TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, Diez (10) de Julio del año dos mil dieciocho (2018)
Año 208º y 159º
ASUNTO: WP12-R-2018-000017.
PARTE ACTORA: Ciudadana ALEJANDRA CONCEPCIÓN SARMIENTO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.890.077.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Abogado ARTURO JOSÉ FERRER PADRÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.691.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana JHOSETHLYN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 20.783.110.
DEFENSOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ALBERTO JOSÉ BELLORIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.456.
TERCERO INTERVINIENTE: MANUEL ESTEBAN MONTAÑEZ RUMBOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.479.394.
DEFENSOR PÚBLICO DEL TERCERO INTERVINIENTE: Abogado ALBERTO JOSÉ BELLORIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.456.
PROCEDENCIA: Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción del Estado Vargas.
MOTIVO: ACCIÓN REIVINDICATORIA.
DECISION: SENTENCIA DEFINITIVA.
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Acción Reivindicatoria, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo previa distribución al Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, mediante el cual expuso lo siguiente: Que demanda a la ciudadana JHOSETHLYN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 20.783.110 (detentadora), por Acción Reivindicatoria del inmueble situado en la Tercera Planta de una casa en la Urbanización Pueblo Alto, Calle Los Mangos, callejón sin salida, Residencias Algayu, Naiguatá, Estado Vargas. Que compró la casa ubicada en la dirección antes indicada, la cual le pertenece de acuerdo a documento autenticado en la Notaría Pública Primera del Estado Miranda, en fecha 20 de noviembre del año 2013 y a Sesión de Derechos que me hiciera el ciudadano Alfredo Rodríguez, de acuerdo a instrumento fechado el día 10 de noviembre del año 2012, autenticado en la Notaría Primera del Estado Vargas. Que en fecha 01 de diciembre del año 2003, como parte de buena fe y atendiendo la necesidad del ciudadano MANUEL ESTEBÁN MONTAÑEZ RUMBOS, suscribió un contrato de arrendamiento. Que no obstante y de acuerdo a las múltiples diligencias y citaciones para que le entregara el citado inmueble, el mismo en ningún momento dio muestra o señal de querer hacerlo, aunado a eso actuó de mala fe, ya que se mudó del inmueble y no le aviso, debiendo este hacerlo por ser la dueña de la casa. Que se marchó del lugar sin saber el motivo y se instaló en el inmueble la ciudadana Jhosethlyn Mariett Montañez Rumbos. Que ha querido dialogar con la ciudadana parar conversar acerca de su situación en la propiedad y ha sido por demás oneroso dialogar ya que la ciudadana se encuentra en el inmueble y ella no percibe ningún tipo de beneficio por su estadía y que aunado a esto no paga los servicios desde que está en el inmueble y como propietaria no puede ingresar al inmueble. Que la estadía de la ciudadana Jhosethlyn Montañez es sin su consentimiento y autorización ya que no tiene un contrato que le otorgue derechos y obligaciones por lo que procede a demandar mediante Acción Reivindicatoria. Que solicita al Tribunal se declare con lugar la presente acción, para que le entregue el inmueble libre de bienes y de personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación. Que se condene a la ciudadana Jhosethlyn Montañez a pagarle la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00). Que fundamenta su demanda en el artículo 548 del Código de Procedimiento Civil, asimismo estima la demanda en la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00) equivalentes a TRES MIL NOVECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.954 U.T).
En fecha 23 de noviembre del año 2016, el a quo, admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada, a fin de que diera contestación a la misma.
En fecha 12 de junio del año 2017, comparece la demandada debidamente asistida por el Defensor Público ALBERTO BELLORIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.456, quien presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alega y opone las excepciones de inadmisibilidad por la falta de cualidad en la demandada para sostener el juicio o falta de legitimación pasiva y por la falta de agotamiento de la vía administrativa como requisito previo “Sine qua non”. Que en su escrito libelar la demandante de manera impropia y paradójica por una parte, señala y admite que (sic) “…Como parte de buena fe y atendiendo la necesidad del ciudadano Manuel Esteban Montañez Rumbos (…) Cédula de Identidad número V- 6.479.394, suscribí un contrato de arrendamiento con este, en fecha primero de diciembre de 2003…”, y, por la otra, que yo como demandada tengo la cualidad de (sic) “…(detentadora)…”, pero que no sabe “…bajo que concepto…” yo me instalé en el inmueble arrendado objeto de la acción de reivindicación a la que se contrae la presente demanda, que mi (sic) “…estadía en la citada estructura es sin mi (su) consentimiento y autorización, aparte no tiene (tengo) ningún contrato que le (me) otorgue derechos y obligaciones…”, y, finalmente que (sic) “…efectivamente ocurrió un despojo sobre el bien in comento…” . Que de lo antes expuesto, sin lugar a dudas se deriva la reconocida existencia de una relación contractual arrendaticia entre la demandante y el ciudadano Manuel Esteban Montañez Rumbos, por contrato verbal sobre un inmueble destinado a la vivienda, situado en la Tercera Planta de una casa en la Urbanización Pueblo Alto, Calle los Mangos, callejón sin salida, Residencias Algayu, Naiguatá, estado Vargas, que data desde hace más de trece (13) años. Que a los efectos del presente caso se debe tener en consideración que cuando la relación arrendaticia es sobre un bien inmueble destinado a vivienda ese inmueble se constituye en el hogar y domicilio del arrendatario así como de su grupo familiar ya que la posesión es legítima, pacifica, pública y notoria. Que en el presente caso quien ejerce varadamente la posesión y tiene la cualidad de detentador del inmueble objeto de reivindicación es el ciudadano Manuel Esteban Montañez Rumbos, ya identificado, en tanto y en cuanto, como arrendatario. Que su presencia, permanencia y ocupación en el inmueble en cuestión no deviene de tener su persona la cualidad de poseedora y/o detentadora del mismo, sino de habitarlo conjuntamente con el arrendatario y su abuela, por ser como hija y por tanto, parte de su grupo familiar. Que por tanto ha de considerarse que el legitimado pasivo llamado a sostener en este juicio en calidad de demandando deber ser su padre Manuel Montañez, quien dada su calidad seria el demandado en desocupación o reivindicación del inmueble ocupado. Que es falso el decir infundado de la demandante de que el mismo se haya mudado del citado inmueble o se haya marchado del lugar, lo cual niega, rechaza y contradice. Que los efectos de la acción reivindicación comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda de los ocupantes y que no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial. Que alega y opone la defensa perentoria de fondo de la improcedencia de la pretensión reivindicatoria y rechaza de manera absoluta la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho lo imputado por la parte demandante de que ostenta la titularidad de la cualidad de detentadora del inmueble objeto de la presente acción, ya que la titularidad recae y se mantiene en la persona de su padre ciudadano MANUEL MONTAÑEZ RUMBOS, derivada de la relación contractual arrendaticia sobre el inmueble destinado a vivienda familiar desde hace trece (13) años. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho el mal sano señalamiento hecho por la demandante en su escrito libelar de que su padre ciudadano Manuel Montañez inquilino de la misma actuó de mala fe. Que es falso que el mismo se haya mudado del inmueble por cuanto en razón del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante desde hace 13 años en el inmueble, ya que este lo ocupa de manera personal, pacífica, notoria y permanente, constituyéndose así en su vivienda principal y hogar de su núcleo familiar conformado por ella como su hija y su abuela María De Montañez, fallecida esta hace dos años. Que es falso que su padre se haya ido y la haya dejado instalada en el inmueble y que la demandante desconozca su filiación de hija con su inquilino. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en derecho la presunta acción de la demandante de querer dialogar acerca de su situación en la propiedad y que además ha sido oneroso, ya que ella no ha tenido razón para entablar este tipo de conversación, porque tiene conocimiento que desde que suscribió el contrato de arrendamiento con su padre ocupa el inmueble. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la acusación infundada y desmedida que señala la demandante en su escrito libelar contra su padre y su persona. Que su ocupación del inmueble obedece a un contrato de arrendamiento suscrito entre su padre y la demandante la cual ha sido, pacífica, pública y notoria. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que en el presente caso se den los supuestos de procedencia de la acción reivindicatoria tal como lo ha sostenido acomodaticiamente la demandante en su escrito libelar. Que solicita la presente acción sea declara sin lugar.
Vencidas como fueran las distintas oportunidades procesales, en fecha dieciséis (16) de febrero del año 2018, el a quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
(…)
En el caso de autos y de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte actora no agotó la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), institución que a su vez será la encargada de habilitar la vía judicial, momento a partir del cual las partes podrán dirimir la controversia ante los órganos jurisdiccionales competentes de resultar infructuosos los actos conciliatorias celebrados ante la entidad administrativa. En tal sentido y en concordancia con las disposiciones legales previamente transcritas, es evidente que el caso de autos encuadra en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como en el artículo 94 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, cuando expone que el procedimiento previo a las demandas deberá llevarse a cabo respecto a
“…todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión…”
Pues la culminación del contrato del bien identificado y objeto de la presente causa presupone, de declararse con lugar la pretensión del actor, la desocupación y desalojo del apartamento en actas identificado a fin de cumplir y practicar la entrega material, libre de bienes y personas, al accionante y vencedor de la litis, retrotrayendo los efectos del contrato al momento anterior a la celebración de este. Lo antes expuesto, y modificando en este fallo por las razones de hecho el criterio sostenido en este punto, esta juzgadora estima necesario y en aras de procurar la igualdad de las partes, declarar IMPROCEDENTE la presente demanda. Y ASI (sic) SE DECLARA.
En razón de los argumentos de derecho antes esgrimidos para declarar Inadmisible la presente demanda, considera quien juzga inoficioso pasar a analizar los demás elementos controvertidos en la presente acción. Y ASI (sic) SE DECIDE. DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, y Agrario del Circuito Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la potestad que emana de los ciudadanos y ciudadanas de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda de ACCIÓN REIVINDICATORIA planteada por la ciudadana ALEJANDRA CONCEPCIÓN SARMIENTO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.890.077, contra la ciudadana JHOSELHIN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 20.783.110.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil venezolano. ”
Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Alzada, quien le dio entrada en fecha 12 de marzo del año 2018, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes.
Se hace constar que tanto la parte actora como la parte demandada presentaron escritos de informes.
En fecha 10 de mayo del año 2018, éste Tribunal se reservó sesenta (60) días calendario, exclusive a la indicada fecha, para decidir, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
De la Competencia
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, competente para conocer y decidir en apelación la presente causa. Así se establece.
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Indica la recurrida que de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, la presente demanda de reivindicación es improcedente, pues afirma el A quo “… que la parte actora no agotó la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), institución que a su vez será la encargada de habilitar la vía judicial, momento a partir del cual las partes podrán dirimir la controversia ante los órganos jurisdiccionales competentes de resultar infructuosos los actos conciliatorias celebrados ante la entidad administrativa. En tal sentido y en concordancia con las disposiciones legales previamente transcritas, es evidente que el caso de autos encuadra en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto Presidencial Nro. 8190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como en el artículo 94 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, cuando expone que el procedimiento previo a las demandas deberá llevarse a cabo respecto a “…todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión…”

Pues bien, dos elementos hacen necesario el análisis previo sobre la admisibilidad y/o procedencia de la presente demanda, el primero sería el señalado por el A quo, referido al agotamiento de la vía administrativa con la consiguiente habilitación de la vía judicial, y el segundo deriva de la existencia reconocida por el actor de una relación contractual arrendaticia entre el actor y el padre de la demandada.
En efecto, Sobre la admisión de la demanda, establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En Caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
A respecto una vieja sentencia de nuestra casación civil de fecha 20 de noviembre de 1991, Exp. N° 90-0520, dejó establecido lo siguiente:
“…Por orden público debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas. Por buenas costumbres se entiende aquéllas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, la honestidad y la moral. Por último disposición expresa de la ley, debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en las leyes o Códigos…”
En efecto, siguiendo al tratadista Emilio Beti, citado en múltiples fallos del máximo tribunal, el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquéllas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada, pues, están destinadas a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente. (Sentencia, Sala de Casación Civil, 17 de marzo de 1999, Ponente Magistrada Dra. Lourdes Wills Rivera. Exp. N° 98-0485).

Con relación al caso que nos ocupa, resulta imperioso referirse al fallo de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, con ponencia conjunta, que interpretó el contenido de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableciendo lo siguiente:
“… Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna.”
Entonces, resulta concluyente que los términos en los que ha quedado plasmada la interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no deja lugar a dudas que su ámbito de aplicación no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que se extiende a cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, por lo que, en forma expresa el fallo es claro al indicar que la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real, por lo que obviamente se incluyen los juicios de reivindicación como el de autos, donde la posesión de la demandada no puede ser calificada de ilícita o indebida, pues, nace de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda, por tanto compatible con el derecho de propiedad, y visto que no consta en autos que se haya agotado la vía administrativa, la presente acción debió haberse declarado inadmisible.
En consecuencia, es claro a la luz de la interpretación efectuada en la ponencia conjunta antes parcialmente transcrita que para acceder a la vía jurisdiccional por parte del demandante, éste debe cumplir con los requisitos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, específicamente agotar el procedimiento administrativo previo, contemplado en el artículo 12 del mencionado instrumento legal.
En efecto, siendo que la misma parte actora afirma haber suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano Manuel Esteban Montañez Rumbos, y visto que la demandada es la ciudadana JOSETHLYN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS, quien habita el inmueble y forma parte del grupo familiar del arrendatario, entonces adicional al no agotamiento de la vía administrativa y que llevó al a quo a dictaminar la improcedencia de la demanda, se debe agregar que la acción aquí incoada requiere como condición que la posesión del demandado sea indebida o injustificada, lo que no es posible establecer, dado el vinculo arrendaticio existente.
Así las cosas, sobre la posesión indebida, la más autorizada de las doctrinas sostiene:
“La acción reivindicatoria va dirigida contra el poseedor o detentador de la cosa.
Ahora bien, “la falta de derecho a poseer del demandado, a pesar de estar el mismo en posesión de la cosa, es uno de los requisitos imprescindibles para que pueda prosperar la acción reivindicatoria”. Se requiere que la posesión “no esté fundada en un título que la haga compatible con el derecho de propiedad”. El propietario no puede reivindicar la cosa contra el arrendatario, el comodatario, el depositario, el acreedor prendario…” Sólo si estos poseedores pretendieran transformar el título de su posesión, sufriría un menoscabo el derecho del propietario, y aun en tal caso, no sería propiamente la acción reivindicatoria sino la declarativa el remedio procedente”. La relación obligacional vigente entre el propietario y el poseedor de la cosa, permite al primero ejercitar las acciones contractuales que correspondan según el caso (arrendamiento, depósito, comodato, etc.). “Sin embargo, una vez extinguida la misma relación, el propietario podrá accionar para recuperar la cosa que le pertenece mediante una acción que constituye, en el fondo, una reivindicatoria simplificada”. Gert Kumerow, Bienes y Derechos Reales, Pág. 358.
En efecto, siendo que la representación judicial de la parte actora admite en su libelo la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la reivindicación, por lo que, ante tal declaración se hace evidente que el hecho en cuestión materializa una posesión con derecho, de tal manera que no puede aseverar quien esta alzada preside que tal ocupación sea ilegal o indebida, pues, por el contrario y a partir de los dichos del accionante se desprende que existe un vinculo contractual que justifica la posesión del ciudadano MANUEL ESTEBAN MONTAÑEZ RUMBOS y su grupo familiar, del cual forma parte la demandada, ciudadana JHOSETLHYN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS. Así se establece.
Así pues, siendo que en la presente demanda de acción reivindicatoria, se trata de un inmueble destinado a vivienda, y visto que la posesión de la demandada no puede ser calificada de ilícita, indebida o injustificada, ya que, resulta concluyente a partir de los hechos que configuran el inicio de la posesión en virtud de una relación arrendaticia.

Finalmente, siendo que de los recaudos consignados a los autos no se aprecia que el ejecutante le haya dado cumplimiento al trámite administrativo previo a la interposición de la demanda, lo que es formalidad necesaria para acceder a la vía jurisdiccional en casos como el de marras, y visto que la posesión de la demandada no puede ser calificada de indebida en virtud de la relación arrendaticia reconocida por la parte actora, resulta obligado para quien aquí juzga declarar improcedente la presente demanda, ratificando así el dictamen proferido por el A quo, y en consecuencia no puede prosperar en derecho la apelación ejercida, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.-
-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA CONCEPCIÓN SARMIENTO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.890.077, asistida debidamente por el abogado ARTURO JOSÉ FERRER PADRÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.691, contra la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, de fecha dieciséis (16) de febrero del año 2018, mediante la cual declaró improcedente la demanda de Acción Reivindicatoria, interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA CONCEPCIÓN SARMIENTO DE RODRÍGUEZ contra JHOSETHLYN MARIETT MONTAÑEZ RUMBOS, la cual se confirma con distinta motivación, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la acción reivindicatoria interpuesta por los motivos expresados en el presente fallo.- Así se decide. SEGUNDO: Se condena en costas a tenor de lo previsto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
ABG. GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:00 P.M.)
LA SECRETARIA ACC,
ABG. GLISMAR DELPINO

ASUNTO: WP12-R-2018-000017
CEOF/GD.-