REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO VARGAS Maiquetía, quince (15) de junio de dos mil dieciocho (2018) 208º y 159º ASUNTO: WN11-V-2014-000002 PARTE ACTORA: KAREN DAYANA LANZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DAVID BRAVO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181. PARTE DEMANDADA: MARGARITA VETENCOURT y ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° V- 1.441.160 y V- 15.331.654, en su condición de vendedora y compradora respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada NORIS CAÑIZALES y ADA LEON LANDAETA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros° 31.145 y 30.169 respectivamente. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO I SINTESIS DE LA LITIS El presente juicio se inicia mediante demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, de fecha 12 de marzo de 2014, presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero (1°) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del estado Vargas, siendo incoado contra las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZELEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, titulares de las cédula de identidad Nros° V- 1.441.160 y V-15.331.654 respectivamente; y previa distribución de causas ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), fue asignada a Tribunal Tercero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas a los fines de interrumpir la prescripción, dándosele entrada en fecha 12 de marzo de 2014, alegando en la parte demandada lo siguiente: En fecha 13 de marzo de 2014, el Tribunal admitió la presente demanda a los fines de interrumpir la prescripción, ordenando la citación de la parte demandada asimismo, se acordó librar exhorto del Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los fines de la práctica de la misma. En fecha 02 de abril de 2014, se ordeno la remisión del expediente mediante oficio N° 026-14 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), en virtud de la implementación y creación del Circuito Judicial Civil de esta misma Circunscripción Judicial según lo dispuesto en la Resolución N° 2011-0051, de fecha 26/10/2011, emanada del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 02 de mayo de 2014, Tribunal Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, le da entrada al presente expediente proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, anotándolo en el libro respectivo. En fecha 13 de mayo de 2014, se recibe diligencia presentada por el Abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público adscrito a la Defensa Pública del estado Vargas, mediante la cual consigna los fotostatos respectivos a los fines legales pertinentes. En fecha 21 de mayo de 2014, se dicto auto mediante el cual se libró oficio, despacho y compulsa a los fines de practicar de las citaciones de las co-demandadas en la presente causa. En fecha 18 de junio de 2014, se recibe diligencia presentada por el ciudadano ALCIDES ROVAINA en su carácter de Alguacil de éste Circuito Civil, mediante la cual deja expresa constancia que en fechas 05-13/06/2014, se trasladó a la dirección señalada a los fines de citar a la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, siendo negativa su misión motivo por el cual consigna la compulsa de citación sin firmar. En fecha 09 de julio de 2014, la secretaria de éste Juzgado Abg. DENICE PINTO, deja expresa constancia que fue desglosada la compulsa de citación de la co-demandada ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, a los fines de agotar la citación personal de la referida ciudadana. En fecha 08 de julio de 2014, se recibe diligencia presentada DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público de la parte actora, mediante la cual solicita se habilite el tiempo necesario el tiempo a los fines de la práctica de la citación. En fecha 21 de mayo de 2014, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal acordó librar las compulsas de citación a las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, plenamente identificadas, para lo que se comisiono al Juzgado distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción judicial del estado Carabobo. En fecha 16 de enero de 2015, éste Tribunal dictó auto ordenando oficiar a la Defensoría Pública del estado Vargas, a los fines de que se sirva designar un Defensor Público a la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, titular de la cédula de identidad N° V-1.441.160, parte co-demandada en el presente juicio.- En fecha 01 de julio de 2015, éste Tribunal dicto auto ordenando la suspensión de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 06 de julio de 2015, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado CARLOS SILVA PRINCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.890, mediante la cual ratifica la medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 09 de julio de 2015, éste Tribunal dicto auto mediante el cual negó la medida de prohibición de enajenar y gravar, solicita por la parte actora por considerarla improcedente. En fecha 09 de noviembre de 2015, se recibe se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado CARLOS SILVA PRINCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.890, mediante la cual solicita al Tribunal declare con lugar la presente demandada y se sirva ordenar lo conducente respecto de los delitos denunciados y probados en autos. En fecha 12 de noviembre de 2015, éste Tribunal dicto auto negando el pedimento formulado por la parte actora por cuanto la causa no se encuentra en fase de sentencia. En fecha 03 de febrero de 2016, se recibe diligencia se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la Abogada CARMEN DOLORES CALDERON, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual solicita se citen a las herederas, las ciudadanas EDEN DEL CARMEN VASQUEZ Y MERCEDES VETENCOURT. En fecha 10 de mayo de 2016, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal acordó la citación de las co-demandadas ciudadanas EDEN DEL CARMEN VASQUEZ Y MERCEDES VETENCOURT, para lo que se comisiono amplia y suficientemente a un Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guácara, San Joaquín y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los fines de que practique la citación de la ciudadana EDÉN DEL CARMEN VÁSQUEZ DE CAÑIZALEZ. En fecha 03 de noviembre de 2016, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la Abogada CARMEN DOLORES DEL VALLE CALDERÓN BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual consigna los fotostatos respectivos a los fin que se libre la compulsa de citación a la ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, quien es parte co-demandada en el presente juicio. En fecha 07 de noviembre de 2016, se libró la compulsa de citación a la ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, parte co-demandada. En fecha 21 de abril de 2017, se dicto auto mediante el cual la Abg. ANGIE MURILLO, en su carácter de Juez Provisorio de éste Tribunal se ABOCA al conocimiento de la presente causa. En fecha 18 de mayo de 2017, se levanto acta en la sala del despacho de éste Tribunal en ocasión de la celebración de la Audiencia de Mediación, declarándose como DESISTIDO el procedimiento por incomparecencia de la parte actora. En fecha 24 de mayo de 2017, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada CARMEN CALDERON BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual consigna informe médico y constancia de asistencia, asimismo solicita seguir el presente juicio por los canales regulares establecidos en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. En fecha 26 de mayo de 2017, se dictó auto mediante la cual éste Tribunal oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora contra la decisión de fecha 15/05/2017. En fecha 15 de junio de 2017, se recibe oficio N° 072/17 de fecha 15/06/2017 emanado del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial estado Vargas, mediante la cual remite resultas de la apelación interpuesta por la parte actora. En fecha 19 de junio de 2017, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal le dio entrada a las resultas de la apelación, asimismo se ordeno notificar a la ciudadana ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO a los fines de hacer de su conocimiento del abocamiento de la ciudadana Juez y de la decisión dictada por el Tribunal de Alzada en fecha 06/06/2017. En fecha 22 de junio de 2017, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada CARMEN CALDERON BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual consigna los fotostatos correspondientes a los fines de que se libren las boletas de notificación. En fecha 26 de junio de 2017, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal negó lo peticionado por la parte actora e insto a la misma a que comparezca por ante la Oficina de Alguacilazgo de este Circuito Judicial Civil, a fin de impulsar la notificación librada a la ciudadana ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO. En fecha 27 de julio de 2017, se recibe diligencia presentada por el ciudadano GABRIEL NAVARRO en su carácter de Alguacil de éste Circuito Civil mediante la cual deja expresa constancia que en fecha 20/07/2017, se trasladó a los fines de notificar a la ciudadana ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, siendo positiva su misión motivo por el cual consigna la boleta debidamente firmada. En fecha 20 de septiembre de 2017, se recibe diligencia presentada por la Abogada NORIS CAÑIZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.145, en su carácter de apoderada judicial de la codemandada ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, mediante la cual solicita cómputo por secretaria. En fecha 21 de septiembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se acordó realizar cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día 27/07/2017 exclusive, hasta la presente fecha. En fecha 26 de septiembre de 2017, se levantó acta en la sala de éste Juzgado con motivo a la celebración de la Audiencia de Mediación en la presente causa. En fecha 10 de octubre de 2017, se levantó acta en la sala de éste Juzgado con motivo a la celebración de la segunda Audiencia de Mediación en la presente causa. En fecha 18 de octubre de 2017, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada CARMEN CALDERON BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual solicita se decrete Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. En fecha 18 de octubre de 2017, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada CARMEN CALDERON BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual consigna documentales a los fines que sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y declaradas en la sentencia definitiva. En fecha 23 de octubre de 2017, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal insto a la parte actora a consignar documento del bien mueble a los fines de proveer en cuanto a la medida solicitada. En fecha 24 de octubre de 2017, se recibe diligencia presentada por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada CARMEN CALDERON BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 211.181, mediante la cual ratifica la medida solicitada en fecha 18/10/2017. En fecha 26 de octubre de 2017, se recibe escrito de contestación a la demanda presentado por la Abogada NORIS CAÑIZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.145, en su carácter de apoderada judicial de la codemandada ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, siendo esgrimo en los siguientes términos: En fecha 27 de octubre de 2017, se dicto auto mediante el cual se aperturó lapso de tres (3) días de despachos para la fijación de los hechos controvertidos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, se ordeno aperturar cuaderno separado a fin de proveer sobre la medida solicitada. En fecha 01 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se revoco por contrario imperio el auto dictado en fecha 27/10/2017, y se aperturó el lapso de subsanación de las cuestiones previas a partir del primer día de despacho siguiente al día de hoy de conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de noviembre de 2017, se recibe escrito de subsanación de cuestiones previas presentado por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado DAVID BRAVO inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181 en su carácter de Defensor Público. En fecha 09 de noviembre de 2017, se dicto sentencia interlocutora subsanando la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. Así como la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem. En fecha 15 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa. En fecha 28 de noviembre de 2017, se recibe escrito de promoción de pruebas presentado por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181 en su carácter de Defensor Público, alegando lo siguiente: En fecha 29 de noviembre de 2017, se recibe escrito de promoción de pruebas presentado por la Abogada NORIS CAÑIZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.145, en su carácter de apoderada judicial de la co demandada ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ. En fecha 29 de noviembre de 2017, se recibe diligencia presentada por la Abogada NORIS CAÑIZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.145, en su carácter de apoderada judicial de la co demandada ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, mediante la cual sustituye poder a la Abogada ADA LEON LANDAETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.169. En fecha 30 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante la cual éste Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 30 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante la cual éste Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte codemandada. En fecha 30 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal aperturó el lapso de evacuación de treinta (30) días de despacho, contador a partir del día de hoy inclusive, de conformidad con lo establecido en artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 07 de diciembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se admitieron los testigos promovidos por la parte actora. En fecha 12 de diciembre de 2017, se levantó acta en la sala de éste Juzgado mediante la cual se declaró desierto los actos de declaración testimonial promovidos por la parte actora. En fecha 12 de diciembre de 2017, se recibe diligencia presentada por el Abogado DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181 en su carácter de Defensor Público, mediante la cual se aboca al conocimiento de la presente causa y solicita se fije nueva oportunidad para la evacuación de los testigos. En fecha 14 de diciembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se fijo nueva oportunidad para la declaración de los testigos de la presente causa. En fecha 18 de diciembre de 2017, se levantó acta en la sala de éste Juzgado mediante la cual se declaró desierto los actos de declaración testimonial promovidos por la parte actora. En fecha 07 de febrero de 2018, se dicto auto mediante el cual se fijo quinto (5°) día de despacho a partir de la presente fecha, la oportunidad para llevar a cabo la AUDIENCIA DE JUICIO en la presente causa. En fecha 09 de febrero de 2018, se dicto auto mediante el cual éste Tribunal ordeno dejar sin efecto el auto dictado en fecha 07/12/2017, en cuanto a la fijación de las fechas para la declaración testimonial toda vez que los mismos deben ser evacuados en la audiencia o debate oral conforme lo establece el artículo 118 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 15 de febrero de 2018, se levantó acta en la sala de éste Juzgado en ocasión a la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO en la presente causa. En fecha 15 de febrero de 2018, se dictó el dispositivo de la presente causa, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 120 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. II ALEGATOS DE LAS PARTES Alegó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente: • Que demanda por retracto legal arrendaticio siendo objeto un inmueble constituido sobre una parcela de terreno Municipal de dos (02) niveles, ubicado en la Parroquia Carlos Soublette, sector Alcabala Vieja, detrás del bloque N° 1 en “10 de Marzo”, casa n° 62 primer piso, Municipio Vargas del estado Vargas. • Que la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cedula de identidad N° V-13.760.417, viene ocupando el primer piso durante quince (15) años, por contrato de arrendamiento celebrado inicialmente en el año mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo renovado en el año dos mil diez (2010) y a partir de ese año se ha renovado automáticamente hasta la actualidad. • Que en fecha 14 de junio de 2013, la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, quien era propietaria del referido inmueble le vendió a la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, titular de la cédula de identidad N° V-15.331.654, quien era inquilina también del mencionado inmueble. • Que no fue notificada por la anterior propietaria de la inmueble ciudadana MARGARITA VETENCOURT, la voluntad de vender en primer lugar y con preferencia a un tercero. • Que en su carácter de inquilina ha cumplido con todos los pagos de los cánones de arrendamientos, los cuales fueron cancelados oportunamente al apoderado de la propietaria, ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.304.178, y cuando el mencionado ciudadano se negó a recibir los pagos, comenzó a pagar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. • Que la propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT, antes identificada, a través de su apoderado dio en venta el apartamento que habita en su condición de inquilina, toda vez que en fecha 27 de junio de 2013 el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, actuando en su carácter de apoderado de la propietaria antes mencionada, le hizo saber por medios informales que vendió a la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES, los apartamentos arrendados que conforman dicho inmueble. • Que el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, antes identificado en fecha 14 de junio de 2013 le vende por registro el total del inmueble, constituidos por los dos (02) niveles que conforman el inmueble por la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00 Bs). En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte DEMANDADA consignó escrito en los siguientes términos: • La parte demandada en su escrito de contestación alegó la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no llenarse en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, la fue declarada con lugar por este Tribunal y debidamente subsanada por la parte actora. • Que Rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta por la demandante de autos en contra de su representada por todas las razones de hecho y de derecho expuestas. • Que solicita se declare la falta de cualidad de su representada en el presente juicio, toda vez que ni fue ella quien vendió el inmueble, ya que para el momento de la muerte de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, la presunta heredera, hoy su representada, no tenía conocimiento de que ese inmueble había sido vendido y mucho menos que dicha venta era ilegal y nula por haber sido vendido por quien no tenía la propiedad ni la facultades para hacerlo, ya que el poder otorgado había sido revocado y la venta se hace nula y se protocoliza posterior a la fecha de la muerte de la propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT. • Que la inquilina no está solvente en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en forma periódica mensual como fue obligada contractualmente, razón por la cual NO PUEDE PROCEDER LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO por no cumplirse unos de los requisitos para ejercer dicha acción, como lo es la solvencia del inquilino. • Que la parte actora si tuvo conocimiento de la venta del inmueble mediante un TELEGRAMA que le fue enviado por el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, se le ofreció en venta y no dio respuesta oportuna. • Que la ciudadana MARGARITA VETENCOURT en pleno uso de sus facultades mentales le otorgo un poder al ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ quien es su nieto, siendo el mismo revocado en fecha 03 de marzo de 2010. • Que no es cierto que su representada tenga responsabilidad alguna en la fraudulenta venta del inmueble objeto del presente procedimiento, ya que desconocía de las actuaciones del apoderado ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ. III PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD Ahora bien, siendo la oportunidad procesal la apoderada judicial de la parte demandada alego la falta de cualidad a tenor de lo siguiente: “…solicito a este Tribunal se declare la Falta de Cualidad en la persona de mi representada en el presente juicio, pues ella no vendió el inmueble, no es todavía propietaria pues no se ha declarado herencia ya que para el momento de la muerte de la ciudadana Margarita Vetancourt, la presunta heredera, hoy mi representada, tenía conocimiento de que ese inmueble había sido vendido, y no se conocían los detalles de la venta, mucho menos que dicha venta es ilegal, y por lo tanto nula por haber sido vendido por quien no tenía la propiedad ni las facultades para hacerlo, ya que el poder había sido revocado y más aun la venta nula se hace y se protocoliza posterior a la fecha de la muerte de la propietaria… …en este orden de ideas ciudadana Juez, manifiesto que es cierto que la madre de mi representada ciudadana MARGARITA VETENCOURT, hoy fallecida, fue la Verdadera propietaria del inmueble como se evidencia de documentos registrados que oportunamente presentare. …Es cierto que en vida otorgo poder general de Administración y disposición al ciudadano MARCOS DE JESUS TERAN VASQUEZ. …Es cierto que se revoco dicho poder al ciudadano Marcos de Jesús Terán Vásquez en la fecha señalada supra. …Es cierto que la demandante ciudadana KAREN DAYANA LANZA, es Arrendataria del pequeño apartamento ubicado en el primer piso de la construcción que pertenece o perteneció a la difunta MARGARITA VETENCOURT. …Es cierto que la arrendataria celebro contrato de arrendamiento con el apoderado de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT. …Ahora bien, ciudadana juez, en vida y en pleno uso de las facultades mentales la mencionada propietaria otorgo un poder general amplio de administración y disposición al ciudadano Marcos de Jesús Terán Vásquez, su nieto, Poder que fue posteriormente REVOCADO en fecha 03 de Marzo de 2010, como consta en instrumento autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara del estado Carabobo, y que corre inserto en el expediente de marras. …Ahora bien en ejercicio del Poder el ciudadano Marcos de Jesús Terán Vásquez, procede a Vender el inmueble en su totalidad, a la ciudadana ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, todo lo cual consta de documento de venta debidamente Registrado en fecha 20 de junio de 2013, documento que corre inserto en el expediente de marras. …No es cierto que mi representada tenga responsabilidad alguna en la fraudulenta venta del inmueble objeto de este procedimiento. Ya que desconocía de las actuaciones del Apoderado Marcos de Jesús Terán Vásquez…” Ahora bien, la falta de cualidad, como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente por rozar con el fondo los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito. Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio. Y ha explicado el maestro José Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en: “... sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado”. No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28). No obstante, considera esta sentenciadora necesario mencionar que en la doctrina y la jurisprudencia patria no hay uniformidad de opiniones respecto a la naturaleza jurídica de la cualidad o legitimación procesal, conocida también como legitimatio ad causam. En efecto, algunos consideran que esta categoría jurídica es un requisito constitutivo de la acción. En este sentido nuestra jurisprudencia de instancia y de casación, acogiendo la opinión del ilustre procesalista patrio Luis Loreto (vide: “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en “Estudios de Derecho Procesal Civil”, pp. 65-126), reiteradamente ha establecido que la cualidad o legitimación en la causa (legitimatio ad causam) debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley abstractamente concede la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto. La no concurrencia de esa relación de identidad en cuales quiera de los sujetos privados que integran la relación procesal, origina en ellos una falta de legitimación activa o pasiva para la causa. Cuando este fenómeno de identidad lógica se da con respecto al actor, se denomina falta de legitimación activa, y cuando tal falta ocurre en cuanto al demandado, se le denomina falta de legitimación pasiva. Para otro sector de la doctrina, la legitimatio ad causam es un requisito o cualidad de las partes. En ese sentido se pronuncia el autor patrio Arístides Rengel Romberg, quien, al respecto sostiene lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. De lo antes transcrito se puede inferir que la ciudadana EDEN DEL CARMEN VASQUEZ DE CAÑIZALEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. 3.225.905, si tiene cualidad para actuar en el presente asunto, puesto que si existe un vínculo e interés jurídico de su parte para actuar en el juicio, actuando entonces como sujeto pasivo, a fin de defender sus presuntos derechos patrimoniales de un acervo hereditario, como co-heredera de su madre, la ciudadana MARGARITA VETENCOURT. No obstante, si bien es cierto que la finada ciudadana le otorgó Poder General de administración y disposición al ciudadano MARCOS DE JESUS TERAN VASQUEZ, y en donde este en ejercicio del poder procedió a realizar diversas actuaciones como es la venta del inmueble objeto del presente litigio a la ciudadana ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, no es menos cierto que conforme al orden de suceder de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, le corresponde a EDEN DEL CARMEN TORRES RENGIFO, como hija o descendiente en línea recta, pues quedo plenamente demostrado en auto mediante el acta de defunción N°. 16, folio 16, tomo 1, año 2013, correspondiente a la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, es por todo lo antes expuesto que es forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la falta de cualidad, interpuesta por la apoderada de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.- IV DE LA FIJACION DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS En fecha 15 de noviembre de 2017, el Tribunal fijó los hechos controvertidos en los términos que a continuación se transcriben: La fijación de puntos controvertidos, no es otra cosa que la determinación de los hechos litigados o aquéllos sobre los cuales ha de recaer la prueba de una u otra parte, según sus pretensiones y defensas de fondo. Para ello se deberá tomar en cuenta los presupuestos materiales de la acción deducida y de las excepciones perentorias aducidas por el demandado en su contestación, excluyendo los hechos no contradichos en la litis contestación. Con vista al libelo de demanda y la contestación a la misma, estando dentro de la oportunidad de ley, y en cumplimiento de lo establecido en el artículo 112 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal“…Concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas…” (Negritas del Tribunal) Ahora bien, la parte actora alega los siguientes hechos en su demanda: 1) Que demanda por retracto legal arrendaticio siendo objeto un inmueble constituido sobre una parcela de terreno Municipal de dos (02) niveles, ubicado en la Parroquia Carlos Soublette, sector Alcabala Vieja, detrás del bloque N° 1 en “10 de Marzo”, casa n° 62 primer piso, Municipio Vargas del estado Vargas; 2) Que la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cedula de identidad N° V-13.760.417, viene ocupando el primer piso durante quince (15) años, por contrato de arrendamiento celebrado inicialmente en el año mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo renovado en el año dos mil diez (2010) y a partir de ese año se ha renovado automáticamente hasta la actualidad; 3) Que en fecha 14 de junio de 2013, la ciudadana MARGARITA VETENCOURT quien era propietaria del referido inmueble le vendió a la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, titular de la cédula de identidad N° V-15.331.654, quien era inquilina también del mencionado inmueble 4) Que no fue notificada por la anterior propietaria del inmueble ciudadana MARGARITA VETENCOURT, la voluntad de vender en primer lugar y con preferencia a un tercero; 5) Que en su carácter de inquilina ha cumplido con todos los pagos de los cánones de arrendamientos, los cuales fueron cancelados oportunamente al apoderado de la propietaria, ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.304.178, y cuando el mencionado ciudadano se negó a recibir los pagos, comenzó a pagar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; 6) Que la propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT, antes identificada, a través de su apoderado dio en venta el apartamento que habita en su condición de inquilina, toda vez que en fecha 27 de junio de 2013 el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, actuando en su carácter de apoderado de la propietaria antes mencionada, le hizo saber por medios informales que vendió a la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES, los apartamentos arrendados que conforman dicho inmueble. 7) Que el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, antes identificado en fecha 14 de junio de 2013 le vende por registro el total del inmueble, constituidos por los dos (02) niveles que conforman el inmueble por la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00 Bs). Asimismo la apoderada judicial de la parte co-demandada en su escrito de contestación, alegó lo siguiente: 1) La parte demandada en su escrito de contestación alegó la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no llenarse en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, la fue declarada con lugar por este Tribunal y debidamente subsanada por la parte actora; 2) Que Rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta por la demandante de autos en contra de su representada por todas las razones de hecho y de derecho expuestas; 3) Que solicita se declare la falta de cualidad de su representada en el presente juicio, toda vez que ni fue ella quien vendió el inmueble, ya que para el momento de la muerte de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, la presunta heredera, hoy su representada, no tenia conocimiento de que ese inmueble había sido vendido y mucho menos que dicha venta era ilegal y nula por haber sido vendido por quien no tenía la propiedad ni la facultades para hacerlo, ya que el poder otorgado había sido revocado y la venta se hace nula y se protocoliza posterior a la fecha de la muerte de la propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT, 4) Que la inquilina no está solvente en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en forma periódica mensual como fue obligada contractualmente , razón por la cual NO PUEDE PROCEDER LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO por no cumplirse unos de los requisitos para ejercer dicha acción, como lo es la solvencia del inquilino; 5) Que la parte actora si tuvo conocimiento de la venta del inmueble mediante un TELEGRAMA que le fue enviado por el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, se le ofreció en venta y no dio respuesta oportuna; 6) Que la ciudadana MARGARITA VETENCOURT en pleno uso de sus facultades mentales le otorgo un poder al ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ quien es su nieto, siendo el mismo revocado en fecha 03 de marzo de 2010; 7) Que no es cierto que su representada tenga responsabilidad alguna en la fraudulenta venta del inmueble objeto del presente procedimiento, ya que desconocía de las actuaciones del apoderado ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ. En virtud de lo anteriormente expuesto, queda fijado el siguiente punto controvertido: 1) Determinar la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el presente juicio, en virtud de que la venta fue realizada por el ciudadano MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ. 2) Determinar la tempestividad de la interposición de la presente demanda de retracto legal. 3) Determinar si a la parte actora le correspondía la preferencia ofertiva respecto al inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. 4) Determinar si la parte actora se encontraba solvente respecto a su obligación arrendaticia. V DE LAS PRUEBAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA • Resolución de la Defensa Publica N° DDPG-2011-0047, de fecha 31 de enero de 2011, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.607 de fecha 02-02-2011. • Resolución de la Defensa Publica N° DDPG 2011-0157, de fecha 11/04/2011. • Designación para asistir en juicio a la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, titular de la cedula de identidad N° V-13.760.417. • Auto de abocamiento del Abg. DAVID BRAVO MARTINEZ, Defensor Publico Primero en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Protección del Derecho a la Vivienda del Estado Vargas. • Acta de fecha 11 de junio de 2013, suscrita por ante la Defensa Publica Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. Dichos documentos públicos administrativos, no fueron impugnados de ninguna manera por lo que deben ser apreciados conforme las previsiones del artículo 1359 del Código Civil, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece. • Solicita de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARGARITA VETENCOURT y el ciudadano GERARD RODRIGUEZ, en fecha 10 de agosto de 1999. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARGARITA VETENCOURT y la ciudadanaKAREN DAYANA LANZA, en fecha 01 de abril de 2012. • Contrato de compra-venta suscrito entre el ciudadano MARCO DE JESUS TERAN VASQUEZ y la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, en fecha 14/06/2013. • Copia certificada del Poder otorgado por la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, en fecha 24/09/2008 al ciudadano MARCO DE JESUS TERAN VASQUEZ. • Copia certificada del documento notariado de fecha 03/03/2010, en el cual la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, le revoco el Poder General otorgado al ciudadano MARCO DE JESUS TERAN VASQUEZ. Documentos Auténticos que no fueron impugnados de ninguna manera, por lo que esta juzgadora los declara fidedignos, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. • Boucher de depósito por un monto de 500 Bs. En la cuenta N° 340330953305078556, de fecha 05/03/2013. • Boucher de depósito por un monto de 500 Bs. En la cuenta N° 340330953305078556, de fecha 02/04/2013. • Boucher de depósito por un monto de 600 Bs. En la cuenta N° 340330953305078556, de fecha 30/05/2013. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, mediante la cual estableció respecto a la naturaleza de los depósitos bancarios y el tipo de prueba que constituyen, lo siguiente: “…los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante –el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma…Esto permite concluir,…que los depósitos bancarios no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capitulo V, Sección I del Código Civil, en su artículo 1383, encuadran en el género de la prueba documental…” • Planilla de pago, Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) efectuados por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, de fechas 17/09/2013, 14/10/2013, 23/10/2013, 24/11/2013, 21/01/2014, 30/01/2014 y 12/02/2014, correspondientes a los períodos 06/2013,007/2013, 08/2013, 09/2013, 10/2013, 11/2013 y 12/2013, respectivamente. Dichos documentos públicos administrativos, no fueron impugnados de ninguna manera por lo que deben ser apreciados conforme las previsiones del artículo 1359 del Código Civil, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece. • Notificación Informal de fecha 26/06/2013, realizada a la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, en la cual se le informa de la venta realizada sobre la totalidad del inmueble, en donde se encuentra en calidad de arrendataria. • Sentencia de Retracto Legal Arrendaticio N° 047-M-11-3-13. Exp N° 5404, citada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, la cual se obtuvo a través de la página oficial del TSJ, que no hace dudar de su procedencia atribuyéndole pleno valor probatorio. A los efectos ulteriores de su validez y eficacia de la misma. Dichos documentos no fueron desconocidos por las partes, razón por la cual quien suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. • Promovió las testimoniales de los ciudadanos YESMI MAYORA MENDOZA, ODALIS MAYORA, DENNYS GERRARDO MOLINA BARRIOS y LUISA AMANDA SILVA ORTEGA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-13.672.614, V-11.637.675, V-11.994.310 y V-18.755.574, respectivamente. En la oportunidad procesal correspondiente para la evacuación de las testimoniales, compareció únicamente la ciudadana YESMI MAYORA MENDOZA venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-13.672.614, la misma fue conteste en sus dichos y no incurrió en contradicciones, razón por la cual esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA • Promueve el mérito favorable de los autos. Esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem. Así se declara. • Promueve copia certificada del Acta de Defunción de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT. • Copia certificada del poder otorgado al ciudadano MARCOS JESUS TERAN, por la ciudadana MARGARITA VETENCOURT en fecha 24/09/2008. • Copia certificada de la revocatoria del poder otorgado al ciudadano MARCOS JESUS TERAN, en fecha 03/03/2010. • Documento de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del estado Vargas de fecha 20/06/213. Estos instrumentos constituyen documentos públicos que le merecen fe a este Juzgado, por emanar de funcionarios públicos, en consecuencia a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara. • Original del telegrama enviado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Dicho documento no fue desconocido por las partes, razón por la cual quien suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. VI MOTIVA SOBRE LA INCOMPARECENCIA DE LAS PARTES DEMANDADAS EN LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL Podemos observar en las actas del presente expediente que rielana los folios (167,168,169), que en fecha 15 de febrero del presente año, se llevo a cabo la Audiencia de Juicio previamente fijada por este Tribunal, en el cual se dejo expresa constancia de la no comparecencia de las Partes Demandadas ni por si ni por medio apoderado judicial alguno, ahora bien, La Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas , estipula en su artículo ° 117 lo siguiente: Primera Parte; “(…) Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciado la causa en forma oral con base a dicha confesión(…)” (subrayado de este tribunal) De lo anteriormente transcrito en la referida Ley, podemos constatar indudablemente que las demandadas ciudadanas MARGARITA VENTENCOURT y ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, no comparecieron a la Audiencia antes mencionada, no obstante para quien suscribe no aplicó la confesión por cuanto la misma ley lo establece “en cuanto sea procedente en derecho”. FONDO DE LA LITIS Ahora bien, en materia de retracto legal arrendaticio, este Tribunal considera pertinente indicar que el artículo 1.546 del Código Civil dispone lo siguiente: “El retracto legal es el derecho que tienen el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrá hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. Asimismo, el artículo 138, de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, define el Retracto Legal de la siguiente manera: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.” Ahora bien, el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Nuestro retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia. A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades son entre coherederos-parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. El derecho de retracto legal presupone: 1) La adquisición de un derecho en la comunidad. 2) Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago. 3) Que la adquisición sea hecha por un extraño. 4) Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, en caso contrario, la simple división de la cosa o derecho permitiría a los comuneros originales hace cesar toda relación con el extraño. Los efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejecutarlo y efectuado oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sin que produzca subrogación personal (un cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que se subroga celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente. Ahora bien, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide, y al decidir debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio. Analizadas las pruebas aportadas por las partes al presente proceso, y adminiculadas a la pretensión de la parte demandante relacionada a su derecho a que se le prefiera como compradora del inmueble supra indicado, la codemandada alega que al presente caso no le es aplicable según sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07/06/2017, sentencia Nro.371, ya que en el caso de marras la parte accionante no era arrendataria de la totalidad del inmueble de la venta sino de una parte, razón por la cual esta sentenciadora considera aplicable el criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional en sentencia N° 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L.,la cual es del tenor siguiente: “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”. Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Marín, en el que se estableció: “…En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. De modo que de acuerdo con la disposición supra transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio resulta una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aún cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra. Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14/12/2017, sentencia Nro. 830; vuelve a ratificar el criterio de la Sala Constitucional de fecha 16/12/2005, en donde se estableció lo siguiente: Caso: Demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ contra TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ “En relación con el retracto legal arrendaticio, se encuentra regulado por el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente: “…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”. Ahora bien, dicha ley fue derogada parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, no obstante, en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 20 de enero de 2005, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que la norma a ser aplicada es la prevista en el artículo 49 de dicha ley. En lo que respeta al retracto legal, la Sala Constitucional en sentencia N° 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L., estableció lo siguiente:“…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”. Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Marín, en el que se estableció:” “…OMISSIS…” “Ahora bien, en el caso sub iudice, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en la sentencia N° 1.158 de fecha 15 de diciembre de 2016, la ciudadana accionante Aida Justa Nazoa de Fernández es arrendataria de un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, municipio Sucre del estado Miranda, desde el año 1978, asimismo, el ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón, es el arrendador, quien en fecha 20 de enero de 2005, le dio en venta al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González la totalidad del inmueble, motivo por el cual la arrendataria (accionante, antes identificada) introduce una demanda por retracto legal, que fue declarada por la recurrida, con lugar, declarando, por consiguiente, el derecho de la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Beyloune González. Asimismo, señala la referida sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, que la parte demandada (ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón) vendió la totalidad del inmueble al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González, a quien le tenía arrendado la planta baja y a su vez tenía arrendada la planta alta a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández (accionante en el presente caso), por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente “…el retracto legal arrendaticio, por cuanto de acuerdo a la disposición supra transcrita no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”. De modo que conforme con la doctrina de este máximo tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, está arrendada a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendataria, la mencionada ciudadana, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” Ahora bien, cumpliendo la doctrina vinculante de la Sala Constitucional, se hace necesario dejar establecido que la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, en su condición de arrendataria del primer piso de la vivienda, continúa detentando los derechos que como arrendataria se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento primigenio, pues la nueva adquirente, es decir, la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, se subroga en la posición de la arrendadora, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, se le debe respetar el derecho que como arrendataria posee la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se decide. Asimismo, aunado a esto se pudo evidenciar en autos los cuales rielan en los folios 21 al 24 ambos inclusive, el contrato de compra venta de fecha 14/06/2013 realizado por el ciudadano MARCOS DE JESUS TERAN VASQUEZ, mediante Poder otorgado por la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, así como en los folios 27 al 32 ambos inclusive, aclaratoria debidamente registrada de fecha 20/06/2013, que realiza la ciudadana ZULYEDY TORRES RENGIFO por el bien adquirido de fecha 14/06/2013 del ciudadano MARCOS DE JESUS TERAN VASQUEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, poder debidamente notariado otorgado por la prenombrada ciudadana al ciudadano MARCOS DE JESUS TERAN VASQUEZ, que corre inserto a los folios 45 al 49 del presente asunto, así como la revocatoria del mismo debidamente notariado en fecha 03/03/2010, de igual manera se evidencia en autos el acta de defunción de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT, anotada bajo el N°16, folio 16, tomo 1 del año 2013, en donde puede evidenciarse que la ciudadana antes mencionada falleció el 23/03/2013. En virtud de lo antes explanado esta Juzgadora considero forzoso, oficiar al Ministerio Publico a los fines de que dicho ente, tome las acciones legales que considere pertinentes con respecto a lo antes mencionado. Así se decide.- VII DISPOSITIVA Por todos los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentado por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas, contra las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros° V-1.441.160 y V-15.331.654 respectivamente, estando representadas por las Abogadas NORIS CAÑIZALES y ADA LEON LANDAETA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros° 31.145 y 30.169 respectivamente. SEGUNDO: Se ordena oficiar al Representante del Ministerio Público remitiendo las actuaciones que se encuentran insertas en los folios desde el veintiuno (21) hasta el veinticuatro (24) ambos inclusive, desde el folio veintisiete (27) al treinta y dos (32) ambos inclusive, desde el folio cuarenta y cinco (45) hasta el cuarenta y nueve (49) ambos inclusive, desde el folio cincuenta (50) hasta el cincuenta y cinco (55) ambos inclusive; a los fines de las investigaciones penales correspondiente. TERCERO: No hay condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto la presente demanda se encuentra fuera del lapso se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código del Procedimiento Civil. Cúmplase.- PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y REGISTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los quince (15) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). LA JUEZ, Dra. ANGIE MURILLO LA SECRETARIA, Abg. NEYLA VELÁSQUEZ En esta misma fecha, siendo las 10:02 a.m, se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Abg. NEYLA VELÁSQUEZ AM/NV.