, el abogado Jorge Wilfredo Chacón Mantilla, apoderado de la parte demandante, solicitó se verificara y se practicara el cómputo de los días de despacho para cada fase del proceso desde la contestación de la demanda hasta el de dictar sentencia, igualmente solicitó se pronunciara sobre la diligencia de fecha 25-06-2015 y en caso de ordenar los montos a emitir el experto, se proceda a practicar su revisión y dictar la sentencia definitiva. De los folios 248-251, actuaciones relacionadas con la designación, notificación y aceptación del nombramiento del experto contable, ciudadana Rosalba Bianqui Bustos. Por diligencia de fecha 07-10-2015, la ciudadana Rosalba Bianqui Bustos, Licenciada Contable, consignó informe de la experticia realizada. Por auto de fecha 07-03-2016, el a quo ordenó la tramitación por el procedimiento señalado en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva y por cuanto al momento de la contestación de la demanda la accionada promovió cuestiones previas, pasa a decidir las mismas al tercer día de la constancia en autos de la última notificación de las partes, para posteriormente a la resolución de las mismas continuar con el procedimiento señalado. Por auto de fecha 09-05-2016, el a quo ordenó la notificación de las partes para la celebración de la audiencia que resolverá las cuestiones previas. En fecha 16-05-2016, el abogado Jorge Wilfredo Chacón Mantilla, apoderado de la parte demandante, se dio por notificado de los autos dictados en fechas 07 y 09 de mayo de 2016 y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada. Por diligencia de fecha 30-05-2016, el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, actuando con el carácter de autos, se dio por notificado y solicitó se continuara el presente juicio. De los folios 276-277, audiencia oral realizada el 15-06-2016. De los folios 278-282, decisión de fecha 16-06-2016, en el que el a quo declaró con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en los términos expuestos por la parte demandada. En fecha 17-06-2016, el abogado Jorge Wilfredo Chacón Mantilla, actuando con carácter de autos, apeló de la sentencia dictada en fecha 16-06-2016. Por auto de fecha 01-07-2016, el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil distribuidor. Al folio 287, diligencia de fecha 28-07-2016, en la que el abogado Jorge Wilfredo Chacón Mantilla, actuando con el carácter de autos, sustituyó al abogado Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza el poder conferido por la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani. De los folios 286-323, actuaciones relacionadas con la apelación ejercida por el abogado Jorge Wilfredo Chacón Mantilla, la cual conoció el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Estado Táchira, quien en sentencia de fecha 10-10-2016, declaró: “Primero: Con Lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Jorge Wilfredo Chacón Montilla contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 16-06-2016. Segundo: Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el artículo 346 ordinal 11. Tercero: Se Repone la Causa, al estado de que el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dicte sentencia definitiva sobre el fondo de la causa. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente incidencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. En fecha 01-11-2016, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente, cancelándosele la salida. En fecha 03-11-2016, el Juez del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial se inhibió de seguir conociendo la causa, fundamentando la misma en el artículo 82, numeral 15° del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 05-12-2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente previa distribución, dándole entrada y el curso de ley correspondiente. Por auto de fecha 13-02-2017, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes. Por auto de fecha 26-04-2017, el a quo fijó el día lunes 29-05-2017 a las 10:00 de la mañana para llevar a cabo la audiencia de juicio, a los fines de dictar sentencia definitiva sobre el fondo de la causa. De los folios 347-353, audiencia de juicio celebrada en fecha 30-05-2017, con la asistencia de ambas partes, donde cada una expuso sus alegatos y defensas, excusándose el a quo para dictar el dispositivo del fallo, el cual estará para el segundo día de despacho siguiente. En fecha 01-06-2017, el a quo dictó el dispositivo del fallo, fijado en la audiencia de juicio. En fecha 09-06-2017, el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, actuando con el carácter de autos, apeló de la sentencia dictada en fecha 01-06-2017. Por diligencia de fecha 09-06-2017, por el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, actuando con el carácter de autos, revocó poder apud acta a las abogadas Roxana Corbi Pernía, Yaluzmar Coromoto López Rojas, Paola Carolina Fernández Borges, y de conformidad con el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, confirió poder a la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas. Al folio 365-387, decisión in extenso, de fecha 16-06-2017, en la que el a quo declaró: “CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato intentada por la ciudadana OLIVA CONSUELO VILLAMIZAR PISANI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.788.535 contra la Sociedad Mercantil LICORES Y BODEGON ZONA FRANCA, C.A. inscrita inicialmente bajo la denominación LICORES ZONA FRANCA, C.A., por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 40, Tomo 16-A, de fecha 04 de agosto de 2005, modificado su actual nombre según acta registrada en la misma oficina de registro en fecha 05 de octubre de 2005, bajo el N° 71, Tomo 20-A, siendo su última modificación en fecha 14 de agosto de 2009, inscrita bajo el N° 37, Tomo 25-A RM I ante la misma oficina de Registro y resueltos los contratos suscrito en fecha 29 de abril del 2005 y 10 de agosto del 2005, ambos autenticados ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 68 tomo 58 y bajo el N° 79, tomo 188, respectivamente, en consecuencia de ello se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Hacer entrega a la parte demandante del inmueble objeto del presente litigio compuesto de dos plantas las cuales funcionan como locales comerciales ubicado en la calle 11, N° 20-30, frente a la Plaza de Los Mangos, Barrio Obrero, Estado Táchira, libre de personas y cosas. SEGUNDO: Pagar la diferencia con ocasión del incremente proporcional del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) publicado por el Banco Central de Venezuela o en su defecto un incremento del 15% de los cánones de arrendamiento vencidos, desde el vencimiento de cada uno de los contratos de arrendamientos, esto es en el primer contrato desde el 02 de mayo del 2010 hasta el 02 de mayo del 2012 y en el segundo contrato desde el 02 de agosto del 2010 hasta el 02 de agosto del 2012 y una vez fenecida la prórroga legal de cada contrato, debe cancelar el último canon mensual calculado para el año 2012 hasta la entrega definitiva del inmueble, montos que deberán ser determinados mediante experticia complementaria del fallo, realizada por experto contable debidamente colegiado una vez quede definitivamente firme el presente fallo, atendiendo los parámetros aquí establecidos, concordancia con las cláusula QUINTA de los contratos suficientemente dirimidos en autos. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida”. En fecha 21-06-2017, la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas, actuando con el carácter acreditada en autos, apeló de la sentencia dictada en fecha 16-06-2017. Por auto de fecha 29-06-2017, el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor. Escrito de informes presentados ante esta Alzada en fecha 18-09-2017, por el abogado Jesús Manuel Méndez Hernández, apoderado de la Sociedad Mercantil Licores y Bodegón Zona Franca C.A., en el que solicitó una revisión íntegra del fallo recurrido y que se revoque la misma, por cuanto la controversia del presente proceso quedó planteada en los siguientes términos: Que en la contestación de la demanda y en la audiencia oral rechazaron, negaron y contradijeron que estaban en mora en cuanto a los pagos de cánones de arrendamiento. Que negaron y rechazaron que su representada adeudara la suma de Bs. 38.610,24 por meses transcurridos desde mayo de 2010 hasta abril de 2012 y que por la diferencia acumulada de alquileres de la planta alta adeudara la suma de Bs. 29.484,21. Que negaron y rechazaron que su representada hubiera incumplido de forma continuada con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; negaron, rechazaron y contradijeron que su representada deba por concepto de daños y perjuicios la suma de Bs. 68.094,45. Que en la audiencia oral, alegaron que las notificaciones de prórroga legal que la parte demandante trajo a los autos, estaban realizadas a unos terceros, que la auditoría realizada a los fines de esclarecer si su representada estaba en deuda fue realizada a unos terceros, no a la Sociedad Mercantil Zona Franca, por lo que los argumentos esgrimidos por el actor en el libelo, fueron negados, rechazados y contradichos por esa representación en la oportunidad de dar contestación a la demanda, razón por la cual le correspondía al demandante la carga de demostrar los hechos por él invocados. Que de la adecuada resolución de la controversia planteada en este juicio, dependía de la correcta interpretación que hiciera el Juzgado de las cláusulas del contrato. Que dichos contratos de arrendamiento fueron debidamente celebrados entre la ciudadana Oliva Consuelo Villamizar Pisani con la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, el primero; que el segundo contrato fue celebrado entre Oliva Consuelo Villamizar Pisani y Nestore Guarino Mejías, los cuales no fueron demandados en el presente proceso. Que de la resolución del contrato se evidencia que la arrendataria dejara de pagar dos cánones de arrendamiento y que el incremento no podría ser inferior a un 15% anual. Que el a quo debió interpretar la cláusula, analizando si su representada dejó de pagar más de dos cuotas de cánones de arrendamiento junto con el respectivo ajuste de incremento. Que lo dispuesto en los contratos de arrendamientos suscritos por las partes en relación a la cláusula quinta en la que quedó entendido por las partes que la falta de dos cánones de arrendamiento sería suficiente causa para declarar terminado el presente contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, que en ese caso el. quo erró en la interpretación de la cláusula, dejando sentado claramente en la sentencia que la parte demandada incumplió solamente en un mes, es decir en el mes de mayo de 2010, deducción que hizo de las pruebas presentadas, por lo que habiendo sido demandada la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula 5ta del contrato invocado por la actora como insolutos y fundamentada la demanda en los artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la a quo erró en su análisis, ya que quedó evidenciado según su criterio que solo la parte demandada dejó de pagar un mes, por lo que no está ajustado a la cláusula quinta la cual establece que para la resolución del contrato debía de incumplir con el pago dos (2) cánones de arrendamiento (sic), por lo que el a quo debió declarar de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la demanda. Que el a quo aplicó erróneamente lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que en dicho contrato expresamente se había determinado en la cláusula quinta que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento sería suficiente causa para declarar terminado el contrato y exigir la inmediata desocupación, por lo tanto, no comprende cómo el a quo desconoció la voluntad contractual de las partes, que en forma clara y precisa se encuentra expresado en el contrato, por lo que no cabe duda que el a quo infringió fragantemente (sic) el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estando viciada dicha sentencia por falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil y falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Que dados todos los errores señalados en los puntos anteriores cometidos por el a quo, igualmente en forma errónea, determinó la procedencia de los daños y perjuicios reclamados por la demandante, pues quedó comprobado que la parte demandada Sociedad Mercantil Zona Franca C.A., no ha incurrido en incumplimiento, que conlleve a pagar unos daños y perjuicios, ya que de las pruebas aportadas no quedó evidenciado que la demandada adeudara monto alguno. Por lo que nuevamente infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que el razonamiento que le hizo al contrato en su parte motiva, no dio lugar a que la demandada no deba la diferencia acumulada desde el mes de mayo de 2010 hasta abril de 2012, solo quedó comprobado, tal y como lo dejó sentado el a quo, que solo incumplió con el mes de mayo de 2010 y así fue decidido, por lo que no debió declarar con lugar la demanda, siendo la sentencia nula de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, al violar lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem. Que esa representación se vinculó al proceso y que los primeros contratos fueron suscritos por los ciudadanos Oliva Villamizar Pisani y los ciudadanos Carmen Adela Guarino de Avellaneda, contrato celebrado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 29-04-2005, bajo el N° 68, tomo 58, y el contrato de arrendamiento de la planta alta fue celebrado con el ciudadano Nestore Guarino Mejías, bajo el N° 79, tomo 189 de fecha 10-08-2005, no constando en autos prueba alguna que su representada haya firmado contrato con la aquí demandante, y ella en su afán por demandar no lo hizo a los ciudadanos antes nombrados, sino se limitó a demandar a la Sociedad Mercantil Zona Franca C.A., quien a su decir, mediante una autorización conferida por la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, la demandante alegó que existía subrogación de contrato; por lo que se puede evidenciar que los mencionados ciudadanos no fueron llamados a juicio y son los que fueron notificados de la prórroga legal, así como también la auditoria fue realizada en ellos, y no en la Sociedad Mercantil Zona Franca C.A., por lo que solicitó al Juez de Alzada la aplicación del criterio jurisprudencial relativo a la falta de cualidad de oficio, previo análisis de contrato y en aras del principio iuria novit curia, acogiéndose los valores y principios consagrados en la carta magna, especialmente contenidos en los artículos 2,26, 49 y 257. Solicitó revoque la sentencia apelada, se declare con lugar la apelación y en consecuencia declare sin lugar la demanda incoada en contra de sus representados con el pronunciamiento expresos sobre las costas. En fecha 28-09-2017, fue presentado escrito de observaciones o por el abogado Leoncio Cuenca Espinoza, actuando con el carácter de apoderado de la demandante, en el que manifestó que la demandada solicitó se declarara su falta de cualidad porque los arrendatarios originales no son los demandados en este proceso judicial; que dicho alegato es improcedente en derecho, pues es un hecho no controvertido en este proceso que la parte demandada Licores y Bodegón Zona Franca C.A., es la arrendataria por haberse subrogado en los contratos de arrendamiento celebrados originalmente entre la arrendadora Oliva Consuelo Villamizar Pisani con los arrendatarios Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Nestore Guarino Mejías; que la demandada olvida que en su contestación a la demanda convino expresamente en que la relación arrendaticia se inició con el contrato celebrado con los ciudadanos antes mencionados. Que convino expresamente en que se subrogó en los dos contratos en la persona del arrendatario, con los derechos y obligaciones inherentes. Que la única razón que se podía deducir de los contratos de arrendamiento, es que la cláusula quinta del contrato fue incumplida por la demandada por no haber pagado el canon con el incremento anual, el canon pactado no fue fijo, por tanto, lo procedente en derecho, es aplicar a ese incumplimiento, la consecuencia jurídica prevista en su cláusula décima primera, para declarar con lugar la resolución de los contratos de arrendamiento. Estando la presente causa para decidir, el Tribunal observa: Llega a esta alzada la presente causa por apelación propuesta por la representación de la parte demandada el día veintiuno (21) de junio de 2017 contra la decisión del a quo dictada en fecha dieciséis (16) del mismo mes y año en la que condenó a la parte accionada a: “PRIMERO: hacer entrega a la demandante del inmueble objeto del presente litigio compuesto de dos plantas las cuales funcionan como locales comerciales ubicado en la calle 11, N° 20 - 30, frente a la Plaza de Los Mangos, Barrio Obrero, Estado Táchira, libre de personas y cosas. SEGUNDO: Pagar la diferencia con ocasión del incremento proporcional del Índices de Precios al Consumidor (I.P.C.) publicado por el Banco central de Venezuela ó en su defecto un incremento del 15%, de los cánones de arrendamientos vencidos, desde el vencimiento de cada uno de los contratos de arrendamientos, esto es en el primer contrato desde el 02 de mayo del 2010 hasta el 02 de mayo del 2012 y en el segundo contrato desde el 02 de agosto del 2010 hasta el 02 de agosto del 2012 y una vez vencida la prórroga legal de cada contrato, debe cancelar el ultimo canon mensual calculado para el año 2012 hasta la entrega definitiva del inmueble, montos que deberán ser determinados mediante experticia complementaria del fallo, realizada por experto contable debidamente colegiado una vez quede definitivamente firme el presente fallo, atendiendo los paramentos aquí establecidos, concordancia con la cláusula QUINTA de los contratos suficientemente dirimidos en autos” (sic). Condenó en costas a la parte demandada. La apelación fue oída en ambos efectos mediante auto dictado el día veintinueve (29) de junio de 2017, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a esta alzada donde se le dio entrada y se fijó trámite para informes así como para observaciones, si hubiere lugar a ellas. INFORMES En los informes rendidos ante esta superioridad, la parte recurrente expuso que los contratos que sirven de instrumentos fundamentales de la demanda, fueron suscritos por la demandante Oliva Consuelo Villamizar Pisani, el primero por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 29-04-2005, anotado bajo el N° 68, Tomo 58 de los libros allí llevados, con la ciudadana Carmen Adela Guarino de Avellaneda, y el segundo, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 10-08-2005, anotado bajo el N° 79, Tomo 189, folios 182 al 184, con el ciudadano Néstor Guarino Mejías, quienes no fueron demandados en esta causa, añadiendo que en la cláusula quinta se estableció que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento sería causa suficiente para declarar terminado el aludido contrato y exigir la desocupación inmediata y que así mismo, de mutuo acuerdo, se estableció que el canon sería incrementado anualmente de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el Banco Central de Venezuela pero que en ningún caso podría ser inferior al 15% anual. Dice que de la cláusula en mención, la resolución del contrato sería si la arrendataria dejase de pagar dos cánones de arrendamiento, por lo que el a quo debió interpretar si su defendida dejó de pagar más de dos (02) cuotas de cánones de arrendamiento junto con el incremento por el ajuste, nunca inferior al 15% anual, por lo que, dice, ante la claridad de tales estipulaciones, no caben interpretaciones diferentes a las señaladas, so pena de desnaturalizar o tergiversar la voluntad contractual. En el tercer punto de los informes, la representación de la parte apelante cita extracto de lo decidido por el a quo en su motivación (f. 384, renglones 27 - 29) señalando que es necesario analizar lo dispuesto en ambos contratos en su cláusula quinta, relativo a que la falta de pago de dos cánones de arrendamiento será causal de resolución y exigir la inmediata desocupación del inmueble, precisando que el a quo erró en la interpretación de dicha cláusula cuando dejó asentado en su decisión que la demandada incumplió con el pago de un solo mes (mayo de 2010) de acuerdo a lo que dedujo de las pruebas presentadas, por lo que habiendo sido demandada la resolución del contrato por el incumplimiento de lo previsto en la cláusula quinta y teniendo como fundamento para la demanda lo previsto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, el a quo habría errado en su análisis ya que con lo concluido, “… la parte demandada dejó de pagar un mes; por lo que no está ajustado a la cláusula quinta” concluyendo en que la demanda debió ser declarada sin lugar a tenor de los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil. Más adelante, en el punto quinto de sus informes, la representación de la demandada al referirse a los daños y perjuicios acordados por el a quo en la recurrida, reitera que de acuerdo a lo resuelto por el a quo al precisar que solo hubo incumplimiento en cuanto a un solo mes (mayo 2010), las sumas acordadas a ser canceladas no resultan procedentes puesto que de las pruebas aportadas no quedó evidenciado que la demandada adeudara monto alguno, por lo que no debió declarar con lugar la demanda, en razón a que la deducción y análisis realizado por la juez no fue fundado en el derecho y en las circunstancia de hecho comprobadas en la causa al no haber sido valorados ni examinados de manera cuidadosa, por lo que la sentencia es nula conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo) al violar el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, añadiendo que los daños y perjuicios acordados por el a quo resultan erróneos en razón a que solo se habría incumplido con el pago relativo a un solo mes, esto último por cuanto se habría consignado el mes de mayo de 2010. Relativo al análisis y a la valoración hecho por el a quo a los medios de prueba aportados por la demandante, la parte recurrente advierte que en cuanto al expediente de consignaciones N° 825 llevado en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes y la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, N° 1368, se valoraron conforme a los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del C. P. C., más no hubo análisis ni explicación sobre qué quedó demostrado con tales medios, indicando que el de consignación no detalla con precisión el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, configurándose el vicio de incongruencia negativa ya que omitió pronunciamiento sobre lo que se demostraba con la prueba. En cuanto a los contratos suscritos por la demandante Oliva Consuelo Villamizar Pisano, el primero con Carmen Adela Guarino de Avellaneda y el segundo con Néstor Guarino Mejías, dice que los valoró conforme a los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del C. P. C., respectivamente, sin que analizara que dichos ciudadanos son unos terceros ajenos al proceso. Respecto a los recibos de cánones de arrendamiento, valorados a tenor de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del C. P. C., respectivamente, refiere la representación de la apelante que con los mismos no se demostró cuál era el incumplimiento y aún menos que su representada haya suscrito los contratos con la demandante. En el séptimo punto de sus informes, la representación de la recurrente aborda lo relativo a la inadmisibilidad de la acción propuesta en razón a que su defendida en ningún momento ha suscrito contrato con la aquí demandante Oliva Consuelo Villamizar Pisani, pues lo que existe es el contrato que dicha ciudadana suscribiera con Carmen Adela Guarino de Avellaneda por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 29-04-2005, anotado bajo el N° 68, tomo 58 así como el que pactara con Néstor Guarino Mejías por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 10-08-2005, anotado bajo el N° 79, tomo 189 de los libros allí llevados, no constando en autos prueba alguna que evidencie que su defendida (Zona Franca C. A.) haya contratado con Oliva Consuelo Villamizar Pisani, quien se limitó a demandar a la sociedad mercantil Zona Franca C. A., no así para con quienes sí suscribió, a la par que la notificación de la prórroga legal se llevó a cabo en los mencionados ciudadanos quienes no fueron llamados a juicio y que la auditoría acordada fue practicada en ellos y no respecto a Zona Franca C. A., por lo que solicita se aplique el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la decisión N° 258 del 20-06-2011 que faculta al Juez a que de oficio declare la falta de cualidad de su defendida para sostener la demanda en su contra, en el caso concreto por nunca haber suscrito convenio alguno la demandante con su defendida Zona Franca C. A. ya que lo que alegó en el libelo fue que hubo subrogación de contrato. Solicita se revoque la decisión apelada y se declare sin lugar la demanda propuesta. OBSERVACIONES El co-apoderado de la demandante en las observaciones a los informes de la apelante expuso: En la primera observación señaló respecto a la solicitud de inadmisibilidad de la demanda por la declaratoria de la falta de cualidad de la demandada Zona Franca C. A., que eso es alegato improcedente pues es un hecho no controvertido que la demandada Zona Franca C. A., es arrendataria por haberse subrogado en los contratos originales suscritos por la demandante con la arrendataria Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías, olvidando la demandada que cuando contestó convino expresamente en que la relación arrendaticia se inició con los contratos celebrados con Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías y que además de ello convino expresamente en se subrogó en ambos contratos en la persona del arrendatario, añadiendo que tal convenimiento es irrevocable, por lo que solicita se desestime la falta de cualidad alegada, pues Zona Franca C. A., es la única legitimada pasiva por subrogación. En la segunda observación, el co-apoderado de la demandante refiere que la parte apelante a lo largo de sus informes fue reiterativa respecto a que la carga de la prueba correspondía a la demandante ya que no probó el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento con el incremento, probando únicamente que solo se probó el del mes de mayo de 2010, a lo que le observa que si bien la parte demandante debe probar los hechos constitutivos de su pretensión, también es cierto que la demandada debe probar los hechos extintivos que lo liberan de la pretensión ejercida en su contra, esto por cuanto lo pretendido es la resolución del contrato de arrendamiento por no haber pagado la demandada el canon con el incremento anual, produciéndose un desplazamiento de la carga de la prueba del pago con el incremento anual en mención en cabeza de la demandada quien debe probar que sí pagó todos los cánones así como el incremento según el IPC, por lo que al no haberlo demostrado la resolución debe darse como consecuencia jurídica. La tercera observación expuesta por la representación de la demandante se centra en que la demandada formuló en alegato nuevo cuando expone que no ha llegado a deber dos cánones de arrendamiento con el incremento, circunstancia previsto en la cláusula quinta como motivo de resolución del contrato, indicando que tal alegato debió plantearlo en la contestación y no lo hizo. De igual forma dice que debe desecharse por cuanto es tanto como sostener que no ha incumplido lo convenido en la cláusula quinta del contrato por haber pagado los cánones aunque sin que haya pagado el incremento anual o que cuando se subrogó en los contratos, el canon quedó fijo y sin que asumiera la obligación contractual de incrementar anualmente el canon de arrendamiento. Refiere así mismo que en la demanda no se alegó la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, pues lo que se señaló en el libelo como hecho constitutivo de la pretensión fue la falta de pago del incremento anual del canon, (cláusula quinta) lo que activó la aplicación de la cláusula décima primera que prevé la resolución del contrato, reiterando que el incumplimiento viene dado por no haberse pagado el incremento anual, siendo procedente la consecuencia jurídica de la cláusula décima primera de declarar la resolución del contrato. MOTIVACIÓN La controversia sometida a conocimiento de esta alzada persigue la resolución de los contratos de arrendamiento que rigen sobre el local comercial que se identifica y ubica, producto del incumplimiento en que habría incurrido la demandada Licores y Bodegón Zona Franca C. A., al no cancelar los cánones de arrendamiento con sus incrementos Observa este juzgador que tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, las partes utilizan indiscriminadamente los términos, subarrendamiento, cesión y subrogación del contrato, figuras que pese a presentar semejanzas en algunas partes, son distintos y generan consecuencias jurídicas diferentes. Así, de los instrumentos acompañados por la parte actora junto al libelo, marcado “A”, corriente al folio ocho (08), en copia fotostática simple, está el oficio N° “OCAEBA-Nro 274”, fechado nueve (09) de septiembre de 2010 por el que la Jefe de la Oficina de Control y Administración de Expendios de Bebidas Alcohólicas de la Alcaldía del Municipio san Cristóbal, responde a la demandante Oliva Villamizar Pisani, indicándole que en ese despacho reposa expediente en el que se encuentra la copia del contrato de arrendamiento suscrito entre Oliva Consuelo Villamizar Pisani (arrendadora) y Carmen Adela Guarino de Avellaneda (arrendataria), autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 29-04-2005, anotado bajo el N° 68, Tomo 58, así como la autorización expedida por Oliva Consuelo Villamizar Pisani a Carmen Adela Guarino de Avellaneda, folio nueve (09) para que esta última como inquilina del inmueble que se identifica y ubica, sub-arriende a la sociedad mercantil Licores y Bodegón Zona Franca, C.A., con copia de la cédula de identidad, instrumentos que se valoran a tenor del artículo 429 del C. P. C., por no haber sido impugnados, de los que se extrae que hay sub-arrendamiento entre Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Zona Franca C.A., producto de la autorización que expidiera la arrendadora propietaria, desprendiéndose que la relación contractual es entre la demandante y Carmen Adela Guarino de Avellaneda, descartándose que haya habido subrogación aún y cuando en la contestación se haya podido convenir en ello, en particular porque el apoderado de Licores y Bodegón Zona Franca C.A., no tiene facultad alguna de representación que le haya sido conferida por los arrendatarios Guarino de Avellaneda y Guarino Mejías, de ahí entonces que no puede hablarse de subrogación y menos que haya habido convenimiento. Así se precisa. Reforzando la conclusión precedente, se tiene que la arrendadora Oliva Consuelo Villamizar Pisani autoriza el subarrendamiento y este último se da entre Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Licores y Bodegón Zona Franca C. A., sin que de autos se desprenda qué tipo de subcontratación fue realizada, presumiéndose que fue verbal y de naturaleza arrendaticia, siendo notificados del inicio de la prórroga los arrendatarios Guarino de Avellaneda y Guarino Mejías, no así Licores y Bodegón Zona Franca C.A. Es evidente que la demandante no tiene relación contractual con la demandada Zona Franca C.A., por lo que a esta última no puede atribuírsele el incumplimiento del contrato ni ejecutarse sobre ella las consecuencias jurídicas del mismo. Por otra parte, la apelante en sus informes ante esta alzada denuncia la falta de cualidad de la demandada Zona Franca C.A., como sujeto pasivo de la presente causa, así, al verificarse la aludida denuncia, se tiene que la demandante Oliva Consuelo Villamizar Pisani contrató con Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías y posteriormente autoriza a Carmen Adela Guarino de A., para que sub-arriende y es entonces cuando esta última pacta con Licores y Bodegón Zona Franca C.A. -se reitera que no consta el contrato entre estos dos últimos- lo que analizado a la luz de lo denunciado conlleva a considerar la procedencia de la falta de cualidad de la aquí demandada para ser sujeto pasivo de la presente relación procesal. En actas corre la autorización concedida por la arrendadora demandante Oliva Consuelo Villamizar Pisani a Carmen Adela Guarino de Avellaneda, instrumento no desconocido por el que la arrendataria procedió a su vez a sub-arrendar a Licores y Bodegón Zona Franca C.A., reiterándose de nuevo que no costa el contrato entre estas últimas, de ahí que la falta de cualidad planteada ante esta alzada por la demandada en los informes, lejos de ser un hecho no alegado en la oportunidad de la contestación, no menos cierto es que resulta revisable conforme a lo establecido por la Sala de Casación Civil en la decisión del 20-06-2011, N° 258, expediente 2010-000400, pudiendo ser declarada de oficio por el Juez por el hecho de no haberse revisado los requisitos de la demanda. La decisión a la que se alude, acoge de manera plena y de modo pacífico el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones N° 1930 del 14-07-2003, expediente N° 02-1597 y N° 3592, del 06-12-2005, exp. 04-2584, ratificadas en fallos N° 1193 y 440 de fechas 22-07-2008 y 28-04-2009, respectivamente, en las que se precisó que “… la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces” por lo que al ser vinculantes para las restantes salas y los distintos tribunales del País desde las fechas mencionadas, se impone su aplicación en razón de regir el criterio allí establecido para el momento de la interposición de la demanda (ver auto de admisión del 31-07-2012, f. 109, primera pieza), que en el caso que se resuelve implica la verificación en cuanto al sujeto pasivo de la relación arrendaticia que dio paso a la presente demanda, ciudadanos Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías. La relación arrendaticia fue constituida entre Oliva Consuelo Villamizar Pisani con Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías y de estos dos la primera, autorizada por la propietaria para subarrendar, pactó con Licores y Bodegón Zona Franca C.A., por lo que al practicarse la notificación a los arrendatarios originales del inicio de la prórroga y así mismo practicarse la experticia (F 253 al 561, ambos inclusive, de la 2ª pieza) a los mismos, la conclusión que se extrae es que la relación contractual es entre Olivia Villamizar Pisani y Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías, desprendiéndose de las pruebas aportadas que la parte actora estaba clara que sus arrendatarios son Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías, sin que Licores y Bodegón Zona Franca C. A., forme parte de la relación en mención y aún menos que pueda ser sujeto pasivo en la presente causa al no tener esta última cualidad para ser demandada por resolución de contratos, lo que lleva a precisar que no hubo subrogación en los contratos originales puesto que señalar que Licores y Bodegón Zona Franca C.A., convino en subrogarse sería tanto como alegar que la principal intención de los contratantes primigenios era tramitar la licencia para el expendio de bebidas alcohólicas. La defensa de la falta de cualidad alegada por la representación de Licores y Bodegón Zona Franca C.A., puede y debe ser aplicada porque es materia en la que está inmerso el orden público: Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías son arrendatarios de Oliva Consuelo Villamizar Pisani, confluyendo en Carmen Adela Guarino de A., la figura de arrendataria sub-arrendadora, siendo Licores y Bodegón Zona Franca C.A., la sub-arrendataria, de ahí que los efectos jurídicos de los contratos suscritos entre Oliva Consuelo Villamizar Pisani y Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías no se le pueden aplicar a una persona jurídica que nunca suscribió y no tiene relación arrendaticia alguna con la demandante, amén que la notificación del inicio de la prórroga así como la auditoría/experticia realizadas en los arrendatarios pone de manifiesto y en evidencia la tantas veces mencionada relación arrendaticia pactada para entre estos con Oliva Consuelo Villamizar Pisani, no así con Licores y Bodegón Zona Franca C.A. Así se establece. Así, las consecuencias por el incumplimiento de los contratos suscritos por Carmen Adela Guarino de Avellaneda y Néstor Guarino Mejías frente a la arrendadora demandante no pueden exigírsele a una persona jurídica distinta y ajena a esa relación contractual, aún menos demandársele, lo que conduce a declarar procedente la defensa de falta de cualidad alegada por Licores y Bodegón Zona Franca C.A., consecuentemente con lugar apelación ejercida por la parte demandada e inadmisible la demanda. Así se decide. DISPOSITIVO Por las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación de Licores y Bodegón Zona Franca C.A., mediante diligencia de fecha veintiuno (21) de junio de 2017 contra el fallo proferido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día dieciséis (16) de junio de 2017. SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de falta de cualidad alegada por la representación de Licores y Bodegón Zona Franca C.A., para sostener como demandada la presente causa. TERCERO: INADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por Oliva Consuelo Villamizar Pisani contra la Sociedad Mercantil Licores y Bodegon Zona Franca C.A. CUARTO: SE CONDENA en costas a la demandante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda así REVOCADA la decisión apelada. NOTIFÍQUESE a las partes. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de enero del año 2018. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Titular, Miguel José Belmonte Lozada La Secretaria Accidental, Jenny Yorley Murillo Velasco En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 1:35 de la tarde; se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.